Alquiler por habitaciones y Ley de Vivienda, con Juan Góngora

0:00 Ruben: Bueno, hoy tenemos un podcast un poquito diferente, porque hoy no va a ser una entrevista al uso, hoy vamos a hacer más un 1 charla entre inversores. Tenemos con nosotros a Juan Góngora

0:10 Juan Góngora: la vivienda turística en España paga casi el triple que una vivienda una vivienda tradicional, ¿no? Como propietario, ¿no? El el el IRPF.

0:17 Ruben: Hay algunos programas de inversores, ¿no? Formación de inversores que te dicen,

0:21 Juan Góngora: no, la

0:21 Ruben: la forma de escalar es, empiezas y haces flips como loco, que te den un 25 de rentabilidad, y ya lo dices tú, es que en el papel todo es perfecto, pero ¿dónde encuentro eso el 10 flip al 25 por 100? O sea, si fuese tan fácil, todo el mundo haría flip.

0:33 Juan Góngora: Yo, inversor novato, ni de coña recomiendo que hagas un flip. Encontrar oportunidades es más difícil que antes, con total seguridad, y tienes que tener muchísimos contactos para eso.

0:42 Christopher: Y presentarnos un martes a las 10 de la mañana, el mismo día que habían publicado el piso, 25 personas en la puerta de un edificio, haciendo cola, todos enfadados estaban, unos pegándose, que si yo iba 1º, que si tú ibas 1º...

0:54 Juan Góngora: Sí, a mí cuando me llaman y dicen, no hay entrada abierta para que venga todo el mundo a las 7 de la tarde. No voy.

0:59 Ruben: Muy buenas, bienvenidos a Nice to Fit You. Buenas, Christopher.

1:02 Christopher: Hola, Rubén.

1:03 Ruben: Bueno, hoy tenemos un podcast un poquito diferente porque hoy no va a ser una entrevista al uso, hoy vamos a hacer más un 1 charla entre inversores, entre, bueno, tenemos con nosotros a Juan Góngora, que ahora le vamos a presentar, para los que no le conozcan y nada, va a ser charla sobre temas inmobiliarios de cómo está hoy en día el tema inmobiliario, de hacia dónde va, lo que vemos y, bueno, pues tocaremos un poco temas polémicos también, que siempre nos gusta meternos en el barro, un poquito de salseo. Así que, nada, Christopher, nos presentas a Juan.

1:35 Christopher: Muy bien. Bueno, es verdad que dentro de la comunidad ya mucha gente conocéis a Juan, porque, bueno, pues ahora es una de las figuras que, bueno, pues que mejor lo está haciendo en redes, que más ruido está haciendo y que, bueno, pues más está aportando a la a la comunidad. Él, bueno, pues también crea crea contenido de de inmobiliario. Aparte, también nos contará, pues cuáles sus sus son sus negocios, aparte de de, obviamente, toda la parte de de creación de contenido. Y nada, la verdad que creo que este formato es un poquito diferente. Queremos probar ver qué tal funciona y creo que os puede llegar a gustar un formato, en este caso, más cercano a la tertulia, no solamente entrevista. Pero, bueno, para poner un poco a todo el mundo en contexto, muy buenas, Juan. Encantado de tenerte aquí en este Fit You.

2:18 Juan Góngora: Muy buenas, tanto a Lice to Fit como a Rubén. Muchas gracias por haberme invitado. Por aquí han pasado algunos entrevistados ya que son amigos míos, ¿no? Por ejemplo, como Alex, ¿no? El de por ejemplo, y algún otro más. Y la verdad que, bueno, es un honor estar aquí, compartir un rato de charla con vosotros y, bueno, vamos a intentar, pues, dar el mayor tip posibles y cómo vemos en general el mercado inmobiliario en España, ¿no? En este caso.

2:40 Christopher: Muy bien. Y para la gente que no te conozca, Juan, cuéntanos un poco, ¿quién eres? ¿A qué te dedicas? Un poco para saber de ti.

2:49 Juan Góngora: Muy bien, pues me gusta empezar a describir un poco, porque soy padre, hermano, hijo y y esposo en este caso, ¿no? Y me gusta empezar por ahí, porque yo me he tirado muchos años trabajando en una empresa en la que prácticamente morí, por así decirlo, por tanto estrés, ¿no? Continuo de llevarte el trabajo a casa, no hacer realmente lo que te gustara, y ser siempre un esclavo de ese trabajo. Entonces, hace como unos 5 años que ya dejé ese trabajo, pero sí llevo 8 años gestionando viviendas de alquiler vacacional, ¿vale? Mis inmuebles propios, mi inversión, ese tradicional, empecé por ahí, porque era muy pasivo. Mi principal objetivo es automatizar procesos y poder gestionar esas viviendas a distancia, ¿no? A mí igual que esté a 50 kilómetros, como tengo muchísimas viviendas, o que esté en Madrid, por ejemplo, ¿no? Al final es apoyarse en otras personas para poder automatizar procesos y siempre tener un café flow interesante allá donde esté la vivienda. Entonces, eso empiezo de esa forma, no es que me gusta eso, ¿no? Me gusta tener, hacer con mi tiempo lo que lo que realmente me apetezca, me gusta mucho el deporte, pasar tiempo con la familia, y la inversión inmobiliaria para mí es de alguna alguna forma bastante pasiva, no evidentemente al 100 por 100, sobre todo el vacacional, ya que le requiere un poquito más de tiempo, pero sí, oye, todos los días quizás una hora, 2 horas, no necesita de tu presencia para estar allí, si te apoyas en esas personas, oye, pues que solucionan problemas que puedan ocurrir, o el tema de limpieza, por ejemplo, que tiene que ser personas súper eficaces y saber qué tipo de limpieza tienen que hacer, ¿no?

4:21 Juan Góngora: Entonces, sería un poco resumen. Y también, por supuesto, a futuro, pues seguir creciendo un poquito, pero ahora mismo, como comentaremos más adelante, un poquito más con calma que lo he estado haciendo en los últimos años.

4:31 Ruben: Muy bien. Entonces, ¿tienes ahora también tradicional o ya te has deshecho de él?

4:36 Juan Góngora: Sigo teniendo tradicional, estamos enfocando un poquito más a habitaciones, en este caso, pero claro, cuando empiezo a comprar tradicional, pues también he comprado alguna vivienda de 2 habitaciones, por lo cual no es tan interesante hacer por habitaciones, ¿no? Entonces sí, las que estamos comprando ahora son 3 más salón independiente. En total, entre las mías y gestión de vacacional, sí gestionamos más de 20 inmuebles, pero bueno, evidentemente hay que hacer un cambio. También puedes no alquilarlo por la ALAU, y sí por otro tipo de contrato que te defienda un poquito más al propietario, ¿no? También bien te siempre recomiendo hacer un seguro impago para estar lo más cubierto posible, en fin, diferentes alternativas, porque el tradicional en sí, pues está un poco vendido, ¿no? No tenemos de la mano, es nuestro inmueble porque lo aparece en el registro catastral, pero cuando lo alquilas a una 3º persona deja un poquito de de ser tu 2º residencia o o tu vivienda, ¿no? Por así decirlo.

5:28 Ruben: Pues justo vamos a empezar hablando por un tema de esto, de cómo está el mercado hipotecario, cómo está todo el tema inmobiliario de... Bueno, hay gente que dice que que merece las la pena esperar a que bajen los tipos de interés porque, bueno, hace unos años teníamos los tipos de interés al 1 o incluso menos. Yo he conseguido alguna hipoteca al al 1, 1.1, que eso era dinero regalado prácticamente. Y ahora, pues, hace poco hemos visto que era difícil conseguir hipotecas a menos de un 3 y medio. Estoy hablando siempre en fijo, ¿vale? En variable sí que había distintos. Y hay mucha gente que dice, no, yo es que voy a esperar a que sigan bajando porque, como vemos, está bajando el EURIBOR, están bajando todas las, bueno, la FED bajó hace poco otra vez los tipos de interés, el Banco Central Europeo va a hacer lo mismo porque lo que hace en Estados Unidos, lo hacemos aquí después. Y hay mucha gente que que se para, que dice, no, yo es que no quiero ponerme a invertir porque voy a esperar a que bajen más las hipotecas. ¿Qué opinas tú de esto?

6:29 Juan Góngora: Pues hay diferentes alternativas sobre lo que comentas. Yo, por ejemplo, pongo mi caso práctico, yo he comprado viviendas con hipoteca al 1 25 fijo, cuando estaban prácticamente al 0 por 100, el euríbor, y hay gente que en ese momento compró variable, cuando no tienes ningún sentido, si estabas ya al 0, ¿cuál era tu objetivo futuro? Que bajara más del 0 y, evidentemente, no tiene ningún sentido comprar algo variable al 0 por 100, ¿no? Ahí me aproveché muy bien. Pero, por ejemplo, el año pasado también compré otra vivienda al 3 85 fijo. Evidentemente, para mí no era un buen momento para comprar una 1 hipoteca, pero sí era una muy buena oportunidad esa vivienda, me costó solo 40000 euros, debo 29000, más o menos, bueno, hice la hipoteca por 29000, de 40000 que valía vivienda, y ahora se está alquilando por 600 euros, entonces era un muy buen momento para comprarla, aunque evidentemente el euríbor estaba muy alto. Pero también se me surge otro otra buena oportunidad es que ahora puedo volver a refinanciar esa vivienda, que ya no vale 40, quizá vale 70, 75, 80, y podría hacer un, ¿no? Como suele decirse, porque hizo una muy pequeña reforma, vale mucho más ahora, podría volver a financiar cuando bajen un poquito más los tipos de interés, que yo creo que van a seguir bajando, y podría dar, oye, si me suenan 20000 euros, pues podría dar una entrada a una 3º vivienda, ¿no? Entonces, jugar un poco con toda esa con esas diferentes opciones que tenemos, me parece súper, superinteresante. También he dicho, el tema de Estados Unidos supuestamente va a cerrar el año a un 5 por 100 aproximadamente, y lo que se espera que dentro de un año esté a un 4 por 100 más o menos.

7:59 Juan Góngora: Entonces, si ellos bajan, entiendo que el Banco Central Europeo cambiará lo mismo, ¿no? Ese es mi punto de vista.

8:05 Christopher: Qué bueno. Me ha me ha gustado mucho la reflexión que has hecho respecto a que, oye, quizás no merece la pena, obviamente, esperar para comprar, porque si hay una buena oportunidad no tiene sentido que porque los tipos estén un poco más arriba o más abajo dejes de comprar, pero igual sí que merece la pena esperar un poco con el tema de refinanciar, que me parece algo que es un punto muy muy interesante, que, oye, personas que ya tengan su hipoteca de un piso de inversión o de su propia casa, que la hayan cogido, pues el año pasado o finales del anterior, que la cosa empezó a complicarse, pues hombre, quizás sí que es buena estrategia el, desde mi punto de vista, esperar a ver qué pasa durante el año que viene, y cuando vean ya que hay una bajada considerable, a partir de ahí refinanciar, pero creo que en ningún caso, ¿no? La alternativa sería esperar para para comprar, que mucha gente tiene ese miedo.

8:50 Juan Góngora: Hay gente que dice, ¿no? El tema de en inmobiliario es compra y espera, y no espera y compra. Si siempre encuentras una buena oportunidad, el momento de comprar es en ese momento, no puedes esperarte a que luego vete a saber qué va pasar con el mercado inmobiliario. Y no, y también no hemos comentado que nunca te casas con una hipoteca, es decir, tú puedes tener una hipoteca a 30 años, pero siempre puedes modificarla o irte a otro banco con mejores condiciones, ¿no? Que sea una mala opción ahora, me sugiere que sea una mala opción dentro de 5 años, es lo que quería decir.

9:20 Ruben: Yo al final la última hipoteca que saqué, la saqué al 4 y medio, que parece algo súper alto y es algo muy alto, pero también era un importe muy bajo, entonces, de sacarlo, haberlo sacado un 2 a un 4 y medio me suponía 30 euros de diferencia, pero como dices tú, era una oportunidad muy buena el el activo y dije, no voy a estar peleándome porque me bajen medio punto o o no tiene mucho sentido pelearte si tienes la oportunidad. Otra cosa es que me digas, no, es que la casa de de mis sueños, que voy a vivir en ella y que voy a estar viviendo 30 años, pues ahí sí peléate hasta el el último punto porcentual. Pero si es una casa de inversión, al final es, ¿te cuadran los números? Sí. ¿La hipoteca cuánto es? En vez de ser 400 o en vez de ser 200, la hipoteca son 220 porque tiene su interés, bueno, pues intenta ponerlo a 20 euros más alto, ¿no? Porque hay muchas veces que tienes ese margen para para tú también subir un poquito el precio o decir, mira, los primeros años, como dices tú, voy a hacer un poquito menos de cash flow, pero luego puedo hacer un, puedo cambiar la hipoteca, ¿no? O sea, este, el banco me ha dado una hipoteca 30 años, pero yo me puedo ir a otro banco.

10:24 Juan Góngora: También ahora estoy firmando estoy firmando una hipoteca, una nueva compra al 2 70 variable, pero me han dado 80 por 100. Quizá el 2 70 no es el mejor ahora mismo, pero prefiero ese 10 por 100 más que me dan de financiación. Al final también menos de lo que sale de mi bolsillo. Entonces, ¿qué tantas variables dentro del tema de pedir una 1 hipoteca que, bueno, cada 1 tiene que ver su forma de invertir que tiene, no? Yo prefiero mayor porcentaje de financiación y endeudarme, bueno, endeudarme un poquito más, pero sí soltar menos capital de mi bolsillo, ¿no? Por así decirlo.

10:53 Christopher: Totalmente. Vamos, yo he hecho igual, yo ahora mismo estoy en una operación compleja de de varios pisos simultáneos, y justamente yo igual que tú, yo estoy, en este caso, consiguiendo noventas por 100 de financiación y he conseguido un 100 por 100, y he priorizado eso por encima del tipo. ¿Por qué? Pues porque los tipos han sido 3 por 101 3 por 100 fijo, otra 3 por 100 mixto a 10 años, ya bonificado. Y dices, joder, pues probablemente por el momento del mercado estás comprando caro. Ya, pero es que me estoy financiando, pues prácticamente el 100 por 100 del importe de compra y en el resto de pisos el el 90. Entonces, mí tiene todo el sentido del mundo el sacrificar un poco de tipo de interés a cambio de una mayor financiación.

11:34 Juan Góngora: Sí, sí, yo hago también algunas mentorías con con, en este caso, algún funcionario que he tenido, y le han dado 100 por 100 de financiación, pero a con a cambio de pagar más intereses. Al final sí, fue bueno, cada 1 tiene que ver su punto de vista, ¿no? Pero que el 100 por 100 es posible, pero a cambio de, no no es llegar y no hay nada de condiciones ni, yo por ejemplo, tenía que comprar hasta una televisión en el último banco que he ido, para que para que me aprobara el 80 por 100. Entonces tienes que dar un poco tu brazo a torcer y ver qué qué te interesa más.

12:02 Ruben: No, luego al final es eso, como dices tú, vinculaciones, ¿no? A lo mejor te dicen, oye, pues el 80 sí te lo voy a dar, pero me tienes que coger seguro. Bueno, pues le coges el seguro el 1º año y el 2º año te lo llevas a donde tú quieras o el seguro de vida, cosas de esas que que, bueno, en teoría no te pueden obligar porque ya con la nueva ley no te pueden obligar, pero no te obligan, pero te recomiendan que lo hagas para que todo vaya, ¿no? Que que todo sea... ¿Cómo se dice? Que que sea más fácil, ¿no? Pero vamos, te están diciendo que si no me coges esto, no te la voy a dar.

12:33 Juan Góngora: Luego también tú puedes coger todas las vinculaciones en tema de seguros que tienes hasta un mes para devolverlo. También es posible, lo que pasa es que ya no vaya a ir otra vez luego a ese banco a pedir más financiación porque no te va dar nada. Claro, pero vamos, que no tienes la obligación de hacerlo como tú dices, ¿no?

12:48 Ruben: Sí, sí. Totalmente. Al final es es un poco el jugar con con el que está al otro lado y llegar los 2 a un punto... Yo muchas veces lo digo, yo cuando voy a pedir una hipoteca de 28000 euros, que porque el piso cuesta x y me van a dar 28000 euros, te pones a echar cuenta, dices, si me das una hipoteca de 28000 euros, vas a ganar al final de los 25 o 30 años conmigo 7, 8000 euros, más o menos, ¿no? En intereses. Claro, el banco dice, pues 7, 8000 euros durante 30 años es muy poco lo que estoy ganando, no me compensa si no tengo algo más, porque yo tengo 30 años de riesgo de impago para 7000 euros, no me compensa.

13:27 Christopher: Otra cosa

13:27 Juan Góngora: es que

13:27 Ruben: fuese a ganar 700000, claro. Entonces, ellos te dicen, bueno, pues me tienes que contratar esto, tal, que al final es donde ellos ganan más dinero que con tu hipoteca. Y con tu hipoteca, prácticamente, nos contaba Nuria que muchos bancos, cuando hacen ese tipo de operaciones, el 1º año están en pérdidas. O sea, con tu hipoteca están perdiendo dinero.

13:46 Juan Góngora: Yo, por ejemplo, otra otra opción de de vinculación, yo con Sabadell firmé un 1 hipoteca al 80 por 100, pero la vinculación era 20 años de seguro de vivienda. Eran unos 5000 euros así, que se sumaron a la hipoteca, ¿vale? No tuve que desembolsar ese dinero ni un pago mensual, sino que evidentemente va dentro ya de la hipoteca, ¿vale? Al final son tantas vinculaciones diferentes que también tienes que ver si te interesa. En ese momento a mí me daba un 20 por 100 más de financiación, y para mí sea una buena opción. No obstante, tenía que pagar el seguro sí o sí, y también tienes un precio cerrado a 20 años. Si pasa lo que sea, si sube mucho la inflación, tú te aseguras que vas a pagar ya siempre eso.

14:27 Christopher: Sí. A mí también me lo han puesto en una de las hipotecas, en este caso con con Doits, efectivamente lo mismo. En mi caso ha sido 5 años, creo que son, de de seguro de protección de de pagos, y era una condición sin la, con, por la cual, pues me daban el 90, si no, no me lo no me lo daban. Por cierto, aún has comentado algo antes, que el tema de los funcionarios. En este caso, sé que es muy particular y que la gente lo tome como ejemplo, pero yo no soy funcionario y he conseguido un 100 por 100 de financiación, sin tener que hacer ni dobles garantías ni nada. Ha sido raro, también es verdad que era un piso baratito y me endeudaba muy poquito en porcentaje al a a lo que gano, pero, bueno, ha sido posible. Lo digo porque también que mucha gente te dice, no, es imposible conseguir un piso a más del 90 si no eres funcionario. Buscando, y si el perfil es bueno, pues se puede llegar a a conseguir.

15:15 Juan Góngora: Sí, también pisos de banco, ¿no? Hay unos pisos de banco que también te financian un 100 por

15:18 Christopher: bueno, no era el caso, pero también

15:20 Juan Góngora: Bueno, sí, sí, no es el caso, pero que también es posible, quiero decir, quizá no te interesa el piso, eso es cierto, pero que hay pisos de banco que también te financian un 100 por 100.

15:28 Ruben: Sí. Al final es encontrar el banco que que te dé lo que tú quieres y por eso hay muchas veces que lo decimos también desde aquí, ¿no? Oye, si vas a tu banco y tu banco te da algo que no quieres, vete a otro. Sí, ¿cuántos bancos hay en España? Entidades bancarias, creo que hay como 200. Sigue llamando. Alguno te dirá lo que tú quieres oír o al menos te darán algo mejor, ¿no? Pero hay mucha gente que va al banco donde tiene la nómina, dice, hola, no, es que no te damos hipoteca y dicen, no, es que a mí no me dan ninguna hipoteca. Digo, pero ¿a qué banco has ido? No, al mío. Ya, pues vete a los otros 199, que seguro que alguno te te coge, ¿no? A no ser que estés endeudado hasta arriba o tengas problemas, pero es dar... Y luego también dentro de la misma entidad vete a distintas sucursales, que habrá algún director de un banco que necesite por sus objetivos o lo que sea tenerte ahí y ya está. Sea, esto es es picar piedra, ¿no? Es llamar puertas hasta que 1 te diga sí, pero eso es lo que la gente no hace y por lo que dicen que es difícil invertir o que te den hipotecas porque no has hecho esto. Claro, la opción 2 es, usa un bróker hipotecario que te va a buscar eso sin tú hacerlo, pero lo tienes que pagar. Entonces, ¿qué qué tienes? O tu tiempo o tu dinero con un bróker, pero al final la hipoteca te la van a dar.

16:43 Juan Góngora: Yo en la última hipoteca he ido a 12 entidades diferentes, por ejemplo. Ostras Porque era por debajo de 50000 euros la hipoteca, y entonces, claro, casi nadie te da, ¿no? Tú ves que estás picando muchas piedras, pues hasta que, como tú dices, y puedes también la misma entidad, pero diferentes zonas, ¿no? Por ejemplo, y es probable, por supuesto. También creo que cuando tienes ya ciertas hipotecas con una misma entidad, ya llegas llegas a ser una persona de riesgo, es decir, si tienen un máximo por persona de 200000 euros y tú ya tienes 150000 con ellos, es más difícil que te den otra hipoteca esa misma entidad, y es mejor quizás cambiar, ¿no? Pero también Sí. Es posible ver eso también.

17:20 Christopher: Juan, te voy a hacer una pregunta, esta es una pregunta para todos esos amigos que tengo fuera quizás del mundo de la inversión inmobiliaria, que llevan 2 años esperando para comprarse la vivienda en la que viven, porque están esperando a que bajen los tipos, a que haya un problema gordo y puedan comprar más barato. Te quería un poco preguntar, ¿qué efecto crees tú que puede tener en el precio de la vivienda esta bajada de de tipos? Porque ellos lo que piensan es que, oye, bajarán tipos, bajarán precios y compraré un piso regalado. No sé si, ¿tú qué opinas?

17:48 Juan Góngora: Yo creo que es todo lo contrario, bajar tipo es aumentar precio. Hay más personas interesadas en comprar, y que evidentemente cuanto más fácil, entre comillas, se lo pongo a una entidad bancaria o el Banco Central Europeo, pues más personas habrá interesada en comprar vivienda, y más vivienda finalista. Porque ahora mismo con un tipo de interés muy alto los que se arriesgan son los inversores, por así decirlo. Una vivienda más económica, un viviendo un precio medio bajo, pero al final cuando hay unas buenas condiciones hipotecarias los que se lanzan son los finalistas, y es donde más problemas vas a encontrar, y sobre todo que no se está construyendo nada, ¿no? Así que lo que hay en el mercado es lo que va a haber en los próximos años prácticamente.

18:26 Ruben: Aquí es es una creencia de de, bueno, si bajan los tipos, me compro mi casa. Vale, pero tienes que tener en cuenta que va a subir el precio, porque siempre ha pasado. O sea, es es algo que va a pasar. Pero hay mucha gente que dice, no, no, ahora van a bajar las viviendas. Digo, ¿las viviendas por qué van a bajar? Digo, hay el mismo stock de viviendas y va a haber más gente compitiendo por ellas, porque se supone que va a ser más fácil que tener hipotecas, o al menos más fácil, más barato, ¿no?

18:53 Juan Góngora: Más barato.

18:55 Ruben: También es verdad que, pues, cuando hubo la crisis anterior, pues también estaban muy baratas las hipotecas, bueno, no estaban tan baratas, pero se la daban a todo el mundo, es decir, había mucha facilidad y ahí sí que pegó un bajonazo, pero fue por algo muy distinto, ¿no? Pero yo creo que ahora la probabilidad de que baje la vivienda son bastante bajas a corto plazo. De hecho, decían que el año que viene iban a seguir subiendo por eso, por las bajas de interés, pero también no se sabe si mañana China entra en default y se va todo a tomar por saco y y empieza esto como otra vez en el 2013, ¿no?

19:28 Juan Góngora: Sí, yo sí pienso que van a seguir subiendo, sinceramente, y sobre todo la que hemos dicho, sobre todo las las las viviendas finalistas. Es que construir vivienda en España es hiper megacaro, y no es porque quieran ganar más los constructores, sino porque el suelo vale más, y debido a la inflación, los materiales valen un 25 o un 30, o incluso un 50 por 100 más que hace 4 o 5 años, ¿no? Antes de la guerra de Ucrania, COVID y todo esto. Y encima en Cataluña, por ejemplo, se obligan a hacer vivienda vpo entre un 31 70 por 100.1, evidentemente, con un techo de precio, entonces es muy complicado para las personas hacer una vivienda. ¿Quién hace vivienda nueva? Pues pone un precio, en fin, a mercado, ¿no? Evidentemente un precio caro, un precio alto, que también hace que la vivienda de 2º, de 2º mano, eleven también su precio. Entonces, va un poco todo de la mano y creo que van a seguir subiendo las viviendas. Pero yo para invertir no creo que sea quizás el mejor momento, a menos que te encuentres un chollo, por supuesto. Entonces, es que es es muy diferente comprar para ti que comprar para inversión.

20:30 Ruben: Ajá. Bueno, hablando un poco de lo que decíamos, bueno, antes de esto me gustaría que, como esto es una charla más bien y tal, pues que la gente que esté interesada y que crea que no llevamos razón o lo que sea, que nos deje comentarios, que nos gusta siempre ver las opinión de los que están detrás, ¿no? De vértice, pues yo creo que van a bajar, pues yo

20:46 Juan Góngora: creo que

20:47 Ruben: va a subir, eso eso nos gusta y además este tipo de de charlas es mucho más, se da mucho más a ello, ¿no? Vamos a volver un poco a lo que decías tú de, bueno, ahora me he centrado un poco más en habitacional, me he centrado un poco más en el tema de de hacerlo vacacional y demás, por el tema de que tu casa cuando la compras, ¿no? No es tu casa, por así decirlo, cuando la alquilas, ¿no? Porque hay una ley de vivienda, que todos sabemos cómo protege a los inquilinos y cómo nos desprotege a los a los que somos propietarios. Y en algunos comentarios que nos dejan en algunos vídeos, nos decían, en este país tener una 1 inversión inmobiliaria no no merece la pena y hay gente que se explaya muchísimo explicándonos, pues justamente esto, ¿no? De, oye, si tú tienes alguien dentro de tu casa que no te paga, no le echas. Si tú tienes alguien, una casa vacía y te ocupan, no les echas. Entonces, cuéntanos, ¿tú qué opinas de todo esta?

21:40 Christopher: Y así lo has muy bien, De un tema a otro, muy unilado.

21:43 Juan Góngora: Sí, sí, sí. No, yo tengo de de los 3 tipos de vivienda, ¿no? En este caso de alquiler, y en el que más complicado me siento es con alquiler tradicional, aunque es la que más tengo, ¿no? Porque empecé de esa forma, como he dicho al principio, ¿no? Es cierto que yo intento siempre, siempre tengo seguro impago, hago muy buena filtración de inquilinos, Eso no te asegura nada, ¿no? Ahora a futuro, porque cualquiera puede dejar mañana de trabajar por cualquier problema que tenga, o separarse de su pareja, o tener problemas financieros, ¿no? Nadie te lo asegura. Pero me gusta más alquiler por habitaciones referentemente a eso, a que siempre hay una condición de que tú puedas hacer uso, no, uso, sino entrar a la vivienda, a las zonas comunes, no a la habitación, por supuesto. Y, por ejemplo, yo tengo también una chica de limpieza en todas las viviendas, ella va una vez por semana, y si todo está en orden, no me dice nada, pero si siempre que hay algún problema, algo se ha roto, algo no funciona bien, pues también me lo comunica, ¿no? Entonces, pues yo puedo mandar a alguien o ir yo mismo a ver qué ha pasado, hablar con los inquilinos. También más rotación y alquiler por habitaciones, lo que es muy más complicado que ocurra también, pues, un impago, porque ya te ha dejado una fianza evidentemente, si hay una 1 impago y ahí tienes una fianza, pues ese mismo mes ya podrías dejar de dejar la habitación, y es mucho más sencillo echar una persona habitación que en una casa completa que no puedas tener tú acceso a ella, ¿no? Entonces, estaba bastante desprotegido en ese en esa situación. No es normal que tú vayas a tu vivienda mañana, que te hayas ido de viaje, y haya una persona adentro y ya no puedas entrar tú, ¿no? Y de encima es que te dicen, no, es que está viviendo ya ahí. Ya, pero es que yo estaba viviendo antes. ¿Qué sentido tiene que está viendo él ahora? Ya yo estaba viendo también antes, y a mí no me habéis echado, ¿no?

23:19 Juan Góngora: Así que la verdad que está un poco la ley bastante mal, y yo imagino o tengo la esperanza que en algún momento cambie de alguna forma, no radical, pero sí que de alguna forma, pues bueno, mejoremos un poco.

23:31 Ruben: Yo tengo aquí una pregunta para ti, por el tema este de habitaciones. Sí. ¿Cómo haces en el caso de que haya un impago? Tú imagínate, tienes un impago, ¿no? Y está viviendo allí quien sea, y tú le dices, oye, te tienes que ir, y él dice, no me voy. ¿Eso cómo se tramita? ¿Va la policía y le echa o cómo funciona eso?

23:48 Juan Góngora: Vale. Yo, por ejemplo, en otros casos con algunos, bueno, alumnos en este caso, o gente que ha hecho mentoría, me han llamado por eso, porque el cliente le ha dejado de pagar y le ha dicho, vale, llevo 4 meses contigo, necesito el dinero que te he dado, que a lo mejor han sido esos 4 meses, 5000 euros, el dinero que sea, necesito que me lo devuelvas para poder irme a la vivienda, porque me he quedado sin trabajo. Y yo estaba pensando, pues, llamar a Guardia Civil o intentar echar la puerta abajo, ¿no? Evidentemente eso no se puede, y yo le he dicho, sinceramente, devuélvelo el dinero que te ha dado si va a salir por la puerta, porque te quitas, por esos 3000 euros quizá, te quitas un gran problema encima, ¿no? Entonces, quizás a veces es mejor pasar por el aro, por así decirlo, empezar de nuevo, y bueno, pues, no no queda otra que que porque tienen la ley sobre su mano. Si no les pagas o no se van, o tienes un proceso judicial, y encima son personas vulnerables, pueden estar, pueden estar, no, seguro que van a estar entre 3, 4 y 5 años allí, sin pagarte. Entonces

24:44 Ruben: No, claro, pero yo me refería a la parte de habitaciones.

24:47 Juan Góngora: Ah, sea,

24:48 Ruben: que una

24:48 Juan Góngora: de habitaciones, vale, perdona,

24:49 Ruben: pero Claro, sí, lo otro sí lo tengo bastante claro. Yo era por habitaciones, porque yo no tengo nada de alquiler, por habitaciones, quería saber cómo se gestiona eso.

24:56 Juan Góngora: Pues yo, por ejemplo, en todas las habitaciones lo que... En las habitaciones no. En las viviendas de habitaciones tengo una cerradura electrónica. Entonces, yo a ningún inquilino le doy la llave de la vivienda, ¿vale? En este caso, si se produce eso, en el día 10, yo suelo hablar con todas las personas que no me hayan pagado, y si hay algún problema de impago, pues evidentemente se va a la vivienda, se intenta hablar con él, llegar a mejor solución, y no suele haber problema, y la verdad que demora en tiempo, puede ser que se pase 5 o 10 días, pero llegar a dejarte un mes entero sin pagarte, a mí no me ha pasado nunca, la verdad. ¿Entendés? Siempre hay una comunicación previa, por el día 10, por ejemplo, ver cómo puedo llegar un entendimiento, pero que te dejen de pagarte un mes entero, a mí no me ha pasado.

25:37 Ruben: Y en el caso que te pasase, ¿qué tendrías que hacer? ¿Tendrías que llamar a la policía y le podrían echar? Porque esto es un poco como No. Si fuese un hotel, ¿no? Al final, tú estás en un hotel y no te quieres ir del hotel, al final del hotel te vas.

25:49 Juan Góngora: Ya, de la habitación no te va a echar nadie, evidentemente, porque tienes un contrato y encima, pues lo defienden a ellos. Entonces, en ese caso, yo creo que lo mejor es llegar a una negociación con el con el inquilino. Yo lo haría siempre así, sinceramente. Lo 1º es eso, una negociación económica de la de la mejor forma posible, y y seguro que acaba yéndose. Vamos, en mi caso, mira te digo, no ha pasado ningún problema. Si he tenido algún problema mayor en la vida en tradicional, también tengo el seguro impago, no he tenido que llegar a recurrir con el seguro impago, pero al final la persona ha llegado yéndose de la casa, ¿vale? Hemos llegado a un tema económico y se ha ido de la casa, que para mí es la mejor opción. Porque si tienes que esperar ese año, año y medio, 2 años sin cobrar nada, aunque te pague el seguro, pero y si luego tienes vandalismo dentro, el no dormir por las noches, la inseguridad de qué va a pasar a futuro, para mí prefiero dormir tranquilo y no ganar el último céntimo.

26:42 Christopher: Y, Juan, te iba a preguntar, por curiosidad, porque yo también ahora tengo que poner a funcionar varias habitaciones, ¿qué marca utilizas para la cerradura de de la puerta? La que utilizas sin sin llave, pues saber un poco cuál usas tú.

26:57 Juan Góngora: Pues mira, yo utilizo Nuki, ¿vale? Pero hay hay diferentes alternativas, también, por ejemplo, está Aquiles, que es muy diferente a Nuki, porque Nuki solamente es un aparatito que se pone la cerradura, ¿no? Por fuera, ¿no? Os la conocéis, evidentemente. Y luego, Aquiles, por ejemplo, si es una célula total, que pasa de un lado a otro de la puerta. Entonces, sufre mucho menos, es un mecanismo más seguro, y también incluso tiene como una pequeña, como si fuera Netflix, ¿no? Tiene una 1 pequeña suscripción de cada cerradura, en la que si ocurre algún problema, tienes una persona que va a solucionarte el problema de la vivienda, y eso estaría pagado con esa suscripción. Entonces, si tienes mucho y vives lejos y no quieres complicarte mucho, en este caso creo que Aquiles puede ser la mejor solución para tu tranquilidad, ¿vale? Pero yo en este caso empecé utilizando Nuki, porque en fin, era la más escuchada, la que todo el mundo conoce, y empecé por ahí. Pero Nuki, Aquiles, en este caso, creo que también puede ser una buena alternativa.

27:50 Christopher: Sí, justo es la que yo estaba pensando, poner Aquiles por eso mismo, porque va integrado ya con el con el propio bombín, o sea, es un propio bombín que va de de lado a lado, y evitas, quizás con Lucky, que tiene el problema de integración, que con la propia llave a veces igual da problemas, no gira bien, ¿no?

28:04 Juan Góngora: Y Y que está pegado, está pegado y eso, pues, puede recurrir a más problemas, ¿vale? Entonces, claro, no he tenido tantos problemas, pero es más, hay un riesgo mayor que ocurra un problema real. Y luego, ocurre un problema con Aquiles, pues tienes esa suscripción que te la, que vaya y lo solucionan.

28:20 Ruben: Para que lo entienda la gente, qué precio estamos hablando por 1 y por otro, más o menos.

28:25 Juan Góngora: Vale. Pues el total de Nuki con Opener, que sería abrir abrir el telefonillo, el la la puerta del portal, el keypad para que puedan entrar con su contraseña más la cerradura, o unos 500 aproximadamente, y aquí les es un pelín más cara, quizá unos 600, 700, pero tiene también la suscripción, ¿vale? Que esos 15 euros aproximadamente. Ya, y me mandó el otro día una tarifa, una tarifa, bueno, una 1 factura de un cliente mío, va a poner 3 cerraduras en cada en cada habitación, más la cerradura de exterior, abrir también con contraseña y que se abra también la el portal de la el portal, la puerta del portal, unos 1200 euros aproximadamente, las 4 cerraduras con todo lo que he dicho, ¿vale? Que la gente que tenga habitaciones se pueda hacer una idea real de eso.

29:16 Ruben: Que también le pones ese tipo de cerraduras en lo que son las puertas de de

29:20 Juan Góngora: Sí, pero es específico para puerta, no es ya tan voluminoso, es algo mucho más sencillo, vale menos, pero en total unos 201400, las 4 cerraduras con todo. Y luego al mes son unos 30 euros las 4 cerraduras. Y con esto te descubiertas pues, bueno. Por por muchísimo tiempo.

29:38 Christopher: Sobre todo si inviertes a distancia por habitaciones, que al final supongo que te quita muchísimo trabajo, muchos problemas, y te permite poder tenerlo como más automatizado. Y te iba a preguntar, Juan, respecto al tema de contratos, tú el tema de las habitaciones, ¿lo haces por lau, por código civil, intentas luego hacer la deducción fiscal? ¿Cómo haces esa parte?

29:57 Juan Góngora: Pues lo hago por código civil, y sí intento siempre, cuando hago filtración de inquilino, pues que vivan en la que hayan vivido en la zona, que tengan trabajo en la zona, que le interese por algo vivir en esa vivienda, ¿no? No que sea algo pasajero. Mucha gente te llama, pues tengo, soy profesor, por ejemplo, y me han destinado 3 meses, pues yo ese tipo de personas no las cojo, porque luego no podrías desgravarte ese 50 por 100. Pero intento coger a ese tipo de personas que sé, entre comillas con seguridad, que van a estar el mayor tiempo posible para el tema de de la grabación.

30:27 Ruben: Vale. Justamente ahora que hablas de desgravación y todo eso, la nueva ley esta que están proponiendo es la que quieren, pues bueno, entre otras cosas, que el alquiler de temporada a partir de 3 meses sea considerado ya como alquiler definitivo, que, bueno, que no se pueda subir el precio, que se tope el precio. ¿Tú qué opinas? Bueno. Como me pongo yo a hablar, nos quitan el podcast.

30:51 Juan Góngora: Yo la verdad que siempre me me me rijo a las a las condiciones que tenemos ahora mismo, ¿no? Evidentemente, qué puede pasar, hay tantas cosas que se escuchan, el tema Cataluña, por ejemplo, que es como un altavoz al resto de España, ¿no? Y siempre están inventándose cosas nuevas que luego en muchas veces o la mayoría de veces no llegan a ocurrir. Entonces, yo ahí no daría mucha vuelta hasta que realmente no haya un problema real, ¿no? Y y realmente la ley vaya para adelante. Yo ahora mismo me centro en lo que tengo, lo hago de la mejor forma posible, y ya te digo, no pierdo no pierdo mucho el tiempo en escuchar tantísima noticia. De hecho, tengo una curiosidad, es que yo como todos los miércoles en casa de mis padres, ¿no? Y mi padre sí ve las noticias, yo llevo muchísimo tiempo sin ver el telediario, ¿no? Y en este caso la antena 3, digo, hostia, la presentadora se ha cambiado el look, ¿no? Ahora es otra persona totalmente diferente, ¿no? Por eso digo, que yo el tema de noticia y eso no no le hago mucho caso, a menos que ya, evidentemente, mi asesor me comunique algo y ya sea ya de verdad, no vaya a hacer un cambio de verdad.

31:45 Christopher: Ajá. Porque ahí, en Almería, el tema de la del vacacional que tú haces y demás, ¿os están poniendo algún tipo de restricción o no? Porque en Madrid están cada vez restringiendolo más, por ejemplo.

31:54 Juan Góngora: No, no, no hay restricciones en ese caso, porque todavía no hay tantísima licencia turística, digamos, he dicho, hay muchísimo todavía viviendas sin licencia. Sí han hecho un poquito más de tener que pagar unas cuotas, unas tasas para poder tener licencia que antes no existía, era totalmente gratis, pero también piensa que la licencia turística, turística, la vivienda turística en España paga casi el triple que una vivienda una vivienda tradicional, ¿no? Como propietario, ¿no? El el el IRPF. Entonces, considero que la vivienda turística nunca se va a acabar, por supuesto que no. ¿Que puede ser que unas zonas más tensionadas no se puedan dar? Sí, pero en el resto de España en muchísimas zonas se seguirá dando, si es que realmente hace falta más bien la turística.

32:36 Ruben: Sí, porque España es 1 de los países más turísticos, bueno, creo que es el 2º por detrás

32:40 Juan Góngora: de Francia. 2º que más pernoctaciones ha recibido en 2023, creo que eran 140000000 de pernoctaciones he recibido, y unos 90000 o 100000 de extranjeros, o sea que es una locura.

32:52 Ruben: Tenemos el el ejemplo de Nueva York, que se les ocurrió prohibir el alquiler turístico de los Airbnb y lo que han conseguido es que los precios de los hoteles hayan duplicado y triplicado. O sea, que al final también a menor oferta, pues evidentemente el precio sube, evidentemente. O sea, si yo antes podía ponerme un Airbnb, un hotel, pues el hotel tenía que competir con esos Airbnb también. Ahora son ellos los que ponen los precios y, por lo visto, es es bastante loco lo que está pasando allí por eso, porque no hay suficiente oferta. Lo mismo que pasa con los alquileres, pasa con

33:24 Juan Góngora: Sí, es tan sencillo como si limitas aquí, pues la zona más cercana se va a revalorizar muchísimo, todo el mundo se va a cambiar esa zona, incluso habrá diferentes, oye, pues choferes, por ejemplo, taxi, Uber, que se encarguen de llevar a la gente a la zona de Nueva York. Es que es tan sencillo que que todo tiene una solución, ¿no? Aunque tenga que hacer, pues, un 4º de hora más en coche, pero a Nueva York no voy a dejar de ir, y tampoco voy a dormir en Nueva York porque valga la noche 500 euros, por ejemplo, porque no voy a permitírmelo, ¿no? Soluciones siempre habrá para todo. Y creo que limitar las cosas en exceso de esa forma, pues solo crean otros problemas y que tenemos que adaptarnos a ello.

34:01 Christopher: Al final es un poco cuestión de tiempo, o sea, yo creo que al final todo acaba cayendo un poco por su propio peso. En Cataluña, por ejemplo, pasó cuando intentaron en su momento limitar el precio de de los alquileres tradicional, en este caso, al final lo que acabó ocurriendo es que la oferta se redujo al mínimo, los precios igualmente acabaron subiendo, ya sea, pues por tener extras, porque al final también eliges entre 500 personas, te quedas al mejor inquilino y justamente, ¿no? Ese perfil más vulnerable, que es el que a priori se buscaba proteger, ¿no? Con el el poner limitación de precios, justamente es el más desfavorecido. Entonces, es que al final, yo creo que por su propio peso acaban cayendo las cosas y este tipo de limitaciones, todo lo que sea regular y poner topes a las cosas, acaban creando más problemas y, probablemente, el propio tiempo acaba dando la razón a que no tiene sentido y y lo tiene que acabar tumbando, creo yo.

34:54 Juan Góngora: Sí, y yo creo también que el tema de limitar tanto, al final los peores perjudicados son las personas más vulnerables. Es decir, si tú dices, vale, por por la lado aquella persona con hijos pequeños, situación laboral precaria no puedes, no lo vas a sacar de la casa en 3 años, pues evidentemente el propietario intentará no ir a ese tipo de público, es lógico y normal. ¿Qué intentaré? Pues hay una persona que me cubra el seguro impago, que tenga, que solo sea adulta y que intentar evitar los máximos problemas posibles. Entonces las personas

35:24 Ruben: Yo eso lo he visto.

35:25 Juan Góngora: Problemas.

35:25 Ruben: He visto muchos inversores que los están diciendo, directamente les dicen que la Valley Mobility dice, no quiero a nadie con Nadie, no quiero a nadie con... O sea, y cuando tienes eso, al final estás haciendo justo lo contrario que lo que quieres promover.

35:39 Juan Góngora: Claro, exactamente, exactamente. Por eso te digo que al final sentido. Incluso en Almería ha cambiado muchísimo a partir de la ley, puede haber el doble de viviendas en Almería capital, de alquiler, de alquiler vacacional de las que había hace un par de años. ¿Por qué? Porque todos los propietarios dicen, vale, yo hasta el ante el problema de ocupación, ¿qué hago? Pues la pongo en turístico o la dejo cerrada o la vendo, pero no me la juego a alquiler tradicional y que venga una familia, por desgracia, tengo un problema económico, no pueda pagarme y me tire yo 3, 4, 5 años sin vivienda. Entonces, este, sería tan sencillo como eso, ¿no? Hacerlo totalmente al al revés, facilitar el que el propietario sea el dueño de su vivienda y que pueda usar cuando la quiera, ¿no? O cuando la quiera no, pero sí, si hay un problema de impago evidentemente o una ocupación, que tarde en 24 o 48 horas en sacar esa persona. Y si hay que poner más viviendas sociales, oye, pues es el problema del gobierno, no mío, no tiene

36:31 Ruben: Claro, yo siempre lo que he dicho es eso, ¿no? Es una pena que tú tengas una familia que se quede sin trabajo y que no pueda pagar y demás. Vale, lo que debería hacer en este caso el estado, si no te deja echarla es, el estado te tendrá que pagar a ti, o sea, no puede ser que tú estés soportando con tus impuestos 1000 cosas y encima también estés pagando la vivienda de una persona, de una vivienda tuya. Vale, señores, esta persona no me puede pagar, porque esta familia se ha quedado sin trabajo, no puede pagar, muy bien, pues yo voy al ministerio de, el que sea, no sé cuál será, el de igualdad o el que sea, oye, mira, esta persona no me puede pagar y ustedes no me dejan que la eche, pues ustedes me tendrán que pagar a mí, ¿no? Porque yo no voy a mantener a esto. Pero ya hemos llegado al punto justo contrario, ¿no? De esta persona no paga, el gobierno dice, bueno, es tu problema, yo no me puedo echar porque el gobierno me dice que no puedo y encima yo me como ese marrón. Claro, hay mucha gente que dice, no, no, yo quiero aquí solo gente que sea soltera y que ya no vaya a tener hijos o cosas así, para evitarme esto.

37:29 Juan Góngora: Claro. Y también, ¿qué pasaría con el seguro de impago si se cambiara la ley? Es decir, si si yo saqué un seguridad que en 24 a 48 horas me sacan el inquilino, ¿qué pasaría con los seguros de impago?

37:40 Ruben: Nadie los contrataría.

37:42 Christopher: Sea, que hubo el negocio.

37:43 Juan Góngora: Yo creo que tienen que tener vinculaciones con el gobierno, le pagan una comisión al gobierno para que para que aguante la ley o algo.

37:50 Ruben: Bueno, lo decimos de risa pero seguro que hay un lobby por ahí haciendo este tipo de cosas, pero bueno. Otra pregunta que me gustaría saber, entre... Yo ahora, imagínate que soy un inversor que empiezo, ¿vale? Soy un inversor novato y digo, oye, quiero comprar algo y tengo claro que en tradicional no lo voy a hacer por todos estos problemas que estamos viendo, ¿vale? ¿Qué irías tú? ¿A por vacacional o a por una habitacional?

38:16 Juan Góngora: Yo, hombre, si no tiene experiencia, evidentemente, lo que te produzca menos problemas, el vacacional requiere mucho aprendizaje. Tienes que saber muchos conocimientos, pues por ejemplo, plataformas de gestión como Booking, Airbnb, qué precios, qué zona es interesante para invertir, porque vacacional no vale en todo sitio, y qué tipo de vivienda. Hay mucha gente que tiene una vivienda en una buena zona, pero solo tienen, es un loft, ¿no? O no tienen ni siquiera una no tienen ni siquiera un dormitorio, ¿no? Y están compitiendo directamente contra los hoteles que tienen cerca, o sea, no tiene ningún sentido que tú competas contra un hotel, porque a precio siempre te van a ganar, ¿no? Por ejemplo. Entonces, yo iría más habitaciones, sinceramente. Algo mínimo ideal sería 3 habitaciones más algo independiente, algo así, para poder hacer 4. Creo que si no es 4, no sale tan rentable, Pero evidentemente habitaciones sí o sí, porque no hay tanta gestión, no tiene nada que ver. Mucha gente también dice que la habitación tiene mucha gestión, que hay mucha rotación. Yo, por lo menos en mi caso, no no es de esa forma.

39:14 Christopher: ¿De tus habitaciones están en Almería o las tienes en otras ciudades?

39:17 Juan Góngora: En capital, sí. Y bien ubicadas, sí, sí. Almería capital y bien aislada, las 2 cosas.

39:23 Christopher: O sea, que la demanda allí de habitaciones también es considerable, ¿no? Porque es verdad que hay ciertas ciudades que no se prestan tanto al alquiler por habitaciones, como pueda ser, por ejemplo, Pisar Alcoy, quizás, que está un poco más saturado y que no no se presta tanto.

39:34 Juan Góngora: Sí es parecido a lo hemos dicho de vacacional antes. Todo el mundo estaba antes en tradicional, el 90 por 100 de Almería, por decir un ejemplo, es era tradicional antes, y claro, todo el mundo está cambiando a su forma de invertir, habitaciones o vacacional. Entonces, claro, hay muchísimas habitaciones también ahora. Pero tienes que un poco diferenciarte, yo considero que, pues un 4º sin ascensor, que la casa no esté reformada, que no des las condiciones suficientes para que el inquilino esté cómodo, pues evidentemente va haber mucha rotación. Ahora, si tienes un 2º con ascensor, has reformado la casa, has puesto una cocina nueva, no sé, das diferentes servicios para que la gente esté cómoda, ¿no?

40:11 Ruben: Sí, esto es una cosa que también hablábamos con otros invitados y en las cenas de, oye, es que al final lo que tú tienes que hacer cuando compras un piso es dar un buen servicio, sobre todo en habitaciones, ¿no? Entonces, si tú vas a una habitación oscura con las paredes ahí roñosas y demás, porque mucha gente se piensa que cuando alquilas por habitaciones estás alquilando eso, como si fueses ahí un perro, ¿no? Que te meten ahí. Sí. Y no, no, hay habitaciones que tú las ves y dices, oye, si es que ya quisiera yo esta habitación en mi propia casa, ¿no? Entonces, lo que estás consiguiendo también es que el el el parque de inmobiliario mejore, porque tú le estás, pues eso, cambiando la cocina, le estás poniendo mejores aislamientos, le estás poniendo aire condicionado en cada habitación, sea, estás renovando algo que si no lo tuvieses tú y lo hubiese comprado otra persona, no sería así. Entonces, mucho hablan de que si eficiencia energética y no sé qué, pero luego, realmente, los que están apostando por ese tipo de cosas somos los propios inversores pero porque lo necesitamos para poder alquilar mejor, para porque al haber más competencia me tengo que diferenciar de ella. ¿Cómo? Dando un mejor servicio. ¿Y eso qué significa? Pues mejores instalaciones o tú estar más encima de tus inquilinos, llamarles, o sea, eso yo creo que también es algo que que está muy demonizado el alquiler por habitaciones, pero claro, es que estamos pensando en el alquiler por habitaciones que hacía, que había hace 20 años, que era en cualquier sitio te metían, ahora ya no. Ahora las habitaciones, yo he visto habitaciones y he dicho, es, yo aquí podría vivir.

41:40 Juan Góngora: Sí, por ejemplo, yo tengo una habitación que es el salón de la vivienda, lo que era el salón, que era independiente y se quedado tal cual, que tiene terraza, 20 metros cuadrados, yo pongo un sofá, televisión, wifi, una cama grande, un armario nuevo, entonces, claro, todo eso, pues oye, él vive una pareja en este caso, pero es una habitación de más de 20 metros con terraza. Evidentemente, no es una habitación al uso, no, no es una pequeña habitación, ¿no? Y luego la vivienda es totalmente reformada. Hay muchísimas habitaciones que sí están todavía un poco anticuadas en ese aspecto, ¿no? En, pues, lo mejor a un precio bajo, porque piensan que no, la compro tal cual está prácticamente, le hago 4 detalles y la alquilo. Al final de eso hay muchísima gente, y así, pues creo que tendrá mucha rotación y al final pierde rentabilidad, porque si no inviertes a la larga es es pérdida, estoy completamente seguro de ello.

42:29 Christopher: Juan, una pregunta, mira, esto justamente es un debate que he tenido yo en 1 de los pisos, que justamente era igual que tú, ¿vale? Tenía un salón de 22 metros con una terraza y estuve un poco debatiéndome, al final he tomado una decisión y no sabía si coger y, oye, ese salón de 22 metros, partirlo en 2 habitaciones de 8 metros cuadrados cada una, porque entre el pladur y demás se le quedan 8 metros, porque al final yo hago la reflexión de, oye, por mucho que yo alquile ese salón a una pareja, la cantidad de dinero que voy a poder ganar no va a ser probablemente ni un 50 por 100 de lo que pueda ganar si son 2 habitaciones individuales que se alquilan a 2 personas. Sí. Entonces, no sé ahí un poco tú qué qué opinas, porque también muchas veces no es todo rentabilidad, quizás también es, oye, pues que en vez de ser 5 en el piso sean 4 y estén un poco más cómodos. No sé ahí un poco tú qué opinión tienes.

43:16 Juan Góngora: Eso depende un poco para mí. 1º, por un lado, si esa habitación tiene diferentes ventanas, porque si no tiene ventanas yo ni me lo pienso, eso por ahí. Y luego, la vivienda tiene solamente un baño o 2. Entonces, bajo esos 2 puntos de vista importantes, ya sí tomaría la precaución de poder hacer 2 2 habitaciones de una o dejar el salón grande. También, a mí, yo pienso mucho también en futuro, en el caso de que mañana quiera vender la vivienda. Esa vivienda está igual que para una familia entera, que para un alquiler por habitaciones. Entonces, quizás yo no haría la partición en 2, pensando también en rehabilitación a futuro del inmueble. Pues venderlo luego a un inversor específicamente te cerraría mucho, ¿no? El abanico, o tendrías que hacer volver a hacer reforma, quitar el pladur, dejarlo todo como estaba para el cliente final. Así que yo también pensando en el en el inquilino, prefiero una habitación más grande y quizás a una pareja, porque a parejas tampoco se alquilan mucha gente, tienen más complicado vivir en una habitación y vivir en una habitación digna y que sea en condiciones. Así que por mi parte yo, si me tengo que quedar con una opción, no lo no lo separaría.

44:23 Ruben: Vale, muy bien. Yo ahí sí que esto es algo que me he planteado alguna vez cuando me dicen, oye, invertir en un alquiler habitacional porque te da más rentabilidad, porque da... Bueno, sí, y yo he dicho, vale. Y me surge la duda de lo que dices tú, ¿no? El día que yo voy a vender esa casa, yo voy a vender una casa, evidentemente está por habitaciones, le he quitado el salón y le echo cosas. Claro, ahí tienes el problema de si tú se lo quieres vender a alguien, por así decirlo, finalista, ¿no? Claro, te va a decir, oye, esto no tiene salón, ¿no? Sí tiene 4 habitaciones o 5, pero... ¿Y el salón? Entonces, ¿has pensado tú en el futuro de cuando tengas que ir a vender algo, lo que vas a hacer, o o es algo que dices? Ya lo pensaré.

45:05 Juan Góngora: No, no, pues sí, sí, yo pienso mucho en tema de revalorización a futuro, por eso me gusta comprar en zonas buenas, no con ascensor, sin ascensor, eso es diferente, pero sí una vivienda que se revalorice y como mínimo evidentemente, si yo comprado por 60, que dentro de 5 años valga, por ejemplo, 80, 90, ¿no? Es interesante. Pero como no suelo modificarlas en exceso para habitaciones, no, ya te digo, el salón no lo suelo partir, porque suele ser que está independiente, por ejemplo, en la última que hemos comprado sí hay que hacer una pequeña adecuación en el salón, porque la puerta, para poder acceder a la última habitación hay que pasar por el salón, entonces hay que hacer como un mini pasillo para eso. Pero evidentemente no queda otra que hacerlo para tener la 4º habitación, ¿vale? En el futuro que se venda, pues simplemente habría que volver a a rectificar eso, que tampoco va a ser mucho problema, ¿vale? Pero sí, sí pienso en el futuro, y también que es importante que de cara a pedir más financiación, pues tus inmuebles cada vez valgan más, ¿no? Si tienes que tasar algo, siempre te preguntan, ¿cuánto aproximadamente valen tus inmuebles? Pues no es lo mismo que valgan, no sé, me alimento, 300000 que 400000, ¿no? Es lógico y normal. Entonces, también es un tema importante para mí.

46:12 Christopher: Este punto es brutal y se habla muy poco de ello. De hecho, Álex, Álex EMB, que él es de Sevilla y él parte de su portfolio lo ha creado pensando mucho en esa revalorización futura, él ha conseguido escalar tanto y tan rápido, justamente por lo que comentas. Ya. Porque ha comprado en barrios que tenían mucho potencial de revalorización y de repente han pasado 4 años, ha votado al banco, le ha enseñado cuál es el valor de sus activos, unido a sus ingresos por alquileres más sus sus rentas, le ha sido mucho más sencillo el poder hacer la rueda gira, hacer la rueda girar mucho más rápido, en este caso.

46:50 Juan Góngora: Sí, total, sí, sí, lo conozco también a Les Muño, y evidentemente, no, hombre, ha tenido, no una suerte ni mucho menos, sino que ha tenido datos que otros no teníamos, por así decirlo, al trabajar en banca, entonces ha comprado en unos sitios impresionantes. Y en 2015, 2016, lo que en 2015 valía 80, ahora vale 300, donde él compró, evidentemente. Entonces, no es que valga un 50 por 100 más, sino que vale un por 4, eso es una locura.

47:15 Ruben: Vale, vuelvo a mi pregunta anterior. Yo estoy empezando y te he preguntado por temporada, por vacacional o habitación y he dicho, mira, paso. ¿Cómo ves el tema de flips? Ahora que todo el mundo está un poco ya pensando en, oye, si baja los tipos de interés quizás sea un buen momento para para hacer flip, porque los préstamos que puedo pedir sean más baratos, ¿no? ¿Has hecho algún flip o tienes pensado hacer algún flip?

47:40 Juan Góngora: Pero me preguntas a mí o como un inversor novato.

47:43 Ruben: Un poco de ambos, ¿no? 1º te pregunto, como un inversor novato, qué harías y luego, pues que nos cuentes tú si has hecho algo de esto.

47:49 Juan Góngora: Yo, inversor novato, ni de coña recomiendo que hagas un flip. Creo que me parece de las 4 ramas del sector inmobiliario más complicado de todos, más que el vacacional incluso. Así que ni de coña lo recomendaría, porque tienes que contar con muchos expertos, que no te engañen ninguno, y saber que esa vivienda después de reformar va a valer un 25 por 100 más, un 30 por 100 más de lo que te ha costado después de la inversión, no que te costó cuando la compraste, evidentemente. Entonces, creo que son los números más complicados para hacer. Yo sí he hecho unos 6, y el último, por ejemplo, el que mejor ha salido, porque fue una zona muy buena, una vivienda en zona 1 en Almería, en el centro de Almería, la compramos por unos 85000, la hemos reformado por unos 30, más ITP por unos 135 aproximadamente, y la hemos vendido por 190. Ahí ha salido muy bien la operación. Pero por ejemplo, ahora, después de un año, una vivienda ahí para reformar integral no baja de 120, 130. También el momento que se me dio creo que era muy bueno, hemos hecho varios en, no a ese nivel tan grande, pero sí hemos hecho varios en ese tiempo, y ahora para mí creo, por lo menos la zona que yo conozco, que no es tan interesante, Porque ha subido todo muchísimo, pero tú piensa que mañana una vivienda que te has comprado por 120, reformar y vender por encima de 200, es mucho más complicado vender por encima de 200, no hay tantos clientes por encima de 200000, al menos en mi zona, y si por 180, 190, es una barrera mental bastante importante. Y comprar una vivienda barata por 60 y que luego se venda por 120, es mucho más complicado de lo que dicen otras personas, ¿vale? Entonces, es por eso. Yo para ganar 7, 8000 euros, 10000 euros, no me movería.

49:32 Juan Góngora: Para eso no, para eso no. No es interesante.

49:34 Ruben: Hay hay algunos inversores o algunos programas de inversores, ¿no? Formación de inversores que te dicen, no, la la forma de escalar es empiezas y haces flips como loco que te den un 25 de rentabilidad y no sé qué. Yo he estado viendo esas formaciones y claro, dices tú, es que en el papel todo es perfecto, pero dice, no, tienes que hacer 1º 10 operaciones de flip y con eso ya te puedes construir tu cartera de inmuebles sin hipotecas. Dices, ya, claro. ¿Dónde encuentro esos 10 flip al 25 por 100? O sea, si fuese tan fácil todo el mundo haría flip. Claro. Entonces, yo no veo sencillo. Y como dices tú, para alguien que está empezando el reformista, el no sé qué, el que sepas que, o sea, son muchas cosas que se mueven, que todas tienen que encajar bien, en cuanto una no encaje, se te va la operación para abajo y con suerte no pierdes dinero.

50:22 Juan Góngora: Claro.

50:22 Ruben: Y luego el el tiempo, ¿no? Porque, claro, aquí dice, no, haces un flip 3, 4 meses y ya tienes otra vez el dinero. Digo, hacer un flip en 3, 4 meses es de alguien que sabe hacerlos, pero tú tienes que buscar la reforma, tienes que luego venderlo, o sea, no es tan fácil.

50:37 Juan Góngora: Pero tienes que tener también el capital para poder aportarlo. Claro, si tienes que pedir también ahí financiación sobre eso, aparte de tener más gastos, se te puede ir a nuevos 10 meses, fácil. Entre que tú pides capital, llevas la reforma y luego se vende, si ponemos plazo de 3 meses en cada paso, tenemos 9 meses, y es mucho más complicado. Luego también un tema superimportante que nadie tiene en cuenta y que no nadie te cuenta o no no no se comenta tanto, es que si vas por persona física a hacer flip, te comen a impuesto, no tiene nada que ver de ir como persona física a que sea tu actividad principal y que tú seas autónomo, en este caso puede grabarte muchísimos más gastos deducibles, y si vas como persona física, no te puedes deducir prácticamente nada. Entonces, yo si compro por 80 y vendo por 190 y me he gastado 40000 por el camino, esos 40000 casi nada puedo deducirlo, entonces es un tema bastante importante.

51:30 Ruben: Sí, por eso yo cuando veo ese tipo de cosas digo, uf, le estamos dando aquí herramientas, le estamos dando un bulldozer a alguien que no sabe ir entre ciclos, o sea, esto está muy bien, si eres un inversor ya experimentado, evidentemente, lo que te va a hacer crecer más rápido son los flip porque, como dices tú, si en un flip gano 50, 60000 euros, fíjate cómo crezco. Para conseguir eso con rentas de alquiler, lo mismo tarda 5 o 6 años, con suerte, ¿no? Pero claro, alguien que no sabe que se está metiendo, que le estés vendiendo, que con esto ya lo tienes, digo, sí, y también si tienes un trabajo en el que ganes medio 1000000, pues te puedes comprar 10 pisos cada año. Claro, claro, claro, Estamos hablando de cosas que, sí, sobre el papel son así. Ahora, materializa tú eso, ¿no? Entonces, bueno, hablando de de autónomos y demás, queríamos hablar también, tenemos aquí para comentar el tema de los PSI, ¿no? Ahora parece que se ha puesto de moda, porque como parece ser que hay más inversores o al menos el tema de inversión inmobiliaria está más en el día a día, ¿no? Y hay más canales de YouTube y hay más podcasts como el nuestro y tal, parece que empieza a haber muchos más inversores, al menos se les está viendo más porque siempre ha habido inversores y, claro, con esto, pues al final nace el necesito encontrar oportunidades. ¿Y qué nace? La figura del PSI, es el personal sobre inmobiliario, en el que tú dices, oye, yo quiero buscar una vivienda en esta zona, yo no tengo tiempo, como decíamos antes, ¿no? Quiero que tú me gestiones la compra, la negociación y demás, pero como siempre, ¿no? El intrusismo de, entra gente que realmente no sabe muy bien, pero como cuando empezaron las inmobiliarias a ponerse de moda, que todo el mundo trabajaba en inmobiliaria y todo el mundo era un API, y llega un momento en el que dices, bueno, es que hay muchos PSIs que realmente son PSIs, bueno, porque ellos lo dicen, pero no tienen detrás una experiencia previa, no saben de esto.

53:16 Ruben: Entonces, ¿tú qué opinas de este tema?

53:18 Juan Góngora: Yo considero que hay un fomo increíble en la inversión inmobiliaria, y que todo el mundo ha visto como una ventana abierta, ¿no? Y que es una realidad eso, por eso por esa parte. Y luego como PSI, yo he hecho algunos clientes de PSI y he dejado de hacerlo precisamente por eso, porque es cierto que los alquileres han subido más que las viviendas, y quizás puede ser más rentable invertir ahora que hace 2 años, porque en en rentabilidad bruta vas a sacar más beneficio. Pero considero que donde se hace realmente el negocio en la inversión inmobiliaria es en el la compra, no en el alquiler. Entonces, si tú compras ahora por 70, cuando hace un año valía 50, y dentro de 5 años el mercado se da la vuelta o pasa algo, tú ya habrás comprado en 70, ¿no? Entonces, creo que no está bien hecho una compra por encima de mercado. Encontrar oportunidades es más difícil que antes, con total seguridad, y tienes que tener muchísimos contactos para eso. Entonces, si a mí antes me ocurría, me lo invento 10 oportunidades al año, podía hacer de PSI, podía ayudar a otras personas a conseguir inmuebles, pero si ahora se me presentan una, 2 o 3 al año, evidentemente, o me las quedo yo, o un familiar mío, o alguien muy cercano a mí. Entonces, para mí hay 3 o 4 veces menos oportunidades que antes. Y considero eso, que ha subido mucho el precio de la vivienda.

54:36 Ruben: Yo creo que no es que haya menos oportunidades, sino que hay más gente invirtiendo Porque también hay que

54:41 Juan Góngora: hablar una cosa con la otra. Sí, sí, sí.

54:42 Ruben: Al final, yo que invierto mucho en la zona de de Alcoy, de Alicante, yo me acuerdo cuando empecé a invertir hace 3 años que, bueno, me bombardeaban a a mira esto, mira esto, mira esto, y yo tenía que pararle, ¿no? Oye, no puedo comprar todo, ¿no? Pero muévelos por los grupos. Y últimamente ya no me pasa eso y yo he hablado con con allí, con los agentes inmobiliarios, me dice, es que se vende todo. Claro. Dice, es que no llega ni a los portales, o sea, no me da tiempo ni a mandárselo. Yo se lo mando a una persona y me dice, ya me lo quedo. O sea, directamente no sale. Entonces, claro, yo digo, si tú eres PSI, lo 1º, tienes que tener una red detrás. O sea, el PSI que te dice, yo soy PSI, vale, tú eres PSI, tú a quien conoces, ¿no? Porque si no tienes una red detrás, no vas a encontrar todo esto, porque ni las inmobiliarias lo encuentran.

55:27 Juan Góngora: Claro,

55:27 Ruben: Entonces, esto de todo el mundo abras PCI, a mí me han dicho, ¿y por qué no te haces tu PCI? Digo, yo qué voy No, pero como conoces muy bien el mercado tal, digo, pero ¿y yo qué oportunidades tengo para darte? Si es que a mí no me llegan, como dices tú, ¿no? Y si me llega alguna interesante me la voy quedar yo, porque me llega una o 2. Entonces, yo creo que hay mucho mucha gente que, claro, como cobras 4000 euros o 3000 euros o lo que cobres por tu trabajo y es una cosa fácil que es, encuentro algo que encaja con otro, es decir, tú estás en el medio, todo el mundo dice, ah, esto es un buen negocio. Claro que es un buen negocio, pero el el buen PSI, los que llevan mucho tiempo, son los que tienen una red que conocen a notarios, que conocen abogados, que conocen a a los de las comunidades de vecinos. O sea, son gente que les llegan a ellos y las pueden repartir, pero los nuevos no tienen esa red de contactos. Llegar a eso es lo que creo que están un poco vendiendo la moto de, no, yo soy PSI, que a lo mejor, no te digo que no, te vayan a encontrar algo, hay demasiado PSI últimamente. O sea, todo el mundo ya es PSI. Incluso hay cursos para hacerte PSI, yo digo, bueno, esto ya... Sí, tienes que saber de un montón de cosas, pero luego tienes que estar colegiado también como agente inmobiliario, ¿no? Porque yo la inmobiliaria a la que voy están colegiados. No, no digo para PSI, ¿no?

56:41 Juan Góngora: Ah, vale, bueno.

56:42 Ruben: Claro, no, para... A eso es a lo que voy, ¿no? Que para para ser PSI no hace falta para ver una inmobiliaria así, pero dices, vas a dar el mismo servicio que esta inmobiliaria, que están colegiados, que tienen sus reglas, que está todo y tú no atienes nada de esto, aquí pasa algo, ¿no? Es demasiado intrusismo en esto y, además, que puedes tener... Porque al final un PSI no tiene como una inmobiliaria que está colegiada que tiene detrás un seguro, ¿no? De responsabilidad civil. Si pasa algo, estás cubierto. Esta gente muchas veces no están dados de alta ni de autónomos, son un poco que lo hacen ahí de extranjes.

57:16 Christopher: Yo aún así quiero romper una lanza, porque hay ciertos PSIs que son muy buenos, quiero

57:21 Ruben: decir sí, totalmente.

57:23 Juan Góngora: Joder, tengo

57:23 Christopher: el ejemplo, por ejemplo, de de, joder, nuestro nuestro amigo Ángel, de de Valladolid, Ángel es un tío profesional, no lo siguiente, te consigo oportunidades la leche

57:31 Ruben: Pero Ángel está profesionalizado y es su trabajo, es su... Pero estos que lo hacen como site project, ¿no? Lo hago de vez en cuando y ya está. Ahí son los que yo un poco tengo el recelo ese de que te vayan a dar un buen servicio, porque les va a faltar lo que tiene gente que es su profesión.

57:48 Christopher: Yo lo clave es seleccionar.

57:50 Juan Góngora: Yo para mí de las personas que más he aprendido al tema de PSI, ¿no? Y a encontrar oportunidades y demás, en en mi zona inmobiliaria es con Alex Gris, en Alicante, y para mí me parece súper top a nivel nacional, de los mejores inversores que hay en España, que puede ser más recurrente o puede conocerlo más la gente o no, pero para mí me parece súper top y es un PSI 100 por 100, se dedica 100 por 100 a eso., claro, es lo que tú decías antes, tiene 1000 contactos, muchísimas personas, no para comprar inmuebles, sino para buscar el inmueble, que es lo más complicado. No inversores ahí, das una patada y salen 20, ¿no? Por así decirlo. Al igual que también hace unos años, por ejemplo, cuando tú empezaste Rubén, cuando ibas a un a ver un inmueble, podías hacer una oferta a un inmueble rentable. Hoy en día, como el inmueble sea medio bien, es imposible. No hay nadie nadie hace oferta, es decir, lo compran como esté y ya está.

58:40 Ruben: De hecho me pasó, fui a ver un 1 inmueble de banco, ¿vale? Y me dijeron, mira, pues este inmueble de banco que se ha caído la operación porque el, bueno, habían hecho una oferta, ¿no? La había aceptado el banco y luego el banco empezó a ver los papeles y dijo, bueno, pues por tema de ingresos y demás se cayó la operación. Fui a hablar con con la de la inmobiliaria, me dijo, vamos a verlo, lo vi, dije, ah, vale, digo, a hacer una oferta, estaba aquí en Madrid, ¿vale? Digo, lo vendían en 138, si no recuerdo mal, 140. Y me dice, la última oferta que han pasado, que se ha caído, era de 105. Dice, entonces, puedes pasar una oferta de 105 y te la van a aceptar, porque se ha caído por financiación, no se ha caído por nada. Vale. Entonces, le dije, bueno, pues hago una oferta por 105. Me llama al día siguiente y dice, oye, ha entrado una oferta por 110. Dice, evidentemente, van a estudiar 1º esa, si no la igualas. Dice, si la igualas, como tú viniste a ser 1º, dije, oye, por 110 lo hago, porque era además un activo que me interesaba. Y a los 2 días me llama dice, oye, es que llegó 1 y dijo, 138 me lo quedo. Dice, claro, porque es así, entonces, en 138 estaba, o le sacabas rentabilidad, pero no, le sacabas a lo mejor un 8. Yo iba más a un 10, ¿no? Pero hay gente que dice, no, yo con esto me conformo.

59:51 Juan Góngora: Hombre, que te también te habían dicho que me habían aceptado en 105. Evidentemente tú

59:54 Ruben: Claro, sí.

59:55 Juan Góngora: Lo intentaste, como te te recomendaron, y y lo intentaste de esa forma, ¿no? A mí me pasó

1:00:00 Ruben: Pero yo 138 no lo había pagado porque yo buscaba otra rentabilidad, porque si no me voy a zonas de levante que tengo esa rentabilidad.

1:00:06 Juan Góngora: Claro. Me ha pasado a mí un caso similar hace poco y la verdad que me da un poco de lástima o pena o cariño, ¿no? A un inmueble, que nunca hay que tenerlo, ¿no? Pero en este caso sí. Era un piso muy cerca de la playa, en la capital, 4 dormitorios, 2 cuartos de baño, con con ascensor, y quería comprarlo con mi pareja, ¿no? Y valía sobre, era 115, como querían venderlo. Pues bueno, fue el fotógrafo para hacer las fotos, para subirlas idealista, y el fotógrafo se la quedó, el inmueble. A 115. Directamente no pudimos ni pasar ofertas, ni ir a verlo, ni nada. O sea, que es que ni siquiera ya, vamos. Y era un contacto y esto que yo iba era la 1º persona yo que iba a ir a ver ese piso. Pues nada, ni siendo el 1º me pude quedar con el piso.

1:00:51 Ruben: Sí, no, pero es así. Yo he ido a visitas de subir a la visita y me dice, justo el que se va ya ha hecho oferta. Ya, claro, claro. Bueno, no ha hecho oferta, o sea

1:01:00 Juan Góngora: Claro,

1:01:00 Christopher: claro, yo yo he tenido cosas aún más locas. He tenido cosas de un piso recién publicado, que esa misma mañana me digan, vengan, vente a verlo. Se ve que eso mismo se lo dijo a otros 25. Y presentarnos un martes a las 10 de la mañana, el mismo día que habían publicado el 25 personas en la puerta de un edificio, haciendo cola, todos enfadados estaban, unos pegándose que si yo iba 1º, que si tú ibas 1º, que, o sea, un 1 caos, una locura, es una de las cosas más locas que he vivido yo en mi vida, y obviamente ese mismo día se reservó el piso, se pagó al contado y y ya está. No, no hubo no hubo más, fue una locura.

1:01:36 Juan Góngora: Sea, fue la

1:01:36 Christopher: experiencia más rara que he vivido en mi vida.

1:01:39 Juan Góngora: Sí, y a mí cuando me llaman y dicen, no hay entrada abierta para que venga todo el mundo a las 7 de la tarde. No voy, porque no tiene sentido, no tiene sentido.

1:01:47 Ruben: Que vas a ir a pegarte para ti Claro, claro, y nadie va

1:01:49 Juan Góngora: a hacer ofertas. Siempre llegará 1 que puje más que tú, que ya deje de ser interesante, y para qué pelearnos con 20 personas, no tiene sentido.

1:01:58 Ruben: Vale. Bueno, pues llevamos ya una hora de podcast, ha pasado súper rápido, hemos tocado un montón de temas, pero queríamos tocar un último tema que creo que es interesante porque, bueno, tanto tú como nosotros hemos entrevistado a bastantes inversores y conocemos a bastantes inversores. Me gustaría que nos cuentes qué cosas has aprendido entrevistando a estos inversores, sobre todo qué qué cosas tienen en común, ¿no? De temas de la mentalidad, la disciplina, el ese tipo de cosas que has aprendido tú de ellos y y qué podemos aprender nosotros de ellos.

1:02:32 Juan Góngora: Sí. Pues he tenido suerte de entrevistar a mucha gente interesante, ¿no? Inmobiliario. Y lo que yo me quedaría con 2 cosas principales es, 1, tener foco en algo, decir, si yo dentro de 5 años quiero hacer tal cosa, ponerte diferentes hitos por el camino, ir alcanzando pequeños objetivos, ¿no? Y sobre todo no desvincularte, ¿no? Oye, no hoy quiero hacer x cosa, mañana voy a escribir un libro, el día siguiente voy a hacer una formación. Al final eso, quieres hacer tantas cosas a la vez, que no llegas a hacer ninguna de verdad, ¿no? Eso por una parte. Y luego son personas que son eternos aprendices, ¿no? Siempre están formándose, siempre están hablando con personas que tienen quizás más éxito que ellos, o no más éxito, pero sí tienen otro punto de vista, ¿no? Así que yo me quedaría con esas 2 cosas, ¿no? Siempre estar aprendiendo y tener un foco claro cuál es la dirección que quieres tomar en un futuro, quizás 5 años, ¿no? Por ejemplo.

1:03:22 Christopher: Qué bueno. Y también

1:03:24 Ruben: que sigue, es de lo que hemos visto es lo que dices tú, ¿no? El foco, el decir, vale, quiero hacer esto y tienes un plan, no solo el foco en sí, sino también, oye, yo estoy enfocado en esto, pero detrás tengo el ABCD, ¿no? ¿Cómo voy a llegar hasta ahí? Los pasos, 1º voy a hacer esto, luego esto, y si se tuercen, tener la cintura de, bueno, pues redirijo para acá y el la mentalidad de, oye, esto es lo que estoy haciendo, no me desvío y voy con esto, no estoy a 27 cosas. Porque al final cuando están a 27 cosas hemos visto también casos de alguno que estaban muchas cosas y al final dice, bueno, tengo un poco más dejado esto, le podía sacar más rentabilidad, pero como estoy también con estos temas, o sea, al final se resiente las patas, ¿no? Yo siempre hablo una metáfora que tengo yo, la la metáfora de, bueno, de como los RPG, ¿no? Los juegos estos de rol, que a mí me gusta mucho, yo soy muy friki con los juegos de rol y demás. Entonces, tú cuando estás en los juegos de rol, que cuando vas aumentando, o sea, vas pasando el tiempo, ¿no? Y tienes que ir aumentando los puntos, pues le pongo puntos en fuerza, puntos en magia, puntos no sé qué, ¿no? Vas formando tu tu carácter, tu personaje Sí, sí. Al final dices, bueno, si me centro mucho en una cosa, no puedo crecer en las otras, porque si intento crecer en todo voy muy despacio. Entonces, en este punto de mi vida lo que quiero es crecer en inversión inmobiliaria. Pues tengo que poner todo mi foco ahí y, a lo mejor, pues dejo un poco más de lado la parte de, yo que sé, deporte, ¿no? No que la quite del todo sino que voy a poner menos foco. O tengo que ver menos a a mis amigos porque si estoy mucho tiempo con ellos no estoy tiempo buscando inversiones, ¿no?

1:05:00 Ruben: Entonces tienes que balancear un poco y tienes que ir repartiendo tus puntos, tus horas en lo que quieres, hacia dónde quieres ir. Y eso es que veo que tienen en común de, no, están muy enfocados en esto. Y luego ya cuando llegan al punto en el que ya dicen, vale, ahora voy a mantenerme así, ¿no? Pues ahora sí, empiezan a enfocarse en otras cosas y sacarán sus formaciones o sacarán sus cosas. Esos son los que han tenido éxito. Y luego los que tienen tienen éxito, pero menos, son los que intentan abarcar todo y no se puede.

1:05:28 Christopher: Y luego, creo, otra cosa muy interesante es también que yo creo que toda esta gente tiene la virtud estoica del coraje, que básicamente es actuar a pesar del miedo. Parece una tontería, pero esa capacidad de tomar acción a pesar de estar aterrado, porque es que yo cada vez veo más gente que entra en el sector inmobiliario, sobre todo ahora mismo que, pues con el canal hay mucha gente, pues que está empezando y no nos escribe, ha habido alguna quedada. Y creo que la diferencia entre, por ejemplo, nosotros 3 o un inversor muy grande y alguien que está empezando, creo que es esa capacidad de decir, oye, yo también tengo los mismos miedos que tú, yo también tengo miedo de que pasado mañana el mercado quiebre, tengo el mismo miedo de que, pues de repente haya un problema de una guerra con Rusia, pero no me paraliza. Y esa capacidad de, a pesar del miedo, seguir tomando acción, yo creo que es como la clave que te permite crecer. No sé un poco qué qué opinas tú, Juan.

1:06:20 Juan Góngora: Sí, sí, por supuesto. Al final, evidentemente, toda inversión tiene su riesgo, como es normal. Yo también he invertido en acciones, he invertido en otras cosas, a veces me he equivocado, a veces he acertado, pero todo al final creo que se aprende haciendo cosas, ¿no? No quedarnos de esa parálisis por análisis como pasa mucha gente, que también conozco a gente que ha hecho 1000 cursos diferentes, y luego ha contratado un PSI para comprar su 1º vivienda. Entonces, al final has invertido un montón de tiempo y dinero para nada, por el miedo, ¿no? Lo que tú decías, ¿no? No tomar acción y y quedarse y quedarse eternamente paralizado por eso. Y también quiero decir una frase que dice mucho Pedro Martos, que hay que tener 3 puntos, ¿no? Saber dónde estás, dónde quieres ir y cómo quieres ir, ¿no? Y creo que esa frase es superinteresante para eso, y que todas las personas tenemos que dedicarnos un poquito más de tiempo a coger menos redes sociales y a pensar un poquito más cómo queremos alcanzar eso, ¿no? Es súper importante.

1:07:15 Ruben: Hablando de redes sociales, ya que vamos a despedir, todos nos podemos encontrar en redes.

1:07:20 Christopher: Estás muy fino, Hilando, hoy, Hoy Estás finísimo.

1:07:23 Juan Góngora: Sí. Bueno, tengo un canal de YouTube que yo, va un año y medio, un poquito más, que es lo que realmente, como me dedico mucho al sector vacacional, pues tenía mucho tiempo libre en en invierno, y me lancé en enero con el canal de YouTube, y sinceramente fue por eso, no no por otra cosa. Y luego también estoy bastante más activo en en Instagram, ¿vale? Pero donde más repercusión tengo y estamos es en YouTube, con vídeos que hago yo y también revistas que hago a diferentes inversores inmobiliarios. Así que por ahí podrían contactarme.

1:07:51 Christopher: ¿Y cómo se llama el canal?

1:07:52 Juan Góngora: Bueno, Juan Como Era Inversión, en este caso, en las 2 en las 2 plataformas.

1:07:57 Ruben: Genial. Pues nada, para para los que no conocieseis a Juan, pues ya tenéis aquí otro referente que tiene vídeos muy interesantes. Yo estaba viendo vídeos tuyos de del canal, precisamente hablando tema vacacional, de booking y de Airbnb y todo eso. La verdad que están muy muy bien y si alguien tiene algo en vacacional, yo os recomiendo que veáis estos vídeos porque da bastantes consejos de cómo hacer las cosas y de sobre todo algo que decimos siempre, ¿no? De, oye, yo que ya he cometido estos errores, los voy a poner aquí para que otros no los cometan. Sea, estamos en un momento en el que hay mucha información en Internet, solo hace falta encontrar el sitio donde te dan la información buena y donde hay mucha gente que está compartiendo, pues, como nosotros compartimos aquí cada día cositas de nuestro día a día o con otros inversores, pues Juan también ha compartido cosas de eso, ¿no? De cómo ha hecho el vacacional, cómo tal y yo creo que estas cosas son las que al final nos quitan un poco ese miedo del que hablábamos, de decir, oye, me quiero meter aquí, pero ¿cómo doy yo de alta esto en Airbnb o en Booking o qué? Pues aquí tenéis, por ejemplo, el canal de Juan, en el que tiene un montón de vídeos hablando de todo esto y, además, vídeos con muchas visualizaciones. Entonces, eso significa que son vídeos

1:09:08 Juan Góngora: buenos. Poquito a poco se va haciendo lo que se puede. Nada, muchas gracias,

1:09:12 Christopher: Rubén. Quiero poner un reto, Juan, quiero hacer un llamamiento a ver si podemos juntarnos nosotros 3 con Bárbara también, del plan de inversor, y intentar hacer una tertulia a 4 presencial, a ver si sería posible, porque me haría mucha ilusión. Con Álvaro ya estamos en contacto, bueno, ya hemos hablado con ella y demás, y estaría bastante interesante. A ver, oye, pues si en un futuro cercano presencial, que yo creo que eso cambia mucho las cosas y le da un mayor valor, pues nos juntamos los 4 y charlamos como hoy del del mercado inmobiliario y y de

1:09:40 Juan Góngora: lo que surja. Sí, sí, estuve comiendo con ella, precisamente en Valencia, hace un par de semanas, algo así. La verdad que es una chica fantástica, ha tenido mucha repercusión en redes, repercusión porque hace las cosas muy bien, evidentemente, y así que nada, seguro que que podemos hacer algo juntos los 4, cuando queráis.

1:09:56 Ruben: Sí. Bueno, antes de que te vayas, la entre, a todas nuestras entrevistas, a las entrevistas les hacemos una pregunta que es bastante sencilla, es, ¿a quién te gustaría que trajésemos a este podcast? Por lo que puede aportar o por lo que Vale. Tú creas que es un referente o por simplemente porque admires.

1:10:11 Juan Góngora: Pues por ejemplo, he comentado a DeGris, si no lo habéis traído, para mí en tema de inversión inmobiliario nacional es de lo mejorcito que hay, sinceramente. Evidentemente está Germán Jover, está Javier Medina, Carlos Galán, pero si me tuviera que dar con 1 para que viniera el canal, sería con Alegree.

1:10:28 Ruben: Pues nada, pues nos ponemos en contacto con él a ver si acepta nuestra invitación, Cris.

1:10:32 Juan Góngora: Si queréis, yo se lo puedo decir

1:10:33 Ruben: Yo me encargo.

1:10:34 Juan Góngora: Yo se lo puedo decir de vuestra parte, si queréis lo que sea, que tengo bastante contacto con él, y bueno, y seguro que te has encantado.

1:10:40 Christopher: Pues yo te lo agradecería, Juan, sí, sí, 100 por 100, me haría mucha mucha ilusión, porque además estuve el fin de semana pasado en el congreso de educación financiera que hace benéfico Alex Gris todos los años aquí en Madrid. Entonces, para mí sería un absoluto honor poder entrevistarle, porque lo que tú dices, me parece una persona espectacular, que encima hace unas iniciativas brutales, tanto para niños como para educación financiera a familias, y creo que eso es lo que necesita esta sociedad, sea, que 100 por 100.

1:11:05 Juan Góngora: Perfecto, pues nos ponemos en contacto para trabajar en ello.

1:11:08 Ruben: Muy bien. Pues nada, Juan, muchas gracias por tu tiempo y nos volveremos a ver pronto seguro.

1:11:14 Juan Góngora: Eso espero. Pues un placer para mí haber estado aquí. Saludos.

1:11:17 Ruben: Hasta luego. Adiós. Gracias, hasta luego.