Hipotecas para invertir: cómo lograr el 90 %, con Nuria Alvaro

0:00 Ruben: Hay gente que no sabe que puede tener 2, 3 hipotecas 10,

0:03 Nuria Alvaro: y 10.

0:04 Ruben: Oye, es verdad que me pueden dar más del 80 por 100. Es posible conseguir un 100 por 100.

0:09 Nuria Alvaro: Que estás todo el día diciendo que el 90 se puede conseguir, y yo he a 3 bancos, y el 80 no. Claro, digo, es que has llamado a la puerta equivocada. Es un bróker, sabemos, ¿no? Quiénes llegan al 80, quiénes llegan al 90.

0:18 Christopher: ¿Qué cosas nos ayudan para ponernos más guapos de cara a que el banco nos dé una buena financiación?

0:22 Nuria Alvaro: Porque estoy en una suscripción de no sé cuánto, que me apetece o he hecho 2 inversiones de criptos. Un montón de cosas que al final manchan un poco nuestra cuenta nómina.

0:31 Ruben: Yo me quiero comprar este piso, pero necesito una reforma. ¿Puedo hacer una ampliación? No sé si conoces algún banco.

0:37 Nuria Alvaro: Hay un banco que lo hace, que financian un porcentaje sobre la compra de la vivienda y un porcentaje sobre el presupuesto de la reforma.

0:43 Ruben: ¿Qué pasa desde que yo entro a la oficina a pedir esa hipoteca hasta que yo esté en el notario firmando?

0:48 Nuria Alvaro: No firméis contrato de arras a menos de 60 días, pero es que operaciones por debajo de 50000 euros, hay muchos bancos directamente que no las tienen.

0:56 Ruben: ¿Cómo se hace una subrogación? ¿Qué coste tiene? ¿Quién paga los costes?

0:59 Nuria Alvaro: ¿Tiene sentido hacer la subrogación? Sí, ahora tiene mucho sentido hacer una subrogación. Que no se dejen llevar por un mixto del 2 frente a un tipo fijo al 2 y medio, que de verdad que eso es una idea de marketing brutal. Insisto, todo lo que tengamos a un tipo financiero por encima del 3, hay que intentar moverlo.

1:12 Christopher: ¿Y qué bancos parecen estar más receptivos a dar mayores porcentajes de financiación?

1:16 Nuria Alvaro: Ahora mismo está haciendo muy buena oferta hipotecaria, o están muy proactivos.

1:21 Christopher: Que una transacción te salga en un 35 por 100 por encima del precio de compra, ¿te afecta a la hora de pagar impuestos?

1:25 Ruben: ¿Cómo voy yo al banco y le digo, mira, quiero comprar 4 viviendas, necesito una hipoteca, que todas estén en la misma hipoteca? ¿Cómo se lo presento yo al banco? Muy buenas, bienvenidos a Nice to Fit You. Buenas, Christopher.

1:35 Christopher: Hola, Rubén.

1:37 Ruben: Bueno, hoy tenemos a una invitada, una bróker hipotecario, Nuria, que la vamos a hacer en una entrevista, pero antes tenemos algunas novedades. La 1º novedad, en este capítulo va ser 1º que tengamos una nueva sección que hemos hecho en nuestro Instagram, que hemos puesto una 1 historia en la que hemos pedido que nos hagáis preguntas para decírselas a Nuria, para hacérselas a Nuria, entonces todos los que nos hayáis mandado preguntas hasta la hora de de ahora, o sea, no me voy a poner ahora a revisar las nuevas, evidentemente le haremos vuestras preguntas y los que queráis que en las siguientes entrevistas tengamos preguntas para los invitados que hagáis vosotros, pues iremos diciendo, pues vamos a entrevistar a no sé quién, ¿qué preguntas queréis? Pues igual, en nuestro Instagram, Nice to Fit You, nos seguís ahí, pondremos una historia, deja tu pregunta, y a partir de ahí nos podéis hacer las preguntas que nosotros transmitiremos. Hombre, si nos dejáis 100 preguntas, no, porque va a ser el podcast eterno, pero si si dejáis 100, pues, cogeremos las más interesantes, y seguro que algunas se repiten, como nos ha pasado ahora, pero bueno, creo que es algo interesante, una nueva sección y si os gusta, pues la seguiremos haciendo en episodios. Y hasta aquí puedo leer. Ahora, Christopher, preséntanos a Nuria, a ver por qué la tenemos aquí, de qué nos va a hablar y y qué qué nos va a aportar, que yo creo que es mucho.

2:52 Christopher: Vale, muy bien. Bueno, pues justamente os quiero presentar a Nuria. Yo probablemente sea la persona que yo conozco, que más sabe de tema de financiación, tema de de hipotecas, tema de, bueno, pues cómo ponernos también guapos para el banco. Es una persona que aparte de todo lo que sabe de hipotecas, a mí me ha ayudado mucho a nivel personal en casi todo, o sea, de verdad, sí lo digo que es mi ángel de la guarda, se lo digo así de broma, y creo de verdad que os va a aportar mucho, que vamos a aprender todos muchísimo de cara a que, oye, pues nuestra próxima hipoteca sea lo mejor posible. Pues bienvenida, Nuria.

3:25 Nuria Alvaro: Muchas gracias. Es un placer, de verdad, estar aquí con los 2, que me elijáis, y espero que demos mucho valor a todos nuestros espectadores. Así que nada.

3:33 Ruben: Yo sé que sabes mucho de hipotecas, que que ayudas a mucha gente con sus hipotecas y demás, pero también sé que tú tienes una historia detrás como inversora, que ahí sí que nos gustaría, pues, que nos cuentes un poco de dónde viene tu faceta inversora o cómo te diste cuenta que tenías que empezar a invertir, aparte de cuando veías a tus clientes sacas hipotecas, pues, en algún momento dirías tú, ¿yo por qué no tengo inversiones? Pues, cuéntanos un poco ahí tu historia y

4:00 Nuria Alvaro: Un poco de envidia. No, bueno, os cuento un poco para que conozcáis así cómo ha sido mi trayectoria también. Yo estuve 10 años en banca, la verdad que me ayudó mucho a conocer cómo funciona un banco por dentro, cuáles son los parámetros importantes a la hora de estudiar una hipoteca que marca o no Banco España, las entidades. Y esa etapa profesional inicial, la verdad que me dio mucha experiencia, mucho backup en cuanto a luego dar el saltito, quería emprender. Ahí ya empecé un poco como a invertir en mi propia empresa. Fundé 2 empresas de intermediación de hipotecas, esto fue a partir del 2015, o sea, que llevo ya como 10 años en el mundo del emprendimiento, y pues sí, ahí la verdad que ya empecé a trabajar con todas las entidades financieras que hay actualmente en en el país, y ahí entendí que que, claro, cada banco al final también busca un cliente, busca un perfil, y ese es el arte. Es es una pasada, porque al final pensamos que solo podemos financiar con una entidad y no, a lo mejor somos financiables en 10, en 5 o en 2. Y un poco esa versatilidad con las 2 empresas ha sido un poco lo que me ha permitido ahora, que desde hace un par de añitos me mentí en el mundo de la inversión inmobiliaria, porque como bien dices, me di cuenta que por un lado decía, bueno, yo que tengo ese espíritu un poco inversor en mis empresas o en en otras, en productos financieros, en muchas cosas que he hecho, digo, pues, qué no en inmobiliario? Y con la financiación también os contaré cómo he podido escalar bastante, porque al final no deja de ser un socio, el banco en cada inversión nuestra a mí me ayudó mucho. Hoy tengo una cartera de 10 inmuebles, y ha sido gracias a ese banco o a esos bancos que han querido apostar conmigo en ese modelo.

5:32 Nuria Alvaro: Y la verdad que, bueno, pues a día de hoy intento ayudar o hacer estrategias con con inversores que quieren hacerlo o que quieren hacer algo un poco más estratégico. Y nada, pues esa es

5:42 Ruben: la historia. ¿Qué inversiones tienes? ¿Qué? ¿Dónde inviertes? ¿Qué tipología de pisos tienes ahora mismo?

5:48 Nuria Alvaro: Pues mira, yo tengo inversiones, todas están en la comunidad de Madrid, ha sido algo también casual, porque yo vivo en Madrid y quise tenerlas cerca de donde yo estaba, pero quiero decir que podría invertir fuera, fuera de la comunidad de Madrid. Da la casualidad de que las tengo aquí, empecé a invertir hace 2 años, el mercado estaba también bien para poder números buenos, y las tengo, sí que quise diversificar en zonas y y en un modelo de tradicional y por habitaciones. Quiere decir que sí que me apetecía diversificar, no tenerlo todo en tradicional, no tenerlo todo por habitaciones, también por la regulación, por poder variar, y eso me ha dejado también o me deja con una cierta tranquilidad a la hora de tenerlo así con esa diversificación.

6:26 Ruben: ¿Y tema de turístico te planteas?

6:29 Nuria Alvaro: Me lo planteaba hasta hace, os digo, un añete, más o menos, y sí que ahora he empezado a hacer flips, es decir, que compro, reformo, alquilo y lo ofrecemos como un producto más a un inversor, que a un llave en mano, y así no tiene que descapitalizarse el futuro comprador en la reforma o en acondicionar el inmueble y que pueda financiar prácticamente todo. Pero turístico sí que por ahora no no, hasta que un poco se despeje todo y veamos cómo queda, no no es algo que que he hecho, Pero me apetecería, sí.

6:58 Christopher: De hecho, aquí un poco, dentro de la parte de financiación, yo algo de lo que me he dado cuenta, y quizás sea de las cosas que ahora mirando en retrospectiva, yo de mis operaciones hubiese cambiado, es justamente esto que comentas, ¿no? Hay muchas veces que solamente miramos el precio de compra y, claro, no tenemos en cuenta o no lo consideramos tan importante el hecho de, oye, cuando un piso ya me lo venden reformado, todo ese dinero de la reforma que, además, a día de hoy es bastante cara y están de Madrid, sobre todo más, es un dinero que tengo que poner de mi bolsillo. Entonces, al final muchas personas hacen la operación y les sale una rentabilidad bruta del 8, 9 por 100, pero luego cuando te pones a mirar realmente cuánto ha puesto de su bolsillo, pues en Madrid igual de repente se dan cuenta que han puesto 50, 60000 euros de su bolsillo, cosa que probablemente se podría haber optimizado mucho más, ¿no? Con estas operaciones en las cuales tú ya compras un producto reformado y descapitalizas mucho menos.

7:55 Nuria Alvaro: Claro. Ahí, o sea, cuando cuando realmente yo hago el estudio para ver qué tenga sentido para el inversor o para hacer esa posible operación ya de llave en mano, os digo que hay una media de entre un 20 y un 30 por 100 que el inversor consigue no descapitalizarse y que además consigue financiarlo. Porque como bien dices, al final una reforma, aunque sea un desde un lavado de cara o de verdad hacer un lavado de cara solo, pero que que el que ahora mismo ya las reformas están mucho más caras por por la inflación, por coste de materiales, etc, claro, si consigues que el banco pueda financiar eso que en algún punto alguien ya ha invertido, evidentemente te descapitalizas mucho más, y y cada vez tiene más sentido ese famoso 90 por 100 y que te aportes un 10 más gastos, pero un 10 más gastos final. No un 10 más gastos, más luego la reforma, más los imprevistos que nos salen en las obras que no podemos a lo mejor estimar en un 1º momento. Entonces, eso sí que hace que que realmente los números se puedan ajustar más o diseñar un plan a nivel estratégico mucho más acertado desde el 1º momento.

8:51 Christopher: Eso es, que al final hay que tener miedo a pagar algo más, o bastante más, incluso que te merece la pena, a cambio de no descapitalizarte tanto, sobre todo si tu idea es crear un, al final un sistema escalable, en el cual, pues, no tengas que estar esperando otros 5 años para comprarte el el 2º piso. Entonces, para mí eso es muy clave también.

9:10 Nuria Alvaro: Efectivamente, así

9:11 Ruben: ¿ese producto es algo que tú ofreces como Nuria o?

9:16 Nuria Alvaro: Yo realmente soy más, o sea, ofrezco un servicio de bróker hipotecario, esto es algo que que os cuento así más anecdóticamente, que estoy haciendo, mis últimas operaciones así que he hecho, pero realmente mis servicios son de bróker hipotecaria y de acompañar en toda la parte financiera, que es un buen parto, buscar hipotecas, a ver dónde, la tasación, firma, negociar, esa es el la parte que realmente yo doy de valor a los inversores.

9:38 Ruben: Es que este producto es, como hablábamos con Pablo Falcón, que es él sí que lo ofrece exactamente igual, es decir, él te va dar un piso ya en mano con toda la reforma, y claro, hablamos con él justamente de eso de, oye, es que si yo me compro un piso de 150 y le tengo que meter 50 de reformas, el banco me pone el 90 por 100, ese 90 por 100 es 150, no de 200. Ahora, si tú me lo vendes por 215, porque tienes que ganar algo, o 210, lo que sea, tu margen, pero el banco me da el 90, oye, ya no pongo 50 de mi bolsillo

10:08 Nuria Alvaro: Claro, claro.

10:08 Ruben: De reforma, o sea, tiene mucho sentido hacer eso, y lo único, aquí la duda es, si yo no te tengo a ti o no tengo a alguien como Pablo o algo como esto, ¿eso se podía plantear de alguna forma a un banco? Es decir, ¿hay algún banco que haga ese tipo de operación que tú le digas, oye, yo me quiero comprar este piso, lo voy a poner para alquiler, pero necesito una reforma? ¿Puedo hacer una ampliación? Ya sé que por hipoteca probablemente sea muy difícil porque no te van a dar el 130 por 100, evidentemente eso ya pasó, pero no sé si conoces algún banco o alguna cosa que se pueda hacer así.

10:38 Nuria Alvaro: Hay un banco que lo hace, pero que que no nos volvamos a locos pensando que nos van a financiar nuestras reformas porque hay que cumplir una serie de parámetros que a lo mejor no cumplen, que es UCI, que no es un banco muy conocido, que ellos tienen un producto, se llama producto suma, que financian un porcentaje sobre la compra de la vivienda y un porcentaje sobre el presupuesto de la reforma. Entonces, es un mix, y es verdad que te pueden llegar a financiar, pero UCI también tiene tipos normalmente más elevados, que, es decir, si vamos a UCI no podemos aspirar a coger una oferta competitiva en en término de tipos hipotecarios, y sí que nos financia la reforma, pero luego el reformista tiene que ser 1 de, o de sus reformistas, o que tenga una cierta reputación en el mercado, y no sea, a lo mejor nuestro primo que nos ayuda. O sea, que luego a la hora de aterrizar el producto, os aseguro que sí encajaría para una para nuestra vivienda habitual y que queremos hacerle una reforma como muy muy, no sé, muy establecida con a lo mejor un reformista muy grande. Pero vamos, si no os digo que a día de hoy los bancos financiar reforma y compra es muy difícil.

11:37 Ruben: Vale, antes de empezar a meternos con tema de hipoteca y demás, vamos a terminar con tu fase de... Porque tú decías que tenías 2 empresas de intermediación, que son empresas tuyas en las que básicamente haces lo que haces tú por tu cuenta también, es dar, bueno, hacer de bróker entre el banco y la persona que quiere una hipoteca. En estas empresas que tú trabajas, ¿cómo yo como cliente cuando llego allí, qué es lo que necesito darte o qué qué me pedís a mí? Esto en tu empresa, que entiendo que sea un poco distinto porque lo tuyo es mucho más, ¿cómo es? Tell or made, mucho más personalizado, ¿no? Que tú vas ahí y vas

12:16 Nuria Alvaro: Baje a medida, total.

12:17 Ruben: Claro, pero en eso, ¿es como más estándar o es tan tan a medida en una empresa?

12:22 Nuria Alvaro: En esas sociedades que os he contado que fundé, o sea, cuando cogí o o llegué a la cierta libertad financiera, que os podéis imaginar también que me ha permitido, pues hacer estas inversiones, sí que quise un poco desvincularme de todo ese mundo más empresarial, YYY, bueno, pues que salí, sea, quiero decir que que las fundé, que se pusieron en funcionamiento y ahí están, es como un hijo dejarlo también, que se hace mayor. Y ahora sí que estoy yo sola haciendo esos trajes a medida, porque es verdad que es donde siento que no es algo tan ikea de las hipotecas, ¿no? Esas empresas eran mucho más, pues como conocéis brokers hipotecarios, como, pues idealista, hipotecas y ahorros. Son empresas donde al final tú mandas documentación, pero no entienden de inversión, no no entienden de hacer un plan estratégico adaptado para que escales ellos te van a buscar la mejor hipoteca, es como un comparador. Entonces, como igual que cuando contactas con una aseguradora, dicen, toma, te ofrezco 10 seguros y tampoco a lo mejor no están ni analizando en particular todo, esto era un poco así. Ahora no. Ahora yo lo que hago sí que es analizar con cara y ojos quién eres, qué quieres, qué buscas, qué cash flow quieres conseguir, o sea, un traje muy a medida. Y a veces el plan es más ambicioso de lo que en un 1º momento el inversor espera o quiere, y a veces hay que bajar expectativas. O es es un tema de preparación, esperar unos meses y decir, bueno, pues hay que ponerse guapo para el banco, tienes que si eres autónomo empezar a declarar más, si acabas de cambiarte de empresa aunque te hayan subido un 30 por 100 el sueldo, esperar a pasar el período de prueba, y que el banco ya vea que tienes otra vez estabilidad laboral. Sea, a veces es un tema más de coaching financiero y esperar el tiempo prudencial para decir, ahora sí, ahora ya podemos ejecutar el plan.

13:54 Ruben: Eso es lo que hablamos antes de de la entrevista que decías, hay gente que no sabe que puede tener 2, 3 hipotecas Y

13:59 Nuria Alvaro: 10, y 10. Y 10,

14:01 Ruben: no, yo yo tengo 9 y yo cuando le digo a la gente tengo 9 hipotecas, me miran como eres un extraterrestre, yo, bueno, conozco gente con más, de hecho, ¿cómo no? Entonces, alguien que viene de nuestra mentalidad tradicional, no de nuestros padres, nuestros padres tenían una hipoteca y a lo mejor tenían un préstamo

14:18 Nuria Alvaro: Querían amortizarla.

14:19 Ruben: Eso es. Entonces, ¿cómo cómo hablas tú con esa persona que te viene y te dice, pero que puedo tener más de una hipoteca en serio? O sea, alguien que le dice, no, en los próximos 5 años vamos a comprar 5 pisos, 1 por año, y vas a tener 5 hipotecas a 30 años, y se te queda con cara de, ¿cómo? ¿Cómo es esto? ¿Cómo hablas tú con ellos? ¿Cómo lees?

14:37 Nuria Alvaro: Es verdad que desprogramar esa educación financiera que, como bien dices, yo he sido también la 1º que quería quitarme cuanto antes la hipoteca y no tener 9 más, pero al final es que se entienda que dentro del plan de inversión esa deuda, en algún punto, y por eso hay que hacer un plan estratégico. Esto no es endeudarnos por endeudarnos de una forma alocada ni inconsciente, Cada vez que firmamos una hipoteca, en ese plan o el inversor debería tener claro que nosotros firmamos una cuota hipotecaria, por ejemplo, imaginaos, 500 euros de cuota hipotecaria y vamos a recibir un ingreso de 1000 euros. Pues esa cuota dentro de 3, 6 meses, antes comentábamos que incluso puede ser algo menos, ¿no? Pero os digo algo más estándar, entre 3 y 6 meses, por los ingresos que percibimos y esa cuota que pagamos, se compensa una cosa con la otra. Entonces, volvemos a estar con nuestra nómina como disponibles para poder seguir endeudándonos. ¿Qué pasa? Que cuando nosotros nos comprábamos nuestra vivienda habitual, teníamos la cuota de los 500 y nos restaba de nuestra nómina, porque por esa casa que en la que vivimos no podíamos ingresar, por eso era como muy difícil conseguir 2 o 3 si no eran inversiones. Pero en el momento que nosotros empezamos a invertir y y sabemos crecer de una forma saludable, con este, un poco esta regla, ¿no? Os digo del 50 por 100 que es un poco conservador, hay bancos que con el 75 por 100 ya lo compensan, pero si nos quedamos con que si ingresamos el doble de lo que pagamos, en 3 meses volvemos a estar disponibles para la 2º, 3º, 4º hipoteca, y así sucesivamente.

16:00 Ruben: Esto quiero que que lo expliquemos bien, porque es un concepto un poco raro, es decir, si yo tengo una nómina de 1000 euros y me compro una casa para alquilar y la alquilo por 500 euros, si la hipoteca de esa casa está en 250, es decir, yo ahora mismo mis ingresos son de 1500 menos los 250 que tengo ahí.

16:21 Nuria Alvaro: Eso es.

16:22 Ruben: Entonces, tú lo que nos estás diciendo es que dentro de 6 meses el banco lo que va a decir es, bueno, estos 500 euros que tienes aquí, como la hipoteca son 250, yo te cuento la mitad, digamos que se anulan. Pero no se sumaría porque, claro, yo lo que tenía pensado es que se suman los 1000 más los 500, se restarían los 250 y de ahí se saca el el 30 por 100 máximo de de endeudamiento que puedo llegar a tener. No se hace así, sino que es, ¿el endeudamiento máximo viene a través de mi nómina o viene de la suma de los 2?

16:54 Nuria Alvaro: No, viene de la suma de todos tus ingresos con todas tus deudas. Pueden ser hipotecas o puede ser que tenga un coche también. Lo que pasa que cuando al final, cuando intento como estandarizarlo en operación de hipoteca con ingreso, imagínate que mañana te quieres comprar tú onceava, ¿no? O la que corresponda. Si quieres saber cómo se vuelve a anular, anular me refiero que va a estar en, vamos a tener ese endeudamiento, solo como que se que queda Compensada, efectivamente. Entonces, es, ¿cuánto voy a pagar? Tú lo sabes antes de firmar la hipoteca. ¿Cuánto voy a poder alquilar aproximadamente? Lo sabes, porque has hecho números. Pues, si es la mitad de lo que voy a ingresar, ya puedes dar por hecho que en 6 meses vuelves a estar otra vez con tu nómina, entre comillas, limpita. Ahora que tienes un coche que estás pagando, pues te va a restar. ¿Que no has conseguido duplicar el ingreso de alquiler? Pues te restará los 100 euros o 150. Pero pero por eso se pueden conseguir 2, 3, 4 y 5 hipotecas.

17:48 Christopher: Yo aquí es algo lo que quiero que profundicemos y y que todo el tiempo posible, porque yo soy el 1º que no termino de entender una parte, ¿vale? Te quiero explicar a ver si me puedes ayudar, es, oye, en este caso, lo que hablamos, ¿no? Oye, la hipoteca es la mitad de el ingreso de alquiler. Vale, yo, según te he entendido, que aquí es donde quiero que me eches una mano, es en el ejemplo de antes, ¿vale? Ganamos 1000 euros, tenemos 500 de alquiler, de ingresos de alquileres y 250 de de hipoteca. Yo lo que tenía entendido es que de esos 500 de de hipoteca que tiene, o sea, de, perdón, de alquiler, pues la mayoría de bancos igual te cuentan el 70 por 100. Entonces, realmente, lo que son son 1000 más el 70 por 100 de 500,

18:32 Nuria Alvaro: Vale, perfecto.

18:35 Christopher: Y sobre esos 1350, ahora hay que multiplicar por 0.35 para ver cuánto es lo máximo que puedes endeudarte. Por lo tanto, a mí con la con el que viene siendo el doble la hipoteca, como que este cálculo no me sale. No sé si si me lo puedes ahí un poco explicar. ¿No? O sea, el el

18:52 Nuria Alvaro: concepto. Vale. O sea, da igual cómo lo hagamos. Venga, lo vamos a hacer con la nómina sumándola, ¿vale? Me gusta más pensar que la nómina no se mancha, pero vamos a meter a la nómina, porque efectivamente el endeudamiento se calcula de la siguiente forma. Son deudas presentes y futuras dividido entre los ingresos que yo tengo o ingresos totales, imaginaos, ingresos de la nómina de 1000 euros, más ingresos por alquileres de otros 1000, ¿vale? Yo tengo 2000 euros en total. A mí el banco me va a hacer 35 soles conservadores hasta 40 que sepáis que también pueden llegar, ¿vale? Entonces, el 40 por 100 de los 2000 son 800 euros. Si yo pagaba en el ejemplo que estamos teniendo en cuenta todo el tiempo, ¿vale? 250 euros de hipoteca, yo sigo teniendo hasta 800 para endeudarme. Por lo tanto, otros 250 euros de hipoteca me sigue entrando. Como voy a volver a ingresar, si hacemos el ejemplo del doble, 500 euros, vuelvo a seguir teniendo luego otros 800 euros para endeudarme. Y se toma en cuenta, los ingresos totales. Son igual de válidos los ingresos de la nómina que los de alquiler. Lo que pasa que los de alquiler, como son menos a priori, la fuente es una fuente menos fiable que nuestro pagador de la nómina, o si somos autónomos, nos computan entre el 50 o el 75 por 100. Pero si lo queremos hacer sobre la suma total, es lo que dices, o sea, quiere decir que la interpretación que hacías y el cálculo es correcto,

20:08 Ruben: Genial. Y ahora vamos a mí, porque además esto es una pregunta que nos ha dejado alguien en en Instagram también, pero es una cosa que que me afecta a mí, que es, yo no tengo trabajo ahora mismo, o sea, ahora mismo dejé de trabajar porque igual que tú conseguí la libertad financiera gracias a la inversión inmobiliaria, así que sí se puede. Y claro, ahora mismo lo único que percibo son rentas de mis alquileres, entonces yo, imagínate, vamos a poner que son 5000 euros, ¿no? De esos 5000 euros vamos a poner que estoy pagando 2000 en hipotecas y me quedan 3000 limpios, entonces sobre esos 3000 es los que va a hacer el cálculo el banco para decirme, pues, de 3000, como máximo te puedo dar 900.

20:51 Nuria Alvaro: Como... Vale, vamos por partes, ¿vale? Por un lado eres rentista, no estarías dado de alta ni como autónomo, ¿no?

20:56 Ruben: No, no, autónomo

20:57 Nuria Alvaro: Imaginemos el caso extremo, el que alcanza de verdad la libertad financiera y ya no, y no está dado de alta, simplemente percibe rentas, ¿vale? Si yo percibo rentas de 5000 euros y tengo deudas de 2000, ¿has dicho? Sí, en este

21:09 Ruben: caso no las 2000,

21:10 Nuria Alvaro: vale. Tengo un neto de 3000, pero ¿qué pasa? Que estás contemplando los 5000 como si fuese en nómina, y realmente los alquileres, aunque sea rentista, te van a contar la mitad. Ese es el tema, que está algo penalizado, pero también es verdad, siempre lo digo, no es lo mismo decirle al banco, oye, soy rentista, solo tengo un inmueble y cobro 6000 de ese inmueble, pero mañana no tengo el inquilino, tengo un problema con ese inquilino, y el riesgo lo tengo superconcentrado en un inmueble a tengo 10 inmuebles, son como 10 pagadores, o sea, qué persona tiene 10 nóminas, ¿no? Estoy diversificando mucho más mis ingresos, y aunque me penalicen un poco porque los ingresos me los quieran, también hay un tema, ¿por qué por qué computan el 50 al 75? Porque luego nosotros de lo que ingresamos por alquileres tenemos que hacer la declaración de la renta, y hay una parte fiscal que también luego tenemos que provisionar para liquidar en hacienda. Entonces Comunidad, etcétera. Todo eso. Entonces, al final, dentro de esos 3000 que te quedasen a ti netos, tienes que computar que van a ser unos 1500 para hacer el 40 por 100 y volver a coger otro piso.

22:09 Ruben: O sea, que de esos 3000 ¿dividido entre la mitad?

22:12 Nuria Alvaro: Entre 2 y haces el 40.

22:13 Ruben: 0.3, o sea, serían 500 euros, me pueden ayudar por 500 euros.

22:16 Nuria Alvaro: Otra hipoteca. La vuelves a poner luego

22:18 Ruben: Otras 2.

22:19 Nuria Alvaro: Otras 2. Ah, bueno, es otras 2, pero la vuelves a poner esa o esas 2 otra vez en alquiler, duplicas de esos 300 euros y te vuelven a dar otra otras 2. El tema es tu capacidad para generar cash flow, porque el banco lo que sí que te va a pedir, en la medida en la que vamos creciendo cada vez más, pero a lo mejor ya el 90 no nos financia y nos va financiando a un 80 o un 70. Si tú eres capaz de seguir teniendo el 30 más gastos, sigues teniendo hipotecas.

22:43 Ruben: Eso es lo que lo que me pasó a mí con el, bueno, con el banco, el principal con el que trabajo, que precisamente ellos me daban el 70, pero era, 1º eran hipotecas de para pisos de 30 y pico 1000 euros, entonces, o 40000 más o menos, entonces el 70 por 100 eran como unos 55000 euros. Claro, de ahí intentar luchar con otro banco que me den el 90, a lo mejor me cambia a 5000 euros arriba, abajo, y con esto será, oye, necesito una hipoteca, mañana la tienes. Entonces, era, bueno, ni me lo pensaba porque sí, hombre, si estamos hablando de que me voy a descapitalizar 20000 euros más, pues claro, sí lo luchas, pero por 5000 la comodidad de yo sé que la tengo aprobada, voy a mi banco y me dice, no, mañana la tienes, yo creo que eso sí que me merecía mucho la pena. Entonces, tengo casi todas al 70. O sea, de hecho, tengo una que sí está al 90, pero porque era con ING y ellos sí me dieron el 90, pero todas las demás, menos otra que tengo al 80, todas las demás están al 70. Entonces, todo el mundo me dice, es que tú te has hipotecado muy mal porque tienes todo al 70. Digo, bueno, ya, pero es que para mí me me era mucho mejor el no perder el tiempo buscando, sino yo lo que quería era una hipoteca ya, y la diferencia entre esos 3000 euros, más o menos, no era tanto. O sea, no es como el caso de Christopher, que, oye, Christopher necesita unos importes mucho más altos, pues yo ahí le entiendo que luches el 90 o el 100, que ahora hablaremos también de eso, pero muchas veces el 70, hombre, si son 25000 euros es que te cambia

24:11 Nuria Alvaro: Y te y te voy a dar un argumento para que te sigas sintiendo orgulloso cuando hables de tus setentas, de esas pequeñas hipotequitas, y te lo digo yo siendo bróker que me encanta optimizar la inversión, ¿no? Pero es que operaciones por debajo de 50000 euros, hay muchos bancos directamente que no las quieren, o sea, ni al 70, ni al 90, ni al 60. Entonces, que tú hayas conseguido en una cartera de promedio de precio de compra 40 o 30000 euros, hipotecas, hipotecas, no entro a valorar el porcentaje, ya tiene mucho mérito también. O sea, que es decirse, que que al final se pone de manifiesto que tú tienes una muy buena relación con tu banquero, con tu banco, y evidentemente, si hubieses firmado solo una operación y nunca más le llevas negocio, seguramente no te hubiesen querido dar más. O sea, que también has hecho ahí un negocio con con ese banco para que te siga financiando, importes tan bajitos.

24:57 Christopher: Y una pregunta, ¿y los bancos quieren tener muchas de tus hipotecas? Porque yo había entendido, tenía entendido que los bancos no les gusta tener como todo tu riesgo ellos concentrado en su propia entidad. ¿Un poco cómo funciona ese tema?

25:10 Nuria Alvaro: Eso es una realidad, y al final es un poco lo que hablamos todo el rato de diversificar. Entonces, hay bancos que se sienten incómodos si son tu 1º banco en tu sirve, ¿vale? En tus deudas. Entonces, en general, yo siempre digo que es bueno que igual que os digo que yo he diversificado con mis hipotecas, con mis inversiones, que también diversifiquemos. Si tú vas teniendo un banco, va llegar un momento en que seguramente le satures y ya diga, vete a otra entidad, que te lo van a dar, pero yo ya me empiezo a estar incómodo. Entonces, que se diversifique es un síntoma saludable, seguro de cara a esa sirve. Pero si tenemos un banco como le paso a Rubén, que le están financiando operaciones también pequeñitas y que funciona, y es cómodo, y tiene atribuciones su director y se lo da superrápido, pues pues eso hay que aprovecharlo.

25:50 Ruben: Bueno.

25:50 Nuria Alvaro: Claro.

25:51 Ruben: Yo con ellos he firmado varias, pero tengo 5 bancos distintos también, te digo, sea Claro, claro. Tengo todos en el mismo

25:56 Nuria Alvaro: Llega un momento en que, claro

25:57 Ruben: Y sí, es, como dices tú, está muy bien diversificar, bueno, hasta que tienes 5 cuentas distintas con 5 accesos, la cuenta de 1 y no te acuerdas de contraseña, sí, tiene sus pros y sus contras, pero a mí me era muy fácil llegar y que me lo diesen, pero sí que es verdad que las 2 últimas que fui a pedir ya no me las dieron y me tuve que buscar otro banco porque me dijeron, no, no te la podemos dar, bueno, pues hubo un problema por tema de atribuciones y demás, como dices tú, entonces fue a riesgo, suba ahí unos líos, me dijeron, no te la podemos dar ahora, tenemos que esperar, yo ya tenía arrasito, dije, no puedo esperar, entonces, ¿qué hice? Pues me tuve que buscar otra forma de hacerlo, evidentemente, pero Mira,

26:34 Nuria Alvaro: una cosa que, perdona, pero justo has nombrado lo de las arras, por si no sale, y por tema de plazos de la LCCI, que es la ley de créditos inmobiliarios, que que hubo una modificación en el 19, y ahora ya sabéis que hasta que podamos firmar tienen que esperar, tenemos que esperar 10 días o 15 días en Cataluña, no firméis contrato de arras a menos de 60 días, porque este estrés que luego 1 vive confiándose con un banco y que luego se pueden firmar a 45 días las hipotecas, sí, pero de verdad que es innecesario que nos veamos luego, porque el banquero se ha retrasado, se ha ido de vacaciones, ha estado un poco despistado, en riesgo, nos han pedido más documentación de lo que esperábamos, mínimo 60 días, siempre,

27:15 Ruben: en las Yo intento que sean todas a 3 meses.

27:17 Nuria Alvaro: Y si son 90, ideal, por supuesto.

27:18 Ruben: 3, 4 meses. De hecho, tengo una firmada a 10 meses.

27:23 Nuria Alvaro: Bueno, ya, después pasa el juego de

27:25 Ruben: estas armas. Es que es una herencia y, bueno, pues

27:28 Nuria Alvaro: Es ahí, tranquilamente, ¿no?

27:30 Ruben: Está a 10 meses, pero la idea es que se firme antes, pero para estar todos tranquilos, porque claro, también los vendedores decían, es que si firmamos ahora 90 días y no llegamos, tendríamos que pagar. Yo dije, firmar a 10 meses, y yo no lo quiero, o sea, este piso lo quiero porque era un buen piso y a un precio estupendo, dije, lo quiero yo, pero no importa esperar, más que nada, porque ahora tampoco tengo mucho capital, entonces necesito capitalizarme un poco, pero sí, yo siempre intento que mínimo sean 3 meses, por lo que dices tú, ¿no? Porque siempre pasa algo, siempre hay un papel que falta, o siempre hay alguna cosa que no te han pedido, que de repente, no, es que ahora tienes que presentar, y como dices tú, ir con ese estrés, y no voy a llegar, y tener que ya otra

28:12 Nuria Alvaro: vez cualquier cosa, que a veces firmamos cualquier cosa porque vencen a ras, no. Además, hay otro punto importante, que es cuando nosotros vamos al banco por 1º vez a pedir información, nos dan una oferta comercial, o sea, papel mojado, quiero decir, eso no es ni... Vinimos tan contentos a casa diciendo, ya me la han autorizado, tengo la hoja. No, no, eso no es nada. Entonces, nos acaban de dar una oferta para que si estamos interesados, no hagamos perder, hacer trabajar en balde al banquero, para decir, oye, que sí, que la quiero. Toma ahora toda esta documentación, estúdítela, pásala a riesgos o estudia la operación, vi decir, BTC. Entonces, con esa oferta tampoco nos relajemos, no creamos que tenemos la operación, porque a veces ya nos quedamos solo con ese banco, nos relajamos con todo, y resulta que cuando está tasada la elevan a riesgos y nos dicen, pues no sale, o sale menos porcentaje, y nos han roto números.

28:58 Ruben: O sea Mira, esto esto podría ser un buen ejercicio, y creo que le podría servir a la gente que nos escucha, de qué qué pasa desde que yo entro a la oficina a pedir esa hipoteca, qué pasos se dan hasta que yo estoy en el notario firmando. O sea, porque creo que hay mucha gente que que no sabe todo lo que pasa en medio, y sobre todo que tú has visto muchas, has hecho muchas de qué cosas pueden hacer que el tiempo se dilate o qué cosas vas a necesitar tener previstas para que no te coman los tiempos o para que no te pide desprevenido, oye, necesitas este papel. Sea, yo creo que sería bueno que nos digas eso, o sea, hola, buenos días, voy al banco x, quiero pedir una hipoteca, que ahí normalmente te va a atender, pues el que esté en la caja, si tienes suerte, porque ya no hay gente ni en la caja, porque tienes que pedir cita para este chico.

29:43 Nuria Alvaro: Sí, el médico.

29:44 Ruben: Por eso. Entonces, cuéntanos un poco cómo es ese proceso de pedir una hipoteca.

29:48 Nuria Alvaro: Puedes hacer el proceso presencialmente, online, yo siempre digo que mejor si tenemos al banquero cerca, o si el banco nos ofrece una red de oficinas, mejor ir al banquero. Cuanto más documentado llevemos todo, siempre mejor, es decir, vamos a presentarnos. Entonces, si ya

30:02 Ruben: Desde el 1º día llevo ahí mi papel.

30:04 Nuria Alvaro: Si puedes, sí, mucho mejor, o por lo menos un resumen, donde vean que tenéis básicamente es nuestro DNI, antigüedad laboral, con nuestro informe de vida laboral tenemos el dato exacto, tipo de contrato, 3 últimas nóminas, declaración de la renta y justificante de deudas o de ingresos. Ya está, no es más, Luego ya nos pedirán 400000 cosas más, pero con esto ya al banquero ya le estamos dando y nota simple. También es verdad que si no tenemos claro qué vamos a comprar, es mejor ir con la idea de que de verdad vamos a comprar, o sea, que ellos sientan que que hay una oferta en firme, porque si no es verdad que el banquero piensa, bueno, ya buscará inmueble y cuando quiera que venga, ¿no? Entonces, vamos como con la decisión de compra muy clara, a ver al banquero, le llevamos toda nuestra documentación, o por lo menos un resumen donde podamos decirle cómo somos a nivel financiero, y una vez que, a ver, feeling, esto es como todo en la vida, También ver el feeling, que si dices, oye, parece que me ha hecho un favor por atenderme o no, pues a lo mejor hay que ir a la oficinita que está a 300 metros y que me van a coger con más ganas. O sea, esto también os digo que os dejéis guiar por vuestro feeling.

31:02 Ruben: Antes de antes de que sigas, porque es que has dicho una cosa, se me quedado aquí rebotando la casa, o sea, has dicho, ir sin tener algo, porque esto me lo han preguntado muchas veces, oye, yo quiero comprar, pero no sé si me dan hipoteca. Entonces, ir a un banco a decirle, oye, ¿me puedes dar una hipoteca con esto de tanto?

31:17 Nuria Alvaro: Sí, mira, al final pensad que aunque no tengamos claro cuándo o cuál va ser el inmueble que vamos a comprar, lo que tenemos claro más o menos es el rango de precios en el que estamos buscando, nosotros en idealista ponemos un filtro, ¿no? Pues si el filtro está hasta 140000 euros, pues le decimos al banquero que el precio de compra es 140. Y que ya está visto, porque la realidad es que estáis buscando, no es como el que va comprar su vivienda habitual, que hasta que no encuentre su vivienda habitual no va a comprarla. Al final, a nosotros nos va a encajar más o menos, porque son números realmente, más que que nos tengamos que enamorar del piso. Le decimos ese precio tope que tenemos, y diciendo que sí, que a lo mejor no habéis reservado barras, porque 1º queréis saber qué le, que que nos dan la hipoteca, pero que comprar compráis, que tenéis el inmueble visto, que es este es el anuncio, y que vea que sí, que hay cara y ojos en esa casita. No que estoy mirando a ver quién me lo da, cuál es la mejor oferta y a ver si llego al 90 o al 100. Eso no es buena forma de presentarnos. No. Decisión, mucha decisión con el banquero.

32:14 Ruben: Perdona por el inciso, pero es que esta pregunta me la han hecho si

32:16 Nuria Alvaro: la hacen, la hacen.

32:17 Ruben: Me la han hecho muchas veces de, oye, pero si yo no sé si me van a hipoteca, ¿cómo me voy a poner a invertir? ¿Y si luego no me la dan? ¿Y cómo firmo una sarra si luego no sé si me da hipoteca? Digo, pues hombre, también tú tienes que hacer tus números, ¿no? Con esto que nos has contado tú, del 30 por 100 de tus ingresos, pues tú ya un poco también. Claro. Tienes que saber más o menos cuánto me pueden durar tanto, pues hay calculados en Internet de calcula tu hipoteca, de cuánto te puede dar, bueno.

32:39 Nuria Alvaro: Y si no, ya no es porque os hable de mí, pero que al final si contactan con un bróker, sea conmigo o con otro bróker, claro, eso nosotros con documentación lo tenemos clarísimo. Si es financiable, si no, va a depender de la tasación, pero que ya le podemos decir, busca, busca, señal y Zahrras, no lo dejes, que no no lo pierdas, porque estés esperando la oferta del banco y a por él, claro.

32:58 Ruben: Vale, entonces, tú y ya hemos llegado ahí al banco. Le hemos dado todos nuestros papeles, va, continúa, perdona.

33:03 Nuria Alvaro: Vale, nos hacen, a priori, está ya la pelota en su tejado, nos tienen que hacer el estudio, y el estudio lo ideal es que sea un scoring donde ellos piquen nuestros datos en su sistema, ¿vale? Es un scoring de riesgos y salga, eso sería lo ideal, salga a conceder sin que tenga luego que ese expediente elevarse al departamento de riesgos, que ahí ya buceamos en una dimensión, pues a veces un poco desconocida. ¿Por qué también digo esto un poco así? Porque si si evitamos o la operación no no no salta riesgos, vamos a acortar los plazos de sanción, es decir, sanciones cuando ellos ya determinan que sí o que no en riesgos. Entonces, seguramente que acortemos 10 días, 15 días nuestra operación. Ya está autorizada en oficina, en ese director que dice, oye, pues sí, me sale, y el siguiente paso es tasar. Tasación, pues punto clave, pero para mí clave, súper ultra clave. Si pedimos más del 80 de tasación, tenemos que tener cuidado y no ser confiados, que si la tasación no la controlamos se puede caer el valor. Y donde el banco nos dice el 90 y de verdad que esté autorizado al 90, si luego la tasación sale por debajo del precio de compra o en precio de compra, ya no nos van a dar el 90. Tiene que salir un 10 por 100 por encima del precio de compra si queremos el 90. Si queremos un 100, tiene que salir un 20 por 100 por encima del precio de compra. Si yo dejo que el banco, porque me la regala, qué suerte tengo que me regala la tasación, y tasa el banco, seguramente que se pueda caer, o se caiga o tase a precio de compra.

34:24 Ruben: Esto es otra pregunta que nos han hecho en Instagram, así que ya sabéis, déjanos vuestra pregunta para el siguiente capítulo también. Había alguien que nos preguntaba, y hay mucha gente que se pregunta lo de, oye, ¿es verdad que me pueden dar más del 80 por 100? De hecho, alguien nos preguntaba, ¿es posible conseguir un 100 por 100? Porque se supone que ahora con la nueva ley no se puede tener más de un 100 por 100 de de precio de compra, pero de precio de tasación sí que es posible.

34:47 Nuria Alvaro: No, eso es como justo al revés, Me imagino la pregunta habrá sido al revés, o si no lo aclaramos. Donde donde hay un tema regulatorio de Banco España es que los bancos no pueden, porque si no les obligan como a provisionar, es decir, como si hubiese entrado en mora la hipoteca, ¿vale? Entonces, lo que no pueden los bancos es dar más del 80 de tasación. Puntualmente hay alguno, siempre digo que hay una excepción, y es verdad, hay alguna excepción que se pasan del del 80, pero pero a nivel regulatorio es más del 80 de tasación, no. ¿Dónde es donde jugamos? ¿Vale? Ayer tenía justo una tutoría en una formación que daba, que me decían, María, es que estás todo el día diciendo que el 90 se puede conseguir y yo he ido a 3 bancos y el 80 no. Y claro, digo, es que has llamado a la puerta equivocada, porque esos bancos internamente, da igual cómo sea tu perfil, que más del 80 no dan, se posiciona en el 80. Le hice 3 sugerencias de otras 3 entidades.

35:32 Ruben: 80 de compra hablamos.

35:33 Nuria Alvaro: Sí, 80 de compra, barra, 80 de tasación, ¿vale? 80 tasación sí sí que es un axioma obligatorio, ahí no se pasan, ¿vale? Y entonces le dije, prueba, vamos a tener deberes esta semana, la semana que viene me cuentas. Y es verdad que por eso digo que es como todo en la vida, saber llamar a la puerta adecuada en el momento adecuado, pero que que que esta parte, pues un bróker sabemos, ¿no? Quienes llegan al 80, quienes llegan al 90 o en inversión, si nos dicen el 70 y hay otros que pueden ir a un 80. Entonces, es un tema de política de riesgos, nada más. Lo que lo que no se puede por regulación, por eso digo es tasación, por eso es tan importante controlarla. Pero va haber otros bancos conservadores que te digan el menor de los 2. Bueno, pues ese banquero no le demos ya ni más

36:14 Ruben: Pues pues ese tiene 5 hipotecas conmigo, porque era el 70 por 100 de de tasación o

36:20 Nuria Alvaro: Bueno, pero que hemos comentado que en tu caso tenía sentido, o sea, si es que esto no es nada, esto es malo y esto es bueno. Yo siempre lo digo, que esto a lo mejor circunstancialmente hoy aquí ahora, a mí me interesa firmar esta hipoteca en estas condiciones, y ya está perfecto.

36:32 Christopher: Y no hubieras comentado que ciertos perfiles, el mismo banco le dan a unos el 80, otros el 90 si es vivienda habitual, otros el 70 o el 80 si es inversión. ¿Qué es lo que diferencia a un perfil, más o menos quizás en términos generales, para que te puedan dar ese porcentaje extra que que quieres sacar? Por ejemplo, el 90 en vivienda habitual.

36:53 Nuria Alvaro: 90 en vivienda habitual, o sea, hay entidades que, como os digo, da igual lo que ganásemos, aunque ganásemos 6000 euros netos y no tuviésemos deuda, no nos lo van no nos lo van a dar, porque insisto, es un tema regulatorio y política de riesgos, y de ahí no se mueven, pero si tenemos, si la operación, claro, es que es es muy difícil que ahora os pueda describir que es un perfil bueno de un perfil normal, pero muchas veces el 90, si entra por política de riesgos, porque estoy por debajo de ese 40 por 100 de endeudamiento, y el banco quiere dar noventas, siempre y cuando no pasen del 80 tasación, nos lo van a dar. Si el tema es saber qué bancos sí, hoy, aquí, ahora y qué bancos no. No tanto porque yo gane 3000, tengo más opciones de que me den noventas, y si gano 1000 no me los van a dar. No, no, de verdad que yo saco operaciones a mileuristas que se compran su vivienda habitual o que quieren invertir y pueden ser un 90 por 100, y se lo dan y alucinan. Dicen, pero si mi banco de toda la vida, donde yo llevo ahí con mi nómina, mis ahorros y no me lo han dado, digo, es que no te quieren tanto, que no son tan románticos, que es que no es el banco que te va a financiar un 90. Y a lo mejor sí es el banco ideal porque no te cobra por sacar del cajero, no sé qué, pero claro.

37:58 Christopher: Yo aquí un poco lo que me llevo es que nunca nos quedemos con un no, que hay muchas veces que, de hecho, yo he escuchado a gente que ha escuchado dicho, yo ido a 3 bancos, me han dicho 3 que no, esto es imposible. Yo creo que no, justamente, ¿ves? Este es el único no que quizás sí que hay que aplicar, ¿no? Yo creo que realmente, como comentas, depende mucho del banco concreto, del banquero específico, y hay que intentar no reunirse. Que te diga, hombre, ver si es verdad, obviamente si tu operación es totalmente inviable, pues pues no, ¿no? Pero que mucha gente se rinde muy rápido y al final acaba aceptando, pues malas financiaciones por no haber insistido lo suficiente o quizás no haber tenido el conocimiento suficiente, ¿no?

38:32 Nuria Alvaro: Mira, en general, y también lo nombrabas por una pregunta, ¿el 100 por 100 se puede conseguir? Sí, en general a funcionarios, es verdad que ellos tienen ahí como una alfombra un poco roja especial y lo suelen dar, y no hay a priori problema, pero va a haber muchos funcionarios que en bancos les digan que no, que es 1 más, Pero bueno, un funcionario puede aspirar a un 100 por 100, sí. Una persona que no sea funcionaria puede aspirar, pues hay colectivos, por ejemplo, como sanitarios, que aunque no hayan opositado, pero es verdad que hay algunos bancos que también un poco los tratan como que o son interinos, que pueden tener también opciones de. El que tiene contrato indefinido, que tiene un perfil bueno o un autónomo que declara ingresos, etc, yo como como cosas más estándares, Diría, os diría que noventas por 100, si en algún momento nos dicen que no, a un 90, hay que buscar más banqueros y hay que buscar más opciones. Y de ahí para abajo, puede haber un 70 estupendo para una hipoteca de 25000

39:22 Ruben: Bueno, 70 me dieron porque lo habían pasado como 2º vivienda, pero luego se dieron cuenta que, bueno, no se dieron cuenta, se dieron cuenta riesgos porque fue a riesgos. Entonces, cuando va a riesgos pasan cosas.

39:34 Nuria Alvaro: Ya, suerte.

39:34 Ruben: Cuando fue a riesgos le dijeron, es que esto es para inversión. Y dijeron, sí, claro, entonces no es un 70, es un 60. Y dijo, por cierto, tiene aquí otras 4 hipotecas que están a un 70, pero son de inversión. Sí, sí. Ah, no, pues esto tiene que haber sido un 60. Y bueno, le dieron un tironcito de orejas a al director de allí y le dijo, pues mira, esto lo has hecho mal, así que no le vamos a dar nada, porque además, bueno, ya yendo al 60 sí que me pasaba de del ratio endeudamiento, entonces ya sí que me dijeron que no y bueno, pues me fui a otro banco que me dio el 70.

40:11 Nuria Alvaro: Eso es, claro, ahí está, ahí está el ejemplo.

40:15 Christopher: Y un poco, Nuria, hemos hablado de cosas un poquito incluso hasta digamos que avanzadas. Voy a intentar bajarlo un poco para lo que sería una persona normal o un inversor que está empezando, o incluso está una familia que se quiere comprar su casa. Y ellos, pues, ya han aprendido aquí que, oye, pues la suma de sus ingresos, la hipoteca, la cuota no puede superar, el 35, 40 por 100, depende el banco del de los de lo que ellos ingresan, ¿no? Pero luego hay muchas cosillas que no somos conscientes que que podemos tener, que nos pueden un poco bajar ese ratio o nos pueden hacer que seamos menos guapos para el banco. Entonces, mi pregunta es, ¿qué cosas nos ayudan para ponernos más guapos de cara a que el banco nos dé una buena financiación?

40:58 Nuria Alvaro: Vale, ahí, independientemente cómo tengamos distribuidas nuestras finanzas, porque quiere decir, puede haber una unidad familiar que tenga 3 cuentas, ingresos separados, gastos en común. Lo que sí que nos van a pedir en general los bancos que piden movimientos de cuenta son los 6 últimos meses de la cuenta nómina, ¿vale? Entonces, en nuestra cuenta nómina, que va a ser nuestra radiografía, decir, van a van a analizar, por eso nos piden los movimientos de cuenta nuestros hábitos de consumo. Entonces, es verdad, y yo siempre lo digo, digo, que no la manchemos con 400 Bizums, con 400 cosas que al final yo creo que que que el banquero, y además cuanto más clarito y menos tenga también que ultraanalizar, mejor va a ser. Entonces, si yo en la cuenta nómina puedo tener mi ingreso por nómina, tengo mis gastos de corrientes de luz, agua, gas, comida, ETC, sea, mis gastos domésticos y poco más, pues va a ser mucho más fácil luego analizar, así de repente empiezo a tener ahí. La financiera de no sé qué, que hago 4 inversiones porque estoy en una suscripción de no sé cuánto, que me apetece o he hecho 2 inversiones de criptos, que, o sea, un montón de cosas que al final manchan un poco nuestra cuenta nómina, que es la que realmente nos piden esa, y donde estén los fondos, es decir, donde tengamos el ahorro. Imaginaos que lo tenemos en un depósito, pues nos vamos a nos van a pedir el justificante del depósito y vamos a acreditar que el 10 más gastos más nuestra cuenta nómina es perfecto para hacer la operación. Pero si de repente empezamos a pasar que si los fondos están en 5 nóminas, que si tenemos la cuenta nómina con 400 movimientos que que que, pues eso, de muchas cosas, de verdad, que yo he visto bíceps que casi 1 diario.

42:32 Nuria Alvaro: Claro, pues al final llega un momento que dices, vamos a ponerlo más sencillito para el banquero, que no, que nos lo va a agradecer, y y es lo que en el fondo quieren ver, que no hay cosas raras, que no hay apuestas deportivas, que hay muchas cosas que que manchan nuestro expediente, aunque no tenga nada a priori, para nosotros nada grave. Pero es mejor que esto esté limpito y y bueno, pues eso, eso es lo que hay que presentar, o lo que yo diría que se presente.

42:56 Christopher: Claro, porque, por ejemplo, pequeños créditos, por ejemplo, que se coge un iPhone, que son 1000 y pico euros, luego tiene también una moto de 3000, ¿esas cosas también nos hacen que tengamos peor perfil de cara al banco?

43:10 Nuria Alvaro: La realidad es que hay un punto en el que decimos, oye, pues llega un momento en el que nosotros nos estamos aprovechando porque nos dan una financiación sin intereses, pues la cogemos, ¿qué más da? ¿No? La puedo pagar, pero si nos la dan, pues la cogemos. Pero el banco a veces, o estos departamentos de riesgos interpretan que no tenemos dinero para pagarlo y necesitamos financiarlo. Entonces, claro, hay un punto en el que todos esos pequeños carguitos, pues mejor, si no están, también es verdad que si que si saltan en sirve, están en sirve, pero que, bueno, que podamos dejar limpita la cuenta. O sea, de verdad que alguien pueda ver y dice, mira, ingresa tanto, estos son sus gastos del mes, vuelve a ingresar tanto, va teniendo un ahorro y que evidentemente no no estén en descubierto las cuentas. O sea, eso es, pues os diría que casi lo más importante. Estaba dejando la silla como dándolo por hecho, pero es verdad que ahí me he encontrado a veces con operaciones donde era esa parejita que os digo en común que decían, ah, bueno, sí, es que yo paso mis gastos el día 5 porque ingreso el 3, se queda en descubierto 5 días. No, no, no podemos minimizar que una cuenta está en descubierto, porque eso para el banco es un síntoma claramente de que no llego. Entonces, bueno, pues tener un saldo medio siempre, aunque tengamos los ahorros en otro sitio, suficiente para que nunca se quede en descubierto.

44:17 Christopher: Vale, buena pregunta, porque a mí otro día me pasó que yo las cuentas las suelo tener separadas, como muy departamentadas, pues una cuenta para mis gastos del día a día, otra cuenta para ahorrar, otra cuenta tal. ¿No? Entonces, en una de las cuentas que yo tenía, pues contemplado el gasto de ese mes, que siempre me pongo una cantidad, pues me llegó un cargo extra bastante grande que no me esperaba y tuve un pequeño descubierto que se me quedó como 200 en negativo durante unas horas, porque fue lo que tardé en darme cuenta de que había un descubierto. De cara a futuras hipotecas, ¿el que yo haya tenido ese pequeño descubierto de unas horas me puede generar algún tipo de problema con el banco?

44:55 Nuria Alvaro: Vale, eso no, porque son horas. Es decir, hay un tema de fecha de valoración. La fecha valor, que que así un poco si lo buscamos dentro de esos sistemas así informáticos, algunos más modernos y otros más antiguos, hay una cosa que es la fecha contable y la fecha valor. La fecha valor es la que los apuntes se regularizan en el día. Si tú en el día, porque te han pasado 1º el recibo de tal, pero te entró el ingreso de la nómina después, aunque hayan sido horas, no pasa nada, tú regularizaste inmediatamente. A mí alguna vez me ha pasado algo así, algo que no recordaba, un cargo del seguro del coche o lo que sea, me venía un mes x, inmediatamente he hecho una transferencia inmediata. Eso es como si nunca hubiese estado en descubierto. El tema es cuando está días o, por ejemplo, cuando nos dicen la cuenta nómina te permite un descubierto del importe de tu nómina. No, no, pues de verdad que no lo usemos, no nos van a cargar intereses, pero estamos diciendo al banco que no llegamos a fin de mes hasta que no volvemos a cobrar. Entonces, bueno, no, descubiertos no.

45:44 Ruben: Qué bueno. Para tema de de pedir hipoteca hay gente que dice, bueno, yo quiero pedirlo, ¿vale? Y, pues, necesito cierto dinero. Tengo un fondo que no quiero sacar, porque yo lo que siempre hago es, yo lo he dicho aquí muchas veces, esto no es un consejo de cómo tenéis que hacerlo, esto es cómo lo hago yo, ¿vale? Yo lo que hago siempre es cuando me voy a comprar un, yo tengo fondos indexados y demás, y cuando voy a comprar un piso lo que hago es, los fondos indexados los reviento, me lo traigo, he ganado, he perdido, me da igual, porque no es una estrategia mía de ahorro ni de inversión, es solo, es un ahorro remunerado, ¿o no? Porque si pierdo, pues he perdido, que normalmente no pierdo, pero si perdiese me daría igual, porque es una forma de, esto me lo quito, ya no tengo la cuenta, no me lo voy a gastar, está ahí, y si me da algo, bien. Entonces, yo lo que hago es, todo eso lo quito y lo que hago es, lo uso para la entrada, para lo que sea. Entonces, hay algunos bancos que te permiten pignorar esos fondos, entonces, ¿cómo funciona eso? ¿O lo haces tú alguna vez con tus clientes de pignorar esos fondos? ¿Y qué tipos de fondos se pueden y cuáles no?

46:49 Nuria Alvaro: Vale, la la pignoración como tal no deja de ser para para, es un es un término ya un poco técnico. ¿Qué qué es la pignoración? Pues que un banco te dice que te bloquea, te da dinero contra el bloqueo de un dinero, ¿vale? Entonces, te presto, pero te bloqueo el dinero que tú tienes, ¿vale? Y dirás, ¿y dónde está la gracia? Si me bloquean sobre, pues sí, esto puede ser un debate eterno de otra entrevista Yo lo pensado un claro, pero la realidad, y y los bancos que sí que hacen operaciones un poco así, la gracia o cómo te lo venden comercialmente es, a ti te está generando la cartera, imagínate un 6 por 100, y yo te voy a dar el dinero al 3. Por lo tanto, no la deshaces, me pagas un 3 y sigues ganando un 3. Esto es a nivel comercial, lo que podríamos analizar en términos de margen, el por qué me interesa bloquear algo que es mío para que me lo den y encima pagar un préstamo. ¿Vale? Esto quisiera, si si me si me cuesta más de lo que me está generando la cartera, entonces no lo tengo que hacer. Da igual lo que me digan. No lo tengo que hacer. Pero siempre lo van a montar la operación para que en términos de margen el cliente diga, ah, pues sí, prefiero bloquearlo y no deshacer la cartera. ¿Qué pasa? ¿Cómo se? ¿En qué porcentaje se se bloquea, se pignora? ¿No? Ya que hemos explicado qué es la pignoración, uso el término. ¿En qué porcentaje se pignora? Depende de lo que tengamos y del de lo conservador que sea el producto. Os pongo un ejemplo, un depósito. Todo el mundo sabe lo que es un depósito, contrato durante un plazo determinado un tipo de interés y el dinero está aseguradísimo al vencimiento. Si me pignoran eso, al 100 por 100 me lo van a dar. Si me pignaron a una cartera de acciones, que es renta variable, per se, porque el producto es renta variable, me van a pignorar entre un 61 70. ¿Por qué? Porque como tú bien dices, a veces puedo reembolsarlo, ganar, a veces puedo reembolsarlo, perder.

48:23 Nuria Alvaro: Ellos estiman que hay una volatilidad entre un 31 40, que depende cuando se tuviese que ejecutar esa cartera, podría estar en pérdidas o en tal. Entonces, depende de lo que te pignoren, te van a dar más o menos. También lo que puedes hacer es, tienes una cartera de fondos indexados, lo pasas a un fondo monetario, que monetario es lo más conservador que hay en fondos, y sobre eso te van a dar el 100 por 100. Es como pasarlo a un a un depósito, pero sin reembolsar, sin ejercitar la plusvalía o la minusvalía. Y ya está, y el banco te da el préstamo, y dices, ah, pues mira, yo ahora ya puedo completar mis compras, no descapitalizo, no deshago mi cartera, y compro, completo con mis compras con ese préstamo, y sigo ganando un 3, en medio de un 6.

49:00 Christopher: Bueno, está bien. Hay otra cosa para la que quizás también tiene sentido la pignoración, quizás ya has entrado un poquito más en tema de empresas, por tocarlo muy, muy cortito, y es quizás que, oye, pues incluso hasta pignorar con con efectivo, ¿no? Oye, pues tengo 100000 euros de efectivo. ¿Qué pasa? Que al principio las empresas, pues igual les cuesta coger financiación bancaria. Igual una estrategia, no sé qué opinas, puede ser decir, venga, hago el esfuerzo de estos 100000 que tengo aquí, los dejo pignorados, los dejo bloqueados, a cambio de que me den 70000 en una línea de crédito, tengo un coste financiero que igual es ese 3 por 100 que pago, pero con esto yo ya estoy generando relación con el banco, en la cual estoy demostrando mi capacidad para estar devolviendo esa póliza de crédito.

49:37 Nuria Alvaro: Claro, mira, justo, bueno, pues unos inversores que tenemos en común, ellos constituyen una sociedad, depositan un capital social importante, pero es que la empresa es una, es un bebé, acaba de nacer. Entonces, ¿quién quién va a dar un préstamo? O 1 de 2, o avalan los socios, pero al final están avalando con todo, o si no, pues oye, si ellos hacen una apuesta a nivel de capital social, pues sobre ese capital le dieron una póliza y está perfecta. ¿Al año siguiente qué van a pedir? Oye, me vas desbloqueando esto y ahora me ya me empiezas a dar con garantía personal de la sociedad, porque ya no es un bebé, ya ha hecho buenas cifras, ya va creciendo, ya me voy dando confianza, pues esto es, efectivamente, ahí tiene mucho sentido también, pero el banco quiere que apuestes con él, claro, siempre.

50:16 Ruben: Vamos a una pregunta que también nos han hecho en círculos de, vale, yo tengo mi hipoteca, la peor hipoteca que he sacado en mi vida y me quiero ir a otro banco, lo que se conoce como subrogación. ¿Cómo se hace una subrogación? ¿Qué coste tiene? ¿Quién paga los costes? ¿Cómo? Esto es como empezar de 0, es decir, tengo que presentar los mismos papeles o ya es como ya tengo algo ahí detrás. ¿Cómo funciona esto?

50:41 Nuria Alvaro: Vale. Yo tengo la peor hipoteca que firmé, o es que firmé en un momento en el que el uribor estaba al 4, esto fue ayer, y entonces firmé porque quería crecer y ahora de repente baja el uribor y quiero actualizar mi cartera, ¿no? Yo lo digo que siempre, que esto es como cuando nosotros tenemos la compañía de teléfonos y nos hace una mejor oferta y no te casas a 30 años con Movistar, pues esto es un poco lo mismo, lo que pasa que da más pereza, porque es hacer una hipoteca. Entonces, es empezar de 0, pues sí. La realidad es que cuando nosotros hoy tengo una hipoteca, imagínate al 4 por 100 y ya sé que puedo conseguir hoy, aquí, ahora, tipos al 2, 2 y pico, ¿no? ¿Tiene sentido hacer la subrogación? Sí, ahora tiene mucho sentido hacer una subrogación, y ahora si queréis os doy un dato también que seguro que ayuda. ¿Por qué tiene sentido hacer la subrogación? Porque si yo tengo 1 4, 1 5, y sé que ahora ya puedo conseguir tipos en torno a 1 2, 2 y pico, ya voy a tener apalancada una deuda, y ahora os digo por qué estos tipos del 2, 2 y pico hay que aprovecharlos, aunque no sean del 1 o del 0, que que recordamos hace poco eso. Pero es verdad que el estudio empieza como de 0, por así decirlo. La subrogación como concepto financiero es, yo me cambio de entidad, es como hacer una portabilidad, haciendo un poco el paralelismo con lo de la telefonía, me hago la portabilidad, ¿y qué hacemos en la portabilidad? Llevamos al nuevo, el nuevo avisa al otro y el otro se pone de uñas y dice, espera, que trabajo, que te intento mejorar, y se convierte un poco ahí en ese proceso o algo así. Pero la realidad es que muchas veces el banco deja deja te deja que te vayas o no te quiere mejorar la oferta hasta el punto de la nueva oferta, porque cuando hemos elegido el banco donde nos vamos, es que es una muy buena oferta, claro.

52:11 Nuria Alvaro: Entonces, ¿qué hay que hacer? Empezar el estudio como de 0, es decir, volver a dar las nóminas, volver a dar nuestro DNI, todo lo que comentábamos de cómo vamos al banquero, esto es lo mismo, hay que repetir la tasación. Si nos estamos subrogando después de 6 meses de haber firmado la hipoteca, que ahora os digo, pero hasta los 12 meses no aspiremos a cambiarnos, 12, 24 meses, depende la entidad. Entonces, la tasación hay que volver a repetirla, y costes como tal sería tasación, cancelación registral, no es cancelación económica, que a veces me dicen, pero si yo no me no me aplicaban cancelación. Claro, una cosa es la cancelación de la hipoteca, es decir, que el banco yo negoció muy bien y dije, cancelación parcial o total 0. Y otra cosa es que el registro dice, vas a cambiar de entidad, yo aquí tengo que trabajar. Voy a poner donde ponía que estaba BankingTra, ahora pongo que está BBVA. Esto tiene un coste, ¿vale? Esos son entre 1000200 euros. Entonces, yo si me cambio de entidad, tengo que pagar la cancelación registral y una nueva tasación. 2000 euritos. Pero yo siempre lo digo, si me voy a cambiar, tengo que ver el ahorro y desde luego esos 2000 euros los tengo que haber amortizado 18 meses, 24, y pensar que la deuda es a 20 años. Y ahora ya sí que me quedo tranquilo porque he negociado bien. ¿Y por qué os decía que ahora es un buen momento para hacer? Bueno, ahora o en 6 meses, ¿no? En el momento ya en el que estamos. Porque el euríbor los últimos 20 años ha estado en un 2.4. Entonces, quiero decir, yo puedo pensar que hay subidas, que hay bajadas, la economía son así, son ciclos para arriba, ciclos para abajo. Lo que no sabemos es cuánto dura cada ciclo, si no, aprovecharíamos mucho más los tipos, ¿no? Pero si el euríbor ha estado en 2.4, y yo entiendo que a eso tengo que sumarle un diferencial, sé que todo lo que firme a tipo fijo por debajo del 3, a largo plazo, estoy apalancando la operación a nivel financiero perfectamente.

53:49 Nuria Alvaro: Que yo quiera rascar hoy en vez del 2 3 2 2 2 1, me parece genial, pero que en el momento que tú te hipotecas a tipo fijo por debajo de ese 3, sé que la operación va a estar bien hecha, y a veces estar el euríbor por debajo y a veces por encima. Pero en términos de tranquilidad, que también es lo que yo siempre digo, sea, que la que la cartera de inversión nos va a dar mucha, o sea, mucha, tiene mucha vidilla A adrenalina. Por las reformas, por no sé qué, pero que la deuda sea algo que hemos apalancado, que está estable y que encima de ver si el euríbor baja o sube, o qué hacemos, ¿no? Entonces, si hoy ya empezamos a conseguir tipos, la gente que se esté hipotecando hoy al 2 y pico, a fijo, que no se dejen llevar por un mixto del 2 frente a un tipo fijo al 2 y medio. Que es que de verdad que eso es medida de marketing brutal, y dentro de 5 años tienes otra vez deberes de subrogación, y no pasa nada, que por 2000 euritos te vuelves a cambiar y vuelves a buscar, pero a lo mejor dentro de 5 años estás en el ciclo arriba del todo, con el euríbor al 4, y tienes que estar otros 4 años pagando un sobre coste que hoy podías haberla apalancado.

54:48 Christopher: Claro, y una pregunta, aquí hablabas un poco que, oye, toda hipoteca por debajo del 3 fijo es una buena oportunidad, pero aquí un poco quería matizar y preguntarte, poner un ejemplo real, ¿no? Para inversión, yo diría, más que para vivienda habitual de una persona que quiera vivir en ese piso. Tú, en este caso, ¿qué elegirías? Por ejemplo, una hipoteca que fuese al, pongamos algo así bruto, al 100 por 100 de financiación al 3 y medio de interés, o una hipoteca que fuese al 80 por 100 de financiación al 2.2? Estamos metiendo una buen diferencial. ¿Qué crees que puede ser más interesante para invertir?

55:22 Nuria Alvaro: A ver, yo ahí diría 100 por 100 al 3 y medio. ¿Por qué? Porque se, volviendo a lo de la pignoración, o sea, si el banco me deja a mí el dinero al 3 y medio, el 100 por 100, o sea, está confiando así a ciegas, 100 por 100 al 3 y medio yo le voy colocar al 8, ya está, o con 5, y no me descapitalizo, que si por ir al 2.2, además luego en la parte fiscal me voy a deducir los intereses de la hipoteca, igual que me deduzco el IVI, la comunidad de el seguro de hogar, los intereses me los voy a deducir.

55:48 Ruben: Eso es algo que mucha gente no entiende de por qué es tan bueno hacer una hipoteca, porque me dice, no, es que pagas intereses, digo, pero es que me los quito luego. O sea, sí, los estoy pagando, pero luego de mi margen me los quito, con lo cual los pago, pero duele menos. Y encima

56:03 Nuria Alvaro: Hay una compensación fiscal, eso para empezar, pero es que además lo que le decía a Christopher, si a, si yo soy capaz de algo que me prestan al 3 y medio, ahora nos olvidamos de que si el euríbor ha estado en lo que estado, ya no nos volvemos tan frikis de la economía, ¿vale? Pero si hago una cuenta mucho más, la cuenta era vieja, de toda la vida, si a mí me dejas algo al 3 y medio y yo soy capaz de colocarlo al 8, ¿qué prefiero? ¿Eso que un dinero de un 3º? Así, y entonces es el mío que me cuesta ahorrar al 2 y pico y luego lo coloco igual al 8. Pues sí, oye, si tengo mucha capacidad de generar ahorro, prefiero descapitalizarme, me da igual, pero si lo que más me cuesta para crecer es ahorrar para volver a invertir, hombre, pues que me den todo el dinero que pueda.

56:41 Ruben: Te voy a decir la mejor frase que he escuchado yo aquí de un invitado, que me voló la cabeza. La deuda es lo mejor porque es dinero sin impuestos, porque si tú usas 50000 euros de tu bolsillo, has pagado otros 50 en impuestos. Has tenido que generar Si te lo da el banco

56:57 Nuria Alvaro: Claro, claro, nada, nada.

56:58 Ruben: No tiene impuesto, o sea, es la mejor.

57:00 Nuria Alvaro: Cual, es que has tenido que generar 100, entonces imagínate lo que nos cuesta generar un ahorro de 100000 euros para poder invertir 50, a mí me dan 50 al 3 por 100, pero lo tributo al 36 o al 42, ya está, si hacemos este otro cálculo ya, creo que la pregunta, vamos,

57:15 Ruben: es clarísimo. Al SMB y y yo dije, hostia, es que

57:18 Christopher: no lo

57:18 Ruben: había pensado de esa forma, pero es que tiene todo el sentido, el gusto, es que es dinero que no tiene, porque yo el año pasado, bueno, este año cuando he hecho la renta de este año, claro, a mí entre pisos, autónomo y no sé qué, yo tenía un el... ¿Cómo se llama? El... Joder, no me acuerdo, el... La base imponible. Yo tenía una base imponible de casi 200000 euros. Claro, casi 200000 euros son que yo he pagado en impuestos 70000 euros. De esos 130 que me sobraban, si yo ahorro 30, no son 30, pues son 60 que he tenido que conseguir. Entonces, si el banco me da 30, aunque me los diera un 5, si es que me compensa con el 30 y pico que estoy pagando

57:57 Nuria Alvaro: Efectivamente, un 5, pero lo vas a poner al 8 y encima nos has tenido que generar. Ese es el roce, es el concepto roce, ¿no? Pero por no ponernos tan técnicos, que es clarísimo. Por eso digo que vamos a generar buena relación con banqueros, vamos a intentar que apuesten en nuestro negocio, que nos financien al máximo, Y luego ya lo de si le toca hacer el seguro de vida, que hay veces que es como es que no quiero hacer ese seguro de vida, es que se aprovecha. Pero ¿cómo se aprovecha? Que se aproveche. Ni me el 100.

58:18 Ruben: Ni me dé el 100.

58:19 Nuria Alvaro: Que se aproveche. Claro, es así, ¿no?

58:21 Christopher: Está muy bueno también, porque mucha gente como que se pone muy de dientes o no, yo quiero una hipoteca, 0 vinculaciones, y al

58:27 Nuria Alvaro: final pocas hacer más una, con su, ya está muy bien.

58:30 Christopher: No piensas hacer como una relación a largo plazo, porque hay hay que conceder.

58:34 Nuria Alvaro: Es un win win, tiene que ganar el banquero y tiene que ganar el cliente, pero es así.

58:39 Ruben: Una pregunta, seguimos aquí con temas hipotecarios. Yo ahora que tengo las 9 hipotecas, porque tengo 10, pero una es de un es de donde, bueno, de una casa, o sea, no no es de

58:51 Nuria Alvaro: No es inversión.

58:52 Ruben: Esa no es de inversión. Entonces, ¿hay alguna forma de que yo pudiese reestructurar mi cartera? No todas, porque tengo algunas al 1 y esas no pienso tocarlas.

59:01 Nuria Alvaro: No, no, esa es una lotería hipotecaria.

59:03 Ruben: Al 1.11 con 3 tengo algunas, que las cogí hace un par de años, que esas esas no las toco. Pero, por ejemplo, tengo otra que tengo al 4 y pico, tengo una que la tengo al casi al 4 también. O sea, me gustaría poder, a lo mejor, esas que ahora están ya están amortizadas, ya amortizadas un par de años y estaban al 70, quizás decir, bueno, pues, ¿puedo hacer un pack con estas 4, presentárselas a un banco y decir, mira, tengo estas 4 y que me las pudiesen dar en 80 para capitalizarme algo o eso lo ves difícil?

59:33 Nuria Alvaro: Te digo un paso previo y luego justo este que dices, ¿vale? Porque ahí son 2 pasos de lo que te en algún punto podemos hacer. 1, insisto, todo lo que tengamos a un tipo financiero por encima del 3 hay que intentar moverlo. ¿Vale? Y ahora que podemos coger un 2 y pico está perfecto. Entonces, son 4, 4, son 5, 5. Yo le digo a una entidad y le vas a llevar un caramelito, un 1 regalito con un lazo, y le dices, mira, tengo de repente en vez de 5 de 30000, le dices, tengo una de 150000. Eso es mucho más atractivo para el banco. Encima le llevo una deuda mucho mayor. ¿Vale? De cuando me dieron una a una. Tengo estas 5, quiero que me las reagrupes. ¿Vale? En un único préstamo, nos nos además nos simplifica toda la contabilidad, todo lo que estamos hablando. Entonces, te doy una única, quiero que me hagas una única hipoteca con 5 garantías. Yo he hecho a veces esos planes con los inversores, incluso a veces me han dicho, es que ya estamos sobrados por el valor de tasación, le libero hasta una, y le ha dejado una ya libre de cargas, porque no ha querido meterla por meterla. Al final, volvemos a lo de siempre, va ser en esas operaciones el 80 o a veces nos piden el 70 de tasación, pero que si ya se han revalorizado o ya tienen buen valor de tasación, nos quitan, podéis hasta ir liberando patrimonio, ¿vale? Pero en caso de que no se pueda liberar patrimonio, le damos el paquetito, un único préstamo, nos simplificamos la contabilidad, nos van, vamos a renegociar todo en una y ellos se quedan con un único préstamo. Eso se hace. Ahora, el pasito de, oye, voy entonces, en vez de que me la liberes, dame otra vez financiación sobre esta que me quieres liberar. Ahí es verdad que aquí, ahora, aquí, ahora, que esto es como todo, de verdad que esto es supercambiante, les cuesta más dar financiación para que vuelvas a reinvertir o a comprar.

1:01:06 Nuria Alvaro: Hay un punto en el que ellos te pueden decir, vale, y puede podemos conseguirlo, Mira, te voy a dar 50000 euros adicionales porque tenemos buena cobertura, pero cuando me presentes las nuevas arras, te las van a querer vincular mucho a la nueva operación de compra. Entonces, si te las van a vincular tanto para eso, cuando vayas a comprar, es cuando pides en ese momento la financiación, porque además normalmente las operaciones de liquidez, que son esas, son las que te dan dinero para que luego tú inviertas, suelen ser más costosas que cuando pido la compra en el momento que compro. Es un tema de también de destino de fondos, pero en ese momento la pides para por sí cuando quieras comprar, no en el momento que traes las arras y vas con la nota simple.

1:01:43 Christopher: O sea,

1:01:43 Ruben: que esto sería más fácil de decirle, oye, yo tengo estas 4, quiero que me las pongas todas en una hipoteca con una cuádruple garantía.

1:01:50 Nuria Alvaro: Eso es.

1:01:51 Ruben: Y en vez de pagar entre todas 1000, pues a lo mejor las negocias un poco mejor, pagas 900, pero la deuda sigue siendo la misma, en vez de ir a decirles, y además no aumentas.

1:02:01 Nuria Alvaro: Claro. Y esto del remortgage, que este es el concepto, pues os digo que en países anglosajones, en Estados Unidos, en, o sea, esto es el pan nuestro de cada día

1:02:08 Ruben: Sí, esto es otra pregunta que teníamos de Claudio en Instagram, que nos decía, oye, y un esto

1:02:13 Nuria Alvaro: Claro, esto, y por eso vuelvo un poco a lo que marca o no Banco de España a nuestros bancos, pero es verdad que hay bancos en otros países, y por ejemplo, pues algún algún banco que opera en España, como puede ser ING, sí que da operaciones de liquidez contra vivienda habitual, quieres refinanciarla y y te lo dan, o sea, quiero decir que al final es un tema también de ir conociendo la regulación. Yo estaba en banca hace 15 años y os puedo asegurar que esto lo hacíamos sin ningún problema.

1:02:37 Ruben: De hecho, eso nos lo contaba Marina y Carlos, que es cómo consiguieron de refinanciar

1:02:41 Nuria Alvaro: Su vivienda habitual debieron invertir con eso. Entonces, es verdad que la vivienda habitual hoy por hoy sí que es fácil refinanciarla, O sea, es es un activo. ¿Por qué? Porque somos así de románticos, pero es lo último que dejamos de pagar nuestra casa, esa que compramos, ¿no? Y que tanto cariño le hemos cogido. Los locos que vivimos de alquiler

1:02:57 Ruben: Sí te iba decir, yo

1:02:58 Christopher: yo lo último que dejaría pagar son mis activos. Claro, claro. Otro lo entré a vender y vine a alquiler, claro, sí.

1:03:03 Nuria Alvaro: Pero como somos pocos locos que pensamos así todavía en la sociedad, los bancos dicen, vale, me das tu casa, claro, me estás dando a tu casa, es tu tesoro. Pues yo te venga, pues te voy a hacer un esfuerzo y la refinancio. Y es verdad que hay bancos, como os digo, pues un ING sí que sí que lo puede hacer y podemos presentárselo. Hay otros que ya, bueno, pues es cuestión también de saber, como os decía antes, a qué puerta hay que llamar. Es eso, no hay más.

1:03:25 Christopher: Vale. Y como esta entrevista va a salir ya dentro de poquito, entonces, no vamos a tener un plazo de prueba muy grande, porque ahora mismo estamos en un momento tipos de interés un poco cambiante. Te quería un poco preguntar si, para que la gente nos pueda dar un par de pinceladas sobre, a día de hoy, un poco qué bancos están como un poquito más receptivos a hacer bajadas antes de tipos y qué bancos parecen estar más receptivos a dar mayores porcentajes de financiación?

1:03:48 Nuria Alvaro: Vale, más receptivos, porque es aquí ahora, octubre de 2024

1:03:52 Christopher: Eso es, octubre de 1024.

1:03:53 Nuria Alvaro: Influye mucho quién tiene que acelerar la hipotecaria de aquí a fin de año. Bueno, influyen ahí cosas casi más internas, que que que esto no quede como que este banco que dije era el mejor. No, nos podemos encontrar que a partir de enero ya no lo sea, ¿no? Ahora mismo está haciendo muy buena oferta hipotecaria o están muy proactivos. Banco Sabadell es un banco que ahora mismo está funcionando muy bien. Caixa, lo que pasa que en porcentajes sí que es verdad que Caixa es más conservador, pero está haciendo muy buenas ofertas.

1:04:18 Ruben: El mío.

1:04:18 Nuria Alvaro: El tuyo, ¿no?

1:04:20 Ruben: Ya te digo yo que les cuesta sacar más del 70.

1:04:22 Nuria Alvaro: Claro, por eso digo que al final a veces la pregunta que me haces es, ¿cuáles pueden estar dando más? Pues te puedo decir algunos que están muy abiertos en cuanto a dar crédito, si cumples la política de riesgos, pero luego a veces si ya pedimos esos noventas por 100, va a haber otros bancos que digan, oye, pues yo ahí no llego, aunque sí que te quiero dar que yo al 70 o al 80 te lo doy sin problema, pero me pides el 90 y entonces ahí no voy a pasar. Pero es verdad que ahora mismo hay bancos, Banco Santander, lo que pasa que no está muy competitivo en tipos. Entonces, claro, es como que estamos ahora mismo en un momento así como convulso, que están haciendo bajadas, muchos se están sumando a ellas, otros todavía no, y luego hay otros que como hablábamos, pues si a mí me dan un 90, mira, prefiero pagar un poco el sobrecoste del 90 y me interesa y ya se acabó.

1:05:02 Ruben: De hecho, con el banco Santander yo he conseguido hipotecas en menos de 50000 euros, tengo con ellos 2 hipotecas en menos de 50000. O sea, que sí que es verdad que el tipo no era muy bueno, porque es 1 de los que tengo el tipo más alto, lo tengo al 4 y medio, pero era de los pocos que me

1:05:16 Nuria Alvaro: daban a

1:05:16 Ruben: un 70 por 100.

1:05:17 Nuria Alvaro: De hecho, banco Santander, cuando baja la deuda de los 50, suma por el tema de margen, porque ellos pagan los gastos de la provisión del préstamo hipotecario, todos los bancos, ¿no? Banco Santander, sino todos, y suman 1 0 5. Entonces, claro, sí que es normal, es un tema de margen comercial, por eso digo que es que el banquero, si vamos con una operación de 40, a pagar más en términos de tipo que si llevamos una operación de 150.

1:05:37 Ruben: Porque esto es lo que, yo esto es una cosa que decía, vale, yo ahora mismo, esto hace 2 años, ¿no? Cuando me dieron la hipoteca al 1.3 o un 1.21 con 3, no me acuerdo exactamente cuánto era. Y dije, vale, te estoy pidiendo una hipoteca de 30000 euros, que no es mucho. Bueno, al 1.3 durante 25 años, que tú vas a ganar, ¿cuánto? No sé, 7, 8000 euros, no sé cuánto es, pero muy poco, y tengo que estar 30 años aquí pagándote, que si te dejo de pagar durante 30 años, que es mucho tiempo, tú tienes esos 30 años como diciendo, ¿me pagará? ¿No me pagará? Para la mierda que estoy ganando realmente, o sea, es que Claro, claro.

1:06:10 Nuria Alvaro: Bueno, es que, mira, esa lectura

1:06:12 Ruben: que la suban, ¿no? Que suban cuando es menos de x importe, dice, es que si no, no me sale cuenta.

1:06:16 Nuria Alvaro: Es que esa lectura que hace es que al revés, que la gente dice, claro, todos los intereses que pago se sacan el cuadro de amortización, no, la... Es que lo lo que pagamos de tipo de interés no lo gana el banco, es decir, el euríbor no lo gana el banco, ellos luego tienen que cerrar en con su Banco Central Europeo a cuánto le venden el dinero, que no es a lo que pagamos el tipo de la hipoteca. Pero es que es verdad, hay una parte luego de riesgo que que que siendo una inversión o que siendo una 2º residencia, tenemos que entender que el banco también tiene que valorar la morosidad en ese tipo de operaciones, y que nosotros las atamos mucho, las hacemos muy bien, y que tenemos pulmón financiero para asumir si tenemos un impago, pero que es verdad que hay una parte que el banco tiene, por eso luego también las famosas bonificaciones y productos que nos hacen hacer, ahí es donde compensan ese ese margen que dices, pero ¿para qué estás aquí? Que con esto no ganas dinero, claro.

1:07:02 Ruben: Te voy a hacer una pregunta súper extraña, y luego de récord hablamos un poco más de esto, pero esto es una pregunta que tengo para ti y que quiero que quede aquí. ¿Cómo podría hacer yo? Es decir, imaginemos que me dan un dinero prestado que no es de ningún banco, ¿vale? O sea, un dinero que me presta una entidad de fuera de Europa y eso pasa por un notario porque se tiene que registrar. ¿Eso sale en ZIRBE Y si sale en CIRBE el banco me va a exigir, bueno, si sale en CIRBE evidentemente, pues el banco me va a decir tienes un préstamo, pero si no sale en CIRBE, ¿cómo le presento yo al banco que tengo esa deuda aparte de lo que tengo? Porque puede que Pero

1:07:41 Nuria Alvaro: quien te lo presta es un banco

1:07:43 Ruben: banco que no es español.

1:07:43 Christopher: Es un

1:07:44 Nuria Alvaro: Que no es español, pero sí es un banco, es una entidad financiera. Entonces, sí sale en CIRBE, ahí

1:07:48 Ruben: Siempre sale, aunque sea de fuera de Europa.

1:07:50 Nuria Alvaro: Nosotros conocemos como CIRBE es son las deudas en España, pero luego está la homóloga de la CIRBE en otros países. Entonces, claro, el tema es que cuando nosotros presentamos una entidad, o sea, una operación, perdón, a un banco, si no tenemos, si no somos, te pongo un ejemplo, no residentes, es muy raro que se pida esa CIRBE extranjera. Entonces, la realidad es que tú siendo residente, trabajando aquí, viviendo aquí y todo aquí, salvo que tú se lo digas, si no aparece en tu renta, en tu declaración de la renta me refiero, porque fuese un préstamo un préstamo participativo que tuvieses, un préstamo entre particulares, entonces, claro, es es muy difícil que esa deuda, salvo que tú no se lo digas al banquero que tienes esa cuota. Porque sí que sale, pero en la sirve extranjera, por así decirlo, ¿vale? Entonces, salir, ¿qué pasa? Por ejemplo, cuando tenemos alguna operación de no residentes, lo 1º que piden sí es sirve española, pero la sirve de su país de origen, para confirmar y contrastar datos, claro.

1:08:46 Ruben: Y luego, si fuese una empresa la que te da el dinero, es decir, una empresa española por un lado y una empresa extranjera, eso también va a sirve, entiendo que si es española, no va a sirve nada.

1:08:58 Nuria Alvaro: No, porque

1:08:58 Ruben: Pero tienes el modelo 600 que tienes que presentar

1:09:00 Nuria Alvaro: Claro, sea, es decir, eso lo que es es un préstamo para bancario, es decir, que que no que no se no se inscribe en Banco España porque no te lo ha prestado una entidad financiera. Por eso te decía que, ¿hoy quién quién nos puede prestar dinero que salte en sirve? Las entidades financieras, bancos. Imaginaos, pues las financieras que son Coffee This, Withink, ETC, nos compramos un coche y nos financian, eso salta, financiamos sin intereses, eso salta, y nos da un préstamo el banco, eso también salta. Todo lo demás, yo te hago un préstamo mañana porque quiero que hagas una inversión con mi dinero y lo vas a hacer tú, ese préstamo entre particulares sí que se inscribe el modelo 600 en Hacienda, pero no es una CIRBE bancaria, es para bancaria, entonces no salta en CIRBE.

1:09:39 Christopher: ¿Y el banco nos pide que también presentemos estos préstamos entre particulares? ¿Es algo que que ellos suelen pedir? ¿O en principio no es algo que tengan?

1:09:47 Nuria Alvaro: Si no sale en nuestra cuenta nómina y no ven ese cargo de la porque a lo mejor tú lo estés devolviendo, no, sea, es algo que es que no no salta, no salta en

1:09:54 Ruben: la línea. Es que esto hay muchas veces que, por ejemplo, cuando estás haciendo una operación, pues a lo mejor te dice tu madre, yo te lo presto. El yo te lo presto hay que tener cuidado porque hay que pagar impuestos por prestar dinero, es decir, no puede mi madre decir, toma 50000 euros que los tengo yo aquí muertos de risa, te los doy y ya está. No, me tiene que hacer un préstamo, como hablamos con el modelo 600, pero claro, mi duda era, ese ese préstamo que me da ella, luego en Zyrve va a aparecer, y si no aparece, yo al banco le tengo que decir, oye, también tengo esto, ¿no? Claro.

1:10:24 Nuria Alvaro: O sea, ese préstamo que te presta tu madre, como no es una donación, o sea, esto depende, si tu madre no quiere que se lo devuelvas, pues tiene que hacer una donación. Si tu madre quiere que se lo devuelvas o tu primo, da igual, alguien que quiere que se lo devuelvas, tú haces un préstamo entre particulares, presentas el modelo 600 y efectivamente tiene que haber, imagínate que es un familiar tuyo y dices que no quiero que me devuelvas con intereses, pero es verdad que oneroso no puede ser, quiero decir algo, algo acá, una comisión de apertura, una cenita, ¿no? Que le vas a pagar, pues lo pones en el contrato y dices venga, te pago la la cena, pero en formato de comisión de apertura. Y es verdad que tiene que haber y tienes que montar igual un cuadro de amortización con reembolsos, y es es lo que te digo, o sea, eso en sirve no va a saltar, pero depende de dónde lo pagues, claro, eso eso se ve, eso está, o no está.

1:11:06 Christopher: Claro, que lo suyo también es, oye, pues tú también puedes quedar más tranquilo, también se lo puedes comunicar al banco si quieres que todo quede transparente y que el banco, pues Pero probablemente no

1:11:15 Nuria Alvaro: informen ni esa deuda.

1:11:18 Ruben: Vale. Mira, si te parece, vamos a coger las preguntas que tenemos aquí, porque yo creo que de todo lo que teníamos nosotros, ya lo tenemos, pero vamos a ver las preguntas que tenía la gente en Instagram, que ya os digo, las podéis dejar en Nice to Fit You, nuestro Instagram. Y mira, aquí había una interesante que decía Danicu 95, ¿qué argumentos podemos darle al banco para refinanciar un piso con poca hipoteca pendiente? Entiendo que esto es que tienes poca hipoteca, lo que decíamos, ¿no? De volver a refinanciar para que te den dinero, pero es un poco lo que nos has dicho.

1:11:48 Nuria Alvaro: Que tienes un valor residual de hipoteca o da igual, o a lo mejor no es tan residual y oye, quieres ganar otra vez, refinanciarla para capturar. Pues al final al banco, oye, o que quieras hacer mejoras en la vivienda y entonces necesitas liquidez para poder acondicionarla o que quieres comprar y ver hasta dónde quiere entrar. Va a haber bancos que da igual lo que les plantees que te van a decir que no, y hay otros, como os digo, que dirán, sí, pues en este formato sí me encaja.

1:12:10 Ruben: Vale. Luego nos preguntan también sacar el 100 por 100, que ya hemos hablado siempre 100 por 100 de compra, 80 de tasación como ¿Qué bancos son los que están dando mejores hipotecas ahora mismo? También hemos hablado de ello. Luego, estaría bien sobre el seguro de protección de pagos en prima única financiada, que dicen que hay poca información sobre eso. Eso explica un poco qué es esto, qué bancos te lo piden y qué significa.

1:12:32 Nuria Alvaro: No deja de ser un producto que aumenta la rentabilidad de la operación, entonces, a haber bancos que nos digan, oye, pues la cuando hacen una prima única es porque ellos están recibiendo una comisión, ¿cómo os digo? Pues pues ad front se llama, que es como que en el momento que firman la hipoteca les entra al margen, ¿no? De primeras. Entonces, en ese momento tienen un chute de rentabilidad sobre la operación que por eso te hacen la prima única y no que estés pagando todos los años. Y si ya la hacen financiada, te lo meten en el cuota de préstamo y parece que ya ni te estás enterando de que estás pagando, porque estás pagando a lo mejor 5 o 10 euros más de cuota. Entonces, como que ya está todo tan camuflado, que es verdad que es un producto que está, que aumenta la rentabilidad. Si es un peaje, como os decía, si es un peaje que hay que pagar para que nos den el préstamo, pues hay que hacerlo. Si no hay que hacerlo, pues también se puede negociar con el banquero, o que en un momento dado queramos dar de baja, a lo mejor el seguro, aunque esté financiado, lo podemos intentar. O sea, que decir, nos vamos a amortizar parte del préstamo, vamos a solicitar el reembolso de la prima y nos lo van a devolver. Pero insisto, esto es como cuando queremos dar de baja el seguro de vida o el seguro de hogar, es un producto que va estar bonificado en la escritura, y cada bonificador se va a revisar anualmente y podemos tenerlos o no tenerlos. Esto es un tema que lo elegimos nosotros a la carta.

1:13:44 Christopher: Que antes de continuar con esto, se me ha ocurrido una que quiero preguntar justo, y es el tema de las cláusulas parciales y totales por amortización. Yo, por ejemplo, en mis hipotecas, pues tengo la cláusula de de que me cobran un porcentaje por amortizar, sobre todo amortización total, si hay pérdida financiera. Entonces, te quería preguntar 2 cosas. La 1º, ¿qué es este concepto de solo hay que pagar si tenemos pérdida financiera? O sea, si el banco tiene pérdida financiera. Y 2º, ¿cómo podemos negociar que esta cláusula no aparezca?

1:14:14 Nuria Alvaro: Por un lado está la la comisión por tener pérdida financiera. Esta mañana justo estaba en una firma leyendo la notaria justo esta cláusula, decía, claro, es que si el banco tiene una pérdida, o sea, pensad que cuando nosotros esto suele activarse cuando la hipoteca es a tipo fijo a 30 años, ¿vale? En una mixta, si tú cancelas en el tramo variable no hay pérdida financiera porque ya estamos en tramo variable. Entonces, si estás en mixto, es esperarte a que estés en variable y ya no puede haber pérdida financiera porque ya no hay tipo fijo. Si estás en fijo a 20 o 30 años y y quieres cancelar, pensad que si cuando a nosotros nos dan el 2 y medio, tipo fijo, a su vez ese banco ha cerrado, es una cobertura de tipos o swaps, o como lo queramos llamar, que es que ha cerrado un paquete de deuda con el Banco Central al 2 2, y a nosotros nos lo ha dado al 2 5. Ellos tienen 1 0 3 de margen. Eso, ellos no especulan con que el euríbor baje y pierda o ganen dinero. ¿Pero qué pasa? Que cuando, si tú cancelas anticipadamente, ellos han adquirido un compromiso de pago a su vez con el Banco Central Europeo a 30 años. Tú dices en el año 15, oye, que yo quiero cancelarla. Bueno, pues vamos a ver si hay un coste, porque tú te comprometiste, y si el euríbor está al 5, probablemente no tengas la pérdida financiera, pero como el euríbor esté al 1 y tú cerraste al 2 y pico, la tengas. No es tan sencilla la fórmula, es bastante complicada a la hora de poder calcularlo, pero es verdad que es un tema de cómo está el mercado en ese momento. Tú puedes pedir al banco y hazme una simulación para ver si hay pérdida o no financiera, y también que decidas amortizar o no en ese momento, eso lo puedes hacer y está bien. Pero es verdad, ayer también me lo preguntaba un alumno y me decía, pero ¿cómo sé? Porque el banco nunca pierde, ¿no?

1:15:45 Nuria Alvaro: Y decía, a ver, hay que confiar en la buena praxis, y es verdad que es una cláusula que está en FEI, que está en la escritura, y ellos están obligados a hacer el cálculo en función de cómo esté el mercado, y ellos van a simular la cancelación de esa hipoteca y les tienen que decir en el mercado si tiene o no esa pérdida financiera. Pero que no es lo mismo que comisión de amortización parcial o total. La la comisión de amortización parcial o total son comisiones que sí o sí, da igual el período en el que estés, vas a pagarla o no. Esta es solo depende cómo está en el mercado. Entonces, la pérdida financiera, la ganancia financiera no se puede negociar porque el banco no va a decir, venga, vale, aunque lo olivo esté al 3, no te cobro. Es que es por haber firmado un tipo fijo. Ajá.

1:16:21 Christopher: ¿Y a menos para negociar que esa cláusula no te la pongan? Que simplemente sea un tipo fijo, sin ningún tipo de penalización de amortización total ni parcial y sin cláusula de pérdida financiera? ¿Eso es algo que has visto recientemente o con qué? No,

1:16:33 Nuria Alvaro: pero como te digo, la amortización parcial o total, sí. Eso tú puedes decir, oye, que yo me voy y yo no quiero que me cobres. Y si tienes pérdida, repercuteme en la pérdida. Y si tienes ganancia, pues está perfecto, pero no me cobres para amortizar.

1:16:45 Christopher: Vale, pues ya me quedo más tranquilo, porque yo estaba un poco preocupado diciendo, yo creo que podía haberme sacado cláusula, quitarme de en medio la las cláusulas de de financiera, pues ya me dejas tranquilo sabiendo que no teníamos opciones por eso. Bien hecho. Maravilloso.

1:16:58 Ruben: Bueno, a ver, tenemos aquí a César de la FM que nos pregunta, previsión de interés fijo para enero de 2025, y si es mejor, mixta o ya en enero sería mejor fija.

1:17:07 Nuria Alvaro: Vale, es un poco lo que comentamos. Euríbor, 20 últimos años, 2.4, por lo tanto, algo que ya estemos firmando por aquí en torno a ese 2 y medio ya está perfecto. Previsión del 2025, veis que ha habido varias bajadas del euríbor después de verano, que hay alguna bajada más, es verdad que no sabemos cuánto puede ser, pero sí que es cierto que hoy, hoy, octubre o en enero, yo firmaría un tipo fijo al 2 y medio que ya se pueden conseguir sin pensármelo, vamos. No mixto, Mixto volvemos a estar expuestos en 5 o 10 años, da igual.

1:17:37 Ruben: Las 2 últimas, venga. José Vivar 4 dice, financiar una vivienda fuera de tu comunidad, ¿cuánto influye en porcentaje, tipos, duración, vivienda habitual, si es posible?

1:17:47 Nuria Alvaro: Fuera de la comunidad o en la comunidad, al final es un tema más de oye, la compramos para irnos a vivir, pues nos van a dar el 90, o sea, es decir, es una operación de vivienda habitual. La vamos a comprar como 2º residencia, pues tendrá otro porcentaje. La vamos a comprar como inversión, pues también tendrá otro porcentaje, pero no por comprar en Toledo nos financian menos que si compro en Madrid. No, no, no, nos pueden financiar, bueno, tú has tenido hipotecas, ok, al 70, pero que eran fuera, y yo puedo comprar fuera, YYA veces financiamos a muchos inversores fuera y les dan porcentajes también altos, o sea, que no no no penaliza a la comunidad ni muchísimo menos. Es un tema de para qué queremos la vivienda.

1:18:20 Ruben: Y venga, la última que además es de alguien que vamos a entrevistar, Adria Vidal, que dice, ¿cómo conseguir la máxima financiación siendo la 2º vivienda de inversión? Es decir, él ya tiene una vivienda inversión y ahora, pues, está planteando una 2º. ¿Cómo puede conseguir la mejor financiación?

1:18:37 Nuria Alvaro: Pues mira, le voy a responder diciéndole lo que yo he hecho con mi 10º. La financié al 80. Es verdad que pasar del 80 yo creo que no hubiese podido, la financié al 80, y fue un poco, fue jugando con la tasación, y en vez de yendo al 80, yo al banco se la presenté al 70 de tasación, y entonces, como vieron que estaban más cubiertos en la lo que era el porcentaje de tasación, me me dieron ese 10 por 100 extra que que de primeras no me querían dar. Eso os lo cuento porque lo he hecho hace pocos meses, pero es algo que sí que ya jugamos con que que tengan, ellos se sientan más cómodos con que la tasación incluso va más holgada.

1:19:13 Ruben: O sea, tú les presentas un 70 de tasación, dices, mira, no llegues al 80, yo me la dejas en el 70, pero tú sabiendo que va a tasar para que sea el 80 por 100 de compra.

1:19:21 Nuria Alvaro: Eso es, yo la conseguí así, una 1, claramente, una operación ya después de todas las que sabéis que tengo, y la y me la dieron al 80

1:19:28 Ruben: Claro, pero esto tiene que ser siempre y cuando tú sepas que tu tasación va a ser mucho más alta del precio

1:19:33 Nuria Alvaro: Y que el banco entra en este

1:19:35 Ruben: Sí, bueno.

1:19:35 Nuria Alvaro: Claro, y al final ahí juego con esa ventaja, pero sabía con qué banco sí me iba a aceptar esta propuesta, y a qué bancos le digo eso y me dicen, es una buena, pero

1:19:42 Ruben: Eso está bien, contar contigo. Claro. Y ahora lo que quiero que nos cuentes es, ¿cómo te encontramos y cuánto cobras por hacer tu magia? Porque magia al final lo que haces.

1:19:51 Nuria Alvaro: Bueno, es conocimiento, Te prometo que esto

1:19:53 Christopher: es Ah,

1:19:53 Ruben: sí, pero pero tú sabes que dicen

1:19:55 Nuria Alvaro: Pero le da un toque aquí místico y

1:19:56 Christopher: misterioso, ¿no? De al final para el

1:19:58 Ruben: que no sabe, todo

1:19:59 Nuria Alvaro: es magia,

1:19:59 Ruben: o sea, si tú no sabes cómo funciona la gravedad, para ti que se caiga al suelo, wow, esto es magia, ¿no? Pero es gravedad, pues tú igual, yo no sé cómo funciona el banco, para mí, yo, es magia lo que haces. ¿Cuánto cuesta tu magia y cómo te encuentra la gente? Porque nos han preguntado gente de que quieren bróker hipotecarios, pues mejor que tú, nadie.

1:20:13 Nuria Alvaro: Claro, mira, o sea, lo más importante y siempre lo digo, porque me gusta trabajar mucho con con personas basándonos en la confianza, Esto no es ni venga, que te saque una hipoteca. No, esto es, mira, vamos a trabajar si te voy a dar valor, porque a veces incluso siento que el valor que le voy a dar da igual lo que cobre. No, no le doy tanto valor y digo, mira, Aldo así, así, así, y nos vemos en la 3º, o nos vemos dentro de 6 meses, que ya a lo mejor te me vas a necesitar más, ¿no? Pero es verdad que es un tema de sentir que de verdad te estoy dando esa magia, que tú puedas alucinar un poco, ¿no? Y digas guau, qué qué bien lo que he podido hacer. Yo no siento que lo hubiese conseguido por mi cuenta y es un, por eso decía que me gusta basarlo mucho en confianza, siempre es a éxito, es decir, que el final el cliente se sienta tranquilo de que si conseguimos algo que él no puede conseguir por su cuenta, va a firmar y va a pagar. Si no, pues entonces no va a firmar y no tiene por qué pagar. Y el fee, aún siendo éxito, es verdad que la la la franja parece que no os quiere responder, pero lo ponemos un poco a medida, en función de cómo es la operación, qué consiguen con nosotros. Es verdad que eso se pone con mucho cariño a medida, porque ante todo yo soy inversora y sé lo que va rompiendo el cuadrito, la comisión del lápiz, la comisión del bróker, la comisión de

1:21:16 Christopher: tal, la comisión de cual.

1:21:17 Nuria Alvaro: Y es verdad que eso, por eso digo que tiene que tener sentido. Pero ahí de verdad que se hace...

1:21:21 Christopher: Y aquí yo un poco también lo que yo he visto también por la gente que ha trabajado contigo, es que también, joder, se nota que aparte de que eres superinversora, además, pues tú tienes la ventaja de que oye, pues ya, tienes tu libertad financiera, entonces haces esto aparte porque todo el mundo te quiere ganar dinero, pero lo haces porque te gusta, por pasión, que lo hace realmente por ayudar. Y ese punto de no tener que estar pensando en llegar a fin de mes te permite realmente dar un servicio totalmente a medida y con cariño, y sin la necesidad que pueda tener otra gente detrás, ¿no? Que eso creo un poco creo que es lo más

1:21:55 Nuria Alvaro: O sea, te prometo

1:21:56 Christopher: que eso

1:21:56 Nuria Alvaro: es lo que yo siento, de verdad, en 1º persona, y me gusta que lo digas o que lo percibas de alguna manera, porque no hay nada, claro que tiene que haber algo altruista, hay un punto que tengo que poner en valor mi tiempo y mis conocimientos, si no, pues no lo haría. Pero para mí es más gratificante que de repente personas me digan jo, que qué cambio pego todo, cómo me ayudaste, cómo te recomiendo a todo el mundo y cómo eso pasa, a que de repente diga, no, no, facturo y esto es pan para hoy, hombre, para mañana, lo hago desde ese lugar de la necesidad. Y es verdad que eso eso es así.

1:22:23 Ruben: Es una maravilla, se lo he

1:22:24 Christopher: notado un montón, Si interactúa contigo, se nota eso, se nota que tienes el foco puesto en ayudar. Yo voy al resto, pues viene o no

1:22:31 Nuria Alvaro: viene, ¿no? Que es una recompensa, pero

1:22:34 Christopher: sí, sí.

1:22:34 Ruben: Tiene que comer, al final. Que sí, sí. Veces, no, pero si yo estoy, porque a mí me pasa lo mismo ahora, que estoy centrado más en, pues, ya ahora soy libre financieramente y quiero empezar a montar otras cosas. Y claro, todo el mundo me dice, bueno, pero ¿y vas a cobrar? Digo, sí, pero si, ya, pero es que no lo haces tú por ayudar a los demás, digo, sí, una cosa es que ayude a los demás y otra cosa es que los demás no me paguen, ¿no? O sea, yo también voy a querer algo en cambio, pero que esto que estoy haciendo ahora, como dice Christopher, o sea, yo lo hago de tal forma que para mí es, yo os estoy dando esto a vosotros, que sí os tengo que cobrar, porque todo el mundo tiene que cobrar por lo que sabe, pero si yo tuviese que esto hacerlo como un trabajo, sería mucho más tedioso, y a lo mejor, o no os cobraba lo mismo y os cobraba menos, pero lo hacía peor, os cobraba más incluso

1:23:21 Nuria Alvaro: Sí, sí, de otra forma.

1:23:22 Ruben: Otra forma. Oye, a mí me encanta sacar hipotecas a todo el mundo y ayudar a que sea

1:23:26 Nuria Alvaro: Eso es. Bueno, y algo que yo he conseguido, digo que que que eso es, que se empuje también, o que el que quiera, no voy a convencer a nadie, siempre lo digo, cuando siento que tal, digo, nada, no vamos a presionar a nada, pero que que sí, que que a ese punto de satisfacción, más personal en en esa línea, Sí, sí, totalmente.

1:23:41 Christopher: Es verdad que he estado un poquito ya fuera de del tema, pero es que se me queda una pregunta en la cabeza y digo, la tengo que soltar antes que acabe el podcast, ¿vale? Y mi pregunta es, respecto al tema de la tasación, ¿vale? Que hemos hablado que hemos hablado antes. Sí. Me quiere sonar que antes, sin una tasación te la da muy alta, igual a nivel de impuestos tienes que pagar más. A día de hoy, que una tasación te salga, imagínate, un 35 por 100 por encima del precio de compra, ¿te afecta a la hora de pagar impuestos?

1:24:05 Nuria Alvaro: Pues mira, es una buena pregunta, porque no hay una respuesta precisa, pero te voy decir de dónde viene eso que te suena YYY de dónde también te digo que que cómo cómo liquidamos impuestos o cómo lo hacen las gestorías de los bancos, ¿vale? La gestoría liquida el ITP por valor de referencia catastral, que ese es el mínimo, mínimo, es decir, si nosotros tenemos un valor de referencia catastral en 100 y nosotros compramos en 80, vamos a liquidar impuestos por ese valor, ¿vale? Pero quitando eso, que normalmente suelen estar por encima los precios de compra, es por precio de escrituración, por el precio de compra, por eso se liquida a Hacienda, el ITP, ¿vale? ¿Qué pasa? Y y de verdad que estos han sido casos, pero es a posteriori, porque por eso el banco liquida el ITP por ese precio de escrituración, no lo está haciendo mal. Pero a veces es verdad que Hacienda llega en una revisión y dice, oye, compraste algo que estaba un 30 por 100 por por encima tasado. Y es verdad que ahí hay comunidades autónomas, esto influye mucho, depende dónde estemos, obligan a que se haya liquidado el ITP por ese valor de tasación y no por ese precio de compra. De hecho, tuve un caso de una muy buena amiga mía que le pasó esto y, claro, me decía, pero qué impotencia, si es que yo he comprado por ese precio y encima se tasó por encima, pues yo esa suerte que tuve, pero que no hay nada más allá, que es que si todo el mundo liquida impuestos por el precio de compra y a mí así me lo aceptó el notario, me lo aceptó la gestoría, ¿no? Es como, ¿ahora por qué tengo que tributar? Pues es verdad que Hacienda luego eso hay que poner un recurso, o sea, quiere esto es un tema demostrarle que tú has pagado ese importe, que no ha habido, que no has comprado por encima y que no, que... Pero es verdad que puede haber un recurso, Sí, que te obliguen, y hay comunidades autónomas en ese punto, que te obligan a liquidar por tasación, pero la realidad es que en firma tú vas a liquidar por ITP.

1:25:40 Christopher: ¿Hay algunas que tengas en mente o que te suenen que puedan hacer esto, que te suenen algunas específicas?

1:25:45 Nuria Alvaro: A ver, he visto algunas en Madrid, pero también por la volumetría de todas las operaciones que hay en Madrid, y porque sí que puede haber operaciones, esta en particular era un poco llamativa, pero es que era tal cual, sucedió, y en Castilla la Mancha sí que he visto muchos más casos, de ahí no hay tanta volumetría. Es verdad que ahí son un poco recelosos de cuando hay un porcentaje más de un 15 por 100 sobre el valor de tasación, precio de compra, puede que te toque liquidar ITP por precio de tasación, pero puedes recurrirlo también, claro.

1:26:11 Christopher: Vale. Qué bueno,

1:26:12 Nuria Alvaro: qué bueno. No, que te hacemos tranquilamente, por favor.

1:26:15 Ruben: Pues mira, ya ya que has hecho yo una pregunta, yo voy a hacer otra que me he acordado que no he hecho, que te dicho que iba a hacer, y al final no la he hecho. ¿Cómo voy yo al banco y le digo, mira, quiero comprar 4 viviendas y necesito, son 4 viviendas de 25000 euros cada una, ¿vale? Necesito una hipoteca. Entiendo que esto es algo factible para ellos, que es una hipoteca sobre 4 inmuebles de 25000 euros, que son 100000 euros en total de compra. Aquí, ¿cómo se le plantea esto al banco a nivel de tasación y demás? Porque claro, claro, no tendrás su tasación y... ¿Cómo le planteas tú al banco este tipo de operaciones de de al mismo banco? Es decir, yo quiero una esta cuádruple, como hablábamos antes, que que todas estén en la misma hipoteca, son de 100000, que para ti es mucho mejor que una de 25, que me vas a decir que no, ¿cómo se lo presento yo al banco y qué opciones me da a la hora de darme dinero, de cuánto me va a dar y

1:27:07 Nuria Alvaro: Vale, va a haber bancos que un préstamo con más de una garantía, bueno, 2 garantías sí pueden dar, ¿vale? Los famosos, algunos 100 por 100 más gastos, por ejemplo, Doi Chuang tiene ese producto, que son 100 por 100 más gastos con doble garantía, lo puede hacer, pero para vivienda habitual, O sea, que él vea que la que avala es de tus papis y la que compras es la tuya, ¿no? UCI también tiene un producto, algo así, pero si no son productos para vivir y que me financien el 100 por 100 y por eso avala con la casa de mis padres, son quiero comprar 4 oportunidades, va a haber bancos que nos digan que no, que aunque le des un 1 préstamo hipotecario más jugoso por el importe, que no quiere hipotecar 4 garantías, y por eso digo, vuelvo a lo de llamamos a la puerta adecuada, porque puede que te encuentres el no, y va a haber otros bancos que digan que sí, y dices, oye, ¿cómo lo tengo que presentar? Como lo estás diciendo, quiero comprar 4, quiero pedir un único préstamo, son 4 garantías, serán 4 tasaciones, te van a financiar sobre precio de compra, te dirán, imagínate el 80 por 100 sobre el precio de compra total, las tasaciones luego se actualizarán y verán sobre tasación que no se pasen de ese 80 por 100. Y luego hay un 1 concepto que cuando es una, pues está, pero es diferente, que es la responsabilidad hipotecaria. Es decir, cuánto van a gravar a cada finca, imagínate que te dan 100, pues proporcionalmente no van a poner 25, 25, 25 y 25. Ellos en función de tasación y de precio de compra, a lo, hacen una distribución proporcional a cuánto vale respecto al total. Y tú, en la medida que vas amortizando hipoteca, se va liberando proporción en base a ese porcentaje que no es proporcional, cada carga y cada vivienda. Puede que una la liberes antes que la

1:28:40 Ruben: Eso me dijeron a mí, cuando yo compré mi mi casa, yo avalé con otra casa que yo tenía, entonces era una doble garantía, y luego cuando vendí la otra casa, no me dieron, o sea, no hicieron te quito la mitad y mitad. No, quitaron más de una que otra y dije, ¿y por qué me quitan más de esta?

1:28:57 Nuria Alvaro: Pues ese es el concepto, responsabilidad hipotecaria, que cuando firmaste dijeron, venga, pues la que avala son es un 30 por 100 y entonces tú ya la has vendido y lo lo liberas, y la otra responde por un porcentaje tal. Entonces, no son porcentajes proporcionales. De hecho, tú cuando amortizas la deuda no estás pagando al 50 por 100, es decir, si pagas 500 euros no es 2 52 50, y si fuesen 4, pues igual.

1:29:17 Ruben: Pues eso no sabía. Sí Ya sé por qué me hicieron eso. ¿No nos has dicho dónde te podemos encontrar?

1:29:22 Nuria Alvaro: Vale, me podéis encontrar o si queréis lo dejáis un poco en la descripción mi correo electrónico, n Álvaro c arroba Gmail punto com. Me gustaría que me contacten por ahí, porque es verdad que web, pues, bueno, colaboro mucho con una comunidad de inversores que es muy potente y a través de ahí, pues también estoy, pero que si quieren cualquier cosa, de verdad que estoy muy operativa, o sea, que es real, que contesto y que pueden contactar conmigo, y nada, pues encantada de de hablar

1:29:46 Christopher: con y de hecho, también, aparte de contactar con Nuria, si tenéis también cualquier duda, si la podéis dejar en los comentarios, nosotros también se lo hacemos llegar a Nuria, y Nuria os lo os lo responde. De verdad que que no nos cortéis ni un pelo. Y os quería un poco también comentar, aprovecho que estamos acabando esta entrevista, que yo creo que muchísima gente habrá llegado al final, porque creo que ha sido las entrevistas donde más valor hemos aportado, Que, por favor, si nos podéis, en este caso, ayudar, pues para que podamos traer a gente como Nuria y que podamos seguir aportando más valor, que, por favor, pues en las plataformas de audio, nos podéis puntuar el el capítulo con con 5 estrellas y el podcast, eso nos ayuda, pues a poder seguir creciendo y que cada vez salga más gente. Y también, pues seguirnos en YouTube y en las redes sociales, que esto al final es lo que nos permite, pues que este conocimiento como el de Nuria no nos llegue solamente a 5000 personas, sino que pueda llegar a 50000.

1:30:35 Ruben: Bueno, nos falta una pregunta, Nuria. La última pregunta que le hacemos a nuestros invitados es, ¿a quién te gustaría que trajésemos aquí? Ya que estamos hablando de traer gente y que Christopher está intentando que cuanto más grande seamos, más difusión tengamos, más nos conocerán, porque hay mucha gente que les hablamos y no nos hacen caso, evidentemente, somos un podcast muy humilde, pero, ¿a quién te gustaría que trajésemos aquí?

1:30:56 Nuria Alvaro: Pues mira, yo todo esto en algún punto, no la parte tanto de hipotecas, pero sí de este chip, este cambio de chip se la debo a libertad inmobiliaria, ahí un poco hice estos pinitos de cambio de chip YYY es verdad que lo he podido llevar a práctica, y yo estoy súper ultra agradecida, es como una deuda no bancaria que voy a tener como emocional toda la vida, seguro, y me encantaría que viniese Carlos Galán, claro, que que le podáis traer aquí y que os cuente esto, porque es que es es es pasión igual lo que transmite, lo que hace, y bueno, pues afortunadamente, pues pues eso, está ahí muy, ¿no? En 1º línea.

1:31:29 Ruben: Tú que estás ahí

1:31:30 Nuria Alvaro: A ver, sí le traigo yo, ¿no? Le lo traigo de la mano.

1:31:33 Ruben: Óscar Suna también nos está ayudando, pero ya si presionáis entre varios

1:31:37 Christopher: yo siento lo mismo, porque él también a mí me cambió la vida gracias a a su formación, y lo digo completamente de forma superabierta. Y aquí lanzo el mensaje, Carlos, si nos tenemos que ir a Zaragoza a grabar contigo presencialmente, nos vamos a Zaragoza, de verdad. Estaríamos encantados, y para mí sería cerrar un círculo absoluto de de aquí empecé y poder charlar directamente con él, pues sería un sueño para mí.

1:31:59 Ruben: Si quiere a Zaragoza nos vamos, si nos vamos la semana que viene a Barcelona también a hacer entrevistas, y aquí es a gusto el consumidor. Nos gusta nuestro estudio porque ha quedado muy bonito, la verdad, pero oye, que si tenemos que ir, Carlos, vamos a.

1:32:13 Nuria Alvaro: Además que aparte de que sabe un montón, de verdad es que es muy buena persona, y eso también ayuda mucho a que la gente confíe en todo lo que estamos comentando, O sea, que, bueno, ojalá le traigamos.

1:32:23 Christopher: De verdad, Nuria, 1000 gracias por venir, por todo lo que nos has aportado. Yo creo que la gente, has contado 1000000 de cosas, pero tendrán 1000000 de preguntas más, porque la verdad es es un tema superinteresante y que dentro de la comunidad a la gente le apasiona. Lo estábamos hablando antes fuera de cámaras, la cantidad de de gente que nos han dejado preguntas para Nuria y que quieren saber de financiación, por lo tanto, de verdad que 1000000 de gracias, ha sido un placer y espero hayas estado cómoda en la entrevista.

1:32:47 Nuria Alvaro: No, no, de verdad que un mega placer, así que...

1:32:50 Ruben: Espero que dentro de unos meses nos volvamos a ver con más preguntas que hemos ido generando.

1:32:55 Nuria Alvaro: Claro que sí.

1:32:56 Ruben: Y la 2º masterclass, porque esta ha sido otra masterclass. Ya tuvimos una hace un par de semanas, pero esta también, lo que hemos, yo he aprendido muchas cosas, pero espero que vosotros también hayáis aprendido un montón de cosas más de de financiación, y cualquier duda que tengáis, lo que hemos dicho, dejarla en comentarios, se la haremos llegar a Nuria. Nuria también seguro que lo ve en YouTube los comentarios, y respondes por ahí a alguno de ellos. Y nada, que un placer y y que nos vemos pronto.

1:33:18 Nuria Alvaro: Muchas gracias. De verdad.

1:33:20 Christopher: Hasta luego, gracias.