Apartamentos turísticos en locales: el modelo, con Julio y Pablo

0:00 Ruben: Muy buenas. Bienvenidos a Nice to Fit You. Hoy no tengo un invitado, hoy tengo 2 invitados, tengo a Julio y a Pablo. Muy buenas. Muy buenas. ¿Qué tal, Rubén? De local a turístico. Bueno, ahí tenéis, en Instagram, sobre todo, Julio está más más metido, y, bueno, seguro que les conocéis, y Pablo también sale en alguno de los vídeos, aunque

0:22 Pablo Flores: muy bien. La imagen

0:25 Ruben: Julio es el principal. Sí. Y hoy vamos a hablar de un tema que que yo creo que es muy interesante para los que estamos en el sector inmobiliario, que es, bueno, nos están poniendo muchas trabas. De hecho, hoy, justo, estamos grabando el día que se vota el decreto maricarmen, que si los alquileres tradicionales ya han muerto, que si no sé qué. Bueno, pues tenemos, inmobiliario tiene un montón de cosas, y una de ellas es, pues, turístico, que también está intentando meter decretos y demás, pero vuestro modelo es un poco distinto, y vamos a hablar muy a fondo de cómo es ese modelo, de de por qué es distinto a lo que se viene haciendo y por qué tiene sentido. Pero antes, un poco, quiero que para la gente que no os conozca, si no ha visto nada de vosotros, pues que os presentéis un poco de dónde venís y y qué qué es lo que hacéis. Muy bien.

1:07 Julio Bidegain: Bueno, pues Julio es, creo, es una persona normal, emprendedora, que siempre ha tenido una inquietud por crecer, y Julio montó en su día una empresa tecnológica, una startup tecnológica, en la cual, pues, como toda empresa tecnológica, tuvo un ascenso agraciadamente rápido, y en el punto álgido decidí, pues, utilizar el sector inmobiliario como un plan b, ¿no? El el canalizar esa riqueza para tener una seguridad, llamémosle así. Y tuve una gran suerte. Como muchos de los oyentes que nos están escuchando, entré en el sector residencial, sin mucho conocimiento por aquel entonces, pero tuve la gran suerte de, dentro del residencial, dedicar esos pisos al sector turístico., eso me dio pie a conocer, pues, las ventajas que tenía ese sector, me encontré muy cómodo, y, como buen emprendedor, pues quise, pues escalar o quise crecer dentro de ese nicho. Empecé, pues, a comprar una vivienda, otra vivienda, a medida que los recursos me lo me lo permitían, y en ese camino de crecimiento, rápidamente me di cuenta de las limitaciones que nos ponían de parte de, pues, en este caso, el gobierno, ¿no? Y como emprendedor de una empresa tecnológica que había dejado atrás, para mí, el no poder escalar el modelo, porque me cambiaban las reglas del juego cada 4 meses, supuso para mí un freno, ¿no?

2:37 Julio Bidegain: El decir, oye, vamos a plantearnos bien qué estamos haciendo, porque es imposible el crecer de forma saludable y el tener, pues eso, ¿no? Esa esa escalabilidad que yo quería como emprendedor. Entonces, gracias a esas limitaciones, que ahora podemos verlo como, ostra, qué putada, que aquel día, pues me frenaron el el modelo de negocio, pero me lo tomé de otra manera, ¿no? Lo vi como una oportunidad, empezamos a investigar qué opciones teníamos sin salir del sector turístico, y dimos con una carcasa diferente al residencial, que es el hospedaje, que hoy vamos a hablar largo y tendido, y, a partir de ahí, empezamos la aventura, ¿no? Desarrollar todo lo que estamos haciendo. Ajá.

3:20 Pablo Flores: Efectivamente. Y en 1 de esos procesos de, me conoció a mí, fue fue cliente mío. Yo me llamo Pablo Flores, soy soy arquitecto. Me especialicé en el sector turístico en en el 2020, prácticamente, del COVID, durante 2020, 2021. Siempre he ejercido como arquitecto, pero ahí vi que el, sobre todo, nicho turístico estaba muy, prácticamente, nada potenciado. Sea, no había especialistas de mi de mi sector, ¿no? De de la arquitectura, especializados en ese tipo de de figuras, ¿no? O de operaciones, y yo, pues me especialicé en ello, sobre todo en las viviendas turísticas, que es lo que comentaba Julio, hasta que, bueno, se empezaron a regular bastante. Hubo bastantes regularizaciones, cambios de la normativa, porque al final era un modelo bastante novedoso, y yo ya empecé también en el en el apartamento turístico, ¿vale? En el establecimiento turístico, es como se llama realmente. Y en una de esas de esas aventuras, pues en 2022 aproximadamente, 2022, 2023, fue cuando conocí a Julio, y, pues, bueno, él fue mi mi cliente. Nos nos caímos bastante bastante bien. Él me me ofreció, ¿no? La posibilidad de hacer este proyecto juntos. Y, bueno, pues yo pasé de ese arquitecto a también inversor, ¿no? Yo, realmente, siempre había sido una persona bastante emprendedora, porque tenía mi propio estudio y tal, pero realmente nunca había dado el paso todavía como al sector inmobiliario. Ya fue a raíz de conocer a Julio, quien realmente me me empujó a a meterme en este en este mundo.

4:47 Ruben: Es un es un tándem muy bueno de un inversor, siempre necesita un arquitecto, y en vez de ir con 1 y con otro, pues al final sois socios,

4:55 Pablo Flores: que Totalmente.

4:56 Ruben: Que son las patas que hace falta, ¿no? Yo quiero preguntaros, claro, ¿por qué cogéis locales para hacerlos turísticos en vez de piso? O sea, ¿cuál es la diferencia entre coger un local y crear un apartamento turístico? Que ahora veremos qué diferencias con vivienda de uso turístico. ¿Por qué esto y no lo otro?

5:17 Julio Bidegain: Yo creo que la audiencia se tiene que ir hoy de aquí con la claridad, 000 saber perfectamente diferenciar entre vivienda residencial y apartamento turístico, o vivienda turística y apartamento Me da igual, pero hay una clara diferencia entre 2 destinos turísticos, pero con diferente vehículo, ¿no? Digamos, con diferente carcasa. Entonces, eso te tiene que dar muy claro. Y si nos vamos un poco más a la parte técnica, ¿no? Al final, una vivienda, pues es un lugar en el que puedo habitar, tiene cédula de habitabilidad, y un apartamento turístico no tiene cédula de de habitabilidad, tiene una licencia de apertura, es un negocio, ¿no? Entonces, es una diferencia que tenemos que tenerlo a nivel técnico. Y después, si quieres, nos meteremos un poco más a nivel empresarial. ¿Qué repercusión tiene a nivel empresarial?

6:08 Pablo Flores: Y también hay un 1 punto, que para mí es fundamental. O sea, hay muchos fundamentales, ¿no? Porque preferimos pisos, ¿no? O o inmuebles residenciales a a locales. Pero 1, para mí, fundamental. Bueno, son 2 fundamentales. 1º, que, normalmente, la superficie de en metros cuadrados que tú necesitas para una vivienda suele rondar entre los 35 y 45 metros cuadrados, como mínimo. De ahí para arriba, evidentemente, si ya quieres meter 2 habitaciones y tal. Nosotros, en el hospedaje, metemos, hacemos apartamentos o unidades de alojamiento, como como lo llamamos nosotros, desde 16 metros cuadrados. Entonces, claro, ¿por qué? Porque, urbanísticamente hablando, evidentemente, cuando es una vivienda, lo que se quiere, o sea, se se le quiere dar para una familia, para una pareja, una pareja con un niño, 2 niños, pero realmente, cuando es hospedaje, o sea, el fin es un espacio pequeño que sea que tenga su equipamiento, su cocina, su baño. ¿Por qué? Porque las personas van a ese apartamento para hacer turismo, ¿no? Realmente. Entonces, tiene lógica que este tipo de unidades sean más pequeñas, ¿no? ¿Y por qué locales? Pues porque nosotros siempre vamos a movernos en en el uso terciario, ¿vale? El uso terciario, ¿qué significa? Que nosotros siempre vamos a ir de negocio a negocio. Es decir, un local siempre va a ser una farmacia o un gimnasio o un bar o una papelería o un hospedaje, que es nuestro caso. Entonces, toda la obtención de licencias va casi siempre por declaración responsable. Entonces, no tenemos que esperar ni al ayuntamiento, no tenemos que esperar licencias ordinarias, de cambio de uso a vivienda, de un año, sea, nada. ¿Por qué?

7:42 Pablo Flores: Porque son negocios, y como negocio, pues, evidentemente, el tiempo es fundamental, ¿no? Entonces, para mí, sería esa esas 2, ¿por qué inmuebles y no locales? Pues, sobre todo por eso, porque nosotros, en un local de 60 metros cuadrados, en algunos sitios, te metemos 3 unidades de alojamiento. Hay otra persona que te vende una vivienda, y que factura mucho menos que incluso 1 de nuestros apartamentos. Entonces, bueno.

8:07 Julio Bidegain: Para mí, hay otro punto todavía más importante. Y vuelvo al inicio, entramos en este sector por las limitaciones o por la inseguridad jurídica que el residencial nos estaba aportando, ¿no? Y para mí, el hospedaje, lo que nos ha dado esa certeza jurídica. Es decir, las normas están claras, son inamovibles, y formar parte del lobby más potente de España, que es el hotelero, pues, al final, como empresario, te da una tranquilidad muy grande, ¿no? Entonces unimos varias fichas. 1º, la que ha dicho Pablo, es decir, cogemos un activo infravalorado, en el sentido de que no es residencial, que ya es terciario, que el metro cuadrado es más bajo que un residencial, por la alta demanda del residencial, y nos vamos a un negocio, un negocio que además tiene unos beneficios muy altos, porque vamos a la corta estancia, y las exigencias respecto a la vivienda son diferentes, es decir, en los mismos metros cuadrados metemos más unidades facturables, ese es el 1º punto. Pensad también que desde a hasta b, es decir, desde local a apartamentos, hay tanto valor, tantas capas de valor que vamos sumando al al producto, que la revalorización que obtenemos es descomunal, pero no por magia, sino porque segregaciones, cambios de uso, licencias urbanísticas, licencias turísticas, ¿no?, ese punto es muy importante, la transformación, pero también la seguridad jurídica, la protección que tengo ante el cambio de color político o cualquier capricho que haya, que, bueno, estamos dentro de un marco mercantil, ¿no?

9:43 Julio Bidegain: De tener una protección bastante mayor.

9:46 Pablo Flores: A mí siempre me gusta compararlo, Rubén, para que la gente lo entienda, ¿no? O sea, llevado a la práctica, qué qué quiere decir, ¿no? Un marco jurídico blindado, ¿no? O seguro. Y yo siempre lo pongo con ejemplo de un bar. Imagínate, cualquier persona que estéis viendo el este podcast, un bar de tu barrio que lleve 50, 80 años abierto, ¿por qué ese bar, si tú entras y el aseo es pequeño, no cumple, es movilidad reducida? ¿Por qué ese bar sigue funcionando? ¿Por qué? Porque sacó la licencia de actividad o la licencia de apertura hace 50 años, cuando la normativa era la del 1975. Pues esto es exactamente igual. Si ahora tú sacas la normativa en x fecha, es bajo la normativa vigente, y esa y eso va, puede cambiar la normativa 7000000000 de veces que la tuya no va a cambiar, ¿vale? No tiene nada que ver con viviendas turísticas, residencial, que al final, esos sí son más vulnerables a que, a medida que pase el tiempo, pues se vayan adaptando a nuevas normativas. Nosotros no. Nosotros no tenemos una normativa, la cumplimos ahora, y eso es inamovible, ¿vale? Para que la gente lo entienda.

10:50 Ruben: Porque ahí tenemos el problema, por ejemplo, en en residencial, ¿no? Que lo estamos viendo ahora, que te cambian las normas, pero el problema es que te las aplican retroactivamente. Es decir, yo firmé un contrato hace 5 años, y ese contrato ahora me dices que, en vez de ser de 5, que se tiene que prorrogar automáticamente 2 años. Entonces, si tú tienes un business plan, te han jodido el business plan. Ya no estás jugando con las mismas reglas, o te las cambian a mitad de partida. Dices, oye, esto no es lo que yo tenía en mi Excel, ¿no? Y ahora ya los números no salen. Por eso hay mucha gente que ha dicho, oye, hasta que no se apruebe o se deje de aprobar el decreto, no alquiló el piso. De hecho, hoy escuchaba que se habían retirado como 10000 anuncios de idealista, o... ¿Por qué? Porque han dicho, bueno, lo tenía puesto el día 25 de septiembre, vamos a esperar al día 3 a ver qué ha pasado, porque depende de lo que ¿Cuál

11:37 Pablo Flores: es el panorama?

11:38 Ruben: Claro, claro. Claro, pero ya lo quitas, porque si tú lo firmas hoy, el decreto, esto es una cosa que que me enteré hace poco, ¿no? Que los decretos leyes, cuando salen, están vigentes, y luego, si el congreso los aprueba, se quedan como ley, pero si no se aprueba, se quita, pero mientras que está vigente, eso es ley. Significa que durante estos 3 días hay una ley distinta que el que firma un contrato esos 3 días juega con esas reglas. Claro, ya dices, oye, pues no me la juego, me espero 3 días, y ya cuando pase, ya veremos, ¿no? Y vuestro caso es justo lo contrario de, oye, si yo firmo hoy, esto no se mueve.

12:08 Julio Bidegain: Claro. Eso te da una tranquilidad bestial. En una cabeza empresarial, que es inconcebible. Es que no no no... ¿Cómo cómo voy a tener yo un 1 crecimiento en una situación incierta? Es que yo, vamos, es que no, por eso no salimos de de este de este juego. Decías tú ahí

12:25 Ruben: de, quiero hablar un poco en eso, de las capas de valor, ¿no? Decías cambio de uso, segregación, licencias, explotación. O sea, ¿en cuál de ellas se crea de verdad el dinero? ¿Cuál es la que dices, gracias a esta es la que consigo esta más revalorización o este extra?

12:40 Julio Bidegain: Pues yo creo, la capa, o sea, al final, no es el, es el sumatorio de capas. No no es que la segregación tenga el el pico de rentabilidad está por la segregación, sino yo creo que es, oye, si partes de un local abandonado o en desuso y lo llevas a 4 apartamentos que tienen una gran rentabilidad, ahí está, de verdad, ese pico de rentabilidad, ¿no? Pero, claro, para llevarlo a los 4 apartamentos tienes que pasar por la segregación, por el cambio de uso, por las licencias turísticas y urbanísticas. Es decir, es el sumatorio de de todas esas capas de valor.

13:15 Pablo Flores: Yo te diría, fíjate, que yo te diría 2. Para mí, 2 factores fundamentales, ¿no? Para mí, un buen análisis a la hora de la búsqueda del local. Nosotros siempre lo decimos, que que aquí no va tanto del proceso en sí, sino de la búsqueda del local. Yo te diría que casi el 80 o el 90 por 100 del de una buena operación es saber encontrar un buen local.

13:37 Ruben: Hablaremos largo y tendido de de búsqueda,

13:40 Pablo Flores: pero Claro. Y y luego, el otro factor, para mí, sigue siendo el jurídico. O sea, ya es que la propia jurisdicción, o sea, tener un activo que tú sabes que eso ya lo tienes para toda la vida y tiene una licencia activa, el el famoso CAPEX, ¿no? Del cable siempre hablamos. O sea, es también administrativo muchas veces. O sea, una 1 licencia es CAPEX. Entonces, no no es comparable al al famoso modelo de fliping, ¿no? De compro, reforma o tal, sino, es que aquí le estamos otorgando una licencia, que esa licencia, si me la invento, pasamos de 200, 400000 euros, no es magia, como dice Julio. O sea, que realmente esa licencia, si la tuviéramos que cuantificar, a lo mejor son 50000 euros de ese, o 80000 euros, ¿no? Entonces, son muchas capas, ¿no? Que luego la la la hablaremos un poquito más largo tendido. Pero yo te diría, el análisis, la búsqueda del local es fundamental. O sea, no vale para nada irte a idealista, irte a portales inmobiliarios y buscar locales, porque es que no sirve absolutamente nada.

14:36 Ruben: O sea, hay un proceso previo que es fundamental, fundamental. ¿Por qué decís, 3, 4 apartamentos? ¿Por qué no 1, por qué no 6? O sea, ¿dónde está ese punto en el que dices, es rentable? Porque hay muchas veces que intentamos meter más, ¿no? Y al final dices, vale, meto más, pero tengo más costo, tal. ¿Por por qué es eso o dónde está ese punto?

14:57 Julio Bidegain: Bueno, a ver, ¿por qué 3 y no 6? Si cogemos, yo qué sé, al final, dentro del del hospedaje hay una tipología muy grande de tipos de hospedaje, ¿no? Pensión, hostales, aparta hoteles, hoteles. Entonces, la el número de 3 unidades viene un poco por por el MVP, ¿no? Por el producto mínimo viable. Al final, un conjunto de apartamento... En Andalucía, por ejemplo, son 3 unidades, si si no, si lo enfocamos al establecimiento turístico. Entonces, siempre, evidentemente, para tú acceder a este tipo de negocio, ¿no? Tienes que tener un capital, tienes que tener unos recursos para poder acceder. Entonces, oye, empieza por 3, prueba el negocio, que funcione bien, y a partir de ahí, escalalo, si quieres, a 6 o a 10. Si nos vamos a 6 o a 10, la economía de escala también vamos a encontrar productos más rentables, porque el local por metro cuadrado va a ser más bajo, la hora vas a optimizarlo todo, a la hora de la explotación, vas a tener todos los apartamentos en un mismo lugar, y al final, economía de escala, ¿no? Entonces, empieza por 3, o incluso por 2 también se puede empezar, que hay algunas figuras que te permiten empezar por 2, por ejemplo, aquí en Madrid, la la comunidad de huéspedes o las pensiones, puedes empezar por 2 2 estancias, y aparte, de ahí, escálalo. Pero 1º, conoce el modelo.

16:16 Pablo Flores: Y es importante que no se puede una, ¿vale? Nuestro modelo, porque al final, al ser un negocio, al ser un establecimiento, siempre te van a pedir mínimo 2 unidades, ¿vale? Si haces una unidad, te tendrías que llevar figuras como vivienda turística o o vivienda residencial, ¿vale? O sea, que no se podría.

16:32 Ruben: O sea, 1 ya descartado y luego 1

16:34 Pablo Flores: descartado. Efectivamente.

16:36 Ruben: Vale. Y, claro, aquí surge la pregunta de, oye, esto habéis dicho, que esto, además, que te duplica el valor, que además tiene mucho dinero y tal, ¿por qué no lo hace esto los fondos, por ejemplo? Que siempre vemos que los fondos invierten en las cosas más rentables. ¿Por qué

16:49 Julio Bidegain: no lo están haciendo? Porque yo creo que esto en el negocio, o sea, al final, un fondo, esto es un pinuts, ¿no? Hablando mal y pronto, un fondo no se va a meter en esta artesanía, al final, esto esto es un proceso muy artesanal, un fondo va directamente al producto final o compra paquetes, o... No no tiene ese proceso tan meticuloso como nosotros tenemos, que somos al final pequeños emprendedores y tenemos que optimizar mucho todos los recursos que tenemos, ¿no? Entonces Es

17:16 Pablo Flores: un producto para el pequeño promotor. Claro.

17:19 Ruben: Sí, ellos ya directamente van a hoteles y hacen un hotel de 500

17:23 Julio Bidegain: No, no, ellos son nuestro exit. Acabamos el proceso, tenemos los apartamentos, y ahora viene el fondo, y dices, pues compro una 1 varias sociedades con x apartamento. Ellos son el exit, en este caso. Ajá.

17:38 Pablo Flores: O van más a figuras como edificio, a lo mejor, o figuras más patrimoniales, que que realmente a locales, ¿no? Que yo creo que es un, vamos, está superdescartado, yo creo.

17:48 Ruben: Vale. Vamos a al a la parte principal que yo quería discutir aquí con vosotros, porque, claro, yo he visto vuestros anuncios, he visto vuestro Instagram, he visto un montón de cosas, claro, aquí hay, me he encontrado haciendo, yo ya, bueno, ya hemos hablado del guion que tengo, he dicho, tienes tienes información, ¿no? Yo hago un reset de los invitados siempre porque quiero sacarles todo el jugo, ¿no? Y aquí me he encontrado con una cosa que es vivienda de uso turístico versus apartamento turístico, que yo, en mi desconocimiento absoluto, por eso los he traído, yo creía que era lo mismo. Entonces, explícame como si fuese un niño de 5 años, qué diferencia hay entre una vivienda de uso turístico y un apartamento turístico, no solo a nivel de de lo que es en sí lo que dice la norma, sino a nivel de regulaciones, de cosas? O sea, ¿por qué os centráis en apartamento turístico y habéis dicho, las viviendas, yo

18:41 Julio Bidegain: no las quiero? Bueno, a ver, 1º, creo que hay que dar un pasito atrás, ¿no? Y y entender que ahora mismo no sabes distinguir entre un formato y otro, porque creo que se ha demonizado el sector turístico, ¿no? Entonces, partimos de de esa de esa base. Entonces, si si si tenemos que ponernos un poco más técnicos, la vivienda, pues, sería como para la familia. Ya entramos aquí, a lo mejor, en otros temas diferentes, ¿no? La vivienda es para la familia y el el apartamento turístico para los hoteleros. Muy bien. ¿Qué es una vivienda y qué diferencia tiene con un apartamento? En una vivienda, al final, tú vas a convivir en un bloque con otros vecinos, en el cual, bueno, pues esa convivencia, a lo mejor, puede chocar un poco, y un apartamento, en este caso, lo vas a, esa actividad va se va a llevar a cabo en un local comercial, ¿no? Un local

19:31 Pablo Flores: Que tiene su acceso independiente, que tiene su entrada, que tal, que no se mezcla, o sea, que no entras al portal del edificio. O sea, al final, la diferencia, o sea, radica, es muy muy sencilla, para que lo lo entendamos. Una vivienda turística es una vivienda, o sea, una vivienda, ¿vale? Ya podemos decir, entra en el paquete, yo siempre lo digo en el paquete residencial, alquiler por habitaciones, vivienda residencial a larga temporada, media temporada, vivienda turística. Todo es vivienda, ¿vale? Y luego está el paquete hotelero. El paquete de hotelero entra pensiones, hostales, hotel apartamento, establecimiento turístico, casa de huéspedes, ¿vale? Entonces, para nosotros, un apartamento turístico es una actividad terciaria. Una vivienda turística es una actividad residencial, ¿vale? Pero que, simplemente, por la demanda que ha habido en el mercado en los últimos 5 o 6 años, pues se ha necesitado, bueno, se ha necesitado, o... Porque la idea de la vivienda turística siempre era que los huéspedes vivieran como en un espacio del de del del local, de la persona que vive allí. Pero, claro, eso se ha, pues se ha desvirtuado cuando no ha habido control, ¿no? No había regularización de de cuántas viviendas turísticas había, ¿no? Por eso realmente ha habido tantas moratorias y tal, porque muchas viviendas residenciales se estaban quitando del mercado para convertirlas en viviendas turísticas que eran mucho más rentables. Entonces, claro, ahí es donde ha empezado a haber un poco el el giro de los de los acontecimientos. Y entonces, bueno, la diferencia radica en eso. Nosotros no somos vivienda residencial, la vivienda turística sí.

21:01 Pablo Flores: Antes, sí era residencial, simplemente ha habido una declaración responsable en la consejería de turismo, que se ha presentado y

21:07 Ruben: Y encima cada vez es más difícil conseguir las licencias

21:10 Pablo Flores: eso al final y eso al final, yo siempre lo digo, es como el alquiler por habitación, o sea, es que no tiene fundamento, no tiene una base jurídica en la que apoyarse. Por eso hay cambios en la normativa, por eso lo pueden cambiar de la noche a la mañana, porque no tiene una base sólida como es el hotelero, que sí

21:28 Julio Bidegain: que tiene su normativa propia, su decreto, su su normativa sectorial, su municipal y punto. Básicamente, residencial es, o sea, cuando me dice, háblame para un niño de 4 años, ¿no? Pues, residencial, diríamos que comparado con el con el apartamento, ¿no? Baja rentabilidad e inseguridad, y el apartamento, pues alta rentabilidad y una protección, un marco legal claro.

21:53 Ruben: Ahí quería hablar eso de un poco, ¿no? De, tengo aquí apuntado, la ley de propiedad horizontal, desde el 2025, dice que las nuevas viviendas de uso turístico necesitan el 3 quintas partes de la comunidad... Esto nos afecta a vosotros, entiendo.

22:06 Pablo Flores: Claro. No, no, no afecta.

22:07 Ruben: ¿Vale? Y luego, si los estatutos prohíben actividades, o la comunidad se pone en contra, porque, claro, al final, los locales pertenecen a una comunidad, ¿no? Pero la comunidad se puede oponer no siempre. No siempre.

22:20 Pablo Flores: Hay hay veces que los locales tienen otros estatutos, o simplemente no tienen estatuto, YYA ver, o sea, al final, como como cualquier local, como cualquier actividad, tú te tienes que leer los estatutos, o sea, porque a veces los estatutos no no te dejan ciertas actividades o no te dejan segregar, no te dejan agregar. O sea, los estatutos son fundamentales, es como un 1 paso que que que es fundamental para para este tipo de operaciones. Si si si, por ejemplo, nosotros nos encontramos muchos estatutos que prohíben las viviendas turísticas, nosotros, es maravilloso que prohíban las viviendas turísticas, porque nosotros somos un local, lo vamos a convertir en hospedaje y no nos afecta.

22:57 Julio Bidegain: Están claramente diferenciando entre ellos de vivienda

23:01 Pablo Flores: y operarlos. Está diciendo los estatutos es que, si es un bloque, imagínate, de 14 pisos y un local comercial, que lo que no quieren es que, de los 14 pisos, 8 pisos se conviertan en turísticos, porque, si no, ellos se convierten en una en un hotel, ¿sabes? Entonces, pero no se meten con el local, porque les da exactamente igual que unos huéspedes entren por un local, que en vez de entrar a una farmacia, entren, pues, a unos apartamentos.

23:25 Julio Bidegain: Y piensa que el el el carácter intrínseco de un local es una actividad comercial, es lo que estamos haciendo,

23:31 Pablo Flores: es una comercial. Hay que enfocarse en en el por qué. Eso, yo creo que hay mucha gente que no hace reflexión. ¿Por qué se limita la ley de propiedad horizontal para esto? Se limita para la vivienda residencial, para que no desaparezca la vivienda residencial, simplemente. Entonces, no tiene ningún sentido, porque la persona que que hizo eso y lo puso en la en la LPH, o sea, lo hizo con un criterio, porque si no hubiese puesto prohibido uso de hospedaje y punto. Pero no lo hizo, porque sabe que no tiene ningún sentido.

24:01 Julio Bidegain: Pero sí que es verdad, es muy buena la pregunta, y dentro de la due diligence que hacemos, la legal, la técnica, la financiera, la revisión de estatutos es fundamental, porque a lo mejor no me limitan la actividad de hospedaje, como hemos dicho antes, pero sí me piden una unanimidad para tocar cualquier punto de la fachada, punto. O sea, estructura que nosotros necesitamos para abrir Para hacer una cotización. Para... Entonces, claro, hay hay que tener un 1 proceso, hay que ser meticulosos a la hora de hacer esa due diligence, ¿no?

24:34 Pablo Flores: O la hostelería también, que hay muchos estatutos que te dicen, oye, pues no, se prohíbe el uso de hostelería, tal, porque no quieren bares debajo, tal, no quieren cocina. Oye, pues también hay que verlo. A nosotros no nos afecta, pero que al final, los nuevos estatutos son imprescindibles para desarrollar cualquier actividad, cualquier negocio, son imprescindibles saber qué dicen los estatutos. Voy a hablar un

24:57 Ruben: poco de de algunos planes urbanísticos que han estado saliendo, ¿no? Por ejemplo, tengo aquí apuntado, el Madrid, tenemos el plan reside, ¿no? Que dice que en el centro histórico no se pueden convertir locales en pisos turísticos, pisos turísticos. Entiendo que ahí no es apartamento turístico, o puede que sí, porque no me lo he leído a fondo, pero bueno. Y dice que además que solo tiene que tienen que tener acceso independiente y demás. Luego, por ejemplo, en Barcelona, que solo se permite si es un edificio completo. En Valencia, solo el 2 por 100 local. O sea, que los ayuntamientos están un poco poniendo cota estos pisos turísticos, pero apartamentos turísticos parece ser que no, es decir, lo que hablabais antes, ¿no? De tiene que ser al menos 2, porque si es 2, ya no es un piso, es un apartamento. Pero si es 1, es un piso turístico, es, cojo un local, lo convierto a vivienda, y esa vivienda la uso como alquiler turístico, que es distinto de, cojo un local, lo convierto a apartamento turístico, apartamentos, perdón, apartamentos, ¿no? Entonces, ¿cómo veis vosotros todas estas cosas que están haciendo en vuestro modelo? Entiendo que poco os afectará, ¿no?

25:57 Julio Bidegain: Bueno, yo creo que, al final, este modelo requiere de un conocimiento para poder acceder, ¿no? Es decir, si todo el mundo tuviera el conocimiento, pues a lo mejor estaríamos en una oportunidad o en esta ventana de oportunidad, ¿no? Partimos de de de de esa base, y pensad también que pueden prohibir o pueden limitar las viviendas, los apartamentos, pero nuestro modelo recoge una tipología muy grande de hospedajes, porque el límite en el apartamento turístico no quiere decir que las pensiones las metan el mismo saco, o los hoteles o los hostales. Entonces, siempre decimos que, oye, no te quedes con la limitación, con la 1º limitación que te hayan dado, porque probablemente haya una solución o haya un vehículo que te pueda permitir llevar a cabo esa actividad, ¿no? Entonces, al final, es conocerte bien las exigencias que tiene cada cada tipología, y adecuarte o dar la solución mejor, ¿no? Para para... Pero vamos, que esto se acaba con, oye, es que en el centro de Madrid, ya no solamente es que pueda o no pueda a nivel urbanístico, es que aunque pueda a nivel urbanístico, yo tengo una viabilidad que es financiera, y a mí el metro cuadrado en zona 1, que es el centro de Madrid, aunque me deje, no voy a hacerlo.

27:13 Ruben: En la plaza mayor, en

27:14 Julio Bidegain: el metro cuadrado. Decido salirme a una zona 2 o una zona 3, donde la viabilidad financiera para mí es adecuada. Pues en Barcelona igual, en Barcelona a lo mejor están limitados los apartamentos turísticos, o necesitas una recepción, bueno, pues vamos a ver otro modelo, que son las pensiones, que son los hostales, a ver qué nos dice la la regulación sobre ellos.

27:33 Pablo Flores: Pero aquí hay un punto fundamental también, que la gente no no lo sabe, que entra a un apartamento y no sabe que si eso es un apartamento, una vivienda turística, una pensión, o sea, que que, al final, físicamente, es lo que tú hagas allí. O sea, que entonces, bueno, que eso es verdad que que la gente no lo sabe, pero jurídicamente es muy importante para para el inversor, saber qué figura es esa, ¿no? Pero realmente el huésped no sabe. Sabe que está entrando a un espacio con sofá, con cocina, que es bonito, que tiene buena iluminación, que

28:02 Julio Bidegain: se puede duchar y punto. Mira, te voy a poner un ejemplo, Rubén. Por ejemplo, una pensión. Aquí, en Madrid, te exigen, pues, no sé, son 15 metros, son, mínimo, 2 estancias, y que tengan un baño común las 2 estancias. Ese es el mínimo. A mí, el el mínimo me da igual, porque no vamos a poner un baño común, vamos a poner una zona húmeda de puta madre, con jacuzzi, con sauna, y cada apartamento la suya. Entonces, nosotros no vamos al mínimo, sino que vamos a un estándar bastante más alto, por lo que me da igual si es pensión o si es apartamento, yo voy a ir a una a un a un estrato más premium.

28:37 Pablo Flores: Efectivamente.

28:38 Ruben: Sí, al final compites en calidad, ¿no? Que es lo que siempre decimos, puedes competir o en precio o en calidad. Valor. Mejor dar más calidad y que elijan el tuyo por calidad, aunque sea un poquito más caro, pero tú sabes que lo vas a tener más lleno, porque, bueno, esto, al final, hay un número finito de turistas y Y te van a elegir

28:57 Julio Bidegain: a ti, por lo que, por la experiencia. No, o sea, tú no vas a venir a nuestros apartamentos a dormir, tú vas a venir a vivir una experiencia. Claro, eso. Ponte, perdona, Pablo, recuerda que venimos de un taller grasiento. O sea, cuántas capas de valor hemos metido hasta llegar a ese apartamento con una experiencia con jacuzzi, con... Ahí está el valor.

29:17 Ruben: Claro. Eso es lo

29:18 Pablo Flores: que yo iba a comentar, digo, que que hay una de las piezas clave de de, realmente, no de este negocio, sino de nuestro modelo en concreto, que es la diferenciación. O sea, tú te metes, cualquiera que se mete a nuestro Instagram o vea qué tipo de operaciones hacemos, todos metemos jacuzzi. Tú dime ahora, si te pones a buscar alojamientos turísticos, quiénes tienen jacuzzi, quién tiene jacuzzi, quién tiene zona de gimnasio, quién tiene una sauna

29:43 Ruben: al final dices, bueno, esto que me cuesta 3000 euros más. Ya, pero esos 3000 euros hace que yo, entre 1 y otro, voy a booking y digo, pues este tiene jacuzzi, aunque luego vaya o no vaya.

29:51 Pablo Flores: Y ya no solo eso, sino que es que nosotros, es lo que decía Julio, que no trabajamos en zona 1, trabajamos en zona 2 y zona 3. Es, y, ¿pero qué lo que hace? Que cualquier persona que vea, buah, estos apartamentos tienen jacuzzi, tienen una multipower, tienen un proyector, buah. Yo prefiero irme 10 minutitos andando más para allá, pero tener todo esto. Entonces, claro, nosotros, al final, con nuestro modelo facturamos, no te digo, igual que los de la zona 1, pero nos quedamos ahí. ¿Qué pasa? Que en todo nuestro barrio o o, más o menos, nuestra cercanía, o sea, nosotros estamos en el top 5 de de apartamentos que más facturan, por este estas capas de diferenciación.

30:28 Ruben: Sí, al final, es lo de siempre, das valor y el cliente es el que elige.

30:32 Pablo Flores: Pero eso es lo último, o sea, es lo que decíamos antes, sea, que el desde Sí, sí O sea, la rentabilidad empieza desde el principio.

30:39 Ruben: Ahora vamos justamente, porque vamos a ver cómo busco yo un local. O sea, yo lo que quiero es que me digáis aquí las 3 cosas, que ya directamente los elimináis, ¿no? O sea, porque es muy fácil, vas idealista, buscas locales en Madrid, no sé qué, tal, tal, y te salen 150000 locales. O sea, un filtro rápido para eliminar, con 3 cosas, dices, cualquiera de estas 3, ya ni me lo pienso.

31:01 Julio Bidegain: La la 1º es salir de idealista. Esa

31:05 Ruben: es la 1º.

31:05 Julio Bidegain: ¿No? O de del que dice idealista, fotocasa, cualquier proveedor de de producto,

31:10 Ruben: ¿no?

31:11 Julio Bidegain: Vamos a empezar desde el inicio. Lo 1º que tienes que hacer, como buen negocio, es decir, yo siempre pongo el ejemplo, si tú quieres montar un restaurante, lo 1º que haces no es buscar un local para ese restaurante, lo 1º que haces es estudiar la zona donde quieres montar el restaurante, ver los comensales que pueden venir, los gastos operativos que tiene la actividad y ver ese business plan, ¿no? Pues aquí, esto es lo mismo, es un negocio. Lo 1º que vamos a hacer es viabilidad turística, es decir, vamos a sacar toda la data que el mercado nos ofrece y vamos a, de forma objetiva, a calcular exactamente lo que va a facturar cada una de esas unidades, ¿ok? Eso es fundamental, porque si yo estoy buscando en Sevilla, pero Sevilla no hay una demanda turística y el negocio no va a funcionar, ¿para qué voy a buscar locales en idealista en Sevilla? ¿Vale? Esa sería la 1º, viabilidad turística. 2º, viabilidad financiera. Como como hemos dicho antes, para nosotros es muy importante absorber toda todo el valor posible, desde que es local hasta que son apartamentos, ¿ok? Entonces, si yo compro un local por 100 y la obra son otros 100, 200000 euros, esto es un ejemplo, ¿vale? Yo tengo que calcular, antes de la compra, cuál es el precio que ese producto adquiere en el mercado. Es decir, una vez que está funcionando, como como sé perfectamente la facturación, sé perfectamente los gastos operativos que tiene. Por lo tanto, conozco los beneficios, Con los beneficios, sé qué valor va a tener ese producto en el mercado, porque me lo van a comprar en rentabilidad. La persona que me lo compra no es un particular, es un inversor que me va a pagar un YIEL del 7 por 100, del 8 por 100 neto. Pues, perfectamente, teniendo los beneficios de ese negocio, podría calcular la estimación de ventas.

32:51 Ruben: Lo haces al revés, ¿no? De, yo quiero ganar tanto, y eso significa que me puedo gastar tanto. Si no me sale, ya, fuera. Claro.

32:57 Julio Bidegain: ¿Que Sevilla no me da esa opción? ¿Qué voy a buscar Sevilla? ¿Vale? Tendríamos ya 2 2 2 viabilidades. Y ahora está, la 3º, la que nos queda, es la urbanística.

33:08 Pablo Flores: Claro, la urbanística, la parte de la normativa fundamental y de características técnicas, ¿no? Que nosotros siempre siempre intentamos comunicar que esto no es cuestión de ser arquitecto, que yo soy arquitecto, pero no tienes por qué ser arquitecto, sino de aprender la receta. O sea, esto va de saber, oye, no te tienes que aprender 200 recetas, ¿no? Como un chef se puede saber. Esto va de aprenderte una receta, de saber, oye, ¿qué tengo yo que mirar? Es lo que tú decías, ¿no? En un portal inmobiliario, en las oportunidades, ¿qué tengo que ver? O sea, metros de fachada, altura, humo, accesibilidad y normativa. Oye, pues el típico PDF que tiene cualquier municipio, un PDF del de plan de ordenación urbanística, saber exactamente qué es lo que tienes que buscar. O sea, qué son las 5 palabritas que tienes que buscar en ese PDF. Sabiendo, es como un check list, o como una receta, siguiendo el paso a paso, sabes si la viabilidad urbanística cumple o no cumple.

34:01 Julio Bidegain: Y ahora estamos preparados para respondértela a la pregunta. Empezamos a buscar local. Una vez que las 3 viabilidades

34:07 Pablo Flores: Ya tenemos la ciudad, ya tenemos la el barrio, más o menos, tal, y ahí es donde ya nos metemos a ver portales. Claro, nos ponemos a ver oportunidades, ¿no? Para descartar, bueno, seguimos un poco la la misma. Parte financiera, pues ver superficie, ¿vale? Vemos si si el metro cuadrado, que ya hemos hemos estimado en la viabilidad financiera, cuadra, pues ver si si cuadra, pues perfecto, y si no cuadra, se descarta. Y luego, yo te diría la fachada, ¿vale? La fachada también es fundamental, que tengas que tengas al menos 2.73 metros por cada unidad de alojamiento, ¿vale? Entonces, yo creo que eso sería, no no sé si un 3º filtro, pero incluso con esos 2 filtros ya descartas el 80, 90 por 100.

34:50 Julio Bidegain: ¿Y la fachada por qué? Muchas personas que nos estén escuchando pensarán, zulos. No. Zulos, no, porque necesito fachada para que tenga una ventilación, ¿no? Al final, tenemos que cumplir una normativa. O sea, nosotros tenemos que tener un espacio en el cual... Además, que el mercado es muy listo. Si yo hago zulos, no voy a tener un negocio rentable, porque nadie va a querer venir a mi zulo. Efectivamente. Yo creo que es un mercado muy justo en ese en en ese en ese punto, ¿no? Que que que al final, tienes clientes, porque haces las cosas bien.

35:25 Ruben: Pero al final, esto pasa en todos los mercados, y es cuando cuando los políticos intentan regular todo esto, dices, es que el mercado, o sea, lo hemos visto, ¿no? Salió en el 2023 una ley que iba a ser ya para las zonas tensionadas, y no sé qué ha pasado. En las zonas tensionadas hay menos pisos y más caros. Pues igual, pues si tú pones una cosa que no quiere nadie, pues no se la vas a vender a nadie, o la tienes que bajar mucho de precio, con lo cual no te sale. O sea, el mercado, pese a quien le pese, se regula él solo, y siempre acaba tendiendo a, si tú me das valor y tu valor está... Esto siempre lo he escuchado, ¿no? Porque me gusta mucho el tema de ventas. Dice, cuando un cliente percibe que lo que está pagando es menor al valor que tú das, es cuando te compra. Es decir, había un ejemplo que me gusta mucho con Alex Ormosi, que decía, dice, si yo mañana vengo aquí y te digo que te vendo un Ferrari por 10 por 10000 euros, dice, ¿a que tú consigues esos 10000 euros sí o sí? Porque está diciendo, estoy llevando un chollo. Pues tu producto es igual. Si alguien dice, joder, es que tengo jacuzzi, tengo no sé qué, está cerca, tal, por 50 euros, esto es un, ¿cómo no me lo voy a coger? ¿No? O sea... Y eso es lo que no entienden, o yo creo que sí entienden los políticos, pero no quieren entender por porque tienen detrás sus cosas, pero que que esto es tan fácil de aplicar aquí como a un piso, ¿no? Los pisos, si tú haces un piso que es un zulo, pues no te lo va alquilar nadie o le bajas el precio, pero yo he visto pisos que tú los ves y son auténticas barbaridades. Y ves 1 al lado del otro, de barbaridad, digo, de de chulo, ¿no? Y ves 1 al lado del otro y dices, no, es que el vecino lo alquila 850.

36:57 Ruben: Yo también digo, es que tú no has visto la casa del vecino, que que si tiene domótica, que si los suelos son de no sé qué, que si está... Claro, ¿y el tuyo qué tiene? Nada, no tiene un aire acondicionado, no las los muebles de la abuela. Claro, entonces, ahí yo creo que es donde hay que enfocarse de, oye, ¿yo a cuánto quiero vender? ¿No? Que es que decías tú de cuánto quiero vender, este es mi beneficio, ¿no? Pues como cuando montas un bar, el beneficio de un bar, que es un 20 por 101 15, no sé. Pues si yo no consigo traer suficiente gente, no lo monto, ¿no? Y aquí quiero enlazar un poco con la pregunta que os iba a hacer ahora, que es, vale, ¿cuántos locales tenéis que analizar hasta que os quedéis con? O sea, ya teniendo más o menos la zona y demás, decir, pues al final, tenemos la zona, tenemos tal, ¿cuál es el promedio

37:38 Julio Bidegain: de locales que visitáis hasta que encontráis el que os vale? Bueno, a ver, hay que hay que distinguir entre visitar y hacer la

37:46 Ruben: Bueno, hacer la de utilligen, sí.

37:48 Julio Bidegain: Pues yo diría de 101, 2, aproximadamente.

37:52 Pablo Flores: Sí. Pero, claro, este proceso es muy rápido. O sea, a lo mejor tardamos, yo que sé, un día, de verdad, o sea Desde

37:59 Julio Bidegain: tu casa. O que no vamos físicamente, porque la toda la due diligence la hacemos desde un ordenador. Claro. Al final, tenemos las cosas, es un proceso muy meticuloso,

38:09 Ruben: que al final, si no cumple, oye, otro.

38:11 Pablo Flores: Es como si yo te digo que de 100 locales te quedas con 15, de los 15, al final, te quedas con 6, y de los 6, te quedas con 4 que vas a visitar, y de los 4 te quedas con 1. Sería como un poco el proceso. Al final, es un cribado, o sea, un cribado que, a medida que vas avanzando en un proceso unilateral, pues vas descartando locales, ¿vale? Hay una cosa muy importante que quiero también destacar, Rubén, y es que el modelo que nosotros al final empeñamos es totalmente objetivo. Eso es muy importante, que que queremos que la gente lo entienda, porque nosotros invertimos en cualquier sitio de España. ¿Por qué? No porque nos conozcamos todos los sitios de España, o sea, ni muchísimo menos. O sea, creo que nosotros funcionamos con la data, ¿vale? O sea, nosotros realmente, que es lo que tú comentabas, o sea, la data habla por sí sola. Es como tú decías, si si si tú haces alojamientos que son zulos, pues no no vas a tener buena data porque vas a tener mala reseña, la gente se va a quejar, no van a ir más, no vas a tener una 1 ocupación muy baja. Entonces, la data habla por sí sola. Nosotros nos metemos en barrio que luego, si tú, por ejemplo, me lo invento, eres, yo qué sé, de Valleca, y y allí la data, pues es buenísima. Nosotros vemos que es buenísima, pero hay otra persona que dice, no, Valleca es muy mala zona para turistas, aquí no vienen los turistas. A nosotros nos da exactamente igual. Es una opinión. Porque es una opinión, YYY yo siempre lo digo, o sea, el el estar en un sitio, el querer invertir donde vives es incluso perjudicial, porque te sientes sesgado por conocerlo.

39:43 Pablo Flores: Y nosotros, al al llevarnos con la data, es, pero si es que aquí hay 15 apartamentos que están facturando 3000 euros al mes cada 1. ¿Cómo va a ser un mal barrio? O sea, es que es imposible, porque hay buena reseña, hay buena ocupación, hay buena facturación, pues algo bueno tendrá, ¿sabes? Entonces, es muy importante saber que cuando una metodología se basa en datos y se basa en objetividad, no se basa en es que tengo la estación de tren a 10 minutos, es que tengo un supermercado, es que tengo una farmacia. Nos da exactamente igual todo, porque los datos hablan por sí solos., bueno, creo que es fundamental Sí, yo creo que

40:16 Julio Bidegain: en el sector inmobiliario, final, hay varias maneras de escalar el modelo, ¿no? Tú puedes ser muy bueno o conocer muy buen tu tu, o sea, conocer muy bien tu microzona, y dentro de tu microzona, escalar el modelo. Pues mira, me conozco también la zona de Vallecas, porque estábamos con ese ejemplo, ¿no? Que voy a hacer, pues hago habitacional, hago larga estancia, pues mira algún turístico que otro, ¿no? Y puede ser válido, porque me conozco también Vallecas, que me me tengo ese esa información, ¿no? Pero nuestro modelo, al final, es, hacemos una receta muy bien y escalamos las diferentes las diferentes tensiones, las diferentes localizaciones, ¿no? Es un modelo diferente al al conocedor de la microzona, porque vamos con datos.

41:01 Ruben: ¿Cuál sería un falso chollo de esto que ves y dices, ah, esto? Y... Pero luego, cuando la analizas,

41:06 Julio Bidegain: o sea, eso te lo digo yo ahora mismo. El falso chollo es querer comprar un local barato. El modelo no se basa en comprar un local barato, el modelo se basa en ver el producto finalizado, en ver un producto, o sea, en ver un negocio muy rentable. ¿Yo para qué quiero un local barato, si los números, cuando cuando van a ser apartamento, no voy a tener los beneficios que yo quiero? Ese local no vale nada. Es carísimo, ese, es carísimo.

41:34 Ruben: El muy barato que sea, si te da 0 euros, sigue siendo caro. Es que es carísimo. Vale. Cuando compráis, ¿compráis ya con la licencia concedida o asumís que os la van a dar? O sea, evidente asumís, teniendo detrás que os habéis leído la normativa, evidentemente.

41:53 Pablo Flores: No, claro, claro. O sea, nosotros, siempre que compramos, tiene que estar todo absolutamente validado. De hecho, hace hace poquito nos preguntaron cuántos locales habíamos comprado y en cuántos locales no nos habían concedido la licencia, y la respuesta fue 0, ¿no? Porque, al final, nosotros hacemos un proceso de cribado muy, no te digo agresivo, ¿vale? Pero sí es muy profesional, ¿vale? Al final, hay un método que está totalmente validado por nosotros, sobre todo Julio, ¿no? Toda la parte turística y financiera, y yo toda la parte de normativa YYY técnica, ¿no? Y, al final, es cuestión de de ir con sabiendo lo que haces, teniendo tus citas con la gerencia, saber qué preguntar, pedir tu certificado de compatibilidad, saber exactamente todo el proceso bien cómo hacerlo y no meter la pata, ¿vale? Tener en cuenta los estatutos, saber que, si se complica la cosa con la comunidad, saber qué pasos hacer, hacer el anteproyecto, pedir unos meses hasta el contrato de arras. En fin, todo tiene... Es una es una es una estrategia al final, ¿no? Por eso digo que esto no va tanto de, hago una operación, sino que es una estrategia. Para nosotros es muy importante qué proceso llevamos a cabo, porque también, si nosotros tenemos, por ejemplo, me lo invento, 4 meses hasta la firma del contrato de arras, tenemos 4 meses para preparar el proyecto, para preparar arquitecto, para la gerencia. ¿Para qué? Para que, cuando nosotros ya firmemos, nosotros, al día siguiente, empecemos la obra. Bueno, porque...

43:18 Ruben: ¿Hacéis arras condicionadas a todo esto? Entiendo que sí, ¿no?

43:22 Julio Bidegain: Si nos dejan, sí, claro. Nosotros vamos, al final, son capas de seguridad que le vamos a ir poniendo a nuestra inversión, ¿no? Hay hay vendedores que, pues no aceptan una condicional al tema técnico urbanístico. A pesar de que nosotros hayamos verificado, hayamos hecho la due diligen previa y todos los indicios sean óptimos, que el técnico de su visto bueno, que urbanismo también, nosotros siempre intentamos darle una protección extra de, oye, vamos a condicionar cualquier problema que haya a nivel urbanístico técnico a seguir con la compra, ¿no? Hay veces que acepta el vendedor y hay veces que no, pues, entonces, ahí tú tienes ya la la la la, evaluar, ¿no? Si si es una gran oportunidad y seguir hacia adelante o...

44:06 Pablo Flores: A ver, la la la realidad es que nosotros ya casi que

44:10 Julio Bidegain: no lo hacemos, o sea, esa es

44:12 Pablo Flores: la realidad. Nosotros, lo que pasa es que Julio es precavido, porque, evidentemente, para esas primeras operaciones, ¿no? O para personas que que están haciendo su 1º operación, siempre lo vamos a recomendar. Nosotros, evidentemente, ya tenemos bastante balada y no lo hacemos, ¿no? Porque tenemos un proceso ya muy, muy validado y, en fin. Pero siempre se recomienda, oye, condicionarlo, evidentemente, a ese tipo de...

44:33 Julio Bidegain: Ajá. Como consejo, lo que sí hacemos es una señal previa a un arras, una señal previa en la cual es un período de due diligence, que le llamamos. Oye, voy a bloquear este activo

44:43 Ruben: una reserva y ya está.

44:44 Julio Bidegain: Una reserva, déjame 3 semanas, 4 semanas para que yo pueda hacer esa due diligence, ¿no? Y y que tengamos la seguridad de poder llegar al arras y a la compraventa.

44:53 Ruben: Ajá. ¿Os atrevéis a hacer aquí en directo así un ejercicio de compra, venta, por cuánto saldría? O sea, que serían números de verdad, ¿no? Para aterrizar un poco, porque la gente, claro, está diciendo, vale, pero, entonces, esto, yo traía aquí unos números, ¿vale? Que os voy a decir, imaginaos, tengo 180000 de compra, ¿no? Un local, 180000, pues no sé, tiene que ser un local grande, supongo que un sitio céntrico, ¿no? En total, son 300000, con los 120000 de obra, proyecto y licencias y demás. Claro, aquí decís,, yo tengo esos 300000. Si tú sabes que te va a costar 300000, yendo hacia atrás, como decías antes, ¿cuánto te tiene que dar a ti para que sea rentable? Pues,

45:41 Julio Bidegain: a ver, lo 1º que evaluamos es, esos 300000, cuando el producto esté finalizado, y facture lo que tú crees que va a facturar, cuánto va a valer. Porque nosotros somos un poco exquisitos, y si ese activo no está cercano a los 600000, no vamos a entrar, porque tenemos otras opciones que sí nos lo ofrece. Entonces, siempre ponemos el filtro de, oye, si no doblamos o estamos cerca a doblar, buscamos otras alternativas, porque el mercado todavía la ofrece, ¿no?

46:10 Ruben: Pero ese valor, ¿de qué es? De de, si yo se lo vendo a alguien, ¿cómo cómo cuantificas ese valor?

46:17 Julio Bidegain: Pues cuantifico, por ejemplo, si cada apartamento... Vamos a poner, son ejemplos, ¿no? Con los 300000 euros hago la compra del local y hago la reforma para 4 apartamentos, ¿vale? Si cada apartamento tiene una facturación de 2500, es decir, un total de 10000 euros facturados, ahora vienen los gastos operativos, porque yo no me voy a meter en explotación, ¿vale? De los gastos operativos, si yo voy a hacer una 1 explotación pasiva, o no quiero que eso sea para mí otro trabajo, pues pues tengo que calcular aproximadamente un 40 por 100, ¿vale? Pues ya tengo que, de los 10000, beneficios son 6000, ¿ok? De los 6000, ya, si yo voy a vender ese activo, dependiendo de la localización, dependiendo del tipo de activo, el cup rate, que se llama, ¿no? El el el yield al cual voy a vender yo ese activo, si es a un 7 por 100, si yo sé los beneficios que tengo y sé a cuánto a cuánto yel lo puedo vender, ya tengo el valor de venta. Es una es un matemática, vamos, es un número muy sencillo. En ese caso, pues ese yel o ese precio de venta tiene que haber duplicado mi inversión inicial, es donde ponemos nosotros la CRBA.

47:29 Ruben: Y ese ese precio de venta que tú dices, ya sé, beneficios y tal, ¿eso siempre es el mismo? Es decir, alguien que te lo va a comprar dice, esto es un, yo qué sé, por 3, ¿no? Por decirlo así, ¿no? O neto por 5. O sea, eso está así y tú calculas.

47:44 Julio Bidegain: Eso al final es el mercado, en función de cómo la situación sociopolítica esté, de la localización que se encuentre el activo, si es un edificio o es un local, pues ese cap rate será desde el 5 en la Gran Vía hasta un 8 por 100 en Valleca, ¿no? Entonces, tú ahí ya te vas a mover. Si tienes urgencia por vender, pues, evidentemente, no podrás venderlo a un 5 por 100 y lo venderá a un 6. Es decir, le tendrás que dar una mayor rentabilidad al que te quiere comprar para tú venderle ese activo, ¿no? Entonces... Pero yo siempre lo digo. Pero ese 6 es anual, ¿no? O sea, anual, me refiero Anualizado,

48:20 Ruben: eso es. Anualizado de, oye, si me está dando 5000 netos, ¿no? Vamos a poner, me da 5000 netos. Estos 5000 netos al mes significa que yo, son 60000 que me va a dar al año. Vale. Pues esos 60000 tiene que ser un 5 por 100 de lo que tú lo vayas a vender. Claro, claro.

48:35 Julio Bidegain: Y ahí ya tienes el precio

48:36 Ruben: de O entre 1 5, 1 8 Claro. De con todo.

48:39 Julio Bidegain: Entonces Neto.

48:39 Ruben: Sea, que para sí, neto, neto.

48:41 Julio Bidegain: Que para el que compra está muy bien. El exit, el producto final, para el que compra un 8 por 100 neto después de gastos operativo y todo, tú que estás en el sector inmobiliario, sabrás que es una muy buena rentabilidad, ¿no?

48:50 Ruben: De hecho, es una de las cosas en las que en Rentexa, que es el software que hice yo para para alquileres de larga estancia, lo 1º que hice fue una calculadora de rentabilidad, y la calculadora de rentabilidad, todo el mundo me decía, es que no pones la rentabilidad bruta. Digo, es que mí la rentabilidad bruta me da igual. O sea, si mi rentabilidad bruta es de un 15 por 100 y tengo de ramas y tengo no sé qué y el seguro y tal, y se me queda en un 3, prefiero una que la rentabilidad bruta sea un 9 y me dé un 7. Ya está. Pero pero me lo discutían, digo, la rentabilidad bruta es la métrica del ego, de tengo un 15. No, no. ¿Cuánto te llega a ti?

49:26 Julio Bidegain: Un engañabobo, la bruta es un engañabobo.

49:28 Ruben: Perfecto. Pues me ha quedado muy claro. Entonces, decís eso, ¿no? Que de esos 10000 brutos, ¿dónde se me van? O sea, porque dices, gastos de gestión, ¿en qué se me van esos 4, 5000, ese 40 por 100? ¿Dónde se va?

49:42 Julio Bidegain: Pues mira, lo el grueso se va en pagar al operador, al property manager, al al que va a hacer que tu tu inversión sea pasiva, entre comillas, se va en pagarle a las OTAs, que son Airbnb, Booking, todas esas plataformas que, ese escaparate, ¿no? En el cual, gracias a ello, tú te haces visible, y después están, pues los IVIs, la comunidad, pues todos esos gastos que también tiene el residente de

50:10 Ruben: ¿no? Limpieza.

50:11 Julio Bidegain: Lavandería, todo eso. Al final, computas todos esos gastos y, aproximadamente, te lo tienes en torno a un 40 por 100.

50:18 Ruben: Hombre, pues un activo que te dé un 60 por 100 neto, yo lo veo bastante bien, Claro, claro. Sí, sí.

50:25 Julio Bidegain: Es que por eso es muy atractivo. Entonces, llegado a ese punto, tú dices, ok, si no me pagan ahora mismo el 6 por 100 de rentabilidad por el cual yo estoy vendiendo el extractivo, no pasa nada. Yo tengo una vaca lechera aquí, produciendo leche, y demás, de forma abundante, ¿no? No tengo esa urgencia por vender. Cuando llegue la persona que

50:47 Ruben: lo quiere comprar, pues para ti. ¿Y se venden bien? Es decir, ¿hay gente, hay mercado para venderlos, una vez hechos? Bueno, yo

50:56 Julio Bidegain: creo que esto depende de el producto final, y me explico. Va a depender, no es lo mismo tener 3 apartamentos, que, a lo mejor, un particular con dinero puede hacer esa esa aportación, porque es un negocio para él y le va a rentar, que si nos vamos ya a 6, 7 apartamentos, que necesitas un mayor capital, ¿no? Entonces, creo que hay una brecha entre el el inversor particular y el family office, ¿no? En la cual, 7, 8, 10 apartamentos, tienes que encontrar ese nicho. No todo el mundo puede acceder ahí, porque para el family office son pinuts, y para el inversor particular es imposible, ¿no? Entonces, muchas veces se hacen estrategias societarias, en las cuales se unifican varias sociedades con varios activos, y ya, sí, podemos acceder a ese family office, por ejemplo.

51:47 Ruben: Vale. Y entiendo que esta persona que lo compra tiene que tener un background de decirle, llevo ya un año con ello, o tú lo montas y dices, te lo vendo, y a lo mejor va bien o va mal. Mira, es

52:01 Julio Bidegain: que esta esta pregunta es muy derivada, ¿no? Y y viene viene también de la estructura societaria. Es decir, yo, empresario, lo que necesito es optimizar los beneficios, es decir, necesito que el rozamiento fiscal sea el menor posible, ¿no? El el el a la hora del evento de liquidez, a la hora de la venta. Entonces, hay una gran diferencia entre, si si yo tengo el holding o tengo una sociedad cabecera, si yo quiero vender mi activo, yo, nosotros, cada cada activo que que compramos lo metemos dentro de una sociedad, ¿no? Pero no por capricho, sino porque, si está destinado a la venta, el que el el comprador que va a venir, para mí, como como vendedor, es bastante más óptimo el venderle la sociedad al completo, porque voy a subir todos los beneficios al 1 25. Que si... Claro. Mientras que si ese comprador lo que quiere es el activo, no la sociedad, yo voy a tener que tributar por impuesto de sociedades, que nos vamos al 25 por 100. Entonces, yo siempre también voy a bonificar o voy a hacerle una reducción de precio si me quiere comprar la sociedad al completo, porque para mí va a repercutir, al final, positivamente. Ahí entiendo que

53:09 Ruben: lo mejor es cada apartamento, tener una sociedad En

53:13 Julio Bidegain: una cajita.

53:14 Ruben: Claro. Para poder venderle la sociedad, en

53:16 Julio Bidegain: vez de

53:17 Ruben: venderle el

53:17 Pablo Flores: activo cada apartamento, cada complejo.

53:20 Ruben: Cada complejo, me refiero a cada apartamento, cada, sí, cada, si son 3, O sea, lo que me refiero es eso, cada

53:25 Pablo Flores: Cada grupo.

53:26 Ruben: Cada grupo de estos que tienes, que estén en una sociedad, y que luego, pues eso, como tienes la holding, pues... Bueno, esto lo hemos hablado mucho con José Antonio Bernandez, que que está aquí en el podcast cada 2 por 3, y hablamos de estas cosas, y decíamos que una holding no es para todo el mundo, pero, en este caso, tiene todo el sentido del mundo. Oye, es que las holdings se tienen que montar, yo creo que cuando necesitas, una de las cosas es cuando necesitas hacer un exit, ¿no? Que es muy ventajoso, porque, en vez de un 25 o un 23, te vas a un 1 25. Claro. Joder, es que es un 20 por 100 de diferencia que me quedo yo y no se lo queda a otra persona. Claro. Persona, ya sabemos quién se lo queda. ¿Y para qué?

54:01 Julio Bidegain: Creo que es importante, Rubén, también matizar, nosotros, porque nuestro plan de vida hemos elegido la rotación de capital para poder llegar a ese objetivo, ¿no? Pero me gustaría matizar también que, por ejemplo, si tu plan de vida es vivir de los 3 apartamentos, tu estructura societaria más efectiva es no tener estructura societaria, es decir, persona física, porque si yo lo que quiero es vivir de lo que esos 3 apartamentos me generan, ¿para qué voy a tener una sociedad media? Para pagar más, al final. O sea, que va a depender de cada persona cómo se quiera estructurar, o el plan de vida que tiene que ir a tener, o o qué objetivo quiero cumplir. Yo no quiero 25 apartamentos, yo lo que quiero es tener una renta de 20000 euros al mes. Vale, ok, pues ¿qué tengo que hacer para llegar a eso? ¿No? Ahí estamos

54:48 Ruben: esto lo iba a hacer luego, porque iba a ir con la parte de financiación, pero ya que hemos abierto el melón este de de fiscalidad, ¿no? De un poco de de las cosas que hay, vamos a hablar con esto. Entonces, aquí tenemos 2 opciones, una que es, yo me monto, yo sé que voy a escalar, entonces, si sé que voy a escalar, me monto a una holding con mis distintos mis distintas cosas, y luego las venderé, o me las quedaré, incluso, me las puedo quedar, o me monto sobre una sociedad, porque yo solo quiero 1, o la otra opción, que es persona física. Cuando eres persona física, esto entiendo que es actividad económica, ¿no? Y tributarás, te tendrás que hacer autónomo, tendrás que tributar y el modelo del IVA, el IRPF y todo eso, entiendo, que esto, al final, eres un autónomo, y las rentas que saques, pues irán a rentar el trabajo, que tributa ta ta ta. Tal cual. O sea, que aquí, el que quiera ser

55:37 Julio Bidegain: Va pasar por, siempre vas a pasar por caja, o de una manera u otra, vas a pasar por caja.

55:41 Ruben: Aquí todo el mundo pasa por caja. Pero entonces, claro, cuando tú compras, esto era una cosa de la fiscalidad. Cuando tú compras como persona física, tú pagas ITP. Cuando compras como persona jurídica, pagas IVA, sube todo a pasiva. Y luego puedes hacer la reinversión de sujeto pasivo y todo esto, que son cosas que ya hemos hablado también con José Antonio Bernales, que, si alguien tiene dudas, que nos deja aquí un comentario y se lo le pondré exactamente el vídeo en el que hablamos esto, ¿vale? Entonces, desde un punto de vista de impuestos, ¿qué es lo más rentable?

56:12 Julio Bidegain: Sujeto pasivo, 1000 veces. Más que nada, no es porque pague menos impuesto. Al final, tú pagas ITP y, si lo vendes, te vas a reducir ese margen, ¿no? Pero el simple hecho de yo no tener que aportar más capital para comprar el activo me va a facilitar el que pueda hacer otras cosas con ese dinero. Simplemente, por ese motivo, decir, si yo no tengo que pagar el ITP porque me acojo al IVA y tengo el sujeto pasivo, es decir, a lo mejor no tengo que pagar 20000 euros que sí tendría que pagar, pues esos 20000 euros los puedo destinar a la obra. Porque este

56:47 Ruben: IVA aquí es del 10

56:48 Julio Bidegain: al 21. Este IVA es del 10 por 101 10. Es del 10 por 100, y en obra también ocurre lo mismo. Entonces, claro, tienes ahí un rozamiento muy grande con el que tienes que intentar lidiar, porque yo tengo los recursos limitados, al igual que ocurre con la estructura societaria y la fiscalidad. Tienes que optimizar, no solamente es ganar dinero, es, oye, ¿cómo cómo me protejo ante, ¿no? Ante la extracción Sí, sí. De de riqueza.

57:15 Ruben: Que muchas veces no es intentar ganar más, es intentar tributar menos, ¿no? Claro. A mí, muchas veces, han crítica, bueno, me han crítica, me han dicho, es que tienes 11 pisos porque no tienes una sociedad, digo, porque yo quiero vivir de rentas y puedo hacer una reducción del 50 por 100 de las rentas. Claro. O sea, yo, cuando he presentado este año pasado mi renta, daba risa lo que yo he he declarado, pero porque juego con que, no, es que me dejan reducirme un 50 por 100. Claro. Si yo lo hago con una sociedad, no tengo eso, encima al 25. Ahora, que solo vivo de alquileres, mis rentas por el trabajo son 0, por lo tanto, solo lo que me entra de alquileres, encima me redujo un 50, la amortización del inmueble, no sé qué... Entonces, hay que tener un poco también la parte fiscal, que muchas veces se nos olvida, pero es que tenemos un socio, como dice José Antonio, tenemos un socio en todos los negocios que que tú no le eliges, pero está, que es Hacienda. Y a final de año, Hacienda te va a decir, ¿cuánto ha ganado? Porque yo quiero lo mío. Claro. Pero hay que ver de qué forma le das. Yo siempre he dicho, los impuestos hay que pagarlos. Vale, pero vamos a pagar los los necesarios, ni 1 más. Claro. O sea, no menos, porque nos metemos en líos, pero si puedo hacer esto que dices tú, ¿no? Inversión de sujeto pasivo, me puedo ahorrar el

58:25 Julio Bidegain: IVA diferir impuestos.

58:26 Ruben: Diferir impuestos. Holding. Claro. O

58:28 Julio Bidegain: sea, no quiere decir que no lo pague, lo que quiere decir es que lo voy a diferir, una bonificación al empresario, ¿no? Evidentemente, si yo, esos beneficios los voy a pasar a la persona física, mí me toca pagar como la persona física. Es decir, no quiere decir que no lo pague, sino que, oye, como voy a reinvertir, voy a diferir esos impuestos hasta que el día que quiera sacarlo a caja.

58:48 Ruben: Claro, pero incluso el día que los vas a sacar, tienes formas de, oye, yo quiero sacar 100000 euros. Bueno, hemos visto que hay formas de, puedes hacerte un préstamo, porque si tú haces un préstamo y lo vas a devolver, ese préstamo, al final Pasa que

59:01 Julio Bidegain: eso a Hacienda no le gusta mucho, pero sí, hacen

59:03 Ruben: Sí, no le gusta si no hay un motivo, pero cuando hay motivo, y no le gusta si no lo devuelves, pero si lo devuelves al final, claro, ¿qué pasa? Que tú dices, bueno, si estoy sacando este dinero porque lo necesito vivir, ¿de dónde saco yo el dinero y devolverlo, no? Que esa es otra. Pero si tienes por un lado una nómina, y dices, me quiero comprar el cochazo, ¿no? Pues me pido un préstamo de mi empresa y lo devuelvo con mi nómina. Vale. Pero si lo necesitas para vivir, evidentemente, pasarás por caja. En vez de sacar 100000, sacas 50, que te vas a ahorrar mucho dinero, y al año siguiente otros 50, ¿no? O sea, hay fórmulas fiscales claro. Pero esto hay que saberlo, hay que llevar una mano a un fiscalista, que aquí tenemos a José Antonio, que es el fiscalista del podcast, pero el que no, tiene que tener un fiscalista. Igual que tienes un arquitecto, como está Pablo, para saber si esto se puede hacer o no. El fiscalista, es que el fiscalista en estos negocios tiene que estar contigo desde el día 1. Indudablemente. Si esto lo haces así, vas a pagar esto, esto, esto, si lo haces así, te vas a ahorrar todo esto. Yo no puedo tener Y los 3000 euros que te cobre esa persona es barato.

59:59 Julio Bidegain: Tú, al final, tú dices, coño, ¿cómo cómo dreno de la holding a la persona física? Pues me pongo una nómina de 15000 euros al mes, pues ya la

1:00:08 Ruben: has cagado.

1:00:08 Julio Bidegain: Claro. Entonces, tienes que jugar con nómina bajita, con, si quieres, reparte dividendo, factura algo. Es decir, al final, es una estrategia global que tú tienes que jugar tus cartas, es que, si no, estás jodido.

1:00:21 Ruben: Pero hay que jugarlas bien con alguien que sepa las reglas, porque hay mucha gente que, yo he visto en Internet auténticas burradas en rigs que te salen, y haces esto y haces lo otro. Digo, pues esta persona va a tener una inspección de hacienda, y cuando le venga la multa, se va

1:00:35 Julio Bidegain: a enterar de... Pues exactamente igual que si compro un local, y después pregunto si puedo hacer el cambio de uso o no, en vez de hacerlo antes. Exactamente igual. Pues vamos a

1:00:44 Ruben: la parte de financiación, porque, claro, aquí estábamos hablando de, vale, yo quiero comprar un, o quiero comprarlo ya hecho o quiero hacerlo yo, ¿no? Entonces, hay 2 vertientes. La 1º es, vale, yo, Rubén, he dicho, ¿me habéis convencido? Yo estoy convencido, pero lo que pasa es que ahora mismo no, estoy metido en otras guerras, pero yo esto lo veo un buen negocio, por eso os he traído aquí, porque me interesa, ¿no? Pero yo digo, vale, yo estoy convencido, o alguien de de que los escucha dice, estoy convencido, lo quiero hacer yo, ¿vale? Entonces, yo quiero comprar el local, quiero hacer la reforma, no sé qué. El banco, cuando tú vas al banco y le presentas esto, 1º, cómo se lo presentas para que al menos te abran la puerta, porque hay muchos que ya te dicen que no, y

1:01:25 Julio Bidegain: luego, ¿cómo te financia y cuánto te financia? Vale, yo daría un pasito atrás, 1º, y te haría la pregunta de, ¿tú lo quieres comprar? Porque, a lo mejor, en tu plan de vida, no necesitas no necesitas comprarlo. ¿Por qué no alquilas un local durante 15, 20 años, haces la obra, tu recurso, lo destinas a la obra? Si es que, escasez en recursos, ¿por qué lo quiero tener? Tener, tener, ¿por qué? Si a lo mejor tu objetivo no es patrimonializar, tu objetivo es tener una vaca lechera que mantenga tu vida. Pues no lo compres, alquílaslo 15, 20 años, y ejecutas la la obra.

1:01:56 Ruben: Y lo metes en tu KPEX de la operación, la reforma, que luego se la va a quedar esa otra persona, pero Me

1:02:01 Julio Bidegain: da igual, si yo a los 2, 3 años he amortizado la inversión, ¿qué más me da? Voy a tener 15 años más teniendo, con una empresa operativa, generando ingresos. Oye, esa es una muy buena opción para ese tipo de personas, está genial. O incluso para nosotros, llega un punto en el cual vendíamos siempre, o sea, nos resultaba muy difícil no vender el producto que teníamos, porque, claro, llegaba una persona con el dinero, y, pues, ¿cómo no lo vas a vender? Coño, pues tenemos otra modalidad, que es el rent to rent famoso, ¿no? Alquílalo, y es que no lo puedo vender, porque es que no es mío., es una opción, ¿no? Vale. Partiendo de ahí, oye, no, que quiero comprar, perfecto. Quieres comprar, tú, al final, puedes hacerlo con, vuelvo a lo mismo, como persona física o como empresa. Supongamos que lo vas a hacer como empresa porque quieres optimizar un poco lo lo los grandes ingresos o la caja que va a tener ese ese negocio, ¿no? Si lo haces como empresa, la bonificación que tiene una persona física no la tiene una empresa, ¿no? Yo no no tengo la la el apalancamiento o las condiciones bancarias como los 80, los 90, eso aquí no existe. Eso en una empresa te van

1:03:06 Ruben: dar Pero una persona, si es para un local, tampoco te lo

1:03:08 Julio Bidegain: van a dar, Bueno, pero te pueden dar un 60, porque es para una actividad comercial, un 60 por 100, es decir, las condiciones, el acceso al crédito está más limitado, y el el el interés también va a ser más alto, porque es a una empresa, e incluso la temporalidad no va a ser a 30 años, a 40, ¿no? Va ser

1:03:28 Ruben: A 20 y 15, sí.

1:03:29 Julio Bidegain: ¿Vale? Entonces, tienes que jugar con esas cartas. Eso eso eso está claro, ¿no? Punto número 2, sabiendo mis cartas, ¿qué voy a hacer? La ventaja que tiene también este modelo es que el puzzle tiene varias fichas. Es decir, por un lado está el local y por un lado está la obra. Entonces, hay diferentes estrategias, desde, voy a hipotecar el local al 60, y a lo mejor puedo pedir una financiación alternativa, un préstamo personal para la obra a un 80,

1:03:56 Ruben: un 90. Préstamo promotor, incluso.

1:03:58 Julio Bidegain: Esa es otra modalidad que vamos a hablar ahora. Es decir, puedo tomar en cuenta la financiación de forma separada, o lo que tú has dicho ahora, voy a unificarlo, un préstamo autopromotor, y voy a pedir una financiación global por el 60 por 100, que no te van a dar un 80 por 100, ¿no? Ajá., muchas veces, también quiero recalcar aquí que para tú pedir un préstamo autopromotor para llevar a cabo un negocio, que esto es un negocio, no es una promoción de vivienda, el banco te va a pedir un tras récord, te va a pedir un expertise, te va te va a pedir que lo que lo hayas hecho antes y bien, ¿no? Entonces, no es tan sencillo, si la tu 1º vez, tú no eres promotor, tú estás, el banco al final no quiere asumir riesgos, que que quiere tener muy claro a quién le está dejando el dinero, no quiere probar, ¿no? Entonces, pero bueno, vamos a suponer que tienes el expertise, tú puedes pedir ese préstamo autopromotor, y para pedir ese préstamo autopromotor, esto no es una hipoteca al uso, tú tienes que hacer un business plan, tienes que tener un data run con con tu parte legal, financiera, y tienes que presentar ese modelo de negocio como lo que es, como un business plan, ¿no?

1:05:12 Pablo Flores: Un plan ejecutivo, al final.

1:05:13 Julio Bidegain: Claro. Entonces, de hecho, nosotros, que intentamos siempre es que el banco financie el el 60 por 100 del del la inversión al al conjunto, el conjunto de de la compra del local, la obra, gastos, todo, el 60 por 100, ¿no? Es lo que buscamos. Pero también deciros que en este sector, como es negocio, existen otras alternativas, y aparecen los socios capitalistas, aparecen los gestores de capital, aparecen los préstamos participativos, las cuentas en participación. Toda todas esas fórmulas que rodean al negocio, pues también son susceptibles de ser utilizadas en en este en esa metodología.

1:05:57 Pablo Flores: Y también hay un tipo de modelo, que realmente nosotros es el que siempre intentamos utilizar, que nos olvidamos, ¿no? Siempre pensamos en el apalancamiento del banco, de socios capitalistas, y nunca nos acordamos del vendedor, o sea, el, porque yo creo que como la gente viene con la mentalidad, ¿no? De de de los pisos residenciales, que quién se va a imaginar una compra aplazada, ¿no? De un piso residencial. Es algo muy, muy raro, ¿no? Encontrarlo, al final, el vendedor sabe que tiene una demanda brutal. Entonces, no necesitas, si tú no quieres comprarlo, lo va a comprar el siguiente. Pero en el tema de los locales, sí que hay una ventana muy grande en el tema de la compra aplazada. ¿Por qué? Porque hay locales que llevan años cerrados. Entonces, nosotros siempre vamos con el, oye, ¿cuánto cuesta este local? Pongo un ejemplo, ¿no? 100000 euros. Yo te voy a dar, Rubén, 110.

1:06:46 Ruben: Claro, el vendedor se queda como, si a mí

1:06:49 Pablo Flores: me regatea todo el mundo, tú me vas a dar más dinero, si yo te voy dar 110, pero te lo voy a pagar de aquí a 4 años. Te voy a dar una 1 entrada de un 15, un 20 por 100, por ejemplo, lo que sería un acuerdo, y lo siguiente te lo voy pagar mensualidad a mensualidad, y al final de los 4 años te pago lo que me quede y lo amortizo. ¿Qué es lo que nos permite a nosotros eso? Pues que durante 3 años, prácticamente, estamos facturando en el negocio. Entonces, o sea, se está pagando solo el negocio, se está pagando solo, y encima estamos ganando dinero. Entonces, claro, o sea, es una operación redonda. Y no es que sea difícil, es que de verdad que es lo que siempre decimos, que a lo mejor a 4 vendedores se lo propone y 3 te dicen que no, pero 1 dice que sí. Pues que entonces es que a lo mejor te has ahorrado de poner, yo qué sé, 90100, 200, dependiendo de la magnitud, ¿no? De la operación, pero es que te estás ahorrando a lo mejor un 80 por 100 de de de de poner capital por ese local. Entonces, para nosotros, la compra pasada es, no te digo que esa magia, ¿no? Pero es de es otra de esas llaves que tiene nuestro modelo, que que no tiene que no tiene otro, ¿sabes?

1:07:57 Ruben: Y para aterrizarlo un poco, en un caso típico, ¿no? ¿Cuánto dinero necesita una persona para entrar aquí? Un mínimo, ¿no? Sí, porque Para comprar. Para comprar y para ponerlo en funcionamiento, porque aquí muchas veces hemos visto, ¿no? De, compras tu piso por 10000 euros porque el banco tal y cual, y todo el mundo dice, por 10000 euros propios, luego con financiación, pero aquí, ¿de cuánto estamos hablando?

1:08:21 Julio Bidegain: Vamos a poner un ejemplo.

1:08:23 Pablo Flores: O sea, mira, yo yo yo te pongo 2 ejemplos. Ahora, ahora, Julio, si no, que me que me... Yo te pongo un 1 ejemplo real, ¿vale? O sea, no quiero que la gente, quiero que que nadie se quede con este ejemplo real, porque es un caso, bueno, no te digo excepcional, pero hoy es un caso que hay que pelear, ¿vale? Un caso, por ejemplo, de 3 apartamentos, de un local de unos 90, 100000 euros, más otra obra de 120000, o sea, una operación, estamos hablando de 220, 230000 euros, los promotoras han puesto 17000 euros. ¿Por qué? Porque han hecho una compra aplazada, han puesto, creo que han sido 15000 euros, más gasto, tal, no sé qué, y luego le han dado el 100 por 100 de un préstamo, ¿vale? Son varios socios, son, además, son socios que son autónomos, incluso son bastante jóvenes, o sea que, y le y han puesto 17000 euros para 3 apartamentos que están de media, a lo mejor, en 803000 euros al mes cada apartamento. Que son personas normales. Claro, son personas normales que no habían hecho absolutamente nada.

1:09:22 Julio Bidegain: Son personas que tienen su trabajo normal.

1:09:24 Pablo Flores: ¿Qué es lo que pasa? No quiero que se quede como, oye, yo a partir de 15 o 20000 euros puedo entrar, porque ellos, al final, han peleado mucho hasta llegar a esa operación. O sea, se han llevado muchos noes por el camino, pero que se puede, vamos, 100 por 100. Incluso, te diría, no te digo por menos, pero hay otros municipios donde hay el metro cuadrado del local es un poquito más bajo, incluso se puede hacer el mismo juego. Ahora, que tú te quieres entrar a una operación más grande, imagínate, de 4 o 5 apartamentos en una zona Madrid o tal, o Valencia, ciudades un poquito... Sevilla, pues, a ver, menos de 60, 80000 euros, no,

1:10:03 Julio Bidegain: o sea, necesitas seguro. Mira, vamos a poner el número más en tierra, Zaragoza, que es una localidad que controlamos, creo que bastante bien. Puedes poner, buscar local en Zaragoza. Además, la ventaja de Zaragoza, por ejemplo, es que, para ser establecimiento turístico, te exigen 2 unidades, no 3, como en Andalucía, ¿vale? Entonces, partiendo de que necesito un local de 60, 70 metros en Zaragoza, que puede estar perfectamente entre los 50 y los 70000 euros, ya tengo el precio de compra de ese local, entre 50 y 70. Ahora, la obra de 2 apartamentos de 25 metros, supongamos que son 1000 euros el metro cuadrado, pues tenemos ya 50000 euros en obra. Pues ya tienes ahí más o menos tu inversión, 75 más 50, más los impuestos evidentemente, hay que pagarlo, y a partir de ahí, ya dices, oye, ¿me apalanco con el banco o no me apalanco con el banco? Es decir, que no estamos hablando de inversiones millonarias. La la inversión realmente aquí es en el conocimiento para llevar desde hasta b. Esa es la inversión.

1:11:03 Pablo Flores: Nosotros también decimos que hay muchas maneras de hacer dinero en este en este sector. O sea, nosotros también tenemos mucha muchos inversores dentro de nuestra comunidad que que es que son gestores. O sea, simplemente buscan el producto, mitigan todos los riesgos, mitigan todas las inseguridades, sacan la licencia, tal, tal, tal, y se llevan una comisión por vender el el producto. O sea, sin tener producto, bueno, ganan, yo qué sé, entre el 15, el 17 por 100 de la operación total. Me refiero que hay muchas maneras realmente de generar habilidad. Teniendo la habilidad...

1:11:35 Julio Bidegain: Sí.

1:11:38 Ruben: Vamos a, ya tengo todo, ya tengo el banco, tengo... Vale, y digo, voy a empezar a hacer esto. ¿Cuánto tardo desde que empiezo hasta que facturo mi 1º euro, más o menos?

1:11:49 Julio Bidegain: Define empezar. ¿Desde que desde que lo he comprado?

1:11:52 Ruben: Desde que ya, sí, ya el banco, o sea, ya lo tengo, ya tengo las llaves y ya puedo empezar la obra. ¿Y cuánto pasa eso? Bueno, pues, por ejemplo,

1:12:02 Julio Bidegain: en Madrid, las EQs, esto ha volado. Perdona por la expresión andaluza. Va muy rápido, ¿no? Entonces, te diría, en Madrid, de que yo compro, la obra la empiezo al día siguiente, porque previamente hemos dicho que he adelantado a nivel urbanístico y licencia todo ese trabajo, y ya, pues, el tiempo de la obra, que aquí va superrápido también. Te diría, mira, el ejemplo de lunares.

1:12:25 Pablo Flores: Es que es que al final tú piensas que las obras, normalmente, yo pongo siempre de media un mes por apartamento, ¿vale? O sea, pasa que a medida que son más apartamentos, se reduce el tiempo, ¿no? Nosotros, hay apartamentos que, de 8 apartamentos, lo hemos hecho en 6 meses, apartamentos de 4 apartamentos, lo hemos hecho en 3, ¿vale? Entonces, los tiempos son muy pequeños. Entonces, yo, lo que te diría es que, no solo desde el momento de la compra, sino desde el momento, a lo mejor, desde la búsqueda del local, ¿no? Yo te diría que siempre vamos a rondar entre los 6 meses y los 10 meses, más o menos. Entonces, ¿cuándo? Y ponle incluso un año, para, por por lo que sea, se te complica, tal, un año, por la financiación, tal. O sea, en un año estás duplicando el valor. Para que la gente se quede con la idea, en un año, en 12 meses estás duplicando el valor. No tienes que esperar a que se revalorice el mercado, no tienes que esperar qué pasará con el mercado, no, Tú sabes que tú entras aquí hoy y el exit es ese, porque la viabilidad financiera te la ha dado, y los datos te los dado de la viabilidad turística y la normativa, evidentemente, te ha

1:13:25 Julio Bidegain: dado la licencia. ¿Cuál es el peor escenario? Pues, a lo mejor, que no gane lo que yo tenía planificado, pero perder aquí es muy difícil, porque aportas tanto valor que no voy a vender más bajo de lo que me ha costado.

1:13:39 Ruben: Porque las licencias, por ejemplo, en Madrid, ¿cuánto están tardando en darlas? 3 meses.

1:13:44 Julio Bidegain: Meses. La... Madrid es una gozada. De hecho, nosotros somos, o sea, nos da 2 de Sevilla, y estamos en Madrid muy activos, porque Madrid nos da algo que el sur, pues bueno, cuesta un poco más trabajo, hay más trabas, ¿no? Pero Madrid es que va súper, superrápido.

1:14:01 Pablo Flores: Y y una 1 puntualidad también, que hay muchas personas que se creen que el sector turístico le ponen trabas, ¿no? Y y es todo lo contrario, o sea, cualquiera que que nos esté escuchando, que busque eso de la ley ambiental en Andalucía, que ahora, en hace muy poquito, en junio de 2026, se ha aprobado quitar una licencia ambiental que había para los apartamentos, y ya no hay. ¿Eso qué es lo que quiere decir? Que tú, en el momento que presentas el proyecto en urbanismo, al día siguiente empiezas la obra. O sea, que entonces tú compras el local, imagínate que tardas un mes en hacer proyecto con el arquitecto, un mes y medio, y empiezas directamente. O sea, es que no tienes que esperar ni 3 meses en Madrid. O sea...

1:14:41 Ruben: Sí, porque aquí, lo que sí que está en lo que está un poco mal visto, por así decirlo, es el el pasar de vivienda a vivienda de uso turístico. Eso es lo que están limitando mucho, porque no quieren está

1:14:57 Pablo Flores: ya limitado,

1:14:58 Julio Bidegain: o sea,

1:14:58 Pablo Flores: porque al final, sí, eso no puedes. Eso sí, necesitas la aprobación de 3 quintas partes de la comunidad, que, o sea, no te digo no te digo al 100 por 100 limitado, pero al 99 por 100, ¿no? O sea, va haber muy poquitas comunidades que te permitan poner una vivienda turística en

1:15:13 Julio Bidegain: un en una 2º planta. Tienes que bonificar a la comunidad, de

1:15:16 Ruben: alguna manera. Tendría que sobornarla

1:15:18 Pablo Flores: o incentivarla o... Vale.

1:15:21 Ruben: Ok. Yo creo que todo el mundo ya lo hemos entendido, yo, por lo menos, ya lo he entendido, lo tengo bastante claro. Entonces, yo quería entrar un poquito ahora en la parte en la que vosotros estáis también muy activos, que es, tenéis una comunidad, tenéis una formación, tenéis un acompañamiento, que me expliquéis un poco qué es esto, qué hacéis, en qué ayudáis y y alguien que quiera entrar, por qué quiere entrar, o por qué debería entrar y no hacerlo por su cuenta.

1:15:48 Julio Bidegain: Básicamente, pues lo que hacemos es un seguimiento personalizado, ¿no? Al final, hay que distinguir entre un curso para comprar un piso económico y coger el salón y ponerlo de habitación, que no quiero decir que sea fácil, sino que muy accesible a lo que nosotros hacemos, que, como habréis oído, pues son muchas piezas las que tiene el pool, ¿no? Entonces, yo creo que aquí, en esta metodología, es fundamental tener ese seguimiento personalizado, porque es una mentoría, porque yo, Rubén es una persona y Federico es otra, y cada 1 tiene su contexto y cada 1 quiere una cosa diferente, ¿no? Entonces, hay que, lo acompañamos desde desde dónde busco hasta que tengo las llaves de mis apartamentos. Es el acompañamiento que Pablo y yo Claro. Y los profesionales que nos acompañan

1:16:34 Ruben: Yo entiendo que vosotros tenéis arquitectos, tenéis ahí los... No sé si hace falta algún abogado para

1:16:40 Pablo Flores: fiscal, abogados, aparejadores, expertos en de plataformas de búsqueda y viabilidad turística. Tenemos de todo.

1:16:48 Julio Bidegain: O sea importante destacar que yo no te doy la solución, o sea, yo no te doy las llaves del apartamento, yo te voy a dar algo más importante, que es cómo hacerlo una y otra vez. La 1º, la voy a hacer contigo, pero no te lo voy a hacer por ti, la voy a hacer contigo.

1:17:04 Pablo Flores: Y te vamos a dar un respaldo. O sea, que vas a estar acompañado revisando tus operaciones, revisando tus locales, los estatutos, o sea, que que vas ahí con seguridad hacia adelante, ¿no? Vas a dormir tranquilo. Claro, claro. Entonces entonces, para nosotros es fundamental diferenciar lo que es un curso, que un curso al final es muy autodidacta, ¿no? Que cada 1, oye, lleva su ritmo, y aquí no. Para nosotros, esto es una mentoría, un acompañamiento 1 a 1 con inversores. Porque no funciona, creemos otro modelo diferente.

1:17:33 Ruben: Y, claro, al ser un acompañamiento 1 a 1, entiendo que no podéis tener 100000 personas aquí dentro. O sea, está limitado.

1:17:39 Pablo Flores: Está superlimitado, está superlimitado. Nosotros, de hecho, vamos, hacemos cualquiera que se meta en de lo que era turístico. Nosotros cobramos la la las reuniones, no tenemos clóset, no tenemos comerciales, somos nosotros los que atendemos a esas personas interesadas, y al final filtramos mucho. No te digo que nosotros decidamos quién entra y quién no, porque no creo que suene muy egocéntrico, pero sí es verdad que velamos por una comunidad sana, por una comunidad con inversores que de verdad tengan actitud, que quieran hacer esto, que estén comprometidos con con el proyecto. Entonces, bueno, pues quién mejor que filtrar eso que nosotros, que no un closer, con todo mi respeto, evidentemente, los closer, que vive de la comisión al final, independientemente de la calidad que entre al programa, ¿no? Entonces, bueno, y es lo que tú dices, o sea, aquí no hay 1000 personas. De hecho, ahora mismo somos 130 personas en la comunidad. Somos una comunidad muy pequeña, realmente, respecto a otra, pero nosotros supercontentos de tomar esta filosofía y y que no sabemos los nombres de todas las personas que hay dentro, que eso es...

1:18:40 Julio Bidegain: De hecho, Rubén, fíjate si son, si es una comunidad comprometida, que entre nosotros hemos creado una marcatolera. Es decir, ya pensando en aportar valor, entendemos que el tener un patrón común, una marca hotelera que nos ampare a todos, a la hora de tú poder negociar con proveedores, material, con property manager, con el valor que va a adquirir ese activo bajo un paraguas común es mucho mayor que si de forma independiente cada 1 monta su establecimiento turístico. Pues la comunidad es tan comprometida, que hemos hecho por y para la comunidad de esa marca hotelera, la estamos desarrollando. Entonces, es una tribu muy muy comprometida

1:19:21 Ruben: Y hablando que decías tú, Pablo, ¿a quién le dirías que no entre? ¿Qué tipo de persona no debería entrar?

1:19:27 Pablo Flores: Mira, por ejemplo, personas que tienen poquitos ahorros, ¿vale? Y y yo no les recomendaría que entren, ¿sabes? Siempre les suelo recomendar que ahorren más, que tal, que tengan realmente capital, porque no tiene ningún sentido, sea, que nos paguen la la mentoría y que realmente luego no puedas hacer una operación. Es que de verdad que nosotros no buscamos eso, buscamos gente que realmente aporte. Entonces, bueno, realmente, también, personas, bueno, pues que quizás no no están del todo convencidas o yo le tenga que convencer, yo al final siempre lo digo, yo no soy comercial, o sea, yo soy arquitecto, yo, tanto Julio como yo, explicamos lo que hacemos, y si, y yo no me voy a pelear por por convencerte o por romper tus barreras mentales. Entonces, no decido de forma directa quién entra, sino que no me voy a forzar. Entonces, si yo veo que tú no, tal, o no confías en mí, o piensas que somos una estafa, Es que prefiero que no entres. Entonces, no te diría que selecciono, pero sí, al final, si yo veo las energías y veo la forma en la que me estás me estás tratando y no

1:20:25 Ruben: estás valorando, yo... Next. ¿Qué porcentaje de gente de los que entran ya tienen un, al menos, un complejo funcionando?

1:20:37 Pablo Flores: Claro.

1:20:37 Julio Bidegain: Pues, el, a ver, piensa también

1:20:40 Ruben: O ya están en vías

1:20:41 Pablo Flores: Claro, claro, claro. O sea, la la la tasa es muy alta, porque, yo te diría, prácticamente, de un 33 por 100, ¿vale? De 1 de cada 3. ¿Por qué? Que es una tasa alta, Paralmente, cualquier curso, cualquier formación, es alta. ¿Por qué? 1º, porque hay mucho compromiso por parte de Julio y mía, mucho acompañamiento. También la propia comunidad, una comunidad maravillosa, porque entre ellos hacen sinergia, se conocen, hacen grupos, se van a dar proyectos juntos.

1:21:10 Julio Bidegain: Muchos se han asociado entre ellos,

1:21:12 Pablo Flores: han asociado entre ellos. Entonces, y yo te diría que hay otro porcentaje que todavía sigue en el programa, porque todavía no ha sido su momento, está esperando, porque está, yo qué sé, estudiando, ha tenido un tema personal, tal. Y luego te diría que hay un otro 33 por 100 que, bueno, por x motivo, pues no lo hace al final, ¿no? Pero para mí, la tasa es muy alta, muy alta,

1:21:34 Ruben: la verdad. ¿Queréis decir precios o eso lo dejamos que hablen con vosotros?

1:21:39 Pablo Flores: Mira, nosotros los precios nunca lo decimos. De hecho, cualquier persona que busque en Internet no lo va encontrar, ya lo aviso, porque para nosotros, el precio, o sea, realmente, nosotros necesitamos que la gente identifique el valor que nosotros ofrecemos. Y si no han recibido ese valor que que nosotros estamos dando dentro de la comunidad, no sirve de nada saber el precio, porque de qué sirve que te digamos que son 1000 euros, 5 o 10000, si no sabes el valor que vas a percibir. Entonces, evaluamos siempre en la llamada a a esa persona si ha percibido el valor, y y perfectamente se sabe si esa persona lo percibe o no.

1:22:14 Ruben: Me parece bien, que yo lo

1:22:15 Pablo Flores: veo igual. No, no, claro, claro. O sea, al final, de hecho, yo soy muy insistente, y vuelvo a incidir, que cuando se habla con por WhatsApp, ¿no? Cuando se contacta con nosotros, soy yo la persona que está detrás del WhatsApp, que eso yo creo que hay gente que no se lo cree. Evidentemente, tenemos un bot que contesta mensajes un poco automáticos, pero realmente yo estoy revisando si esa persona se ve los vídeos, si contesta, si se ha visto exactamente lo que hacemos, porque al final, si yo veo que no está realmente haciendo ese trabajo previo, no me está valorando, o sea, no está valorando el el los 30 o 40 minutos que yo me voy a reunir luego contigo. Entonces, para mí es fundamental que la gente me valore nuestro trabajo desde el principio. Si no lo valoras, es que no te voy a decir ni el precio, porque es que no merece la pena.

1:22:57 Julio Bidegain: Pero, por cuantificarlo un poco, te diría que el coste de la inversión es alrededor del 1 por 100 del beneficio que vas a obtener en una transformación de un local, es decir, algo ínfimo para el beneficio que vas

1:23:08 Pablo Flores: a poder obtener.

1:23:09 Ruben: Vale, perfecto. Vale, muy bien. Pues, bueno, de todas formas, dejaremos aquí, en la descripción también, vuestra web y demás, pero es de local a turístico, ¿no? O sea, vale. Yo quería ya cerrar un poco, porque, antes de de de cerrar con las últimas preguntas, vamos a hacer una ronda de preguntas rápidas en las que vamos a ir al grano, ¿vale? De, pum, pum, pum. ¿Mejor ciudad de España para invertir en este modelo hoy?

1:23:40 Julio Bidegain: Sevilla. De acuerdo? Madrid.

1:23:44 Ruben: Madrid. Sevilla y Madrid, ¿no? Vale. ¿En cuál no lo haríais ni regalado?

1:23:52 Julio Bidegain: ¿En cuál no lo haría ni regalado? Mallorca. Por precio, ¿no? Porque tengo que coger un avión allí, está un poco más independiente, tengo más facilidad en toda la península, Como te conté en Solo por Sí, eso es por por por accesibilidad, digámoslo así.

1:24:10 Pablo Flores: ¿Dónde no lo haría? Guau, ahí me ha dejado ¿Enceuta? No. Hombre, yo te diría que a lo mejor que Barcelona, la verdad, sí.

1:24:20 Ruben: Por legislación, ¿no?

1:24:21 Pablo Flores: Por legislación, sí. Financiero, sobre todo. Y, sobre todo, financiero también, sí. Sí, Barcelona, me quedaría. ¿Las viviendas

1:24:29 Ruben: de uso turístico existirán en 2030?

1:24:33 Pablo Flores: O sea, sí, o sea, van a seguir menos, van a haber, o sea, de hecho, yo, bueno, era rápida la respuesta, pero sí, sí, o sea, habrá, pero mucho menos, claro. Sea, al final, eso va pasar como en ay, en Ibiza. En Ibiza ha sido el 1º el 1º municipio, la 1º ciudad en tener 0 vivienda turística irregular. Así que eso va a pasar, claro, pero habrá mucho menos.

1:24:56 Ruben: Si pudieses elegir solo 1, ¿cripto o inmobiliario? Guau. Solo 1,

1:25:01 Pablo Flores: Yo, inmobiliaria.

1:25:03 Julio Bidegain: Yo, inmobiliario tocanizado.

1:25:05 Ruben: Eso no vale. Eso es trampa. Dejadnos un libro o un recurso para alguien. No tiene por qué ser de esto, pero que digáis, este libro o este recurso que, un vídeo, lo que sea.

1:25:21 Pablo Flores: Yo, hábitos atómicos, o sea, mi libro, a mí me cambió completamente la visión, hábitos atómicos.

1:25:26 Ruben: Ahí le tengo yo también.

1:25:27 Pablo Flores: Sí, sí. Y lo puedo volver a releer y puedo volver a coger notas y volverlo a aplicar en otro área de mi vida. O sea, que yo creo que es un libro que que que tiene que estar retroalimentándote toda la vida, en verdad.

1:25:40 Julio Bidegain: Y una película que es la vida bella, que creo que tiene detrás unos ideales muy grandes, y y creo que la veo fascinante. No no es específico del sector inmobiliario, pero por valores y demás.

1:25:53 Ruben: Bueno, yo voy a hacer la la última pregunta del podcast que tenemos aquí siempre, de a quién os gustaría que trabajes aquí, que puede aportar valor a los oyentes.

1:26:03 Julio Bidegain: Bueno, yo creo que en nuestro nicho, además hemos hablado antes, que a lo mejor ya venía, John Goitia, creo que puede dar mucha luz de lo que es un cambio de uso, así que yo lo traería.

1:26:15 Ruben: Sí, a John igual, yo. Conocí en un evento en ProGiro y intercambiamos teléfonos y tal, pero esto que va pasando, y nunca... Y, de hecho, ayer estaba hablando con José Antonio Bernales, y me dijo, John, digo, ya, sí le tengo, pero es

1:26:27 Julio Bidegain: que Yo te contacto con él.

1:26:28 Ruben: No, no, sí, sí le

1:26:29 Julio Bidegain: tengo con

1:26:30 Ruben: él, ¿verdad? Pero ¿qué es eso? ¿Qué? De hecho, viene

1:26:32 Julio Bidegain: a nuestro evento.

1:26:33 Ruben: Sí, sí. Ahora ahora hablamos del evento también.

1:26:35 Pablo Flores: Yo igual, yo también diría que yo.

1:26:37 Ruben: La verdad, yo creo que Placer teneros aquí. O sea, yo creo que ha sido como hora y media, más o menos, en, creo que hemos aportado bastante valor y y de de qué va esto. Y y eso, tenéis un evento, que es aquí, en Madrid, además, 6, 7 de noviembre, creo, ¿no? ¿Ese evento qué es? ¿Para quién es? Sí Bueno, a mí me habéis invitado, yo estaré. Sí.

1:26:57 Pablo Flores: Pablo. Bueno, pues hacemos un evento en Madrid, como otros muchos que hacemos, ¿vale? Para nosotros, es fundamental que materializar, ¿no? Este este proceso, este tipo de de operaciones que hemos hablado hoy, porque, al final, casi siempre nos conocen por las pantallas, nos conocen por por un ordenador, un móvil, y para nosotros es fundamental, pues tener un espacio físico donde nos puedan conocer, donde hagamos una ponencia, dinámicas, networking, vayamos a ver operaciones reales, ¿vale? Por eso son 6, 7 de noviembre. 6 de noviembre es todas las las dinámicas, las entrevistas, las ponencias, que también son fundamentales, y el sábado vamos a ver operaciones reales, operaciones que están en bruto, en construcción, que están ya totalmente terminados y explotándose. Y luego, pues haremos también una sesión de networking y de conocernos un poquito más, de crear grupo, de crear sinergia, de ver de dónde viene gente de Alemania, de Suiza, Estados Unidos, de Bahrein. O sea, viene gente de todos los sitios. Nosotros, la verdad que nos pone el ego por las nubes, porque para nosotros es, o sea, increíble, ¿no? Que la gente confíe tanto en nosotros YYY venga y haga el esfuerzo de de tener un fin de semana, que puedes pasarlo con tu familia, con tus amigos. Entonces, bueno, cada evento que hacemos es un evento que nos se nos nos sube mucho la moral y y cada vez no lo curramos más, la verdad. O sea, cada vez hacemos más dinámica. De hecho, siempre ha sido un día, ahora van a ser 2. Entonces, bueno, eso también, por nuestra parte, pues oye, también es un esfuerzo es un esfuerzo más, ¿no? Un esfuerzo extra.

1:28:33 Julio Bidegain: Además, yo creo que, si te gusta la metodología 000 tienes interés, qué mejor manera de verlo en la práctica, y por un precio irrisorio vas a conocer de 1º mano el modelo. Entonces, yo creo que, si estás interesado, vente, venta madre.

1:28:49 Ruben: Pues nada, igual, dejaremos en la descripción también ahí el evento, y si no, seguro que en de local a turístico lo tenéis también puesto ahí, y si no, en las redes, si no en Instagram,

1:28:58 Julio Bidegain: si no en YouTube, si no en x, o sea, decir que... Totalmente.

1:29:01 Ruben: Pues nada, Julio Pablo, que un placer haberos tenido aquí. Espero que hayáis explicado todo lo que quieres explicar. No sé si os falta algo, pero yo creo que hemos tocado todos los palos.

1:29:10 Julio Bidegain: Nada, nada.

1:29:11 Ruben: El que quiera más información, ya sabéis que lo tenéis aquí, y que nos veremos el 6 y 7. Yo voy ir allí porque gracias, Rubén. Me interesa. No sé si para ahora, pero es un modelo de negocio que Claro. Que me interesa, y y después de haber hablado con vosotros resuelto... Yo siempre he dicho que este podcast, al final, es más egoísta, porque yo aprendo cosas que me interesan a mí, y luego lo grabo, y si alguien aprende, perfecto, porque ya has dicho que no vivo de esto, vivo de otras cosas. Pero sí que me interesa verlo y y tocarlo y ver el el producto, porque creo que, al final, la vivienda de uso turístico, pues hay trabas y más trabas, pero esto, que es otra cosa distinta, puede ser un nicho muy muy bueno para entrar.

1:29:52 Julio Bidegain: Has entrado en la madriguera. Sin darte cuenta, hasta dentro, ya no hay salida.

1:29:56 Pablo Flores: Bueno, oye,

1:29:57 Julio Bidegain: lo mismo Enhorabuena, enhorabuena.

1:29:59 Ruben: 1 a esa marca hotelera con vosotros y ya está, yo encantado, Bienvenido. Y a ti.

1:30:04 Julio Bidegain: Muchas gracias, Rubén, por la oportunidad y por esa fantástica oportunidad que tiene

1:30:08 Ruben: y Sevilla, Además, un día lluvioso, que ya habéis visto, me

1:30:12 Julio Bidegain: Nos encanta, somos unos frikis de esto, y volveríamos. Si nos invitas otra vez, volvemos a venir, así que encantado.

1:30:17 Ruben: Vamos. Aquí lo voy a

1:30:19 Julio Bidegain: dejar

1:30:20 Ruben: grabado, escuchado. Si entro a hacer algo con ellos, van a volver y vamos a contar todo lo que he hecho y vamos a sacar números reales de operación real. Por digo, vamos.

1:30:32 Julio Bidegain: 100 por 100.

1:30:32 Ruben: Lo vais a tener. Pues nada, chicos, que un placer, y nos vemos Igualmente.

1:30:36 Julio Bidegain: En un par de semanitas. Gracias, Rubén. Adiós. Chao.