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Último episodio · 26 de octubre de 2026

Apartamentos turísticos en locales: el modelo, con Julio y Pablo

Con Julio Bidegain y Pablo Flores

Julio Bidegain, emprendedor que fundó una startup, y Pablo Flores, arquitecto especializado en turismo, explican el modelo de De Local a Turístico: comprar locales comerciales y convertirlos en apartamentos turísticos (hospedaje, uso terciario), distinto de la vivienda de uso turístico. Repasan las tres viabilidades que analizan antes de comprar (turística, financiera y urbanística), la diferencia de normativa y de seguridad jurídica, y una operación de ejemplo: 300.000 euros de inversión que deben acercarse a 600.000 de valor de salida, con un 40% de gastos operativos y venta a un yield del 7-8% neto. También tratan la estructura societaria y fiscal (persona física frente a sociedad, inversión de sujeto pasivo), la financiación (banco al 60%, compra aplazada al vendedor) y el capital necesario, con un caso real de 17.000 euros propios para 3 apartamentos.

1. 7:16Los apartamentos turísticos se montan en locales (uso terciario) y se tramitan casi siempre por declaración responsable, sin esperar licencias ordinarias de cambio de uso a vivienda. Las unidades pueden medir desde 16 m², y en un local de 60 m² llegan a caber 3.
2. 9:57La licencia se mantiene bajo la normativa vigente cuando se obtuvo, como un bar con 50 años de licencia. Por eso el hospedaje da más seguridad jurídica que la vivienda turística, vulnerable a cambios de normativa.
3. 31:30Antes de buscar local analizan tres viabilidades: la turística (datos de facturación de la zona), la financiera (calcular hacia atrás cuánto se puede pagar) y la urbanística (metros de fachada, altura, humos, accesibilidad). Solo después buscan en portales, y descartan así el 80-90% de los locales.