Errores legales en compraventas y alquileres, con Inmolex

0:00 Ruben: Muy buenas. Bienvenidos a Nice to Fit You. Hola, Imar.

0:03 Gimar: Hola, Rubén.

0:04 Ruben: Bueno, hoy vamos a hablar de una parte de negocio inmobiliario que, bueno, muchas veces solo recibimos atención cuando ya es un problema, que es la parte legal, en la que, por querer ahorrarnos esos euros, no contratamos a una persona que sepa, y luego vienen los lamentos de, ay, es que esta cláusula, ay, que no sé qué. Entonces, para hablar de ello, pues, como siempre, traemos alguien que sepa más que nosotros, así aprendemos nosotros también, y tenemos aquí al equipo de Inmolex. Por un lado, a Priz. Muy buenas.

0:35 Priscila Giacchetti: Hola. ¿Qué tal, Rubén? ¿Cómo estáis?

0:37 Ruben: Y, por otro lado, Andrea.

0:39 Adrià Espinosa: Hola, muy buenas tardes.

0:40 Ruben: Y ahora, pues empezaremos un poquito a que nos cuenten qué es Inmolex. Y no vamos a hablar solo de Inmolex, que ya hablaremos y veréis que es una herramienta superchula, pero también queremos hablar de de qué tenéis que poner en vuestros contratos, de qué cosas veis vosotros que no ponen y luego se arrepienten, qué cosa debería llevar. Entonces, daremos un 1 pequeña masterclass de de cómo hacer bien los contratos, y luego también hablaremos de Inmolex. Y yo creo que vamos a empezar por Inmolex. A ver, contanos qué es esto de Inmolex, porque yo, cuando lo vi, dije, esto, y yo creo que ahí podemos tener una sinergia con Rentexa muy buena. Sí, contanos un poco qué es esto.

1:22 Adrià Espinosa: Qué bueno. Pues, bueno, al final Inmolex es una plataforma enfocada a dar soporte legal preventivo. Nosotros lo que vimos era que en las operaciones inmobiliarias había una dependencia fuerte para seguir avanzando la operación con el asesor legal, ¿no? Entonces lo que esto acaba generando es que se vaya frenando mucho, ¿no? Interrupciones, dependencias, tiempos que se alargan, costes también por supuesto, ¿no? Y a día de hoy tenemos una tecnología que nos permite hacer muchas tareas que nos ayudan un poco, ¿no? A optimizar todos estos procesos. Entonces la idea es eso, crear pues una plataforma que nos permita dar acceso a este criterio legal de calidad y que llegue a todo público, ¿no? Que no sea solo algo poco accesible que unos pocos se puedan permitir, sino que, oye, abrirlo un poco a todo el mundo y que sea parte real, ¿no? De estas operaciones.

2:14 Ruben: Sí, porque en Inmolex sois 2, más la parte, por así decirlo, técnica comercial, pero, claro, tú eres la parte pris, tú eres abogada, ¿no? Y especialista, además, en derecho inmobiliario, ¿no? Y es donde pones tu tu conocimiento de de todo esto, y lo habéis aplicado a una IA, pero que está entrenada sobre esto. Cuéntanos un poquito de eso, porque a mí me interesa la parte esa, mucho.

2:37 Priscila Giacchetti: Correcto, sí. A ver, yo soy abogada inmobiliaria, pues llevo igual ya 10 años en el sector, ¿no? Empecé empecé en despachos, pues de 1º nivel, tanto tanto nacionales como como internacionales, en el cual, pues, evidentemente, pues aprendí esta metodología, ¿no? Como, y dentro del sector, ¿no? Que es el sector inmobiliario, que que es un sector que nos encanta. Y, además, ahora, hoy en día, dentro, también liderando la parte comercial de de una de una empresa, ¿no? De una empresa inmobiliaria, aparte del de del del área legal, ¿no? Que va muy de la mano. Es decir, la parte comercial sin la parte legal es nada, ¿no? Entonces, nosotros vimos esta esta necesidad, los 2 trabajamos dentro del del sector inmobiliario, vimos esta necesidad dentro del área comercial, pues dentro de de, pues lo que sería, pues es una inmobiliaria, una gestoría, pues PSIs, APIs, etcétera. La necesidad que hay de de de este asesoramiento legal y la accesibilidad. Entonces, respondiendo a tu pregunta, elaboramos esta herramienta, que al final trabaja con inteligencia artificial, pero no es una inteligencia artificial generalista, ¿vale? Sino que le le estamos enseñando, es decir, aplica la metodología que aplicaría un despacho de abogados, es decir, tanto en el análisis como la redacción de documentos, como como la esta consultoría, ¿no? Es decir, pues enseñamos cómo aplicar este criterio legal para poder dar una respuesta con rigor legal, que es lo que veíamos que nos hacía falta.

4:14 Priscila Giacchetti: Evidentemente, pues oye, venimos de hace 1 unos años para aquí, que que ha habido un desarrollo tremendo de de de la inteligencia artificial, ¿no? Y cada vez, pues responde mejor, cada vez alucina menos. Pero, dentro de esta área de de esta área inmobiliaria, pues nos hacía falta esta especialización, que es lo que nosotros hemos venido a trasladar, y seguimos trabajando en que en que dé dé esta respuesta con metodología y rigor legal real, como lo haría un despacho de abogados, ¿no?

4:45 Gimar: Yo yo me imagino que esto nace a través de ver problemas o repetición de problemas. ¿Qué qué problemas legales son los que más se repiten que esto puede solucionar?

4:58 Priscila Giacchetti: Pues, 1º de todo, la revisión previa. Es decir, nosotros tenemos muy en mente, ¿no? Y, sobre todo, como como como intermediarios, como como agencia, como, bueno, los que hemos estado, ¿no? Dentro de del sector, desde una perspectiva intermediaria, pues tenemos muy claro, ¿no? Que, oye, lo que es un contrato de de de un contrato de arras, ¿no? Lo que es una escritura de compraventa, lo que tenemos muy claro todo lo que es la documentación, ¿no? Y os tiramos de plantillas, ¿no? Esto es muy común, es decir, pues yo yo todavía tengo mi plantilla, yo tiro con mi plantilla, me funciona siempre, ¿no? Pero ¿qué pasa? Que no todas las operaciones son iguales. Por lo tanto, ¿qué errores, qué qué qué vemos constantemente? Pues la falta de revisión previa antes de redactar cualquier documento. Ajá. ¿Por qué? Porque si yo hago una revisión legal, que, por ejemplo, con Inmolex esto también lo hacemos, es decir, hay una 1 de las funcionalidades de nuestra herramienta, que es muy potente, que a mí como abogada me encanta, me parece imprescindible, y también estando desde desde la parte comercial me parece imprescindible, que es la parte de la due diligence, ¿no? Que esta due diligence es la, bueno, es es el término anglosajón de la diligencia debida, ¿no? Literalmente, es, pues, la revisión que diligentemente tendrías que haber hecho antes de meterte en cualquier operación, ¿no?

6:15 Ruben: Que no hace nadie.

6:16 Gimar: Que no lo hace nadie,

6:17 Priscila Giacchetti: Que que ese es el problema. Entonces, en respuesta a la pregunta, precisamente es esto, ¿no? Es decir, donde veo yo los errores, sobre todo es en la falta de la diligencia antes de redactar. Evidentemente, en un contrato, pues puede haber una cláusula o no puede haber alguna cláusula que para mí sea imprescindible para proteger a mi parte, ¿no? Porque yo puedo defender, por ejemplo, yo puedo estar del lado del vendedor o del lado del comprador y meto una cláusula, otra y tal, pero sin esta revisión previa es, yo yo veo ese error muchas veces. No se ha hecho una revisión previa, un add you deletion. Entonces, nosotros, por ejemplo, con Inmolex, ¿no? Que te hace esta revisión, pues oye, te detecta los riesgos y luego te te sugiere mitigaciones para poder añadir a esos contratos YYA esa escritura y cómo mitigar, ¿no? Es decir, no te dice, no lo hagas, la la operación. Bueno, te puede dar, ¿no? Sí que te puede decir, oye, red flag, aquí sí, busca a tu abogado, ¿no? Pero pero pero, si no, te da como recomendaciones para poder mitigar riesgos.

7:16 Ruben: Yo creo que las las IAs especialistas es el futuro, ¿no? Porque al final, tú le preguntas a ChatGPT, o Cloud, o a quien sea, y está entrenado sobre 1000000 y 1000000 de cosas que, más o menos, te va a decir bien. O sea, preguntas un contrato que haces o un... Yo lo veo mucho en Rentexa, ¿no? En temas de impuestos. Oye, ¿esto me lo puedes grabar o no? Esto es un gasto, es amortización. Y hay muchas veces que a mí me lo dicen... Tengo un chat con con los que empezaron de beta tester de Rentexa en el que me dicen, oye, es que le preguntado a ChatGPT esto, que si lo puedo meter como amortización o tal, y me dice que sí. Y digo, yo creo que no. Déjame que pregunte a José Antonio. José Antonio Bernales, el fiscalista que está en Rentexa para estas cosas, le pregunto y me dice, no, no, eso no, porque la sentencia no sé qué, ta, ta, ta. Claro, ChatGPT no tiene eso, o se inventa las sentencias y cosas de esas. Entonces, claro, tener una IA especialista entrenada por una persona, que al final la herramienta, o sea, lo que es la herramienta de la IA la tenemos, pero hace falta eso, pues una que sea de legal, una que sea para, pues igual que haces tu chatbot para responder de, quiero en Amazon, ¿no? Que te buscan los productos. Pues yo creo que eso es lo que hace falta, ¿no? De hiperespecialización de IAs y, sobre todo, en estos temas que son, como decíamos, ¿no? Te vas a gastar una pasta. Oye, a lo mejor, una cláusula que no has puesto, ¿no? De quién paga los honorarios del notario o quién se hace cargo de las derramas.

8:46 Ruben: Ese tipo de cosas que luego no se ven, claro, pues tú tienes tu guía y te dice, oye, ten cuidado que no has puesto aquí que si hay una derrama, la tiene que pagar él y no tú. Y luego, a lo mejor, una derrama de 10000 euros, que que eso lo he visto, que ha pasado, me lo han contado alguna vez. No, es que había una derrama y ahora me toca por haberlo puesto.

9:04 Adrià Espinosa: Y esto lo vemos también en las operaciones cuando se va a notaría muchas veces. Se te pasa un detalle, que es normal, porque hay mucha documentación y es algo que, bueno, tú, sobre todo, desde el ámbito legal, lo has visto 1000 veces, ¿no? Y llegas a la tarea, y no puedes firmar ese día, porque tienes que aportar más documentación o porque a corregir.

9:20 Priscila Giacchetti: Yo creo que le ha pasado a a todo el mundo, sobre todo a intermediarios, ¿no? A agentes, agentes inmobiliarios, etcétera, que llegas y se te ha pasado algo, no has revisado algo, lo que sea, cuando no tienes este soporte legal, se te puede, se te pasan cosas.

9:34 Gimar: Y a nivel de conciencia, digamos, de la gente, ¿no? ¿Hay interés o o tú ves que hay en este momento interés por aprender, por hacer ese due diligence, o dicen como, yo no voy a pagar, esto es un trámite, esto que me lo hagan? ¿Cómo cómo cómo está el mercado en

9:54 Priscila Giacchetti: ese sentido? Cada vez más. Antiguamente, y os digo cada vez más, de últimos años para aquí, Es decir, antiguamente, era muy de, bueno, yo voy de palabra, ¿no? YYYA mí me han dicho ah, pues, ni se documenta, ¿no? Y antes se cerraban así los tratos, ¿no? O en una servilleta, tal. Yo creo que hoy en día se tiende más a buscar este este asesoramiento. Todavía falta mucho, y en este sector, en el sector inmobiliario falta mucho. ¿Qué veo yo? Que la gente viene, bueno, como abogada, ¿no? Cuando la gente me viene, es porque ya, es para que le repare el daño.

10:34 Gimar: Ajá.

10:34 Priscila Giacchetti: Es decir, ya me ha pasado. Pues si he pagado 200, te voy a tener, voy a tener que pagar 200 más para poder reparar el daño y, además, pagarte tus honorarios para que me, para que soluciones este problema que ya tengo, ¿no? Lo que tú decías, por ejemplo, Rubén, ¿no? Pues, ahora tengo que parar esta, ¿qué hago? ¿Puedo reclamarle algo? 000 esto quiero reclamarlo como... He visto, le he preguntado a ChatGPT y me ha dicho que puedo reclamarlo como vicios ocultos. Hombre, no era un vicio oculto, porque si hubieses venido antes, hubiésemos visto que estaba en el registro esta carga. Era era público, ¿no? Era era oponible frente a 3º. Y quiero decir, yo creo que cada vez más. El problema es que la gente viene ya cuando ya, como te comentaba, cuando ya ya le ha salido este este problema?

11:24 Gimar: Bueno, como las enfermedades mismas. O sea, vas al médico cuando ya estás que no puedes con el dolor de cabeza. No vas a los inicios a que te da

11:33 Adrià Espinosa: prevención, ¿no?

11:33 Gimar: Claro, la prevención. Todavía tenemos ahí que mejorar en esos temas.

11:37 Adrià Espinosa: Exactamente. Luego también es verdad que está el otro el otro perfil, ¿no? De, ya he pasado por el error alguna vez, ya voy con ese miro, sé que debo revisar o que debo, ¿no? Prevenir lo que pueda pasar, y entonces estoy muy abierto.

11:53 Ruben: Vamos a ir un poco con la parte de más didáctica, ¿no? Ya hemos visto lo que hacéis un poquito, que yo creo que, bueno, cualquiera que quiera mirarlo, pues puede entrar en Inmolex, y ahí lo va a ver todo lo que hace, precios y demás, pero yo quiero entrar un poco más en la parte didáctica, porque está muy bien que vengáis aquí a promocionar vuestra herramienta. Yo encantado, pero aquí queremos también aportar valor. Y lo 1º que me surge a mí cuando voy a hacer un contrato de alquiler, por ejemplo, es, bueno, pues me voy a Google, contrato de alquiler, no sé qué, te descargas una plantilla. ¿Qué problemas me puedo encontrar yo con estas plantillas genéricas que hay aquí? O en mi sitio, ¿no? Idealista, creo que también tiene su propia plantilla. Hay muchos sitios que tienen plantilla, ¿no? O sea, ¿qué me puede pasar?

12:39 Priscila Giacchetti: Está bien salir, partir de una plantilla. Es decir, tú, cuando vas también, cuando yo estaba en un despacho de abogados, sea, aquí me van, ver si me van a funar, cuando yo estaba en despacho de abogados, yo también tenía mis plantillas, ¿no? Y antes, cuando yo empecé a trabajar, no había, no no existía ChatGPT, no existían. Y es más, muchas de estas herramientas, por un tema de protección de datos, en los despachos de abogados están prohibidas. Yo, cuando trabajaba, no me dejaban trabajar con ChatGPT, por ejemplo, y hoy en día yo sé que mis amigos que están en despachos, mis mis excompañeros no no pueden utilizar estas herramientas. Solo algunas, en concreto, que que tienen esta protección de datos, ¿no? Como la nuestra. Está bien, el problema es que las plantillas son generalistas, no ven tu caso en concreto, y hay muchas cláusulas que que se debería de añadir en tu caso en concreto, por ejemplo, ¿no? Lo que yo digo, oye, haces una revisión. Creo que ya hemos dejado claro a todo el mundo que es muy importante hacer una revisión previa, ¿no? Tanto sea de un arrendamiento, como tanto sea de un de una compraventa o de o obra nueva, rehabilitaciones, de cualquier parte del sector. Haces tu revisión, ¿no? Y, a partir de allí, adaptas el contrato y el consulado, superimportante. Es adaptarlo a la parte, ¿no? Obviamente, puedes hacer un contrato equilibrado, ¿no? Pues, que puede que apartas de una plantilla que es equilibrado, pero oye, igual a mí, como agente del vendedor, como agente del comprador, a mí me interesa, pues meter unas manifestaciones y garantías, porque yo me he revisado y he visto que tiene tantas tales tales cargas, tales tal, que he visto que está arrendado.

14:14 Priscila Giacchetti: Pues oye, me interesará a mí adaptar esa plantilla con conocimiento legal de garantías, pues de las rentas, que todas las rentas se han pagado, que todas las fianzas se han depositado, que yo no voy a heredar ningún problema del del vendedor, por ejemplo, ¿no? Entonces, las plantillas son generalistas. Aquí lo que tenemos que hacer es ver caso por caso cómo adaptar y cómo incluir estas cláusulas que protejan a la parte que a

14:39 Gimar: mí me interesa, sea vendedor, comprador, arrendatario o arrendador. ¿Y cuándo vale la pena también adaptarlas? Porque imagino que alguna vez funcionará un contrato generalista, si es todo más o menos normal, pero habrán casos en específico que vale la pena añadir eso. O o tú dices, vale la pena añadir cláusulas específicas todas las veces.

15:01 Priscila Giacchetti: Te puede funcionar, es decir, no no voy a venir yo aquí a decir, no, si siempre utilizas una cantidad. Por poder funcionar, y puede que no salga ningún problema en ningún momento, ¿no? Pero raras veces yo no me he encontrado ninguna operación que todo esté completamente limpio, aunque sea, hablando, por ejemplo, de una compraventa, aunque es, como mínimo, te encuentras una hipoteca pendiente de cancelar. Esto es normal, Yo no quiero decir que nadie aquí vaya a, tengo que meter una cláusula específica, tal. Pero bueno, está bien revisarlo y meter una cláusula específica que diga, tiene esta carga, cómo la vamos a cancelar, si hago una retención del precio para yo cancelarla después, para yo pagar eso en el registro como comprador, o si se hace antes, o si se hace en unidad de acto a la compraventa. Es decir, sí que conviene revisar caso por caso. Yo sí que no lo dejaría nunca en tiro de plantilla,

15:52 Gimar: ¿Dónde hay más problemas? ¿En las compraventas o en los alquileres?

15:56 Priscila Giacchetti: Uf, hoy en día, como está, y esto es un tema que siempre debatimos, nosotros, hoy en día, como está de cambiante la ley, sobre todo a nivel de alquileres, ¿no? A nivel, bueno, la introducción de la ley de vivienda, ¿no? La famosa ley de vivienda a nivel estatal. Luego, pues ahora en Cataluña, ¿no? Que han sacado esos, una salió adelante, la otra no salió adelante. Hay esta inestabilidad jurídica. Hoy se aplica una ley, mañana otra, y si yo firmé hace 2 meses, aplica, y sigue aplicando una ley que ya está derogada, pero como yo firmé hace 2 meses, tengo que aplicar esta ley. O sea, es una auténtica locura., ahora mismo, a nivel también contractual, a una, bueno, a nivel de relación contractual, donde están surgiendo más más que problemas, sobre todo dudas y consultas, es a nivel de alquileres. Y dependiendo de la zona también de de España, ¿no?

16:55 Ruben: Sí, en Cataluña tenéis ahí el

16:57 Priscila Giacchetti: el conjunto

16:58 Ruben: perfecto para que negativo.

16:59 Adrià Espinosa: Marco regulatorio y la inestabilidad se juntan, y es una 1 cóctel ahí terrible, la verdad. Sí, sí. Porque da muy poca seguridad, y sobre todo por lo que comenta Prisono, que al final, al haber tanto cambio, es muy complicado saber lo que aplica para tu caso, lo que aplicaba y lo que ya no aplica, y eso al final lo que te hace es cometer errores sin saberlo. Ese es un poco el el problema

17:22 Gimar: que vemos.

17:23 Priscila Giacchetti: Es, yo veo casi imposible que una persona, digamos, que no tenga conocimiento, imposible no, que nadie se ofenda, por favor, pero una persona que que no tiene conocimientos jurídicos, que nos va siguiendo la ley, que no sabe dónde ir a mirar, que no sabe, que que que se deroga, que no, que manda, que no, lo que sea, es muy complicado hoy en día que que que no tenga este tipo, o que sepa respuesta a estas consultas, ¿no? Decir, oye, yo tengo un alquiler, o sea, el que menos me toca la puerta, pero yo tengo un alquiler que ahora estoy cobrando tanto en no sé dónde puedo subir el alquiler, ¿cuánto le subo? Tal. El que menos tiene tiene dudas, ¿no?

18:00 Ruben: El todo esto que hubo, ¿no? Con con la ley esta que salió, que duró un mes y no sé qué. Claro, que yo leía un montón de cosas en Internet de, pues, nidealista, no sé qué, en un montón que ponían sus en su blog, ¿no? De, oye, es que si te ha avisado tu inquilino con un burofax durante estos 30 días, que sepas que te lo comes, pero si no lo ha hecho por burofax y no sé qué, no es necesario. Pero aunque tú el burofax no lo has recogido, también que sepas que también, pero si lo ha hecho de esta manera, no vale. Entonces, era como, ¿qué hago? O sea, es que no sabes qué hacer, porque eso es algo que yo no entiendo. A lo mejor tú, que eres abogada, me puedes responder. ¿Por qué una ley que se lleva al parlamento, bueno, al congreso, en este caso, se lleva al congreso una ley que, porque por real decreto yo la pongo y a mí me da la gana, la pongo, es válida, pero los 30 días deja de ser válida. O sea, me parece absurdo que tengamos los reales decretos en los que hay cosas que son transitorias. Durante 30 días, aquí, por ejemplo, durante 30 días, tu inquilino no paga alquiler. Claro, pues si te toca esos 30 días, ya no paga. Y en 30 días te lo quitan esa ley, ¿no? Porque ahora están intentando hacer otra, porque he leído que están intentando otra vez volver a la misma ley que tenían, pero metiéndole cláusulas del IRPF para no sé qué, pero que al final, pues volverá a pasar lo mismo, que durante otros 30 días tendremos gente, inquilinos que se podrán aprovechar de eso, que luego lo mismo se va atrás.

19:30 Ruben: O sea, ¿por qué tenemos esto en España? ¿Qué nos pasa?

19:33 Priscila Giacchetti: Es el proceso de aprobación legal que tenemos.

19:37 Ruben: Claro, pero si no está aprobado, ¿por qué está, por qué tiene jurisprudencia? ¿Por qué se puede usar?

19:42 Priscila Giacchetti: ¿Por por qué se puede aplicar? Porque tiene efectos, porque, claro, una ley que ya, o sea, esto realmente es por la por la fe pública, ¿no? Realmente, es algo... Es decir, si ya se ha publicado en el BOE, ¿no? Y todo el mundo tenemos conocimiento y ya pone una fecha en la cual entra en vigor, porque se puede publicar hoy y y que entre vigor en 2 meses, en vigor en 2 meses, ¿no? Tal, todo el mundo ya confiamos en eso. Por lo tanto, es realmente, no no es que haya una, la normativa que te diga que tiene que ser así, sino realmente es cómo se, cómo lo aplica, ¿no? La jurisprudencia, cómo aplica esto, ¿no? Decir, oye, si estuvo en vigor tantos meses, la gente confió en eso y estaba y estaba publicado, pues se tendrá que aplicar al a esos meses. Era lo que lo que lo que justo os comentaba antes, esta locura de decir, yo yo firmé hace 2 meses, aplicaba una cosa y firmo mañana y... Si firmé hace 2 semanas, mi contrato se prorroga 5 años, y si firmo mañana, mi contrato se prorroga 3. Es una locura, es que sin asesoramiento legal es muy complicado, Y como inversor, como como, por eso recomendamos encarecidamente eso, buscar asesoramiento legal.

21:01 Gimar: ¿Y el inquilino? También, ¿no? Otro que se vuelve loco. Sí, claro.

21:06 Adrià Espinosa: No. Pero por el otro lado.

21:08 Priscila Giacchetti: Claro. Sí, sí, sí. Sí, no, también, como abogado te llegan este tipo de consultas también desde el lado de de del inquilino, porque no sabe qué puede reclamar, qué no, qué puede esperar, que no. Y a veces hay contratos que los he visto que son indescifrables,

21:25 Gimar: O contratos que, como inquilino, te ponen toda la responsabilidad de, por ejemplo, lo que debe ser el mantenimiento de la casa. O te ponen y tú dices. ¿Y esto? O sea, te quedas así leyendo como, bueno, aquí alguien que me ayude. Porque creo que la duda, o toda esta confusión que nos genera, no sé, el sistema, creo que nos la genera a todos, a propietarios, a inquilinos, a compradores, a vendedores.

21:53 Adrià Espinosa: Sí. Si no tienes conocimiento legal, a veces acabas aceptando cosas por desconocimiento, es decir, si me lo ponen aquí luego en un contrato, y además ahora con la necesidad que hay, que te pueda

22:02 Priscila Giacchetti: No te queda otra, no te queda de otra que aceptar.

22:04 Adrià Espinosa: Si no aceptas, tú aceptas otro, ¿no? Con lo cual

22:06 Priscila Giacchetti: Con escasez de vivienda que hay.

22:08 Gimar: Pero una vez me me dijo un abogado, me dice, hace años, me dijo, un contrato puede poner, porque yo recuerdo que estaba yo buscando casa, y me pusieron un contrato que en aquel momento, pero yo te estoy hablando del año 2008, 2009, o sea, yo estaba recién llegada a España, y yo tenía legalitas. Y, entonces, yo no sabía nada de España, nada de la ley, nada de nada, pero yo me sonaba como demasiado, muchas cosas, ¿no? Y, entonces, ¿sabes qué? Dicen, manda mándaselo a esto, somos tu abogado, no sé qué, y se lo mandé. Y me dijeron, esto no tiene pies ni cabeza. Y dice, tú puedes firmar esto, pero esto no no se sostiene en un juicio o en la corte, porque tú, aunque hayas firmado algo que esté por encima de la ley, no tiene validez. Eso es así. Sí, pero te tienes que ir a juicio. Pero te tienes que ir a juicio.

23:02 Priscila Giacchetti: Yo siempre, cuando me me preguntan y me dicen, ah, pero esta cláusula que han metido, lo voy a firmar, porque sé que esta cláusula que han metido ya me has dicho que que se consideraría que sería nula, lo considerarían nula o sería anulable, dependiendo, ¿no? Del tipo de

23:15 Ruben: lo tienen que hacer ustedes.

23:16 Priscila Giacchetti: Claro. Y es que lo digo, bueno, pues si tenemos el tiempo aquí, y de mientras que podamos reclamar las costas, el dinero para ir a reclamarlo, ¿no?

23:27 Gimar: Pues sí, es así. Saliéndonos un poco del guion, aquí yo tengo preguntas prácticas. Sí. ¿Qué debería qué debería aceptar un inquilino en un contrato y qué debería siempre poner un propietario en un contrato para alquiler?

23:47 Priscila Giacchetti: Mira, empiezo al revés. Un propietario, al final, a mí, yo creo, donde surgen más dudas, porque es la vida diaria, es reparaciones. No sé qué pensáis vosotros, pero el tema reparaciones de de, ¿A quién le toca reparar? ¿El qué? No, yo creo que lo hemos sufrido todos en carnes propias, a mí en algún momento me ha tocado ver.

24:05 Ruben: Es que se me ha fundido la bombilla, digo.

24:06 Priscila Giacchetti: Claro.

24:08 Ruben: Cámbiala. No, pero

24:09 Priscila Giacchetti: es que eso lo tendrás

24:09 Ruben: que pagar tuyo.

24:10 Gimar: Exacto.

24:11 Ruben: Lo tengo que pagar yo, la bombilla. Sea, otra cosa es que se te rompa el lavabo.

24:15 Adrià Espinosa: Del uso, ¿no? Una cosa es, te vas a mantener, que tarde o temprano te va tocar reponerlo. Pero llego

24:21 Ruben: a decir, no, la bombilla, que me la pagues, son 5 euros, digo. No te voy pagar una bombilla.

24:25 Priscila Giacchetti: Independientemente de que la ley ya te marca, pues es que son son obligatorias, ¿no? Ya te marca unos artículos de que, oye, que el uso diario, pues eso, en una bombilla, tal, que se puede interpretar. Pero ponerlo ponerlo más tangible,

24:39 Ruben: es decir, oye,

24:41 Priscila Giacchetti: a eso voy. ¿Qué recomiendo? Poner cláusulas con con temas tangibles, ¿no? Es decir, ¿qué hay en el piso? ¿Un aire acondicionado? Vale, pues mira, la la, si hay una fuga, si tal, esto lo paga el propietario. Si es recarga de gas por el uso, no por fuga, que por fuga lo repararía el propietario, es lo que recomiendo yo, al menos. Pues lo mismo, hay caldera, vale, hay gas, hay tal. Es decir, pensar en todas las cuestiones que puede haber reparaciones y mantenimientos más allá de lo que puede tener cualquier tipo de hogar, y y regularlo. Yo eso es lo que recomiendo, tanto para un lado, para el otro.

25:21 Ruben: O sea,

25:21 Adrià Espinosa: realmente sería ser lo más específico posible en cada 1 de esos contratos, para que no haya luego posibilidad a interpretación, es decir, no, esto te toca a ti o

25:30 Priscila Giacchetti: y luego el tema plazos, y yo creo que les interesa tanto a una como a la otra, ¿no? Es decir, oye, ¿qué tipo de contrato estamos haciendo? No lo disfracemos. Yo no soy de de de aconsejar, de hacer un contrato temporal disfrazando un contrato de, por ejemplo, ¿no? Hablando de eso, de no de arrendamiento, disfrazando un contrato de larga estancia, porque porque te pillan. Al final, la administración te puede pillar, porque esa persona puede coger y lleva ese contrato y dice, oye, por mucho que estén poniendo aquí que es un contrato temporal, llevo prorrogando ese contrato temporal 5 años, y claro, y este contrato temporal lo ponen de esta manera para poder poner el alquiler más alto. Esto, por ejemplo, en zonas tensionadas, ¿no? Pues yo, por ejemplo, nosotros estamos en Cataluña, ¿no? Y en Cataluña, aunque aunque operamos, aunque y tenemos conocimiento en toda España a nivel legal, pues en Cataluña, ¿no? Como están las zonas tensionadas declaradas, pues hay este hay este juego de contratos constantemente, ¿no? Entonces, si tú eres inquilino, asegúrate que no que no que no te estén colando un contrato de temporal, cuando realmente va a ser tu vivienda habitual. Y si tú eres propietario, hazlo bien.

26:43 Adrià Espinosa: Un poco lo mismo, ¿no? Porque como inquilino, si no tienes ese conocimiento, es complicado saber

26:49 Priscila Giacchetti: Totalmente.

26:50 Adrià Espinosa: Dónde te pueden estar colando el gol o dónde no. Con lo cual volvemos un poco al intentar estar mínimamente asesorados, porque todo todo coste previo va a ser realmente una inversión a futuro.

27:07 Ruben: Sí, pero al final la gente lo ve eso, ¿no? ¿Cómo que no me voy a gastar ahora 200 euros en un abogado que me haga un contrato? Pues oye, lo deja bien cerradito, lo mismo no tienes problemas cuando se rompa la persiana y te diga que la pagues tú, dice, no, que la persiana yo no las tengo que pagar porque eres tú el que la sube y la baja, y tú ya la has cargado, ¿no? Eso es cosa tuya. Sí. Es ese tipo de cosas, son las cosas que... Yo, con los alquileres, no pongo cláusulas de quién repara quién. O sea, yo eso, en la laúd lo pone, ¿no?

27:34 Adrià Espinosa: Que dice

27:34 Ruben: todo lo que sea para... ¿Cómo es? Pone la mantenibilidad, bueno, que que se pueda vivir en condiciones del inmueble, te digo, bueno, pues, vale, se sobreentiende, ¿no? Una bombilla se funde, pues no voy a pagar yo, que se rompe la cisterna, sí, o la caldera, vale. Pero sí que es verdad que luego te llega algo de una persiana, la persiana se ha roto la cuerda, ¿quién lo paga? Estás ahí, bueno, es que, por un lado, pues puede ser que estuviese gastada y se ha roto, o no, es que, a lo mejor, tú lo has hecho y la has roto tú. Entonces, estás ahí en la duda y, claro, ya una de 2. O vas a tener un problema con el inquilino, porque le vas a decir, no, tú, el otro, no, tú, y vais a tener conflicto y ya eso te va a erosionar el contrato, porque son contratos que, en principio, van a estar mucho tiempo. O, por otro lado, va a pagar alguien que no debe. O sea, yo ya no digo ni que sea 1 u otro, yo o él. Pero 1 de los 2, a lo mejor puede ser que esté pagando cuando no debería estar pagando. Entonces, también es malo para las 2 partes, ¿no?

28:34 Gimar: Sí. Pero en la LAU también dice que las pequeñas reparaciones, como que el inquilino se hace cargo de las pequeñas reparaciones hasta un máximo de

28:43 Priscila Giacchetti: La la la ley no dice un precio máximo, No. No. Podemos hablar de jurisprudencia que marca y dice, oye, las pequeñas reparaciones hasta tanto, que es bastante cambiante realmente. Pero la ley no dice un precio exacto.

28:56 Gimar: Y los seguros, los seguros de hogar, por ejemplo, porque también en en los contratos de alquiler te ponen, tienes que tener seguro de hogar. Y es como, pero el seguro de hogar lo tiene que tener el propietario.

29:07 Priscila Giacchetti: A ver, en la práctica, como se suele contratar los seguros, es el propietario asegura el continente y el y el y el y el arrendatario y el inquilino asegura el contenido. Y esto sí que se puede poner en en contrato. O sea, no es exigible, pero se puede poner en contrato que el inquilino asegure el contenido.

29:30 Ruben: Claro, pero si él no tiene... O sea, porque al final es, si se me rompe un mueble o se me cae un cristal o lo que sea, dices, vale, pero si yo quiero decir, yo no quiero pagarlo, si se me rompe, lo pago yo, como inquilino, ese es tu problema, ¿no? Otra cosa es que digas, no, yo es que tejo muebles, tú tienes un seguro, pues, si rompes mis muebles, lo vas a pagar tú. Entonces, eso yo creo que es distinto, ¿no? Esa distinción hay que hacer ahí de, si es un piso vacío, si tú el contenido no lo quieres asegurar, te entran y te roban, es problema tuyo.

30:01 Priscila Giacchetti: Sí. Otra cosa

30:02 Ruben: es que yo como propietario tengo que tener, pues, si tengo una gotera o una responsabilidad civil

30:06 Gimar: o lo que sea, sí, sí. La responsabilidad civil también se la piden a los inquilinos,

30:11 Priscila Giacchetti: la responsabilidad civil. Contrata el seguro pedir... Sí, puedes pedirla, como

30:16 Ruben: te hasta, si pago que lo pagues tú, muchas veces, que dices tú, que soy inquilino, no, te voy a pagar el seguro impago, eso es tu problema,

30:23 Priscila Giacchetti: no el mío.

30:23 Gimar: Pero te

30:24 Ruben: lo ponen en el contrato.

30:25 Priscila Giacchetti: Sí, sí, sí. Por poder, por pedir te la

30:27 Adrià Espinosa: pueden Pero

30:28 Ruben: eso es legal. Si lo ponen legal.

30:30 Priscila Giacchetti: Te lo te lo pueden pedir, sí.

30:32 Ruben: O sea, no, aunque lo pongan

30:33 Priscila Giacchetti: tú lo has negociado. Lo que... ¿Qué pasa? Que que que, hablando de la LAU o de o de cualquier cualquier norma, te pone te pone unos mínimos, ¿no? Es decir, o unas normas que se llaman imperativas, ¿no? Que es decir, oye, el título 3º de la, no te lo puedes saltar, no lo puedes negociar. Pero hay muchas otras cosas que no no están incluidas en la ley, que, por lo tanto, tiraríamos de código civil, que, básicamente, es que prima el pacto entre las partes. Entonces, tenemos lo que dice la lo que dice la LAU, y luego, pues en iría pacto entre las, digamos, imperativa de la LAU. Que no que no las partes dispositivas, Luego sería, pues pacto entre las partes, y luego aplicaría, ¿no? El el código civil, que el código civil realmente habla del pacto de las partes. Pero bueno, que este tipo de cuestiones, que no están reguladas, y sí que es verdad que luego más adelante puede salir jurisprudencia que dice, y esto es bastante cambiante, ¿no? Que que dice, pues oye, tal tales sentencias, pues marcan, que es lo de la la jurisprudencia, ¿no? Que son sentencias del tribunal supremo. Hasta que llegan al supremo, son dictan dictan cátedra,

31:41 Gimar: y tienen

31:42 Priscila Giacchetti: que ser 3, como mínimo. Que sí que marcan y dicen, ¿no? Oye, pues que no es, no se debe de hacer esto, ¿no? O no se debe de trasladar. O, a partir de ahora, ¿no? Que que lo que lo que lo que lo hicieron al revés, ¿no? A partir de ahora sí que se puede trasladar la parte del IVI y basuras al inquilino. Ajá. Que normalmente lo que estamos acostumbrado... Esto no viene, esto no está en la ley, esto no es no es una norma, sino que es jurisprudencia. Que tenemos diferentes, lo que se le llaman las fuentes del derecho, ¿no? Que nosotros tenemos, pues diferentes fuentes de derecho, que sería, pues la norma, la jurisprudencia, usos y costumbres.

32:16 Ruben: Sí. Yo tengo una duda que, bueno, hace poco, en en unos pisos que que compré, teníamos, y era el derecho de retracto, que la lau pone específicamente que el inquilino tiene derecho de retracto, pero si todo el mundo dice, pon que no tenga derecho a... ¿Eso se puede hacer? O como estás quitando un derecho, porque he leído las 2 cosas, que se puede hacer y que no se puede hacer. Entonces, ya que tengo una abogada aquí...

32:44 Priscila Giacchetti: 100 por 100 se puede hacer.

32:45 Ruben: Se puede hacer, ¿no? Se puede decir que

32:46 Priscila Giacchetti: No es parte de la de la parte de la norma, que digo yo, que es imperativa, es dispositiva. Por lo tanto, sí se puede hacer.

32:53 Ruben: No, es que esto es algo que que sí se recomienda, porque si tú quieres vender un piso alquilado, tiene 30 días el inquilino para decirte sí o no. A lo mejor no lo quiere, pero estás 30 días esperando a que te diga sí o no. Es más, aunque, o sea, no te diga que sí o que no, luego tiene que ir a notaría o tiene, el notario nos... A nosotros nos decía que tenía que venir el inquilino allí,

33:16 Priscila Giacchetti: digo, joder,

33:17 Gimar: el inquilino.

33:18 Ruben: Sí, sí, no, pero al final conseguimos que no en otro notario, pero

33:22 Adrià Espinosa: pero había

33:22 Ruben: un notario que nos decía, no, tiene que venir el inquilino aquí a dar fe que él ha dicho que que no quiere el piso o que ha firmado esto. Digo

33:30 Priscila Giacchetti: Pero sería 30 días, claro.

33:32 Ruben: Digo, pero ¿cómo ha venido el inquilino aquí a la firma con la? No tiene sentido.

33:36 Adrià Espinosa: Un plano definido, el cual puede decir, ¿no? Si quiere

33:39 Priscila Giacchetti: Y esto pasa mucho, de ir a un notario, ir a otro y que sigan diferentes criterios, porque no todo no todas las... Hay hay, si si si preguntáis, os pueden contestar para muchas cosas, es decir, hay 2 criterios,. Y tú, ostras, pues, pero cuál cojo, ¿no? No, porque aún no se sabe, porque aún no se ha dictado jurisprudencia, porque aún no ha llegado 3 veces al tribunal supremo y todo, ostras, tío. O de repente llega el tribunal supremo y dice otra cosa. Bueno. En fin, pero sí, tal cual, esto.

34:07 Ruben: O el registrador, que luego te dice, no, es que si no pongo esta esto aquí muy, pues, a lo mejor, luego el el registrador me lo echa atrás también,

34:14 Priscila Giacchetti: atrás.

34:15 Ruben: Pero pero, si lo pone claro, aquí, ya, pero es que este registrador con esto es un poco ahí tiquismiquis.

34:21 Priscila Giacchetti: Exacto, sí.

34:22 Gimar: Y ahora, o sea, ahora hemos tratado de ver la parte del inquilino y del propietario, pero si hacemos lo mismo con la compraventa, empezando por el contrato de arras. Ajá. ¿Qué no puede faltar en un

34:35 Priscila Giacchetti: contrato de arras? 1º, lo más importante, y me he encontrado con contratos que no no no diferenciaban qué tipo de arras eran. Esto es superimportante. Exacto.

34:49 Adrià Espinosa: O sea, que yo he

34:49 Ruben: hecho un máster con la compra de que tuve del edificio este, hice un máster de las 3 tipos de arras, pero no sé qué tal.

34:56 Adrià Espinosa: Sí Explícalo tú que lo

34:57 Ruben: vas a picar mejor, para que la gente entienda lo importante que es poner una palabra detrás de arras.

35:02 Priscila Giacchetti: Correcto, sí, ¿no? Están las penitenciales, las confirmatorias y las penales, ¿no? Son diferentes, no voy a entrar tampoco en el detalle de cada una, pero las que nosotros conocemos como arras, ¿no? Que solemos decir, que es, oye, yo entrego una señal, no unas arras, un adelanto del precio que, si yo, comprador, me tiro para atrás, me echo para atrás, pierdo esa cantidad, y si el vendedor se tira para atrás, pierde esa cantidad doblada, le tiene que dar. Evidentemente, pues puedes modularlo, ¿no? Puedes decir, oye, en estos casos sí que se puede echar para atrás, porque tal, luego tiene este plazo, tal. Modulable es, pero me he encontrado muchos contratos que hablan de arras, pensando que eran penitenciales, y si no dices nada, pues no, son confirmatorias y no sé qué. Es decir, entonces, sobre todo, no me he encontrado con contratos, que no... Entonces, lo 1º que no le puede faltar es que diga qué tipo de arras son, y y si puedes decir artículo del código civil donde se regulan, mejor.

36:00 Gimar: ¿Cuál es la diferencia entre la los tipos de arras?

36:03 Priscila Giacchetti: Confirmatorias es que confirman la confirman la la, te puedes tirar atrás, YYYYY penales es que pierdes la cantidad por igual., la que nosotros estamos acostumbrados, de normal, es eso, las penitenciales, ¿no?

36:16 Ruben: Que es no son las que obligan a la otra parte a hacerlo sí o sí, aunque

36:21 Priscila Giacchetti: Sí, sería como el contrato privado de compraventa. O sea Que el contrato privado... Sí. Correcto, sería como el que le llamamos de normal, contrato privado de compraventa.

36:29 Ruben: Que ese al final que, oye, esto, yo soy el

36:32 Priscila Giacchetti: Confirman, sí, al decir confirman, me me refería a esto, es decir, sí o sí

36:37 Ruben: sí, lo tienes que vender.

36:38 Priscila Giacchetti: Tienes que hacer.

36:39 Ruben: Aunque te quieras echar atrás, no me vas a pagar, no, tú me lo vas a comprar, vale. Es que eso es una de las cosas que tuvimos cuando hicimos las arras de de esta compraventa, que queríamos, perdón, que queríamos que fuesen confirmatorias por eso.

36:52 Gimar: Vale.

36:52 Ruben: No queríamos que, oye, te hemos dado un dinero y viene otro, le ofrece más, y nos quedamos en esto. No, no, no. O sea, son confirmatorias. Esto es, tú has firmado y tú me lo vas a vender, y yo te lo voy a comprar, y ninguno se puede echar para atrás.

37:06 Gimar: Esa era la pregunta, que tampoco el comprador se puede echar para atrás. No, nadie se puede

37:09 Priscila Giacchetti: Has de ir sí o sí. Sí, o sea, puedes exigir tú como comprador, si, por ejemplo, el vendedor se echa para atrás, porque viene un tal, puedes exigir este cumplimiento.

37:17 Ruben: Sí, sí. Es, no

37:19 Priscila Giacchetti: O sea, es confirmar

37:20 Ruben: lo vendes a mí,

37:20 Gimar: me da

37:21 Ruben: igual el el doble.

37:22 Priscila Giacchetti: Exacto, confirma la confirma la compraventa.

37:24 Ruben: Ese es el tipo

37:25 Priscila Giacchetti: de, literalmente.

37:26 Ruben: Ese es el tipo de errores que yo recomendaría, cuando encuentras un chollo, ponlas así, que no venga otro, porque le pasó a algún inversor que tenía unas arras penales, dio 2000 euros, otra cosa que no se le hace nunca, dar 2000 euros de arras, porque, claro, el otro se echa atrás, el otro le ofrece 10000 más, dice, pierdo 2000.

37:45 Adrià Espinosa: Sale a cuenta.

37:46 Ruben: Pues mira, pues gano 10, pues son 8, pues

37:48 Gimar: ya está.

37:49 Ruben: Entonces, si tú dices, no, no, esto lo quiero, haz las confirmatorias, y si no, por defecto, las penales.

37:55 Priscila Giacchetti: Sí, pero raras veces se ven, Es decir, las las confirmatorias se ven raras veces, lo que más se ve y lo que con lo que más se negocia es los penitenciales. Penitenciales, sí. Es una que el vendedor el vendedor simplemente se pierde la cuantía. Con las penitenciales se pierde de se pierde doblado, Y me me estoy liando yo misma. Con las penitenciales se pierde doblada. Como comprador, no, como comprador, simplemente pierdes el importe entregado, pero el el vendedor la te tiene que devolver doblado al

38:24 Gimar: ¿Y y qué qué? Aparte de esto, que no se especifica qué tipo de arras, normalmente, ¿qué otra cláusula se deja abierta o se deja a interpretación dentro del contrato de arras?

38:35 Priscila Giacchetti: En general, dentro del contrato de arras, sí que yo me encuentro en muchísimos contratos, y yo, como como boda, no recomiendo nada, es dejar los plazos abiertos, sin sin un 1 plazo determinado, ¿no? Es decir, oye, nos vamos a... Normalmente, sí que suele llevar, pues, ¿no? Nos vamos a escritura en el plazo de 3 meses, en el plazo de 2 meses desde desde desde que firmamos la las. Pero también, ¿no? Tendría que haber, tendría que haber, menos, otro, hablando de que tiene que tener, pues una 1 cláusula de entrega de documentación, ¿no? Para poder realizar esta esta due diligence que yo digo previa, ¿no? Con mínima. Al menos, pues oye, al menos pedir que antes de la compraventa, x días antes o x días después de la firma de las arras, pues se entregue, pues nota simple actualizada, certificado catastral, IVI, últimos justificantes de pago del IVI, comunidad de propietarios, el el el el certificado de deuda 0 de la comunidad de propietarios. Bueno, todo lo que ya realmente vas a necesitar para la compraventa, pero antes, ¿no? Y poner un plazo. O sea, aquello de antes de la compraventa se tendrá que entregar esta documentación. No, pongamos un plazo, porque antes me vale el día anterior, y el día anterior imagínate que me sale algo allí que me dan la nota siempre actualizada, y de repente veo allí, esto esto, por ejemplo, me pasó a mí en una compraventa hace unos años, que que tengo un trauma yo, con con los documentos pendientes de despacho. Ojo, ojo a todo el mundo, por favor, revisad eso en las notas simples. Esto me pasó cuando estaba en despacho. Le pasó, además, a un compañero, que no se había fijado que en la nota simple de del registro estaba toda limpia la finca.

40:17 Priscila Giacchetti: Era, estábamos hablando de una operación de 1000000 de euros, Varias fincas implicadas. Una de ellas estaba toda limpia, pero la nota simple era de hacía 2 meses, hacía un mes. Bueno, nos vale, ¿no? Decimos, oye, es relativamente relativamente reciente, la notaría ya va a pedir otra. Pues nada, se recibe la nota simple. Ah, no, en esta nota simple, hacía 2 o 3 meses, lo que aparecía era abajo, es decir, cargas, no tenía cargas, y abajo aparecía documentos pendientes de despacho. ¿Eso qué significa?

40:50 Ruben: Que hay algo por ahí todavía

40:52 Priscila Giacchetti: Que hay algo por ahí, que hay algo por ahí que no sabemos lo que es, que está en el registro pendiente de calificarse, ¿vale? No sabemos lo que es, además. Y, además, es que tú ya, cuando intentase averiguar si esto, el vendedor o el propietario no te lo dice, el registro es muy reacio a decirte qué es lo que hay. Bueno, tenemos nuestros métodos, no como vos, de llorar, llegar registrado y decirle, mira, que es que mi cliente está yendo a firmar hoy, necesito saber lo que es. Bueno, pues resulta que era un embargo. Y esto nos pasó real.

41:21 Gimar: Wow.

41:22 Priscila Giacchetti: Y estuvimos a punto de firmar, a punto de firmar, y si no hubiese sido, porque de repente, pues, esto no, esto le había pasado a un compañero, a ver si me va a algún día contando su historia, pero bueno, no le estés.

41:33 Gimar: Pero les

41:34 Ruben: puede pasar a todo el mundo, un error.

41:36 Priscila Giacchetti: Sí, la verdad que sí, sí, sí. Además, eres muy junior, ¿no? Una guagua muy junior en ese entonces. Pero bueno, vino el socio, ¿no? Y se, y y dice, ostras, ¿y esto qué es? Hemos confirmado lo que es, pues eso.

41:47 Ruben: Un embargo.

41:47 Priscila Giacchetti: En un embargo, nos detuvimos en el momento. Hubiésemos tenido un problema muy, muy gordo de, tal. Entonces, es una de las cosas, por favor, que hay que revisar siempre, vaya, que no haya nada pendiente de inscripción.

41:58 Gimar: A mí me parece complicado entender las notas simples, porque hay unas notas simples que tienen unos escritos, que yo digo, que sea lo que dios quiera, porque yo esto no lo entiendo. O sea, sí, y, o sea, hay unas que son muy simples, pero hay otras

42:14 Ruben: que de paso. El otro día estoy viendo una nota simple, tienes servidumbre de paso para la finca, no sé qué, tal y cual. Digo, pero ¿qué servidumbre de paso?

42:21 Priscila Giacchetti: El uso para el uso de del pozo. Y tú vives en el centro de de Madrid, y tienes una carga arrastrada de hace 200 años de que le tienes que dejar a tu vecino. Esto nos pasó, me pasó también en una operación en una zona, zona alta de de Barcelona, ¿no? Donde antes habían, pues esto, ¿no? Pozos y habían palacetes. Hoy en día no, hoy en día hay mansiones donde tenemos futbolistas, no sé qué, tienen casas allí, ¿no? Pero resulta que de repente nos llegó a al despacho, pues a revisar un inmueble de al lado, que... Ay, inmueble de al lado, no un inmueble, ¿no? Entonces, pedimos toda la documentación y había una servidumbre de paso de la finca de al lado para entrar a coger agua al pozo. Qué pozo, ya no existe ese pozo. Pero esa servidumbre existe. El día de mañana le toca... Obviamente, hubo mucho debate legal entre nosotros, abogados, de oye, aplica, no aplica, sí, sí podría entrar, no podría entrar, no sé qué tal. ¿Por qué? Porque se tiene que cancelar, ¿no? Esta servidumbre en el en el registro tiene que cancelarse, esto no existe, eso se arrastra de de de los payesos, ¿no? De los payesos. Pero, bueno, existe, y entonces, puramente dicho, y si lo cogemos cogemos el rigor de de la nota, el vecino podía entrar.

43:34 Ruben: Entra a tu casa

43:34 Priscila Giacchetti: A su inmueble, a coger agua del pozo.

43:36 Gimar: Y sí, hay un montón esto, ¿no? La nevera, que

43:39 Priscila Giacchetti: Que tal cual, de la piscina. Aquí está. No, no, de la piscina, y tú no hay pozo, piscina. Pues sí, sí, tal cual, porque claro.

43:46 Adrià Espinosa: De servidumbre.

43:47 Priscila Giacchetti: Esto es real.

43:47 Adrià Espinosa: Lo hemos visto también en operaciones donde, operaciones donde pues queremos hacer pongamos un proyecto de añadir valor, ¿no? Si digo valuar, ya sea una rehabilitación, una reforma, y te plantan al lado un local donde la servidumbre de paso, no para la salida, pues coexiste con tu zona común de entrada, y luego ahí para conseguir los certificados de final de obra, licencia de 1º ocupación, es un problema. Y como no lo arregles, no te lo aprueben por la de bomberos y por otras instituciones, no tienes la documentación como para terminar la operación y y poder aprovechar ya esas esas viviendas.

44:23 Gimar: Y comentaba Mario también que le había salido en una nota simple algo, Mario Corpa, que que le salía a 1 de un 1 moneda de un, o sea, de hace siglos, y estaba ahí en la nota simple.

44:35 Priscila Giacchetti: Sí. Y eso, y es y es un rollo, El, porque para esa operación, si la llevamos a cabo, ¿vale? Sí, dejamos que el futbolista x se comprara la mansión en Pedralbes, en Barcelona. Pero pero claro, 1º, porque, bueno, estábamos nosotros asesorándole, también tenía otros asesores por otra parte, no no sé qué, que nos estaban presionando para que, antes de ir a comprar, canceláramos esa servidumbre. No sabéis el lío que es, Pues que hay que llevar que si no sé qué, que si un perito, que si no sé qué, que y mirar tal, que no exista ese pozo, que no sé qué, como 1000 cosas. Sí. O sea, luego, para cancelar estas cosas antiguas, es es un palo. Que no impide la... Ojo, no estoy diciendo que impidan la compraventa,

45:16 Ruben: Sí, no, tú dices, bueno, yo dejo el pozo,

45:19 Adrià Espinosa: pero compras un problema ahí.

45:20 Ruben: ¿Y qué qué cláusulas hay que a simple vista parecen inofensivas y luego dices, estas te la meten doblada y...

45:32 Priscila Giacchetti: Mira, las que son de rechazo de derechos, ¿no? Por ejemplo, no sé si nunca habéis habéis pues incluso en contratos de arrendamiento o en contratos de, bueno, en contratos en general, que aparece que que yo renuncio, o incluso comunicaciones, ¿no? Que yo con esto, ni con mi firma, renuncio a cualquier derecho que a mí me pueda corresponder para reclamar cualquier cosa de de relativa a este contrato, ¿no? Obviamente, esto, pues al final se puede declarar, es anulable completamente este tipo de cláusula, ¿no? Sabemos, ¿no? La la la la renuncia de derechos, pero esto de aquí, evidentemente, pues tenemos que rechazarlo completamente. Luego, también hay muchas garantías, ¿no? Que, por ejemplo, ¿no? Que el vendedor en una... Habría que ir a ver caso por caso, ¿no? Pero, por ejemplo, en una compraventa, que el vendedor renuncie a a indemnizar por vicios ocultos, ¿no? O o por evicción, que también es es otra figura.

46:34 Ruben: Aquí vimos en el piso que tú compraste, de, se compra a cuerpo cierto. Esto sí ponemos

46:40 Priscila Giacchetti: y se pone siempre. Y es, no voy a decir que no se ponga, porque es que se pone siempre y siempre lo va a pedir el vendedor. Es decir, tú compras como está.

46:48 Gimar: Sí. Yo lo aprendí con ese piso que compré, y ahora que estoy vendiendo el mío, puse en el mío. Claro. A mí me lo hicieron comprar con, yo compro con cuerpo cierto, vendo a cuerpo cierto.

47:01 Priscila Giacchetti: Y como cuerpo cierto, la importancia, vuelvo a repetir, hay que se ve que lo haga una herramienta, que te lo haga tu tío, el abogado, que te lo haga alguien, pero la la importante de la revisión, de la due diligence, ¿no? Porque si compras también a cuerpo cierto, todo lo que tendrías que haber conocido, al menos que no sea vicio oculto, que no es lo mismo, Ojo, porque si compras a cuerpo cierto, esto no te evita que tengas que que tengas que sanear

47:25 Adrià Espinosa: por

47:25 Priscila Giacchetti: un vicio oculto, ¿no? Pero la importancia de hacer una revisión antes, para al menos todo lo que sea público, todo lo que sea público, poder poder decir, oye, esto esto, pues, no no no entra dentro del cuerpo cierto, o sí, o aceptarlo, Y entonces, esto también te da un margen de de maniobra, ¿no? Es decir, oye, pues, ¿qué? Puedo hacer una retención del precio, ¿Puedo negociar, reducir el precio? Porque oye, mira, he hecho mi revisión. De hecho, también se recomienda mucho, también dependiendo, ¿no? De, hablemos claro, ¿no? Dependiendo, depende, el nivel de revisión que vayas a tener, pues va a ser el nivel también de del precio del inmueble, del precio del proyecto, ¿no?

48:07 Adrià Espinosa: Pues los riesgos que quieras asumir.

48:09 Priscila Giacchetti: Por por supuesto, ¿no? Pero también se recomienda hacer, aparte de lo que es una diligencia legal, pues una diligencia técnica, ¿no? Dependiendo, pues oye, que que vas a, si vas a hacer algo gordo, vas a coger un inmueble gordo, pues que vaya un arquitecto, un arquitecto técnico y te haga un informe también, y con, y eso te sirve luego para negociar los contratos, ¿no? Y negociar precio.

48:29 Ruben: Ahí tuvimos aquí a Housun, al de Hausun, y y, claro, él decía, es que te vas a gastar una pasta, te vas a gastar 400 euros en ver que la casa está bien, ¿no? Que no se te va a caer, porque he visto esta mañana que se ha caído un edificio en Valencia, no sé qué pueblo, pero se ha caído de 4 plantas. No vas a ver que que tu casa no se va a caer, claro. Pero dices, no, yo es que antes de firmar a RAS quiero un técnico. Y te dice, siguiente, tú no quieres técnico, tú firmas a RAS. Según está el mercado, que es tan rápido, ¿no? O no, es que él tiene que ver mi abogado. Bueno, pues abogado, pues siguiente. A ver, ¿tú tienes abogado o no? Pues firmas, ya está.

49:07 Adrià Espinosa: También es muy importante el poder encontrar soluciones, ¿no? Ya sea, por ejemplo, lo que comentabas, técnicas rápidas en Housun, con Inmolift para cubrir la parte legal.

49:15 Ruben: Pero HAUSO no es rápido, claro.

49:17 Adrià Espinosa: O sea 24 a 48 horas puedes tener tu informe una vez a la ida a visitarlo, sea, tiene que ir a visitarlo,

49:22 Gimar: eso es verdad. Claro.

49:22 Ruben: Claro. Entonces, entre que va, que no sé qué y tal, se te ha volado el piso, como sea un piso que esté medianamente en precio.

49:28 Adrià Espinosa: Que, bueno, porque es lo que comentas, depende de la situación del mercado, tienes que actuar de una manera o adaptarte a una manera, y ahora mismo está claro que que con la oferta que hay, o es rápido, va a haber otro que va a asumir más riesgo que tú, tú, quizás porque lo sabe o quizás porque no lo sabe, pero va a tirar adelante y tú pierdes la oportunidad.

49:45 Gimar: Claro, esa es la cosa. Hay gente que está dispuesta a asumir más riesgos Ajá. Porque puede también hacerle frente a esos riesgos. Si tú no puedes hacerle frente a los riesgos, no los puedes asumir. Yo dejaría pasar una casa, por mucho hoyo que sea, si a mí me genera algún tipo de inseguridad. De hecho, nosotros usamos a Housum para para que revisaran unas casas que que compramos.

50:07 Ruben: Por eso los trajimos al podcast, porque los habíamos usado y nos gustó, dijimos, oye, pues venid aquí y nos contáis. Sí, sí.

50:14 Adrià Espinosa: Sí, está muy bien, y al final tienes un informe muy detallado, generalmente todos estos ítems, ¿no? Que hay que revisar. Y al final, lo que nosotros comentamos es que este tipo de informe, ¿no? Que utilicen, que sea técnica o legal, te da información. Y luego tú con la información ya decides, pero por lo menos tienes información para decir qué quieres hacer, ¿no? Ya tienes ahí un poco la la sartén por el mango, es decir, vale, tengo la foto clara, y ahora voy a decidir con esta foto, ¿no? A ver si arriesgo más, menos, si está todo ok, si hay cositas que que

50:41 Priscila Giacchetti: ¿Y si ya no te dejan hacer una revisión? Por un... Sospecha. Si es un chollo, ya no te dejan hacer una revisión en 24 a 48 horas, dices, ostras. Pero bueno, también entendiendo cómo está el mercado, ¿no? Que es esto. Que si hoy no pongo, bueno, yo misma, ¿no? Cuando cuando me mudé a Barcelona, que yo vivía en un pueblo de Barcelona, pero cuando me mudé al centro de Barcelona, como no me pusiese yo el dinero para alquilar, no digo comprar, que que yo era pequeña, como no pusiese yo ya el dinero a la inmobiliaria así, estando en la visita, yo no me podía quedar con el piso, porque el siguiente que venía ya se lo quedaba.

51:16 Gimar: Es que

51:16 Priscila Giacchetti: Que no había ni mirado bien las, no sabía ni cómo estaba el baño.

51:20 Ruben: Sí, dices, tiene puerta, cierra,

51:22 Gimar: cierra, estaba abierta. Hay llave.

51:24 Priscila Giacchetti: Tuve que hacer eso, Y cogí, y yo me acuerdo que saqué dinero, precisamente, sabiendo decir, bueno, el que me guste, pues lo puedo ver.

51:33 Gimar: Y vas vas saliendo así con.

51:36 Priscila Giacchetti: Fue así, Fue así.

51:37 Ruben: Es una locura lo de los alquileres de las grandes ciudades, o sea, Madrid, Barcelona, ahí, si te gusta, es ya. O sea, y, además, tú, si lo ves en idealista, tú te metes a cualquier piso, alquiler en idealista, y ves un 1 piso que se ha publicado hace un día, y ves 387 contactos por email, y dices, ¿pero cómo hay alquilar aquí? Pero es que, claro, tienes que ir allá de cuello. Y, aun así, yendo así, no te aseguras... Porque, claro, luego esto es lo que decíamos, ¿no? Hay tanta demanda, que al final el propietario es el que elige, y entonces tú vas a elegir al mejor.

52:12 Adrià Espinosa: Y es lo

52:13 Ruben: que lo que están diciendo, ¿no? Oye, es que no es solo decir que vamos a bajar el precio, que está muy bien bajar el precio de los alquileres, pero el problema es que, mientras que no haya más oferta, la gente que tiene menos capacidad va a estar siempre fuera, aunque aunque baje el precio. Pero yo, si tengo que cobrar, vale, a mí me dices 600 euros, muy bien. Yo prefiero 1 que gane 3 a 1 que gane 1000. Voy a coger el de 3.

52:37 Priscila Giacchetti: Está claro. Y por muy buena persona que seas, o sea, está claro.

52:41 Ruben: Sí, sí. Entonces, los que están más abajo se van a quedar sin pisos, simplemente por el hecho de, puedo elegir entre 200 personas, pues voy a elegir a la mejor. Si tú tuvieses a 4 personas para elegir, porque hay tanta oferta, pues ya es más factible, ¿no? Pero eso es algo que yo creo que, o no entienden o o no quieren entender, que los precios no se van a bajar, y no solo que los precios no se van a bajar, sino que además van a favorecer a que las rentas más bajas no puedan alquilar, aunque tengan el dinero. Aunque se baje, no lo van a alquilar, porque si yo voy con los 3000, me lo van alquilar a mí, por mucho que esté el precio a 300 euros. Es que yo lo vería y diría, hombre, prefiero este. Ya está.

53:23 Priscila Giacchetti: Y lo que se está fomentando también, que también lo comentaba antes, era que en las ciudades, y donde hay este tope, ¿no? De de este tope de alquileres, se hagan contratos ilegales temporales, que no son legales. Que tú entras idealista en Barcelona y solo hay contratos temporales.

53:42 Ruben: Alquiler temporal, alquiler temporal

53:43 Gimar: Sí, y y... Exacto. Y ahora idealista tiene un check que dice alquiler temporal. Esto es nuevo, esto no estaba antes. Alquiler temporal, larga estancia.

53:53 Adrià Espinosa: Están adaptados a lo que hay ahora, que es lo que encontramos. Y luego también, ojo, que se crea un mercado off market para alquileres también. Porque claro, ahora como ya acceder a esto es complicado, el hecho de tener acceso, tener contactos a personas que puedan tener estos activos también te permite, ¿no? Poder tener un alquiler. Entonces, se está creando también este off market de alquiler de pisos para poder acceder a ellos, sobre todo en estas ciudades que dices, ostras, ¿cómo cómo puedo conseguir? Entonces, ahí otra vez volvemos a lo mismo, al igual que si no tengo un perfil atractivo, no me van a escoger, si no tengo también la posibilidad de acceder a este otro mercado, ¿no? Paralelo al que vemos en idealista, por ejemplo, también tengo menos probabilidad.

54:34 Gimar: Sí. Para para cerrar ya como este bloque, si alguien nos está viendo y tiene que firmar un contrato, bien sea de arras, de compraventa, ¿Qué le dirías tú, mira esto, y si esto lo dice? Cuidado, no lo firmes. Bueno, creo que ya lo dijiste, pero... Sí.

54:54 Priscila Giacchetti: O sea, no no hay nada tampoco que te diría, no, no vayas a firmar, ¿no? Pero realmente es eso, es lo lo que os comentaba, es decir, renunciar a todo tipo de derechos, ¿no? Que yo tenga.

55:06 Ruben: Por por eso te preguntaba lo del derecho de antirretrato, que todos los contratos lo pone, por eso te preguntaba, ¿esto se puede hacer? Porque

55:14 Priscila Giacchetti: este tipo de sí. Pero pero no renunciar a cualquier tipo de acción que tenga yo contra

55:20 Ruben: Al final, el tantirretracto es un poco más por comodidad del propietario, porque yo, como propietario, me daría igual vendérselo a mi inquilino que a otra persona. Pero, claro, si el inquilino tiene 30 días contestarte y, además, puede ni contestarte y a los 30 días será como que no, pues tú estás 30 días esperando a que alguien te conteste. Entonces, es un poco por protección, porque a mí me dice el, mi inquilino, oye, que me lo quedo yo por el mismo precio.

55:43 Gimar: Vale. Digo, vale,

55:43 Ruben: pues muy bien, vale.

55:45 Priscila Giacchetti: Y, de hecho, tú ya conoces un poco, ¿no? Tú, si alquilas, ya sabes que va ser por por 5 años, ¿no? Luego lo podrás prorrogar, pero tú ya conoces tu situación financiera como inquilino, ¿no? Y tú ya, más o menos, sabes si en ese período que tienes el alquiler de máximo 5 años, ¿no? Pues estarás interesado o no. Entonces, si ves esta cláusula, pues también poder detectar como inquilino y decir, oye, pues no me lo incluya, no no me la no me la excluyas este derecho, porque a mí me puede interesar, ¿no?

56:14 Ruben: Vamos a a otro caso muy práctico. Vamos, en este caso, a una compraventa. ¿Qué documentación tengo yo que revisar de esa due diligence que decíamos? ¿Qué es lo imprescindible? Que sin eso no firmes unas arras. O o que las arras ponga que te lo tienen que dar en los próximos 7, 10 días.

56:36 Priscila Giacchetti: Sí. Bueno, a nivel a nivel inmobiliario, pues lo que comentaba, ¿no? La nota simple, certificado catastral, donde aparezca también la titularidad dentro del catastro, porque esto no es público. Lo que sí que podemos ver es la, ¿no? El el, lo que sí que podemos sacar la ficha catastral sí que la podemos sacar, ¿no? Pero el donde aparezca la titularidad. Luego también, pues últimos justificantes del, que aunque el notario pueda pueda sacarlo, en algunas en algunos en algunos ayuntamientos, no en todos, puedas sacarlo telemáticamente, pues tener ya la seguridad de que, oye, que no haya ningún tipo de impago efectos de IVI, de basuras también, pedir justificantes de pago de las tasas de de basuras, así tú también ya sabes que que esperarte, ¿no? De que vas a pagar a efectos del IVI, tasas de basura, etcétera. Luego, certificado de eficiencia energética también. Según, es bastante recomendable también, dependiendo del año, de la edad del del edificio, pedir, pues, la IT, ¿no? En caso de que se haya pasado, si si si tiene más de 50 años el edificio, pues tiene que haberla pasado. En caso de que no haya pasado la ITI, también es recomendable, y esto no es caro, No os creáis que es muy caro. Pues un arquitecto que te vaya a hacer simplemente un informe rápido no es muy caro, porque la gente, la hora que yo digo, oye, recomiendo que el arquitecto vaya y haga una revisión del edificio, ¿verdad? Del edificio. Ostras, no, tal, no no es tan caro, y la verdad que sí que te puede evitar que te comas un pollo después de, oye, una derrama de fachada que tú la ves que estaba bien, pero si va un técnico, pues puede ver perfectamente que se tiene que hacer esta reparación total, y en un, como máximo en 5 años, igual te cae una drama de 25000 euros, ¿no?

58:20 Adrià Espinosa: Especialmente cuando no está la IT pasada, ¿no?

58:22 Priscila Giacchetti: Por eso.

58:22 Adrià Espinosa: La IT

58:23 Priscila Giacchetti: pasada, sí.

58:24 Adrià Espinosa: Pero si no

58:24 Priscila Giacchetti: Exacto, o sea, digo

58:25 Adrià Espinosa: Esa pequeña inversión en la inspección técnica te da una tranquilidad para

58:29 Priscila Giacchetti: poder avanzar. Sí. Entonces, si no te

58:30 Gimar: pueden dar la IT. Pero debe ir acompañado de una cláusula que diga que tú te puedas... No sé cuál es, echar para atrás en la venta.

58:40 Priscila Giacchetti: En caso de, puede haber perfectamente. De hecho, esto, por ejemplo, esto lo lo hacemos mucho ahora, donde estoy en en en la para la luminosis, ¿no? Pero trabajamos en una zona donde hay mucho edificio con que construido con cemento luminoso, ¿no? Entonces sí que ponemos, por ejemplo, esta cláusula es completamente válida, decir, oye, nos reservamos el derecho de tantos días desde desde la firma de las arras, ir a hacer una cata, verificar si tiene luminosis o no, y, o, luminoso, y en y podemos y podemos tirarnos para atrás en la en la venta, ¿no? También lo puedes poner perfectamente. O sea, esto es esto es completamente negociable. Por eso decía, lo de, al final, lo de que se pierde en en las pagas penitenciales, se pierde el importe entregado, se tiene que doblar doblado, lo que sea, todo esto se puede modular, puedes incluir casos en los cuales no te, no pierdas el dinero, que sería esto, ¿no? La la encontrar algún tipo de patología que que te impida, pues pues que que te impida llevar a cabo la compraventa, habría que modularlo también. Yo lo recomiendo, es decir, oye, que salga desfavorable el informe, que no sé qué, o que me diga que voy a tener que hacer una reparación de más de tanto importe, tal. Decir, esto hay que mirarlo caso por caso, YYY ya sería esto. Y también, por ejemplo, puedes puedes condicionar, también, como puedes condicionarla a esto, también puedes condicionar la pérdida de las arras que te den la financiación, ¿no? Esto ya

1:00:09 Adrià Espinosa: bastante, sí.

1:00:10 Priscila Giacchetti: Sí, ya ya lo prevé, de hecho, el código civil catalán,.

1:00:13 Gimar: Yo eso no lo acepto, Ya lo hablamos aquí en otro episodio, yo eso no lo acepto. No, porque porque la venta, al final, está asociada al esfuerzo del comprador en conseguir esa hipoteca. ¿Y a mí quién me garantiza que se va a esforzar?, a mí me lo quisieron hacer con las jarras, con unas jarras que tengo, de un piso que estoy vendiendo. Ajá. Y yo dije, no, si quieres te extiendo el tiempo de las jarras. Ajá. O me das 20 certificados de los bancos que te han dicho que no.

1:00:45 Priscila Giacchetti: Eso es lo que asesorarte. Justificación, pero no, 20, sé, pero 3.

1:00:49 Gimar: Es que trae muy poco. O sea, es que, mira, aquí, porque a mí me han dicho que no muchos bancos muchas veces. Ajá. ¿Entiendes? Entonces, yo no voy a poner o a perder el tiempo que me supone que una persona vaya al banco y le digan que no, porque el banco también tiene sus tiempos, no sé qué, le digan, ay, no, y diga, ay, ya no puedo. Ay, mira, devuélveme las jarras.

1:01:11 Adrià Espinosa: Ser muy específico en esa cláusula donde se define esto, ¿no? Porque si, claro, tú no sabes esta modo de condiciones está pidiendo el comprador, ¿no? Entonces imaginémonos que estamos pidiendo algo irreal para el caso, ¿no? Para el perfil que tiene. Entonces, si especificamos bien qué se tiene que pedir, no es decir, pongamos, pues, claro, si voy pedir un 95 por 100 de financiación va ser más complicado que si tengo un 30 por 100 de financiación, por ejemplo, ¿no? Pues estas cosas, si somos un poco más precisos, es información que también nos cubre y que de lo que comentabas, ¿no? Pues esos justificantes, pues quizás si son 3, pero con unas condiciones que se han definido, que tienen sentido, que son lógicas, entonces, quizás ya estamos bastante bien cubiertos.

1:01:50 Gimar: 3 es muy poquito. Es que es que es verdad. Es que yo no sé, yo es que yo he tenido que tocar tantas puertas de tantos bancos tantas veces Sí. Para poder sacar algo, que a mí me parece que 3 es es muy poquito, no esforzarte suficiente.

1:02:06 Priscila Giacchetti: Completamente controversial. ¿Por qué? Porque es lo que decía, en Cataluña no es que no se concibe firmar unas arras que no te permitan tirarte para atrás. Es un tema cultural, yo creo, y de zona completamente, por lo que yo veo. En Cataluña no se concibe, y yo y yo he tenido muchos clientes que, como intermediaria, pues les está ofreciendo un piso en, alguien de Cataluña, un cliente catalán, pues ofreciéndole un piso en Madrid y diciéndome, no, no, yo quiero, y tú, no, es que no. Madrid, fuera de Cataluña, que no te lo voy a conseguir, es que fuera Cataluña no te voy a dar un contrato, unas arras que estén sujetas a esto, porque no se ve. Y aparte es lo que decís. Es decir, yo vengo y te digo, no, yo quiero meter meter esta cláusula, ¿no? Y tú, vendedora, dices, pues es que me voy al siguiente comprador, Que encima hay, o sea, como está ahora mismo el mercado, incluso en la en la compraventa, no solamente a tema alquileres, pues la verdad que si lo tienes a un buen precio, tienes un buen producto, vuela.

1:03:03 Ruben: Pero eso lo hablamos de, En Estados Unidos es justo al revés, ¿no? En Estados Unidos, tú 1º vas a la financiación, y cuando el banco te dice, te puedo dar hasta tanto, vas al bróker inmobiliario y le dices, oye, que me dan hasta tanto, y te busca algo hasta tanto. No como aquí, que es, oye, pues esa casa 1000000 de euros, venga, te doy 10000 euros YYA ver si alguien me da 1000000 de euros. Claro, y el otro está con la casa de 1000000 de euros así esperando, y a los 3 meses dice, mira, es que no me han dado, y tú has pedido 3 meses, claro.

1:03:31 Adrià Espinosa: Un punto muy importante, lo del bróker hipotecario, porque en Estados Unidos esa figura del del representante del comprador está muy asentada también. ¿Qué pasa? Que tener de tu lado como comprador a un profesional te agiliza o te da visibilidad a todo lo que necesitas para llegar a esa compraventa, ¿no? Con todo listo, sin que te encuentres esas sorpresas, con lo cual obviamente tú la figura, ¿no? Que le llamamos aquí en España, personal de súper inmobiliario, de personal de súper inmobiliario, sabe perfectamente qué deberes se tienen que hacer en cada punto para no encontrarnos estos sustos. El problema muchas veces se lo encuentras, pues, cuando no hay este acompañamiento, ¿no? Que, bueno, pues eso, situación de financiación, por ejemplo, esto si vas asesorado por un profesional, pues no te va a suceder, porque ya tienes

1:04:14 Ruben: Ya te va a decir, no te flipes, que no te van a decir más gastos. Claro. Bájate al 80 y

1:04:18 Adrià Espinosa: Esto no es realista, la la realidad con tu perfil es esto, esto es lo que puedes conseguir, hasta aquí puedes llegar, y con eso ya te haces un poco la foto de dónde podemos llegar, porque si no, al final acaban perdiendo el tiempo las 2 partes.

1:04:29 Gimar: Claro. Yo, por ejemplo, en este caso que mencionabas, dije que no a la cláusula y no la puse, pero pero como viene el período de vacaciones, pues sí extendimos las, si normalmente son 90 días, pues dijimos, no sé, 120, Hasta, no me acuerdo si era el 30 de septiembre, 30 de octubre, ahora no recuerdo. Pero para darle más tiempo, con el período de vacaciones, para que consiga, para que vea, para que, ¿sabes?

1:04:53 Priscila Giacchetti: Es que tú antes, y esto siempre lo he recomendado yo a clientes también, antes de ir a firmar ningún documento, tienes que ir a los bancos. Lo que decías que se hace en Estados Unidos, es que ya te lo pueden decir. Es mentira aquello de, no, es que si... Bueno, puede ser que algún banco, Y puede, y algún algún banco me lo ha dicho.

1:05:10 Ruben: No van a entrar a

1:05:11 Gimar: detalle, pero

1:05:11 Ruben: por encima te van decir, oye,

1:05:12 Priscila Giacchetti: pues, tú

1:05:13 Ruben: como mucho

1:05:14 Priscila Giacchetti: Y te, y si te financio o no, tienes un rato de endeudamiento superior al 30, al 35 por 100, no te voy a financiar. No, es que esto ya te lo van a decir de entrada. Y pero más o menos con tu perfil, tú puedes ir y te dice, mira, con tu perfil, si ya cualquier experto también te lo puede más o menos decir, ¿no? Con tu perfil te puedo dar hasta un tanto, por lo tanto, puedes comprar un inmueble de tanto, necesitas esto de ahorro, oye, tú ya sabes si cumples o no cumples con eso, ¿no? Otra cosa es que quieras, que decía un poco también a Adrián lo de que que quieras ir buscando las mejores opciones y 1 1 1 opción irreal, ¿no? Eso es otra cosa. Decir, pues no, es que yo quiero que me que me que no me no me cobren intereses, pues.

1:05:58 Ruben: Vamos con las preguntas rápidas.

1:06:00 Gimar: ¿Qué es más importante? ¿Un buen precio o un buen contrato?

1:06:07 Priscila Giacchetti: Va de la mano, yo creo. Es tan importante un buen precio como un buen contrato. Pero claro, el buen, el el contrato te va hacer que te ahorres después de ese precio, ¿no? Si está bien

1:06:19 Adrià Espinosa: bien redactado.

1:06:19 Ruben: ¿Cuándo consultar al abogado? ¿Antes o después de la negociación?

1:06:24 Adrià Espinosa: Eso siempre, siempre, siempre, antes, por favor, porque, si no, luego los sustos vienen, y al final se acaba traduciendo en en gastar más dinero. Entonces, prevenir, ¿no?

1:06:34 Ruben: Mejor que curar.

1:06:36 Gimar: Y y si alguien en este punto todavía duda de si tiene que hacer una revisión a un contrato, ¿qué le dirían?

1:06:45 Priscila Giacchetti: Pues que que ahora mismo haces una revisión, ¿no? Y tienes unos costes, que pueden ser más o menos, pero que te van a hacer ahorrarte después cualquier tipo de susto, ¿no? Que ojalá que no te pase, pero luego ya será mitigar daños.

1:06:59 Ruben: Muy bien. Pues, para ir cerrando, si solo pudieras dar 3 consejos para evitar la mayoría de los problemas de en operaciones, ¿cuáles serían? O sea, 3 consejos, digas, estas 3 cosas te las llevas aquí, ¿no? Para resumir un poco todo lo que hemos hecho. ¿Qué 3 consejos le darías alguien que se quede?

1:07:19 Priscila Giacchetti: Bueno, el análisis, ¿no? Que no me he cansado de repetir en en todo el rato, porque para mí es que es lo más importante, ¿no? La prevención, pues el análisis, pues a la que puedas haz una diligence, aunque sea de esta manera, pues, que no hace falta pagar aún, dependiendo, ¿no? De, hay hay operaciones, pues, de, ¿no? De una envergadura enorme, pues que sí, que se necesita un ancho muy grande de banda, pero ¿tienes herramientas, no? Como esta, como memories, para poder hacer una rápida, para al menos detectar riesgos rápidos? Y luego, por último...

1:07:53 Ruben: Que usen Inmolex.

1:07:54 Adrià Espinosa: Que usen Inmolex, esa es

1:07:55 Gimar: mi abuela.

1:07:56 Adrià Espinosa: Que usen Inmolex. Sí.

1:07:58 Ruben: Bueno, pues nada, la última pregunta de del podcast. ¿A quién os gustaría que trajésemos aquí que pueda aportar algo, ya sea a nivel legal o a nivel inmobiliario, o alguien que digáis, mira, pues esta persona, yo creo que aquí en el podcast vendría muy bien?

1:08:14 Adrià Espinosa: A ver, y yo le tengo un cariño especial, y os voy a decir Enrique Jiménez, que seguramente lo conozcáis, él, bueno, fue el 1º personal shopper inmobiliario de España, presidente fundador de la asociación de AEPSI, y bueno, lleva toda la vida en el sector inmobiliario. Entonces yo he tenido la suerte de estar en su escuela, y bueno, es una masterclass muy entretenida el cubriendo desde la perspectiva del comprador, pero también bueno desde el club inversor que tiene sonríe, yo creo que puede ser un perfil muy interesante, que puede ayudar mucho a a tener un poco una visibilidad, ¿no? Y una y una perspectiva 3 60 del del sector.

1:08:51 Gimar: ¿Y dónde los pueden conseguir nuestra audiencia?

1:08:55 Adrià Espinosa: Esto esto Bueno, nosotros.

1:08:57 Gimar: Ah, Inmolex, Inmolex.

1:08:58 Adrià Espinosa: Inmolex, perfecto, pues, Inmolex punto I o. Ahí tenemos nuestra página web, tenemos también un perfil muy activo en LinkedIn, y lo que hemos intentado hacer también es hacerlo accesible, es decir, que todo el mundo pueda probarlo, que pueda entrar, tienen 2 semanas gratuitas para poder probar la herramienta y ver realmente cómo se integra en el día a día.

1:09:16 Ruben: Pues nada, pues muchas gracias, Adrián, Pris, por haber venido aquí un ratito Gracias a vosotros a contarnos Inmolex y sobre todo, a contarnos, ¿no? De cosas a tener en cuenta de, tanto de alquileres como de de compraventas, que muchas veces vamos con las prisas y y no hacemos las cosas bien.

1:09:34 Gimar: Muchas gracias. Muchas gracias.

1:09:36 Ruben: Vosotros. Adiós.

1:09:38 Gimar: Chao.