Gasto o inversión en alquileres: qué deducir, con Bernáldez

0:00 Ruben: Muy buenas, bienvenidos a la pizarra fiscal de Nice to Fit You. Ya sabéis que en estos vídeos os explicamos temas fiscales de una forma un poco rápida, con tips y cosas que tenéis que saber, y en el caso del vídeo de hoy vamos a hablar de alquiler de inmuebles y vamos a ver una cosa que a muchos inversores nos trae de cabeza, que es, yo no sé si lo que estoy haciendo es un gasto, yo no sé si es una inversión y mejora, ¿cómo lo declaro? ¿Cómo me reduce el beneficio una cosa y otra? Y para eso, como siempre, tenemos a José Antonio Bernaldez. Muy buenas, José Antonio.

0:33 José Antonio Bernáldez: Qué bueno, encantado Rubén, muchísimas gracias.

0:35 Ruben: Bueno, con José Antonio vamos a hablar de estos 2 conceptos que hay dentro del alquiler de inmuebles, de cómo afectan al, al final, al rendimiento neto, que es lo que queremos sacar para presentarlo a Hacienda, que son lo que vamos a terminar pagando, ¿no? Entonces, explícanos 1º, ¿qué son los gastos y qué hace o cómo reducen nuestro rendimiento en el alquiler de inmuebles?

1:00 José Antonio Bernáldez: Bueno, como hemos comentado muchas veces, en renta, o sea, en los alquileres lo que tenemos es que tener muy presente es que todo el rendimiento que tenemos, ¿vale? Va a nuestra base imponible. Mientras más alta sea nuestra base imponible, más vamos a pagar, ¿vale? Lo hemos comentado muchas veces porque además, como hemos dicho en otros vídeos, recordemos que a los alquileres hay que sumarle lo que puedas tener de nómina, lo que puedas tener de actividad empresarial. Sí que es verdad que las ganancias, los rendimientos del capital mobiliario van por otro lado, que no nos interesa tanto. Pero ¿qué es lo que pasa? Que en en la base general, que es donde van los alquileres, sí es importante porque suman y, vale, y puedes encontrarte con tipos marginales del 47 por 100. Por lo tanto, en renta nos interesa, por supuesto, aprovechar todos los gastos y no dejar ningún gasto sin sin sin declarar, ¿vale? O sea, el control exhaustivo de todos los gastos, ¿vale? O sea, es decir, utiliza la aplicación que tengas, y si quieren utilizar, como sabes tú, Rentexa, pues que la que la utilicen, que Banner le va a permitir mantener todos esos gastos

2:08 Ruben: Aquí, una cosa antes de empezar, para que os hagáis una idea, si tienes un rendimiento de, lo que sea, de 10000 euros, y el IVI de tu propiedad son 500 euros, si no te lo deduces y estás en el marginal del 45, estás pagando 250 euros de más a la agencia Es

2:24 José Antonio Bernáldez: es novedad.

2:25 Ruben: Que no debías pagar. Si no te metes la comunidad, como decías antes, es que hay gente que no me pasa del seguro de la casa.

2:30 José Antonio Bernáldez: Claro.

2:31 Ruben: Pues todos esos gastos lo que hacen es, precisamente, reducir eso. Entonces, explícanos qué gastos son los que podemos meter aquí.

2:39 José Antonio Bernáldez: Pues, por ejemplo, mira, Elivi, gastos de comunidad, el seguro, los gastos financieros, cuando tú el piso lo tienes hipotecado, la pagas una hipoteca, y de esa hipoteca hay una parte que son intereses y la otra devolución de capital, ¿vale? Pues los intereses.

2:54 Ruben: Importante aquí, no solo si es una hipoteca, si es un préstamo personal, también se puede quitar los intereses, siempre y cuando que puedas justificar que ese préstamo personal ha sido para comprar eso, porque es una cosa que a mí me ha preguntado algún inversor que me dice, oye, y si en vez de pedir esto pido un préstamo personal, ¿no puedo deducirme esto?

3:12 José Antonio Bernáldez: Sí, sí

3:13 Ruben: ha sido para esto, sí.

3:14 José Antonio Bernáldez: Vale, entonces, o por ejemplo, la reparación, es decir, hay una serie hay una serie de gastos, ¿vale? Que que que son deducibles. Hay un gasto importantísimo que es la amortización, y aquí la amortización vamos a diferenciar entre la amortización del del inmueble y la amortización de de de material.

3:34 Ruben: Los muebles, en este caso.

3:36 José Antonio Bernáldez: La cocina, tal, lo que lo que lo que lo que pongas, ¿vale? Entonces, ¿por qué? ¿Por qué la amortización y sobre todo la amortización del inmueble? ¿Por qué? Porque como hemos explicado también en otros vídeos, la amortización del inmueble es nada menos que puede llegar a ser, porque ahí también matizaremos ahora hoy una cosa, puede llegar a ser el 3 por 100 del valor catastral de la construcción. Y ojo, el valor catastral de la construcción, el 3 por 100 es de de la de la parte proporcional de lo que a ti te ha costado, es decir, lo voy a explicar también con con apuntándolo porque me resultará más fácil. Nosotros en los datos fiscales vamos a tener el valor catastral, y el valor catastral tenemos suelo y tenemos construcción, ¿vale? Entonces, imaginemos que que es una proporción del 40 60. Vale, ¿qué es lo que pasa? Que que nosotros no vamos a a amortizar el 3 por 100 del valor catastral de la construcción, sino que nosotros iremos a cuánto nos ha costado el piso, ¿vale? El valor de mercado, el valor, el precio, el precio para 100000 euros. Pues 100000 euros, dices, oye, pues venga, ¿cuánto es suelo y cuánto es tal? Oye, pues la construcción son 60000. Pues el 3 por 100 de 60000 es gasto, que es mucho dinero. Y además es un dinero que no sacas, que no sale de tu de tu de tu tesorería, sino que es, digamos, que un 1 dinero que te, o un gasto con el que te encuentras.

5:00 Ruben: Pero mira, es el dinero gratis.

5:01 José Antonio Bernáldez: Es es dinero, es dinero, es un gasto gratis con que no has pagado, ¿vale? ¿Qué tema qué qué temas hay que tener en cuenta aquí? Hombre, pues 1 este, que es calcular el 3 por 100 sobre el valor de compra. Y otro tema es, dices, oye, si yo puedo apuntar el 3 por 100 cada año, llega un año en que ya no te lo puedes amortizar, es decir, el bien ya está amortizado.

5:24 Ruben: Sí, pero son muchos años al final Son

5:27 José Antonio Bernáldez: muchos años, sí, sí, pero pero pero yo me he encontrado con clientes que ya no pueden aplicar ese gasto, pues, ¿por qué? Pues porque, claro, 30 años, pues 30 años, pero si lo llevas, claro. Pero oye, para los que estáis empezando, para los que sois jóvenes, para los que tenéis unas inversiones recientes, os quedan muchos años de aplicar esa esa esa mortificación.

5:45 Ruben: De de seguir, quiero decir, en Rentexa, si os apuntáis, tenemos una calculadora donde puedes meter el precio de compra, financiación, todo, es una calculadora de rentabilidad sobre ese inmueble, y, sobre todo, está muy enfocada a la parte de fiscalidad, porque José Antonio está aquí con nosotros en este proyecto, y en esa parte de fiscalidad, precisamente, lo que tenemos es esto, te pregunta cuánto es el valor catastral, cuánto es el valor de construcción para hacerte ese porcentaje y darte una foto real de cuál es el beneficio que te vas a llevar, porque nosotros sí lo metemos en esa calculadora, como dice José Antonio, si yo me deduzco el 3 por 160000, pues, a lo mejor, es posible que tus alquileres sean menos de eso y pagues 0. Entonces, en nuestra calculadora, que si os apuntáis en Rentexa punto ahí os damos acceso gratuito, podéis hacer simulaciones con cualquier inmueble para ver cuál es la amortización, no solo amortización, sino cuál es la rentabilidad bruta, cuál es el cash flow que tenemos, si es una operación buena o no. Aparte de eso, otras cosas que podéis meter, que ahí tenemos algunas de ellas, como decías, IBIComunidad, basura es muy importante, que ahora con el paro que nos han dado

6:48 José Antonio Bernáldez: son taxas. Hacienda dice que todo gasto relacionado o obligado para obtener el ingreso es deducible, por lo tanto, ojo, vale la pena no perder ninguna oportunidad.

7:00 Ruben: Otra cosa que ha habido un inversor que el otro día hablando con él le dije, ¿y por qué no te deduces esto? Si tú tienes a alguien que te está gestionando esos pisos a distancia y tú le pagas, eso también es gasto deducible. Al final, necesitas ese esa persona, tiene que llamar un fontanero, lo llama a esa persona, y te cobra todos los meses 50 euros, pues

7:20 José Antonio Bernáldez: Bueno, si si esta si esta, digamos que si esta, porque con Hacienda va a ser esto fundamental, el tema de documentado, firmado, contratos, o sea, inventarnos gastos no, porque al final, ya sabes tú que Hacienda cada vez más con con más con más ahínco te va pidiendo datos, y y cuando el gasto no se ha justificado, pues lo que hacen es tacharros.

7:41 Ruben: Además que tú y yo hemos hablado muchas veces de, oye, es que yo lo que le digo a Hacienda, yo, entre comillas, ellos me creen, porque yo digo he ganado tanto y estos son mis gastos, y Hacienda me cree, porque no es como en la nómina que las empresas le presentan unos impuestos, no es como los fondos que te pagan unos impuestos, no. Es decir, yo le estoy diciendo a Hacienda, oye, he ganado esto y estos son mis gastos, pero es un acto de fe por su parte que luego vienen las paralelas, ¿no? Las revisiones Un

8:11 José Antonio Bernáldez: acto un acto de fe que el otro día que con un con otro en otro podcast que me grababan hablábamos de la inteligencia artificial. Cada vez, cada vez Hacienda envía requerimientos de manera más automatizada y tal, es, pero cada vez masas, con mayor asiduidad, es decir, le es muy fácil a Hacienda anualmente al mismo cliente decirle, oiga, justifíqueme usted los gastos, ¿vale? Entonces, ¿qué pasa? Tú en la declaración de renta no tienes que justificar ninguna factura, no tienes que poner nada, pero luego el mes siguiente, los 2 meses, los 3 meses, ¿vale? Hacienda tiene 4 años para pedirte justificar gastos, ¿vale? Entonces, ¿qué pasa? Pues que te puedes encontrar que al cabo del 4º año, pues oye, este gasto que has puesto no es no es no es gasto, y te lo dicen, y entonces te viene esa paralealidad que acabas.

8:59 Ruben: Ahí está el problema, que el otro día otro inversor hablaba conmigo cuando estaba hablando del proyecto Rentexa, que, precisamente, es una de las cosas que que soluciona, ¿no? De tener todo eso de 4 años después que pasó. Me decía, justamente, es que a mí todos los años Hacienda en agosto me hace un requerimiento, en agosto. Dice, claro, tengo 15 pisos, y yo en agosto le tengo que justificar todo esto, porque como hemos dicho, todos mis ingresos ellos se los creen, todos mis gastos se los creen, pero si te dicen, bueno, yo me lo creo, pero justifícamelo, lo tienes que mandar y tienes 10 días para mandarle todo.

9:29 José Antonio Bernáldez: Aquí hay un tema, para la próxima vez que te encuentres con ese con ese inversor amigo, le puedes decir que hay una manera más fácil de solucionar en parte el problema, y es que tú le puedes comunicar a Hacienda, oiga, durante los 30 días de agosto no recibo notificaciones, y Hacienda te, digamos que te respeta esos 30 días que tal. Por lo tanto, dices, oiga, comuníquemelo el 1 de septiembre. Pues, ¿por qué? Porque si no te lo, si no se lo comunicas a Hacienda, y Hacienda te requiere el 5 de agosto, antes del 15 de agosto, tienes que contestar ese requerimiento. Y hombre, como dice como dice Rubén, la 1º quincena de agosto o la 2º no estás para para contestar y para y para devolver. Pero Hacienda sí que es verdad que desde hace unos años permite notificarle unas vacaciones de notificaciones. Entonces, oye, yo en agosto no quiero recibir, o del 5 al 25, ¿vale? La 1º semana y la última ya empiezo a trabajar, ¿vale? Eso eso es un tema. Y otro tema es, como tú bien dices, oye, documenta muy bien todos los gastos, ten un control todos los gastos. Por supuesto. Pero los ingresos, la verdad es que con los ingresos no hay tanto problema, ¿vale? Pues, ¿por qué? Pues porque porque, bueno, banco normalmente, transferencias, pero los gastos sí que es verdad que hay mayor descontrol, y todo, sobre todo, el tema

10:42 Ruben: Vamos a la parte

10:43 José Antonio Bernáldez: inversión y mejoras. De inversión a mejora. Claro, Hacienda, ¿hacienda qué qué dice? Oiga, tengo que diferenciar entre gasto e inversión, porque el gasto va directamente a gasto, ¿vale? Es decir, yo tengo unos intereses, tengo el seguro, tengo la comunidad, pero yo he puesto un ascensor donde no había. Dices, oye, el ascensor me cuesta 150000 euros. Yo no puedo poner 150000 euros. El ascensor que pongo donde no lo había, el ascensor que pongo donde no lo había es una inversión, es una mejora, por lo tanto, es un gasto amortizable, ¿vale? Es decir, no es un gasto directo, sino que es un gasto que se, o es una inversión que se suma al valor de la obra y yo lo voy a amortizar como si fuese. O, por ejemplo, tú imagínate que

11:29 Ruben: Aire acondicionado.

11:30 José Antonio Bernáldez: Aire acondicionado. Si no hay aire acondicionado, es una es una inversión. Si lo que hay es una reparación, es una sustitución, es es es gasto, ¿vale? O sea, el tema diferencia fundamental está sustitución o reparación o implementación, es decir, lo pongo de nuevo. Si lo pongo de nuevo es una mejora, ¿vale? Y si es la mejora, es amortizable, ¿vale? Entonces, que ahí, así como la obra es es amortizable al 3 por 100 anual, pues aquí son amortizaciones que van entre el 8 y el 10 por 100. Por lo tanto, pues estas 10 años, en vez de en vez de 30 para, o 30 y tantos para para amortizarlo. Un tema importante en el tema de de la inversión o mejora es que cuando tú vendes un piso, tú imagínate que ese piso alquilado lo vendes. Ojo con la amortización y ojo con las inversiones. ¿Por qué? Porque tienen un tratamiento fiscal muy importante. Es decir, lo que tú te has amortizado lo tienes que poner como mayor valor, ¿vale? A ti te ha servido durante la vida del alquiler, te ha servido para reducir el gasto, pero a la hora de declarar la venta es mayor beneficio. Y sin embargo, si es una inversión, ¿vale? Si es una inversión, esa inversión es mayor valor del piso. Por lo tanto, el piso me costó 100000, dijimos, pero como he metido 40000, pues yo son 140000, si lo vendo por 200, pues pues solo solo son 60.

12:54 Ruben: Espero que haya quedado claro, ya sabéis que cualquier duda que tengáis lo podéis dejar en comentarios, pero habéis visto que la diferencia entre gasto, inversión y mejora a nivel tributario, a nivel fiscal, es muy importante y, sobre todo, lo que hablamos muchas veces, cuando nos hagan una factura que quede muy claro si es gasto o inversión, porque, como decíamos del aire acondicionado, si pone instalación de un aire acondicionado, no es lo mismo que si pone sustitución del aire acondicionado antiguo con una nueva, porque, entonces, 1 es gasto y el otro es inversión o mejora. Para Hacienda, como dice José Antonio, muchas veces las facturas tienen que ir muy bien, y un consejo que os doy yo, que me ha pasado, de que la dirección de la factura no ponga la vuestra, sino de dónde se instala, o al menos en algún sitio que lo ponga.

13:38 José Antonio Bernáldez: Claro, hombre, para que para que puedas demostrar que el gasto se produce o es imputable a ese piso. Recordar también que los gastos, o sea, es decir, cuando tú imputas gastos, el rendimiento no puede ser 0, o sea, menor de 0, pero sí que es verdad que si el gasto supera al ingreso tienes 4 años para, por lo tanto, oye, a meter gastos.

13:58 Ruben: Y ahí tenéis con Rentexa todo esto ya está pensado para que tú te lleves de un año para otro todos estos gastos y puedas ver en tiempo real cuál va a ser tu factura fiscal a final de año. Así que nos vemos en el siguiente vídeo con más cositas.

14:10 José Antonio Bernáldez: Adiós. Gracias.