Fiscalidad de los flips: persona física, autónomo o sociedad

0:00 Ruben: Muy buenas. Bienvenidos a la pizarra fiscal de Nice to Fit You, donde os hablamos de inversiones desde el punto de vista de los impuestos, de qué tengo que pagar, qué cosas me puedo deducir, cómo declarar bien todo esto. Y hoy vamos a hablar de lo que se conoce como CRV, comprar, reformar y vender, o en el mundo de inversiones inmobiliarias, se conoce como flip, fliping houses. Bueno, esto un poquito que al final es, compro algo y lo vendo, ya sea reformando o sin reformar. Pues vamos a ver las diferencias entre persona física, autónomo, sociedad, qué tributa, cómo tributa, y al final no os vamos a decir cuál es la mejor, porque cada 1 tendrá que hacer sus cuentas, pero para eso tengo aquí a José Antonio Bernales, como siempre, nuestro fiscalista. Muy buenas.

0:43 José Antonio Bernáldez: ¿Qué tal, Rubén? Gracias.

0:45 Ruben: Bueno, vamos a empezar hablando de Flips como persona física. ¿Qué es lo que tributa que una persona física? Yo compro un piso y lo reformo y lo vendo. ¿Qué es lo que me va a pedir Hacienda que yo pague?

1:00 José Antonio Bernáldez: Lo de la persona física, digamos, la persona física en el tema del flip, digamos que está en el aire, porque no es persona física, sino qué es lo que está haciendo esa persona física, ¿vale? Porque tú imagínate que no lo compras, tú imagínate que lo heredas, ¿vale? Y dices, bueno, oye, yo he heredado un piso de mis padres o de mis abuelos, no lo he comprado, lo he reformado, porque oye, lo quiero poner, le quiero lo quiero lo quiero vestir y y lo vendo, ¿vale? Entonces, dices, oye, ese piso, si eso yo lo hago de manera puntual, que yo creo que es a lo que te refieres, digamos que el tratamiento fiscal en Hacienda es de una ganancia patrimonial. Es decir, oye, es igual que tú, imagínate que ese piso que has heredado lo vendes sin reformar. Oye, yo tengo una ganancia patrimonial. Y esa ganancia patrimonial es interesante, porque como hemos hablado otras veces, no va a la base imponible general, sino que va a la base imponible del ahorro, y la base imponible del ahorro tiene una tributación que va entre el 19 y el 30 por 100, ¿vale? Es decir, hay unos tramos, los primeros 6000, los primeros 50000, los primeros 200000, más de 300000. Vale, dices, oye, pues yo tengo una ganancia patrimonial, que si yo gano algo prudencial, pues Eso es lo

2:25 Ruben: que te quiero decir.

2:25 José Antonio Bernáldez: 22 o el 23 por 100. Bueno, pues pago el 22 o el 23

2:28 Ruben: por muy sencillo de, yo, vamos a poner el 1º ejemplo, que es, heredo y vendo, heredo por 100000. Heredas y vendo por 200.

2:38 José Antonio Bernáldez: Heredas por 100000, ¿vale? Y, entonces, en la herencia es el valor de, aquí, importante, como hemos hablado en otros vídeos, de el control de gastos, ¿vale? Cuando yo heredo, además del valor que he puesto en la aceptación de herencia, que he puesto 100000, luego yo aquí voy a tener otros gastos, como, por ejemplo, pueden ser los impuestos. Claro, depende, hay comunidades autónomas que pagan más impuestos y otros menos, pero tú imagínate que hay, qué sé yo, 3000 euros de impuestos, y hay 1000 euros de notario y 500 de registro. Bueno, pues oye, estos 100000 más 3000 más 1000 más 1500 son 104500. Pues este es el valor de compra, por decirlo de alguna manera, ¿vale? Y dices, lo vendo por 200. Bueno, pues la diferencia entre 200 y 104000, que en números redondos, venga, vamos a 96000 euros. Esos 96000 euros son los que yo he ganado, y entonces Y eso lo que va aquí. Eso es lo que va aquí, pero va aquí a un tipo, digamos, específico, progresivo, que, bueno, en este caso, bueno, vamos a hacer números redondos, un 23 por 100, más, menos, más, menos, hay que hay que ajustar. ¿Por qué? Porque, como decimos, va por tramos, los 6000 primeros al 19, los el hasta 50000 el 21, vas acumulando. Venga, vamos a poner el 23 por 100. Bueno, pues, entonces, claro, si yo he ganado 96, el 23 por 100 de esos 96 son casi 123000 euros. Pues venga, 22000 euros es lo que yo tengo que pagar en Hacienda.

4:16 Ruben: Vale. Ahora vamos al paso distinto, que sería, yo soy un inversor, compro un inmueble por 100, lo vendo por 200, pero me he gastado 50000 en una reforma. ¿Qué es lo que me dice Hacienda aquí?

4:30 José Antonio Bernáldez: Aquí es, digamos que muy peligroso, y a tener muy en cuenta, ¿vale? ¿Por qué? Porque si tú, lo 1º que tenemos que tener en cuenta es, tú eso, si lo vas a repetir, ¿vale? Si tú eso se convierte en una actividad tuya, ¿vale? Lo que dice Hacienda, oiga, no, mire, usted, esto no lo puede declarar usted como ganancia patrimonial, lo va a declarar como actividad económica, ¿vale? Si yo lo declaro como actividad económica, tiene un tratamiento tiene un tratamiento distinto, ¿vale? Entonces, ¿qué es lo que pasa? Que aquí, en el en el tema en el tema del Flip, lo importante es el tratamiento que tiene el gasto o la inversión. En un vídeo que grabamos hace unos días, hablábamos de que hay una sentencia, una resolución, perdón, del tribunal económico administrativo regional de de de Madrid, que dice, oye, si la si la reforma si la reforma es integral, si la reforma es integral, yo lo voy a entender como mayor valor del piso. Si es como mayor valor del piso, ¿vale? Yo voy a tener un menor beneficio. Si lo que hago es, en esa reforma, lo que hago es cambiar el lavabo o cambiar la cocina o cambiar el aire acondicionado y no hago una reforma integral, esa reforma que hago, como no es integral, es gasto, y como es gasto, no me cuenta como menor beneficio. ¿Me he explicado? Eso eso es una cosa que

6:01 Ruben: quería dejar clara, que cuando tú lo haces como persona física para ganancia patrimonial, los gastos no los puedes meter aquí, puedes meter gastos de notario, puedes meter gastos de impuestos, pero los gastos de la reforma de, si cambio un lavado y cambio ventanas, te van a decir, esos gastos no los metes aquí. Por lo tanto, si tú te has gastado 20000 euros en ventanas Esos

6:19 José Antonio Bernáldez: 20000 euros, a efectos fiscales, los pierdes. Claro. ¿Qué pasa? Eso interesa, como hemos visto en otros vídeos, cuando esos 20000, yo el piso lo tengo alquilado Sí, lo puedo ¿por qué? Porque, o se puede amortizar o lo puedo poner como gasto del tal. Pero si tú no te dedicas al alquiler y te dedicas a la a la compra, ojo cuando haces los números. ¿Por qué? Porque dependiendo del tipo de de de obra que hagas, va a ser gasto o va a ser inversión. Si es inversión o mejora, sí que va a, se convierte en mayor valor, como es mayor valor de adquisición, yo voy a tener menos beneficio, porque si yo lo compré por 100, y como decía Rubén, he metido 40, el piso me habrá costado 140. Si lo vendo por 200, solo he ganado 60. Si me he gastado 40 en el lavabo solo, como no es una reforma integral, esos 40 los pierdo, por decirlo de alguna manera. Por lo tanto, Rubén, muy importante cómo se hace y y la previsión o la planificación fiscal que tienes. Dices, oye, tengamos en cuenta que lo lo que yo meta no lo voy a poder descontar como como mayor valor.

7:32 Ruben: De acuerdo. Eso es en el caso de ganancia patrimonial. Pero imaginemos que dices, bueno, viendo que voy a hacer una reforma que no es integral, pero me voy a gastar bastante dinero, a lo mejor me interesa más hacerlo como actividad económica, un autónomo. Actividad es eso.

7:47 José Antonio Bernáldez: Actividad económica. Entonces, ¿qué es lo que haces? Lo 1º, hablar con Hacienda y decirle, oiga, mediante el modelo 0 36, oiga, inicio una actividad, ¿vale? Entonces, si Hacienda sabe que estás haciendo una actividad, ¿vale? ¿Qué pasa? Que tú vas a tener una obligación como como autónomo empresario de tener un libro de ingresos y gastos, ¿vale? Entonces, ¿qué pasa? Que ahí ya vas a poder imputar todo. A diferencia de la persona física, ganancia patrimonial, es que yo aquí voy a a imputarme todos los gastos, pero también es verdad que voy a tributar a un marginal del 47 por 100. Entonces, lo de siempre, Rubén, hagamos números, hagamos números.

8:28 Ruben: Sí, porque aquí importante eso, actividad económica se suma a la base imponible, si tú tienes una nómina y encima haces flips, se te suma, y vas a tener un problema. Sin embargo, aquí los tipos son más bajos.

8:38 José Antonio Bernáldez: Que es verdad, sí que es verdad, como estamos diciendo, que puedo meter todos los gastos. ¿Qué problema hay? Esto, si haces una operación, haces una operación, pero yo no veo a Hacienda admitiendo una ganancia patrimonial en un señor que hace 2 flipings al año, ¿vale? Porque, oiga, usted no no no se dedica a eso. Es decir, a lo mejor no es su ingreso, digamos, principal, pero usted tiene una actividad empresarial aquí, que ganará más o ganará menos. Por lo tanto, Hacienda te va a discutir que eso se trate de una ganancia patrimonial y te va a decir, oiga, declárelo usted como actividad económica. Si lo declaras como actividad económica, sí que es verdad que podrás imputarte esos gastos que en la ganancia patrimonial no se permiten.

9:22 Ruben: Además, aquí hay otra cosa, y es que en comunidades, por ejemplo, en Madrid, si tú compras un inmueble como autónomo, actividad económica, tienes una reducción del ITP. ¿Tampoco te vale?

9:33 José Antonio Bernáldez: Madrid no. Madrid, para esa reducción del ITP, te exige que sea social.

9:38 Ruben: Solo social, porque yo te siquiera como tú.

9:39 José Antonio Bernáldez: En Madrid, en Madrid, en Madrid, sí. Por ejemplo, en Cataluña desapareció. Nosotros teníamos una reducción de del 70 del 70 por 100 y desapareció el año pasado, ¿vale? En Madrid te exige para aplicar la reducción, es decir, esa reducción del ITP es cuando tú compras un piso y lo vas a lo vas a revender en menos de 2 años, ¿vale? Hay comunidades autónomas, como, por ejemplo, la andaluza, que lo que que que ha salido a publicar recientemente con algunas modificaciones, te permiten, ¿vale? Entonces, tú tienes esa reducción, que es importante, y es importantísima, porque es, claro, es es es es gasto. Vale, pero Madrid exige que sea sociedad de lo que ahora hablaremos, ¿vale?

10:20 Ruben: Pues vamos con la sociedad, entonces, porque si me obligan a que sea sociedad,

10:23 José Antonio Bernáldez: ¿qué es

10:23 Ruben: lo que?

10:24 José Antonio Bernáldez: Pero al final al final, lo que te obligan es que a ser sociedad para para aplicarte la bonificación de de de ese de ese ITP reducido, pero la sociedad, hombre, exige más temas. Que ya hemos hablado muchas veces de la sociedad, por ejemplo, cuando hablamos de los alquileres. ¿Qué pasa? Que en el Flip, por ejemplo, lo que no existen son las reducciones que existen en los alquileres que hemos hablado de otros vídeos. Aquí todo va AAA la base imponible, no hay reducción, ¿vale? Y no solo no hay reducción, sino que que va a ese a ese margen a ese margen. ¿Qué pasa? Que si tú haces un flip, pues a lo mejor no vale la pena montar una sociedad, pero hombre, si tú te dedicas AAAA al flip como actividad, y como nosotros, por ejemplo, tenemos algún cliente en el despacho que no hace 1 o 2, sino que hace 7 u 8 al año, pues dices, oiga, eso por varios motivos. 1, por un motivo fiscal, pero luego por un motivo de responsabilidad y de riesgo. Es decir, oye, tú estás moviendo mucha obra y estás moviendo a mucha gente, y, a lo mejor, que es de esto hemos hablado poco, pero cuanto más obra haces, más riesgo tienes. El riesgo como persona física es que una reclamación, independientemente de los seguros que los tengas cubiertos, una reclamación que te hacen como autónomo o como persona física, tú respondes con tu patrimonio personal. Dices, oye, alguien me reclama, yo no le puedo pagar, oye, pues mi vivienda habitual me la embargan y me la ejecutan, ¿vale? ¿Qué pasa? Con la sociedad se evita se evita eso. Es decir, nosotros, otro de los lemas del despacho es riesgo y patrimonio no pueden ir de la mano, ¿vale? Es decir, donde haya riesgo, no hay patrimonio., si tú haces 8 al año, jolín, a lo mejor vale la pena una sociedad.

12:07 José Antonio Bernáldez: Pues, ¿por qué? Pues porque 8 al año pueden ser beneficios de 500000 euros, y, hombre, 500000 euros ya fiscalmente te interesa, por supuesto, y luego, por el tema de riesgo, también.

12:19 Ruben: Y como sociedad, entonces, es, como hemos dicho, actividad económica, van todos los gastos, se pueden imputar, y lo único que aquí el tipo sí que es un tipo fijo el 25.

12:28 José Antonio Bernáldez: Es un tipo fijo el 25. ¿Qué sucede con esto? Dices, oye, al final tú, si vas a necesitar, pues bueno, hacer los números, es decir, cuánto dinero, de qué manera puedes sacar dinero de la sociedad, que eso un día le dedicaremos un capítulo especial a cómo sacar dinero de las sociedades. Porque lo que se hace muchas veces son esas tonterías de creerse que lo que entra por aquí puede salir por aquí, y en una sociedad sabes que no es así, ¿no? Pero dices, hombre, en este caso, así como, por ejemplo, en los alquileres, nosotros somos un poco restrictivos en cuanto a montar sociedades, porque yo creo que se necesita mucho volumen de piso, teniendo en cuenta esas reducciones de las que hemos hablado, en los flips abrimos más la mano y y somos más partidarios de montar de montar sociedades. Yo en

13:12 Ruben: la sociedad quiero que dejemos claro una cosa que, hablando contigo, porque nosotros tenemos una sociedad y estamos haciendo flips, en este caso, y una cosa de que me decías es, oye, los flips se cuentan como unidades distintas, es decir, si yo en un flip gano 20 y en otro pierdo 50, no puedo quitarme 1 de otro.

13:30 José Antonio Bernáldez: Es que eso era un fallo que, por ejemplo, cometían los promotores en en en las épocas gloriosas de la de la promoción inmobiliaria. Yo he llegado a tener clientes que, 1500000 de euros que ganaban de una promoción, compraban suelo por 2000000, y y, entonces, y no pagaban impuestos nunca. Claro, llegó Hacienda en un momento, porque tuvimos un cliente con este caso que nos vino con una inspección, YYY le dijimos, oiga, claro, es que usted tiene que declarar las operaciones de manera puntual, ¿vale? No puede ir acumulando, porque si no, tú siempre puedes tener más gasto o puedes tener más reinversión, por lo tanto, no, es decir, pam, operación por operación.

14:15 Ruben: Bueno, pues espero que os haya quedado claro el tema de los flips. Si tenéis cualquier duda, ya sabéis que podéis dejar aquí en comentarios cualquier duda. Y nada más, seguiremos haciendo más vídeos de otros temas. Si queréis que hagamos alguno en especial, nos lo ponéis en comentarios también. Y recordaros que tenéis un montón de vídeos anteriores que hablamos de alquileres, de gasto deducibles

14:34 José Antonio Bernáldez: De ponerse en posiciones.

14:36 Ruben: Tenemos muchos vídeos, así que nada más. Nos vemos el siguiente vídeo. Adiós.

14:39 José Antonio Bernáldez: Gracias.