Cómo escalar pisos con deuda: rango de compra, con Alex Emebe

0:00 Alex Emebe: Te veo muchos casos, o yo llevo desde 2019 dando mentoría, y en el banco ya vi eso antes, analizando operaciones, tanto denegándola como aceptándola. En base a mi mi humilde experiencia, pues que que le sirva de ayuda, ¿no? Para que ¿Y mi experiencia? ¿Cuántos 38? Siempre que nosotros utilicemos la deuda, siempre será más barato que, digamos, invertir con nuestro dinero, porque la deuda está libre de impuestos. Personas que dicen, vale, yo quiero la libertad financiera, cuando realmente está a punto de decirla, realmente no la quieren. Si yo necesito x financiación, no quiere decir que yo siempre necesite la máxima financiación. Puede ser que, para caso, a lo mejor necesito menos, porque yo en mi estrategia necesito, a lo mejor, un piso libre de carga. Una persona que tiene 10 viviendas y tiene un buen perfil, ¿por qué no le van a dar el 90 por 100? Me dan el 60 y otra, y ese es el modelo BRR de Estados Unidos, digamos, posiblemente aplicado aquí. ¿A qué rentabilidad invierto mi dinero? ¿A un 60, 70 por 100? Para mí, el modelo clave para escalar se basa principalmente en tener

0:53 Ruben: Esto es una masterclass total

0:55 Christopher: De hecho, esto es muy divertido, porque creo que jamás he visto Rubén tan callado.

0:58 Ruben: Muy buenas, bienvenidos a Nice to Fit You. Buenas, Christopher. Hola, Rubén. Bueno, aquí un episodio más con un invitado que ahora vamos a presentar, pero antes, como siempre decimos. Gracias por vuestros comentarios, gracias por los que nos seguís en Spotify, en YouTube, en todas las plataformas. Seguid dando al botoncito este de suscribir y like, que eso hace que lleguemos a más gente, que la verdad que la gente que nos descubre. Bueno, yo creo que el 70 por 100 de los que nos escuchan no están suscritos, además, o sea, que eso significa que aunque no estéis suscritos, nos estéis escuchando, que también os gusta, pero si estamos gente más suscrita a nuestro canal, pues al final algoritmo, pues ya sabéis que empieza a a expandirnos ahí, a viralizarnos.

1:40 Christopher: Y reseñas esas plataformas de audio, por, que eso nos ayuda mucho.

1:43 Ruben: Sí. Y nada, que cada día estamos aquí con más ilusión de recibir vuestros comentarios, de todo lo que nos decís, de que os gusta, de todo lo que nos habéis ido contando y sobre todo de cuando nos decís, ah, pues yo también estoy haciendo mi 4º operación, o ya estoy con otra hipoteca y no sé qué. Ah, pues este tip que me habéis dado me ha ayudado, porque al final esto lo hacemos por amor al arte, por ayudar a la gente, y pues algo que tenemos es el afán de ayudar a todos, y por eso hemos traído a un invitado que nos va a presentar Christopher, que la verdad tenía ganas de tenerla aquí en el podcast, así que...

2:15 Christopher: Muy bien. Bueno, pues hoy tenemos con nosotros a Alex Muñoz, más conocido como Alex MB. Probablemente sea de las personas que conozco antes sector inmobiliario que ha llevado a otro nivel la inversión, y una de las grandes patas de su éxito es es aquel gran desconocido para mucha gente dentro del sector, que es toda la parte de crecimiento personal y mentalidad, que son claves para hacer que algo bueno se convierta en extraordinario y exponencial. Por lo tanto, es un placer tener aquí con nosotros a Alex, bienvenido.

2:49 Alex Emebe: Muchas gracias, muchas gracias. El placer es mío también estar con vosotros.

2:53 Christopher: La verdad que es un honor tenerte aquí, porque, bueno, aparte de toda tu trayectoria, a día de hoy eres de las personas que quizás mejor lo está haciendo en redes, que más está llegando, que más consejos de alto valor está dando, y por eso me gustaría que en esta entrevista, pues podamos entrar en detalle y exprimir, pues todo ese conocimiento, pues para que la gente tenga, pues esas nociones y y pueda aprender las bases para, oye, pues llegar a ser un 1 por 100 de lo que tú estás llegando a ser, yo creo que con eso me daría por satisfecho el centro de

3:20 Alex Emebe: está hecho, eso es mi, digamos, el el objetivo, en este caso, que pueda aportar mayor valor a las personas, tanto que están empezando, como también a gente que, bueno, quiera llevar un poco el nivel y que diga, oye, yo ya tengo una cartera de ciertos inmuebles y, bueno, pues en base a mi mi humilde experiencia, pues que que ellos puedan, digamos, o que les sirva de ayuda, ¿no? Para que

3:40 Ruben: Humilde experiencia, ¿cuántos? ¿38

3:42 Alex Emebe: pisos? Sí, yo son algunos, digamos, y pensaba cerrar la renta en 38 este mes, pero bueno, se han retrasado algunas, quizás para el mes que viene sí que serán, digamos, las 38 rentas, pero bueno, ahí vamos escalando poco a poco.

3:56 Christopher: Este es un punto que hay que tener en detalle, porque es verdad que habéis visto episodios anteriores que hay mucha gente que hace rent to rent y tienen una cantidad de rentas muy, muy, muy, muy grandes, pues 3, 8, 80 pisos, 90 pisos, pero son de alquiler y realquilados. Tú, en tu caso, tus 38 pisos son en propiedad, ¿verdad?

4:11 Alex Emebe: Claro, claro. Yo siempre pensaba que realmente, o sea, hay 2 tipos de modelos, un modelo, digamos, que es por ir a renta y otro patrimonial. En las empresas pasa lo mismo, yo siempre que también gestionaba en el banco el tema de empresas, veía una cosa muy clara, a lo mejor empresas que facturaban 2, 3000000 de euros, pero que el propietario de la empresa cobraba un sueldo de 3000 euros. Entonces, digo, o sea, eso ese no debe ser, no debo ser yo nunca. Entonces, una persona que elevó la empresa y que tiene, a lo mejor, a cargo 20 trabajadores, y que tenga un sueldo como un trabajador normal. Entonces, yo eso no lo veía un factor para mí, y entonces yo me centré en el tema del patrimonio y que realmente ese patrimonio me produjera renta. Para conseguir esa renta y ese patrimonio tenía que ser lo más pasivo posible, y a su vez, como contaba con un capital limitado, iba a contar con un capital limitado, pues tener apoyo externo y, como siempre se dice, usar el dinero de otro, usar el tiempo de otro, etcétera, etcétera, para que tú te produzcas tu propio crecimiento y, su vez, que puedas aportar también a tu equipo y a tu tribu, como yo lo llamo, pues esas personas que a su vez te sirvan como motivación a ti y tú a ellos, porque cada 1 tiene su función.

5:15 Ruben: Para poner un poco en contexto, Alex, con 38 pisos casi en propiedad, que son tuyos, no son de una empresa, no son participados, sino tuyos, tuyos, tuyos, a tu nombre, o

5:23 Alex Emebe: sea Son de empresa, o sea, pero mías digamos que participo

5:26 Ruben: yo también, claro. Al final es tu empresa, pero bueno. En 9 años, o sea, 38 pisos en 9 años, por supuesto, apalancándote, porque hoy justo veía un 1 reel que decía, no, pero es que tengo 100000 euros y me voy a comprar un piso sin apalancarme, y el el reel le decía, no, no, pero eso es una locura. Entonces, tú vienes del sector bancario en el que tú trabajas, ¿qué qué hacías allí y por qué te diste cuenta que este era el modelo a seguir para conseguir ese patrimonio?

5:57 Alex Emebe: Vale, pues bueno, yo empiezo, sí que es cierto que en banca empieza en Francia, que era una banca un poco más patrimonial, yo empiezo fuera, y eran los años realmente de la crisis. Entonces, allí, digamos, hay una cultura de patrimonio más grande que en España, básicamente yo creo que en en mi humilde experiencia es porque realmente en España sufrimos lo que era la guerra civil aquí, entonces todo eso destruyó mucho patrimonio en parte, aunque hubo personas que se enriquecieron, pero realmente no hizo que hubiera unas personas que crearon hace 100 años un patrimonio, por ejemplo, como en países como en Francia o Reino Unido, que empiezan de generación en generaciones, una generación genera 30 propiedades y la siguiente la hereda, y eso de 30 eleva a 90 y de 90, 200. Eso aquí en España sí que es cierto que hay gente que lo tiene, y es cierto, pero realmente en menor medida y no es tan amateur, no es tan retail como en ese modelo. Entonces, yo había visto el modelo como era en Francia, conocía muy bien el modelo de Reino Unido también, que también estuve allí un tiempo, y lógicamente veo aquí en España un mercado destruido, realmente, la gente no sabía un poco valorar las operaciones, y yo había tocado lo que es el tema de empresa, valoraciones, yo todo mi mi trayectoria y todos mis estudios han sido en valoración, en en tema de de empresa, tema de financiación, tema de corporate, de cómo se gestiona empresa, cómo son los múltiplos para valoración de equity y todas esas cosas. Entonces, llegar aquí a España, cuando yo llego de Francia aquí a la banca y y ver un mercado destruido donde los múltiplos de valoración eran irrisorios y donde los rendimientos que se podían conseguir eran muy altos, con una financiación de risa, que era prácticamente rozando el 0, era, digamos, un océano azul.

7:35 Alex Emebe: Entonces, claro, aquí, ¿qué qué ocurría en España? Que había mucho miedo. ¿Por qué? Porque las emociones, como yo siempre digo, el desarrollo personal es la base de todo. Entonces, toda la gente se llevaba en en el miedo, oye, es que había mucha tasa de desempleo, y yo siempre decía, vale, si la tasa de desempleo es del 25 por 100, supone que 7 coma 5 personas pueden pagar y 2 coma 5 no. Yo solo me tengo que sitúe mis propiedades en las 7 coma 5. Yo me voy a situar en viviendas malas, por eso mi modelo, al empezar, nunca nunca fue situarme en viviendas baratas, porque en las viviendas baratas es donde había mayor tasa de desempleo. Entonces, muchas personas ahora, que yo también lo veo en mentor y demás, se centran mucho en tema de propiedades baratas. Vale, si ocurre un, digamos, un desbarajuste un poco en la economía, de manera coyuntural, pues lógicamente la tasa de impago van a venir por las propiedades donde estemos en el percentil, digamos, más cerca al impago. Entonces, yo me centro en propiedades que estén personas que realmente me puedan pagar y sean muy sólidos, y en una valoración muy clara, donde yo diga, ok, si yo, yo al principio el enfoque también era era algo distinto al a empezarlo antes de de empezar a invertir, porque yo veía también personas que decían, vale, yo compro 4 propiedades que la compro en 100000 euros. Si yo la vendo, yo la alquilo y yo la vendo a alguien, la vendo también 100000 porque es el precio de mercado. Pero ¿qué pasa si yo lo vendo a un inversor más alto que yo? Yo cojo 100 100 propiedades, perdón, 4 propiedades de 100 k, y yo se lo vendo en paquete a un inversor, y a lo mejor se la vendo en 120. Digo, o sea, eso es una eso es un modelo que a mí me gusta, un modelo por valoración. Entonces, por eso me centré un poco en la en propiedades un poco más altas y un poco en esa vista.

9:13 Alex Emebe: Luego, realmente, con el tema de los acontecimientos y al ponerla operativa, pues sí que es cierto que digo, me voy un poco más al alquiler tradicional y vengo haciendo un modelo más tradicional, pero siempre pensando en que sea un público que me pudiese pagar, pero que realmente tuviera una salida rápida, tanto en revalorización, que lo pueda vender una a una, como en paquete. Yo puedo coger ahora todas mis propiedades y venderlo más caro que si vendo una a una, porque le estoy vendiendo un modelo de negocio ya gestionado. Entonces, puedes tener un empleado, tú lo puedes cambiar, y realmente desde mi cartera puede alguien elevarlo, y yo con ese dinero podría ir a hacer una cartera de 0 y volverla a vender. Ahí para mí es la clave. Entonces, un poco es el modelo que yo vi y un poco el modelo que yo tenía en mente. Entonces, ahora mismo, pues bueno, sigo desarrollando el modelo, lógicamente un modelo, digamos, a nivel corto plazo, es más empezar a a crear propiedades y disfrutar el proceso, que realmente es lo que a mí me gusta, pero también con esa visión de que quizás en un futuro, con una cartera un poco más amplia, pueda ser un exit, y realmente, pues todo ese capital destinarlo a lo mejor a a otro tipo de modelo de negocio. A

10:18 Ruben: mí me gusta de lo que he visto en tus vídeos y en tus reels y demás, cuando decís que eres una rata. Sí, sí, sí. Que ahorrabas hasta, vamos, casi que los tapones de, con tapón de jabón ahí,

10:34 Alex Emebe: solo viste poquito para para ahorrar. Eso

10:37 Ruben: es, sí. Explícanos qué hay detrás de ese ahorro tan masivo para, por qué hacías ese ahorro tan masivo, sea, ¿qué es lo que pretendías conseguir con eso de cara al banco?

10:47 Alex Emebe: Claro, o sea, muchas personas se centran, y ya te digo, un poco, yo voy a intentar hacer que sea lo más formativo y que pueda aportar mayor valor a las personas dentro de mi experiencia, ¿vale? Entonces, yo pensaba que realmente la tasa de esfuerzo era un era un ratio importante, pero que realmente también el banco tenía lo que era la tasa de ahorro sobre tu salario, sobre tu ingreso. Mi ingreso únicamente procedía al principio de mi salario. Si yo me acercaba prácticamente casi al 100 por 100, más cerca del 100 por 100, lógicamente, eso haría que el banco confiara más en mí, porque yo también confiaba en ese tipo de clientes que tienen una tasa de ahorro superior., si yo ahorraba lo máximo y gastaba, digamos, lo mínimo, siendo una rata, como yo llamaba, pues lógicamente eso me permitía que el banco me diera un crédito con una mayor solvencia. O sea, lógicamente, eso luego yo me lo monté como un poco un juego, porque realmente decía, vale, si yo compro este producto en vez de este, que realmente a mí me gusta igualmente, quizá yo me estoy dejando llevar por un sentimiento de que tengo menor desarrollo personal que debiera, entonces, tengo que, esta esta pata la tengo que fortalecer, y digo, vale, yo no me voy a comprar una camiseta que vale 100 euros más, simplemente porque ponga el nombre de otro. El nombre y el apellido de otro, yo no quiero eso, entonces, no tiene sentido. Entonces, digo, vale, me compro una camiseta lisa que vale más barata y que realmente no pone el nombre de nadie, y si algún día pone el de alguien, será el mío. Entonces, un poco digo, ¿para qué voy a pagar, por ejemplo, 100 euros por una camiseta que es la misma misma calidad, igual, pero tiene el nombre de otra persona? No tiene sentido. Entonces, oye, voy a ahorrar en eso.

12:23 Alex Emebe: A lo mejor en la comida, pues lógicamente si era comida, a lo mejor, lo siempre lo que era lo más nutritivo y lo más sano, siempre era más barato que lo que era más procesado y peor para tu salud. Digo, no tiene sentido esto. A lo mejor, oye, iba a salir fuera, la gente iba a salir fuera a tomar copas, emborracharse, al otro día no podían ni siquiera sostenerse ni hacer nada en su vida, y digo, yo si salgo, tomo a lo mejor una manzanilla, una tila, una menta voleo, y la gente se piden copas, me cuesta un euro, y yo cuando llegue la hora, digo, yo me tengo que ir a mi casa que yo al otro día quiero hacer esto, esto y esto, o quiero leer, o quiero hacer deporte, no tiene ningún sentido. Entonces, yo digo, ok, sé una rata, pero realmente para mí consciente, una rata consciente, porque realmente, o sea, yo empecé, por ejemplo, a bailar tema de bachata, yo bailaba mucho, y digo, o sea, yo salía, me tomaba una botella de agua, y realmente podía socializar, conocer personas de todo tipo de clase, transversal totalmente, y realmente a coste de, ¿cuánto? ¿Un euro? Realmente, ¿para qué necesitabais un sitio? O digo, vacaciones, lo mismo. ¿Para qué voy unas vacaciones A pasearme a a no hacer nada. Si voy vacaciones, voy a un evento, y en ese evento puedo ir a comer a un sitio, puedo conocer personas, etcétera, pero voy a algo, ¿qué voy allí? ¿A pasearme a ver piedras? Para mí no tenía sentido. Hay personas que les gustará, a mí, no tenía ningún sentido. Entonces, por eso empiezo a ahorrar y a decir, ok, yo no me merezco ciertas cosas, yo no soy merecedor de esto, porque yo sigo trabajando todavía en mi trabajo. Si yo sigo trabajando en mi trabajo, no puedo merecerme gastarme 100 euros aquí, porque esos 100 euros supone, a lo mejor, un 10, un 15 por 101 5 por 100 en mi salario.

13:55 Alex Emebe: Yo no voy a dedicar, por ejemplo, 2 2 días para comprarme una camiseta. Esto es

14:00 Ruben: lo de medir el valor de las cosas en función de tus horas. Esto esto es una cosa que se usa mucho para decir, cuando me gasto 300 euros, no me gasto 300 euros, estoy gastando 2 días de trabajo. Total. Aparte de impuestos y demás.

14:12 Alex Emebe: Pero bueno. Total.

14:13 Ruben: Entonces dices, joder, es que irme a ese restaurante o irme un fin de semana no sé dónde, son 4 días de mi trabajo. ¿Me merece la pena? O sea, ¿tengo que trabajar 4 días más para esto? Hombre, hay veces que sí que te merece la pena y yo, pues, he hecho gastos de, yo me he gastado en ir a un restaurante 700 euros, porque era una ocasión superespecial y dices, bueno, pues me lo puedo permitir, pero no puede ser un 1 básico, lo hagas o siempre gastes, porque hay mucha gente que vive casi al día. Yo siempre lo digo, tengo un montón de amigos que se lo digo, digo, si el mes que viene te falta tu nómina, ¿qué te pasaría? Dice, no, pero no me va a faltar. ¿Por qué? No, es que no me van a echar, digo, no te van a echar, digo. ¿Y si tu empresa cierra, le da un chungo a tu jefe y se muere? No, bueno, pues ya vería, ya vería, ese ya vería, no tienes un plan b, ¿no? Pues si no tienes un plan b, estás muy jodido.

15:04 Alex Emebe: Claro. O sea, ahí la cosa que yo veía también es el valor, como nos han comentado siempre, yo pienso que el sistema nos ha metido unas ideas y que realmente pueden ser en base al valor que tú le des, realmente el valor tuyo, porque imagínate, yo puedo decir, yo decía en esa época, quizá tomarme un café con alguien que realmente no me aporta nada es el café más caro. Ahora, si yo tengo que ir a un sitio y me cuesta, a mejor, 100 euros, pero realmente yo veo que me aporta y que realmente yo me siento bien y que eso me va a aportar a largo plazo, a lo mejor esos 100 euros son baratos. ¿Qué pasa? Que en esa época yo no tenía entorno. Entonces, todo era caro, mi entorno todo era caro. Tomar un café o no tomar nada era carísimo, porque realmente no me aportaba nada, de hecho, me costaba. Simplemente que fuera un euro, ya me costaba dinero, porque realmente me costaba dinero, mentalidad y todo. O sea, yo después de eso, al no tener entorno, que es una cosa muy importante que yo daba mucho, mucho énfasis, es que una vez que yo salía y veía esas cosas con mi ojo, realmente tenía que prepararme luego 3 días después para volver al eje. Entonces, era carísimo el coste. Por lo tanto, ni voy a gastar en tonterías, que para mí son tonterías, 1º porque no me lo merezco, porque yo tengo un objetivo y un foco claro, que era, oye, sé lo más libre posible y hacer en base a la vida, en base a mis términos. Yo digo, siempre, cuando alguien que hace la libertad financiera es como un volver a nacer, porque tú recuperas tu vida 100 por 100 para ti. Tú eres un bebé donde realmente puedes volver a hacer tu tiempo, lo que tú quieras, dentro de unos límites. Si tú no tienes eso, ¿qué es lo que tengo? ¿Cómo yo me puedo gastar 100 euros en una camiseta o irme a comer?

16:35 Alex Emebe: Digo, si es que yo no me merezco absolutamente nada, si es que yo soy una mierda, realmente. Ahí yo lo veo muy claro porque mi padre tuvo una enfermedad autoinmune y yo no podía estar en el hospital con él. Entonces, yo digo, o sea, ahí ya me dio todavía un 1 énfasis todavía mayor, porque digo, ok, si yo supuestamente tengo un buen trabajo, supuestamente tengo una mentalidad, estoy ahorrando una tasa de ahorro de puta madre, todo, etcétera, muy bien, vale, pero realmente no tengo el tiempo todavía. Entonces Tiene que muchas personas se creen, oye, yo tengo mi trabajo, yo me palma, estoy muy tranquilito y tal. Yo creo que eso no, para mí no era el modelo. También, a nivel de pareja, veo que es una cosa que es muy importante también. A lo mejor hay personas, como yo lo veía también en esa época, oye, trabaja de 8 a 8, llego a, yo tengo pareja, y digo, vale, yo tengo pareja, de 8 a 8. Vale, yo llego a las 8, le doy a mi pareja las peores horas de mi día, y le digo, vale, ponme Netflix en vena, ponme aquí una película en vena. Nosotros tenemos pareja, ¿y tú qué pareja tienes? Si tú realmente estás dando las 2 peores horas, peores de tu vida, se la estás dando a a esa persona. Y el fin de semana, con que tú ir un a una comidita el sábado donde tú te vas a gastar tú tu dinero, te crees que te va bien. Yo digo, o sea, a mí no me está yendo bien, si yo hago eso.

17:41 Ruben: Lo que tú comentas es algo que sufren o que que hay que pasar por eso, que es lo que se llama el Lonely Chapter, el capítulo solitario que es, yo quiero estar ahí, ¿no? El problema es que tú quieres estar ahí, pero ahora estás en este punto. Y el camino de este punto donde están todos tus amigos que no entiende, oye, ¿y por qué no bebes? Oye, ¿y por qué? ¿Qué pasa? ¿No quieres venir con nosotros? ¿Qué? Te vas a las 11, es que somos demasiado para ti, tú eres muy bueno, ¿no? Es el el camino solitario, hasta que llegas a donde quieres estar, ese punto es donde se queda mucha gente, porque mucha gente empieza a andar esos caminos y empieza a decir, ¿pero cómo te vas a ir ahora? Venga, ¿pero cómo no vas a beber? Pero, y te echan. Pero si consigues pasar ese 1º tramo, luego te encuentras en el peor tramo, que es el de en medio, en el que ya no estás ni con tus amigos, porque ya, o con tu entorno, ya estás tan lejos de ese entorno que ya no es tuyo, pero también estás lejos de donde quieres llegar. Sea, estás ahí en el medio, como decías tú, yo no tenía entorno. Claro, pero si dejo mi entorno y todavía no tengo otro, es como, ¿y ahora qué hago? Entonces, ahí es donde cobra mucho sentido el networking, escuchar podcasts, mí me vino muy bien cuando yo estaba haciendo esto, porque yo no tenía a nadie, pero los podcasts al final los escuchas y y te cuentan lo que tú quieres escuchar. Y bueno, luego ya empecé a quedar con inversores y demás, en meterte en ese círculo, y poco a poco yo he dejado muchas amistades atrás de, entre comillas, mi antigua vida, porque no me aportan, y lo que dices tú, o sea, yo bajaba, a lo mejor, con mi hijo al parque, y estaban hablando que si el Mbappé, que si el no sé qué, y dices, esto me aporta realmente algo, sea, yo estaba ahí porque mi hijo tiene que socializar con otros niños, pero había veces que decían, no, nos vamos ir un fin de semana en casa rural, y yo decía, qué pereza.

19:13 Ruben: Digo, ¿qué me aporta a mí? O sea, este fin de semana hay una quedada de inversores en no sé dónde, qué, y ahí vas a aprender algo que te va a servir, o este fin de semana quería leer un libro que me han recomendado y no sé qué. Pero claro, los que están ahí te dicen, ¿qué pasa? Que yo

19:29 Alex Emebe: no, vale.

19:29 Christopher: Una pregunta para ti, Alex, justo, efectivamente, y es, creo es una sensación que toda la gente que empieza a dar un cambio tiene, ¿cómo aconsejarías a alguien que está en un entorno, como tú dices, que le resta, que me ha encantado la reflexión? O sea, ha sido ha sido brutal, me ha costado el euro de la tila y encima el volver a a tener que centrarme. ¿Qué aconsejarías a una persona que está en esa situación, que todavía no sabe cómo salir de ella, porque tampoco tiene más entorno y está en un entorno que suma 0? ¿Qué consejos le darías para salir de él?

20:00 Alex Emebe: O sea, yo me veía, digamos, como que tenía que irme a una isla yo solo, y que a esa isla tenía yo que ir con una barquita a recoger personas fuera y meterla en mi isla. Entonces, así es como yo lo veía. Entonces, tú tienes que tener esa fortaleza mental que realmente decir, vale, si no me está aportando, yo prefiero mejor estar solo, y y quizás es un momento de reflexión y es un momento donde tú eres un ermitaño, donde tú te estás cultivando a la persona que tú vas a hacer. Pues, oye, yo hacía en ese período, me venía muy bien, porque como no tenía que perder, digamos, tiempo fuera, entre comillas, pues, ¿qué hacía? Oye, podía leer más. Donde antes leía una hora, ahora podía leer 4 horas, y realmente no tenía prisa en que nadie te iba a llamar a hacer nada, porque ya sabía que yo no iba a ir. Por lo tanto, ya empiezas tú a ganar más tiempo para ti, y a decir que no a muchas cosas, y tú todo ese tiempo estás creciendo tú a nivel de, personalmente donde tú te quieres situar. Y cuando tú des con una persona que realmente tiene tu mismo foco, tus mismos intereses y, digamos, está en la misma posición que tú, pues lógicamente ya crea un 1 lazo de unión, y es una persona que está en tu isla y tú en la suya, y así, poco a poco, vas sumando, hasta que tú realmente construyes un entorno, y realmente lo que no es normal es lo otro. O sea, para mí, por ejemplo, y decir, oye, vamos a ir a a beber algo, para, es que no no existen años, o sea, no no... De hecho, ahora mismo lo lo lo hablo y y directamente me impacta, porque realmente no es algo normal. Ahora, oye, me he leído este libro y y he sacado esta reflexión, y creo que tú te lo deberías leer por esto, eso sí es una conversación ahora habitual.

21:30 Alex Emebe: O oye, he ido a este evento que me ha aportado tal, o he conocido a tal persona que yo creo que a ti te debe aportar para que te conozca, eso para mí es normal ahora, pero en en ese entonces no. Para tú hacerlo, te tienes que convertir en esa persona, y tienes que pasar como es lo que yo digo, tú me haces como, cuando tú te metes en la playa, las olas te echan para atrás. Ahora, cuando tú accedes, realmente el mar te atrapa. Entonces, quizás la vida te pregunta, ¿tú realmente quieres esto? Y si tú dices, sí, lo quiero, vale, pues ahora demuéstralo con acciones. Yo muchas veces, y en la mentoría yo lo veo también muy claro con el tema de libertad financiera. Personas que dicen, vale, yo quiero la libertad financiera, cuando están cerca, ¿vale? La puedes conseguir realmente con x acciones, porque realmente es posible, ¿vale? Cuando realmente está a punto de decirla, realmente no la quieren. Entrar el vértigo. Claro, realmente no la quieren, entonces, tú realmente no la quieres. Entonces, tienes que preguntarte, ¿tú realmente estás dispuesto a pagar el precio que es tú quedarte solo en una isla, convertirte en la persona que tú quieres y que realmente tú conozcas esas personas que quieren ser como tú, y tú como él, y que realmente sean tu grupo y tu tribu? Quizá a lo mejor no.

22:35 Ruben: Eso que hablabas tú de meterte en tu mundo y no sé qué, es una teoría que es el modo monje, que es básicamente, pues, como si fueses un monje que tú estás ahí y tú estás aislado. Y lo que dice mucha gente, a mí me ha pasado un poco, porque, bueno, yo tenía pareja y demás, entonces vivía en pareja, pues era más difícil, pero lo que dice mucha gente es que cuando te pones en ese modo monje, al final es tan adictivo, porque te ves que creces mucho, te ves que que estás haciendo lo que tú quieres, porque yo siempre lo digo, y que nadie me malentienda, a mí no me gusta la gente. Vale. Que no me guste la gente no significa que no sea, que no pueda estar contigo. O sea, no me gusta el concepto, el gente, ¿no? El la gente que qué random, ¿no? Que te viene y te habla tus cosas y no sé qué. A mí me gusta un cierto tipo de gente, como puedes ser tú, como puedes ser los inversores que entrevistamos, ese tipo de gente que me aporta, pero el 90 por 100 de la gente que te cruzas en tu vida no te aporta, porque cuando tú naces y vas a un colegio, eso es azar, y tus compañeros de clase es azar. Cuando tú te compras un piso y tienes vecinos, es azar. Yo no conozco a ninguno de mis vecinos, y no he conocido a ninguno de mis vecinos en ningún piso en los que he estado, y están muchos, ¿Por qué? Porque a mí no me interesa esa persona. Quizás lo conozco fuera y me cuenta cosas, pero de primeras, pues, oye, le puedes decir, mírame las plantas y no sé qué, pero a mí me han llegado a invitar mi vecino al lado al cumpleaños de su hijo, y yo decir, yo no voy. Y me decía mi pareja, oye, ¿pero cómo no vas a ir a cumpleaños? Y digo, que no le conozco de nada, digo, es la coincidencia de que vive al lado mío, pero más allá de eso, digo, a mí no me interesa nada de lo que habla, porque alguna vez cruzas palabras., ese ese círculo que te tienes que formar, al final el problema es encontrarlo, pero si no lo tienes, como digo yo, los libros te pueden dar ese círculo al principio, y empezar tú a a resonar con otra gente.

24:23 Ruben: Si no puedes ir a eventos, porque dices, es que no puedo ir a eventos porque está muy lejos de lo que sea. Bueno, te puedes ver vídeos de YouTube como los tuyos de tu canal, por ejemplo, puedes escuchar un podcast como el nuestro, que traemos gente que que está en tu misma línea. O sea, lo mejor lo tuyo no es la inversión inmobiliaria y es otra cosa, pero siempre hay gente con el que puede resonar, y luego lo puedes buscar, pero si estás diciendo que sí a todos los planes que te proponen, es imposible que encuentres lo que tú quieras.

24:46 Alex Emebe: Claro. Quizá al principio sí que es cierto que tienes que probar muchas cosas para tú saber lo que te gusta y lo que no, y lo que realmente resuena contigo. Entonces, quizá es fallar. También esas personas, como yo digo, en un nivel de conciencia un poquito superior, puede decir que esas personas que no te aporten realmente te están ayudando a que tú encuentres tu propósito de verdad. Entonces, no es que diga, oye, yo, esas personas, esas personas realmente te han aportado muchísimo, porque realmente te han te han dicho o te te han hecho darte cuenta lo que tú realmente no querías y lo que sí. Entonces, claro, tienes que probar, hacer prueba y error. Yo muchas veces, por ejemplo, yo siempre lo comento, yo hacía grupos, por ejemplo, en aplicaciones que son, a lo mejor, de tema emprendimiento, y a lo mejor, oye, organizo un café hoy, y a lo mejor no venía nadie, o venía 1, 2. Ahora venían 2, luego sumaba otro, 3, 4, 5, y ahora mismo, por ejemplo, también muchas personas de mi comunidad, pues me dicen, oye, Ale, es que yo no tengo ese entorno y demás, entonces, es por eso que nosotros, a nivel de la comunidad, organizamos eventos en distintas ciudades con idea de que también esas personas creen en un entorno que realmente tenga un poco cierto desarrollo personal, que le guste el tema de desarrollo personal, que le guste la inversión inmobiliaria, que le guste la inversión general. Entonces, de una manera transversal, puede tú estar con personas que tienen unos resultados x, que a lo mejor tienen un trabajo todavía, o otras personas que lo han dejado, y eso quizá, pues puede ser un espejo para que tú realmente te lleve a elevarte. Las redes sociales hoy en día realmente te permiten conocer a muchas personas realmente sin salir prácticamente de tu casa, y que a partir de que tú las conoces, oye, pues vamos a quedar a tomar un café, o oye, vamos a hacer una comida y nos conocemos.

26:24 Alex Emebe: Entonces, quizás eso ahora mismo, pues, también puede ser una opción para conocer

26:28 Ruben: Y además personas. Que esto no sabe mucha gente, pero hay mucha gente que está dispuesta a quedar contigo por el simple hecho de que compartes algo que ellos no tienen, porque igual que te pasa a ti, igual que nos pasa a nosotros, hay mucha gente que está deseando encontrar a gente con la que poder hablar de lo que le gusta, y al final es decirle, oye, mira, que quieres que quedemos, porque somos la misma ciudad y tal. Y bueno, a lo mejor esa persona no cuadra porque tiene otros intereses, pero si le estás siguiendo o lo que sea, pues seguramente sí que cuadrarás, y si no, los eventos, o sea, nosotros hacemos una, en el grupo que tenemos aquí en Madrid, hacemos una cena todos los meses, y en la cena, la gente que viene, al final es gente que, pues, que resuena contigo, y 1 te cuenta, pues mira, pues tengo esto, pues mira, he visto esto, otro, pues me ha pasado esto en un piso y lo he resuelto así. O es gente que te aporta, no quedas con ellos todos los días, porque cada 1 vive en una punta, pero cuando estás ahí, estás aprendiendo un montón, estás aportándote también a otros tu punto de vista. Y luego, pues oye, estás pasando un buen rato, como dices tú, me cuesta, a lo mejor, la cena, 40 euros, pero son 40 euros muy bien invertidos, porque la masterclass que me llevo yo, de cada 1 de con los que hablo, al final, hay muchas veces que cuando estoy allí me dice, es que no has hablado conmigo la última vez, digo, es que somos 30, o sea, no puedo estar con todos, pero el próximo día hablo contigo. Pero sí que aporta mucho ese tipo de comunidades, y como la tuya, como otras comunidades que hay de inversores, pero no solo de inversores, de cualquier cosa, pero al final aquí estamos en inversores, y tener un foro donde no te llamen loco, como me llamaban a mí cuando me dije que me iba a comprar un piso en Alicante.

27:58 Ruben: Claro. Vamos, eso, y que alguien te diga, no, pues yo también lo he hecho, y me comprado 38 pisos. Total.

28:04 Alex Emebe: Claro, eso te lleva un poco a que realmente tú veas que tus límites un poco se se elevan, ¿no? Porque sí que es cierto que yo veo que necesitas tanto personas que está en un punto más inicial que tú y otras personas que están más por encima que tú, dentro del enfoque que estás, porque tú eres maestro de otros aprendices y también aprendiz de otros maestros. Entonces, estás siempre en el continuo proceso de aprendiz maestro, donde realmente tú estás aprendiendo de otras personas y otras personas aprenden de ti. Entonces, un proceso que realmente para mí me encanta. Yo realmente, mi vida, digamos, un poco se basa ahora en eso, en realmente conocer personas que yo aprenda y que me llene, y también enseñar a otras personas que realmente me hago como un niño que sabe algo, que ha descubierto algo hasta cierto nivel, y decir, oye, yo quiero compartirlo también con los demás, porque creo que esto puede ser importante, y hay muchas personas que quieren cambiar su vida, si lo quieren hacer, y que quizás yo le pueda aportar, igual que otros a mí me pueden aportar en otro sentido. Entonces, la verdad que es una pasada.

29:05 Ruben: Eso a mí me pasaba mucho en el trabajo, y yo siempre lo decía, cuando yo cambiaba de trabajo cada cierto tiempo, porque, bueno, estaba en el sector IT, y ahí es fácil cambiar de trabajo, y yo siempre trabajaba, cambié de trabajo cuando yo estaba en un equipo y todo el mundo me preguntaba a mí, y cuando yo tenía una duda, no podía preguntar a nadie. Y decía, si yo soy el más listo de este equipo, tengo un problema porque no puedo aprender de nadie. Es decir, si todo el mundo me va preguntar a mí, ¿cómo crezco yo? Que al final ayudando a otros también creces, pero mucho más lento. Entonces, yo siempre, pues me iba a otra empresa a buscar otro reto o me iba a lo que sea, pero el caso es estar en un sitio en el que tú puedas aportar, porque si eres una persona que le gusta aportar, es lo mejor que puedes hacer, pero también que te puedas nutrir. Y si tú eres donde van todos a preguntar, te tienes que preguntar, oye, a lo mejor estoy en el sitio que no debo, ¿no? Donde tengo que que mirar, pues, a lo mejor dices, pues me tengo que juntar con gente que tenga 200 pisos, o que ya tenga

29:57 Alex Emebe: No, no

29:58 Ruben: No, me refiero que tenga más experiencia.

30:00 Alex Emebe: Claro, o sea, yo, por ejemplo, en evento a mí me gusta mucho ir a eventos, entonces, yo voy sobre todo a eventos internacionales que a nivel de pisos, si entramos, digamos, en el en el tema de, oye, propiedades, inversiones y demás, en el en el extranjero muchos de los eventos que yo voy, hay mucha gente que tiene muchas propiedades. O sea, las propiedades que yo tengo, en general, cuando yo voy a los eventos generales internacionales, soy de los que menos tienen, realmente, entonces, y me dice, oye, es que vas muy lento, en general eso eso es lo que yo suelo escuchar. Entonces, es otro modelo de crédito distinto y es otro modelo, digamos, de crecimiento distinto. Pero realmente, o sea, también me da una visión a mí, y aquí cuando, digamos, hago evento propio de mi comunidad o en los eventos que yo organizo organizo mío o voy de otras personas, pues lógicamente, oye, personas que empiezan, pues yo digo, mira, yo he llegado hasta tener x número de pisos en base a esta experiencia, en base a esto que yo he descubierto, oye, pues quizás te puede aportar a ti. Y si no, a lo mejor, pues se puede analizar y ver que tú veas otro enfoque de cómo tú puedes llegar a escalar, si tú a nivel de inversión quieres, digamos, te centras en la inversión inmobiliaria y quieres invertir en eso. A mí, tanto en la inversión inmobiliaria, a mí el tema de bolsa también me encanta, yo hace análisis de empresa y también es algo que realmente toma bastante peso en mi cartera. Yo no hablo mucho de eso, pero realmente yo analizaba empresa y las empresas de la bolsa se analizan igual que que las empresas, digamos, de bolsa, porque son esas mismas. Entonces, es algo que realmente es prácticamente combinable, y hay mucha gente que, oye, si no me llama una parte, a lo mejor me llama otra, pero quizá, oye, te puede aportar en ese camino, tanto de una manera como de otra, y siempre puedes conocer a personas que realmente te pueden aportar.

31:32 Christopher: Aquí, Alex, has hablado de financiación, y es un tema en el que quiero que profundicemos, porque, bueno, pues yo sé que la financiación ha sido gran, tiene gran parte de la de la culpa de de tu éxito, y para la gente un poco que no entienda cómo en 9 años una persona puede llegar a comprar 38 pisos, te quiero preguntar si nos puedes contar un poco qué trucos o qué claves hay para poder escalar gracias a la financiación, en todo el mayor detalle que puedas, es decir, cuáles son los parámetros que hay que tener en cuenta, cuáles tú tuviste en cuenta en su momento, bueno, para intentar maximizar a tope la la financiación y escalar tu negocio.

32:12 Alex Emebe: Vale, o sea, yo yo lo que quiero que hay que tener muy en cuenta distintos factores. 1 de ellos es que realmente la deuda es dinero y el dinero es deuda. Siempre que nosotros utilicemos la deuda, siempre será más barato que, digamos, invertir con nuestro dinero. ¿Por qué? Porque la deuda está libre de impuestos. Si yo tengo, por ejemplo, 100000 euros en mi cuenta de banco, y yo tengo un sueldo de 60000 euros, yo para tener 100000 euros en mi cuenta de banco quizás he tenido que trabajar por 200000, porque me han quitado 100000. Ahora, si yo le doy al banco y le digo, dame banco, dame 100000, eso ese dinero es instantáneo, y está, digamos, libre de impuestos. Entonces, ese concepto es un concepto muy claro y muy clave, que realmente si tú únicamente estás generando dinero para invertir en base a tu espalda, en base a tu lomo, como yo le digo, pues lógicamente tú vas como 2 pasos y 1 para atrás., a nivel de financiación, eso es un aspecto muy claro, y yo veo que lo que es el rango de precio para cada persona, elegir y saber muy bien calcular el rango de precio en el que compra y la velocidad de compra a la que compra es muy importante para el escalado. Quizás hay un modelo, o sea, hay 1000 de modelos que yo veo, por ejemplo, también en Internet. Yo un poco seguía más el modelo americano, pero aquí, digamos, en España, ahora que empiezo en red de más, pues veo distintos modelos que utiliza la gente, digo, vale, yo no veo que sea un modelo, la mayoría, escalable. ¿Por qué? Porque realmente no toman en cuenta el rango. Tú puedes comprar 3, 4 pisos, 5, pero a lo mejor eso no te da la libertad financiera, o estás comprando en base a tu espalda, en base a tu trabajo. Entonces, para mí, el modelo clave para escalar se basa principalmente en tener el precio en el que tú tienes que comprar muy claro, y que tú, a lo mejor, seas capaz de comprar vivienda, pues cada año o cada 2 años.

33:49 Alex Emebe: Eso te agrega patrimonio, te agrega cash flow, y realmente tiene esa revalorización a tu favor, y con esos intereses que estás pagando, realmente estás reduciendo a nivel gasto, a nivel contablemente ese gasto, en base a las primeras compras, en base a los primeros cash flow. Entonces, si no elegimos el rango adecuadamente, si compramos o por encima de lo que debemos, o por debajo de lo que debemos, realmente nos va lastrar para el crecimiento a futuro. Entonces, eso para mí es muy claro. Una pregunta,

34:17 Ruben: te voy a cortar aquí. ¿Cómo elegimos ese rango? ¿Qué qué necesito yo saber para? Porque a lo mejor yo he comprado 9 pisos, casi 10, a lo mejor me queda corto o me pasa, hombre, pasarme con los precios que he comprado, no creo, pero...

34:30 Alex Emebe: Claro, lo que tenemos que tener en cuenta es que muchas veces podemos decir, vale, yo puedo comprar muchos pisos, que no sé si en este caso es como tu caso, ¿vale? Pero puedo comprar muchos pisos en base a porque yo quizás cobro más que la media de personas. Entonces, claro, yo me permito comprar. Ahora, la pregunta que yo haría es, ¿yo estoy comprando cada vez más caro o yo estoy comprando cada vez más bajo? Si yo compro más bajo, realmente es porque estoy perdiendo poder adquisitivo. Entonces, yo puedo decir, por ejemplo, en el barrio de Salamanca, yo compraba un piso de 250000 euros hace 15 años, y hoy vale 700000 euros, ¿eres capaz de comprarlo? Si no lo eres capaz de comprarlo, tu poder adquisitivo es que es más bajo, porque a día de hoy tendrías que ser capaz de comprar 1, 2 o 4. Ahora, si yo estoy comprando, por ejemplo, oye, yo compro 20 pisos, vale, pero ¿de qué precio? Si yo estoy comprando en 100 y luego 80, 60, 40, realmente es que mi poder adquisitivo no estoy subiendo, por lo tanto, ni he elegido bien el rango ni tengo una velocidad adecuada de compra. Si yo elijo bien el rango, cada año yo tengo que ir comprando más caro. ¿Por qué? Porque yo estoy comprando en el rango que yo me merezco comprar, y a partir de ahí, el año siguiente, un piso más. ¿Ese piso más qué hace? Me agrega más dinero, por lo tanto, cuando yo vaya a comprar tengo más dinero. Si yo empiezo comprando en 100, a lo mejor el año que viene puedo comprar 105. Si el mercado está bajo y se queda en 100, genial, tengo 5000 euros más en mi cuenta. Ahora, que el mercado sube, vale, yo puedo comprar 105. Que el mercado luego sube 110, al otro año tengo un piso más, por lo tanto, rango siempre va ir en alza. Y si el IPC, digamos, sube mucho, lógicamente, mi renta y mi patrimonio también van a subir.

36:02 Alex Emebe: Entonces, yo siempre tengo que ir comprando cada vez más alto o en mayor volumen de piso. Entonces, la elección del rango, ¿cómo se basa? Un poco va a depender del tipo de persona y mucho de la situación personal de cada persona. Hay que adaptarla cada 1 a cada persona y de manera casi individual. Yo, por ejemplo, en la mentoría veo eso muchas veces, porque es un es un tema clave, digamos, la inversión. Entonces, digo, oye, ¿y esta persona se puede aplicar marco para todos? No, cada persona tendrá una situación, a lo mejor 1 es empresario, otro es autónomo, otro es un empleado de 1000 euros, otro es empleado de 5000 euros, todos pueden conseguir libertad financiera y todos realmente la pueden hacer. El que gana 1000 euros, su su número de libertad financiera es 1000, el que gana 10000, es 10000. No quiere decir que para el de 10000 sea más fácil que el de 1000. Realmente, es lo mismo, porque el de 10000 necesita 10000 para alcanzar su libertad financiera, y el de 1000 necesita 1000. Por lo tanto, el de 1000 comprará un rango, y el de 10000 tendrá que comprar otro rango. Ahora, la trampa no puede ser que el de 10000 compre al rango de 1000. Hombre, si compra 10... Pero si te compro 10, ¿qué me va a pasar cuando tenga volumen? Necesitaré empleados que gestionen eso, y yo ya, a lo mejor, quizá no tendré libertad financiera, porque ahora yo seré un esclavo que cambiaré mi trabajo por gestionar piso. Un inversor no está gestionando piso activamente, está detrás y está viendo la estrategia pasar. Por lo tanto, yo tengo que ver si, por ejemplo, una persona que cobra 2000 euros al mes, tendrá que comprar en un rango de precios distinto a la que cobre 10000. Entonces, ahora, una persona que cobre 2000 euros al mes que tenga hijos, comprará, quizás, en rango de precio distinto al que no lo tenga, porque los gastos son distintos, la tasa de ahorro será distinta, y para el banco eso va a ser clave.

37:41 Alex Emebe: Entonces, si, por ejemplo, yo voy a elegir el rango, mi rango, por ejemplo, son 100000 euros, el año que viene yo compro, ¿soy capaz de comprar en 100000 euros? ¿He ahorrado suficiente para comprar otra vez 100000? No. Entonces, el rango es es inadecuado. Si yo compro en 100000 euros y yo el año que viene no soy capaz de comprar otra vez en 100000 euros, ¿qué ha pasado ahí? Mi tasa de ahorro no es ok, mi tasa de esfuerzo me la estoy rompiendo, en el banco no tengo solvencia, y el banco me va a decir,, te doy. Ahora, si yo no compro piso, ¿qué me va a pasar a nivel fiscal? No tengo gasto. Si yo tengo más ingresos, por ejemplo, como una persona que diga, oye, yo cobro 10000 euros después de tradicional habitaciones, da igual el modelo que haga, 10000 euros. Oye, agencia tributaria, yo cobro 10000 euros, ¿qué te hace? No tengo gastos con los que compensar. Yo compro este año 4 pisos, al otro ninguno. ¿Qué gastos meto? Ese rango, toda esa velocidad es clave para la escala, y cada persona tiene la suya, y cada persona tiene que calculárselo al detalle en base, si tengo hijos, si no lo tengo, si tengo hipoteca, qué tasa de esfuerzo inicio, y a partir de ahí hay que recomponer lo que es. Si tengo piso y no puedo escalar, porque yo, por ejemplo, muchas veces en la mentoría me encuentro eso, oye, tengo 6 pisos y ya no puedo escalar, mi tasa de esfuerzo me ha llegado al tope, y digo, pero, o sea, es imposible que tú llegues al tope. Si tú cobras 2000 euros, y ahora tú pagas, por ejemplo, por los pisos de hipoteca 300 y cobro 600, ¿cómo tu tasa de esfuerzo puede estar al tope?

39:11 Alex Emebe: A lo mejor tienes una casa, vivienda habitual, que te está lastrando tu tasa de esfuerzo porque esa casa no la has comprado en el rango que debías. O, oye, es que he comprado piso más barato de lo que debiera. Si yo compro un piso de 40000 euros, que me genera un 10 por 100 de rentabilidad, por ejemplo, oye, lo tengo que alquilar en 400 euros, y luego compro un piso de 100000 euros, tiene unos gastos superiores al de 40000 que estoy cobrando. ¿Qué está pasando ahí a nivel fiscal? Si yo, por ejemplo, tengo una nómina de 1000 euros, ¿qué tipo impositivo tengo con ese piso? Y si tengo una nómina de 5000 al mes, ¿qué tipo impositivo tengo y qué piso me interesa? Si tengo una nómina de 5000 euros, ¿me interesará la modalidad tradicional o la de habitaciones? La habitaciones quizás a lo mejor me da más dinero a corto plazo, si a lo mejor necesito un rango para comprar al año siguiente. Pero si yo estoy con un crecimiento, digamos, a largo plazo, que quiero tener una cartera de 50 pisos, es la que me interesa. Todo eso hay que adaptarlo a la persona en concreto. Si no lo adapto, la escala va a ser muy limitada. Y yo lo que me encuentro, que veo muchos casos, o sea, yo llevo desde 2019 dando mentoría, y en el banco ya vi eso antes, analizando operaciones, tanto denegándolas como aceptándolas. Entonces, eso es casi la clave. En Internet, hoy, los modelos que yo veo es un modelo, un marco donde todo el mundo le vale, el que cobra 10000, el que cobra 1000. Eso no vale, eso no vale nada. El modelo tiene que ser para cada persona. Si yo tengo x piso y quiero escalar, yo tengo que redactar y tengo que rebalancear mi cartera para llegar a eso.

40:43 Alex Emebe: Si yo no rebalanceo mi cartera, quizá, al cabo del tiempo, voy a estar limitado, y cada vez voy a comprar en en menos rentabilidad. El tema de la financiación, también, una cosa muy importante es la siguiente. Nosotros no utilizamos financiación simplemente porque no tenemos dinero en la cuenta. Utilizamos financiación porque mi rentabilidad cash on cash, que es la única que me importa a mí, el dinero que yo tengo, ¿qué rentabilidad obtengo de mi dinero? Eso es lo que me importa. Oye, esto es un día en el Excel que... Genial, el Excel a mí no me sirve de nada, sí es más fácil. Yo puse 10000 euros. ¿Cuánto cuánto dinero me devuelven por esos 10000 euros y en cuánto tiempo? Eso es lo único que me interesa a mí de todo el Excel, es lo único. Yo pongo 10000 euros, ¿en cuánto tiempo los recupero? Porque yo necesito dentro de año que volver a comprar.

41:29 Ruben: Vale, aquí te voy a abrir 2 melones. El 1º melón es, normalmente, los pisos que son más baratos son más, tienen mayor rentabilidad, por el tema de que un piso de 1000000 de euros no lo puedes alquilar a 100000 euros al mes, o 10000 euros al mes, ¿vale? Entonces, ahí tradicionalmente se dice, claro, cuanto más bajo es el precio de compra, más se acerca la curva a lo que es el el alquiler y es más rentable. Y tú también tienes que poner menos de de de tu dinero. Esa es la 1º cosa que quiero. Entonces, estarías diciendo, no, si tú puedes comprar más caro, deberías comprar más caro, pero ¿eso no va en contra justamente de esa rentabilidad?

42:05 Alex Emebe: No, porque depende tú, imagínate, te pongo un caso un caso clave, ¿vale? Imagínate, oye, compro un piso de 40000 euros y recibo el 10 por 100 bruto, ¿vale? Ok, yo lo compro financiado, hay bancos a lo mejor que dice, oye, una 1 hipoteca de 30000 no te la doy, por ejemplo, eso ahí. Ahora, yo recibo, por ejemplo, para un 10 por 101 alquiler de 350 euros, que a lo mejor son un 10 por 100 de los 40003 50 por 12, a lo mejor son incluso más de un 10 por 100, ¿vale? ¿Cuánto te cuesta la un colchón? Es un mes. ¿Cuánto me cuesta el sofá? ¿Cuánto me cuesta la tele? A lo mejor, solo enamueblar tengo un año perdido, y ya con ese dinero ya no puedo comprar en mi rango el año que viene. A lo mejor, no estoy comprando en mi rango. Ahora, te pongo otro ejemplo, en modalidad, por ejemplo, una persona que tenga un rango de compra mayor. Yo compro un piso de 300000 euros. Ese piso no, supuestamente, los inversores no tienen rentabilidad. Yo lo alquilo por habitaciones, 500 euros la habitación, 5 habitaciones, 30000 euros anuales, un 10 por 100. Tengo un buen piso de salida, tengo un 10 por 100. Ahora, yo te te pongo, por ejemplo, ejemplo, yo tengo una financiación 90 o 100 por 100, vamos a poner 90 por 100. Yo pongo 30000 más gastos, depende de la comunidad. Yo estoy en el País Vasco, 4 por 100, yo estoy en Andalucía, 7 por 100, yo estoy en Madrid, 6 por 100, ¿vale? Yo pongo 30000 iniciales y pongo de gastos, por ejemplo, en Madrid, 18000, más, notaría registro 50000, y yo recibo 30000 brutos anuales. ¿A qué rentabilidad invierto mi dinero? A un 60, 70 por 100. Le quito neto, ¿cuántos?

43:37 Alex Emebe: Yo no hago ni el Excel, vale, le quito neto, la mitad, 35 por 100. ¿Me vale eso invertir mi dinero? Ahora, esa rentabilidad, lo único que me sirve a mí, que es lo que muchas veces la gente se equivoca, lo único que me me sirve a mí es si yo bato a la inflación. Es lo único que yo quiero saber. Respecto a la media, yo sí, soy mejor o peor. Si yo recibo un 35, ¿bato a la inflación? Sí. Vale. Yo podré comprar el año que viene pisos en mayor valor, claro. Si yo nobato a la inflación, yo al año que viene podré comprar, porque a lo mejor en mi trabajo genero dinero, pero después no podré comprar.

44:13 Ruben: Vale, el 2º melón... Ahora te dejo a ti, Cristo, porque hagas más preguntas.

44:17 Christopher: Que estamos todos mimando.

44:18 Ruben: El 2º melón es, vale, ya hemos visto esto. Claro, ahí lo 1º que tienes que hacer es que cambias de tradicional a lo que sería ya por habitaciones, que es otro modelo, y yo lo he dicho aquí muchas veces en este podcast, que yo no quiero por habitaciones, porque quiero que sea lo más pasivo posible, y ya para mí un alquiler tradicional no es pasivo, porque me llaman una vez o 2 al mes, porque ya cuando tienes 10 pisos, pues empiezan a llamar más. Pero bueno, eso, entremos a, que son modelos distintos, que sí que es mucho más rentable. Pero has dicho otra cosa que me ha gustado mucho y que esto hay mucha gente que no entiende, porque la gente, por norma, cuando yo digo gente es gente, no, no tú, o no, Christopher, pero mucha gente que no entiende cómo se pagan impuestos en este país y, sobre todo, cómo se pagan impuestos en en lo que es inmobiliario. Porque, claro, si tú estás ganando, como decías tú, ¿no? Si yo gano 20000 al año, yo por mis pisos estoy pagando un 15 por 100, que es mi tramo de IRPF. Claro, si es como mi caso, que yo ganaba más de 100000, yo pagaba el 45 por 100. Entonces, ahí cambia mucho el

45:19 Alex Emebe: La modalidad ahí depende de... Por eso digo que no podemos coger un marco general, que yo veo muchas veces y digo, oye, esto es un marco general para todo el mundo, pero imagínate, si tú, imagínate, ganabas 100000 euros, a lo mejor tu modalidad de inversión hay que definirla. Oye, es tradicional, es habitaciones. Si es una, ¿cuánto tiempo voy a mantener en tradicional? ¿Cuánto cambio en habitaciones? A lo mejor no cambio. Voy a analizar cada persona en concreto en el detalle. Si yo no analizo cada persona en detalle, a lo mejor me estoy equivocando, porque a lo mejor tu fiscalidad es muy distinta que el que cobra 1000 euros. Ahora, tu rango de compra con 100000 euros anuales no puede ser como el que cobra 1000 euros o 2000, tampoco, porque a nivel de, donde está el dinero en el real estate, es con el tiempo. Tú imagínate, entonces, tú ponte un ejemplo, yo compro en 100000 euros, yo yo estoy comprando al 10 por 100 de rentabilidad. En un año, en 10 años, perdón, yo tengo en renta prácticamente el precio que yo pagué. Un inquilino, un 3º me pagó el piso, lo mejor el 50 por 100 o el 30 por 100, Y se me ha revalorizado, por ejemplo, solo al 3 por 100 e interés compuesto. Quizás de una inversión de 100000 euros, yo he cogido 100000 euros en renta, y ahora en vez de 100000 vale 200000. Ahora, de esos 100000, ¿cuánto puse yo? 10000. Imagínate, un 10 por 100, más los gastos, que yo a lo mejor me los he amortizado ya, puse a lo mejor 15000. Y yo tengo una propiedad que vale 200000, y en renta he cobrado 100000. Esa es la cuenta que a mí me vale. Entonces, si yo puedo comprar en 100000, ¿para qué voy a comprar en 40000? Donde realmente cualquier coste de mobiliario ya me penaliza la inversión, y en gestión es una gestión más.

46:58 Alex Emebe: Entonces, no es que habitaciones sea más rentable que tradicional, no tiene por qué serlo. Ahora, yo tengo, por ejemplo, como ejemplo, oye, un piso de 300000 puede ser rentable. Le cambio la modalidad, si realmente a nivel fiscal te interesa. Tú imagínate que, el ejemplo, oye, tiene alguien una cartera de 4 pisos y le genera, por ejemplo, 1800 euros al mes, y digo, oye, yo con esto ya dejo mi trabajo. Vale, ahora ya no tengo ingresos por el trabajo. Ahora digo, oye, mi próxima compra puede ser por habitaciones. Pero toda esa estrategia la tengo que definir muy bien y muy clara de manera personal. Oye, en el año 3 pasa esto, en el año 4 pasa esto. Yo proyecto, por ejemplo, oye, si la el IPC sube a x, pues pasará esto, compraré en este rango o en otro. Ahora, el rango cambiará un 5, 10 por 100, arriba o abajo. Ahora, no puedo cambiar de 100 a 60. Eso es que

47:47 Ruben: lo que yo me planteo para el año que viene, precisamente, porque como yo he dejado en junio mi trabajo, me planteo el año que viene el, o cambiar algo o ver, porque claro, ya no tengo esos 100 y pico 1000 euros ahí, que eran un 45. Por eso hacía lo del 50 por 100, porque, bueno, dices, al menos es un 45, el 50 por 145, y ya es un 22 y medio, que ahora sí es mucho, pero a lo mejor el año que viene digo, oye, pues me interesa, a lo mejor, ganar más, porque en renta no voy a tener ese 45 por 100, yo ya estaba en la base máxima, y dices, pues a lo mejor ahora sí que me interesa. Estas son las cosas que no entiende la gente cómo funcionan los impuestos, como cuando dicen, no, es que no quiero que me suban el salario, porque me suben el IRPF y gano menos. Y cada vez que alguien me dice eso, te juro que me dan ganas de darle un puñetazo la cara y decirle, es que es que no tiene ni idea, pero suelen ser los cuñados que te lo dicen, sí, sí, porque ahora gano menos. ¿Cómo vas a ganar menos si te están pagando más? Porque me sube el tramo. Pero es que ni idea cómo funciona un tramo.

48:40 Alex Emebe: Claro, hay que analizar precisamente lo que digo, o sea, cada caso va a ser un caso excepcional y hay que verlo a detalle, es que cualquier cosa te puede cambiar. Entonces, y tú tienes que tener, imagínate, no es lo mismo simplemente, imagínate 2 personas ganándonos lo mismo, no es lo mismo que alguien, imagínate, yo me lo cuento en las mentorías, ya digo, igualmente muchas veces, oye, tú en cuanto tú quieres dejar tu trabajo, oye, yo es que no aguanto a mi jefe, no quiero aparecer más por allí. Ok, tu plan será distinto a al que diga, oye, mi trabajo me encanta y yo veo la inversión inmobiliaria o la inversión como algo, un ingreso extra que yo complementa mi sueldo. Ok, la estrategia es totalmente distinta. Los 2 cobran igual, su situación de pareja y todo es la misma, a lo mejor no tienen hijos, los tienen. Ahora, tu velocidad de acción y el tipo de vivienda a las que tú te tienes que dirigir son totalmente distintas. O sea, no solo el rango cambia por lo que tú ganas a lo que tú ahorras, sino también por el tiempo que tú quieres realmente alcanzar ese objetivo. Si tú, por ejemplo, quieres decir, oye, yo es que no aguanto más, que... Yo, por ejemplo, me he encontrado una situación que, oye, dice alguien, oye, mira, yo quiero empezar con la inversión inmobiliaria, tengo ahorro y tengo un problema, por ejemplo, con mi hijo, y yo necesito irme a otro sitio que lo traten, y necesito, pues, a lo mejor en un año estar fuera de mi trabajo y generando ingresos pasivos. ¿Qué pasa? ¿Cuál es mi estrategia? ¿Es igual esa estrategia y el mismo rango de compra que otra persona que a lo mejor dice, oye, yo voy a trabajar 5 años, en 5 años yo quiero dejar mi trabajo? Es totalmente distinto el enfoque. Entonces, eso hay que verlo personalizado a cada persona. Esa libertad financiera vista como, oye, yo quiero libertad financiera, ok, defínemela, ¿cuánto tiempo? Y yo te digo, vale, en este tiempo, en este tiempo necesita x dinero de, no lo estoy ganando, ¿qué hacemos?

50:21 Alex Emebe: ¿Alargamos el tiempo o ganan más en otro sitio? ¿O modificamos el rango, o modificamos la financiación? Si modificamos la financiación, para el cash on cash que me permita comprar el año siguiente, pasa lo siguiente. Oye, si yo para comprar el año que viene una vivienda, necesito 20000 euros, y ahorro 15000, ya me estoy cargando la fiscalidad, ya no compro en el rango, ya a lo mejor cuando vaya yo a comprar, ya vale la vivienda más cara. Eso tradúcelo en 5, en 10 años. La estrategia hay que definirla antes, y tengo que definir cuál va a ser mi plan. Yo voy a, yo tengo ahora mismo mi trabajo, ok. ¿En cuánto tiempo yo lo quiero dejar? Y ahora calculo a partir de ahí, y calculo rango, velocidad, tiempo, financiación necesaria. Si un banco me dice, oye, yo voy a comprar vivienda, te doy, por ejemplo, el 80, yo necesito 90, no compro. Es que si compro, aquí el objetivo no es comprar piso por comprar. Aquí el objetivo es, si mi objetivo es ver la libertad financiera, si yo necesito un 90, yo no puedo comprar si me dan un 80. Porque al año que viene, hoy compraré, pero el año que viene ya no. ¿Para qué me sirve? Entonces, eso es lo que yo siempre digo, que eso son las claves cuando yo empiezo a invertir, cuando yo quiero escalar. Ahora, si yo quiero crear una cartera y quiero comprar una serie de pisos, estará genial, mejor que probablemente el 99 por 100 de la población, eso está ok. Pero ahora, dentro de los inversores están ese 1 por 100 de escalado de cartera, hay que hacer otra otros componentes que hay que tener en cuenta, y muchos de estos claves son estos. Estos son, para mí es la base del crecimiento en real estate. Yo, cuando yo un poco veía el tema en contenido en español y demás, decía, oye, es que de eso yo no no lo veo, pero es que mí eso es la base.

52:01 Alex Emebe: Si no hacemos aquí, o sea, ¿cuál es el plan? Voy a comprar x piso, ¿en cuánto tiempo? Vale, pero ese esos pisos me genera el café flow mi libertad. Yo digo, por ejemplo, oye, yo tengo 5 pisos, vale, ¿cuánto te generan? Y me dice, oye, ellos me generan cada 1 100 euros, euros, ¿vale? A lo mejor por 100 euros no no me interesa, a lo mejor, gestionar x horas al mes, porque digo, ok, prefiero yo ganar mi trabajo antes que eso. Entonces, todo eso hay que definirlo con el caso particular de cada persona, y la financiación atiende a un factor muy importante, que es que si yo necesito x financiación, no quiere decir que yo siempre necesite la máxima financiación. Puede ser que cada caso, a lo mejor necesito menos, porque yo en mi estrategia necesito, a lo mejor, un piso libre de carga, porque yo a lo mejor voy a constituir una sociedad, y ese piso va a ser la base de esa sociedad con la cual yo voy a sacar crédito. Que no quiere decir, oye, la base de financiación siempre es mejor, depende de cada persona, depende de su estrategia. Vamos, yo puedo comprar un piso que está libre de carga, lo mejor aporta a la sociedad, es el capital inicial, capital social a la sociedad, y con ese, a lo mejor yo saco crédito, y yo saco crédito con mi sociedad y también yo personal. Eso hay que definirlo. Ahora, digo, oye, yo a nivel de empresa no quiero invertir, perfecto, esa es tu línea roja, vamos a recomponer el modelo.

53:13 Christopher: Qué bueno.

53:13 Alex Emebe: Entonces, todo eso es lo que hay que ver.

53:15 Christopher: Mira, Nice, que te vamos a hacer una cosa que creo puede ser superinteresante y superdidáctica. Vamos a hacer un caso práctico real, 100 por 100 aterrizado, ¿vale? Digamos que el caso, vamos, pueda ser yo, y lo que te voy a decir es más o menos aproximado, ¿vale? No va ser el 100 por 100 exacto, pero más o menos. Y tú me vas preguntando, yo te voy diciendo mi situación, y vemos a ver cuál puede ser el plan para mí, ¿vale?

53:35 Alex Emebe: Vale. Tenía

53:35 Ruben: que haber venido 6 meses antes también.

53:38 Christopher: Tampoco animada, pero bueno, quiero saber cuál es tu perspectiva, si empezásemos desde 0. ¿Vale? Vale. Persona de 30 años, ¿vale? Sin cargas, sin nada en propiedad que genere deuda ni tampoco ningún activo en propiedad, que trabaja por cuenta ajena en un trabajo que vamos a poner que te pone 2000 euros, ¿vale? De de renta neta mensual, que tiene ahorrados unos 120000 euros y que su objetivo es dejar el trabajo en 24 meses. Vale. En 2 años. Vale, con estas con estas, bueno, con estas características empezamos. ¿Cuál sería un poco la estrategia que tú crees que se podía seguir para alcanzar en este tiempo? Y si necesitas más información, pregúntamela.

54:23 Alex Emebe: Claro. Ahí lo que tenemos que definir, muchas, muy, muchas veces, ok, ya sabemos el plazo, en este caso, que necesita, ok. Ahora es, ¿en qué zona? ¿Me puedo delimitar a una zona o otra? Si yo invierto fuera de mi zona, puede ser que lógicamente necesite una gestión que hay que agregar como gasto, y si yo invierto en mi zona, quizá, por ejemplo, si nos encontramos en Madrid, pues lógicamente el rango de precio es superior que si nos encontramos en Córdoba, por ejemplo. Entonces, habrá que definir si, por ejemplo, si ese perfil le da igual invertir fuera. Si le da a invertir, por ejemplo, le da igual invertir fuera de su zona, pues lógicamente, necesitaría calcular cuál va a ser, depende de ese dinero que tenga, qué dinero es el que se va a gastar, ¿vale? Tú imagínate que dices, oye, yo tengo 120000 euros. Mi plan inicial se basa en 2 años, en donde un año yo pongo 60000 euros, me mantengo dinero en la cuenta para yo ver que el banco tenga solvencia, y a partir de ahí, en el año 2, es cuando yo le meto caña. Se puede ver distintos planteamientos. Un planteamiento, con este caso que tú me estás comentando, sería, oye, yo a lo mejor utilizo la mitad del dinero y yo compro a mi rango quizás más alto. Esa persona lo que necesitaría saber es cuánto es lo que ahorra al mes. Vamos a poner el ejemplo que ahorra bastante, imagínate, vive con sus padres y ahorra 1500 euros, son 20000 anuales, ¿vale? Vale. Yo cojo 60000 euros, tengo 60000 en cuenta y el año que viene, 12 meses, tengo 80000. Vale, con 60000 euros, ¿qué tipo de viviendas voy a comprar? Si yo lo que quiero es hacerlo de manera más rápida y un poco, estamos en un tramo de de fiscalidad un poco intermedio, quizás puede utilizar el modelo de habitaciones muy agresivos, donde yo diga, vaya, voy a propiedades, quizás de a lo mejor 140000 euros, donde yo a lo mejor recibo un 90 por 100 de financiación, entre 100, 140000 euros, donde yo pongo 14, y a lo mejor yo pongo con ITP y tal, se me va a 20, 21, depende de la zona y la comunidad que estemos.

56:14 Alex Emebe: Ponte, gasto 20. Ahora, yo alquilo por habitaciones, por ejemplo, a 400 euros, y tengo 3 habitaciones y un salón, 4, son 1600, por 12, 18, tú pusiste 20. Quiere decir que tú recuperarías prácticamente a nivel bruto casi la totalidad del dinero inicial que pusiste en esa vivienda. Con esa vivienda, si tiene 30 años, imagínate, hay que encontrar bancos, yo no lo voy a decir, digamos, aquí, pero hay que encontrar bancos que me den a mayor número de de años. ¿Por qué? Porque eso hace que mi cuota sea más pequeñita y que lógicamente el cash flow para dentro de un año que me vea el banco, pues lógicamente será mayor. Si yo, por ejemplo, estoy alquilando 400 euros por 4, son 1601 préstamo, por ejemplo, entre 100, 140, se puede ir entre 300 y 450, o 500 euros si acaso, te deja a lo mejor neto unos 800 euros. Después quita comunidad IVI, siendo ya bastante conservador, 800 euros. En ese piso, que son 10000 euros más, esa persona dentro de un año tendría 90000, prácticamente. Ahora, tendría neto 800. En ese año, si comprase un piso de las mismas características, tendría 1600. Si compras un piso de esas mismas características, y el banco te baja la financiación, en vez del 90 te la baja al 80, realmente tendría dinero suficiente, porque necesitaría a lo mejor 35, y tiene 90. Perfecto, ya tengo otros 800, son 1600. Y con una vivienda, por ejemplo, en tradicional simple, que yo compre, por ejemplo, en 80000 euros y alquile en 6 50, donde tenga 300 euros pasivos, ya tengo los 2000 euros.

57:50 Alex Emebe: No necesito ni operaciones raras, oye, es que yo compro 200 casas a la vez, ni historia. No necesito, compro una, compro otra, y compro una tradicional. Tengo 2 modelos. Como tengo las 2 en habitaciones, ¿qué me ocurre? Que lógicamente, como ya no tendré trabajo en 24 meses, si yo soy soltero sin hijos, 5550 euros, si no me equivoco, estarían exentos a partir de ahí, estoy en el tramo del 19. Estoy pagando, digamos, mi tipo medio, a lo mejor se me va al 15. Yo veo, por ejemplo, un plan bastante bueno, donde yo siempre tengo dinero en mi cuenta corriente, y yo a nivel mental siempre tengo la seguridad que tengo dinero. En el 1º año yo tenía 60, en el 2º año yo termino con 90. Lo que yo lo que yo ahorro, los 20 que yo ahorro, más lo que me dejó el cash flow neto de mi piso 1º. Yo tengo 90000 euros y siempre veo mi cuenta crecer. Ahora, compro un piso de las mismas características, ni compro un piso demasiado barato, pero tampoco caro. Ahora, quizá, a lo mejor, en Madrid encontrar un piso de 100 140 es complicado. A lo mejor, me tengo que ir a otros a otras zonas.

58:55 Christopher: Bueno, pero por las afueras se puede, o sea, vas bien, ¿vale?

58:57 Alex Emebe: Yo te digo, por ejemplo, que se puede, pero imagínate, oye, es que en Madrid es imposible encontrar, ok, pero es que a lo mejor con 100, 140000 euros en cualquier zona en España, quitando Madrid, Barcelona, Mallorca, Málaga, es bastante asequible encontrar ese tipo de propiedades, y un alquiler de 300, 350, 400 euros la habitación tampoco es algo, digamos, descabellado. Mínimo en España, yo veo, digamos, en la mentoría tengo la suerte que veo casi todos los sitios, tanto perdidos en España como ciudades principales, y realmente menos de 300 euros es muy complicado que hasta en zonas medio marginales se alquile. Entonces, un alquiler de 350, o si nos encontramos en Madrid, 401 alquiler bastante asequible para encontrar ahí. Esa persona siempre ha tenido dinero en su cuenta de banco, por lo tanto, cuando yo voy a pedir dinero en el 2º año, el banco ve que tengo dinero. Si yo me gasto todo el dinero de una, el banco, ¿qué tiene? Ve que tú no tienes ni un duro. Entonces, yo cuando vaya a escalar al 5º piso, al 6º, al 8º, al 9º, al 10º, siempre voy a estar condicionado. Siempre me va condicionar, pues, a decir, oiga, usted no tiene dinero. Entonces, hay una cosa muy importante para ese caso o para cualquier caso en general, que es que nunca podemos entrar en lo que yo le llamo la carrera de la rata de la inversión. Es, yo ahorro 40000 euros, compro piso, 0 en la cuenta, ahorro 40, 0 en la cuenta, me estoy cargando, o sea, el banco como me ve. Este no tiene ni un duro. Ah, sí, yo tengo patrimonio ya, pero el patrimonio no me paga. Yo lo que quiero es que tú tengas saldo. O sea, si no tengo saldo, no te puedo dar dinero.

1:00:29 Alex Emebe: O en vez de darte, por ejemplo, el 90 por 100, aquí ocurre, hay muchos mitos que voy a comentar, por ejemplo, que yo creo que es importante. Cuando yo tengo vivienda, el banco solo me contabiliza el 50 por 100. Eso es, quizás, que yo no tengo el perfil bancario como debiera, que eso podíamos entrar a hablar horas y horas de eso, yo no tengo el perfil bancario que yo debiera, entonces el banco ve y me dice, oye, que yo a ti no te doy dinero. Entonces, para darme menos dinero me dice, en vez de el 90 o el 80, te doy el 70 o el 60, o lo lo, te te cuento al 50 por 100 de los alquileres, para lastrarte, pero eso porque yo no tengo perfil. Si yo tuviera un buen perfil, una persona que tiene 10 viviendas y tiene un buen perfil, ¿por qué no le va a dar el 90 por 100? Si paga, tiene unos ingresos buenos, la tasa de esfuerzo es más baja, las viviendas que tiene se revalorizan, está en buena zona, la tasación sale por encima de lo que compra, porque no le van a dar. Si el banco, su negocio es prestarle el dinero, y prestar dinero a gente que se lo pueden devolver con solvencia suficiente. ¿Por qué te lastraría y decir, oye, te cuento el 50 por 100 de tus ingresos. Ahora, si tú, yo invierto en pisos de baja valoración, donde realmente la zona donde estoy hay riesgo de impago, etcétera, etcétera, a lo mejor el banco, como protección, se pone, o excusa, o me pone barreras para realmente prestarme el dinero en la mayor protección posible para él. Ahora, ¿el banco por qué cuando tú tienes piso te da el 50 por 100? O, ¿el banco por qué en 2º vivienda no me puede dar el 90 por 100? Claro que me lo puede dar.

1:02:03 Alex Emebe: ¿Por qué un, 1 misma entidad no me puede dar 10 hipotecas? Claro que me la puede dar. Ahora, ¿tengo el perfil creado? No. Si no lo tengo creado, claro que me va a poner excusa. Entonces, necesitaré, como yo lo veo muchas veces, voy a distintos bancos, voy a un bróker, voy a toda la historia, todo eso está genial. Ahora, un bróker para mí, soy yo mismo. ¿Qué mejor bróker que yo? Yo me voy a representar a mí mismo con la entidad. Yo que quiero que alguien nuevo me represente. En esta operación me representa, pero, por ejemplo, en la siguiente, ¿quién me representa? ¿Otra vez necesito un 3º?, hay muchas cosas que se van como mito, y que realmente yo hay, todos esos mitos yo los aplico al perfil. No tengo el perfil adecuado, no voy a la entidad que en base a la persona, a mi perfil, yo como inversor, o yo como persona que va a comprarse una casa, o lo que sea, no voy a la entidad que me quiera en base a a mí, no que todas las entidades, oye, yo voy a la entidad que menos, que me dé el crédito más bajo, eso tampoco es. Yo, depende de de mi persona, habrá entidades que tengan un apetito de riesgo conmigo mayor que otras. Entonces, y depende también del ciclo, no es toda, esas entidades no son fijas, sino que eso va cambiando. ¿Por qué? Porque la entidad, a lo mejor, tiene mucho peso en lo que es autónomos, y a lo mejor le dice, oye, que tenemos mucho peso en autónomos, ahora hay que darle más a particulares, entonces está más más proclive a dar un crédito particular si yo invierto como particular, y habrá otras que serán lo contrario. Entonces, oye, es que si yo soy autónomo, ya no me da crédito a mí.

1:03:34 Alex Emebe: Otro mito igual, a ver, tendré que ir a una entidad que yo como autónomo me valoren y que realmente vean mi proyecto, que yo soy autónomo en un negocio, y aparte estoy creciendo por otro lado. Entonces, tengo que ver muy bien ese perfil bancario. En este ejemplo que estamos poniendo, habría que ver, muy importante, eso, digamos, son marcos generales. A mí no me gusta entrar en un marco general, y habría algo que ver superdetallado en decir, oye, ¿en qué bancos trabaja esta persona? ¿Qué vinculaciones tiene? ¿Qué antigüedad? Etcétera, etcétera, y adaptar, qué trabajo tiene. ¿Por qué? Porque esa entidad va a ser muy clave para la manera escalar. También tenemos que ver que todas las entidades, en general, hay una cosa que se llama el riesgo de concentración. Entonces, hay entidades que, por el perfil del cliente y los ingresos que tenga el cliente, y una serie de parámetros que también podríamos entrar horas y horas a comentarlo, pues lógicamente, te van a dar un determinado número de crédito, número de crédito y cantidad a nivel de liquidez de crédito. Entonces, si yo, mi idea es comprar 4 pisos, 5 pisos o 3, quizá debo ir a unas entidades. Si yo ahora mi idea es crecer a 30 pisos, tendré que ir a una entidad que tenga el riesgo de concentración para que yo pueda escalar a 30. Entonces, hay muchísimos detalles de cada persona que son claves y que pueden marcar. ¿Por qué? Porque imagínate, si voy a construir una cartera y yo la construyo en entidades que su riesgo de concentración son bajas, cuando yo quiero, a lo mejor, elevar de 3, 4 propiedades a 8, me cortan el crédito. Ahora, ¿qué pasa? ¿Que tengo que ir a otra entidad nueva donde no me conocen, y empiezo ahora de nuevo el camino? Ya me condiciona todo.

1:05:08 Alex Emebe: Ahora, tengo que ver yo cuál es mi plan, por eso lo que digo que no es un plan de un piso, sino que tiene que ser un plan, ¿cuál es mi plan de vida? O, ¿cuál es mi plan? Como yo digo, o sea, los planes yo lo, yo siempre los marco a 10 años con actualizaciones cada 5. ¿Cuál es mi plan en 5 años? ¿Cuál es mi plan en 10 años? Vale, a partir de ahí, vas ver qué entidades me viene bien, qué riesgo de concentración es la mía, qué rango es el mío, qué velocidad es la mía, dónde es la zona que yo compro. Si yo voy por revalorizaciones, a lo mejor yo me puedo centrar en zonas donde ya marcan señales de revalorización de precio. Si yo voy a seguir mi trabajo, ¿yo para qué quiero cobrar 100 euros más? Quizás a mí me interesa más, y por revalorización, y que en 10 años la vivienda a lo mejor se me ha ido al doble o al triple.

1:05:51 Christopher: ¿Qué señales de revalorización encuentras en el mercado?

1:05:54 Alex Emebe: Hay muchísimas, y, o sea, yo de eso me encanta, es un tema que que me encanta, y yo sigo más señales de las que se deberían, pero son señales, por ejemplo, muy claras y que se utiliza en análisis de empresas. Imagínate, las empresas se valoran por múltiplos de beneficios, o bebida, o facturación y demás, ¿vale? Pues con los pisos podemos hacerlo de manera muy sencilla. Por ejemplo, si yo estoy en una zona, fíjate, yo siempre comento, cuando yo empezaba a invertir, que invertí, por ejemplo, en Triana, que es un 1 barrio de Sevilla, cerca del centro, Y bueno, ¿qué ocurría en Triana? La compra media, digamos, o o la venta, según se mire, la compraventa, media estaba entre 80 y 100000 euros de media. Ahora, el salario medio de la zona de las personas que vivían ahí, a lo mejor estaba entre 25 y 30000 euros, de media. Vamos a poner un ejemplo ese, ¿vale? No es exactamente así, pero para que se entienda. Ok. Si la persona media cobra 25000 euros, y la vivienda media se vende, para hacerlo exacto, ¿vale? No era así, pero exactamente. 75 quiere decir que en 3 años de de salario bruto paga la vivienda media. Ok, si yo eso lo comparo con 10 zonas, y veo que en esta zona son 3 años, y yo en la media de España veo que son 10, y en otra 8, y en otra 12, ¿qué le va a pesar en esta zona? Claro, hoy la gente están despistados y no lo están viendo, porque esa gente no son analistas. Ahora, si yo soy inversor y analista, yo sí estoy ahí fijándome, Por ejemplo, es un, esto es algo muy simple, algo muy simple. Otra otro factor fundamental, por ejemplo, oye, ok, si yo soy inversor inmobiliario, ¿qué me quiero encontrar en el mercado? Quiero encontrar un mercado donde haya muchas viviendas en venta, y que cuando yo compre, haya poco en alquiler.

1:07:35 Alex Emebe: No voy a ir a mercado donde haya mucha en venta y mucha en alquiler, porque yo cuando yo compre, compro un precio más bajo, pero cuando yo ponga en alquiler tengo mucha competencia. Entonces, ahora, visto eso, tengo que saber analizar también, esto es que es una cosa que necesita un aprendizaje y una formación potente, pero por dar así tip, ¿no? Ok, yo tengo que analizar también esa ese mercado en cuánto tiempo se va a saturar. Por ejemplo, yo empecé a invertir en en esa zona, en Triana, varios pisos, y cuando vi que se saturaba, tengo que cambiar de de mercado. Ahora, el precio se me ha ido arriba. Puedo optar a, oye, mi plan es, vendo, cojo esa ganancia y riego el mercado, o voy a una manera más patrimonial, tengo ahí, puedo hacer un cash out, sacar dinero, invertir en otras propiedades, o mantengo ahí, a pesar de que sacrifico rentabilidad, pero a lo mejor mi rango de precio me permite comprar año a año con consistencia en base a mi plan. Depende de eso te analizaremos. Pero tengo que analizar en esos ratios si puede ser un mercado que se va a saturar, y al ritmo de compra venta que se están haciendo, en cuánto tiempo esas viviendas se van a saturar. Ejemplo, Valencia. Valencia era un mercado clave. Valencia era un mercado con mucha rentabilidad cuando pasamos la crisis, Madrid se recupera fuerte, Madrid y Marbella se recuperan muy fuerte. Ahora, el resto, pues se va recuperando, pues a su ritmo. Mallorca, Valencia después, Málaga y demás, ¿vale? En Valencia entran muchos inversores, porque la rentabilidad era muy buena, y entonces, ¿qué pasa? El mercado se satura. Ahora, el precio es muy alto, y hay mucha gente que están comprando viviendas para alquilar.

1:09:14 Alex Emebe: ¿Qué ratio me puede marcar que hay muchas viviendas para alquilar, que se puede saturar? Ok. Si yo tengo 100 compraventa, y el 80 por 100 de las compraventas son en 2º residencia, ¿qué pasa? Los que están comprando son inversores. ¿Esos datos son públicos? Esos datos, hombre, hay muchas, yo que digo, siempre hay muchas consultoras internacionales que estos datos son claves, son básicos para cualquier inversor que va a crear carteras profesionales, son muy claves, las consultoras son datos que utilizan, esos son los que yo estoy dando muy, muy, muy, muy básicos, lo, son muy básicos, o sea, habría datos para revalorización y demás, que son, pues, muy, muy detallados dentro de una zona, oye, precisamente un barrio, lo mejor, grande que tenga 30000 habitantes, pues a lo mejor habrá zonas que son mejores que peores, habrá calles que son mejores que peores. Entonces, todo eso se detalla, entonces hay informes de consultores internacionales que están. Luego también hay datos a nivel público que realmente se pueden tirar de distintos zonas, no tan claro, pero que tú a lo mejor tienes que ir con un poco de perspicacia para darte cuenta. Pero bueno, se pueden trabajar. A lo mejor, un inversor que va a construir una cartera de 10 pisos no necesita entrar tanto en detalle, como yo entraba de friki, porque a mí me encanta, y yo, digamos, siempre estoy atendiendo esos datos. A lo mejor, yo no voy a comprar en Ferrol, y estoy mirando Ferrol. O, oye, yo con la mentoría me ayuda mucho, porque oye, me llega, oye, yo hoy voy a invertir en, yo qué sé, en Tarragona, en tal barrio, y yo no he ido por allí en mi vida.

1:10:44 Alex Emebe: Pero me obliga a que yo vea ese ratio, vea eso y digo, oye, pues aquí puede ser un océano azul, o oye, he ido en, no sé, en Alicante, en tal población, oye, ¿cuál puede ser la vista en que el mercado se sature? ¿Qué ocurre, por ejemplo, con otro rato? Fíjate, cuando el mercado se satura en Valencia, ¿dónde se van los inversores que iban a Valencia? Se va a Alicante, se va a Castellón. Los inversores que en Andalucía invertían en Málaga, que crecía con fuerza, Sevilla coge el relevo. Ahora Sevilla, que se está saturando, ¿dónde van los inversores? Todo es, oye, todo ese camino, no es que diga, ah, ya no hay vivienda, no, oye, hay vivienda. Pero oye, ¿dónde va la estela? Yo me tengo que ir moviendo en la estela, entonces, yo como inversor, una de mis obligaciones y de mis placeres es que yo tenga que seguir la estela. Oye, si, por ejemplo, en Málaga se me satura, que yo empecé también a invertir ahí, Sevilla se me satura, que tampoco es el caso, no está tampoco saturado al 100 por 100, pero bueno, se me satura, tengo que ir mercados terciarios, que puedan ser los nuevos océanos azules, donde vea revalorización en precio, y que si yo quiero salir del mercado, lo pueda vender fácil, esa revalorización no es porque yo únicamente tenga el equity positivo para mí, sino que también es porque, en caso de que yo tenga una contingencia x, yo salga del mercado rápido. Yo diga, oye, yo salgo del mercado con beneficio, yo vendo rápido. No simplemente es porque diga, oye, yo compré 100 y me he ido 200, qué bien estoy. Bueno, qué bien estoy. ¿Para qué vas a utilizar esa regularización? ¿Es porque sacas dinero? ¿Es porque realmente lo necesitas para que el banco te dé un buen perfil y te dé más dinero, más financiación o mejor tipo de interés? ¿Para qué es? Porque yo digo, yo compro aquí que se me regularice. ¿Revalice para qué?

1:12:20 Alex Emebe: Porque si yo vendo en 5 años, y esa plusvalía que yo he ganado se la doy como plusvalía municipal al ayuntamiento, y en la y en el IRPF, yo estoy trabajando realmente otra vez otro. Entonces, tengo que ver para qué.

1:12:32 Christopher: O sea que ahí, por ejemplo, un piso se ha regularizado mucho, ponte un piso de 100, se ha puesto en 3 años en 180, igual, con todo lo que tienes que pagar de de impuestos y plusvalías, igual te sale mejor, en vez de venderlo, tasarlo de nuevo a los 180 y refinanciártelo.

1:12:48 Alex Emebe: Depender del perfil de cada persona, porque tú imagínate, si es una persona que realmente tiene un perfil bancario pobre, o sea, bajo, donde el banco no le tiene en consideración, donde no tiene cierta vinculación, donde a lo mejor no está en la entidad correcta, a lo mejor pasa muchos de los errores que yo veo también. Eso es un error muy clave, que es que se está entendiendo ahora como el BRR, como que realmente es que el banco como es como garantía me da dinero. Eso para nada es el BRR, ni ni por el estilo se le asoma, ni el modelo ese aplicable en España, como se entiende aquí. Yo lo hago, pero de otra manera, y si quiere ahora, pues lo comentamos. Sí, sí, por supuesto. Hacer. El tema está en que, si yo tengo una propiedad de 100000 euros libre de carga, muchas personas dicen, ok, yo se lo doy al banco y el banco me da 60, y yo con eso compro un piso. Vale, ¿qué está ocurriendo ahí? Yo le estoy dando al banco una garantía que son 100000 euros para que el banco me dé 60000 euros, para comprar otro piso. Yo le acabo de dar ahora 10 euros, y el banco me da 6. A nivel de protección patrimonial, yo le estoy dando una garantía mucho más superior de lo que el banco me está dando, por lo tanto, yo estoy asumiendo un riesgo mayor. Si yo, tener financiación alta, la tengo o la quiero tener, porque si yo le doy una garantía de 100, yo espero que el banco me dé cerca a lo que yo le doy, porque yo le estoy dando, yo, un tío con una nómina x, unos ingresos x, y aparte una garantía de 100, y él me da 60000, y yo digo, qué bien, yo compro otro piso. El banco es genial, pero para mí no lo es. Entonces, eso lo tengo que tener en cuenta. Con una propiedad que yo la tengo prácticamente pagada, si el banco no me da cercano al 90, cercano al 100, y yo yo la doy a 60 para comprar otra propiedad, habrá casos en los que sea interesante y habrá casos que no.

1:14:26 Alex Emebe: Si alguien tiene, por ejemplo, 2000000 de euros y le va dar el banco 1000002, puede ser interesante. Ahora, si alguien tiene una propiedad libre de carga en 100000, el banco le da 60.60 no compra en su rango de precio, y lo que le está haciendo es, digamos, algo malo en su plan para escalar. Por lo tanto, aparte está perdiendo la garantía, quizás ahí no es interesante. Entonces, hay que analizar muy bien el caso, pero que realmente, si nosotros queremos hacer, como yo comentaba, un como se entiende bien, esas operaciones en Estados Unidos, que es donde se hacen mucho, se entiende de otra manera. Yo compro una propiedad donde yo pago un down payment, un inicial muy bajo, un 5 por 100 generalmente, yo le agrego valor y el banco me hace un appraisal, o sea, que hace es una tasación, y esa tasación me dice, 120, yo le debo otra vez el 100 por 100 a usted. Claro, eso sí, en España eso no existe, de momento, o al menos que yo vea, ¿no? Yo, muchas entidades que veo y demás, y que trabajo con ella, no dan así, no ser que tú seas un perfil de banca privada, muy bueno, o sea, puede ocurrir en España, sí. Pero ¿a cuántas personas? Al 3 por 100, ¿vale? De los que invierten. Entonces, puede ser, sí, ahora hay que ver ese perfil. Entonces, ¿cómo se suele hacer este tipo de operaciones? Y a mí me gusta, por ejemplo, mucho hacerlo. Imagínate, yo compré una propiedad que está ocupada, y la compro en 40000 euros, ¿vale? Cuando yo compro una propiedad ocupada, a lo mejor compro con un 1 50 por 100 de descuento. Ponte que vale 100, y yo la compro en 40 50, perfecto. A lo mejor, él ocupa, esa persona se va, y yo tengo que reformar, y yo reformo, por ejemplo, un 15, 20 por 100 del coste total de valor, por ejemplo, 20000 euros. Yo he gastado 40 más 20, 60, perfecto.

1:16:08 Alex Emebe: El banco me tasa y vale 100. Yo le agrego valor, a lo mejor vale incluso 120, 100 nada más. Lo único que valía, digamos, mercado, 100. Y yo le digo al banco, vale, dame el 60. El 60 de ahí es el 100 por 100 mío de financiación. Tengo una propiedad que voy a recibir rentas, y no he puesto un céntimo. Y ahora eso es rentabilidad infinita. Ahí sí, eso es un VRR bueno.

1:16:32 Ruben: Claro, pero eso eso solo pasa con con ese tipo de activos que, porque si tú vas, yo me compro una casa y a los 2 o al año le digo, oye, una reforma, la vale más, lo que dices tú. Al final, el banco dice, te doy 60

1:16:45 Alex Emebe: ¿Dónde está, dónde está la clave de ahí? ¿En dónde está la clave? En que en Estados Unidos, si yo pongo un 5 por 100, la financiación por esa tasación, después de que yo le agrego valor, es del 95. Entonces, ahora, si yo una vivienda que vale en 100, yo la compro en 50, que es un 50 por 100 de rebaja, en el que yo compro, la financiación que yo tengo que recibir es el mismo 50 por 100, es el mismo modelo que Estados Unidos. Ahora, el error en España es que yo le agrego valor, y ese 100 por 100 a mí me da el 60. Yo he puesto una vivienda de 100 que yo me he gastado, de esos 100, o que yo lo tengo en mi patrimonio, yo le entrego los 100 y me da 60. Yo entregué mi patrimonio en la casa ocupada en el ejemplo, 40 y 20 de reforma, entregué 60, y el banco me dio 60. Y yo tuve un inquilino ya puesto ahí que me pagó mi hipoteca y yo no puse nada. Esos 60 lo cojo otra vez, compro una vivienda de 40, le agrego 20 de valor, vale 100, me dan el 60 y otra, y ese es el modelo BRR de Estados Unidos, digamos, posiblemente aplicado aquí. Ahora, en lo mismo que me da el banco de financiación, yo tengo que obtener el descuento. Qué bueno.

1:17:54 Ruben: Si yo

1:17:55 Alex Emebe: no lo tengo, si yo no tengo el descuento, ¿qué BRR ese es? Eso eso es lo

1:18:00 Ruben: difícil de conseguir aquí, yo creo que mucha culpa de los BRR, la tiene Kiyosaki, porque allí es muy común, entonces, todo el mundo se ha leído ese libro y hay muchas cosas que aquí no aplican, pero tenemos que irnos activos, porque esto también yo, ya lo hemos discutido en otros capítulos del podcast que que te dicen que es que la mejor forma de escalar es hacer flip, porque te, bueno, y yo siempre digo, si es muy bonito sobre el papel meter 100 y que te den 140 y gano 40 por cada 100 que meto, 100, claro, esa es la mejor forma de hacerlo, pero eso es muy difícil de hacer. Pues entiendo que esto también es difícil porque tienes que ir a eso, a pisos ocupados o pisos que tengan taras, ¿no? De que, pues, las estas cosas que se enquistan por porque hay una herencia, tal, pero este tipo de pisos también es difícil conseguirlo, pero aquí en España, por lo que dices, la única forma de conseguir

1:18:48 Alex Emebe: esos berberries. O sea, aunque tenga una cierta problema. Tú imagínate, hay modelos que yo veo, y recientemente vistos por Internet, gracias a que, digamos, las mentorías me comentan, oye, pues yo hice tal formación, tal y cual, y me comentaban que yo me tengo que, idealmente me tengo que capitalizar haciendo flip o haciendo pisos de okupa, haciendo segregación, etcétera, etcétera. Digo, pero, a ver, esas son operaciones de un nivel muy avanzado. ¿Por qué? Para yo hacer un flip, quizás yo antes de hacer un flip tengo que hacer una reforma de un 4º de baño, hacer una reforma de una cocina, cambiar el suelo. Los albañiles me, medio me estafan, me equivoco en los materiales, y una vez que yo hago eso y tengo una plantilla que ya me vale, yo podré hacer un flip. Ahora, ¿yo voy a lanzarme a hacer un flip cuando yo no tengo contactos de albañiles ni de nada? Lógicamente, entonces, ¿cómo yo me voy a capitalizar? Por ejemplo, haciendo flip o haciendo pisos de okupa. Si yo, por ejemplo, nunca he visto, ni siquiera ni tengo los contactos donde se consiguen esos pisos, y si me han llegado a través de otro, yo no sé analizar si es bueno o malo. Yo nunca me he visto a nadie en una negociación en mi vida. O sea, luego, después de que yo echo el okupa, yo no sé reformar, y, a lo mejor, el que reforma, simplemente, ni aparece por allí, o me da un plazo de 3 meses, mientras que estoy reformando se más con la otros okupa. Entonces, esa, ¿cómo me voy a capitalizar en en ese sentido? Yo veo también una cosa muy clave con el tema que habías comentado, que es, oye, los flip, muchas veces, y yo también lo veo, oye, los flip, un 20, un 25 por 100 de rentabilidad, un 30, buah, las las cifras son distintas, ¿vale? El tema está en que quizá esa persona que está haciendo flip se le olvida darte detalles, como, oye, esa persona tiene una empresa con la cual hace flip, y a lo mejor el ITP, paga un ITP reducido.

1:20:29 Alex Emebe: Por ejemplo, a lo mejor en Andalucía se paga cuando tú eres una empresa profesional, que en este caso está haciendo gestión de la propiedad, a mejor paga el 2 por 100. Claro, es que si tú estás haciendo flip como persona física, donde pagas, por ejemplo, en comunidad valenciana un 10, claro, qué flip es eso. Un 10. Ahora, la plusvalía municipal, tú no tienes gastos deducibles en muchos de los casos. Tú no tienes contactos albañiles, y por lo tanto, imagínate, si yo, por ejemplo, yo que hago una empresa con flip y hago mucho flip, claro, yo voy a, por ejemplo, a comprar materiales y yo tengo Rappel sobre compra. ¿Por qué? Porque claro, si yo le voy a comprar para hacer 10 pisos, o 30 pisos en un año, o 20, los que sea, pues claro, a lo mejor meten un 20 por 100 en los materiales. Si yo voy con persona física, voy la 1º vez, no sé qué materiales son los más baratos, el sitio ni nada, ¿cómo me puede ir el flip bien? ¿Te puede ir? Sí, pero ¿cuánto dinero se van a llevar por el camino? ITP de entrada, plusvalía en tu RPF de salida, plusvalía municipal, y luego todos esos gastos que realmente vas a tener que pagar. IVA, que no me puedo deducir en contra. A lo mejor, es que tiene que ver casos. Entonces, hay mucha información que digo, ok, yo veo que hay mucha información que quizás no te están contando. Si no te cuentan eso, ¿cómo va a influir?

1:21:40 Ruben: Eso justo, creo que hablamos de la misma formación. Claro. Que justo lo que contaban, que yo decía, sí, si esto es muy bonito, pero justo en esa formación que yo vi, te decía justo al final, bueno, no vamos a entrar en tema de impuestos porque cada 1 es un mundo. Dices, joder,

1:21:54 Alex Emebe: es que

1:21:54 Ruben: es que ahí está el detalle, o sea, ese es el detalle. Si a mí me cobran un 25 de impuestos y otros le cobran 3, la diferencia es muy grande, Y eso cambia el Excel totalmente de tener una ganancia o de quedarme como Estoy

1:22:07 Alex Emebe: en pérdida, que por eso siempre digo, y decía también con la financiación del caso, es que cada persona es un mundo totalmente, es una vida completamente distinta a la de al lado, puede cobrar lo mismo, puede vivir en el mismo barrio, puede tener los mismos ahorros en la cuenta de banco, pero su situación, simplemente, de que no aguanta su jefe, o sí lo aguante, cambia todo, de que en ese flip lo haga con empresa o no lo haga, de que tenga plantilla, que no lo haga, de que conozca gente que no le va como, entre comillas, atimar, prácticamente, porque al principio, en el mundo de la construcción, pues lógicamente hay muchos tipos de materiales, muchas calidades, muchas personas que trabajan con una dedicada y con otra. Entonces, simplemente que yo conozca, a lo mejor, un familiar que de confianza me puede revisar la obra, ya cambia otro que no lo tenga. Mismo ahorro, misma propiedad, cambia todo el mundo, es que totalmente cambiante. Ahora, la fiscalidad, pues, brutal, si tiene un trabajo y hace flip, no es lo mismo que si tiene una empresa y hace flip, y no es lo mismo que si es autónomo y hace flip. Porque a lo mejor, no es lo mismo también lo que ocurre muchas veces, yo comento, es con la empresa. Oye, voy a abrir una patrimonial, me interesa, me puede interesar. Es que depende cuál es tu plan. Si a lo mejor tú dices, oye, yo tengo una empresa, yo ya estoy dando de autónomo, donde yo pago un autónomo y tengo una gestoría de confianza, que cree una empresa donde yo no tengo darme, que que darme de alta de autónomo, pues el coste no es nada. Ahora, si yo desde 0 tengo un trabajo y me tengo que dar de alta de autónomo, y tengo que pagar 400 euros al mes, ¿cuánto dinero tengo que ganar para salvar eso? Y tengo que pagarle a las gestorías 200 euros al mes, ¿cuánto flip tengo que hacer?

1:23:36 Ruben: Sí, sí.

1:23:37 Alex Emebe: Es que cambia la película, todo.

1:23:39 Ruben: Oye, Alex, bueno, sabemos que te tienes que ir, pero esto es una master class total, mira.

1:23:46 Christopher: Esto es muy divertido, porque creo que jamás he visto el 90 encallado. Jamás, o sea, estoy, porque

1:23:53 Ruben: es muy interesante, o sea, tenemos que hacer la parte 2, ya sea, como has dicho antes, en Sevilla o aquí, pero hay que hacer 2º parte porque se nos quedan muchos temas en el aire, pero yo creo que ha sido una masterclass brutal de muchas cosas que no se tienen en cuenta cuando empiezan. Y si yo te hubiese conocido hace 3 años cuando empecé ya a invertir, hace 4, pues a lo mejor me habría planteado mi inversión de otra forma, aunque al final lo he conseguido, porque yo hice como tú dijiste, ¿no? A 5 años yo quería tener la libertad, la conseguí a los 3 y medio, y bueno, pero viendo lo que tú dices ahora, quizás lo habría hecho de otra forma. ¿Habría llegado igual o a lo mejor?

1:24:25 Alex Emebe: Siempre se puede, digamos, ver un poco, ver el plan y si realmente se basa en lo que quiero conseguir, está genial, si no, simplemente rebalancear con distintas cosas, se puede conseguir, digamos, el mismo resultado y ponerse, digamos, en el mismo track o track de lo que tú estás haciendo. Muchas veces lo que digo, también ocurre, y yo lo veo también mucho eso, es que también en la inversión, cuando yo hago una inversión, veo como que tiene que ser fija. Entonces, esa inversión no tiene por qué ser estática. Si yo, imagínate, hice 20 compras, y en la compra 15, en las últimas 5, no me valen para el modelo que yo quiero llegar en adelante, simplemente vuelvo el paso atrás de la de la, vuelvo a la 15, y con ese dinero que recupero, vuelvo a empezar otra vez a a ponerme, digamos, en lo que yo quiero conseguir. Y no ocurre nada, siempre, perfectamente se puede cambiar, simplemente que tengo que modificar ciertas cosas, y ver si realmente voy en mi objetivo de vida de lo que yo quiero conseguir. Y siempre lo que yo digo, es más importante, quizá, lo que 1 quiere, saber muy bien lo que 1 quiere, que esas propiedades. Esas propiedades simplemente es una herramienta, y las utilizamos porque el real estate lo que te da es financiación, apalancamiento, te da deuda, que realmente es dinero, acceso al dinero. Te da unas palancas que tienen como característica el real estate, que si lo tuviera otro otro tipo de activo, sería genial para invertir. La bolsa está genial, sí, pero a lo mejor no me da el apalancamiento. Entonces, si yo consigo en el SP 501 10, y el 10 por 100, si yo consigo un apalancamiento donde pongo el 10 por 100 y recibo el 10, es un 100.

1:25:56 Alex Emebe: Entonces, yo, te puede encantar mucho la bolsa, pero si no está en mi plan de lo que yo quiero conseguir, ¿para qué voy a invertir en bolsa? Ahora, quizás tengo que sacrificar, porque digo, es mi pasión, está genial, entonces. Entonces, todo eso hay que verlo en el plan de vida de cada 1, pero siempre se puede, digamos, reajustar y y en base a lo que tú quieres es lo más importante. Lo, en base a lo que quiere esa persona, es su base de todo, porque su cerebro lo va a llevar ahí. Yo no sé

1:26:21 Christopher: cuánto gustan tus mentorías, pero cuesta lo que cuesta y me parecen baratos. Qué barbaridad.

1:26:26 Ruben: Bueno, antes de de finalizar, bueno, te podemos encontrar en Instagram, que es Alex punto m

1:26:33 Alex Emebe: b, ¿no? Sí. ¿Tienes web? Tengo la web también, que es Alex m b punto com, creo que es, y también, si quieres, lo dejamos digamos, la descripción.

1:26:41 Ruben: En descripción.

1:26:42 Alex Emebe: Canal de YouTube, también, sí, que yo subo contenido todas las semanas. Y bueno, pues, mi idea, digamos, de todo esto en las redes sociales es simplemente intentar, ya digo, en la en mi humilde experiencia, y hasta este momento, pues, todas esas cosas que a mí me han servido, poner mi experiencia al servicio de las personas que están empezando o que les puede servir mi caso. Entonces, lo que, puedan seguirme tanto en Instagram, como en, como en YouTube, como en la web, y bueno, todo ese contenido, digamos, un poco extiendo, digamos, todo esto que hemos hablado y, bueno, cualquier duda, a mí me encanta porque es un sector que a mí me apasiona, me apasiona conocer gente que tenga, como vosotros, y como la gente también que llega a mi comunidad y demás, que le apasiona este mundo y que realmente quieren progresar, no tanto de, como mucha gente siempre se piensa, oye, el dinero y tal, no, si el dinero es la consecuencia de, dinero es la consecuencia, el dinero no es la base. O sea, tú te apasionas, como pones mucha pasión, pues lógicamente hay personas que viven esa pasión y lógicamente la moneda de cambio que utilizamos aquí son euros, si fuera en otra época sería otra cosa, simplemente es eso. Pero esa pasión no tiene precio y compartir con personas que realmente tengan tu mismo foco y que te ayude en tu camino y tú ayudarles a ellos, pues yo para mí es la base de la vida.

1:27:54 Ruben: Ajá. Genial. Antes de que te vayas, antes de que te despidamos, tenemos una pregunta que hacemos a nuestros invitados siempre, que si has escuchado algún capítulo sabrás cuál es, que es... ¿A quién te gustaría que trajésemos al podcast? A mí, por ejemplo, o sea, como mi persona base, yo te voy

1:28:09 Alex Emebe: a dar, digamos, un perfil que a mí me gustaría y demás. A mí me encanta mucho, como he comentado, el tema de bolsa y demás, y yo practico, digamos, una combinación entre también lo que es la bolsa y el real estate, a mí me gustaría alguien que tuviera cartera inmobiliaria, y bolsa también a la vez, y que realmente con ese punto de vista, pues yo, que me sirva a mí también para ver ese punto de vista y que vea, digo, oye, puede ser una persona para agregar a mi círculo, si esa persona considera, y yo también, digamos, agregarse, porque realmente sería una cuestión de ver los escalados, tanto en bolsa como en real estate, esa combinación de ambos, donde podamos llegar, digamos, a un buen puerto. Entonces, si tenéis ese perfil, pues la verdad que me me encantaría escucharla.

1:28:50 Christopher: La tengo en la cabeza, Andrea Redondo, no sé si la conoces.

1:28:53 Alex Emebe: No, no la conozco, no.

1:28:54 Christopher: Brutal. Ella es una de las mayores inversoras que hay en inmobiliario y en bolsa, y además también en cripto, sea, es súper global. Y lo estoy intentando,

1:29:02 Ruben: lo voy lo voy intentando, ¿vale? Lo voy y

1:29:06 Alex Emebe: verdad que es una cosa que a mí, por también ver puntos de vista distintos y demás, de cómo escalar en ambas cosas, porque es lo que yo un poco también, llevo mucho tiempo haciéndolo, aunque se escucha mucho el real estate, es cierto, y es mi pasión, pero el tema del análisis de empresa y demás me me apasiona y, bueno, me encanta, y es lo que, en mi trayectoria profesional he estado ahí basada y en mi formación ahí, por lo tanto, que es una pieza muy importante también para mí, y, bueno, si lo podéis, digamos,

1:29:32 Ruben: con eso.

1:29:33 Christopher: De hecho, hago un llamamiento, si alguien es amigo y conoce a Andrea Redondo en persona, que nos siga en el canal, que nos eche un cable, por favor, escribidme, y me veréis muy feliz a mí y a Alex YYA Rubén si pudiésemos traer a Andrea. De verdad, Alex, yo me tengo que ir a mi casa ahora a reposar un poco todo lo que hemos aprendido, es una locura, o sea, salgo con el cerebro a punto de explotar. Ha sido de los capítulos en los que, como te decía al principio, Rubén no está más callado, yo está más quieto, cosa que no es habitual. O sea, hemos estado fijos mirándote porque nos ha parecido brutal. O sea, ha sido, sin desmerecer a nadie los que han estado aquí, 1 de los mejores episodios que hemos hecho en en este podcast. O sea, que de verdad, Alex, 1000 gracias por venir. Espero

1:30:13 Ruben: que vamos a

1:30:14 Christopher: hacer esa 2º vuelta en en Sevilla, y ha sido un honor absoluto tenerte aquí.

1:30:17 Ruben: Pues ahora que en Sevilla se puede ir, porque en verano es imposible

1:30:20 Alex Emebe: Sí, ahora ahora realmente es una buena época para ir, así que, ya digo, invitaos precisamente cuando queráis a venir a Sevilla a grabar esa 2º parte, y la verdad que un placer estar aquí con vosotros, la verdad que es una pasada el trabajo que estáis haciendo. Y, bueno, voy a vuestro servicio también y disposición en lo que pueda ayudaros, pues un placer y, bueno, también a las personas a vuestra comunidad. Igualmente, espero que os haya aportado valor y y, bueno, ya te digo, también a a vuestro servicio, lo que pueda ayudaros, pues podéis contactarme conmigo en en la descripción que dejaremos las redes y demás. Así que un placer enorme. Pues muchas gracias

1:30:55 Ruben: y pronto nos volveremos a ver.

1:30:56 Christopher: Y antes de irnos, lo que ha llegado hasta aquí es porque habéis anunciado igual que nosotros, entonces, si queréis ver más episodios como el de Álex, por favor, suscribiros, dejarnos comentarios, dejarnos una valoración de 5 estrellas en las plataformas de audio, que es la forma para que nosotros podamos seguir trayendo a gente tan increíble como Álex. Pues muchísimas gracias a todos.

1:31:15 Alex Emebe: Adiós.

1:31:15 Ruben: Chao.