Convertir locales en trasteros: rentabilidad, con Iker Ochoa

0:00 Iker Ochoa: Entonces, por eso fue un poco por lo que empecé con todo esto de cambios de uso, que es donde le puedes sacar, pues, igual un 30, 40 por 100 a la operación en comprar, reformar, cambio de uso y vender. Que para mí lo importante en este, para meterte en este mundo es conocer bien la normativa de cada ayuntamiento, y a veces es más importante casi saber cuál es ese ayuntamiento amigable para poder hacer el cambio de uso. Habrá ayuntamientos que te digan, sí, te lo dejo poner luego en vacacional o en alquiler turístico, o lo que sea. Habrá sitios que no. De verdad, coge unas, un arquitecto, que no se fije solo la gente en el precio, por favor. ¿Por qué? Porque un arquitecto bueno te puede defender a veces un poquito, si algo sale más y no sé qué, y un arquitecto con experiencia, y al final, por ahorrarte 2 duros, porque son 2 duros, de verdad, te puede sacar un aprieto.

0:41 Ruben: Pero si tú quieres convertir un local a trasteros, que esto es una modalidad que hay poca gente que que está haciendo, aquí 2 cosas. La 1º es que nos cuentes un poquito cómo se simplifica todo, porque entiendo que se, de alguna forma, podrá simplificar los trámites y demás. Y lo 2º, ¿qué rentabilidad da este tipo de de negocio?

0:57 Iker Ochoa: Sobre el papel dices, oye, pues aquí mira la obra tal, tal, tal, se puede vender a tanto, tengo que ofrecer tanto para sacarle, pues un 25, un 30, un 35 por 100 de rentabilidad.

1:07 Ruben: ¿Y dónde se venden estos trastes? ¿Los pones en alguna plataforma especial o mismamente en idealista, fotocasa? Muy buenas, bienvenidos a Nice to Fit You.

1:14 Christopher: Buenas, Christopher. Hola, Rubén.

1:16 Ruben: Bueno, hoy estamos en nuestro estudio virtual y hoy tenemos al otro lado a una persona que ahora Cristopher nos va a presentar y nos va a contar qué viene a decirnos. Antes de nada, bueno, pues, agradeceros como siempre que estéis aquí escuchándonos, que cada vez hay más gente suscrita al podcast y nos encanta sobre todo cuando nos dejéis los comentarios, cualquier cosa del episodio, lo dejéis aquí en comentarios que a nosotros nos encanta responder y respondemos a, pues al 99 por 100 de las cosas porque hay cosas que no podemos contestar, pero sí podemos, las contestamos siempre y sobre todo pues que sigáis aquí diciéndonos a quién os gustaría ver aquí o qué os ha parecido cada episodio, que esto lo hacemos por vosotros, porque para nosotros es un placer hablar con estas personas, pero sobre todo para difundir lo que esta gente tiene que decir, que es mucho y precisamente de eso, pues, ¿quién viene hoy a contarnos esto?

2:07 Christopher: Muy bien. Bueno, pues hoy tenemos con nosotros a Iker, ¿vale? Nos va a contar un poco su su historia, un poco así en resumen muy rápido. Iker es un inversor de de Bilbao, que hace cosas un poquito diferentes. También creo que también es un mercado, el de Bilbao, que requiere hacer cosas diferentes si quieres conseguir resultados. Y un poco es el ejemplo de que hay muchas veces que nos limitamos simplemente ante la frase de mi mercado no tiene rentabilidad, Madrid, Barcelona, Bilbao, son ciudades en las que no se puede invertir. Y un poco el objetivo de esta entrevista es que veáis que si eres creativo y haces cosas diferentes, siempre hay formas de encontrar buenas oportunidades y buenos proyectos dentro de estas ciudades, que a priori, pues son como las más complejas para para invertir. Así que nada, bienvenido, Iker, muchas gracias por estar con nosotros.

2:57 Iker Ochoa: Muy buenos, chicos, nada, muchas gracias a vosotros. Hasta, me ha gustado la la presentación, ese que cuentas de Bilbao, me lo dicen mucho y y bueno, vamos a intentar desmitificar esa ese tipo de de cosas, porque es cierto que cada sitio yo creo que tiene su, bueno, pues su parte buena, su parte mala. Vamos a ver hoy si si B Law es bueno o malo, y nada, encantado de estar con vosotros y adelante, lo que queráis, contestamos.

3:20 Ruben: Bueno, recordad que tenemos un evento que estamos preparando, no es un evento, es una cena entre inversores para conocernos, charlar allí de buen rollo, compartir experiencias con otros o incluso dudas o los miedos que tenemos todos al invertir, y lo único que tenéis que hacer es apuntaros en el formulario que os hemos dejado aquí, porque va a ser un evento en el que vamos a ir a aprender y en el que vamos a ir a conocer otras gentes que está haciendo lo mismo que queremos hacer o lo mismo que ya hemos hecho.

3:50 Christopher: Totalmente, y de verdad que por el precio que cuesta un menú, que lo hemos hablado, que está en torno a los 33 euros, donde vamos a hacer las cenas, vamos, no vais a encontrar probablemente nada que os dé más valor que rodeados de de gente que le gusta lo mismo que vosotros, con los que podéis compartir experiencias, ideas, y, de verdad, os recomiendo que vengáis, así también nos conocemos todos, que tenemos muchas ganas también de conoceros a, pues, aquellas personas que estáis con nosotros todas las semanas. Y bueno, pues simplemente eso, os apuntáis y nada, pues nos vemos en en la cena barra evento.

4:24 Ruben: Nos vemos pronto. Yo antes de nada, de Bilbao, lo que veo bueno es la fiscalidad que tenéis, que es distinta al resto de de España y ahora entraremos en eso que es algo que me interesa también saber. Porque, bueno, ahí en País Vasco tenéis una fiscalidad que es totalmente distinta, se tributa de forma distinta. Yo he hablado con con inversores de País Vasco y y la forma en la que tributa a los pisos, digo, ojalá tributasen aquí en España, en el resto de España, ¿no? Que igual que vosotros y creo que es muy interesante y además puede ser algo que atraiga también inversores a esa zona de de de cómo se tratan los ingresos allí. Entonces, eso ya lo hablaremos más adelante. Ahora cuéntanos un poquito, ¿en qué inviertes tú? ¿Qué modalidad tienes? Y bueno, un poco el patrimonio, ¿no? Así un poco por encima de qué qué tienes ahora mismo.

5:12 Iker Ochoa: Te cuento un poquito así, líneas generales, para que la la gente que vea algo a entrevista, oye, pues pues sepa un poco. Yo, como decía antes Rubén, pues eso, al final la modalidad que uso aquí, sobre todo, es comprar locales, comprar locales con qué objeto o transformarlos en una 2º vida, como digo yo, típico local que está, lleva años cerrado, que, entre comillas, no valen para nada, porque el, pues, el sector comercial, pues, ya no no es como hace años, pues, les puede dar un 2º uso. Pues bien, pues, con trasteros, garajes, viviendas, un poquito esa 2º oportunidad. Entonces, ahí vi un poquito, pues esa opción de decir, bueno, en Bilbao, pues es cierto que es más caro un piso de media que, yo qué sé, pues que en Badajoz, que en Cáceres, que en el resto de España. Pues bueno, entonces dije, aquí hay muchos locales vacíos, ¿no? Negocio que cierra, negocio que es difícil que abra, si cierra un zapatero, es difícil que abra una zapatería, por poner un ejemplo. Entonces, ostia, pues estos locales se les puede dar una opción de oportunidad, y a partir de ahí, pues, un poco me fui especializando en todo este tema, ¿no? De cambios de uso, de tásteres, de viviendas, normativa, PACI, burocracia, un poquito todo esto. Y es un poquito lo que estoy lo que estoy haciendo, ¿vale? Ese es, a grandes rasgos, la forma de invertir que tengo aquí en en mi zona, en Bilbao.

6:22 Christopher: Porque de cara a comparar, para que la gente un poco entienda.

6:25 Iker Ochoa: No sé

6:25 Christopher: si nos puedes contar un poco cómo puedan ser las operaciones medias en alquiler en Bilbao, ¿vale? Pues pisos que que todavía no son locales, sino que ya son pisos desde el principio, un poco, pues las referencias que puedas tener de de compañeros o gente que invierta así, y comparado con las rentabilidades que puedes sacar tú y los números que puedes sacar tú haciendo estos cambios de uso.

6:46 Iker Ochoa: Vale, me vas a poner así como un poco en lo que todo el mundo más o menos conoce de invertir inmobiliario, ¿no? Que es comprar un piso, lo alquilo, que es un poco lo que la gente en general tiende a hacer, ¿no? En en España, un poco la filosofía. Aquí en Bilbao, digamos, un piso muy normal, cuando digo Bilbao, me refiero a Bilbao y alrededores, bueno, no solo Bilbao. Menos de un piso de 70 metros cuadrados, normalito, 200000 euros, ¿vale? Te va costar, eso es lo mínimo. Si te vas a cosas ya un poquito buenas y demás, yo aquí al lado de mi casa, que vivo en un sitio normal, están haciendo pisos de obra nueva, que está todo vendido 400000 euros, van a un piso de con garaje, tal. O sea, eso es para alquilar, no puedes, no le sacas chicha. Entonces, si quieres tener un piso de alquiler que te saques rentabilidad 1 6, 7 por 108 por 100, que es lo, yo creo que un poco lo mínimo que buscaría, te tienes que ir a zonas un poquito ya, joder, pues un poquito que ya no son tan buenas, etcétera. Entonces, claro, ¿qué cuál es para mí la parte mala de esa? Que luego, si lo quieres vender tú, por lo que sea, tienes un apuro y quieres venderlo, no te apetece seguir alquilándolo, suelen ser zonas que igual también cuesta más vender, ¿no? Cuesta que se revaloricen. Entonces, claro, lo que aquí es un piso de 200000 euros, pues igual en Castellón, que conozco más gente que invierte en Castellón, en Valencia, etcétera, pues igual es 130000. Y claro, por 60, 70000 euros, le puedes sacar, pues 700, 800 euros al mes, una buena rentabilidad, sin embargo, aquí por 200000 euros, pues igual aquí las 900000 euros, y le sacas un 4 o 5 por 100 y no merece la pena.

8:16 Iker Ochoa: Entonces, por eso fue un poco por lo que empecé con todo esto de cambios de uso, que es donde le puedes sacar, pues igual un 30, 40 por 100 a la operación en comprar, reformar, cambio de uso y vender. Era era un poquito por ahí por lo que empecé a hacer todo esto.

8:30 Ruben: El tema de de cambio de uso es algo que a mí siempre me ha llamado mucho la atención de, oye, me compro un local, lo convierto en una casa, porque como dices tú, hay muchos locales que cierran y no se vuelven a abrir y son espacios que tenemos ahí y yo creo que ante el problema que tenemos ahora mismo de vivienda en este país, en el que hay mucha demanda de vivienda, entiendo que esto es darle esa 2º vida a a estos inmuebles que no se van a poder usar sino y que pueda aliviar también el precio de tanto alquileres como de compra. Entonces, yo eso lo veo muy interesante y siempre me ha llamado la atención. El único problema que le veo, y no es pequeño, es que en cada ayuntamiento tienen una legislación distinta y entonces, lo mejor, tú ves un 1 local que dices, este es perfecto para hacerlo, pero llegas al ayuntamiento que te toca y dice, pues es que aquí no lo damos, o es que aquí tenemos esta normativa que hace que este local, pues tengas que hacer una inversión muy grande. Entonces cuéntanos un poco ahí en Bilbao, ¿cómo es el tema o qué qué requisitos te pone el ayuntamiento para hacer estos cambios?

9:35 Iker Ochoa: Efectivamente, eso, como lo has dicho, es tal cual, Rubén. Voy a, vamos a intentar explicarlo así rápidamente. O sea, tú tienes una normativa como a nivel global, estatal, ¿no? Que es el código técnico de edificación, que es lo que tienes que cumplir para convertir un local, pues una vivienda, pues tiene que ser habitable, pues tiene que tener ciertas dimensiones, altura, ventilación, etcétera, etcétera. ¿Qué es lo que pasa? Que luego, lo que dices tú, cada ayuntamiento puede, entre comillas, pues poner, pues, ciertas condiciones. Pues dice, mira, pues en esta calle no dejo, aquí sí, aquí no. O yo, mira, yo quiero que aparte, a a mayores, aparte de lo que dice el código técnico, pues quiero que, no sé, pues, caiga un 4º de un tendedero que dé a la calle, no sé. Puede poner ciertas cosas que te imposibilitan hacer ese cambio de uso. Entonces, es cierto que para mí lo importante en este, para meterte en este mundo es conocer bien la normativa de cada ayuntamiento, y a veces es más importante casi saber cuál es ese ayuntamiento amigable para poder hacer el cambio de uso, porque es lo que dices tú, igual ahí dices, ostras, este local, qué qué chulo, qué bonito, aquí a una vivienda, y quedarían viviendas súper súper buenas, pero por lo que sea, pues no se puede, no lo permiten, ese suelo no lo dejan cambiar a a vivienda, entonces, claro, no tiene sentido hacer ahí ahí nada ese ayuntamiento hasta que no cambie la la normativa, ¿no? Que eso cada cierto tiempo, pues se suele revisar cuando hay, se hacen los planes generales urbanísticos nuevos o pueden sacar alguna ordenanza específica. Es una cosa que sí que yo, eso es lo que me gustaría, que se flexibilizase un poco más. Yo no digo que en todos los locales hagan viviendas, pero pongo un ejemplo muy rápido para que se entienda esto. Imaginaos, el código técnico te dice que tienes que tener 2 50 de altura libre para hacer una vivienda.

11:15 Iker Ochoa: Imagínate que tienes un local que mide 2 48. Me dices que por 2 centímetros esa vivienda no va a ser, no va a estar bien, no va a ser, no va a cumplir normativa, porque tengas esto. Pues ese tipo de cosas, yo creo que es una que habría que explicibilizar un poco, ¿no? Para para precisamente todo ese problema que hay hoy en día con vivienda, pues un montón de locales que se puedan convertir a vivienda, hijo de ahí, aparatería, precio de vivienda, alquileres, etcétera, etcétera, etcétera. Y entonces eso ayudaría mucho, pues a bajar precio de vivienda, alquileres, bueno, yo creo que es en la línea en la que tendríamos que ir, colaborar inversores privados, pues a con administración, etcétera, y todos nos nos beneficiamos todos.

11:55 Christopher: Una pregunta, Iker, porque yo he visto varios casos de, en Madrid pasa a veces, pues locales que están reformados como vivienda, pero que luego no se ha hecho el cambio, supongo que en el registro y demás, y toda la documentación, para que realmente oficiante sea una vivienda, ¿no? Y los alquilan, yo veo conozco gente que vive alquilado realmente lo que es en un local. Claro, mi pregunta es, eso realmente, la gente que haga eso, eso, ¿qué repercusión puede tener? ¿Se puede hacer eso?

12:24 Iker Ochoa: Eso es como que estás alquilando un local. Realmente, tú en un local no no puedes vivir, o sea, no tendría cédula de habitabilidad o licencia de preocupación, que es lo que al final yo hago, sea, coges la vivienda, la, o sea, perdón, la vivienda, el local, lo pasas a vivienda, como dices tú, vas a registro notario, todo, y ya tienes la cédula de habitabilidad o licencia de pre ocupación, y ya esa persona se puede empadronar, puede pedir una hipoteca, puede alquilar la la vivienda y tener beneficios fiscales, ECECEC. Claro, si haces lo que comentas tú, que hay mucho también, desgraciadamente, hay mucho, pues claro, ¿qué es lo que pasa? Que tú estás viviendo en un local, local no puedes vivir, no puedes dormir, no, supuestamente no te puedes empadronar, no. Entonces, claro, lo estás alquilando como un local, como si alquilas, pues eso, pues un local para tener un estudio de arquitectura. Pero no es, no sería algo habitable.

13:16 Christopher: Vale. Y otra pregunta, eso es similar, pero en vez de alquilar por tradicional, por Airbnb, que me suena, esto igual estoy confundido, pero existe la opción de hacer el cambio de uso sin

13:26 Iker Ochoa: hacer, o

13:27 Christopher: sea, perdón, hacer la reforma para que sea una vivienda y alquilarlo por por vacacional. No sé si eso tienes alguna referencia, gente que haga eso.

13:35 Iker Ochoa: Sí, sí, sí, de hecho, tengo ahí, tengo un par de de ellos así en estudio, 1 en Bilbao, y otro en una localidad cerca de aquí. Lo mismo, como decía antes tu compañero Rubén, eso hay que tenerlo para mí claro antes, porque habrá ayuntamientos que te digan, sí, te lo dejo poner luego en vacacional o en alquiler turístico o lo que sea, y habrá sitios que no. Entonces, dices, pues bueno, pues aquí solo puedo hacer vivienda, aquí solo puedo hacer trasteros, aquí, mira, aquí puedo hacer vivienda vacacional y trasteros. Entonces, es saber qué opciones tiene ese local, y en función de eso, hacer estudio de mercado para decir, bueno, pues aquí me merece la pena estudiar vivienda, para trasteros, vacacionar. Por eso para mí es súper, súper importante en este tipo de de negocio tener clara, pues, la la normativa municipal para saber qué puedes hacer.

14:21 Ruben: Sí, yo creo que ese es el 1º escollo que hay que salvar, ¿no? De, oye, antes de tirarme a por esto, tengo que saber si dónde voy, qué legislación tengo y qué puedo hacer y qué no. Evidentemente necesitarás un arquitecto contigo en la visita, ¿no? O sea, cuando vas a visitar un local necesitarás un arquitecto, bueno, tú a lo mejor ya te lo sabes de memoria y más o menos, pero alguien nuevo que llegue, pues necesita un arquitecto que le diga, mira, pues este local como decías tú, ¿no? Son 2 48, no lo puedes hacer. Claro, porque yo voy y lo veo bien, sí, todo bien, pero luego llega y dice, no te dejo. Entonces, tú cuando vas a visita, o a lo mejor ahora no, pero este arquitecto que va contigo, entiendo que él es el que tiene que tomar esas medidas y que luego es el que va a presentar este plan, porque este plan hay que presentárselo al ayuntamiento para que te dé el el ok y el que tiene que defender ese plan delante del de del ayuntamiento, ¿no? ¿Qué precios suelen oscilar para? Esto estamos hablando de Bilbao, a lo mejor en otras ciudades es distinto, pero más o menos, ¿qué precio oscila todo esto que te ayuda a ti, este arquitecto, todo esto para? Porque eso hay que meterlo en el Excel de, oye, pues aparte de lo que cueste, hay que poner el arquitecto que me va cobrar x. Más o menos, ¿cuánto suele costar esto?

15:35 Iker Ochoa: Pues mira, para mí lo importante, aparte del precio que ahora os digo es, de verdad, cojo unas un arquitecto, que no se fije solo a la gente en el precio, por favor. ¿Por qué? Porque un arquitecto bueno, pues lo que dices tú, te puede defender a veces un poquito, si algo sale más y no sé qué, y un 1 arquitecto con experiencia, y al final, por ahorrarte 2 duros, porque son 2 duros, de verdad, te puede sacar un aprieto. Entonces, yo lo lo que decías tú, llámese la normativa, etcétera, pero siempre hago último vistazo con el arquitecto con el que trabajo, y este arquitecto es el que presenta el proyecto, etcétera, al ayuntamiento, y al ayuntamiento ya te da el visto bueno. ¿Cuánto puede salir un proyectito normal? Imaginemos, un cambio de uso de, vamos a poner algo normal, ¿vale? De un local de 70 metros cuadrados, que haces una vivienda. Pues te puede salir un proyecto entre 5, 6, 7000 euros, una cosa así, por ahí, más o menos. Pues igual hay arquitectos que son novatos, que que no tienen experiencia, y y tiran el precio y te lo hacen por 2000. Y claro, luego, ¿eso te compensa? A mí no, a mí no, porque prefiero un arquitecto que te da seguridad, que sabe, que si tienes un problema está ahí, le puedes llamar, etcétera. Y a mí esos 2000 euros de diferencia prefiero o ganar menos o incrementarlo en el precio de venta y ya está. O prefiero, ya te digo, es que estoy mucho más tranquilo tranquilo con esta seguridad.

16:49 Ruben: Y luego, ¿cuánto tarda? Porque esto es otra cosa que a mí me ha pasado de cuando hace unos meses tuve una oportunidad de un local, pero bueno, lo estuve valorando y tal, y una de las cosas que pensaba era, oye, ¿cuánto tiempo luego tarda el ayuntamiento de turno? Bueno, por lo menos nos podrás contar ahí en Bilbao, en, 1º, en revisar la documentación, decirte si sí o si no, en darte las todas las licencias, porque te tienen que dar licencias, y luego las tasas supongo que tampoco serán muy elevadas, ¿no?

17:21 Iker Ochoa: Eso es, mira, más o tiempos, eso también para que la gente pueda buscar, te suele venir la normativa municipal. ¿Cuál sería lo normal, plazos normales entre 2 y 3 meses? La realidad, pues lo mismo, depende del ayuntamiento, hay ayuntamientos que son rápidos, 2 meses, en mes y medio lo tienes. Hay ayuntamientos incluso que puedes hacer consultas previas y te guían un poco, oye, pues esto tiene buena pinta, tal y cual. Y hay ayuntamientos que están desbordados, están desbordados, pues porque, yo que si una persona se ha cogido la baja o está alguien que que se ha que se ha jubilado, no hay reemplazo y tardan más. Lo normal tendría que ser entre 2, 3 meses. ¿Que puede irse a más? Se puede ir a más, efectivamente. Luego hay mecanismos, ¿no? Pues para sacar, pues igual, silencio administrativo y otras cosas más complejas, pero lo normal sería, pues 2, 3 meses, 4, no debería pasar de ahí. A ver, son, estamos hablando de obras normalmente menores, o sea, esto estamos cambiando un local, el uso, una vivienda, no estamos haciendo un edificio de 27 plantas, o sea, son obras, normalmente se consideran como obras menores en los ayuntamientos, y esto siempre tiene un plazo de respuesta más rápido que si fuera una obra mayor, pues, como te digo, ¿no? Pues un edificio de 20 plantas, que se trata de otra forma. Entonces, no debería pasar de 3 meses

18:37 Ruben: Y tema de de tasas, ¿cuánto suelen cobrar más o menos?

18:40 Iker Ochoa: Mira, tasas en todo, normalmente en todo España, suele ser el 5 por 100 del presupuesto del proyecto, es decir, el el arquitecto presenta un proyecto, y ese proyecto, una 1 sección es el presupuesto de obra. Imagínate que son 50000 euros, el presupuesto, pues el 5 por 100 de 52500 euros de tasa de, que es el impuesto de las obras. Luego aparte, como decías antes, puede haber ayuntamientos que tengan más tasas, pues de urbanístico, de no sé qué, de de historias que, entre comillas, pues pueden venir en sus ordenanzas. Entonces, todo eso tienes que mirarlo antes, pasar, oye, yo aparte de estos 2500 euros que te he dicho, pues tengo otros 1700 de esto. Vale, pues lo pongo en mi Excel, para tenerlo en cuenta. Pero bueno, échale, que con el 5 por 100 ese y otro 2, 3 por 100 extra, no debería pasar de ahí. Estos proyectos pequeñitos, ¿verdad? Estamos hablando de cosas así muy, de andar por casa, ¿vale? O sea, un cambio de uso, de una vivienda, de un local a 2 viviendas, unos trasteros, cosas así.

19:39 Christopher: Mira, claro, porque aquí yo pienso un poco, ¿cuál es el plazo medio que tienes desde que compras la propiedad hasta que la puedes vender? O sea, un poco, ¿cuál sería todo el plazo y y más o menos qué partida, entre comillas, lleva cada cada cosa? O sea, ¿cuál sería el plazo del de comprar y y el plazo de que te acepten el proyecto, el plazo de reforma? Un poco en ese

20:01 Iker Ochoa: Más o menos, desde que se compra hasta que se puede vender. Si haces bien las cosas en 9 meses, lo puedes tener ya a la venta, 9 meses. Luego, claro, tú puedes, pues como todo, ¿no? Como las obras nuevas, tú puedes ir vendiendo las cosas bajo, un poco bajo plano, yo qué sé, unos buenos renders, un buen vídeo de presentación de la vivienda, de cómo va a quedar, y ahí le ganas tiempo también. Entonces, si lo tienes vendido antes de de que esté terminado, no tienes por qué tener pintado todo el piso para poder venderlo, ¿no? Y puedes ir ganando ese tiempo. Pero entre 9, 12 meses podría ser una cosa razonable para tener desde lo, desde que compras el local hasta que tienes ya, pues, firmadas unas arras y lo puedes lo puedes vender. Órale, qué bien.

20:44 Christopher: Que de pronto, hoy quiere, hemos entrado muy en harina desde el principio y quería un poco quizás empezar un poco más desde la parte inicial y preguntarte ahora, a ver si nos puedes contar un poco cuál es tu historia, de dónde vienes, por qué el interés en la inversión inmobiliaria concretamente en este tipo de inversión, ¿no? Si nos puedes contar un poco tu tu historia.

21:02 Iker Ochoa: Sí, os cuento, sí. Es es es, vamos, es muy natural, muy sencillo, pues al final, yo, bueno, soy ingeniero de, hice la carrera de ingeniería. El tema de, bueno, pues de inmuebles, pues no sé por qué, pues pues siempre me ha gustado, lo típico que siempre, pues estás mirando en, desde toda la vida, en idealista, casas, haciendo planos, no sé, me imaginaba, pues, oye, si compro este piso, lo reformo, lo hago así, asá, pues quedaría chulo, lo podría vender. Bueno, pues eso que siempre como medio hobby. Y yo creo que en que como a muchos, en el año 2019, 2020, cuando pasó todo lo que pasó, pues fue como, ostras, esto me gusta mucho, tengo que que que ponerlo en práctica de verdad y dedicarme a ello. Y entonces, pues bueno, pues fue cuando ya dije, venga, voy a tomármelo en serio y vamos a empezar a hacer algo, hay que arriesgar un poquito aquí de de dinero, de todo, de conocimiento, y fue cuando empecé a mirar, pues pisos en Bilbao y no salían, no es que no sabían los números, dijo, me salía muy justo, ¿no? Pues comentaba antes, si les compras un piso, lo reformas o lo alquilas, lo vendes, qué poco chicha, ¿no? Qué poco margen hay. Y fue cuando empecé a ver, ostras, pues aquí hay locales, aquí hay no sé qué, y estos locales, ¿qué qué se hacen con ellos? Y dije, bueno, y empiezo un poquito a indagar por ahí, qué hacía falta en un vecindario, y digo, joder, aquí nos hace falta trastero, sale con una comida de vecinos. Y dije, bueno, pues vamos a hacer aquí trasteros, y fue cuando, pues, empecé a estudiar normativas, no sé qué, no sé cuánto, y lanzarse a la piscina, hacer la 1º operación, con 1000 dudas, 1000 miedos, 1000 cosas, como a todos, os habrá pasado vosotros también seguro, y así empezó todo, o sea, ya ya está, es que no no hay más misterio, al final si te gusta una cosa, le pones ganas y empeño, pues las cosas salen pasando por el proceso de aprendizaje, y cada día es, pues aprender, aprender, aprender.

22:46 Ruben: Has hablado de de trasteros, que era mi siguiente pregunta, porque claro, yo entiendo que pasar un local a vivienda, pues tiene un montón de cosas, porque tiene que vivir alguien, la cédula de habitabilidad, que no sé qué, no sé cuántos. Pero si tú quieres convertir un local a trasteros, que esto es una modalidad que hay poca gente que que está haciendo, yo conozco a alguno algún inversor que lo hace, pero pocos. Claro, aquí 2 cosas. La 1º es que nos cuentes un poquito cómo se simplifica todo, porque entiendo que se, de alguna forma, podrá simplificar los trámites y demás. Y lo 2º, ¿qué rentabilidad da este tipo de de negocio?

23:20 Iker Ochoa: Vale. Tampoco te creas se simplifica en cuanto a que hay más locales que son aptos. Es decir, lo que dices tú, no es lo mismo hacer unos trasteros, una vivienda, sea, unos trasteros, lógicamente, no te exigen lo mismo, ¿no? No tienes que aislarlo, no tienes, o sea, es muy distinto la la normativa que aplica. No obstante, los plazos, en general, son un poco parecidos. Tú tienes también que hacer un proyecto con arquitectos, se presentan al ayuntamiento, te dan licencias de obra, etcétera, etcétera. Digamos que eso es un poco lo mismo, lo que pasa es que tienes normalmente más abanico de locales que te sirven, porque la exigencia para hacer trasteros es menor que para vivienda. Por lo tanto, tienes más locales, sin embargo, los tiempos y demás, muy parecido, ¿vale? Hay Bueno, sí. A la hora del final, del fin de obra, etcétera, pero eso es ya bastante técnico, pero en general, parecido.

24:11 Ruben: Pero entiendo que el tiempo de obra sí que será más reducido, porque es mucho menos lo que tienes que hacer en en un trastero al final, lo que tienes que hacer básicamente es un compartimento.

24:19 Iker Ochoa: Un poquito se puede reducir, pero no no te creas, Tampoco te creas que dices, bueno, si una vivienda son, lo que he dicho antes, 9, 12 meses, aquí no vas a cerrar 5. Pues igual, en vez de 9, 12, pues el plazo es 7, 10 meses, pero no no va a ser, no, un mes, no, o sea, se se te va se te va a a esos plazos al final. Y en cuanto a rentabilidades, pues al final para mí lo importante para hacer una buena rentabilidad que se puede sacar un 30 por 100, es hacer un estudio de mercado bueno previo, porque, como digo, digo, te pongo un ejemplo muy tonto que suelo decir, compras un local por un euro, dices, oh, qué bien, qué barato, y voy a hacer 20 trasteros, y dices, joder, pues si en esta comunidad tenían todos trasteros, y ahora también, pues te lo comes con patatas. Entonces, lo importante es saber si hay demanda o no, ¿no? Entonces, a partir de ahí, pues ya te haces un poco tus cálculos sobre sobre el papel, dices, oye, pues aquí, mira, la obra tal, tal, tal, se puede vender a tanto, tengo que ofrecer tanto para sacarle, pues un 25, un 30, un 35 por 100 de rentabilidad. Entonces, haces la cuenta al revés, le ofreces tanto y compras por ese por ese importe el el local. Eso es un poco lo que lo que yo suelo hacer. Claro, sobre el papel todo es muy bonito, luego siempre hay desviaciones, tal, lo que sea, pero bueno, más o menos tienes una 1 estimación de venta ya razonable, has hecho tu estudio de mercado bien y ya sabes, pues, oye, en los mejores 2 casos ganaré tanto, en el peor, oye, un poco menos, pero ya vas más o menos con algo medio seguro.

25:45 Christopher: Y de cara a la venta, quería preguntarte un poco cuáles son los plazos medios que tardas en vender y también un poco qué demanda tiene la compra como tal de trasteros.

25:54 Iker Ochoa: Jo, pues eso, ya te digo que hay zonas que hay mucha demanda. Sabes que hay típicos zonas que son casas viejas, sin ascensor, pues pequeñitas, cada vez que esas zonas son las buenas. Lógicamente, como comentaba, ahora no voy a hacer ni se me ocurre hacer trasteros en, yo qué sé, una zona residencial nueva que han hecho 100 viviendas, que todos tienen garaje y trastero. Pues no es que ni en que se los regales, igual lo quieren, porque ya tienen todos. Entonces, ahí, pues no tiene sentido, y luego la compra nada, pues es como comprar, pues una vivienda o un piso, un garaje, lo mismo, vas al notario, se se hace la escritura y pagas el ITP correspondiente, etcétera, y ya está. No tiene más misterio, o sea, vender un trastero es como, pues eso, vender una 1 piso, un chalet o un garaje, lo mismo, exactamente igual.

26:40 Ruben: Porque tú lo que vendes son los trastes, o sea, tú no haces un negocio de hago trastero si los alquilo, ¿no? Tú los vendes.

26:45 Iker Ochoa: No, no, no, yo no, yo yo prefiero venderlo, eso es, eso es, cojo, se vende y ya está, que se se podría hacer otra opción, es lo que dices, oye, plan b, dices, no, yo qué sé, no he vendido 3, los alquilo, pues también, eso es. Pero en principio yo prefiero liberar y soltar el el trastero.

27:04 Christopher: Me gusta porque es una buena idea para poder adentrarte dentro del mundo del flipping house, bueno, en este caso no house, sino otras teras, en el mundo del flipping, quizás sin tener que descapitalizarte tanto como tuvieses que hacerlo en una operación de de una vivienda, ¿no? Entonces, quizás, al final, estos locales, como tú dices, que al no poder hacer cambio de uso, entiendo que tendrán menos demanda, por lo tanto, podrás comprar con bastante más descuento, luego quizás la obra de los trasteros es un poquito menor y quizás con menos capital puedes, como tú has dicho, al 25 por 100 de rentabilidad o 20, quizás ir haciendo la bola de nieve más rápida en un mercado en el que no hay tanta competencia, porque no creo que tengas tanta competencia a la hora de comprar estos locales que no pueden convertirse a vivienda, que la gente que hace compra, reforma y venta en locales que sí que pueden transformarse, ¿no?

27:53 Iker Ochoa: Eso es, eso es, sí, sí. Es es, para mí es un poco el lo que lo que se busca, ¿no? Aquí, suele ser locales, lo que dices tú, ¿no? A ver, pues al final son locales que llevan normalmente cerrados un montón de tiempo, que los abres, estos típicos locales que abres y que ya huele a, pues, a humedad, están cerrados ahí años, está todo con condensación. Entonces, esos locales, pues son los, yo creo, lo los buenos, ¿no? Para no vas a comprar un local en la Gran Vía para hacer trasteros, sentido, al final tienes que ir a esos locales que llevan cerrados tiempo, que están ahí, típico negocio que cerró de un pintor hace años, de un zapatero que decía antes. Entonces, ahí es donde, pues, negociando bien y empatizando con con el propietario y demás, pues es donde se puede sacar un precio, pues, ya ya no con descuento, es que es la realidad, es decir, mira, da lo que da el local, o sea, ¿cuántas ofertas te han hecho los últimos 10 años por el local? Ninguna, ¿no? Pues pues, claro, sí. Entonces, es y al final el propietario, pues, muchas veces dice, bueno, pues, mira, lo que hay es es la red, si me lo quiero quitar, este precio es ese ese precio de

28:56 Ruben: venta al final les cuesta más casi tenerlo que Claro. Pero dices, bueno, pues yo te, al menos saco algo, ¿no? Que si no lo voy a tener aquí cerrado cogiendo más humedad y no tengo nada, bueno, menos así me dan algo, yo me lo quito, es una cosa menos que tengo que poner a declaración de la renta, o sea, casi les está quitando.

29:14 Iker Ochoa: Rama de la fachada ventilada y y, claro, los locales suelen tener un porcentaje grande, dice, fachada ventilada, La Comunidad, 300000 euros, tienes un 8 por 124000 a pagar, joder. Pues venga, qué gracia. Entonces, bueno, pues, efectivamente, al final te sale más caro por intentar ganar el último euro y dices, ah, ya vendrá alguien que me dé... Llevas esperando 20 años a que venga alguien a a que te a que te venga y que te lo compre.

29:41 Christopher: Y estoy pensando, y que se me ocurre, No sé si alguna vez lo has hecho, no haces alguien que lo haya hecho, pero ahora que pienso, este tipo de locales con poca demanda, es decir, quiero decir que hay pocas ofertas a lo largo de 10 años, ¿se les podía plantear una opción que a ti probablemente te ayudaría a descapitalizarte muchísimo menos y no tener que pagar tantos impuestos? Que sería, oye, te firmo unas arras por la compra de este local, me das las arras a 12, 14 meses, y yo en ese período de tiempo cojo, lo reformo y meto una cláusula de las arras que a mí me permita luego hacer la venta. Por lo tanto, consigues con muy poquito dinero el acceder a una buena rentabilidad en activos con poca competencia. Se me ocurre, no sé si eso lo has visto alguna vez o lo has hecho.

30:21 Iker Ochoa: Sí, sí, y, de hecho, lo planteo, lo planteo siempre. Normalmente, la, no te voy a decir al 100 por 100, pero el 95 por 100, ah, no, mira, yo quiero el dinero, yo quiero, Es, normalmente, es la respuesta de todo el mundo. Entonces, pues 2 opciones, muy sencillo. Con esa opción que tú comentas, que a mí ha ido superinteresante, Christopher, el propietario ganaría más, porque lógicamente si te si llegas a ese trato es porque él también sale más beneficiado. Tú no tienes que adelantar tanto dinero y, por lo tanto, luego le puedes dar más dinero a la hora de la de comprar el el local. Pero la realidad, por lo que me dice la experiencia, es que todo el mundo dice, mira, prefiero lo quiero ya y quitármelo y ya está. Y eso es casi siempre, casi siempre, pero esa modalidad para mí sería la ideal, lo que dices tú, no tienes que adelantar el dinero del local, cuando se venda o con el trato que lleves con el propietario, se le da lo que habéis pactado y listo, claro, claro, claro. Sería perfecto eso.

31:15 Ruben: Pues nada, habrá habrá que investigar eso. A ver, yo es que estaba pensando cuando estabais hablando de, oye, ¿en qué zonas podría plantear esto? Yo entiendo que el tipo de zonas que buscas son eso, zonas que sean pisos viejos que se construyeron hace tiempo en los que, claro, en ese tipo de pisos antes no se construían trasteros, pero sí que es verdad que en algunas zonas de estas están empezando a o han sacado trasteros porque, bueno, no los hicieron en su momento, pues yo me estoy acordando, por ejemplo, donde vivía con mis padres, pues cuando construyeron ese tipo de pisos no había trasteros, pero luego a los 20 años los hicieron porque sí que había un hueco y dijeron, bueno, pues hacemos aquí. Ese es el tipo de zonas o qué tipo de zonas nos recomienda, por ejemplo, si yo mañana te digo, oye, que es que quiero buscar, dónde busco, ¿no? Dónde encuentro este tipo de zonas.

32:02 Iker Ochoa: Sí, sí, no, no, para mí lo has definido perfecto, o sea, zonas de ese estilo de de viviendas tirando a a viejas, ¿por qué? Pues porque son lo, perdón, viviendas que muchas no tienen ascensor, entonces, claro, subir a un 5º todos los días sin ascensor con carrito de niños, que yo he tenido, yo tengo 2 críos y y sé lo que es subir carritos sin otro ascensor, pues es un rollo. Entonces, ya, ahí, por ejemplo, vas a tener un cliente, bueno, para bicis, para carritos, maletas, el árbol de Navidad, la gente aquí lo usa para eso, trasteros, ¿no? Lo típico. Y esos esos edificios, aunque tengan trastero, muchos que me he encontrado yo son el típico huevo que decías tú, de camarote arriba de todo en el la 6º planta, la 7º, y suelen ser, pues, también camarotes viejos que humedad, tal, etcétera, y yo me he encontrado clientes que han me han comprado que tenía esos camarotes arriba, pero claro, son camarotes camarotes, usamos esas palabras como trastero, son muy, muy malos, ¿no? Había pequeñitos, pues eso, viejos, con humedad. Entonces, ese tipo de edificios para mí es el ideal, buscar ahí, en esos sin ascensor, viejos, edificios de 50 años, en segundas calles, como digo yo, ¿no? Típica calle que no es la principal, que tienes una calle, te te metes en perpendicular y está el local es abandonado por ahí. Eso esos sitios son los buenos, esos sitios. Y luego es un poquito, también como suelo decir, de ojo clínico y de y de, no sé, dices, ostras, aquí, aquí siento que que tiene sentido hacer esta inversión, ¿no? Esa sensación también que de ese pálpito que tiene cada 1, yo creo que es importante.

33:33 Christopher: A mí me ha venido a la cabeza el ejemplo de Madrid, claramente, pues pueblos como puedan ser, que no son casi ciudades ya, pero como Móstoles, Getafe, Alcorcón, Leganés, que tienen lo que es el centro de la ciudad, pueblo, más más pueblo que ciudad, lo que tú dices, todo edificios viejos, sin ascensor, en poco espacio, digo, es que ahí no hay un trastero en en en todo el pueblo, sí, está clarísimo.

33:57 Iker Ochoa: Es esa zona seguro, y esos pueblos que dices son como aquí, eso es como Bilbao aquí, o sea, más grandes, son, tienen muchos habitantes. Entonces, eso es seguro, por ahí, al final es, pues eso, es al final patear la calle, ir conociendo un poco la demanda de la zona y ya está. Y no hay secreto, o sea, que esto, como digo yo, no es mandar una nave a Júpiter, o sea, que es poco sentido común estas cosas.

34:18 Ruben: Y luego, claro, aquí tienes la otra pata de de tu negocio que es la competencia, ¿no? Porque ahora mismo vemos que hay un montón de empresas, pues se me viene a la mente BlueSpace y alguna como estas que están haciendo trasteros, precisamente porque es algo que se está viendo que la gente necesita meter cosas. Claro, ¿qué ellos te ofrecen ahí? Que tienes un vigilante 24 horas, que hace eso, que no sé qué, tal. ¿Tú cómo compites contra ese tipo de de modelos?

34:45 Iker Ochoa: Es que para mí es totalmente diferente el modelo de negocio. Yo esos de Blue Space, estos que aquí hay también un par de ellos por aquí, yo lo veo mucho más enfocado a típico autónomo, tal, que quiere guardar su herramienta, sus sus cachivaches, lo que sea. Suelen ser naves grandes de, yo qué sé, 500000 metros, con muchos trasteros, lo que dices tú con vigilancia, con zona de aparcamiento, ¿por qué? Porque están están aislados normalmente del pueblo, de de la zona residencial, y es gente que va con su coche, mete la herramienta, lo que sea y ya está. Pero claro, yo lo que busco es el cliente que quiere un trastero en propiedad y que lo quiere cerca de casa. Entonces, eso es totalmente distinto a esos a ese producto de que ofrece Blue Space, que es más alquiler, tal, claro, alquiler encima te va con IVA, y si un autónomo lo lo alquila, pues se puede desgravar el IVA, una persona particular, pues lo come con patatas a ese IVA, entonces es muy distinto, ¿no? Para mí el modelo de negocio de un Bluespace a lo que yo planteo.

35:47 Ruben: Vamos a hacer una pequeña comparativa que creo que va a ser muy ilustrativa para la gente que nos ve y nos escucha, que es, ¿cuál es el precio por metro cuadrado que tiene una casa y el trastero que tú vendes al lado? Para que se vea un poquito cómo se compara 1 con otro y, pues, también saber, oye, si voy a comprar en esta zona me va a costar tanto el metro cuadrado, ¿por cuánto podría sacar un? Al menos hablando de Bilbao, luego cada sitio sea distinto, pero más o menos para que se vea ahí la diferencia que hay.

36:16 Iker Ochoa: Una vivienda, por ejemplo, en un sitio de estos donde estás haciendo donde estás haciendo trasteros, unos 3000 euros de metro cuadrado, más o menos, más o menos, y un trastero, pues te puede andar entre 501800, el metro cuadrado, dependiendo un poquito la demanda.

36:29 Ruben: No, creía que iba a ser iba a ser más barato.

36:32 Iker Ochoa: No, no, no, aquí ya aquí ya barato, es que, bueno, yo creo que ya en todo España no hay nada barato, pero aquí nada, nada, menos, o sea, sí es cierto que igual hay algunas zonas, pues lo que te digo, trasteros más, pues más viejitos, más tal, pues igual lo sacas a 201000, pero menos de, yo te diría que menos de 401500, es que trastero ya no hay nada. Y luego, claro, lo de siempre, con una vivienda, si tienes un trastero de 4 metros cuadrados, pues seguramente el precio de metro cuadrado sea un poquito mayor que el de 1 de 10, ¿no? Como una vivienda de 500 metros cuadrados, pues no es lo mismo que una de 50, ¿no? Pero por ahí ese ese orden de magnitud.

37:09 Ruben: No, pues está bien por eso, porque claro, ahora podemos hacer una idea de, oye, pues si veo en un sitio que son 3000, pues sé que más o menos puedo vender los traseros a la mitad y esto, en principio, tiene algo que ver el, ya no hablo de metro cuadrado, sino metro cúbico, es decir, claro, lo mismo un 1 de 4 metros que tenga 1 y medio de alto que 1 que tenga 3, ¿no?

37:31 Iker Ochoa: Sí, sí, sí, no, sí, o sea, efectivamente, yo creo que más que ver es como que te facilita más la venta, o sea, claro, si no es lo mismo que tenga 2 30 de altura que 3 metros, pues la gente al final, pues lo puede aprovechar más con baldas, etcétera. Tampoco creo que sea algo, vamos, como que marca la diferencia. Al final, ya con una altura razonable, 2 y medio, 3 metros, pues ya está bien, ya, bueno, claro, si le pones 5 metros, pues pues sí, genial, la gente dirá, me pongo aquí 2 pisos, tal, pero la obra te va a salir carísima, no te va no te va salir a cuenta. Pero sí, lógicamente, si le das esa ese valor añadido de, oye, mira, tiene 3 metros, 3 20, una altura maja, que puedes ponerte baldas, tal, pues, igual, no lo vendes más caro, pero lo vendes antes.

38:13 Ruben: ¿Y tú los vendes ya vestidos? Es decir, con las baldas, si eso los vendes

38:17 Iker Ochoa: No, no,

38:17 Ruben: no, o

38:18 Iker Ochoa: sea, plano, cada lo que quiera. Si 1 quiere ponerle baldas, que le ponga, si 1 quiere poner ganchos, que que le ponga. Cada 1 lo que quiera.

38:24 Christopher: Está. De cara a aterrizarlo, ¿cómo puede ser? ¿Nos puedes poner un ejemplo de 1 de estos locales que compras, es decir, precio de compra, precio más o menos de reforma y luego el precio de venta? Para entender un poco los números más aterrizados comparados, pues con lo que sería simplemente hacer un flip de una vivienda de estas que dices que por 220000 euros por debajo no hay nada, ¿no? Para que veamos a ver qué diferencia hay.

38:48 Iker Ochoa: Sí, a ver, unos traseros más o menos te pueden salir entre proyecto. Vamos a poner, o sea, todo, a ver, metemos en en el paquete todo, el arquitecto, el ITP, impuestos, pues 500, 600 euros de metro cuadrado, de reforma, más o menos. Tú ten en cuenta luego también que aquí hay una desventaja, hay que tener en cuenta, no desventaja, sino hay que tener en cuenta que muchos metros no no son útiles, porque son de pasillo, ¿vale? Entonces, eso no lo vendes. Entonces, para tener en cuenta los cálculos. Y luego, el precio de compra local, pues yo no lo compraría por más de, dependiendo cómo esté, 600 euros el metro cuadrado, pues igual hay locales que el suelo está bien, no hace falta tocarlo, pero claro, si tienes un local que tienes que picar el suelo con el hormigón todo, se te va careciendo, pero con entre 500, 600 el metro cuadrado de compra de un local, 500, 600 la reforma y el resto, pues pues margen, si vendes de media a 1500, pues te quedarán 401 metro cuadrado, si vendes a a 2000, que imposible casi un 3º, pues te queda más. Pero es ese más o menos un poquito el orden de de magnitud de los números.

39:53 Ruben: Vale, está genial porque, bueno, aquí tenemos un poquito la foto esa, ¿no? De, oye, porque ahora seguro que hay mucha gente que escuche esto, que lo vea y que diga, ah, pues me voy a buscar un local y ya viendo esto... Pero claro, aquí otra de las cosas que me surgen es, como tú dices, el metro por reforma es tanto, claro, aquí nos va a dar igual el metro por reforma, metro, o sea, el precio de metro cuadrado por reforma nos va a dar igual que sea una zona premium o no, que sea una zona más caro, ¿no? Porque al final la reforma siempre es lo mismo. Claro, si te vas a un sitio en el que los locales son más caros, porque tú dices, no son más caros, los puedes vender más más caros, tiene sentido. Pero si me

40:34 Iker Ochoa: voy a zona en el

40:35 Ruben: que el precio por metro cuadrado de local es bajo, pero luego la venta también es baja y me como todo el margen con la reforma, claro, y también tendrás que tener en cuenta eso, ¿no? Que tampoco te puedes ir a al sitio más barato del mundo porque la reforma te va costar lo mismo.

40:49 Iker Ochoa: Claro, no, totalmente. Entonces por eso, un poco lo que comentaba, ¿no? Tener ese estudio de mercado previo para saber, oye, pues aquí tienes sentido hacer o no esto, o sea, entonces, claro, yo antes de hacer eso, pues te enteras bien, te pateas el barrio, hablas con vecinos, inmobiliarias, todo, y ya sabes, más o menos, ya tienes una 1 idea, y vas con un con margen de decir, oye, mira, pues al final, si tengo que venderlo, pues a, me he confundido, por lo sea, y tengo que venderlo a a 1100, pues mira, he ganado un 8 por 100, pero mira, pues ya está, no no, pero yo también te digo que yo creo que es muy difícil, si haces bien medianamente bien las cosas, veo muy difícil aquí perder dinero, perder o o, como digo yo, arruinarte lo bien posible, sea, que dices, jo, me ha salido fatal, he perdido 2000 euros en la operación. Pues vale, es una pena, pero no te arruines, no es como decirte. Entonces, haciendo un poquito en ese estudio de mercado, 4 cosas y tal, estamos hablando de locales hacer 10, 15 traseros. O sea, qué malo es también que se echa un poco bien las cosas, vendes ahí 6, 7, recuperas un poco la inversión y luego, oye, pues mira, no había tanta demanda y he tenido que bajar el precio, pues eso gana un 15 por 100, pero ganas, ¿no? O sea, veo que es haciendo un poquito bien las cosas con 4 cosas, veo que es difícil perder, también lo contrario, no creo que estas cosas sean pegar un pelotazo, como mucha gente que dice, no, a unos 3 ceros y yo voy hasta a a Miami a vivir, no, joder, pues hay que hacer las cosas bien. Yo creo que es sano, pues el ir haciendo bien las cosas, ganar el dinero poco a poco, que no te venga de repente de golpe y digas, qué fácil es esto, ¿no?

42:23 Iker Ochoa: Hacer otros 3 locales, y mañana ya está, a vivir a, pues eso, a Miami, ¿no?

42:29 Christopher: Porque vosotros, por ejemplo, o sea, ¿tú cuántos cuántas operaciones entre cambios de uso a vivienda y trasteros haces al año, más o menos? Para, bueno, ¿qué cifra nos puedes dar más o

42:40 Iker Ochoa: ahora tengo, por ejemplo, mira, ahora tengo 4 abiertas, estamos haciendo un local de 3 viviendas, y tengo otras 2 para hacer de un local a vivienda y otra trasteros. Y luego tenemos también un local que se está en medio estudio para hacer de un también de un local 2 viviendas. O sea, más de 3.34, yo más o menos estoy estoy cómodo. Se puede abrir más el abanico, pero claro, también tienes que ir ampliando ya, pues equipo, ¿no? De reformista, etcétera, porque yo, por ejemplo, me gusta hacer todo, pues un poco con la misma persona, pues, porque ya sé que trabaja bien, le digo, oye, mira, tengo este local, es que ya está, ni le pido presupuesto ni nada, ya sé lo que cuesta, cómo trabaja, etcétera, listo. Claro, si al final quieres hacer, en vez de 3, 4 al año, quieres hacer, imagínate, 12, te pongo ya una locura, claro, pues necesitas, pues duplicar equipo, tal, no sé qué, no sé cuánto. Pero bueno, con 3, 4, yo si me atiende ese este ritmo 2, 3 años más, pues está muy bien 3 o 4 al año, está está

43:43 Christopher: pero pero a nivel de capital entiendo que todo esto sí que es cierto que no es financiable de primeras, ¿no? Es decir, que tienes que tener el capital al principio y luego, pues ir un poco haciendo la buena línea más grande y poder acceder ya a más, ¿no?

43:57 Iker Ochoa: Entiendo. Sí, sí, sí, totalmente. Al final, aunque, bueno, lo del capital, como digo yo, entre comillas, no suele ser problema. Si tienes aquí la oportunidad, con los márgenes que tienes, como puedes entrar con inversores, o sea, quiero decir una operación, si tienes un margen de un 30 por 100, y no no tengo un euro, o voy al banco, o me lo deja alguien, o lo que sea. Tienes margen para para poder repartir, ¿no? Esa rentabilidad con un inversor, con el banco, con lo que sea. Entonces, bueno, si tienes la oportunidad con esos márgenes, no vas tener problema para encontrar la financiación.

44:30 Ruben: O sea, que tú también esto se lo ofreces a gente, ¿no? Para que que entre contigo a este tipo de negocio.

44:36 Iker Ochoa: Eso es, eso es. Hay gente, imagínate, jo, pues ya no me pillado, pues que justo tengo todo invertido aquí o vaya, y tengo una 1 buena operación, oye, pues, de presentar la la operación, en este caso, inmobiliaria, pues es esto tal, tal, tal, con sus pros y sus contras supercaros siempre, y oye, pues que si quiere meter la gente de dinero, pues encantada. Hay gente, pues dice, mira, que lo tengo en el banco, que me da un 2 por 100, pues igual prefiero hacerlo contigo esto, saco más más chicha el dinero.

45:06 Ruben: Pues sí. Oye, vamos a hablar un poco de la fiscalidad, porque hemos dicho antes que íbamos a hablar y me interesa mucho esto porque es algo que que claro, aquí en País Vasco, como decíamos al principio, tenéis vuestra propia fiscalidad que es distinta al resto de España y esto cambia ahí en la parte... Ya no vamos a hablar tanto de esto, porque a lo mejor sí que es más parecido, pero sí en la parte de alquiler, porque tú también tienes alquiler tradicional, ¿no? O en habitaciones o lo que sea.

45:32 Iker Ochoa: Tengo así proyectos que lo quiero poner, ¿vale? Algún cambio de uso. Todavía no me lo he quedado ninguno. Tengo ahí un par de cosillas, igual sí me lo quedaría para alquilar yo, pero no, no estoy, no estoy seguro del todo, no estoy seguro del todo si

45:46 Christopher: Es que la rueda se para, claro. Quizás en cuanto bloqueas ese capital, se para la rueda Para y claro.

45:52 Iker Ochoa: Ya. Sí, no, no, se da que es una cosa que esto no hay un debate como interno, que digo, joder, me lo puedo quedar porque lo saco a precio de coste lo que hago y tengo un piso, pues, barato, pero por otro lado digo, joder, no sé, entonces estoy un poco ahí que no sé qué hacer.

46:04 Ruben: Ya. Bueno, no, te lo decía un poco más para que eso, para que nos descontases un poco peor, pero seguramente que estando en el mundo, pues sabes un poco, pues que nos cuentes un poco cómo tributan allí en País Vasco las rentas por alquiler, por ejemplo, frente a lo que tenemos aquí?

46:21 Iker Ochoa: A ver, pues yo no sé si es tan tan... Hay una cosa buena aquí que igual es lo que también te te puedo referir Rubén. Tú, por ejemplo, que cuando compras un 1 piso, aquí, por lo menos, Vizcaya, donde estoy yo, tú compras allí, no sé, en Madrid, donde sea, pagas siempre el ITP, ¿no? El 6 por 107, lo que sea, sobre el valor catastral o sobre el que compras en la la vivienda, el mayor de los 2. Si compras por 250000, pues pagas el 10 por 100, 275000 euros de de impuestos. Aquí, por ejemplo, en Vizcaya hay una 1 figura nueva, se llama el valor mínimo atribuible, que es un valor que Hacienda da a lo a todos los inmuebles, y tú siempre pagas sobre ese valor. O sea, imagínate, voy a poner un ejemplo que es en tienda, compras una vivienda de 200000 euros. Esa vivienda, el valor mínimo que tiene para Hacienda, la verdad que eso siempre es menor que el precio de compra. Una vivienda que compras por 200000 puede tener un valor para Hacienda de 130, 140000 euros, y se paga en Bizcaya un 4 por 100 de ITP, si es 2º vivienda, y si es tu 1º vivienda y tienes ciertos requisitos, pagas un 2 coma 5 por 100 de ITP, pero sobre el valor que tiene Hacienda, en este caso sobre 140000. Entonces, ahí ya te ahorras un pico a la hora de comprar. Eso aquí sí está bien, te ahorras

47:41 Ruben: pico no, te te ahorras el Everest entero.

47:43 Iker Ochoa: Te ahorras bastante.

47:45 Ruben: Si si comparas con Comunidad Valenciana, que es un 10

47:48 Iker Ochoa: Eso sí, eso, Comunidad Valenciana, sí. También la parte mal, bueno, parte mala es, aquí, por ejemplo, ya seas empresa, autónomo o persona física, no hay ninguna deducción para ITP. Sé que hay en algunas comunidades, no sé en cuáles, si eres empresa, pues oye, si vas a comprar un piso para refunarlo a venderlo, pues el ITP hay ITP reducidos. En vez del 8, pues pagas un 2 o un 3, lo que sea.

48:10 Ruben: Sí, aquí en Madrid es eso, en vez de un 6 pagas un 2.

48:13 Iker Ochoa: Vale, aquí nada, aquí vas a pagar siempre lo mismo, seas particular, empresa, lo que sea, eso para viviendas, para locales es un 7 por 100 en en vez de un 4 por 100 de ETP, es un 7 sobre el valor mínimo que siempre tenga ese inmueble para hacienda. Entonces, ahí te ahorras un pico, eso es cierto. También la parte mala, por por así decirlo, tú cuando alquilas aquí un piso en Vizcaya, en el resto de España ahora mismo que yo, hasta donde yo sé, el 50 por 100 de, digamos, de de lo de lo que generas, lo puedes deducírtelo en tu tu base de RFC para el próximo año para hacer la creación de la renta. Aquí no, aquí en Vizcaya es un 20 por 100, o sea, eso también es algo algo malo, ¿no? Por así por así decirlo.

48:55 Ruben: Sí, bueno, pero es un 20, pero a vosotros no os entra en en IRP, o sea, no es no entra en renta, o sea, no te suma a tu base imponible, sino que entra como capital mobiliario al 19, ¿no?

49:07 Iker Ochoa: Ah, bueno. Si es como persona, mira, eso es una duda, no te sé decir exactamente, vamos a tener que tener, pero yo juraría que sí te va la base de IRPF, Si es como

49:17 Christopher: Yo por lo que tengo entendido así, porque

49:27 Ruben: he hablado con alguien de de allí de de Bilbao y me ha dicho, lo bueno que tenemos, porque me decía justo lo que me dices tú, es que vosotros os decís el 50 por 100, nosotros solo es 20, digo, ya, pero seguro dice, no, claro, es que nosotros lo que sí tenemos aquí es que en vez de ir a base imponible, que si tú estás trabajando y ganar más de 60000

49:44 Iker Ochoa: mucho, claro.

49:45 Ruben: Es un 45 por 100, dice, no, aquí va directamente a mobiliario, entonces es un máximo de un 23. Claro, al final lo que quitas por 1 o por el otro.

49:53 Iker Ochoa: Si va a mobiliario estaría muy bien, o sea, si, no lo sé, no lo sé, pero si va a mobiliario, desde desde luego sería la leche, o sea, porque ya, lo que dices tú, como mucho has pagado. Hay un 23 por 100, o tendrías que tener muchos, porque los primeros 6000 es el 19, hasta no sé cuándo el 21, y luego 23 por 100. Si pagarías

50:09 Ruben: Bueno, pues.

50:09 Iker Ochoa: 20 por 100.

50:10 Ruben: Que no lo dejen en comentarios alguien que sea del País Vasco y que sepa de fiscalidad, por favor. Y, además, tengo entendido que también País Vasco cada provincia tiene sus propias normas, ¿no? O sea, todavía lidiarlo un poco más.

50:20 Iker Ochoa: Claro, eso es como forales, o sea, Vizcaya tiene una 1 norma, guituzco a otra, sí, es la... Y lo alaba, sí, sí, es es la leche. Cada una para ponerlo más fácil todo.

50:31 Ruben: Sí, sí, bueno. Esto esto lo de siempre, aquí los políticos siempre nos ponen las cosas fáciles para no nos liemos.

50:37 Iker Ochoa: Como que sí.

50:38 Christopher: Que, pues, una pregunta, Iker, porque yo ahora entiendo que tú todavía sigues trabajando de ingeniero, ¿verdad?

50:43 Iker Ochoa: Sí, llevan ya con jornadas ya reducidas y todo, o la idea es...

50:48 Ruben: Vale.

50:49 Iker Ochoa: Ir haciendo así, ¿no?

50:50 Christopher: Ir balanceando, ¿no? Entonces, tú lo que tienes que combinar, tu trabajo de ingeniero de jornada reducida con hacer estas 4 o 5 operaciones al año

50:58 Iker Ochoa: Eso es.

50:59 Christopher: Con la familia. Un poco cómo haces tú en tu día a día para poder organizarte, que te dé tiempo a llegar a todo? Que yo es lo que cada vez veo más complicado.

51:06 Iker Ochoa: Nada, pues yo, para mí es que es ganas, es que cuando, típico, mira, te pongo un ejemplo muy fácil, hace años cuando, pues no tenías ni críos ni nada, no tengo tiempo de nada. Y luego dices, tienes los críos, tienes no sé qué, y el día, si te organizas bien, te da, o sea, te da tiempo de todo. Ahora bien, lo que suelo decir, yo cuando me hablan de series de Netflix que ve la gente, digo, ¿eso eso qué es? ¿Qué existe? ¿Eso existe? Claro, yo, eso es verdad que, por ejemplo, es llegar a casa y estar 3 horas en el sofá tomándote algo, viendo la tele, pues no lo haces, y es 3 horas, que igual hace años, perdías, entre comillas, el tiempo, pues ahora las aplicas a decir, oye, pues mira, pues me organizo un día a la semana para hacer visitas. Venga, hago visitas. Oye, pues venga, un día, pues tengo que ir a a recoger a los críos, los voy a recoger. Y mientras, como mucho trabajo también es de llamadas y demás, pues pues ir aprovechando un montón de ratos muertos que hay un montón a lo largo del día, pues llamadas, emails, etcétera, hoy en día con un móvil para este tipo de cosas haces mogollón de gestión. Entonces, ahí te quitas un montón de cosas. Y luego, yo es cierto que sí que he hecho un esfuerzo un poco durante estos años de lo que te digo, pues quitarme un poquito de tiempo de de cosas que antes igual me dedicaba, pues ahora, oye, pues a las noches, por lo que te digo, en vez de estar a veces viendo una peli, pues oye, pues miro cosas, tal, hago mis mis historias en el ordenador, mandarimés, etcétera, etcétera. Bueno, es un poco ese sacrificio que yo creo que todo el mundo que se quiera meter en este tipo de cosas hay que hacer, pero gracias a gusto. O sea, es como, bueno, tampoco te importa, ¿no?

52:37 Iker Ochoa: No es, no estás sufriendo, es es como por un objetivo, por algo de que te apasiona. Entonces, tampoco lo veo como algo negativo, es, bueno, está guay, está guay.

52:46 Ruben: El otro día escuchaba yo una charla que está dando Álex Olmosi en en una de, bueno, de sus conferencias, y decía, si te empiezas a quitar todo lo que te quita tiempo, es decir, por ejemplo, hacer la la lavadora, ¿no? Hacerte la comida, limpiar la casa, cortar el jardín, tal, dice, fue sacar, no sé cuántas horas eran, sí, 96 horas a la semana o

53:10 Iker Ochoa: Sí, sí, sí. Las que

53:11 Ruben: sean, ¿no? Y decía, si esas 96 horas las divides entre lo que te cuesta todo eso, porque lo tienes que delegar, que sean, él decía que eran como 1500 euros, una cosa así. Bueno, al final salía como 15 dólares la hora. Decía, si tú eres capaz de conseguir más de 15 dólares la hora, hazlo. Dice dice, es más, es que hasta para ir al trabajo usa un Uber. ¿Cuánto te cuesta el Uber? 30 dólares. ¿Cuánto tardas? Media hora. Vale. ¿Tú puedes en esa media hora generar más de 60 dólares, que es el ratio? Sí, pues que te lleve un Uber. Y tú, pues como dices tú, hago llamadas o mando emails o lo que sea. Dice, ahora, si vas a hacer esto en 1500 dólares para luego ver Netflix, dice, no lo hagas.

53:51 Iker Ochoa: Claro. No, no, que es que es así. Es que me me parece muy buena reflexión a que comentas así. Al final es ver un poco tu tiempo de cuánto vale tu hora y compararlo, ¿no? Con esas tareas que al final te quitan te quitan tiempo, ¿no? Valga la redundancia. Pero al final es eso, Andrés, lo que decía, hecho, para mí esto es ganas, o sea, no es, no es cierto que no puedes llegar a todo, el día tiene 24 horas, pero joder, luego es priorizar las cosas, decir, pues le dedico tiempo a esto, esto, a esto, y ya está. YYY se puede, sí, con ganas se se puede.

54:18 Christopher: Y una pregunta, Iker, ¿y con 4 o 5 reformas a la vez durante el año te puedes ir de vacaciones tranquilo y desconectar o cómo funciona eso?

54:26 Iker Ochoa: Sí, sí, sí, sí, sí, te vas te vas tranquilamente, porque al final lo que os comentaba, como tienes un equipo de trabajo, pues que sabes que que responde, o sea, te vas y y hasta sea una cosa grave, lo que sea, lo que te digo hoy en día con móvil, con tal, pues está está todo solucionado. Sí, sí, por supuesto. Te puedes ir perfectamente, sí.

54:45 Ruben: Bueno, yo creo que aquí es un poco más, por ejemplo, cuando estás esperando que te responda el ayuntamiento poco puedes hacer, ¿no? O sea, no va poder pues esperar,

54:54 Iker Ochoa: llamar a veces, oye, joder, ¿cómo va? ¿La habéis mirado? Tal. Es un, sí, es un poco un tiempo un tiempo muerto, pero bueno, al final mientras una está en el ayuntamiento, pues otra la tienes en análisis, o otra reformando, sea, siempre tienes como cosillas, ¿no? Pues una está en el ayuntamiento, otra, pues lo que te digo, haciendo la oferta al propietario, otro visita, otro ejecutándose. Siempre te pillan cosas como en distintas etapas de del proceso de la reforma.

55:20 Ruben: Vale, porque aquí me surge una cosa que has comentado tú, ¿no? De, bueno, yo ahora mismo estoy como yendo a media jornada de mi trabajo, entonces tú lo que estás haciendo realmente es cambiar el trabajo que tienes por este trabajo que es, pues al final te da más dinero por hora, es lo que queremos todos, ¿no? Y te da más libertad sobre todo de poder decir, bueno, pues ahora en vez de estar 8 horas en una oficina, pues estoy 4 y el resto del tiempo, pues puedo ir por mis hijos al cole o lo que sea, ¿no? Que es al final un poco. Pero también lo que le veo en tu modelo es, por eso te decía también lo de los alquileres, que creía que tenías alguno, que no es algo que sea muy pasivo, es decir, tú tienes que estar muy encima de esto. O sea, no puede ser algo que dices, ya está, como un alquiler, ¿no? Además, que te va entrando todos los meses sin hacer mucho, entre comillas, porque siempre hay que hacer cosas, pero eso tienes que estar tú encima, tienes que hacer visitas, tienes que... Entonces, es una forma de de hacer esto. Entonces, ¿tú te planteas a futuro seguir esta rueda o cuál es tu plan para hacer que esto sea más pasivo?

56:18 Iker Ochoa: No, yo sí que tengo en en mente el tener eso, ¿no? Algo de en propiedad. Me gustaría, la idea mía es, sobre todo, también Canarias, me me encanta, soy una persona tener ahí algo, estoy mirando alguna cosilla de alquiler allí también. Tema alquiler vacacional y demás. Es lo que te digo, que estoy definiendo un poco, que no sé cuándo decir, venga, ya, para empezar a coger alguna cosa en propiedad, pero sí que quiero tener algo en propiedad, que tienes tú, que te, pues, algún ingreso pasivo y demás, y hacer un mix, ¿no? Pues tener, pues imagínate, tienes 3 cositas que te dan, pues x dinero al al año, pero esto me me gusta, y lo seguiré haciendo porque es que es superdivertido las obras, el coger un local y de la nada que hay una vivienda, sea, me encanta, es algo que que me gusta y no quiero dejar de hacerlo. Pero sí que quiero el tener un poquito también ese, lo que decías, ¿no? Rubén, el tener 2 o 3 cosillas en propiedad, o las que sean, y que tengas esos ingresos pasivos. Sí, sí, que sí que me gustaría, sí que me gustaría. Pero tampoco te creas que el hacer todo esto, o sea, sí que necesitas tiempo, pero yo muchas visitas, o sea, horas allá es, que conozco, le digo, mándame 3 fotos, ya está. Vamos a verlo o no vamos a verlo, no, mira, aquí no da por esto, por esto, por esto, descartá, o sea, con 4 fotos que mandé en un vídeo, listo.

57:31 Ruben: Sin más, no es más de que te quite horas al día, sino es el tema de que, bueno, si tú mañana no tienes obras por hacer, no te está entrando dinero. Es a lo que

57:42 Iker Ochoa: me refería un poco con él

57:43 Christopher: en eso

57:43 Iker Ochoa: sí, eso sí, eso puede, eso eso efectivamente. Pero bueno, también te digo que al final, si te haces 3, 4 cosas al año, podrías aguantar, o sea, puedes aguantar un tiempo, o sea, que porque esto es así, igual no te sale nada en 8 meses y luego tienes 2 cosas en en un mes, o sea, esto no es tampoco, pues no, pues eso, ser funcionario y de 2000 al mes, 2000 al mes, 2000 al mes, pues un mes igual te entran 40000, porque has vendido no sé cuánto, no te entra nada, en 5 meses, tendrá luego 10000 de 2 trasteros y 100000, y luego nada en 3 años. O sea, eso un poco también, ¿no? La la parte esa.

58:19 Ruben: ¿Dónde y dónde se venden estos trasteros? ¿Los pones en alguna plataforma especial o mismamente en idealista fotocasa?

58:26 Iker Ochoa: Sí, sí, sí, como una vivienda, sea, con inmobiliarias que colaboren, idealista,, da igual, en cualquier sitio, o sea, igual que, o sea, para mí no hay diferencia, que vender con una vivienda es lo mismo.

58:38 Christopher: Y para encontrar las oportunidades, ¿dónde las encuentras tú? ¿La mayoría idealista o tienes ya una red de contactos de agentes inmobiliarios ya muy extensa? ¿Cómo va esa parte?

58:47 Iker Ochoa: Todo, yo uso todo, o sea, hay personas que dicen, idealista no vale porque ya están todo quemado. Yo tampoco tampoco opino eso, o sea, puede ser que no encuentres nada a la 1º, pero de ahí haces contactos. Una cosa, no funciona, pero ahí conoces una persona, haces una relación, vas a ver otra cosa. Entonces, al final es un poco todo, entre idealista, contactos de inmobiliaria que ya ven que controlas y te pasan cosas. Y como digo, digo, vas por la calle y estás con el ojo, un local, voy a llamar, oye, pero eso haces mucho igual, se alquila, ah, ya me lo vende, ver, y hablas con el propietario. Igual ese propietario, casualidad, tiene otros 2 locales en otro pueblo, o sea, al final es lo que te ves bum, bum, y sale

59:26 Christopher: Eso me pasa a mí mucho por mi barrio, que veo muchos locales de estos, como tú dices, ¿no? Que están cerrados, que pone que se alquilan, incluso hasta que se venden. Pero claro, como yo no tengo el ojo entrenado para saber si el local valdría o no, pues siempre con mi chica, pues como digo, ah, mira, esto igual se podría cambiar, pero no tenemos ni idea. ¿No? O sea, igual aquí sería interesante que nos estudiasemos un poco la normativa de de la zona, porque porque es cierto que lo veo y es verdad. O sea, en mi barrio, que vivo en Madrid ciudad. ¿Vale? Es una ciudad Madrid, y hasta en Madrid ciudad sigue ocurriendo esto, que es que ves locales supergrandes, incluso hasta locales esquineros de estos superbuenos que tienen salida a las calles.

1:00:02 Iker Ochoa: Eso es.

1:00:03 Christopher: Y los ves ahí vacíos en alquiler o en venta, y dices, madre mía, esto igual si me pongo puede ser un filón, y que ocurra hasta en Madrid es una pasada.

1:00:11 Iker Ochoa: No, no, no, seguro, seguro, y además puede que igual la 1º vez, pues como todo en la vida, como andar en vicio, peinarte, pues te caes, te te duele o o no sabes, pero en cuanto tienes un poco el ojo entrenado, es relativamente sencillo decir, vale, esto no le nada, esto esto esto tiene buena pinta, vamos a al ahorro, vamos a tomar las medidas y a perder un poquito aquí el tiempo en nuestro local, o sea, enseguida ya más o menos se se va viendo eso.

1:00:35 Christopher: ¿Y sabéis si hay alguna formación que tú conozcas para aprender a hacer esto? Se me ocurre, como una idea así al aire, porque ya, a mí genera tantas dudas que nunca me he metido por el marrón que se me ocurre que puede ser el tener que entenderlo todo.

1:00:48 Iker Ochoa: Por formación, buena, me lo me lo has dejado muy muy a huevo, perdón por la expresión, este, Christopher. Yo, mira, yo a raíz de eso había gente que me empezó a contactar, oye, Hoiker, tal, explícame, tal, y yo, pues, por ejemplo, pues sí que doy, pues a ciertas personas que me que me llaman, pues les asesoro, les doy mentoría, etcétera, y a raíz de eso también, pues creo un 1 pequeño curso, ¿no? De de cambios de uso y tal, donde explico toda mi experiencia, pues en unos vídeos, pues con un poquito con el paso a paso de lo que tienes que tener en cuenta para saber si ese local es susceptible a cambio de uso o no. Entonces, eso lo resumito en un en un curso, y eso, pues pues lo vendo a gente que está interesada en, pues en este tipo de de oportunidades. Y luego eso, pues hay gente que que quiere un poquito más, oye, joder, pues acompáñame un poco, te puedo presentar una 1 oportunidad, pues hoy hacemos un Zoom, hacemos unas mentorías y vemos si eso tiene sentido, no tiene sentido. Entonces, bueno, yo me especializo me especializo un poquito en eso y esa es la parte que me gusta, enseñar.

1:01:45 Christopher: Y, en ese caso, ¿tu curso aplica solamente a Bilbao o podría aplicar al resto de ciudades de España?

1:01:51 Iker Ochoa: Al final es como algo general, es, vale, para todo. La normativa, en general, la misma. Luego, como hemos comentado al principio, sí que es cierto que tienes que ir a tu ayuntamiento, ¿vale? O sea, pero para general España es lo mismo. Luego otra cosa es que digas, mira, pues aquí no se puede, o aquí sí, aquí hay que tener en cuenta esto, o aquí esto otro. Pero si tú tienes la idea, o yo, ejemplo, ahora, yo que sé, voy a tu a tu barrio, voy esos locales y te diría, mira, Cristopher, pues esto no, no, no, sí, sí, sí, y me estudio un poco la normativa de la ciudad y ya con eso ya más o menos ya tienes una idea el 90 por 100 de de lo que vale o que no.

1:02:29 Christopher: Qué bueno. Os juro por os juro de verdad que no estaba preparado, Que la pregunta la he hecho totalmente por curiosidad mía, que no

1:02:35 Iker Ochoa: lo hemos hablado y te

1:02:36 Christopher: lo prometo, o sea, os lo digo de verdad que no, que ha sido casualidad, o sea, buenísimo.

1:02:40 Ruben: Pero no, pero al final está bien que alguien que es experto y que lleva tiempo haciendo esto y que tiene en sus espaldas esto, pues que comparta ese conocimiento y yo, vamos, yo soy pro formaciones y el que vende su conocimiento, yo estoy encantado de pagar por no darme las leches que te habrás dado tú, como decías antes. Pues yo prefiero pagar 1000 euros o 2000 por no perder 5000 por no saber algo.

1:03:05 Christopher: Pues, ejemplo, en tu caso, ejemplo de de tu formación de la otra otra parte, de la parte de de informática que juegas, has cogido también un curso que te ha ayudado a vender mejor y has notado los cambios, ¿no?

1:03:17 Ruben: Sí, sí, claro, claro.

1:03:18 Iker Ochoa: No, no, sí, yo también, yo yo lo mismo, o sea, yo, de hecho, fíjate, lo 1º que, 1º, yo he hecho muchas formaciones y demás, y una cosa que con la abogada con la que trabajo, y antes también de empezar a hacer nada, llamé a una abogada, así que, bueno, me recomendaron y tal, y le dije, oye, quiero pagarte para contarte lo que quiero hacer, si tiene sentido o no. Entonces, hice una sesión con ella, le pagué lo que me dijo, y ella me dijo, dice, mira, esto que no lo hace casi nada, yo creo que es que has hecho superbién, porque es que al final, con esa llamada, esas 4 preguntas, si es que no no es dinero, sea, a veces por intentarte ahorrar el chocolate del loro, veces luego lo quieres tú. Pierdes otros 5000 por el camino. Entonces, creo que

1:03:59 Ruben: A mí muchas veces lo que me hacen es, bueno, yo aparte de esto tengo mi faceta de informático que ya cada vez menos, porque, bueno, ya desde que tengo la libertad financiera, pues hago menos de eso, pero sí que hay mucha gente que me contacta porque tengo aparte un canal de YouTube en el que solo hablo de de esa otra faceta, ¿no? Y hay mucha gente que me contacta pidiéndome mentorías, y cuando yo les digo el precio de la mentoría me dice, es que es mucho. Digo, ¿es mucho el qué? ¿Que te quite todas tus dudas y que vayas a tiro hecho y te ahorre 2 días de trabajo, o que te ahorre que hagas algo mal? Pues oye, pues si a mí me dices que por 150 euros estás dispuesto a cometer errores que te van a suponer 1000 o 2000 euros de pérdida, yo no lo veo. Y de hecho, yo tenía hace poco un negocio, bueno, un negocio, tenía que comprar unos pisos que no tenía muy claro cómo hacerlo porque tenía una situación especial y yo llamé a un abogado igual que tú y me cobró su bola porque evidentemente la gente que trabaja cobra, tiene esa mala costumbre, pero es así, y me cobró. Pero yo salí de ahí sabiendo exactamente todo lo que tenía que hacer y me cobró 100 euros y dije, es que por estos 100 euros voy a hacerlo todo bien. O sea, no tiene precio eso.

1:05:07 Iker Ochoa: Si es que

1:05:07 Christopher: Que igual tú por tu cuenta buscando esa información hubieses tardado meses o semanas.

1:05:11 Ruben: No, y la iba a tener mal seguro.

1:05:13 Christopher: Y mal seguro también, efectivamente.

1:05:15 Iker Ochoa: Exactamente, yo yo opino igual, Rubén, o sea, pues bueno, yo yo me lo he gastado, para mí es importante el... Joder, además, bueno, no gastar es mala palabra, es es que es invertir, al final que te estuve, te ahorras tiempo, te asesora una persona que lleva años de experiencia, no sé, yo yo también lo veo lo

1:05:32 Christopher: Yo yo siempre lo digo, que yo la mejor inversión que he hecho en mi vida ha sido el curso de Carlos Galán, no solamente por la información que adquirí en el curso, sino por todo lo que rodeó, los contactos que hice y en el veo bien.

1:05:42 Iker Ochoa: punto en

1:05:43 Christopher: el que estoy, para mí eso ese dinero que pagué, si es que si es que le debo yo más. Yo yo ahora mismo igual tengo que hacer una transferencia, Carlos, otra vez, porque es que es verdad que que el retorno ha sido infinito en comparación al coste, por ejemplo, en ese caso.

1:05:55 Ruben: Que hablando del curso, si lo queréis hacer, pues sabéis que aquí en la descripción tenemos también el link para que os apuntéis, porque yo no lo hice con él, pero yo he visto su curso y me parece brutal el valor que da y, sobre todo, es una cosa que hablamos contigo, lo que te da son los contactos. Y los contactos, yo creo que en este negocio inmobiliario es lo que me das cuenta. Sea, lo que dices tú de, voy a ver 1 y este 1 me presenta otro, que este me presenta otro, y al final acabas en un en un Sí. Como, ¿no? En el el otro,

1:06:25 Iker Ochoa: el otro, el otro, el otro, y

1:06:25 Ruben: llegas y dices, ay, va, lo que me ha dicho este me ha generado 20000 euros. Y eso es, ¿por qué? Porque tienes contactos. Y si no, te llama 1 que hace meses que no le habías hablado y de repente dice, oye, que me he acordado de ti que me querías comprar, pues es que mi primo vende su local, a ver si te interesa. Esas cosas no tienen precio.

1:06:41 Iker Ochoa: Exacto, exacto, es que cuando mucha gente vende, pues el precio de una formación de la que sea, puede ser de inmuebles o de otra cosa. Es que dices, claro, ¿también cómo se valora? Es que el ejemplo que vosotros es así, es, y ese esos 2000 euros que te das de una formación, 9000, lo que sea, a ver, no es que te venga, te vaya a retornar en un mes, ah, he ganado 10000, ¿no? Lo que dices, igual te viene en un año, en 2, de una forma, de otra, pero yo creo que te llega, o sea, hombre, claro, si vas a hacer una formación y ponemos el ejemplo antes y vas a ver Netflix, pues no, no la hagas, porque es que tampoco te... Es como ir a la universidad y por ir a la universidad, ¿qué crees que te hagan un trabajo de ingeniero de 100000 al año? Pues no, tampoco existe eso, que se curra, haga entrevistas, no sé qué, pues, esto es

1:07:23 Ruben: Sí, eso está claro, pero que mucha gente ese precio, y yo creo que esta es una mentalidad que tenemos los inversores que no tienen otros, los inversores que llegamos a a cosas grandes o que, bueno, yo tampoco me considero un súper inversor, que mucha gente que mucha gente me dice que sí, pero yo me considero que soy alguien normal, pero la gente como nosotros, el decir, no me estoy gastando esto, sino esto es una inversión que estoy haciendo. Sea, cuando cuando tú estás comprando o cuando tú estás formándote o cuando tú estás yendo a comer con alguien y al final pagas tú la comida y tal, eso no es un gasto. Eso al final lo que estás haciendo es esa red poco a poco va creciendo y luego de la nada surgen cosas de lo más raras que dices, y esto me ha surgido porque yo un día invité a comer a no sé quién y de repente ahora tengo un negocio aquí que me va a generar 50000 euros y la comida me costó 30. Pues el ROI de eso, ¿cuánto es? Infinito.

1:08:22 Iker Ochoa: Eso es, eso es, es que es que esa sea más, es es que al final lo cuentas, ¿no?

1:08:26 Christopher: La mejor inversión es en ti mismo, yo creo,

1:08:28 Iker Ochoa: o sea,

1:08:28 Christopher: es que eso es, de verdad, tal cual, es invertir en ti mismo, en tu formación, en tu aprendizaje, y yo creo que eso es clave.

1:08:35 Iker Ochoa: Muy bien. Yo creo que sí, yo creo que sí. Que sí, la formación, y es continua, al final, o sea, no es... No, hago un curso de un día de de 20 horas y ya está, con esto ya ya sé todo y soy experto en marketing digital o en inmuebles de cambio de uso, no. Es día a día.

1:08:51 Ruben: Y como estáis expertos haciendo 100 cambios de uso. Entonces, eres experto, pero estás haciendo un curso ya

1:08:56 Iker Ochoa: como no, que eres más experto que el 98 por 100 de la gente, y aún así llegarás al 101 y dirás, ostras, esto nunca lo había visto, seguro.

1:09:05 Ruben: No te pasará otra cosa o un ayuntamiento nuevo en el que no te esperabas que ahora hace falta el certificado de no sé qué, que estas cosas cambien cada 2 por 3. Y además en esto que estamos estamos en un en un sector que está muy regulado y cada vez está más regulado y cada vez quieren regular más, entonces, claro, si no tienes alguien detrás, es igual que el que dice, no, yo voy a montar una empresa pero yo no quiero una gestoría, yo me voy a llevar los impuestos yo, dices, estás loco. No, sí, para 3 cosas, 3 cosas, pero es que no son 3 cosas, es que son 200 cosas. Y a lo mejor tú haces esas 3 cosas y no te pasa nada y va bien, pero si te lo lleva una gestoría, a lo mejor te dicen, yo cuando voy a hacer la renta, o sea, yo voy ahí y de repente la de la gestoría me dice, pues, ¿sabes qué? Una deducción de no sé qué historia porque tu caso específico y te has ahorrado 2000 euros, ¿y cuánto te cuesta? ¿100? Y dices, hostia, lo lo que me acabo de ahorrar ahora. Pero si lo haces tú, porque yo tengo amigos, tengo algunos amigos que son de estos de puño cerrado, como digo yo, que dicen, no, la renta me la hago yo, porque me saco el borrado y lo pongo y ya está.

1:10:05 Iker Ochoa: Eso es.

1:10:05 Ruben: Me vale. Y luego yo le digo, mira, pues me gasto 150 euros en hacer la renta. Estás loco, te vas a gastar. Digo, sí, pero yo es que voy allí y me ha dicho esto que me lo puedo... Y yo puedo educírmelo, digo, pues seguramente, pero como no lo has hecho Claro. Porque yo he visto los libros de la creación de la red y son así, o sea, son unos libros de 1000 páginas que dices tú. ¿Y esto? Y además es eso, es una comunidad distinta, o sea...

1:10:26 Iker Ochoa: Lo que hemos hablado antes, inviertes el tiempo, lo delegas y eso te daba encima más dinero que hacerlo tú, es que es así. Vez. Sí, sí, sí, así.

1:10:36 Ruben: Oye, que

1:10:37 Christopher: final, ¿no?

1:10:38 Ruben: Sí. Nada, la verdad que muy interesante. Voy a empezar a darle una vuelta por idealista, a ver si encuentro algo por mi barrio. Mi barrio no es muy bueno, porque es todo obra nueva y todos tienen rasteros y garajes y 3 plazas de garaje.

1:10:50 Iker Ochoa: Se podrá hacer otra cosa, igual Sí. No garajes, igual no te

1:10:54 Christopher: No, pero cambio

1:10:55 Ruben: cambio de vivienda, sí.

1:10:56 Iker Ochoa: La casa, o sea, al final siempre, yo creo que siempre hay algo, ¿no? Y aquí hemos hablado de trasteros, viviendas, pero yo qué sé, igual hay alguien que pone, me invento, una lavandería automática o una 1 negocio alquiler de de taquillas para dejar maletas de gente turista. O sea, es que hay

1:11:14 Ruben: No, aquí aquí yo lo que he visto es que hay mucho hay mucho local y mucho local grande, pero grande de 200 metros. Y si se pudiese hacer vivienda, porque los locales por aquí, claro, son edificaciones muy nuevas, hay un montón de locales y no hay tanto, como decías tú, no hay tanto comercio hoy en día para para esto. Entonces, si se pudiese hacer aquí a vivienda, yo creo que serían buenos porque son locales enormes, son altos, tienen mucha luz, entonces, oye, le daré una vuelta por si si hago algo ya te llamaré y te diré, mira, gracias por esta charla, porque esto también. Pero sí, entonces, te vamos a hacer la última pregunta que le hacemos a todos nuestros invitados antes de que terminemos el podcast, que es, ¿a quién te gustaría que trajésemos al podcast o con quién te gustaría que hablásemos? ¿Qué puede aportarnos aquí algo más allá de?

1:12:02 Iker Ochoa: A mí me gusta bastante. Yo, por ejemplo, hice, también le conocí a Pava Antop, no sé si le seguís. A mí, bueno, me gusta, porque habla también, pues, bueno, pues, muy muy normal, muy campechano, ¿no? Pues se entiende muy bien las cosas, con muy fácil de de entender a, pues igual gente que se quiere iniciar en este mundo. Entonces, como vuestros podcasts, bueno, así de inversión, todo esto, pues, yo creo que que podría estar bien.

1:12:31 Christopher: Pues es de las pocas que no he contactado, así que, oye, lo lo voy a intentar, sí, sí. De hecho, ahora creo que vivo en Andorra, así que igual nos toca hacer un viajecito a Andorra.

1:12:38 Iker Ochoa: Porque ese ya no está está por ahí, está por ahí. Yo, ya te digo, si si hablo con él o lo que sea, le también le le puedo le puedo comentar. Pero bueno, estaría bien, una entrevista

1:12:47 Christopher: Pues encantado, oye, si nos echan un cable por ahí y demás, vamos, maravilloso.

1:12:52 Ruben: Si queremos que ir a Andorra, no hay ningún problema, nos vamos a Andorra allí y nos vamos a algún

1:12:55 Christopher: balneario, nosotros que hayamos

1:12:56 Iker Ochoa: unos días, a esquiar o a unos montes, ya. Qué sufrimiento.

1:13:01 Ruben: Yo de esquiar no soy mucho, pero los balnearios que tienen allí me llaman mucho la atención.

1:13:05 Iker Ochoa: Que tiene ahí está chulo ese. Sí.

1:13:07 Ruben: Por eso.

1:13:08 Iker Ochoa: Está muy bien.

1:13:08 Ruben: Pues oye, que un placer haberte conocido y, bueno, para quien te quiera seguir o si te quieren contactar alguna duda, ¿dónde te pueden encontrar?

1:13:18 Iker Ochoa: Sí, si queréis, bueno, os dejo ahora información, pero bueno, yo tengo una web que es muy sencilla, Iker Ochoa, es mi nombre punto com, o un email, info arroba Iker Ochoa punto com. Entonces, ahí sí que eso os lo dejo ahora escrito para que lo pongáis y nada, y cualquier duda, cualquier cosa, pues para mentorías, lo que sea, el curso, pues ahí ahí me pueden contactar y encantado de de

1:13:40 Ruben: Y luego también tienes Instagram, creo, porque te seguimos

1:13:43 Iker Ochoa: Instagram también, eso es, Instagram también.

1:13:45 Ruben: Iker Ochoa igual.

1:13:46 Iker Ochoa: Es Iker guion Ochoa, guion oficial, y ahí también me pueden contactar. Hay gente que contacta por la web, gente por Instagram, donde quieran, me me da igual. Lo que decíamos antes, hoy en día con el móvil, pues te llegan avisos, pues, por todos lados. Ahora os lo dejo si quieres apuntarlo por

1:14:04 Ruben: la descripción. Dejaremos en la descripción, pero siempre nos gusta que vosotros también lo digáis de palabra, pero siempre en la descripción ponemos vuestras redes sociales o web o demás. Pues, nada, que lo dicho, que un placer, gracias por abrirnos este nuevo mercado que yo creo que más de 1 se va a lanzar a ello. Si alguno se lanza a ello, por favor, que nos dejen comentarios de, oye, pues gracias a Iker, estoy mirando mi 1º local YYA ver. Lo que lo que tengo aquí, lo que creo es que aquí en Madrid han cambiado hace poco la normativa de de de locales a vivienda, algo algo me acuerdo que hayan hecho.

1:14:35 Iker Ochoa: Bueno, ahí hay parte buena en Madrid, parte mala, se puede abrir con declaración responsable, que eso es ya algo más más técnico al final. Tiene su parte buena, parte mala.

1:14:45 Ruben: Sí, pero luego, si no te lo dan, era una movida, pues Sí,

1:14:47 Iker Ochoa: si no

1:14:48 Ruben: te lo

1:14:48 Iker Ochoa: dan, claro, de todas formas muy seguro de que está bien hecho para abrirlo. Sí. Eso es. Sí. Eso es lo que un poco

1:14:54 Christopher: pendiente, tenemos pendiente extraer a John Goitiak al al canal para que nos cuente un poco también, pues, a nivel de normativa de Madrid y demás, entonces lo tenemos ahí pendiente

1:15:03 Iker Ochoa: para para el futuro cercano. Joder, ¿Cuántos habrá hecho en Madrid? No sé, 187200, no sé.

1:15:09 Christopher: La mitad de los de Madrid son suyos yo.

1:15:11 Iker Ochoa: Por eso

1:15:11 Christopher: En mi en mi barrio tiene como 4, creo, No sé, pero mínimo mínimo 1, o sea, 1 no, un 1 esquina que en la que hay 3 o 4 Airbnb, en mi barrio unos son suyos, o sea, que John es es muy crack y tiene medio Madrid hecho así.

1:15:24 Iker Ochoa: Sí, sí, muy caracacho, ha hecho ha hecho mogollón. Madrid será de los que más controla, sino el que más, así que qué guay. Ese andelista estaría interesante también si lo traes.

1:15:33 Ruben: Sí, sí. Pues nada, pues sí, que muchas gracias y nada, que nos vemos pronto.

1:15:39 Iker Ochoa: Eso es. Y cualquier cosa, pues aquí me tenéis para lo que queráis. Bien Chao,

1:15:43 Christopher: muy bien. Pues muchas gracias.

1:15:44 Ruben: Adiós. Hasta luego.

1:15:45 Iker Ochoa: Hasta luego, chao.