Hipoteca para invertir: qué mira el banco, con Jorge Fernández

0:00 Ruben: Muy buenas. Bienvenidos a Nice to Fit You. Bueno, este episodio es especialmente relevante para los inversores inmobiliarios, porque vamos a hablar con con una empresa que son brokers hipotecarios, pero están muy centrados en la parte de inversores y por eso les he traído porque, como sabéis, yo soy inversor y a mí me gusta traer algo que me aporte a mí, pero que también aporte a los demás. Entonces, yo creo que es una buena es una buena empresa para apalancarnos, y, además, ahora os contaré unas cositas que nos han traído. La empresa se llama Novagalma, y tengo aquí conmigo a Jorge Fernández, que es director hipotecario.

0:37 Jorge Fernández: ¿Qué tal, Rubén? Encantado de estar contigo. Muchas gracias por tu invitación. Y, nada, aquí estamos para poder indicaros a los inversores qué hacemos y cómo lo hacemos en ese sentido.

0:48 Ruben: En el capítulo de hoy, lo que vamos a ver es, pues, un poco, cómo ellos cogen perfiles y y qué cosas miran para decirte lo que siempre hemos dicho, ¿no? Ponernos guapo con el banco, de decir, oye, pues hay que mirar esto. Vamos a ver también qué bancos son los mejores, cómo presentar operaciones, cómo hacer dobles garantías. Bueno, un montón de cosas que nos va a contar aquí Jorge durante esta horita que estamos. Pero antes de eso, quiero que me cuentes un poco qué es Novagalma, de dónde sale, cómo nace y qué es lo que dais vosotros.

1:20 Jorge Fernández: Vale. Novagalma es una empresa de intermediación financiera, y a lo que nos dedicamos es buscar la mejor financiación para nuestros clientes. Entonces, dependiendo un poco de los acuerdos que tenemos con las entidades bancarias y en función del perfil del cliente, intentamos hacer ese match para mejorar cualquier condición.

1:39 Ruben: Vale. Estuve hablando con vosotros y me dijisteis que, más o menos, hacéis unas 150 operaciones al año. Eso son 3 por semana.

1:47 Jorge Fernández: Más o menos, sí,

1:48 Ruben: sí, sí. Bueno. ¿Cuántos años lleváis?

1:51 Jorge Fernández: Bueno, empezó Marcos, en su origen, él solo. Después, hemos ido ampliando plantilla y hemos ido creciendo poco a poco. Entonces, es cierto que el año pasado fue un buen año, este año vamos encaminados bien, y cada año vamos aumentando el número de operaciones. Entonces, en el sector, por ejemplo, de inversión, tenemos bastantes operaciones. Eso nos ayuda.

2:16 Ruben: Vale. Yo os conozco, porque os conocí por Zona 3, que que, por cierto, Zona 3, en unas semanitas, es la Z 3 Con, que es la conferencia en la que vamos a estar más de 500 inversores allí. Todavía creo que queda alguna plaza. Yo voy a dar incluso una ponencia allí sobre temas de IA inmobiliaria y demás, con Ramón Molera y y con Raúl. Entonces, podéis apuntaros, dejaré el enlace por aquí de Azte 3 con, si lo queréis ver, porque hay un montón de gente. Está Richard Gracia, que ya estuvo en el podcast también, está Elizabeth Wifield. O hay un montón de gente interesante, Y vosotros también. Estaréis ahí, lo sé, por eso. Entonces, yo os conozco de eso, y, a raíz de haberos visto la masterclass que hay en z en z 3, dije, esto me interesa porque, bueno, yo ahora, para financiarme, es bastante difícil, y hablaremos un poco de mi caso, que es rentista 100 por 100, ¿no? A ver cómo se plantea eso. Pero antes de esto, es, yo tengo una pregunta de, ¿cómo acabasteis vosotros siendo especialistas en temas de hipotecas para inversores?

3:16 Jorge Fernández: Pues ahí, yo creo que Marcos detectó un nicho que casi ningún bróker había entrado, o o pocos brókers habían entrado, porque, al final, entender qué necesita ese inversor es un poco distinto a un a un finalista, a un comprador habitual. Al final, los inversores como tú, lo que más buscáis normalmente es el porcentaje de financiación, y darle un poco la vuelta a la situación. Entonces, ahí creo que encontramos, o encontró Marcos ese nicho un poco distinto.

3:45 Ruben: Sí, porque siempre estamos ahí apretando al 100 por 100, al 100 más gasto, que entre la reforma, que hablaremos de todo eso también.

3:52 Jorge Fernández: Al final, digamos, el que compra su vivienda habitual va siempre al 0.1, la diferencia del tipo de interés, y, en cambio, el inversor, lo que busca es, dame ese 5 por 100 extra para poder entrar en esa operación. Quizás no me descapitalizo tan rápido, y pueda entrar en la siguiente un poco más más holgado.

4:11 Ruben: Sí, que te da un poco igual al 2.2 o 2.4. Exacto. Pero lo que quieres es que te den más años, que te den más porcentaje Exacto. Que te dejen hacer una doble garantía.

4:21 Jorge Fernández: Sí, exactamente. Y, sobre todo, que, al final, nosotros también invertimos, o sea, de una forma o de otra, siempre estamos mirando la posibilidad de poder invertir. Entonces, claro, fuimos ahí, digamos, un poco de la mano de, hacen esto, la gente quiere esto, y realmente quieren lo que nosotros hacemos igualmente. Entonces, bueno, fácil de entender, y por ahí creo que tuvimos suerte.

4:45 Ruben: Vale. Bueno, antes de continuar, os recuerdo, en la newsletter, voy a poner ya muy pronto la fecha de de la quedada que vamos a hacer de inversores aquí, Madrid, que, por supuesto, estás invitadísimo. No sé si Marcos desde Galicia vendrá, pero si quiere venir, estáis invitados ahí, que, ya sabe, nos juntamos unos 50, 60, en un ambiente más privado y y, sobre todo, con buena comida, que todo el mundo dice que que las croquetas espectaculares, nadie sacaba todo. Entonces, si apuntáis a la newsletter, os mandaré cuándo es la fecha. Ya os dije que sería a final de octubre, principios de noviembre. Estoy cerrando fechas. Y tengo otra pregunta, antes de que empecemos, en materia, de en qué momento exacto un banco te deja de ver como cliente y empieza a verte a ti como un riesgo de, bueno, esta operación ya no me sale porque tiene mucho riesgo, ¿no? No sé si es por el porcentaje que le pidas o por la tasación.

5:42 Jorge Fernández: Depende un poco. O sea, al final, el banco, lo que quiere es que le devuelvas el dinero. Entonces, al final, su negocio es eso, tú, yo te dejo dinero, tú me devuelves dinero, y gano dinero. ¿Qué pasa? Que es cierto que, cuando sumas números de préstamos, cada vez se va complicando un poco más el tema de las operaciones. A día de hoy, hay muchos bancos que han metido IA en los scoring. Entonces, es cierto que se va dificultando, pero no es un número exacto. O sea, no es realmente, a partir de 300000 euros, no te doy dinero. Evalúan todo, y, en función de ese todo, ingresos, estabilidad, a qué te dedicas, no sé, todo el perfil, todo el scoring, te dicen, vale, pues esta operación ya no me gusta tanto, en vez de darte un 70 por 101 80 por 100, te doy un 60, por ejemplo. No sé si va por ahí.

6:28 Ruben: Sí, sí, es un poco ver en qué nos tenemos que fijar, ¿no? Que ahora hablaremos largo y tendido. Y, bueno, que sepáis que Nueva Galma ha venido aquí con una oferta especial para los oyentes de Nice to Fit You. Si vais de de nuestra parte, luego nos va a contar Jorge, al final, exactamente qué es, pero, bueno, va a tener un descuento para vosotros de 1500 euros. Os digo, es un descuento interesante, ya no, al final, hablamos un poquito más de precios y demás, totalmente transparente. Yo me llevo una comisión, evidentemente, del podcast se lleva una comisión por esto, pero, vamos, que para vosotros son 1500 euros. Entonces, yo creo que también es interesante, sobre todo cuando queremos que nos den más financiación, pues oye, pagar 1500 euros y consigo que me den 15000 más de mi hipoteca, a mí, o sea, perdón, esos 1500 euros de descuento, pero si tenemos que pagar un poco más por un bróker, yo siempre lo dicho, los brókers... Mucha gente que dice, no, es que yo no voy a pagar por una hipoteca. Digo, bueno, es que esta gente es especialista precisamente en sacar hipotecas que tú no vas a conseguir, porque no conoces al banquero, porque no sabes dónde ir, porque no sabes cómo presentarte.

7:29 Jorge Fernández: Es que el, o sea, al final, tú piensa, Rubén, que, para que nosotros trabajemos con una entidad bancaria, da igual la que sea, nosotros, lo mejor, pateamos 20 oficinas de esa entidad fácilmente. O sea, nosotros, aunque tengamos nuestra oficina de referencia, todos los meses buscamos oficinas nuevas. Y, a lo mejor, la misma operación en la misma entidad bancaria, en un pueblo de no sé dónde sale, en Madrid no sale, en Cantabria, sí. Entonces, al final, nosotros tenemos un listado, una agenda enorme, que, en función a la operación, sabemos dónde tenemos que ir. Entonces, al final, claro, ese es pico pala, pico pala, durante mucho tiempo.

8:08 Ruben: Vamos a meternos un poco en materia, ¿no? Vamos a ver, de cara al banco, cómo nos ve el banco, y ¿qué es lo que 1º mira un banco cuando te va a conceder esa hipoteca? Que mira, los ingresos de tu patrimonio, la CIRBE que tengas, la operación en sí. O sea, ¿qué es lo 1º en lo que se fijan ellos y que tenemos que tener nosotros bien puesto?

8:29 Jorge Fernández: Vale. Creo que son 3, 4 cosas. Sería estabilidad laboral, en función de si eres autónomo, indefinido o rentista. Va a depender un poco cuánto tiempo te piden y cómo cómo te ven, ¿vale? Garantía, es decir, si tú compras un inmueble en 100, que, por lo menos, se te hace en 100. Si la tasación sale por menos, seguramente tengas un problema. El uso que le vas a dar a esa vivienda, o que le puedas decir al banco que le vas a dar a esa vivienda, no es lo mismo una vivienda habitual, una 2º residencia, una vivienda inversión, más que nada porque el plazo puede variar, y las condiciones finales, plazo, tipo, te van, se van a ajustar una cosa a otra, ¿vale? Y lo más importante, desde mi punto de vista, es la capacidad de endeudamiento. Si tú no tienes bien, o si no tienes organizado el tema de la capacidad de endeudamiento, da igual que tengas, seas funcionario, da igual que la vivienda cueste 100 y la tasa sean 200, que eso no lo vas a salvar. O sea, hay muchas personas que dicen, bueno, yo gano, y no tienen en cuenta los préstamos de financio el iPhone o financio el coche, 0YY es ahí donde está la clave muchas veces, porque al final, si tú tienes un 1 buena capacidad de endeudamiento, el banco te puede dar ese poquito extra. No sé, yo creo que va más por ahí, y después patrimonio te va a ayudar, pero te va a ayudar a mejorar las condiciones. O sea, lo importante siempre es sacar la operación, y, a partir de ahí, cuanto mejores condiciones te den, mucho mejor.

9:59 Ruben: Ajá. El otro día, veía un reel de Antonio de Lorenzo, que también estuvo aquí, que es bróker hipotecario también, que decía, es que, si tú te compras un coche y lo financias, dice, esa cuota tuya, que son 300 o 400 euros, hace que tu hipoteca sea de 100000 euros menos. Porque para el banco ya te has endeudado, dice, ya no te da. O sea, hay que tener cuidado con esto, porque la gente es muy dada... Bueno, una tarjeta de crédito, ¿no? Yo, cuando fui a pedir una hipoteca, me acuerdo que me dijo, tienes aquí una deuda de 8000 euros. Y yo, ¿qué? ¿De una tarjeta? Digo, no, no. Dice, bueno credibilidad crediticia. Claro. Dice, la tienes disponible. Ajá. Pero yo no he usado, dice, ya, pero como tienes una tarjeta, digo, no te preocupes, al día siguiente la cancelé.

10:35 Jorge Fernández: Le digo,

10:35 Ruben: pues si yo no la uso. Claro, pero el banco te la da y tienes ahí, en tu sirve, 8000 euros.

10:40 Jorge Fernández: Te dijo indirecto. Puedes solicitar en cualquier momento 8000 euros.

10:43 Ruben: Entonces, eso cuenta aunque no lo estés usando.

10:46 Jorge Fernández: Eso, si lo justificas bien, no te debería contar. Pero es cierto que, a priori, el banco ya pone la alerta de decir, oye, este señor, en cualquier momento, tiene 8000 euros más, y que no son préstamos hipotecarios, que al final Ajá. Los hipotecarios, sabes que la cuota, en mucho tiempo, es bajita. En cambio, ese tipo de préstamo, la cuota es alta, te come, entonces, es un problema.

11:09 Ruben: Claro, porque yo igual pedí un préstamo para una reforma, lo pedí a 4 años, y tengo una cuota que son 600 y pico de euros, y, claro, eso, sí, dice, no, lo pido a menos años para pagar menos intereses, pero si vas a hacer más operaciones, todas estas cosas, como dices tú, la capacidad de endeudamiento es lo básico que tenemos que tener en cuenta, de cuánto dinero tengo en préstamos y cuánto tengo, cuánto me entra, ¿no? Y hablaremos luego de de caso, por ejemplo, el mío es rentista, ver cómo se hacen estas cosas, porque cambiará. Pero cuando, bueno, vamos a ir con eso. O sea, cuando tienes rentas de alquileres, ¿vale? Que todo el mundo dice, bueno, tengo rentas de alquileres, voy al banco, ¿cuánto computa? Porque yo he escuchado desde el 50 hasta el 100.

11:52 Jorge Fernández: Depende del banco.

11:53 Ruben: Ya. O que ibas a decir eso.

11:55 Jorge Fernández: No, no hay un número exacto. O sea, hay bancos que te van a computar el 100 por 100 de los ingresos brutos, y hay otros bancos que se van a ir a tu declaración de la renta, y, si no sale en la renta, no cuenta. ¿Qué pasa? Que esos bancos, normalmente, te van al rendimiento neto de de la declaración, que que que, entonces, si ese rendimiento es el neto, tu asesor fiscal te habrá dicho, oye, te puedes deducir esto, esto y esto, él ha hecho bien su trabajo, pero cuando llegas al banco, dice, el del banco, yo hago bien mi trabajo y no te lo voy a computar. Entonces, siempre hay que tener ahí, digamos, en función a al banco que vas a escoger, claro, nosotros, como tenemos el conocimiento de, este banco te computa esto, este otro, esto otro, jugamos con ello. Cuando tú vas a a preguntar una hipoteca a tu banco, a lo mejor tu banco te dice, oye, yo no te computo el 100 por 100, y me dices tú, oye, si mi banco me está diciendo que no, porque tú sí. Entonces, al final, es eso, conocer cada 1 de los bancos y, en función de los bancos, y el perfil del cliente, saber a dónde te tienes que mover.

12:59 Ruben: Claro. Porque eso que decías tú de la creación de la renta, cuando yo estaba buscando piso de alquiler, te pasan el el scoring, ¿no? Y te dicen, pues tienes que tener un 35 por 100, es igual que para una hipoteca, al final, 30 por 100. Y fui, ya tenía reservado un piso y voy a con con mi declaración de la renta y, bueno, me dice el del seguro, la inmobiliaria dice, hay que pasar el seguro impago. Digo, vale, dame la declaración de la renta. Digo, no, hombre, digo, si te doy la declaración de la renta, digo, vas a ver que es una mierda. No, no, pero es que mí me piden eso. Digo, ya, pero es que, claro. Entonces, ellos dicen, no, es que tus ingresos son tanto. Digo, no, digo, eso es el rendimiento neto. Digo, pero mis ingresos no son eso. Digo, si tú haces eso, yo soy mileurista. Digo, normal que no me alquiles un piso, digo, pero tienes que ver, digo, yo te paso los contratos de alquiler. No, no, no, aquí es con la renta y la vida laboral. Digo, pues no trabajo, y mi y mi renta es una mierda, pues no me vas a alquilar nada, ¿sabes? Pero es un poco el decir, vale, como dices tú, yo he hecho todo bien, yo me puedo hacer una deducción del 50 por 100. Entonces, ya, si ingreso 5000, ya son 2500 para

14:01 Jorge Fernández: el banco.

14:02 Ruben: Claro, ya, si empiezan así, mal. O sea, hay que hay que buscar ese banco que entiende, ¿no? Que te entienda a ti como inversor de, oye, lo que pone la renta no vale, me tienes que dar contratos, porque yo, cuando he ido a algún banco, pues te piden contratos de alquiler, los movimientos de alquiler, todo eso. Que si tú vas a tu banco de toda la vida, al cajero que está ahí, que no tiene ni idea, y dice, dame la renta, te lo me dice, esto no sale.

14:23 Jorge Fernández: Le suena a chino, completamente. Claro. O sea, no sabe ni por dónde empezar. O sea, es cierto que lo las personas que se dedican a, o sea, que tienen un trabajo normal, digamos, una estabilidad laboral, y además tiene alquileres, es una cosa. El que es rentista, es otra. Rentista lo consideran muchos bancos a las personas que, o viven solo del alquiler, o que esos ingresos son superiores a sus rendimientos laborales. Entonces, ¿qué pasa? Que para eso también hace falta una buena... Fiscal, obviamente, una organización fiscal, pero también una organización que puedas demostrar al banco. Quiero decir, a una persona normal, quizás le piden los movimientos de los últimos 3 meses, a un rentista puede ser que te pidan un año de movimientos para decir, vale, pues tiene sentido que se ha deducido, no se ha deducido. O sea, ver todo el histórico, no solo los últimos 3 meses, porque, si te sientas con los últimos 3 meses, no les va gustar. Igual que, te adelanto, que hay muchos bancos que, a día de hoy, los contratos de código civil no los están teniendo en cuenta. Entonces, porque han introducido la IA y no les gustan los contratos de código civil. ¿A que eso no lo sabías?

15:33 Ruben: No. No, no, claro, por eso te traigo aquí, para que me cuentes estas cosas. Y otra cosa que te iba decir, cuando tú le presentas estas rentas y le dices, vale, tengo x contratos, pero todos tienen seguro impago, ¿hacen un mejor o les da igual?

15:46 Jorge Fernández: Es un punto a favor, es un punto a favor. Es cierto que no es no es, o sea, es un plus, no es que sea algo sí o no. Hay personas, al final, que pueden demostrar que un inquilino sin seguro de impago lleva pagando no sé cuánto tiempo, y con eso les vale, y hay un contrato de un año, con un seguro de impagos, les va a venir mejor, por ejemplo.

16:08 Ruben: Vale. Y en cuanto al ratio de endeudamiento, ¿es el 30, el 35, el 40? Porque he escuchado...

16:14 Jorge Fernández: Depende de los ingresos. Para un rentista, te diría que un 30, Y tienes que tener en cuenta el la deuda futura dentro de ese 30. Es decir Sí, sí. No no es, estoy en el 30 y me olvido de la deuda futura. Es más, nosotros calculamos la deuda futura al tipo no bonificado. Imagínate, te da una hipoteca al 3 por 100, pues ya, directamente, nosotros lo calculamos al 4, ¿vale? Entonces, es eso, y que ese número esté dentro de tu ratio de endeudamiento. Después, si hay personas que tienen un patrimonio muy alto, unos ingresos muy altos, es cierto que te puede llegar incluso al 40. ¿Por qué? Porque, al final, los gastos mensuales para comer, más o menos, son iguales. Pero pero, bueno, los, una persona gana 10000 euros al mes, no es lo mismo que una persona que gane 1000 euros al mes.

17:04 Ruben: Ajá. ¿Y cuántos pisos? Esto ya es lo que me vas a decir, pero es una pregunta de, ¿cuántos pisos puedes tener antes que el banco te diga, ya no te financio más?

17:13 Jorge Fernández: Infinitos. Ahí ahí, el banco se fija un poco en tu capacidad de endeudamiento, lo 1º, y después, en el resto, ¿vale? Una persona que tiene mucho patrimonio puede acumular mucha deuda, y, siempre que pueda responder a esa deuda, no hay ningún problema. ¿Qué pasa? Que va a llegar un momento, de forma lógica, que el banco no te va a financiar siempre un 100 por 100 o un 90 por 100. Al final, te van a bajar el porcentaje, te van a bajar los años, te van a endurecer un poco los tipos de interés, van a jugar un poco contigo en ese sentido. Después, que tú tengas un buen scoring con tu propio banco y hayas trabajado mucho tiempo con ellos, pueden ser que sean un poco más laxos que otras entidades bancarias. O sea, al final, llegas a un banco nuevo y le dices... O sea, yo recuerdo un cliente que venía con 16 hipotecas o algo así. No, y más. Igual, se sacó la hipoteca. Es cierto que su, la 1º llamada, me decía, yo quiero todo, yo quiero, cuanto más financiación, mejor. Al final, hay que aterrizar un poco y decirle, mira, esto se puede, esto no se puede, vamos a ver qué se puede hacer por aquí o por allá. Pero él sabía, vamos, estando en este juego, digamos, sabía hasta dónde tenía lógica o no tenía lógica.

18:30 Ruben: Ajá. ¿Y quién lo tiene más difícil? ¿Un asalariado, un autónomo o un rentista?

18:35 Jorge Fernández: Yo te diría que un rentista, la verdad. O sea

18:38 Ruben: Qué bien.

18:39 Jorge Fernández: O sea, después, justificando todo, seguramente se pueda financiar, ¿vale? Pero es cierto que hay bancos que no financian a un rentista. Entonces, ya de partida, si yo te quito 10 bancos de juego

18:52 Ruben: Ya.

18:52 Jorge Fernández: Ya es más difícil. Entonces, un autónomo, peor que un indefinido, pues depende del autónomo. Al final, volvemos a lo mismo, si el autónomo no tiene buena facturación, ¿por qué va

19:02 Ruben: a ser difícil? O sea, seguramente, mejor. Vale. Y mi caso, ¿vale? Yo dejé de trabajar hace 2 años, sí, 2 años y pico. Claro, yo voy al al banco, y lo que te digo, 1º, no entienden. 2º, cuando yo voy, mi problema es, y esto le pasará a todos los rentistas, tú vas con tus rentas del alquiler y te dicen, vale, tu renta del alquiler te las cuento al 50 por 100, imagínate, ¿vale? Que me las cuenta al 50. Pero luego, encima, te resta las hipotecas de de esos pisos. Y yo digo, si ya me estás quitando 50, se supone que ese 50 me lo quitas de también hipotecas. No, no, no. Entonces, claro, cuando empiezan a echar cuentas, sale negativo. Entonces, tienes renta negativa. Los bancos siempre hacen esto, es decir, aunque sean, aunque te cuenten al 50 por 100, ¿siempre te van a quitar las hipotecas de lo que te sobre?

19:54 Jorge Fernández: Sí, eso es así. O sea, igual, o sea, al final, ellos ven tu rendimiento neto, del rendimiento neto anual lo dividen entre 12, mes a mes, de ahí, te calculan el 35 por 100, de ahí te restan las deudas. Eso también pasa, sobre todo a las personas que, a lo mejor, invierten juntos en un principio. Por ejemplo, tú y yo, día 1, compramos una vivienda, ¿vale? Y esa vivienda adquiere una deuda de 500 euros, ¿vale? Tenemos un ingreso de 1000, ¿vale? El día de mañana decimos, ¿tú quieres continuar? Yo no quiero continuar. Esa deuda es solidaria. Sí, sí. Entonces, a mí me van a computar 500 euros de ingreso, 500 euros de deuda. Estoy jodido, hablando en plata. ¿Por qué? Porque me van, mi capacidad de endeudamiento son el 35 por 100 de esos 500 euros que ingreso, con lo cual estoy en negativo, bastante. Entonces, bueno, son datos a tener en cuenta a la hora de financiarse. En tu caso, como rentista, no es que vayan al 50 por 100 de los ingresos netos, pero es eso, intentar justificar que esos ingresos netos equivalen realmente a otro número. Es por donde yo enfocaría tu caso concreto.

21:06 Ruben: Sí, ahí, eso que decías tú, lo de deuda solidaria y demás, yo igual, cuando iba a pedir una hipoteca, una de las últimas que pedí, me decía, no, es que tienes aquí una hipoteca también de 1000 euros. Dijo, no tengo hipoteca de 1000 euros. Digo, es un 50 por 100, porque es mío, y de otra persona, no, no, pero son 1000 euros. Digo, pero aunque sea entre 2, dice, claro, porque es entre 2, pero si la otra persona no paga, tú tienes que pagar los 1000 euros. Entonces, por eso, cuando se compra en conjunto, dicen que tienes el problema de que al final la deuda computa para los 2, y en sirve sale la la deuda entera en los 2. Exactamente. Es peor, muchas veces, comprar en pareja que comprar cada 1 por separado.

21:44 Jorge Fernández: Exactamente, exactamente. O sea, es cierto que si, bueno, una pareja, una familia que lleva tiempo junto y el crecimiento lo van a hacer a la vez, o sea, creo que lo importante es decidir antes de empezar, qué se va a hacer. O sea, al final, de forma individual, seguramente consigas mejores, perdón, peores condiciones a nivel financiero, de forma conjunta, mejores, pero el recorrido, quizás, mejor separado, en algunas cosas, que conjunta. No hay una algo exacto, sinceramente. O sea, conozco gente que en pareja lo han hecho muy bien, conozco gente que por separado lo han hecho muy bien. Entonces, bueno, es decidir, y en función de la toma, o sea, tomas la decisión y, a partir de ahí, a correr. Es cierto que, si vas separado, después siempre puedes juntar, pero si vas junto Ya. Separar va a ser difícil. Vamos

22:39 Ruben: a hablar un poco con financiación, ¿vale? Financiación para, bueno, 2º vivienda, inversión, da igual. ¿Cuántos bancos, al 100 porcentaje, dirías que están dando el 100 por 100?

22:54 Jorge Fernández: Para 1 2º ¿2º residencia o inversión? ¿Sin poner otra garantía? Sí. Ninguna. Difícil, muy difícil.

23:02 Ruben: O sea, que 100 por 100, siempre tiene que haber doble garantía.

23:04 Jorge Fernández: No. O sea, hay bancos que, para perfiles concretos, es decir, perfiles muy altos y funcionarios, tenemos muy altos, unos ingresos muy sólidos, o perfil funcionario. Si eres funcionario, te pueden llegar a dar un 100 por 100. Incluso, hay un 1 entidad bancaria que te puede dar un 100 por 100 siendo funcionario, sin tasar de más. Quiero decir, si compras en 100, tasas en 100, y eres funcionario de carrera, te pueden dar ese 100 por 100. O sea, lo tienen un poco más fácil a la hora de arrancar. La parte de los funcionarios, que su salario está limitado también. En cambio, ahí tienen limitante. Una persona normal y corriente, un 100 por 100. En 2º residencia, difícil, muy difícil, la verdad.

23:51 Ruben: ¿Y cuál es el porcentaje que más o menos están dando en 2º residencia y en inversión? Lo más común en los bancos. Vale.

23:59 Jorge Fernández: Aquí, siempre va a depender el perfil. O sea, no es lo mismo una persona que gane 20000 euros al año que una persona que gane 120000 euros al año. Te diría, un 70 por 100, más o menos. Entonces, esa es la media. Después, hay bancos que dan el 80, sí, hay bancos que dan el 90, sí, pero lo básico, lo estándar sería un 70 por 100. O sea, un 70 De la compra.

24:21 Ruben: Sí, 70 de compra o de tasación, porque ellos

24:24 Jorge Fernández: Sí. Normalmente, te dicen que el menor de los 2. Eso es lo lo estándar. Y después, el plazo, más o menos, unos 25 años. Es cierto que nosotros tenemos entidades bancarias que llegan a 30.

24:35 Ruben: Y para las dobles garantías, ¿cuándo tiene sentido hacerla y cuándo es un riesgo?

24:44 Jorge Fernández: Para mí, tiene sentido cuando te dan un extra. Quiero decir, normalmente, no te van a mejorar el tipo de interés por dar esa 2º garantía. Te van a dar, pues, del 70, te doy hasta el 100 por 100, o incluso el 100 por 100 más gastos, dependiendo del perfil. Pues ahí, si lo que necesitas es apalancarte, tiene sentido. Si vas a mejor tipo de interés, sinceramente, no no no suele tener sentido. O sea, te tienen que dar un factor ahí distinto. Ajá. ¿Y cuándo es un riesgo? Pues creo que realmente no es un riesgo como tal, porque, al final, si si tú haces una hipoteca, tú, una de las preguntas que te hacen en el notario es, o de las cosas que te dicen en la notaría, te hipotecas con tus bienes presentes y futuros. O sea Sí, sí. Si ese inmueble, por lo que sea, tiene un problema el día de mañana, vas a responder con ese inmueble, con el que no has hipotecado, con el siguiente y con el siguiente. Entonces, es cierto que hay un cortafuegos en función de cuánto valga el inmueble, pero pero, bueno, el problema va a estar ahí. Ajá.

25:53 Ruben: Y otra de las cosas que preguntan mucho es, quiero meter la reforma en la hipoteca. Eso... Se puede,

25:59 Jorge Fernández: se puede. Yo, lo que mejor he visto... Es cierto que ese modelo, no te digo que para inversión no exista, pero sí que es cierto que da más coberturas en vivienda habitual. Y cuando digo vivienda habitual, que claramente se pueda ver que es una vivienda habitual. Es decir, si hay una persona que tiene varios pisos de, no sé, 280000, y compra otro de 70000 más una reforma de 30000, chirría un poco, ¿no? En cambio, si compro una vivienda de 200000 más una reforma de 50000, ya sé si el resto de parámetros dan para ello, se ve que va a ser su vivienda habitual. En ese en esos casos, te digo, sé que se puede llegar incluso al 90 por 100, más el 90 por 100 de la reforma. Ajá. Yo no lo he visto. Yo, lo que he visto es 90 por 100, más 80 por 100. Ese es el tope que que he visto. Pero, bueno, te digo, o sea, al final, es rodar, y entiendo que algún perfil dará para ello.

27:00 Ruben: Bueno, eso está bien, porque hay veces que la reforma es alta y y, sobre todo, cuando son pisos más baratitos, pues a lo mejor es un 30 por 101 40 por 100 más de capital. Claro, si es un piso de 200 y te gastas 40, dices, es mucho, pero un piso de 70, que te gastas 30 Ya. Es que es mucho dinero. Suda. O sea, eso te te descapitaliza muchísimo. Y en cuanto a a la parte de tasación, ¿no? Porque, claro, todos los bancos te piden una tasación de cuánto vale este inmueble. Si la tasación no sale baja, ¿se puede pelear con el banco esa tasación, o mejor vamos a otra tasadora?

27:38 Jorge Fernández: A ver, yo, lo 1º, no tasaría nunca con los bancos, porque, aunque no te lo creas, a día de hoy, incluso hay muchos inversores que te llegan y te dicen, oye, que tasa el banco. Y dices, no, por favor. Paso número 1, no, nunca tasases con el banco. Entonces, es cierto que se puede pelear, se puede subir, pero dependerá un poco de la diferencia. Quiero decir, al final, si tú compras, si el inmueble para ti tiene que ser 100 la tasación y te ha salido en 50, por mucho que pelees, me da a mí que no Ya. No te van a subir. Si la diferencia es pequeña, no sé, un 8 por 101 10 por 100, a lo mejor, peleándolo con la entidad tasadora, puedes llegar. Si no, buscas otra tasadora y ya está. Yo intento siempre que, cuando estructuramos la operación, intentar tasar con tasadoras, obviamente, que, más o menos, sepamos que nos puedan llegar a esos valores, pero que nos valgan para un abanico de bancos amplio, porque al final, si eliges una tasadora que para 1, sí, para otro, no, puede ser que, si el banco 1 te dice que no, te da la operación, ya no tienes margen de movimiento. Entonces, es cierto que también muchos bancos, a día de hoy, nos están pidiendo las tasaciones rápidas, o sea, al principio, casi. Entonces, según nos entra un expediente, bueno, tenemos un departamento de tramitación que se encarga de organizar toda la documentación, y una de las cosas es, el día que llega la documentación, mandamos a tasar o buscamos cómo tasar lo antes posible, porque, al final, nos aligera por si el día de mañana nos surge algún imprevisto.

29:08 Ruben: Ajá. Porque yo tenía entendido que cualquier tasadora que esté avalada por el banco de España debería valer para cualquier banco, ¿no?

29:16 Jorge Fernández: Debería, pero el banco, si no le gusta esta tasadora, puede mandar una tasación de contraste, y, si hay discrepancia entre la suya y la tuya, adivina quién

29:25 Ruben: quién decide. Evidentemente. Vale. Y las vinculaciones, ¿no? Porque los bancos muchas veces te piden vinculaciones, y hay muchos inversores que dicen, es que yo no quiero un seguro de tal, es que no sé qué. ¿Cuáles merece la pena decirle al banco, vale, me lo quedo? ¿Y cuáles dirías? Esto, ni de coña, lo metas.

29:46 Jorge Fernández: Yo creo que no hay una concreta. Al final, es un, tenéis que ganar los 2. O sea, al final, el banco, por un lado, te estará diciendo, oye, yo necesito este seguro, y tú le dirás, pues mira, yo esto no lo quiero hacer porque no me salen las cuentas por ningún lado. Es, digamos, un intercambio de ver, bueno, esto me interesa, esto no me me interesa. Es cierto que, por ley, sabes que no tienes que contratar nada, pero, bueno, al final, si el si tu intención es seguir creciendo, seguir comprando, él se va a acordar que hace 4 años o 3 años, o el año pasado, le hiciste ese seguro que él necesitaba, y, si no se lo haces, también se va a acordar. Entonces, al final, es un equilibrio de, bueno, tiene un poco de sentido, no pierdo mucho dinero, o o me sale más barato contratarlo que este no, porque no, y o este sí, porque me lo impongan. O sea, al final, es ganar los 2.

30:38 Ruben: Aquí, un pequeño inciso, porque hace hace poco salió una resolución del TEAC, del tribunal económico administrativo central, diciendo que las los seguros de vida que están asociados a una hipoteca de un piso de inversión se puede desgravar, o sea, puede poner como gasto dentro de de la renta, ¿vale? Yo estuve hablando con José Antonio Bernales y me dijo que sí, pero en unas cosas muy específicas. O sea, tiene que venir detallado bien en la en lo que es la El documento. Sí, en en la esta de, bueno

31:15 Jorge Fernández: La póliza.

31:16 Ruben: No, en la póliza, no. Cuando tú firmas la hipoteca, ¿vale? El... Joder, no me sale el nombre, lo que firmas el notario.

31:22 Jorge Fernández: Minuta, borrador, fain Sí, bueno. Acta de transparencia.

31:24 Ruben: No, no, lo que firmas con el notario, ¿vale? El... No me sale. Bueno, tiene que venir que la hipoteca tiene unas bonificaciones y que está bonificado por este seguro, tal. O sea, tiene que venir muy bien especificado dentro de de lo que es todo el documento. Y, en principio, Hacienda te debería dejar meterlo como gasto, ¿vale? Pero esto es un poco ahí, como yo digo, si al final son 100 euros al año, yo ni lo metería, porque luego es más problema. Es más rollo demostrarlo frente Hacienda que los 100 euros que te vas a ahorrar

31:58 Jorge Fernández: Y, sobre todo, el dolor de cabeza. O hay hay hay veces que el dinero no merece la pena ahorrarte ese dinero, sí va a ser un dolor de cabeza. Al final, creo que

32:09 Ruben: Bueno, lo digo porque, en Rentexa, el software que tengo para gestión de alquileres, cuando tú pones seguro de vida, te pone que es un gasto no fiscalizable, porque realmente no lo es, aunque ahora en una resolución. Entonces, hay que tener cuidado y hay que verlo muy bien. Ya te digo que, si son 1000 euros, pues a lo mejor dices, oye, 1000 euros es una diferencia, pero por 100 euros, yo no me lo juego, porque si te hacen una 1 requerimiento y no lo haces bien, luego te van a poner un recargo, luego... Entonces, esto, pero que es, hay muchas veces que la gente dice, no, es que el seguro de vida me lo ponen con la hipoteca. Bueno, está puesto en las escrituras. Ah, vale. Es que es muy pronto. En las escrituras, ¿no? Pues, si lo pone en las escrituras, dice que sí, pero ya os digo que hay que tener cuidado. Entonces, yo me andaría con ojo. Ok.

32:54 Jorge Fernández: Me lo anoto. Vamos a hablar de

32:56 Ruben: una cosa que también hay, ya que nos metemos en más temas fiscales, de persona física contra sociedad, ¿no? ¿Financian igual a una SL que a un particular?

33:06 Jorge Fernández: No. O sea, rotundo. O sea, al final, te diría, de forma genérica, ¿vale? Después, si es una supersociada patrimonial, quiero decir, si tiene mucho aval, mucho histórico, mucho tal, puede ser que consigas buena financiación. Pero, de forma genérica, al final, una persona física va a tener una financiación mejor en cuanto a plazo, que, al final, en muchos casos, una operación te sale a cuenta o no te sale a cuenta si la financiación te acompaña en ese plazo, y en el tipo de interés. O sea, al final, las sociedades suelen ser préstamos que no van bonificados, no, bueno, suelen ser distintas, digamos. ¿Y te piden aval personal siempre? No siempre, por distintos motivos. O sea, normalmente, una sociedad, cuando es de nueva constitución, sí que te piden ese aval, porque no tiene histórico, no tiene recorrido, pero ya, si la sociedad tiene, o patrimonio o tiene recursos propios, no deberían por qué solicitarte esa esa esa imposición de que entre ese esa persona.

34:09 Ruben: Vale. Entonces, si yo tengo una nueva sociedad, estoy creando una nueva sociedad y quiero meter un inmueble, comprarlo con la sociedad, al final

34:17 Jorge Fernández: decir que entres, porque al final, esa sociedad no tiene no tiene ningún histórico. Es como si tú empiezas a trabajar el día 1 y dices, quiero comprarme un piso. Bueno, vamos a ver paso a paso. Pasa período de prueba, ahorra un poco, y, a partir de ahí, lo vemos. En caso de una sociedad, es igual.

34:34 Ruben: Vale. Entonces, claro, yo tendría que avalar esa compra como persona física al final, y lo que me van a pedir es las nóminas y todo, ¿no? O sea, sería comprar igual, pero luego sería nombre de de sociedad. Exactamente. ¿Y en un futuro puedo salir de ahí o tengo que hacer una novación o cómo? O sea

34:53 Jorge Fernández: Puedes salir de

34:54 Ruben: de de ser abalista de esa compra.

34:57 Jorge Fernández: Puedes salir, sí, pero sería una cancelación y nueva constitución en el momento que la sociedad tenga un histórico y y, bueno, unos números detrás. Es decir, el año 1, seguramente, no no se puede hacer, el año 2, tampoco. Eso es, digamos, a largo plazo. He visto sociedades que no se lo han pedido de partida, porque son, digamos, sociedades que ya, para arrancar, esa sociedad han aportado un patrimonio muy grande, un capital muy grande. Entonces, claro, si yo tengo 20 pisos dentro de esa sociedad, aunque sea de nueva constitución Ya. El banco sabe que esos pisos están generando ya, del minuto 1, unos ingresos.

35:36 Ruben: Ajá. Y a nivel bancario, no fiscal, ¿cuándo es mejor sociedad que persona física? O sea, no estoy hablando fiscal, porque eso... Hemos hecho varios vídeos con José Antonio hablando de cuándo es mejor y no sé qué, pero a nivel de para ir al banco, ¿cuándo sería mejor? A priori, yo

35:53 Jorge Fernández: creo que no tienes ninguna ventaja. O sea, al final, tú piensa que una sociedad, la financiación inicial, digamos, estándar, puede ser un 60 por 100. O sea, suelen ser financiaciones bajas. Entonces, un perfil, digamos, de persona física, esa financiación, forma genérica, si los ratios dan, te lo van a dar. Entonces, de partida, te diría, financiación de una persona física es más óptima que una persona jurídica.

36:21 Ruben: ¿Y hay bancos que directamente no financian a sociedades?

36:25 Jorge Fernández: Sí, hay bancos que no financian a sociedades, pero son pocos. O sea, al final, hay varios bancos online, cosas así, que no que no suelen entrar en ese tipo de clientes.

36:35 Ruben: O sea que digamos que, además de tener menos posibilidades, peor financiación, y encima... Porque, además, no solo porcentaje, sino también en años. Yo, según tengo entendido, te dan a menos años, incluso, o te dan un 60 a 15 años.

36:51 Jorge Fernández: Más o menos, exactamente. Entonces, por eso digo que una persona física, siempre, a priori, va a tener mejores condiciones que una persona jurídica, a no ser que seas una superempresa ya. Si eres una superempresa, ya cambia el juego, pero también si eres superautónomo. O sea, al final, si tú tienes unos buenos ingresos como autónomo, todo el mundo dice, no, un autónomo, siempre, mala financiación depende. Claro. Un autónomo normal va a tener peor financiación que un indefinido normal, pero un muy buen autónomo va a tener otras reglas del juego. Entonces, bueno, una sociedad de partida va a ser peor que una persona normal.

37:29 Ruben: Muy bien. Vamos a ponernos serios, vamos a ir a estrategias para seguir comprando. Es decir, ya hay, ya tenemos algo, no es nuestro 1º inmueble, queremos seguir comprando., en estrategias, una de ellas es refinanciar para liberar capital. Ya me ha puesto cara. Se puede sacar este dinero de un piso que ya esté medio pagado o que esté pagado, o,

37:53 Jorge Fernández: bueno, lo

37:53 Ruben: que se conoce como ¿no? Tengo una hipoteca y le saco más dinero, o refinance otro.

38:01 Jorge Fernández: Sí. O sea, de poder, se puede, ¿vale? Aquí es cierto que hace 2 años, más o menos, era un poco más fácil. El año pasado era un poco más difícil, y este año tiene pinta, que ya estamos casi terminando el año, que es más complicado, incluso, ¿vale? Sobrevivienda habitual, siempre hablamos de persona física, ¿vale? Sobrevivienda habitual es más sencillo que sobre una vivienda que esté alquilada. No digo que no se pueda, pero sobre una vivienda que está alquilada, a los bancos no les gusta ese modelo de refinanciación, ¿vale? Y aunque, por ejemplo, en Cataluña hay unas cosas que son más complicadas a nivel de tal, es una zona que, que los BRRs, por las entidades bancarias que hay, es un poco más fácil que un Madrid. Entonces, depende también la ubicación de donde se encuentre el inmueble, se puede hacer de una forma o se puede hacer de otra. Y,

38:57 Ruben: a nivel de... Yo tengo un piso libre de cargas, ¿no? Y digo, vale, me quiero comprar otro piso. ¿Puedo hipotecar ese piso libre de cargas? No doble garantía. Estoy hablando de solo hipoteco este piso y que me den el dinero, y yo con eso me compro el otro.

39:16 Jorge Fernández: Se puede hacer, pero no te lo van a decir, o sea, no les va a gustar hacerlo así. Quiero decir, yo tengo un inmueble que vale 100, compro 1 de 70. Vale, yo hipoteco el de 100 y te doy el 100 por 100 del de 70. Yo banco, hago la transferencia o emito el cheque para esa compra. Eso se puede hacer. Es más, no debería ser tan complicado como un BRR en sí, de que yo te doy el dinero de forma líquida, ¿no? En general, se puede. Después, si tú quieres el dinero líquido, ahí sí que te van a poner algún alguna pega, en ese sentido. Sobre todo, si el inmueble es alquilado. Bueno, va a depender más bien de tu perfil económico, que perfiles medios o perfiles bajos. Hace unos años sí que le daban esa facilidad, o sí que se podía, a día de hoy, bueno, los bancos están buscando perfiles más sólidos. Como te decía antes, hay varios bancos que han metido la IA, y una de las cosas buenas o malas de la IA es que hay muchos expedientes que hoy los los sabes defender muchísimo, porque te sabes, digamos, cosas que han pasado anteriormente, años atrás, y cómo buscar el enlace, o o te los descartan fulminante. O sea, parece mentira, pero en eso, los bancos grandes, por ejemplo, es un descarte casi fulminado.

40:36 Ruben: Vale. Y luego hay otro, que son los préstamos puente, ¿no? De financiación privada. Oye, tengo, no sé, pues alguien me hace un préstamo a mí, y yo, con ese préstamo, claro, va a ser siempre más caro. Yo no sé ahí. Luego, el banco, ¿cómo lo ve?

40:55 Jorge Fernández: A ver, nosotros, financiación privada, no entramos en ello, pero es cierto que nos han llegado personas diciendo, oye, con, yo qué sé, 3 amigos me han dejado algo de dinero, y con ese dinero he comprado un inmueble. Al final, eso te lo van a computar como una deuda más, realmente, y ya está. O sea, van a ir a tu capacidad de endeudamiento y te lo van a mermar. Después, sé que hay bancos... Es cierto que yo llevo más parte de mi inversión, pero dentro de la empresa, hay personas que se dedican más a inmobiliarias, digamos. Entonces, sé que hay algún banco, por ejemplo, que, si tú tienes una vivienda habitual y compras otra vivienda habitual para mejorar tu calidad de vida, te pueden computar incluso hasta el 70 por 100 del ingreso que vayas a obtener del el alquiler de tu 1º vivienda. Entonces, con ese juego, a veces, muchas veces, o sea, puedes llegar a esa capacidad de endeudamiento y poder comprar ese 2º inmueble. No sé si vas por ahí.

41:55 Ruben: Sí, bueno, sería una cosa así, porque, claro, igual, en ese tipo de operaciones, ¿no? De que yo tengo una vivienda, me quiero comprar otra, Bueno, esto sería de comprar otra sin vender la 1º, dices que te computan, pero he visto muchas veces de, oye, yo vivo en esta casa, me quiero mudar, pero claro, hasta que no venda esta casa, no me puedo comprar la otra. Entonces, ahí entiendo que el banco, claro, tú tienes que estar seguro de que vas a poder comprar la otra. ¿El banco cómo te computa o cómo te tasa lo que vas a sacar? Porque, oye, tú dices, yo la he puesto en 150, pero ¿y si luego la vendo por 100?

42:26 Jorge Fernández: Claro, ahí lo suyo es que te hagan una tasación oficial, y, en función de esa tasación oficial, calculas, ¿vale? Tendrás un margen de tiempo por un tema de capacidad de endeudamiento, y tiene que ir cuadrando más o menos la capacidad de endeudamiento. Al final, no te van a dejar irte del 35 al 70. Al final, te dicen, vale, yo entro en esta operación, pero porque sé que tengo esta garantía, tengo esta garantía, y tu capacidad de endeudamiento me da para ello. Lo vendas en, yo qué sé, 5 meses, lo vendas más arriba o más abajo, al final, sé que tengo tengo ese margen.

43:01 Ruben: Y esto, yo creo que será respuesta, pero la vamos a dejar aquí. ¿Fijo, variable o mixta, para inversión?

43:11 Jorge Fernández: Aquí, la verdad, depende un poco del perfil. O sea, aunque no te lo creas, y como está ahora mismo todo, hay personas que nos preguntan por variables, aunque creo, desde mi punto de vista, creo que la mejor opción, normalmente, suele ser la fija. ¿Por qué? Porque, más o menos, haces unos números estables, y, si el día de mañana baja el euríbor, seguramente puedas cambiarla. Si sube el euríbor, si estás en una variable, puede ser que te encuentres dificultades. ¿Por qué? Porque, si alguien ha comprado, un ejemplo, una 2º residencia, y, en el momento que quieres cambiar, la hipoteca está alquilada, puede ser que te mengüen el tiempo de la hipoteca o te empeoren las condiciones. Entonces, claro, si tienes una fija, ya sabes, por lo menos Sí. Cuál es la el máximo, ¿no? Es lo

44:00 Ruben: que vas a pagar por siempre.

44:01 Jorge Fernández: Si tienes muchas hipotecas, bueno, puedes hacer ahí un mix de, y se balancean solo su cartera. Un inversor, el que te decía antes que tenía muchas hipotecas, lo hizo así, y me parece gran idea. Si estás empezando, mejor, fijo, tranquilo, máximo plazo.

44:17 Ruben: Ajá. Eso te iba a preguntar, el plazo. ¿Lo máximo que dan son 30? ¿O se puede pedir incluso más? Porque es lo normal que dan.

44:26 Jorge Fernández: Depende de la edad, en las hipotecas mixtas y variables. En fijo, el máximo es 30. Sí. O sea, ahí va a ser un poco dependiendo de tu edad, pero el máximo de tiempo son, creo recordar, 80 años, como máximo. Es decir, si tienes 50 años y puedes comprar una vivienda habitual, te puedes ir a 30 años. Si no, de forma genérica, serían 75 años, ¿vale?

44:51 Ruben: Inversión, ¿no?

44:52 Jorge Fernández: Para inversión, igual. Vale.

44:54 Ruben: Lo que decías, me interesa mucho el lo de, tienes varias hipotecas y reordenarlas, ¿no? Porque, claro, ese podría ser un 1 caso mío, ¿no? En el que tengo tengo 8 o no hipotecas, en las que quizás hay unas que sí tengo muy bien, que están al 1.8, están muy, muy bien, Pero, claro, tengo alguna otra que está al 4, ¿no? Porque fue una hipoteca que tuve que sacar, porque se me cayó otra, y dije, lo 1º que pille, pille 1 y dije, ya está. Y era un 4, y dije, bueno, ya, en el futuro... Entonces, cuando tú haces estas operaciones, o cuando quieres hacer una operación de estas de reestructurar tu deuda, ¿qué se hace? ¿Se mete todo en una hipoteca o se hace en varias, o cómo se

45:37 Jorge Fernández: hace esa? Depende. O sea, si si tienes en juego varias hipotecas, ponte, un ejemplo, si son 3, 4 hipotecas, puedes intentar agruparlas todas en 2 garantías. Normalmente, los bancos no van a querer perder garantías. Entonces, al final, es decirle, mirá, este piso valía antes esto, ahora vale el doble. No te digo que me dejes todo sobre una vivienda, te doy 2 garantías, que, con estas 2 garantías, la deuda es el, no sé, 30 por 100. De esa forma, liberas otras 2 otros 2 inmuebles, quizás, y vas jugando un poco con ello. Es cierto que ahora mismo también, como está el euríbor, hay que ver si merece la pena. O sea, si ya has amortizado en qué momento estás, habría que ver Pero a

46:22 Ruben: lo mejor te interesa, aunque no sea por tema de interés, más por tema de lo que dice, ¿no? De liberar, porque, claro eso sí. Yo, a día de hoy, tengo 3 inmuebles libres de carga. Ajá. Pero a lo mejor digo, oye, quiero comprar otras cosas, voy a liberar otros 2 o 3 para poder hacer dobles garantías que hablábamos, ¿no? De, pues si ya tengo 5 inmuebles libres de carga, pues me puedo jugar ahí hasta conseguir otros 5 más, ¿no? Intentando poner poner menos.

46:50 Jorge Fernández: Sí, o sea, si es para liberar y para mejorar un poco, digamos, el patrimonio, sí tiene sentido. En cuanto a tipo de interés, habría que ver si merece la pena, si te vas a ahorrar dinero realmente, porque, al final, todo ese tipo de operaciones suelen ser a través de cancelación y nueva constitución, con lo cual es

47:09 Ruben: Gastos.

47:10 Jorge Fernández: Gastos derivados.

47:11 Ruben: Exacto. Gastos en... Y luego notaría, y luego registro otra vez, y sí, sí. Exactamente. Mucho gasto. ¿Dónde está el límite entre apalancarse bien y estar a una derrama de la quiebra?

47:25 Jorge Fernández: A ver, a día de hoy, a nivel de inversión, hay bastante formación, con lo cual, y muchos ejemplos, no sé, plataformas que te explican qué se tiene que hacer y qué no se tiene que hacer. Nosotros, si vemos que algo va muy al límite, se lo decimos. O sea, es más, yo no pillo una operación para complicar la vida ni a un cliente ni ni a nosotros mismos. O sea, si vemos que es un problema, se lo decimos de partida. Oye, esto, no lo vemos por esto, por esto, por esto, te recomendamos que hagas esto. Es cierto que, a nivel hipotecario, no suelen, o sea, las personas que vienen a nosotros no suelen tener problemas por temas de hipoteca, de forma genérica. O sea, veo más problemas con un coche, un móvil, 5 préstamos personales. O sea, vienen más esos problemas que a nivel hipotecario. No sé si con eso, más o menos.

48:20 Ruben: Sí, no. Aquí hay, bueno, en dentro de de Rentexa, lo 1º que creé fue la parte de de calcular, ¿no? La típica calculadora que te dan en Excel en un montón de sitios, mi calculadora de Excel, tal. Y y lo que teníamos puesto ahí era un scoring de cómo era tu, bueno, pues distintas cosas, ¿no? Pues por cash flow, por no sé qué, distintas cosas, 1 de ellos siempre era el riesgo, ¿no? Y el riesgo siempre, claro, cuando tú pedías un 100 por 100 de financiación, la gente me decía, es que en tu calculadora, cuando meto un 100 por 100 de financiación, me baja los números globales de la operación. Digo, hombre, a ver, digo, es que es normal, porque yo esto lo pongo muy claro con, digo, si tú necesitases 50000 euros para invertir en la bolsa, y te dicen 50000 euros y los metes, que es, tiene más riesgo eso que si te dan 30, ¿no? Bueno, pero una casa va a subir de valor, digo, ¿o no? Claro. Es que yo, lo que siempre les explicaba, ¿no? Cuando me rebatían esto, decía, es que estamos acostumbrados a que los últimos años ha subido. Digo, pero si te cae otra vez como el 2008 y tu casa vale la mitad, tu préstamo no cubre ni el 50 por 100 de tu deuda. Por lo tanto, o sea, un long to value, que se dice, ¿no? Si es un 100 por 100, va a ser siempre una operación con más riesgo que si es un 50.

49:39 Jorge Fernández: Obvio. Es más, o sea, yo conozco a Marcos desde hace más de 11 años. Empezamos en el sector inmobiliario el mismo mes, en la misma oficina. Yo empecé yo empecé, digamos, en la parte de de enseñar casas, digamos, y él en la parte financiera, y, bueno, durante mucho tiempo nos llevamos bien y volvimos a a trabajar juntos. Yo recuerdo, en Madrid, zona matadero, que a día de hoy está muy de moda, que en 2014, 2015, habían viviendas que se vendían por 65000 euros, y, a día de hoy, se venden por 300. Entonces, y que, previo a esos 65000 euros, habían personas que entraban en la oficina donde trabajábamos, que querían vender su casa y no podían, porque la hipoteca era de 150, 200. Entonces, decías tú, encantado, pero no te puedo ayudar. No creo que vuelva a pasar esa bajada, pero puede ser que en algún momento corrija el mercado y, bueno, hay que tener ahí una escapatoria, ¿no?

50:46 Ruben: Claro. Sí, porque, si te corrige el mercado un 20 por 100, que, oye, no estamos hablando de las bajadas de 2008, que eran del 60, 70 por 100. Claro, eso es mucho, pero con que corrija un 20 por 100, si tú estás al 100 por 100, ya el banco dice, claro, es que tú me debes más dinero de lo que vale la garantía, ¿no? Y, bueno, esto no es como una pignoración de fondos, que ya apliqué en el vídeo que hice cómo funciona, pero, si fuese igual, te dirían, tienes que aportar más garantía. Entonces, el banco no lo hace con las hipotecas, pero realmente tú estás..., esto era una de las cosas que que teníamos ahí. Y otra de las cosas que había era un 1 simulador de qué pasa si, ¿no? Por ejemplo, tenías tienes los sliders, bueno, los sigues teniendo. Si entráis en Rentexa punto ahí, en la calculadora, tienes un este de, ¿y si baja el alquiler un 10 por 100? ¿Qué pasa? ¿No? Porque hay mucha gente que va, dice, no, yo es que mi estrategia es patrimonio, ¿no? Yo quiero hacer patrimonio y quiero, y sí. Vale, pongo una hipoteca a más años, al 100 por 100, y consigo que mi cuota sea superior, pero ya tengo otro piso, ¿no? Y ahora cojo y tengo otro. Ya, juega un poquito con el slider este y bájale un poquito el alquiler, ¿no? Y que que baje 100 euros el alquiler. O eso, mete una derrama, o mete tal. Y ya ves que tu operación es negativa. Entonces, hay que tener cuidado con con esto, que muchas veces no nos damos cuenta que no es acumular por acumular, hay que tener un, oye, es que mañana, 2030, hay que hacer fachadas porque no sé qué, la Unión Europea y tal, y son 200 euros de derrama.

52:21 Ruben: Tu piso soporta 200 euros más, porque, si no, lo mismo, tienes que poner dinero en tu bolsillo. Y cuando vayas a pedir otra hipoteca, el banco va a decir, ¿aquí qué pasa?

52:31 Jorge Fernández: Sí, sí. Es más, asesoré hace poco a una a una persona, que el problema estaba en que su renta, había pagado una derrama de fachada que, justo, 16000 euros. Entonces, claro, teníamos un problema, porque ella me decía, oye, pero ¿esto cómo lo podemos justificar? Yo tengo esto. Ya, pero estás rentista, menos 16000 euros. Si tenemos que igualar, al final, era un problema, decidió no comprar. O sea, yo no lo veía, le expliqué cuál era el problema. Decía, mira, como mucho, veo un 60 por 100 en el mejor de los casos de financiación, y me dijo, Jorge, no llego. Y digo, pues yo te digo hasta donde yo creo que podríamos llegar. Que después podamos meter la operación en varias entidades bancarias y salvarlo, puede ser, pero no lo veo no lo veo prudente.

53:23 Ruben: Vamos a hacer un 1 caso práctico, así, ¿vale? Imagínate que yo soy una persona, y voy a tu oficina, hablo, digo, Novagalma, quiero contrataros. Además, sabéis que vais a tener un descuento para... Al final, explicamos bien precios y demás, pero descuento de 1500 euros. Llego allí y digo, oye, que vengo de Nice to Fit You, que me han dicho que sois muy buenos, además, me vais a hacer un descuento. Quiero comprar un piso de 100000 euros, ¿vale? Me cuesta 100000 euros el piso, pero necesito una reforma de 30, ¿vale? ¿Vale? Y la renta esperada van a ser alrededor de 1000 euros. Vamos a ponerlo en cifras redondas para que sea más fácil, ¿no? Vale. Entonces, soy un asalariado que cobro 2500 euros al mes, ¿vale? Llevo muchos años en mi empresa, y, hacerlo fácil, no tengo ni préstamos personales ni nada. O sea, ¿qué es lo 1º que se le pide a esa persona?

54:17 Jorge Fernández: O sea, realmente, nosotros, documentación, no pedimos, ni pedimos para ese 1º punto de partida ni recomendamos que se envíe a nadie. Al final, nosotros hacemos el asesoramiento en función al conocimiento que tenemos de operaciones que están saliendo día tras día, y, más o menos, los perfiles pueden variar, pero, bueno, digamos que hay unos patrones, ¿vale? Entonces, le hacemos un cuestionario económico, cuántos años tiene, a qué se dedica, por qué va a comprar la vivienda, dónde la va a comprar, dónde vive, distancia de trabajo, bueno, si tiene préstamo, un asesoramiento económico. Y, en función de ello, vamos encuadrando la operación. En ese caso, pues, digamos, no es un perfil prime, es un buen perfil, tiene estabilidad laboral. Seguramente, el 80 por 100 de compra más el 80 por 100 de reforma se puede discutir, y poco más. O sea, hay que tener en cuenta las licencias que se tienen que haber pagado para el proyecto, el presupuesto proforma, que esté todo en la tasación, bueno, una serie de datos. Y, sobre todo, el 80 por 100 del valor que te van a dar de de la reforma, un punto importante es que no te incluye los impuestos. Quiero decir, siempre es 20000 euros más IVA, pues te van a financiar sobre los 20000 euros, el 80 por 100 o el 70 por 100. El IVA lo tienes que tener tú antes, y, normalmente, se hace como si fuera una autopromoción. Es decir, tú haces, haces la certificación y el banco te devuelve, tú haces y el banco te devuelve, y así.

55:53 Ruben: Y este 80 por 100 de tasación que el banco te da, ¿te da sobre tasación una vez reformado o antes de reformar?

56:01 Jorge Fernández: Antes de, para poder comprar.

56:02 Ruben: Sí. O

56:03 Jorge Fernández: sea, tú piensas que compras el inmueble y después ejecutas la reforma. Entonces, te está dando el 80 por 100. Tú tienes que tener en tus ahorros el 20 por 100 más los impuestos, y después, a mayores, el dinero que no te financien de la reforma, ¿vale? Es cierto que hay casos donde tú tienes el inmueble, por ejemplo, y y quieres hacer la reforma posterior. Eso, hay algún banco que te puede hacer una hipoteca de 2º rango, ¿vale? Te meten la hipoteca detrás de la hipoteca anterior. ¿Qué pasa? Que lo que hacen es decir, vale, pues entonces, esa 1º hipoteca, te vienes conmigo, te traigo la hipoteca, y, si quieres la reforma, te doy el dinero, y te meto una 2º hipoteca por debajo.

56:44 Ruben: O sea, como 2 hipotecas, ¿no?

56:46 Jorge Fernández: Sí. Se llama hipoteca de 2º rango, pero la 1º hipoteca te la tienes que llevar a a ese banco. Y,

56:56 Ruben: si todo sale bien, ¿vale? Todo va para, ¿cuánto tarda más o menos el banco en hacer este tipo de operaciones con reforma? Y otra otra cosa, y entiendo que cuando firmas te dan todo, ¿no? Para que luego no firmes la hipoteca y te quedes colgado con la reforma.

57:13 Jorge Fernández: Se firma todo junto. O sea, es cierto que no te dan todo el dinero. Sí, sí, pero ya certificaciones. A ver, es una 1 operación más o menos igual. Es cierto que a lo mejor la analizan un poquito más en cuanto a tiempo, pero no estamos hablando de mucho más. Una semana más puede tardar. Al final, lo importante es tener todas las licencias, todo el proyecto, todo bien organizado, y viene todo en la tasación. Entonces, al venir todo en la tasación, en vez de validar una 1 tasación, es validar otra y demostrar toda la documentación. ¿Qué pasa? Que puede pasar que, cuando estés en mitad de la reforma, lo que antes eran 20, 30. Ese es otro problema, Eso pasa Pero pero pero, bueno, en principio, si no hay ningún percance por el camino...

57:57 Ruben: Y, si pasa eso, el banco te lo... ¿No? ¿Todavía firmamos 20 o son 20?

58:02 Jorge Fernández: Exacto. Al final, es como, sí, cambia las condiciones a mitad de partido. Entonces, sí es importante no ir apretado a nivel de... Porque, si no, vas a tener un problema. O sea, es mejor ir sobradito en ese sentido.

58:18 Ruben: Vas a hablar de vuestro negocio, ¿vale? Vosotros cobráis al cliente, pero ¿el banco también os paga o solo

58:25 Jorge Fernández: es el cliente? Depende de la entidad bancaria. Es cierto que nosotros, en el encargo, cuando, después del asesoramiento, imagínate, hacemos el asesoramiento, te digo las opciones que tenemos, mandamos una oferta, se firma un contrato, ¿vale? En el cual viene reflejadas las condiciones previas, y, si viene reflejado en ese mismo contrato, qué banco nos pueden llegar a pagar. Quiero decir, hay bancos que nos indican, el máximo que te vamos a pagar es tanto. Nosotros se lo informamos al cliente. Sí, creo, no sé si tenemos la obligación o no, si te digo la verdad, pero bueno, creo que ahí es una buena decisión de decirle, bueno, llegado el caso, este banco, como máximo, nos pagaría esto, que lo sepáis. Entonces

59:05 Ruben: Claro, porque aquí es un poco el el que el banco os paga. Si te está pagando el banco, ¿cómo sé yo que me llevas al banco que te paga, en vez de a al mejor para mí, no? Es un poco el el doble pago.

59:16 Jorge Fernández: Ahí, la, sinceramente, nosotros ganamos dinero del cliente como tal. ¿Por qué? Porque el, es cierto que el banco nos puede recompensar o dar esa remuneración extra, pero

59:29 Ruben: no

59:29 Jorge Fernández: es no es, o sea, no es de donde ganamos dinero. Entonces, eso, por un lado. Por otro lado, previamente, ya te he dado las condiciones, que van a ir alineadas con lo que te estamos dando. Y, por otro lado, yo te puedo dar varias condiciones, y, realmente, el que decides, al final, eres tú. Quiero decir, si yo te doy en un banco a x, en un b, o sea, en un banco 2, x más 2, estas son las condiciones, y te digo, a ver, yo me iría por este banco, y tú me dices, Jorge, pues yo me voy por este, te digo, adelante. O sea, la última palabra la tienes tú. Entonces, bueno, yo creo que, vamos, nunca se me ha dado el caso de que alguien nos ponga una pega o un problema por por eso, concretamente, ¿verdad?

1:00:20 Ruben: ¿Y cuándo no merece la pena usar un bróker?

1:00:25 Jorge Fernández: Yo te diría que siempre, intentaría, por lo menos, esa 1º charla. O sea, al final, no, es gratuita, no pierdes nada, te enfoca la operación, te dice si es viable o no es viable. A partir de ahí, es hacer números. El bróker me puede, nosotros, o quien sea, me puede dar esto. Yo, por mi cuenta, más o menos, sé que me van a dar esto. ¿Me interesa o no me interesa? O sea, no es solo en inversión, las operaciones no salgan, sino porque, de forma genérica, creo que podemos llegar a un porcentaje de financiación superior, o podemos tener mejores tipos de interés, o podemos mejorar las amortizaciones. No sé, al final, solemos tener mejores condiciones que un particular. Y muchas veces le digo a la gente, no es porque seamos más simpáticos ni... Al final, hacemos muchas operaciones a lo largo de un mes, sabemos qué tecla tocar, y una persona normal... O sea, yo, si tuviera que buscarme una hipoteca para mí sin dedicarme a esto, no tendría tanto tiempo para recorrerme 20 oficinas de cada entidad bancaria. Entonces, al final, es un tema de tiempo, dinero, un tema global.

1:01:33 Ruben: Es que muchas veces la gente que quiere una hipoteca para su 1º vivienda va a su banco de siempre, las condiciones que son, y va, a lo mejor, a 1 o 2 más, y y ya, y elige, ¿no? Claro, que no no sabe que hay otros 50, que va a ser mucho mejor en el otro.

1:01:48 Jorge Fernández: No, y a mitad de camino te sale un problema, te, o sea, se te cae la tasación que decíamos antes, y ahora y ahora, ¿quién sabe resolverlo? Entonces, bueno, creo que no es solo por ese 0.1. O sea, al final, es el pack completo.

1:02:08 Ruben: Dime los top 3 errores que matan una operación.

1:02:14 Jorge Fernández: La capacidad de endeudamiento. O sea, sin eso, poco puedes hacer. La tasación, y quedan movimientos raros en la cuenta. O sea, tema de juegos, no sé, movimientos raros, digamos, en general. Impagos. Impagos. Vamos, eso, sin duda. Pero, o sea, ya ya no entro en impagos, porque, al final, los impagos, que están ahí, si estás en las Nef.

1:02:42 Ruben: No, me refiero a impagos de recibos devueltos y cosas de esas.

1:02:45 Jorge Fernández: Es igual. O sea, al final, todo eso te te penaliza mucho. Por ejemplo, si eres no residente y inviertes en España, igual, o sea, te piden el listado de report o el credit report, y, si no tienes una buena puntuación, estás fuera de juego, o por más. No te digo fuera al 100 por 100, pero sí te pueden penalizar bastante porcentaje, y, si eres un no residente y, de forma genérica, ya

1:03:10 Ruben: no te financian mucho, pues ya los números no no te salen. Vale. Y luego, a nivel de de documentación, si yo voy a comprar, estoy pensando en comprar de aquí a 4 o 5 meses, ¿Cómo debería ir preparando la documentación o o tipo de en el banco y tal? Ahí, sobre todo,

1:03:33 Jorge Fernández: la nómina no la vas a poder cambiar, o los ingresos, hay poco margen de movimiento, pero sí en los movimientos de cuenta. O sea, ahí, en los movimientos de cuenta, que se vea claro. Pues, si es un rentista, pues igual, vas a necesitar más tiempo de 6 meses, pero que se vean claro cuáles son tus gastos, cuáles son tus ingresos, tu ahorro, tu... No sé, que se vea de forma fehaciente, todo bien y que no tengas ningún préstamo por ahí, que se te olvida, la tarjeta de crédito, que no la estás pagando bien, que, no sé, cosas que no son muy difíciles. Es un tema de organización, yo creo, muchas veces, más que trucos mágicos. Al final, es eso, teniendo en cuenta los parámetros, ir organizándote con algo de tiempo.

1:04:18 Ruben: Vale. Yo, que tengo 7 cuentas en bancos distintos, si te llego a tu oficina mañana... Ahí,

1:04:25 Jorge Fernández: es lo que te digo, al final, nosotros, es cierto que tenemos el departamento de de admin, que a los asesores nos facilita mucho la vida. ¿Por qué? Porque, al final, si yo yo hablo contigo y te digo, Rubén, necesito esto, tú me mandas la documentación a medias y tengo que volver a hablar contigo. Al final, estoy perdiendo tiempo, digamos, de asesorar a otra persona. En cambio, está nuestros compañeros de admin, o nuestras compañeras, sobre todo, que se encargan de recordar, oye, Rubén, me falta este último recibo de no sé qué, esto de... Pero igual, los movimientos de cuenta es organizarte, en verde, en una, en 7. Siempre es una organización continua. Y quizás, si puedes aligerar cuentas, pues te lo recomendaría. Es que tengo

1:05:11 Ruben: hipotecas en muchos bancos.

1:05:13 Jorge Fernández: Ya. Entonces, nada, no hay mucha otra solución que es eso, organizarte y y ánimo.

1:05:20 Ruben: Bueno, ya ya hablaremos de todas formas. Bueno, vamos con la ronda rápida de preguntas, que va a ser, nada, responder en una frase cortito y y vamos cerrando, que la verdad que ha sido interesante todo lo que hemos hablado. Entonces, el euríbor dentro de un año, ¿tú crees que va a subir, que va a bajar o que se va a quedar igual?

1:05:38 Jorge Fernández: Adivinar el futuro, pero, por lo menos, yo yo te diría que igual o un poquito más. Vale. O sea, pero adivinándolo, no no lo recomiendo así como

1:05:47 Ruben: Sí, sí, no, nadie te lavo la de cristal, pero yo creo, yo lo que creo es que va a subir, porque estamos viendo que la inflación está subiendo. El invierno va ser duro y los carburantes van a subir, por lo tanto, va a subir mucho la inflación. Esto es lo que yo aquí estoy haciendo... ¿Pitoniso, Rubén?

1:06:05 Jorge Fernández: Por eso digo. O sea, creo una cosa, pero no es un asesoramiento.

1:06:09 Ruben: No, no,

1:06:09 Jorge Fernández: no, no. Es, imagino, por mis datos, que creo que subirá, por lo mismo que tú dices, y porque, al final, en Estados Unidos están en el mismo sentido, y, bueno, vamos un poco a la cola de ellos en muchas cosas. Entonces, creo que sí. Saberlo, creo que nadie lo sabe, pero

1:06:28 Ruben: pero tiene pinta que va ser que sí. ¿Cuál es el banco más duro con los inversores?

1:06:33 Jorge Fernández: Pues no hay un banco como tal que te diga ahora mismo, este es más fácil o más difícil. Sí es cierto que, lo que te decía antes, veo que hay bancos que han implementado el tema de la IA, y y lo están utilizando para descartar muchas operaciones, que que se tienen que defender. O sea, al final, si una máquina lee, esta persona, Rubén, sus ingresos netos reducidos son 15000 Ya, te

1:07:01 Ruben: dije, hasta luego.

1:07:02 Jorge Fernández: Chao. Entonces, más que banco en sí, es saber qué bancos están modulando ese aspecto. Ajá.

1:07:09 Ruben: Es que a mí, por ejemplo, en mi renta me ponía, ingresos netos, 21000. Claro, rendimientos, no sé qué, 21000 euros. Digo, hombre, claro, es que... Digo, pero yo se lo intento explicar, digo, ¿tú sabes lo que es la amortización de un inmueble? Digo, pues es que de cada piso son 501800 euros. Digo, pues multiplica eso por 11 pisos, y claro, ahí me dejó un montón de dinero que es dinero ficticio. Hacienda me permite que yo me quite, pero yo no estoy pagando 1800 por piso. Ya, bueno, pero aquí pone que, digo, vale, ya está, no pude alquilar ese piso. Al final, estoy en este.

1:07:41 Jorge Fernández: Nada. Pero Siempre hay algún alguna persona que quiera alquilar una vivienda y que pueda entender un poco la situación.

1:07:48 Ruben: Sí, sí. ¿Cuál es la mejor ciudad para financiarse, no para comprar?

1:07:53 Jorge Fernández: O sea... Creo que no hay no hay ninguna que sí te financie un poco más por ser esa esa ciudad. Al final, es que tenga un poco sentido la operación y ya está. Cataluña tiene unas ventajas, que te decía antes, con el tema de los VRR. Valencia tendrá otras. No sé, depende un poco. O sea, no es 1 sí, 1 no.

1:08:17 Ruben: ¿Y comprarías hoy un piso para alquilar financiando al 80 por 100?

1:08:22 Jorge Fernández: En principio, sí, y es más, nosotros lo hemos hecho, cuando digo nosotros, mi pareja, hace relativamente poco. Entonces, sabiendo qué riesgos hay, lo que te decías tú antes, si hay una bajada, un movimiento, yo financiaría. Más también. O sea, al final, es un poco entender cómo funciona el mercado, qué financiaría, qué no financiaría, qué respaldo tengo, si va mal. No solo me fijaría en esto, sí, esto, ¿no? Al final, el conjunto de todo. Ajá.

1:08:53 Ruben: Y déjanos un libro o un recurso para alguien que quiera empezar.

1:08:58 Jorge Fernández: Recurso, zona 3, creo que que ahí Germán lo hizo bastante bien. Yo yo, Jorge, ya no, como la empresa, también estoy, o sea, siempre intento echar un vistazo. Y un libro, he he preguntado justo antes de venir si lo podía decir, porque, bueno, al final, es una persona con la que con la que he trabajado, y la verdad que me pareció una historia buena el libro de Mart Boué. Entonces, un poco distinto. Creo que se sale un poco de lo normal, porque todos diríamos que si hábitos atómicos, no sé Sí. O cualquier tema de inversión. Ahí, Mark te explica un poco cómo fue su vida y cuántos pisos lleva, que, a día de hoy, son más. Ya te adelanto, es un 1 persona, bueno, simpática y

1:09:47 Ruben: Mara ha estado aquí en el podcast 2 veces, y y yo he estado con él, bueno, hace unos meses estuve con él, que estaba grabando ahí con Ramón Molera, estuvimos ahí y, bueno, él decía, pues si a mí me dejan más hipotecas, yo, ¿cuánto más? Dice, ya tengo 1000000 de euros en deuda. Dice, mi 1000000º en deuda. Está supercontento. Y hay mucha gente que no entiende que que con la deuda es como se hace el patrimonio, siempre y cuando, eso, tú tienes 1000000 de deuda, significa que, al menos, deberías rondar los 3000000 de patrimonio, porque, si no, el banco no te va a dar, pero que que la deuda, para esto, la usamos todos. Y, si no fuese por la deuda, yo no tendría lo que tengo. También te digo.

1:10:23 Jorge Fernández: Tú ni ni ni mucha gente. O sea, al final, hay que saber utilizar la deuda. Es cierto que algunas personas tuvieron, tuvimos un poco de suerte arrancar años antes, que habían otros valores, y, a día de hoy, ha subido, pero, y subir al pulmón, yo creo que es imposible. O sea, no digo que imposible, pero mucho más difícil que que con deuda, sinceramente.

1:10:49 Ruben: Yo, que siempre lo he dicho aquí, en el podcast, yo me financié muy mal, porque casi todas mis hipotecas están al 70, pero porque yo no quería pegarme con el banco. El banco, yo iba al banco, me decía, mañana la tienes, al 70, no, ya está. Ni me no me pedían ni nómina ni nada, porque, claro, yo tenía ahí todo. Entonces, yo, la única que tengo, un poquito más, que es la que hice con ING, que ING sí te da 90, pero todas las demás las tengo al 70 por 100, no tengo ninguna al 80. Entonces, bueno, claro, son importes más bajos, pues lo que decimos, ¿no? Un piso de 50000, pues, de 70 al 80 no te cambia la vida, pero si estás comprando un piso de 150 o Claro. Es un 10 por 100, es mucho dinero, ¿no? Y ir a pulmón, yo creo que es imposible, imposible. Si quieres, ir rápido, ¿no? Otra cosa, hay gente que dice, no, yo no quiero deuda. Vale, pues son 60000, más gasto no sé qué, tal, son 90000 euros de, pues, tienes que ahorrar 90000 euros. ¿Cuánto tardas en ahorrar 90000 euros?

1:11:47 Jorge Fernández: Bastante. De forma genérica. O sea, después hay clientes nuestros, o personas que yo he visto que, bueno, tienen un patrimonio ya de por sí alto, porque tienen unos ingresos elevados, pero no es lo normal. O sea

1:11:58 Ruben: Pero aun así, aunque los tengas la idea es, oye, es que puedes comprar 1, compro 4.

1:12:04 Jorge Fernández: Exacto. Te apalancas al 50 por 100, no te no te vayas al 70, te apalancas al 50 y ya está.

1:12:10 Ruben: Claro. Exacto. Antes de cerrar, te voy a hacer la última pregunta ya del podcast que tenemos aquí. ¿A quién te gustaría que trajésemos aquí al podcast que creas que pueda aportar algo? Mira,

1:12:26 Jorge Fernández: te diría que Germán. Germán, la verdad que, en ese sentido, creo que lo ha gestionado bastante bien el tema de Zona 3, que creo que hay hay mucha gente, y y puede ser ahí una persona que dé muchísima información, porque al final sabe mucho, tanto de finanzas como de de inmuebles, para alquilar, para reformar, dentro de España, fuera de España. O sea, sabe mucho de de todo. Sí, Germán, seguramente.

1:12:57 Ruben: Germán estuvo con Laya. Estuvimos los 2 juntitos, pero lo estuvimos en en videoconferencia, y estoy viendo a ver si le convenzo que venga aquí

1:13:04 Jorge Fernández: En persona.

1:13:05 Ruben: Al al nuevo estudio, además. Por eso, sí. Es un crack.

1:13:09 Jorge Fernández: Y no sé, o sea, si alguien quizás de Nexia, o Carlos también, Carlos Galán, Tony, no sé, alguien, o sea, yo creo que, al final, en ese sentido, hay muchas personas que que, bueno, que saben bastante. Rubén Cardona, por ejemplo, también

1:13:29 Ruben: Cuídate pronto,

1:13:30 Jorge Fernández: creo que sí. Exactamente. Sabe bastante, te puede dar ahí una idea de no residentes. No sé, aguantó. No sé,

1:13:38 Ruben: ahí Hay muchas

1:13:39 Jorge Fernández: tenemos muchos, sí, muchas personas que, muchos referentes, ¿no? Que te pueden decir cosas un poco distintos. Bueno,

1:13:47 Ruben: para cerrar ya del todo, cuéntanos la oferta que llevo diciendo desde el principio. O sea, ¿cuál es vuestro precio? ¿Cuál precio a los oyentes de Nice to Fit You?

1:13:56 Jorge Fernández: Claro, ahí, tú estás enfocando un ahorro de 1500. Realmente, seguramente, sea más, porque es cierto que cualquier persona que no venga, que entre por nuestra web de forma directa, una operación normal y corriente, son 4000 euros, ¿vale? Entonces, no es que te ahorres 1500 euros, es que te puedes ahorrar desde 1500 euros, en ese sentido, y cualquier persona que venga de tu parte en ese seguro, el ahorro va a ser superior. Los honorarios nuestros, en el acuerdo que habíamos llegado, serían de 2500 euros, con lo cual creo que es un buen, una buena rebaja o un buen descuento para todas las personas que quieran preguntar.

1:14:38 Ruben: Sí, pues ya sabéis, si vais de parte de Nice to Fit You, son 2500, en vez de los 4000 o más, depende de la operación. Y, como os he dicho antes, yo, evidentemente, tengo un acuerdo con ellos, y yo me llevo también un fee, pero oye, que que os estoy ahorrando 1500 euros. Y esto hay que pagarlo, o sea, las cámaras hay que pagarlas y el tiempo y demás. Pero bueno, que... ¿Dónde os pueden encontrar? ¿Aparte de en la web?

1:15:01 Jorge Fernández: En la web, en redes sociales. Bueno, nosotros también tenemos un podcast.

1:15:07 Ruben: Es que Marcos me ha invitado a que vaya para el

1:15:09 Jorge Fernández: lo sabía, no lo sabía.

1:15:10 Ruben: Me dijo, ya hablaremos, pero ya enero, me dijo.

1:15:13 Jorge Fernández: Digo, bueno, por eso. Entonces, nada, que yo creo que estamos en varios sitios, incluso en nuestra oficina físicamente. Tenemos oficina en Ferrol y y en Madrid, en Clave del Rey, que hemos abierto una nueva oficina, con lo cual, si un día te das una vuelta por Madrid, si quieres pasarte Ajá. Te invitamos. Nos puedes localizar por donde quieran.

1:15:34 Ruben: Bueno, te tengo más cerca, que somos vecinos.

1:15:35 Jorge Fernández: Sí, sí, sí, sí. En este caso, va mucho más fácil, porque somos casi vecinos, con lo cual, nada, fácil.

1:15:42 Ruben: Vale, pues nada más, que gracias por haber venido aquí este ratito, habernos contado cosas de brokers, que son los episodios que más suelen gustar de... Porque los inversores inmobiliarios estamos muy enfocados en que nos den hipotecas, y es es difícil muchas veces ir solo. Y yo siempre lo he dicho, yo pagar 2500 euros, en este caso, por encontrar una hipoteca, que a lo mejor yo solo no puedo conseguir, que va a hacer que tenga una mayor financiación o que tenga un mejor tipo de interés, es que me estoy ahorrando dinero. Y es lo que muchas veces la gente no ve de, paga profesionales por hacer su trabajo, que lo van a hacer mejor que tú. Como dices tú, tú te has recorrido 200 entidades, y yo me voy a recorrer 10 y voy a acabar harto, y voy a decir, pues con este. Pero a lo mejor tú sabes que con este habría conseguido, en vez de un 80, te habría dado un 95.180 de reforma. O sea, es una diferencia muy grande. Hombre, entiendo, 2500 euros, no es que no sea dinero, pero en una operación

1:16:39 Jorge Fernández: Se amortiza. Al final, a largo plazo, de forma genérica, se amortiza. O sea, te digo, hay clientes que tienen buenos perfiles económicos, incluso sabiendo que pueden llegar a una financiación buena, que, simplemente, por los problemas que te puedes encontrar por el camino, directamente nos llaman. O sea, yo recuerdo, vamos, ahora mismo, le he tramitado hipotecas a directores de bancos, para que te hagas esa idea, qué absurdo es el círculo en ese sentido, que, incluso los propios directores de banco nos llaman y nos dicen, oye, si más o menos me me das esto, lo hago contigo. Entonces, bueno, si lo hacen ellos En otra entidad, no

1:17:18 Ruben: en la suya.

1:17:18 Jorge Fernández: Exacto, tal cual. O sea, si lo hacen ellos, ¿por qué no lo va hacer un 1 persona que no está ni siquiera en el sector?

1:17:26 Ruben: Pues nada, que lo dicho, que gracias por haber venido, y que nos veremos en Tarragona. Y, si no, nos encontraremos por algún centro comercial de aquí, seguramente, como la otra vez, Y nada más.

1:17:38 Jorge Fernández: Adiós. Chao. Hasta luego.