Fiscalidad de alquileres y flips: cómo pagar menos

0:00 Ruben: Muy buenas, bienvenidos a otro vídeo de La Pizarra Fiscal de Nice to Fit You, y en el día de hoy creo que tenemos 1 de los vídeos más esperados que todo el mundo se está pidiendo, que es optimización fiscal inmobiliaria. Vamos a hablar de alquiler, vamos a hablar de Flip, vamos a hablar de un montón de cosas para optimizar, sobre todo, la mayoría que nos veis, que sois inversores inmobiliarios, nuestra carga fiscal, pagar menos o intentar pagar lo justo, y para ello, como siempre, tenemos a José Antonio Bernales, muy buenas.

0:28 José Antonio Bernáldez: ¿Qué tal? Buenos días, encantado.

0:30 Ruben: Pues nada, vamos a ver, José Antonio, cuéntanos un poco, porque lo hemos dividido en la parte de alquiler, que es la que yo más hago, pero también la parte de FLIPS, compra y venta de inmuebles. Explícanos, vamos a empezar 1º por el alquiler, de cómo podemos optimizar tanto parte tradicional como otros, tradicional lo que es alquiler tradicional y hay otros, ya veremos otros tipos de negocios que se hacen también aquí.

0:56 José Antonio Bernáldez: Bueno, aquí yo creo que como nos pasa en casi cada vídeo, el tema más importante es no olvidarnos que los ingresos que nosotros obtenemos por alquiler o por ganancias patrimoniales o por o por o por ventas como actividad empresarial, forman parte de un todo, ¿no? Y entonces dices, oye, nosotros ahora que estamos haciendo vídeos sobre planificación fiscal, pues saber que esas rentas, distintas rentas, se acumulan al resto de otras rentas, y al final lo que hacemos es pagar más impuestos si no hemos optimizado, si no hemos reducido la base en la medida que podamos, o como veremos hoy, si no hemos digamos que imputado todos los gastos que podemos imputar o optimizado de otras maneras más complicadas que también podemos que también podemos plantearnos hoy. Por lo tanto, lo 1º, y como hemos visto en vídeos anteriores, es saber que que que cualquier actividad nuestra, cualquier ingreso nuestro forma parte de un todo, y que tenemos que ver la renta de manera de manera global, ¿vale? Y luego bajar, pues el 1º día hoy hicimos una exposición, hemos hablado de planes de pensiones, hemos hablado de de de pérdidas patrimoniales, y y hoy vamos a hablar de cómo el inversor inmobiliario que alquila o que hace flip, pues puede optimizar eso. Bueno, terminaremos complicándonos la la vida en en este vídeo, pero aquí parece mentira que a día de hoy un tema que que nosotros seguimos viendo es que el el el inversor cuando nos trae los ingresos y los gastos de los pisos, 1 muchas veces un verdadero caos, pues dices, ingresos y gastos, no.

2:32 José Antonio Bernáldez: Tened en cuenta que Hacienda lo que quiere son ingresos y gastos de cada piso, ¿por qué? Porque en la declaración de renta tú vas a tener que imputar ingresos y gastos de cada piso, ¿vale? Porque si no, digamos que no lo permite, bueno, porque son, digamos, una limitación impuesta por la ley. Entonces, aquí, ¿por qué hemos separado lo de tradicional? Porque dices, ya no hoy, sino previamente lo que tendríamos que haber sabido es decir, oye, yo lo alquilo como tradicional y sé que tengo unas reducciones, ¿vale? Del del 60 por 100 si el si el alquiler es el contrato es anterior al 2023, del 50 por 100 si es posterior, o del 70 o del 90 si hay zonas tensionadas. Pero todo eso, claro, ya no no lo podemos cambiar hoy, lo tendríamos que haber planificado en el momento en el que alquilábamos. Es decir, cuando nosotros nos metamos en un alquiler saber cuál va a ser la repercusión de ese alquiler. Y luego parece, como te decía, parece mentira, pero dices, oye, te faltan los gastos o te falta el IVI, entonces dices, oye, tráeme todos los gastos, o ¿cuáles son los gastos? Pues pues los gastos son todos los necesarios para que ese piso esté esté en alquiler, ¿vale?

3:46 Ruben: El tema de gastos es importante, y cuando se ven los gastos al gestor, porque a mí me pasa, es, este gasto tienes la factura del gasto, porque si no hay factura para hacienda no existe.

3:56 José Antonio Bernáldez: Bueno, es que todo, claro, factura y Hacienda van de la mano, ¿vale?

4:00 Ruben: Sí, pero hay muchas veces que te dice, bueno, yo es que la comunidad se la pago en mano, lo que sea, pues al menos un recibí de

4:06 José Antonio Bernáldez: de ¿Cuál cuál es el problema? El problema, y nos pasa no solo en este tema sino en cualquier otro, es que el papel lo aguanta todo, es decir, tú puedes presentar la declaración de renta como quieras y nadie te va a decir nada, no se enciende una luz porque no tengas la factura. El programa de la declaración de renta no te pide la factura, lo que pasa es que cada vez más, y esto lo comentábamos, lo hemos comentado algún día, cada vez más, y esto los os estará pasando a vosotros, que los requerimientos de Hacienda son cada vez más exhaustivos YYYYY, es decir, y cada día hay más. Es decir, pues, ¿por qué? Porque ellos cruzan, como hemos dicho muchas veces, cruzan muchísimos datos y en cuanto se enciende una luz, pues te piden, entonces te piden, claro, te piden gastos. Lo 1º que te piden son los libros de ingresos, ¿vale? Y el el si es si tienes actividad, si tienes si tienes alquiler no, porque no tienes obligación de llevar libros de ingresos, pero sí que tienes que tener el justificante. Entonces, claro, cuando ellos ven algún gasto raro y y la factura de este, pero es más, las facturas según cómo las contabilices o como las imputes en la declaración de renta, incluso lo que tienes que poner es el NIF del del del proveedor del servicio, ¿vale? Por lo tanto, ¿qué es lo que pasa? Pues que hay que estar muy bien documentados, y no solo bien documentados, sino tener la precaución de que de que no de que no te falte ningún gasto, de que le le imputes todos los gastos, ¿vale? En el alquiler tradicional, y por eso lo hemos separado, dices, oye, tengo esas bonificaciones o esas reducciones, pero cuando alquilo cuando alquilo por habitaciones, ojo, el alquiler por habitaciones también tiene reducción, pero si yo lo alquilo por temporada o tengo un alquiler turístico, pues ya es otro es otro tipo de renta, alquiler, rendimiento del capital inmobiliario también, pero no tiene esa reducción.

5:49 José Antonio Bernáldez: Pero tienes una serie de gastos, los gastos por favor aportarlos todos. Y luego hay un gasto aquí que que hemos llamado el gasto invisible, que que es la que es la amortización, ¿Y por qué invisible? Invisible porque nosotros no pagamos por eso, pero sin embargo es de los gastos más importantes en la declaración de renta. Entonces, ahí lo importante es calcularlo bien. Entonces, el cálculo de la amortización se hace, no sobre el el valor catastral que tenemos en los datos fiscales, sino sobre el valor de adquisición, ¿vale? Entonces, en la proporción en la que tenéis, cuando vosotros en los datos fiscales tenéis una proporción entre valor catastral y y valor de la y valor de la construcción, esa proporción la lleváis a lo que os ha costado el piso y ostras, el 3 por 100 del valor de la construcción es un gasto importante que os ayuda a reducir el el la base imponible, por lo

6:46 Ruben: tanto tengo una duda y es que alguna vez cuando yo hacer la declaración de la renta, a mí en mi gestoría me han dicho, ¿quieres que te pongan amortización o no? Porque luego dice que si voy a vender ese inmueble tienes que hacer algo, no me acuerdo exactamente qué, pero explícanos por qué, ¿había ahí un problema a la hora de vender el inmueble?

7:05 José Antonio Bernáldez: Lo 1º que tienes que hacer es cambiar de asesor. Vámonos a la ganancia a la ganancia patrimonial. Cuando tú vendes un piso que lo has tenido alquilado, ¿vale? El piso alquilado tú te lo has ido amortizando y lo has tenido como gasto. Un piso te que te costó 200000 y lo vendes por 300000, has ganado 100000. Bueno, pues esos 100000 le tienes que sumar la amortización que te has deducido antes, ¿vale? Si tú durante los años que lo has tenido alquilado te has deducido, por ejemplo, 10000 euros en concepto de amortización de todos los años, vale, pues no has ganado 100000, has ganado 110000. Es decir, la amortización que aquí pusiste como gasto a la hora de vender el piso es mayor beneficio. Pero, ¿qué es lo que dice Hacienda? Hacienda dice que eso será así aunque no te hayas deducido la amortización, es decir, yo la amortización era una opción que usted tenía, si no se la he deducido tal. Pero hay consultas vinculantes que te dicen, la amortización se la voy a poner como mayor ingreso aunque no se la haya aplicado. Por lo tanto, cuidado con ese tema porque la amortización da muchos sustos.

8:12 Ruben: Antes de seguir con el vídeo, darte algo 100 por 100 gratis, es nuestra newsletter en donde vas a encontrar un montón de cosas adicionales a la que estamos hablando en estos vídeos, en las que te vamos a dar check list, te vamos a dar más información, te vamos a dar formatos reducidos, PDFs, herramientas, y donde te vas a poder enterar de los siguientes vídeos y de todo lo que te interesa para tu optimización fiscal, así que ya sabes, apúntate en el link que tenemos en el 1º comentario, en el link que tienes en la descripción, y seguimos con el vídeo.

8:43 José Antonio Bernáldez: Y lo que os decía de los requerimientos, los requerimientos, cada vez hay más requerimientos, cada vez tenemos más requerimientos de Hacienda, ¿vale? Entonces, ¿qué es lo que pasa? Lo que pasa es que, por ejemplo, antes no no, digamos que había temas en los que Hacienda no entraba, ¿vale? Y yo he visto ya requerimientos sobre esto, es decir, oye, yo vendo un piso, ¿vale? Y Hacienda dice, oiga, la amortización usted no la ha puesto como mayor ingreso, por lo tanto, susto, ¿vale?

9:11 Ruben: Así que siempre amortizamos porque sí o sí Hacienda va a dar por supuesto que tú lo has hecho.

9:16 José Antonio Bernáldez: Que tú lo has hecho, ¿vale? Por lo tanto no Mejor hacerlo. Aprovéchalo en el gasto porque en el beneficio lo vas a tener. Entonces, esto es el alquiler, entonces a 31 de diciembre, oye, pues, ¿por qué? Porque vamos a ligar el vídeo de hoy, por ejemplo, con con otro con otros vídeos anteriores. Dices, oye, si yo he ganado mucho dinero, oye, pues a lo mejor tengo que hacer una aportación a un plan de pensiones, o si he perdido dinero, pues a lo mejor, o si he ganado dinero, a lo mejor con un piso que voy a vender, veremos ahora, pues a lo mejor tengo que vender acciones como vimos el otro día.

9:48 Ruben: Todo esto

9:49 José Antonio Bernáldez: Esto no.

9:50 Ruben: Va... No, me refiero, todo lo que hay de inmobiliarias va a la base general.

9:55 José Antonio Bernáldez: No, esto no, esto va, mira, esto va a la a la esto va a la base general, los alquileres y la actividad empresarial va a la base general y la ganancia patrimonial va a la base del ahorro. Entonces si yo aquí he vendido un piso, ¿vale? Pues a lo mejor lo que tengo que vender son esas acciones

10:14 Ruben: Para que me dé pérdidas

10:15 José Antonio Bernáldez: Para que me dé pérdidas, para tener para compensar esa ganancia como vimos el vídeo del día anterior, ¿vale? Entonces, ¿qué pasa? Aquí repito, lo interesante es saber cuáles son vuestros números, ¿vale? A final de año y no esperar al al 30 de junio, para ver si toca hacer otra cosa con con el resto de rentas. Entonces, cuando hacemos el flip. En el flip como como como vemos nosotros, hay bastante confusión, ¿por qué? Porque el flip hay gente que lo declara como ganancia patrimonial y gente que lo declara como actividad empresarial, Y las condiciones son completamente distintas, ¿vale? Pues, ¿por qué? Porque la ganancia patrimonial, como le acabo de explicar a Rubén, digamos, tiene un tratamiento que va a la base imponible de la del ahorro, ¿vale? Y sin embargo, la actividad empresarial va a la base general y es esa base en el que el tipo máximo puede ir a marginales del 47. ¿Cuándo se produce una circunstancia o cuándo se produce la otra? Hombre, pues si yo tengo, vendo mi piso, ¿vale? Si yo vendo mi piso, pues eso es una ganancia patrimonial. Si yo he comprado un piso y lo he rehabilitado y lo he vendido, pues a lo mejor puedo declarar una ganancia patrimonial. Pero si al año siguiente yo compro otro piso, lo rehabilito y lo vendo, Hacienda va decir, oiga, usted está haciendo muchas ganancias patrimoniales, esto ya es

11:39 Ruben: Una actividad.

11:39 José Antonio Bernáldez: Una actividad empresarial, ¿por qué? Porque lo lo viene repitiendo anualmente.

11:46 Ruben: Y eso podría causar que si yo, por ejemplo, he puesto ganancia patrimonial en el 2025 y en el 2026 vuelvo a poner ganancia patrimonial y dice, ah, pues te voy a hacer, lo que se llama siempre, ¿no? Una paralela, es decir, un requerimiento de, oye, esto que me has puesto como ganancia patrimonial este año te lo cuento como actividad per seller y el del año pasado te lo reviso y te lo cambio.

12:07 José Antonio Bernáldez: Puede ser. No, puede ser.

12:09 Ruben: Pues cuidado con esto, porque aquí sí que hay mucha gente que dice, yo lo pongo como ganancia patrimonial porque esto va a un máximo de 29, pero yo soy asalariado y ya estoy en un marginal muy alto, esto iría a un 47, lo voy a poner como ganancia patrimonial. Pero, claro, si todos los años haces 1 o 2 flips, si haces 2 seguro. Si haces 1, Hacienda te puede decir, pues todos los años anteriores te lo voy a poner, y como estuvieses al 47, a lo mejor la factura va a ser grande.

12:36 José Antonio Bernáldez: Pero fíjate que que por ahí van los tiros, pero fíjate además cuál es el el tratamiento fiscal de de los distintos de las distintas operaciones. Porque en la ganancia patrimonial el rendimiento, o sea, el beneficio se calcula entre el valor de compra y el valor de, perdón, entre el valor de venta y el valor de compra más los impuestos, ¿vale? Es decir, oye, yo compré por por 100, pagué notario, registro, impuestos, pagué 15, 115, lo he vendido por por 200, he ganado 85, ¿vale? Ganancia ganancia patrimonial. Pero dices, joder, pero además de los 15 estos que yo pagué de impuestos, he puesto 20 de de reparaciones, ¿vale? He he hecho alguna reparación y 20. Esos 20 no es gasto.

13:23 Ruben: Ganancia patrimonial no te lo

13:25 José Antonio Bernáldez: van patrimonial no te lo van a admitir como gasto, ¿por qué? Porque esos 20 serían gasto deducible aquí, pero en la en la ganancia patrimonial te dice la ley que la diferencia está entre entre esos 2 conceptos. Por lo tanto, si tú has metido dinero, si tú has metido dinero no no lo vas a poder deducir. Por lo tanto, ojo que la ganancia patrimonial como tú dices tiene un 1 tipo impositivo, digamos, más beneficioso con respecto al flip, que el flip, actividad empresarial, que va como hemos visto a la base general y puede, sin embargo, es verdad que en la actividad empresarial, ¿vale? Tú te puedes deducir todos los gastos que tienes. Por lo tanto, ¿qué pasa? Que ojo también a la hora de hacer estas operaciones, ¿vale? Hagamos números y hagamos números y tengamos en cuenta que lo que es ganancia patrimonial es ganancia patrimonial, y lo que es actividad empresarial. Vámonos a los vámonos a los alquileres, es decir, en los alquileres yo, es decir, yo tengo un 1 tengo un piso alquilado, ¿vale? O sea, me olvido, no no lo voy a vender, tengo un piso alquilado. Un tema muy importante aquí, y me viene bien porque no lo hemos no lo habíamos comentado, es, lo que yo me lo que yo, las obras que yo hago, ¿es reparación o es mejora? Pues, ¿por qué? Porque el tratamiento fiscal es completamente distinto. La reparación la voy a poner, la reparación la voy a poner como, la reparación la voy a poner como como gasto, ¿vale? Es decir, oye, yo pinto, yo cambio ventanas, yo cambio la cocina, yo cambio el lavabo, eso va a ser gasto.

14:55 José Antonio Bernáldez: El gasto, como decíamos al principio, el gasto es por piso, ¿vale? El rendimiento del piso no puede ser negativo, ¿vale? Va ser 0, pero si yo en ese piso tengo más gastos que rendimientos, me lo voy a guardar para los 4 años siguientes, ¿vale? Y entonces lo que tenemos es que ver que la obra que hagamos, qué es reparación y qué es gasto, o qué y qué es reparación y qué es mejora, perdón. Porque la mejora si nosotros lo vendemos, ¿vale? Igual que hemos tenido la amortización, la mejora es mayor valor del del de adquisición y por lo tanto es menos beneficio, ¿vale? No sé si si son muchos conceptos pero pero pero digamos que hay que tener en cuenta muchas cosas.

15:37 Ruben: Bueno, pues hasta aquí el vídeo este de optimización fiscal inmobiliaria. Ya sabéis que estamos haciendo una serie de vídeos de temas fiscales con José Antonio, así que, suscribiros si queréis seguir viendo vídeos y nos vemos en el siguiente

15:50 José Antonio Bernáldez: Gracias.