Inversión en house flipping desde 200 €: Domoblock

0:00 Ruben: Muy buenas. Bienvenidos a Nice to Fit You. Hola, Gimar. Hola, Rubén. Bueno, vamos a tener un podcast muy caliente, porque estamos en verano, y en Madrid el verano no perdona. Los que sois de Madrid ya lo sabéis, entonces hemos venido a a darle calor aquí a alguien que tenía ganas de traer, que es Sergio, de domo block. Muy buenas.

0:21 Sergio Navarro: Muy buenas, Rubén, muy buenas. Nada, un placer estar por aquí. Muchas gracias por la invitación. Con calor, pero a gusto, que es lo más importante.

0:27 Ruben: Pues nada, intentaremos sacarte todo lo que podamos, porque, bueno, como sabéis, hay muchas plataformas de inversión participativa, inversión de en la que podemos poner un pequeño, y ahora veremos cuánto es ese pequeño, ¿no? Dinero para que nos rinda. Y también lo que queremos hablar no es solo de estas plataformas, sino de de distintas formas de de cómo invertir, ¿no? Depende de en qué punto de vida estemos, porque eso fue una de las charlas que diste en el, me gustó mucho el, oye, es que no tienes por qué invertir igual de una forma en una etapa. ¿Cómo invertir bien en otra etapa? O sea, eso lo veremos más adelante, pero lo 1º que quiero que nos cuentes es un poco qué es Domo Block y cómo nace Domo Block.

1:10 Sergio Navarro: Muy bien. Pues nada, claro, vamos a tener yo creo que tiempo para hablar de todo, así que ya profundizaremos un poco más, y y nada, vamos a vamos a ello. Al final, Domoblock lo que hace es poner una obviedad encima de encima de la mesa, porque hay un gran apetito por invertir en el sector inmobiliario, pero, sin embargo, a veces se dificulta esa entrada por diferentes factores, ¿no? Entre ellos, la la dificultad para encontrar oportunidades, cada vez un mercado más más competido, ¿no? Como todos sabemos, donde hay mucha presión sobre sobre esa compra, ¿no? Y donde hay mucho fombo, sobre todo por parte de los inversores, para encontrar oportunidades y poner su dinero alocado en algún sitio en estos períodos de inflación, ¿no? Luego también los altos tickets que necesitas para poder entrar, como sabemos, pues mínimo, incluso, aunque vayas con hipoteca, necesitas 150000 euros. Entonces, al final, tu módulo lo que hace es encapsular todos esos problemas que tiene la inversión inmobiliaria tradicional, ¿no? También todos esos procesos burocráticos, esas gestiones. Y, a través de la tecnología y un equipo de expertos que que que gestionan los proyectos, pues lo que hacemos es ofrecer oportunidades de inversión con tickets muy bajitos de entrada, desde solamente 200 euros, sin que el inversor se tenga que preocupar de ninguna gestión, ya que nosotros, como gestores de los proyectos, nos encargamos de todo. Nos encargamos del análisis de mercado, del análisis de las oportunidades, de la tramitación de, pues, si hay que hacer alguna desocupación, la hacemos. Si tenemos que resolver algún trámite jurídico, también lo hacemos. División horizontal, segregación, cambios de uso. Al final, que hacemos es resolver problemas en sector inmobiliario para poder obtener una buena rentabilidad. Buscamos, sobre todo, que sea por encima de de doble dígito, y, como digo, que el inversor puede invertir información por 100 pasiva desde el sofá de su casa.

2:48 Gimar: ¿Cómo cómo hacen esa, cómo reducen esa barrera de entrada hacia las inversiones?

2:56 Sergio Navarro: Básicamente, lo que nosotros hacemos es dividir la la inversión en fracciones, que ahora hablaremos un poco más de estas fracciones, que nosotros la llamamos token, pero podemos verlo como una 1 participación, como si fuese una acción de una empresa que cotiza en bolsa, pero, en este caso, de un proyecto inmobiliario concreto, ¿no? Entonces, dividimos la inversión en fracciones de 100 euros, de modo que cualquier persona pueda adherirse a esos proyectos y vincularse jurídicamente comprando estas participaciones a través de un préstamo participativo. Es la forma un poco jurídica, que en una cuenta de participación, si queréis, ahora podemos hablar también de esta diferencia, yo creo que es importante, es un préstamo participativo, Y el inversor, lo que tiene es un derecho económico sobre ese inmueble, no tiene ningún derecho real, no tiene un derecho usufructo, ni una propiedad, un derecho económico, por las rentas o por la explotación del inmueble o por cuando se venda, pues la la plusvalía que se obtenga.

3:41 Ruben: A mí me interesa un poco la parte, ¿no? De la tecnología, yo que vengo más de sector tecnológico, de todo esto por debajo, lo que lleva es blockchain, ¿no? Que hace unos años empezó a hablar mucho del blockchain, que iba a cambiar cómo se hace todo. Y una de las cosas que nos decían con el blockchain es esto, lo que te da es una trazabilidad, una seguridad jurídica, porque sabes quién tiene qué, cómo tiene. Entonces, ¿cómo integráis vosotros toda esta parte más legal de la vieja usanza, ¿no? De préstamo participativo y demás con el blockchain.

4:13 Sergio Navarro: Yo creo que, antes de hablar de blockchain, yo creo que la gente necesita entender 1º lo que es la tokenización. Nos podríamos, incluso, ir un paso atrás, qué es la tecnología blockchain, pero, bueno, vamos a hablar de qué es realmente la tokenización, que, básicamente, es la representación digital de un activo, ya sea físico o digital, ¿no? Porque podemos representar un activo digital en un mundo digital, pero, en este caso, a través de tecnología blockchain. Realmente, esta representación ya la tenemos en nuestro día a día. Nosotros, por ejemplo, cuando vamos al casino, nos dan una ficha. Esa ficha ya representa dinero y yo la puedo utilizar dentro de ese ecosistema, dentro del casino. Obviamente, si yo salgo de fuera del casino, esa ficha no tiene ningún valor. O, por ejemplo, yo, cuando voy a a un guardarropas y dejo mi prenda, pues me pueden dar también una ficha que representa que yo tengo ahí mi cazadora y luego la puedo recuperar, ¿no? Pues lo mismo se puede aplicar al sector inmobiliario o a cualquier otro sector, ¿no? Yo represento, en este caso, un derecho económico de un inmueble a través de un token, que es un, como digo, un activo digital, que yo, ese activo digital, gracias a que está representado a través de tecnología blockchain, pues algo que herede todas las bondades de la tecnología, trazabilidad completa, automatización y programación de todas las secuencias o procesos que yo tenga dentro de la empresa, como, por ejemplo, verificar quién tiene esos token para poder cumplir con la regulación en cuanto al KWC o blanqueo de capitales, automatizar, por ejemplo, los pagos o los rendimientos asociados a los inmuebles en base a quién tiene esos tokens. Y lo mejor para el inversor es que es algo muy transparente, ya que, a diferencia de plataforma de inversión inmobiliaria tradicional, de crowdfunding, que es una caja negra que el inversor no tiene forma de saber, por ejemplo, cuál es el importe real que se está financiando, porque al final es una base de datos que tiene la propia empresa, en nuestro caso, toda la inversión se queda registrada a través de estos tokens mediante tecnología Blockchain.

6:00 Sergio Navarro: Esto permite al inversor consultar esta base de datos pública en cualquier momento, sin que se tenga que fiar de nosotros. Entonces, esto es una gran ventaja, porque nosotros no podemos manipular, por ejemplo, para generar fom o hype, hay volumen financiado. Nosotros no podríamos decir, no, ya llevo un 90 por 100 financiado el proyecto porque el inversor lo podía comprobar y podría ver que esto no es así, ¿no? Entonces, ofrece muchas ventajas para para los inversores y, sobre todo, también, vinculando con el mundo de DeFi, que es aquí donde está la gracia, aunque considero, por desgracia, que todavía estamos en momentos incipientes y la que la tecnología no está suficientemente madura como para explotar realmente el potencial. Pero, si lo vinculamos al mundo de eFay, también yo podría pedir préstamos colaterizados con este tipo de activos, ¿no? Yo podría ir a un protocolo como AB y pedir un préstamo contra este activo que tiene un valor. Es decir, es como si estuviese hipotecando una inversión fraccionada dentro de un proyecto inmobiliario.

6:53 Ruben: Eso eso es muy interesante, porque justo ayer en la cena lo estábamos hablando, de del tema de de todo esto, ¿no? Que tú tienes tus activos digitales, que puedes pignorar, que puedes poner como colateral para hacer otro tipo de operaciones, ¿no? Que al final se traducen en dinero del mundo real, vamos a llamarlo, ¿no? El dinero que puedes gastar en la panadería, al final. Entonces, esa parte dices que ahora mismo no está, pero en un futuro podríais decir, oye, pues mira, si tú tienes aquí... Me invento, ¿vale? Tú tienes aquí un proyecto y has metido 20000 euros y este proyecto tarda 15 meses en salir, durante esos 15 meses, tú tienes un token, ¿no? Que representa esos 20000 euros. ¿Y podrías hacer alguna forma para ir a otra plataforma y tú ignorar o poner en préstamo eso?

7:42 Sergio Navarro: Claro, totalmente. O sea, realmente, Rubén, sí que está. Lo único que todavía, como digo, la tecnología no es lo suficientemente madura, o la adopción que tienen lo suficientemente grande como para que pueda permear en la población y que la gente lo sepa o o directamente lo conozca, ¿no? Pero sí, pero, como tal, existe, ¿no? Entonces, como tú dices, imagínate que yo invierto en Domoblock 20000 euros. Yo, con ese token, podría ir a un protocolo, pedir un préstamo contra ese token a un long to value, imagínate, del 70 por 100, y, con ese 70 por 100 del valor que capturo de esos 20000 euros, podría ir a invertir a otro proyecto inmobiliario o a otro tipo de inversión en bolsa, etcétera. Obviamente, si ese token pierde valor, por lo menos, el valor suficiente como para que baje de mi del valor de mi colateral, pues me podría liquidar la la posición, ¿vale? Al igual que en el mercado tradicional, y eso lleva un 1 riesgo adicional, ¿no? Porque, al final, el apalancamiento siempre lleva un riesgo. Esto es importante también tenerlo en cuenta. Pero sí, sería totalmente posible. Incluso, si volviese a comprar más token de domoblock, pues es como si me estuviese apalancando el el largo al hacer esta operación.

8:46 Gimar: Yo yo necesito que me lo desglose.

8:51 Ruben: Claro, yo es que he escuchado muchos podcasts sobre y todo esto, y de todo esto, pero justamente ahí en la cena te pasa un poco lo mismo de me me estoy perdiendo, ¿no? Entonces, para para alguien que que no sabe nada, ¿no? O que sabe muy poco, como Gimar, ¿cómo le explicas tú a alguien qué es esto de apalancar cosas digitales?

9:08 Gimar: No, no, vamos un paso más para atrás, tokenizar. Yo tengo un inmueble, ¿no? O o la promesa de un inmueble, que Domo blog va a comprar, mejorar, lo que sea. Y yo te doy 20000 euros. ¿Qué pasa después? ¿Cómo cómo se tokeniza? ¿Qué pasa?

9:29 Sergio Navarro: Sí, voy a empezar, yo creo que es mejor desde desde el principio, ¿no? Básicamente, lo que nosotros es, hacemos estudio de mercado continuamente, tenemos equipo de captación en la calle. O sea, al final, sector inmobiliario, por mucha tecnología que le metamos, es un negocio de personas, tienes que tener conocimiento local, contactos, salir a la calle, ir a visitar el inmueble, etcétera, ¿no? Entonces, todo parte por por ese análisis, esa captación 1º de del inmueble. Una vez que nosotros tenemos el inmueble identificado y cumple con nuestra tesis de inversión, que, como digo, por lo menos ofrecer más de un 10 por 100 de rentabilidad para nuestros inversores y que tenga una duración, que también está aquí un poco la diferencia de nuestro modelo, que tenga una duración del proyecto de menos de 12 meses, porque nosotros lo que nos interesa, que ahora hablaremos un poquito más tarde de eso, es que nuestros clientes puedan rotar mucho el capital sin tener costo de oportunidad o el dinero apalancado a 24 o 36 meses. Una vez que ya tenemos un proyecto, como digo, que cumple con esa tesis de inversión, lo que nosotros hacemos es crearlo en la plataforma, ¿vale? Cuando digo crear la plataforma, pues es meter todas las propiedades de ese inmueble, ¿vale? El volumen a financiar, la rentabilidad y todo, y lo subimos a blockchain. En el momento que lo subimos a blockchain, lo que se generan son participaciones. Como digo, pues el proyecto tiene un volumen a financiar de 200000 euros, yo creo 100, o sea, participaciones de 100 euros, que, en este caso, creo 2000 participaciones, 2000 por 100, 200000 euros, ¿vale? Y cuando yo, en un día concreto, una hora concreto, abro ese proyecto, dejo que, o permito que las personas puedan comprar estas participaciones, adheriéndose así a la inversión inmobiliaria, pero, obviamente, estas participaciones tienen un soporte legal y, al mismo tiempo, pues tienen que firmar un contrato, un préstamo participativo para ese proyecto en concreto.

11:06 Gimar: Y, perdona, ¿puede? ¿Las personas pueden comprar una, 10, 20 participaciones, las que quieran?

11:12 Sergio Navarro: Las que quieran, hasta cubrir el máximo de la financiación. Es decir, si el importe ya financia de 180000 euros, yo no voy a poder comprar, volviendo al ejemplo, más de 20000, ¿vale? Porque el límite sean los 200.

11:23 Gimar: Ok, ok.

11:24 Sergio Navarro: ¿Vale?

11:25 Gimar: Ok. Entonces, ya tenemos. ¿Yo qué recibo?

11:29 Sergio Navarro: Tú recibes, lo 1º, 1 justificante de tu inversión, es decir, el contrato firmado por ambas partes, ¿vale? Como ese respaldo legal, y luego, además, también recibes un token, ¿vale? Que es la representación de esa inversión en el mundo digital. Nosotros, sí que es verdad que, por por la regulación española, tal y como como está ahora, no estamos representando a través de este token derechos reales. Antes sí que lo hacíamos, y lo volveremos a hacer. Pero, tal y como está la regulación, hay un monopolio de las empresas que emiten, registran y colaterizan estos tokens, y y, para proyectos de menos de 5 o 6000000 de euros, no compensa, o los costes, esto reducirá rentabilidad para inversor y no compensaría, ¿vale? Pero, teniendo en cuenta que este token sí que representa un derecho, pues tú, este token, si lo comercializas con otra persona, como si fuese una acción, pues realmente lo que le está cediendo es esa posición o ese derecho económico dentro del proyecto, ¿vale? Y y luego, si queréis, podemos ver cómo sería en el caso de querer explotar o o liberar el valor de ese token.

12:33 Ruben: Ahí ahí es lo que te iba a preguntar yo. O sea, yo tengo 2 preguntas, ¿vale? Porque esto es un poco también lo que seguramente alguien que nos está escuchando tenga la pregunta. La 1º es, claro, empezamos a hablar activos digitales, no sé qué tal, y la gente se le viene a la cabeza, tengo que comprar con bitcoin, ¿no? Esa es la 1º. Y la 2º, que hablabas tú ahora de, ¿esto lo puedo vender a otra persona?

12:53 Gimar: No, yo tengo la 3º. ¿Dónde se almacenan esos toques? ¿Cómo se almacenan? Muy buena pregunta. Adelante.

13:00 Sergio Navarro: Nosotros, al final, como como tecnólogos, pues nos nos enamoramos de la tecnología, pero, sin embargo, nos dimos cuenta que cuando salimos al mercado, porque yo soy ingeniero de de profesión, mi socio es arquitecto, un poco, esta idea surge uniendo estos mundos en una encomiendas familiares. Al final, fue un proyecto que hemos llevado a universidad, lo hemos pasado por escuela de negocio y nos ha costado madurarlo, ¿no? Pero al final ha salido un poco de del de la familia, por decirlo de alguna forma. Y como y como digo, uniendo estos mundos, al final, no te puedes enamorar de la tecnología, porque, como digo, la tecnología no está lo suficientemente madura. Entonces, para que la tecnología no fuese una barrera y que se pudiesen aprovechar todos los beneficios, nosotros lo que hicimos, porque, para que ustedes esto, que necesitas una wallet, ¿vale? Una wallet, básicamente, es como una identidad dentro de la blockchain. Básicamente, es un conjunto de números y letras que representan tu identidad, y a la que puedes asociar derechos, ¿vale? Al igual que, por poner una 1 ejemplo, al igual que tú tienes una cuenta del banco, donde esa cuenta del banco te pertenece y tú puedes asociar derechos cuenta de banco, que, básicamente, es el crédito que tú tengas en en la cuenta, pues igual ocurre con la billetera de de Blockchain, ¿vale? Entonces, tú, para poder almacenar estos tokens, necesitas contar con esta billetera. ¿Qué ocurre? Que, para poder utilizar esta billetera, tienes que tener ciertos conocimientos técnicos, porque tienes que utilizar unos softwares se llaman, por ejemplo, pues Metamask o o alguno de estos, que te permiten conectarte a la blockchain con tu identidad, ¿vale? Y operar con esa identidad, como si te entrasas a cuenta del banco y operases con tu identidad y y hicieses transacciones.

14:34 Sergio Navarro: Lo que nosotros hicimos para resolver este problema, y es para personas que no tienen ni idea de Blockchain ni no tienen billetera, nosotros, cuando un usuario se registra a la plataforma, le autogeneramos una. Directamente, esta esta billetera se embebe dentro de su perfil, el inversor ni siquiera, si no quiere, no se entera, y, cuando hace una compra a través de euros, pues el token se envía directamente a esta billetera. Como estas personas, normalmente, más del mundo tradicional, no van a utilizar la billetera, pues no no habría ningún problema, ¿vale? Pero, respondiendo a tu pregunta, Rubén, permitimos invertir en euros, ¿vale? De hecho, utilizamos una tasa de pagos que lo que permite es que cada usuario tenga un IVA virtual real con con con las iniciales de ES, es decir, español, y que puede recargar vía transferencia bancaria, vía tarjeta de crédito. Lo recarga, tiene ahí su saldo, y luego, ese saldo lo puede utilizar en cualquier momento para invertir un proyecto. Lo que hace es traspasar ese saldo de su billetera a la billetera del proyecto. Y luego, para la gente un poco más tecnóloga, más avanzada, y que quiere, pues darle una vuelta más a la inversión, pues podría conectar su billetera de Metamask, y ya, pues explorar otra serie de beneficios.

15:38 Gimar: Me me suena lo que me dices cómo funciona iToro. Yo tengo iToro, ellos tienen la wallet, que si tú quieres, la usas o no, pero está ahí, y y tú tienes las cripto, que si quieres las metes en la wallet, o si no, no. O sea, me suena que puede puede sonar a eso, pero... Y todo es

16:01 Sergio Navarro: Sí, y te

16:02 Gimar: son criptos.

16:04 Sergio Navarro: Nosotros tenemos como, para diferenciarlo, 2 tipos de billetera, la billetera en euros, ¿vale? Que todo va vía bancaria a través de una pasarela regulada, ¿vale? Y luego tenemos la billetera de blockchain, y el y el sistema permite utilizar ambas billeteras, invertir mediante 2 formas, bien vía cripto, que, en nuestro caso, representa un porcentaje bastante pequeño, por desgracia, un 5 por 100, más o menos, y euros, que representa el 95 por 100 restante. O sea,

16:29 Ruben: que si yo tengo bitcoin, puedo comprarte en bitcoin las participaciones de homolog sin problema, ¿no?

16:34 Sergio Navarro: En bitcoin no permitimos, tendría que ser en una stablecoin, concretamente en en DAI.

16:39 Ruben: Pero puedo cambiar mi B2B

16:41 Sergio Navarro: con Borday y y hacer la inversión con cripto, sí. Vale, vale. Y luego también, en ese caso, recibirías los retornos en la misma forma de pago, es decir, si haces la inversión en euros, lo recibes en euros, ¿vale? Y, si lo haces en DAI, en este caso, la stablecoin, lo recibirías en tu en tu metamask, en tu billetera.

16:57 Ruben: Bueno, pues esto es interesante porque, bueno, era una de las cosas que tenía yo aquí del proyecto que me llama la la atención, porque yo yo soy, todo el mundo me dice, no, tú eres informático, seguro que tú inviertes mucho en cripto y no sé qué. Yo no tengo nada de cripto ni nada de eso, porque yo siempre he dicho, hay que eso, ¿no? Yo una vez invertí, sí, alguna cosilla en alguna cripto y eso, me tenía que abrir el Metamax, que me ponía un plugin en el en el ordenador y tenía que entrar y unas no sé qué y 12 claves. O sea, todo eso, y dije, yo prefiero decir, ¿cuánto es esto, Sergio? 100, toma, 100, y y tú me haces todo eso por debajo, que está muy bien que lo tengas, porque es lo que nos vendieron cuando empezó el blockchain, ¿no? De toda la seguridad, los smart contract y todo eso, porque yo vengo al mundo de de desarrollo y la la Web 3, ¿no? Que es todo esto. Hace unos años, todo el mundo quería ir a esto y todos los proyectos tenían que llevar blockchain, que algunas veces lo metían un poco con calzador, ¿no? Pero aquí tiene mucho sentido, porque te da esa regulación extra y ese ese extra de seguridad que te da algo que es público, ¿no? Que muchas veces, como dices tú, o sea, yo voy a invertir en un proyecto y a mí me dicen que este proyecto cuesta 200, ¿y y quién me dice que este proyecto no son 200 y son 100 y los otros 100? O sea, al final, viendo la memoria del proyecto, puedes ver si te la están colando o no, pero si a lo mejor no sabes mucho, puede haber ahí un problema, ¿no? Y, de esta forma, sabes que, oye, esto está así y y de ahí no te vas a mover.

18:20 Gimar: ¿Cuál es la cuál es la misión de Domo Block y qué es lo que más te te ilusiona?

18:27 Sergio Navarro: Muy buena pregunta. Pues, al final, DOME un blog es un proyecto que surge para, bueno, para resolver esa necesidad, porque la vimos en nuestras propias carnes, tanto yo como mi socio, esa necesidad de poder invertir en sector inmobiliario sin tener que destinar grandes capitales, no porque hay gente que no los tenga ni mucho menos, sino porque tiene un riesgo de exposición, porque, si ya es difícil comprar una vivienda para muchas personas, imagínate comprar diferentes viviendas para tener una exposición y una diversificación de patrimonio en diferentes tipos de proyectos, en diferentes monedas, diferentes o en diferentes ciudades, ¿no? O o países. Entonces, al final, nuestra nuestra misión, o la razón de ser de Domo Block, es democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria y mejorar la salud financiera las personas a través de la inversión. En este caso, el sector inmobiliario es el subyacente, pero podría ser otro tipo de inversión, que es hacia donde vamos, ¿no? El sector inmobiliario es, digamos, el caballo de Troya, ¿no? Por donde hemos empezado, donde más cómodo nos sentimos, pero esto se puede extrapolar a otro tipo de inversión, como energías renovables, eventos culturales o cualquier tipo de inversión que que que despierte el interés en un 3º y que genere rentabilidad.

19:32 Ruben: ¿Y cómo seleccionáis? Porque últimamente he visto que estáis haciendo también incluso promoción, ¿no? O semipromoción, ¿no? De estos WEAPs y demás, de cambio, de terminar edificios que estaban, ¿no? Como hablamos con Albert Peguera. ¿Cómo seleccionáis los proyectos de decir, bueno, pues aquí vamos a hacer un cambio de uso, esto es un flip, esto es un whip? Al final, lleváis un montón de tipologías distintas, ¿no?

19:57 Sergio Navarro: Claro, como te comentaba antes, Rubén, nuestro objetivo siempre, o por lo menos por ahora, es poder ofrecer proyectos de corta duración. Al final, es un sello de identidad, porque nosotros, cuando empezamos, vimos que había un hueco o un nicho bastante desatendido, porque ya había otras plataformas que se dedicaban al alquiler, donde tú tienes, inviertes, en un elemento, 10000 euros, vas recibiendo todos los meses 80 euros, 100 euros, y luego, al 4º año, pues ya liquidas el proyecto porque lo venden y recuperas el principal. O también había plataforma de proyectos de obra nuevos que iban a 24, 36, 48 meses. Nosotros vimos que proyectos de corta duración y, encima, rentabilidad de doble dígito había poco. Entonces, ahí es donde decidimos centrarnos. Nuestro producto estrella, o el o el que hasta ahora más hemos explotado, son proyectos de flip, de flip en ciudades como Madrid, sobre todo Valencia, que es donde nuestra ciudad natal, y Zaragoza, y próximamente también también en Murcia, que, básicamente, lo que nosotros ahí hacemos es comprar activos muy bien ubicados en estas ciudades por de bajo precio de mercado, los reformamos con una línea de diseño de alto standing, y después lo vendemos. Y, cuando lo vendemos, pues retornamos el capital a a los inversores. Este es el producto por el que empezamos, pero sabemos que no es el producto que nos va a llevar al siguiente nivel. ¿Por qué? Porque cada vez hay menos ofertas, escasea más, es más competido, los precios están mucho más altos de compra y, aunque los precios de venta también aumenten, no aumentan en la misma proporción, entonces dejan ese margen mucho más comprimido. Entonces, eso nos ha hecho también, pues abrir hacia otra tipología de proyectos, que nosotros le llamamos los proyectos de building flipping, que, básicamente, son rehabilitación entera de edificios, ¿vale?

21:33 Sergio Navarro: Que no, que sea ya, que tengan ya uso residencial, o cambios de uso de edificios, que, por ejemplo, hace poquito, pues hemos lanzado 1 en en Castellón, que es un edificio de oficinas. Vamos a lanzar otro, precisamente, que tiene uso de almacén, antes tenía uso de residencia estudiantil. O sea, vamos a convertir también en 24 viviendas. Y, sobre todo, pues lo que hacemos es aprovechar, o bien las propias inconsistencias del mercado para encontrar oportunidades muy baratas, ¿vale? O bien resolver problemas que otros, por sus conocimientos, estructura, por el motivo que sea, no saben resolver, y es donde nosotros aprovechamos ese conocimiento para obtener una rentabilidad. Y ahí es donde estamos, pues con temas de WIPS. También estamos buscando activos ocupados o activos con problemas urbanísticos, que nosotros, por la experiencia, pues también podamos resolver. Por ejemplo, en Castión, teníamos un proyecto que era una única finca registral, que estaba bloqueado un montón de tiempo, pero, simplemente, con saber 2 cositas, hablar con la notaría y con el registro, pues lo pudimos desbloquear, que, básicamente, es que era por antigüedad, eso ya eran viviendas, ya tenía acá viviendas UEVI, y, por tanto, el registro no podía dar ninguna pega para segregarlas y vender cada unidad por separado. Algo tan fácil como eso, para nosotros, pues otra persona, obviamente, no tenemos conocimientos, es un mundo, ¿no? Intentamos aprovechar esto. Y también queremos, sobre todo por la necesidad de vivienda que hay en España y y por los márgenes, también para nuestros inversores, entrar en proyectos de obra nueva. Una obra nueva de 200, 300 viviendas, no macroproyectos, pero sí obra nueva de proyectos entre 9 y 25 viviendas.

23:04 Ruben: Lo que pasa es que habrá nueva menos de un año o va a ser complicado, ¿no?

23:09 Sergio Navarro: Va a ser complicado, pero aquí nosotros lo que lo que planteamos, que, de hecho, ya lo hemos hecho en algún proyecto, es dividirlo por fases. Es decir, sacamos una 1º fase a 12 meses y luego otra 2º fase a otros 12. Por tanto, el inversor que quiera mantenerse durante las 2 fases, pues perfecto, 24 meses de duración, pero el que quiera salirse tendrá una venta de liquidez a los 12 meses para poder retornar el capital más los intereses que se han generado durante ese período.

23:35 Gimar: Pero cuando es obra nueva, es convertirse en promotores.

23:39 Sergio Navarro: Sí, bueno, es que nosotros realmente, que esto no lo he comentado, somos ya promotores. Es decir, nuestra plataforma de inversión no es una PCP al uso, es decir, no somos crossfunding indirecto, sino que somos crossfunding directo, donde somos plataforma y promotora al mismo tiempo. Es decir, la financiación que captamos es directamente para nuestros proyectos, y no para proyectos de un 3º, que es un poco lo por lo que se conoce al crowdfunding inmobiliario aquí, en España. Entonces, nosotros ya somos promotores. Las obras las hacemos nosotros, nosotros tenemos internamente un equipo de de arquitectos. Lo único que no tenemos internamente es es la mano de obra como tal. Esto lo subcontratamos en gremios que organizamos nosotros para proyectos más pequeños y para proyectos más grandes, pues directamente contratamos constructoras de confianza.

24:24 Ruben: ¿Qué tipo de inversor es el que invierte con vosotros?

24:28 Sergio Navarro: Pues la verdad es que muy variado. Podríamos decir que nuestro buyer persona son principalmente hombres, aunque un porcentaje no mucho mayor al de mujeres, por suerte, la verdad. Yo, a veces, cuando miro los los datos hasta hasta, no me lo creo, me sorprende, pero tenemos un 60 por 100 de hombres y un 40 por 100 de mujeres, lo que es bastante alto para ser muy muy alto.

24:48 Ruben: Aquí, el canal, estamos en un 85, 15, una cosa así, o sea que...

24:51 Gimar: Ok, hemos mejorado un montón, porque antes era 96, 4.

24:55 Sergio Navarro: Es lo que decís, pero nosotros te llamamos más claro. Nosotros empezamos por un 80, 20, 70, 30, y ahora estamos ya en 60, 40. Yo creo que cada vez la el público femenino se se va animando, ¿no? Y, principalmente, personas entre 35 y 55 años, digamos que está ahí el grueso de nuestra inversión. Normalmente, personas con con estudios, sí, con estudios universitarios, normalmente, y, sobre todo, también personas que ya invierten de forma tradicional en el sector inmobiliario. Tenemos muchas de estas personas, que son personas que quieren tener un patrimonio inmobiliario para, como legado para sus hijos o para tener esa tranquilidad o ese café flow mes a mes que le pueda sufragar sus costes vitales, ¿vale? Y alcanzar esa soñada libertad financiera, pero que, a lo mejor, ya tienen demasiada exposición en activos tradicionales, o que quieren acelerar ese proceso para conseguir el dinero suficiente como para pedir otra hipoteca, y, en lugar de dejar el dinero en un depósito, en un fondo monetario o directamente en el banco, pues lo invierten en Domo Block, lo rotan y, pues aceleran ese proceso para comprar otro inmueble para luego poner un alquiler.

26:00 Ruben: ¿Qué importe medio suele invertir la gente?

26:03 Sergio Navarro: Pues nuestro importe medio está en torno a los 805000 euros. Tenemos gente que invierte, obviamente, pues 200, 500 euros, ¿vale? Lo bueno es que, o sea, lo malo inmobiliario es que tiene ese costo de oportunidad. Tú quieres invertir en bolsa 50 euros, 100 euros, incluso un euro, ¿no? Y puedes tener exposición al mercado bursátil desde momento 0. Cuando vas a acceder al mercado inmobiliario, esto no ocurre, ¿no? Tienes que esperar, párate unos ahorros. Entonces, esta forma de invertir te permite tener exposición directa al mercado inmobiliario, y hay muchas personas que empiezan, que son jóvenes, empiezan o quieren directamente probar, invierten 200 euros, y luego también tenemos, pues ya inversiones más institucionales o profesionales que invierten 270000, o incluso medio 1000000, ¿no? Cuando hablamos de ya pequeños fondos de inversión o family soffice.

26:47 Gimar: ¿Y cuántos proyectos de media tiene Domoblock? Porque tiene que haber, o sea, ¿hay hay proyectos en paralelo o abren proyectos, cierran proyecto, abren proyectos, cierran proyecto? ¿Cómo funciona?

26:59 Sergio Navarro: Pues, al principio, cuando empezamos, sí que era así, ¿no? Hasta que nos ganamos un poco la confianza de del mercado, hasta que no se cerraba 1, ¿no? Finalizamos el siguiente, pero, una vez que ya cogimos tracción, pues ahora sacamos 3 proyectos al mes, más o menos, dependiendo un poco de del volumen, pero sí, 3 al mes. Hemos sacado en total, si no me falla la memoria, 65 proyectos, hemos cerrado el ciclo completo desde la compra hasta la venta de 38, 39, y hemos retornado más ya más ya de 1 coma 5000000 de euros a a nuestros inversores en forma de intereses.

27:33 Ruben: ¿Y qué aprendisteis de esos primeros proyectos que ahora aplicáis y hace que cada día seáis mejores?

27:41 Sergio Navarro: Bueno, pues de esos proyectos, sobre todo, aprendimos que que el capital es miedoso, ¿no? Que hasta que no te posicionas en el mercado y la gente ve retornos, generas confianza y, sobre todo, siendo un mercado de personas, la gente incluso necesita verte en algún evento, visitar un inmueble en persona para ver realmente qué ese inmueble existe, ¿no? Porque, final, y lo entiendo perfectamente, ¿no? En este mundo de la inversión, hay muchas estafas, y es muy fácil estafar a a la gente, ¿no? Que a veces está malogrado, y, sobre todo, ahora con con la IA. Entonces, la gente necesita fiarse, sobre todo, de una marca, ¿no? Y de una y de una persona. Entonces, aprendimos, sobre todo, a a mostrar muy de cerca ese proceso, ¿no? De cómo transformamos, de cómo analizamos, de de cómo desbloqueamos los inmuebles, y eso es lo que al final nos ha ayudado a hasta donde estamos hoy en día, ¿no? Demostrar esa confianza, demostrar que que trabajamos como como publicamos, ¿no? Cuando presentamos el proyecto de inversión, y, sobre todo, que al final los resultados, pues son tangibles, ¿no? Decir, la gente, pues recupera su dinero en el plazo que toca, ¿no? Es decir, cumplí con la promesa, se puede decir.

28:43 Gimar: ¿Ustedes estuvieron en Lanzadera?

28:45 Sergio Navarro: Tú estuvimos en Lanzadera, correcto.

28:47 Gimar: ¿Qué te hubiese gustado que te dijeran, que te contaran antes de empezar que ahora sabes, y que en ese momento no sabías y te hubiese ahorrado?

28:58 Sergio Navarro: Pues mira, muy buena pregunta. Yo creo que esto, sobre todo, si no está viendo algún algún emprendedor, que, bueno, que emprendedor es una 1 persona que ya invierte y pone su dinero a trabajar en inversión inmobiliaria, ya se podría considerar algo como emprendedor, ¿no? Muy cerca de de ser un emprendedor. Algo que me hubiese gustado, y que mucha gente se equivoca, es no poner foco. La gente se deja llevar por piedras preciosas, y muchas veces esas piedras preciosas te hacen desviarte de tu camino, y eso al final te hace fracasar. Entonces, una de principales cosas que he aprendido en mundo emprendimiento, y sobre todo de lanzadera y de y de domoblock, es poner foco. Nosotros, al principio, pues, cuando empezamos, nos ofrecían, oye, invertir, sacar proyectos renovables, oye, sacar proyectos culturales, oye, ¿por qué no te hacéis también obra nueva, oye, por qué no hacéis alquiler? Hasta que al final dijimos, basta, nos vamos a centrar solo en hotfliping, nos vamos a posicionar aquí como expertos, que la gente cuando escuche domoblock sepa, oye, es la plataforma líder de hotfliping en España, y hasta aquí es lo que hemos hecho, y eso nos ha hecho, pues, precisamente, lo que digo, posicionar. Entonces, diría que poner foco a tope.

30:05 Ruben: Pero sé. Objeto brillante, ¿no? Sí. Porque se te... Es como

30:08 Sergio Navarro: muy fácil, ¿no? Poder prostituirte y y desviar.

30:11 Ruben: Y más en en este mundo en el que ves que esta empresa está haciendo esto o esta otra está haciendo esto y le va bien y tal, tú dices, yo estoy haciendo esto, lo mejor tenía que estar haciendo lo que están haciendo ellos, ¿no? Y cuando estás empezando, que no sabes muy bien qué estás haciendo, porque al final tú empiezas y dices, bueno, esta es mi idea, pero cuántas empresas tienen una idea y se han estampado, ¿no? Y y empiezas a ver que otros hacen cosas distintas y les va bien y dices, ¿y si hago lo que ellos? Y... O sea, es difícil para un emprendedor, sobre todo cuando es un emprendedor joven que no ha estado en el mundo mucho tiempo viendo todo, de decir, vale, me tengo que enfocar y, si esta es mi idea, yo voy así, no miro los lados y, bueno, si muero, muero con mi idea, ¿no? Porque hay muchos que mueren precisamente por por dispersión, más que por por falta de una buena idea, porque tú tienes la idea buena y te dispersas y se acabó.

30:59 Sergio Navarro: Es que, cuando empiezas una empresa, los recursos son superescasos, son los que son. Si encima no los canalizas esos recursos para potenciar una idea o una vertical, imagínate lo difícil que sería para una, lo difícil que tiene que ser para 3, 4 o 5, o sea, que totalmente totalmente de acuerdo.

31:16 Ruben: Eso me echa la bronca a cloth, la IA, porque porque yo soy muy técnico, ¿no? Y me gusta mucho hacer cosas técnicas y no sé qué. Y yo estoy con Rentexa haciendo la plataforma, y digo, bueno, pues en Rentexa falta por hacer esto, quiero meter esto y quiero meter lo otro, no sé qué, vale, muy bien. Y de repente empecé a hacer lo de Rentexa Atlas, que que, bueno, no creo que tardemos mucho en sacarlo ya. Y lo que me decía era, bueno, es que estás, vas a hipotecar 2 meses de tu vida en esto, cuando todavía podrías hacer cosas en Rentexa que no has hecho y no sé qué, no te desvíes y tal. Claro, cuando Claud me dice 2 meses, digo, yo sé que no son 2 meses, porque con la IA no lo no tardo 2 meses, ¿no? Pero si hubiese sido hace 2 años, sí que me habría pasado decir, oye, esto es una buena idea, voy a inspeccionar esto y dejo lo otro, que es lo que lo que dice Ornosi, ¿no? Cuando estás empezando, haz más de lo que te da dinero y déjate de cosas de ahí. O sea, tú sigue haciendo eso, y luego, ya cuando tengas mucho dinero, empieza a hacer otras cosas. Pero si ni siquiera lo que haces bien te da suficiente, hacer lo otro, los emprendedores tenemos ese síndrome que queremos hacer todo, ¿no? Y que tenemos muchas ideas. Yo tengo, cuando me voy a dormir, tengo un montón de ideas y muchas las apunto por ahí, digo, algún día, ¿no? Pero si no te centras... Porque, ¿qué edad tienes tú? Si te puedo preguntar.

32:33 Sergio Navarro: Yo tengo 29.

32:34 Ruben: 29. Claro. Es que todavía acabas de empezar. Entonces, con 29 años, tienes que estar muy centrado, porque ahora mismo tú, o sea, abres Instagram y ves, pues este está haciendo proyectos de no sé qué, este otro está haciendo... Porque yo lo veo, ¿no? Y digo, yo quiero invertir en todo, pero al final también dices, bueno, voy a invertir en lo que sé, ¿no? Que en mi caso ha sido comprar pisos para alquilar, y ahora ya, que ya tengo 5 años de experiencia en eso, ya empiezo a probar otras cosas. Pero si yo hubiese picado de todo, al final no sabría de

33:03 Sergio Navarro: nada. Totalmente.

33:04 Ruben: Y y no habría llegado a donde estoy ahora, ¿no? Yo creo que para una empresa que se centra en una cosa, que hacéis muy bien, y ya cuando has llegado a este punto en el que, y sé buena tinta de inversores vuestros que me recomiendan, no, no, es que muy bien, porque además, y tenemos los webinars y cada cierto tiempo nos dicen cómo va las cosas y y dais la cara, que esa es una de las cosas que hay empresas que se quejan de, oye, yo es que invierto con esto. Bueno, yo he invertido con una empresa, no voy a decir cuál, luego, si quieres, te la digo después, pero yo llevo 3 años o 4 o más, ¿no? Porque, bueno, del 17, bueno, llevo mucho tiempo esperando a recuperar que tengo 100 euros en esa plataforma. Dices, bueno, son 100 euros, vale, pero si yo, en vez de 100 euros, hubiese tenido 50000 euros, y ahí no te creas tú que ha venido alguien a darnos explicaciones de qué pasa. Sí, te mandan un email cada cada año de, bueno, todavía sigue aquí. Pero yo sé que vosotros, pues, tenéis vuestros QYA estos, ¿no? Que os hacen las preguntas y os conectáis, y luego en el cima te cogen por banda y te están hablando ahí, como estábamos el otro día, que estuviste media hora dando explicaciones. Y a mí eso es que me gusta, ver una empresa que, oye, que al final responde, que que no es Domo Block, es Sergio, que te responde, o es tu equipo, ¿no? Que estuvimos ahí con ellos, que son la gente que que, al final, como dices tú, esto es de gente a gente.

34:22 Gimar: Justamente, yo quería preguntar cómo era ese tema de la transparencia, ¿no? Porque, por una parte, está la tecnología, que ayuda, ¿no? Pero, por otra parte, exacto, ¿qué qué acciones hace la empresa para generar esa confianza, justamente?

34:36 Sergio Navarro: Claro, aquí todo parte desde el inicio, ¿no? Nosotros, todos los estudios de mercado que hacemos, que validan que esa oportunidad efectivamente está comprada a buen precio, pues lo 1º que hacemos es mostrar el estudio tal cual. Nosotros utilizamos... Aquí también metemos tecnología, que podemos también profundizar un poco. Metemos también la inteligencia artificial para estudiar mercado inmobiliario, ¿vale? Nosotros, básicamente, utilizamos 2 métodos de análisis. Obviamente, pues la persona que está a pie de calle, pues tiene que tener olfato, se conoce la zona local, pero, además de eso, un departamento de análisis que tiene 2 métodos de analizar los inmuebles. Un método, que es el que utiliza las tasadoras homologadas por el Banco de España, la tasación eco, que, básicamente, es comparación por testigos a través de homogeneización, ¿vale? 1. Y luego, el 2º es una regresión estadística que nosotros mismos desarrollamos al inicio, que, como decía aquí, un módulo que había nacido un poco en el ámbito de de escuela de negocio y tal, pues lo desarrollamos ahí, y, básicamente, lo que nosotros hacemos es coger 300 testigos de un barrio concreto. Imagínate, 300 testigos del barrio Salamanca. Y, mediante esta regresión, vemos cómo impacta cada, en base a sus testigos y en base a su precio, obviamente, pues descontando comercializaciones, etcétera, vemos cómo impacta cada variable del inmueble en su precio, pues cómo impacta que tenga una habitación más, en vez de un baño más, porque hay muchas zonas donde, lo mejor, por quitar una habitación y meter un baño, el precio se incrementa a 50000 euros, ¿vale? Y, a lo mejor, en otra zona no ocurre eso, ¿no? Entonces, vemos cómo cada variable de inmueble impacta en su precio, y lo que nosotros estamos haciendo ahora es metiéndole esto ya, porque, claro, antes tenía una persona que todos los meses coger idealista, pegar el link, descargarse todos los datos, pues superficie, número de habitaciones, y tenía que valorar, a ojo, cuál era el grado de conservación y acabados, porque son las variables principales de ese inmueble, a través, en una escala desde el 0 a 5.

36:20 Sergio Navarro: Pues todo eso, ahora le metemos IA. Entonces, tenemos la IA que hace scraping de los portales inmobiliarios, está educada para poder obtener ese grado de conservación y de acabados como si fuese un humano, y, directamente, esa regresión, pues está actualizada a tiempo real. Es decir, tenemos un analista continuamente analizado el mercado inmobiliario, identificando los portales, que, digamos, la en análisis pasivo, y, si, por ejemplo, un inmueble lleva mucho tiempo publicado o sale nuevo y encaja con nuestra tesis, pues nos salta un aviso, ¿vale? Entonces, esto es una de las primeras cosas que nosotros explicamos cómo lo hacemos y que mostramos en el dossier este modelo este modelo, este estudio de mercado. Te mostramos, obviamente, el el estudio financiero con todas las partidas del proyecto, ¿no? Pues cuánto nos cuesta la compra, los impuestos, la comisión de de domoblock, todo, básicamente, suministros, partida, por si hay desviaciones, etcétera. Y luego, cuando compramos el inmueble, pues avisamos a los inversores de de esa compra, y también vamos mandando de forma periódica informes de obra, que son informes firmados por nuestros arquitectos sobre el avance de obra con respecto a la previsión, pues si va en tiempo, si va más avanzada, más adelantada o si va con retraso. Y todo esto acompañado de un reporte fotográfico para que el inversor, pues, aunque es una inversión pasiva, pues pueda ver cómo va el proyecto y que lo haga de alguna forma un poco más más suyo. Y luego, cuando se vende, pues también se comunica esa esa venta vía canales digitales. Y nosotros también, en proyectos más singulares, no lo hacemos en todo, porque sería un poco más complejo a nivel logístico, pero, para proyectos más singulares, hacemos open house, donde invitamos a inversores, tomamos una 1 cerveza o un cóctel y pueden visitar el inmueble, conocernos en persona, damos también una pequeña formación, y eso también, pues a gente le gusta mucho, ¿no?

38:07 Sergio Navarro: Porque al final también puede un poco tocar o visualizar, ¿no? En el proyecto en el que ha invertido y ver cómo cómo trabajamos, los acabados, conocer el equipo técnico, conocer el equipo de análisis.

38:17 Gimar: ¿Nos invitas al próximo penthouse?

38:19 Sergio Navarro: Por supuesto. De hecho, hicimos un acercamiento aquí, en en barrio Salamanca, en un inmueble muy chulo, en calle Castellón.

38:25 Gimar: Ah, bueno.

38:26 Ruben: Al al parecer, los limitados.

38:28 Sergio Navarro: El de Salamanca no, ese no.

38:31 Ruben: No se te ha barato, porque, además, en esa calle, esa calle es es una de las de las prime. Sí, a mí me gusta eso, ¿no? De que al final, aunque sea digital, aunque sea tal, pero estar ahí, porque a mí hay gente que me dice, oye, Rubén, tú, si sacas algo, quiero invertir contigo. Y yo digo, ¿por qué quieres invertir conmigo? Y es simplemente por la confianza, ¿no? Porque yo doy confianza de que yo he hecho cosas, me dicen, oye, si tú tienes una oportunidad, yo invierto contigo. Y yo he dicho, tú no sabes si me va a ir mal o no, pero simplemente por el hecho de que ya lo que has hecho te ha ido bien, que te puede ir mal, ¿sabes? Porque esto, siguiente pregunta va ir por ahí, ¿no? De, pero te puede ir mal, pero al menos la gente conoces a la otra persona, ¿no? Porque a ti, cuando te viene, invierte en esto, lo 1º que dices tú, como dices tú, hay muchas estafas. ¿Y tú qué sabes si es una estafa o no? No lo puedes saber. Pero si ya tienes eso, gente que te habla bien, ¿no? Porque, ya te digo, tu tocayo, siempre, quedo muchas veces con él, y él yo sé que es muy activo con vosotros y está encantadísimo con con las inversiones, ¿no? Pues, oye, ya te están hablando bien, tú eres muy cercano, sí, tu equipo, no sé qué, pues eso te da un 1 feeling de, oye, con esta gente quiere invertir, ¿no? Pero vamos a la cara menos buena de qué pasa, o si os ha pasado, a lo mejor no os ha pasado todavía, cuando pase, habéis prometido un 15 y es un 12.

39:53 Sergio Navarro: No, claro, al final, nosotros siempre lo decimos y hacemos bastante hincapié que estamos hablando de inversiones. Nosotros no garantizamos nada, siempre hay un riesgo implícito. Cada proyecto tiene su riesgo, obviamente. Hay proyectos que tienen más riesgos y menos riesgos, y, normalmente, nosotros, pues también en los meetings nos gusta comentar cuáles son esos riesgos. Para que os hagáis una idea de de de lo que hablo, pues no es lo mismo el riesgo de un flipping, que simplemente es un activo que ya está construido en una zona muy prime de Valencia, que un edificio que sacamos en Montcófar, que tenía 13 ocupas el edificio entero y que lo tuvimos que desocupar. Obviamente, pues el riesgo aumenta de forma proporcional, obviamente, también el margen, ¿no? Si no, pues no no sea muy coherente. Entonces, nosotros, como digo, siempre tratamos de enfatizar en que existe un riesgo implícito en la inversión inmobiliaria, que no hay nada garantizado y que se puede perder, o parte, o la totalidad de la inversión. Puede pasar, incluso, cualquier cosa a nivel macroeconómico, una guerra Y00 que se quede el edificio, exacto, y un incendio. Obviamente, aquí hay seguros y tal, pero, bueno, no sabe luego cuándo se recupera la inversión. Es decir, hay un riesgo, como en cualquier inversión. ¿Qué hago aquí? Un poco de paréntesis, dejar el dinero en el banco también lleva un riesgo, y es también una decisión que se toma, porque muchas veces la gente piensa que, por no decidir invertir, no está decidiendo, pero está decidiendo dejar el dinero en el banco. Entonces, ahí también hay un riesgo implícito, que es la inflación.

41:11 Ruben: De hecho, hace poco, no me acuerdo exactamente cuándo, salió una ley que decían que, en caso de que hubiese necesidad, que te podrían no solo quitar tu casa, si hiciese falta, sino también el dinero de tus cuentas, ¿no? Y esto es real y la gente puede ir a Internet y buscar lo que es una ley que se aprobó en el congreso de que te pueden expropiar tu dinero o confiscar o lo que sea en caso de necesidad. Y dices, bueno, es que no hay necesidad. Bueno, pues mañana se le va la olla a Putin y nos ataca, dice el gobierno, todo el dinero que tenéis aquí es para comprar drones antier. Ya está. O sea, que...

41:42 Sergio Navarro: Totalmente. No, y que, bueno, y que luego los depósitos bancarios normalmente cubren hasta 100000 euros. Que la gente humilde, pues está protegida, pero la gente ya tiene un poco más de patrimonio, pues, si ese banco quiebra y no representa un elemento esencial para el estado, pues no lo van a rescatar y no cubrir esos 100000 euros. Sí. Pero, bueno, volviendo un poco a a los riesgos, en nuestro caso, pues hay veces, obviamente, que hemos tardado, por ejemplo, porque los principales riesgos que existe en nuestro modelo de negocio es o que vendas el activo en un plazo superior al estimado. En ese caso, la rentabilidad anual, pues va decreciendo cada día que pasa. O bien, que vendas a un precio menor al estimado, ¿vale? Entonces, en nuestro caso, pues hay activos que se ha cumplido el objetivo de la rentabilidad, o incluso hemos ofrecido más rentabilidad, porque se ha vendido antes a un precio más alto, y otros activos que se han vendido un poco menos de lo esperado o se han vendido porque ha surgido algún imprevisto por el camino. Nosotros tratamos de controlar todos los imprevistos. Precisamente, es el valor, como digo, que aportamos, pero, aun así, siempre puede surgir algún imprevisto adicional, incluso de algo que tú no puedes controlar, como, por ejemplo, cosas relacionadas con la administración pública, y hay proyectos que se han retrasado, que están previstos para 8 meses, y al final se han vendido en 12, y, obviamente, pues la rentabilidad ha sido un poco menor. Normalmente, nosotros, en estos casos, también estamos muy a favor de, o muy posicionados del lado del inversor, porque también somos inversores, que esto no lo he comentado, siempre invertimos entre un 5 y 10 por 100 del proyecto. Por tanto, aquí tenemos skin in the game puro y duro. Y, incluso, muchas veces, cuando el proyecto se retrasa si se vende por importe más alto, ese ese esa mayor plusvalía nosotros la repartimos entre nuestros inversores, ¿vale?

43:20 Sergio Navarro: Un 40 por 100 para nosotros, un 40 por 100 para nuestros inversores y un 20 por 100 para un fondo de garantía. Este fondo de garantía, pues se creó para que, si alguna vez los proyectos no van tan bien como está previsto y la rentabilidad cae por debajo del 5 por 100, pues podamos subir, utilizar ese fondo para llegar a ese 5, ¿vale? En caso de que a veces los proyectos se retrasen, nosotros lo que hacemos es, renunciamos a nuestra a nuestra parte, el 40 por 100, para ser inversor, y compensar un poco esa TIR, que a lo mejor ha caído por por esa extensión en plazo.

43:52 Ruben: Eso está bien.

43:53 Gimar: Sí. Cuando, o sea, cuando la gente escucha Domoblock, o imagínate que alguien escucha Domoblock, ¿qué idea crees tú, y que te gustaría aclarar, qué idea crees tú que le viene a las personas en la cabeza, y tú dices? Pero te lo voy a matizar. Cuando piensan en domoblock, piensan en tecnología, y tú dices, bueno, tecnología es parte de. ¿O qué o qué qué idea quieres aclarar o matizar?

44:26 Sergio Navarro: Es un poco lo que comentaba al principio. Nosotros nos enamoramos de la tecnología y poníamos la palabra tokenización, broadchain, no sé qué, en todos los sitios, y eso, al final, lo que hacía la gente, generarle más confusión, más rechazo, etcétera. Nos costó darnos cuenta, bueno, no tanto darnos cuenta, sino más bien admitirlo y renunciar a un poco a esa esencia también de la empresa, pero que realmente sabíamos que no aportaba nada, porque tú, cuando vas a utilizar Bizum, no intentas explicar cómo funciona Bizum. Ningún banco intenta explicar cómo funciona Bizum. Simplemente, sabes que puedes enviar dinero de un sitio, otro, con número de teléfono y ya está. En caso de tecnología blockchain, como es algo muy social, ¿no? Porque no es solamente tecnología, también tiene impacto en en la sociedad y en la economía, pues la gente intenta explicarlo y es lo que hacíamos nosotros. Entonces, al principio, la gente nos asociaba o nos encasillaba mucho en la parte de de alto riesgo por blockchain. Blockchain lo asociaba a una cripto, que no tenía nada que ver, porque al final, invertir en inmobiliario no tiene nada nada que ver con cripto. Y, por suerte, pues fuimos pivotando. Ahora mismo, tenemos casi nada de tokenización ni de blockchain, etcétera. De hecho, tenemos como 2 visuales dentro de la plataforma. Cuando un usuario se registra, puede elegir la forma de invertir, cartera digital en euros o blockchain, y, si activa solamente la parte de cartera digital, todo de blockchain desaparece. No ven blockchain ni cripto por ningún lado, ni tokens ni nada. Hablamos de participaciones, hablamos de euros, ¿vale? Y si activan la, pues la opción de Blockchain, pues sí que ven ven todo. Entonces, antes, la gente nos embarcaba nos embarcaba mucho en este aspecto, y ahora yo creo que ya no ya nos ve como una plataforma, sobre todo, especializada en proyectos de corta duración, y, sobre todo, nos asocia mucho a prime, a lujo, a alto standing.

46:06 Ruben: Y hablamos antes, que queríamos tocar un tema, que era la parte de de los las distintas etapas de un inversor, ¿no? Y aquí, bueno, volviendo un poco a a mi caso, ¿no? Que yo, como decía, yo ya tengo unos cuantos inmuebles y lo que he decidido es, bueno, tengo una parte que va a sustentar mi vida, ¿no? Que me va a dar las rentas, y ahora lo que quiero es, la otra parte, rotar este capital, ¿no? Y esto era una ponencia que tú dabas en el cima, hablando justamente de de, no es lo mismo un chico de 20 años que está empezando, que una persona con 30, que alguien con 60, ¿no? O sea, ¿cómo ves tú que sería lo ideal o o algo normal en un inversor? ¿Cómo cambia y por qué esos cambios?

46:56 Sergio Navarro: Claro, para mí, hay 2 formas o 2 estrategias principales de construir patrimonio dentro del sector inmobiliario. Obviamente, fuera del sector inmobiliario hay muchas más, ¿no? Pero se se basan casi en lo mismo, ¿no? Las 2 estrategias son rotación de capital, que, básicamente, es invertir en activos de corta duración, donde el plazo de entrada y salida está bastante definido. Obviamente, siempre puede haber imprevisto si no salir cuando se espera, pero está bastante bien definido a priori. Y luego tenemos la patrimonialización, que, básicamente, es comprar activos, tenerlos a largo plazo. Esos activos me generan un cash flow, unas rentas mes a mes, ¿vale? Y, pues me ayudan a, pues sustentar, como decía antes, lo los costes vitales que yo tenga. Mucha gente, el problema que tiene es que, por por la seguridad o por cómo es España, ¿no? A nivel de mentalidad, se cree que la única forma de invertir en el sector inmobiliario es comprar un piso, poner un alquiler, y y es la única forma, ¿no? Pero a veces no es la mejor forma, dependiendo en el momento, como decías Rubén, momento en la etapa de vida en la que te encuentres, porque no es lo mismo, como bien decías, un chico joven que acaba de empezar a invertir, que tiene una versión probablemente al riesgo menor y que quiere rotar el capital, es decir, crece su patrimonio mucho antes, asumiendo más riesgo. ¿Por qué? Porque tiene todavía tiempo para equivocarse. Si se equivoca, no está poniendo en riesgo patrimonio de su familia 000 el de sus hijos, ¿no? Que una persona de 60 años que lo único que quiere es dejar un legado, que no quiere ya arriesgar lo que ha construido durante su vida, y, dependiendo de la etapa en la que te encuentres y de y de tus objetivos, pues es conveniente más utilizar una estrategia u otra, ¿vale?

48:37 Sergio Navarro: Cada estrategia tiene sus pros y sus contras, y, si queréis, los podemos comentar un poco haciendo un breve resumen o cómo o cómo yo los veo. La rotación de capital, ¿qué ventaja tiene? Mayor rentabilidad, te te permite aprovechar interés compuesto mucho mejor, porque no tienes ese costo oportunidad y porque recibes el dinero antes, al durar poco tiempo la inversión, y lo puedes volver a colocar en otro proyecto. Luego también te permite adaptarte al mercado inmobiliario mucho mejor. ¿Por qué? Porque, si los proyectos son cortos, no tienes posición a largo plazo y, por lo tanto, puedes prever, de alguna forma, mejor ese ciclo inmobiliario, porque no olvidemos que el mercado inmobiliario es cíclico, y y iba iba a bajar, nos gestiona todo, ¿no? Sin embargo, con los proyectos de rotación, estás menos expuesto, porque, más o menos, a 6 meses, o sea, el sector inmobiliario, problema que tiene es que es un mercado ilógico, pero esa liquidez da otra ventaja, y es que te puedes adaptar un poco mejor, porque los plazos o o los ciclos inmobiliarios duran un poco más de tiempo. Entonces, de 0 a 6 meses vista, podríamos decir, más de 6 meses vista, yo considero que esté en una bola de cristal, de 0 a 6 meses vista, te puedes adaptar, ¿no? Entonces, es una ventaja de la rotación de capital. Esas serían las principales, para mí, ventajas, ¿no? Te permite tener exposición a diferentes productos, te permite tener exposición de momento hacia el mercado inmobiliario, pero luego también tiene una desventaja, que es, no solo estás expuesto al al mercado inmobiliario, sino también a la parte de operativa y de gestión, porque normalmente los proyectos de rotación de capital, que suele estar más asociado, pues a FLIPS, pues tienen también el componente de gestión.

50:11 Sergio Navarro: Entonces, si no delegas esto en un buen gestor o tú no eres un buen gestor, tienes ya 2 riesgos, el propio riesgo de mercado inmobiliario más el riesgo de la gestión. Tienes más riesgo, ya implícito, por la tipología de proyectos, porque, obviamente, el riesgo en un alquiler está muy contenido. Cuando ya estamos hablando de reformas, el riesgo el riesgo aumenta. Y otro problema, podríamos decir, también es, muchas veces, la la dificultad para encontrar oportunidades de inversión, porque es más fácil encontrar un inmueble para alquiler, sobre todo en el momento que nos encontramos ahora mismo, que un inmueble para hacer un flipping y sacar, por lo menos, una rentabilidad, que, aunque te equivoques un poco en el proyecto, todavía tengas un colchón de de seguridad. Y luego está la parte de patrimonialización, que obviamente tiene unas ventajas claras, que es que empiezas a recibir dinero de momento 0 y tienes el flujo de caja constante. A diferencia del mercado inmobiliario de en rotación, que tiene la la ventaja de que te puedes adaptar mejor al ciclo, en este caso, cuando ya te has pegado el piñazo o cuando el mercado inmobiliario ya se corrige, si estás expuesto en inmueble de patrimonialización y alquiler, suelen sufrir menos. Y lo vimos en la crisis de 2008. Los inmuebles, en cuanto al precio, caían un 30, 40 por 100, sin embargo, los alquileres nunca llegaron a caer 30, 40 por 100. Por tanto, ahí, si ya te ha pillado, tienes menos impacto. Eso es también una ventaja de de la parte de patrimonialización. Y luego, de ventaja para mí es que estás muy expuesto. Tienes poca posibilidad de diversificación, tienes poco, tienes mucho mucha dependencia de la regulación, porque, como es a largo plazo, si te cambia la regulación por medio, pues te coge, ¿no? Entonces, estas son un poco las ventajas y y desventajas.

51:54 Sergio Navarro: Y luego, ¿cuándo utilizar alguna otra? Así, por poner algunos... Esto dependerá, obviamente, de cada persona, pero para mí hay algunos claros y clave que podríamos decir. Para mí, una persona joven que está empezando y no tiene suficiente dinero para invertir en sector inmobiliario, le diría, no le recomendaría, le diría que que que evalúe o explore empezar con rotación de capital, porque a lo mejor tiene 35000 euros en en el banco, no puede optar a comprar vivienda, pues que ese capital lo rote. ¿Lo rote hasta cuándo? ¿Hasta el infinito? No, por lo menos, hasta que tenga, para mí, dinero para comprar 2 viviendas. Lo podría hacer para cuando tenga dinero para una, pero creo que se limita un poco el crecimiento. Creo que, para mí, tener 2 viviendas y que te generen ya por el mes un cash flow de 1000 euros 900 ya es una buena cifra, para que eso, luego 1000 euros, lo vuelvas a rotar y hagas la bola de nieve más grande para empezar a crear un patrimonio a largo plazo consistente. Entonces, personas que empiezan, pues diría que que empiecen a rotar hasta tener esos, como digo, esas esas 2 entradas de de inmuebles. También personas que no saben muy bien lo que van a hacer con su vida, ¿no? Pero que sí que quieran tener exposición al mercado inmobiliario. Oye, no sé si dentro de 5 años yo voy a vivir en España o voy a vivir en otro sitio, o si quiero comprar una casa para alquiler o para vivir yo. Es decir, cuando tengas un poco de incertidumbre, como la rotación de capital no te compromete a muy largo plazo, pues también es una es una buena idea. Otra buena idea para personas que ya tienen el trato de endeudamiento hasta arriba y ya no se pueden hipotecar más, que esto también suele pasar, ¿no? Yo. Pues, claro, en en ese caso, si quieres tener exposición en el mercado inmobiliario, pues lo puedes hacer muy bien, pues invirtiendo en proyectos de rotación de capital.

53:32 Sergio Navarro: Claro, cuando yo hablo de rotación de capital, yo siempre lo divido en 2 grupos, rotación de capital que hagas por ti mismo, que no estoy hablando de eso, porque ahí sí que tienes que tener suficiente pulmón para para poder comprar el inmueble y te tienes que hipoticar igualmente, ¿no? Si no, hablo más, rotación de capital delegando esto en un gestor, como, por ejemplo, Domoblock. Y luego, el 3º caso es, para personas que también tienen exposición a fondos monetarios, ¿vale? O inversión en en renta variable y quieren, no quieren vender esa posición y quieren desbloquear ese valor, un poco lo que hablábamos antes, podían pedir un préstamo pignoraticio. Esos préstamos pignoratizos suelen ser de tipo bullet a 3 años, a un interés ahora mismo estar ya en torno al 3, 5 por 100, que, después de los 3 años, lo puedes ampliar, pero a los 3 años, tú tienes que devolver el capital, ¿vale? Y durante esos 3 años, simplemente te van cobrando el interés. ¿Qué vas a hacer con ese dinero que cojar de ese préstamo pignoraticio? En fondo, monetario, suele ser un 90 en en en acciones, un 60, 70 por 100 del valor. ¿Qué vas a hacer? Pues, obviamente, no vas a invertir un inmueble en alquiler, porque los 3 años lo tienes que devolver. Vas a invertir en un proyecto que a los 12 meses o antes te pueda salir. Durante esos 3 años, haces 3, 4 o 5 operaciones, y le sacas otro 40, 50 por 100 a ese capital. Una muy buena idea también para este tipo de de perfiles, ¿no?

54:46 Ruben: Yo te quería hacer una pregunta en, porque, claro, aquí hablamos de interés compuesto, hablamos de de que la bola se hace más grande y demás, y todo esto está muy bien, pero siempre me falta la pata, y esto lo hablado mucho con José Antonio Bernalde, del fiscalista de nuestro canal, de cómo podemos hacer para que en una empresa yo tenga 100000 euros, ¿no? Yo invierto 100000 euros en Domoblock. Claro, Domoblock termina, me da el 15 por 100, me da 15000 euros, pero no me da 15000 euros, porque viene Hacienda y dice, Rubén, buenos días, pase usted por caja y, de esos 15, yo te voy a quitar el 21 por 100, más o menos. Estaríamos hablando si 19 son los 6000 primeros al 19, más o menos, un 21, ¿no? Claro, ya no son 15, ya me han quitado ese 21 por 100. Si yo pudiese dejar ese igual que en la bolsa y crece otra vez, sería mucho más efectivo, pero, según me dice José Antonio, es, por cómo está la ley, no se puede hacer, porque va por proyecto y tienes que, cada vez que termina un proyecto, tienes que devolver y no sé qué. Entonces, en Domo Block, ¿habéis solucionado eso de alguna forma?

55:52 Sergio Navarro: Lo hemos solucionado a medias, a medias. No, esto es algo que hemos peleado, pero muchísimo, también con nuestros fiscalistas, a ver cómo podemos hacer esto, a ver qué vuelta le podemos dar para para lograrlo, ¿no? Para un poco reducir esta esta presión fiscal. Pero si es un proyecto normal y corriente, en cuanto a que tiene un período de entrada y salida, aunque no aunque no haya un retorno de devolución de capital, Hacienda entiende que tienes que pasar por caja cuando ese préstamo vence. ¿Cuándo vence el préstamo? Cuando se liquida la posición. ¿Cuándo se liquida la posición? Cuando el activo, en nuestro caso, se vende, ¿vale? Por mucho que tú no no quieras devolver o tú no quieras tener ese dinero en tu cuenta bancaria de vuelta, Hacienda te te hace pasar por ahí. Nosotros sí que hemos encontrado, para los proyectos estos que te decía de 2 fases, una fórmula, que, básicamente, es, yo tengo un proyecto de, como digo, 2 años, ¿vale? En ese proyecto de 2 años, yo emito a la plataforma el proyecto con su contrato y todo, pero ofrezco una ventana de salida, ¿vale? Por lo tanto, yo no estoy invirtiendo en 2 proyectos, ¿vale? Estoy invirtiendo en un proyecto, solo que yo permito, o bien mantenerte o mantener tu posición hasta el final, hasta los 24 meses, o bien salirte antes. En este caso, el inversor que a los 12 meses quiera salirse, sí que tendría que pasar por caja y y tributar, ¿vale? Los rendimientos que haya tenido, pero el inversor que quiera permanecer en el proyecto los 24 meses no pasaría por caja. Entonces, a efectos prácticos, si durante esos 12 meses, imagínate, he invertido 10000 euros, y durante esos 12 meses has generado 1000, esos 1000 euros no tributan, y estarían en forma de interés compuesto en los siguientes 12 meses, que esos 2000 euros van a volver a generar intereses.

57:35 Sergio Navarro: Por tanto, no estáis generando intereses sobre los 10000 iniciales, sino sobre 11000. Y esto sería la forma que nosotros, la forma que nosotros hemos encontrado, pero solamente para proyectos de 2 fases. ¿Por qué? Porque herramienta es el mismo proyecto, pero cuando habla ya de proyectos diferentes, tienes que

57:48 Ruben: Sí, pero al final, cuando llegue los 24 meses, da igual. Porque lo que estaría muy bien es decir, esto es como un fondo, ¿no? O sea, yo yo, oye, Sergio, toma mis 100000 euros y yo invertir contigo los próximos 5 años, no quiero que me devuelvas nada hasta que no termine para hacer eso, pero eso Hacienda te dice, no, esto, cada vez que termine un proyecto, devuelves y liquidas del 19 al 30 en función de los tramos, ¿no?

58:13 Sergio Navarro: Claro, que eso es un beneficio fiscal que tiene fondos, pero en nuestro caso no es un fondo, es una inversión de tener un proyecto.

58:18 Gimar: Aunque quieras.

58:19 Ruben: Ya, pero es que ese ese es mi sueño húmedo de la inversión, de encontrar un resquicio legal. De de hecho, el otro día estuve ahí con Cloud, ahí, intentando, y al final encontramos la única forma, era a través de una holding que invertirse en otras empresas, pero en cuanto hubiese gente de fuera, la gente que invierte tiene que invertir a través de empresa para, porque hay unos beneficios que unas empresas sí pueden hacer, pero dice, al final, todo el mundo que invierte tiene que ir a través de empresa. Claro, si tú vas a invertir 200 euros y tienes que montar una empresa, y la empresa te tienes que gestionar y no sé qué, decía, esto no vale, ¿no? Entonces, bueno, con José Antonio también se lo plantea alguna vez y dice, es que Hacienda, o sea, nosotros hicimos el año pasado nodos flip, ¿no? Compramos y vendimos, y, si hubiésemos necesitado capital, pues el día que se vende, aunque se quede el dinero dentro de la empresa, tienes que liquidar a los que te prestan, dices, pero si es que van a reinvertir. Ya, bueno, pero Hacienda te dice, no, esto es, y eso es otra de las cosas que clavamos con José Antonio también, que muchas empresas tienen el error, ¿no? De, oye, si yo compro un 1 edificio, un terreno, lo que sea, cuando yo lo venda, reinvierto los beneficios en mi propia empresa, no tengo que pagar. Y Hacienda te dice, no, no puedes hacer eso, ese truco no vale. Que dices, ay, casi, casi lo he vencido, ¿no? O sea, está muy bien atado por parte de Hacienda para que que pasemos por caja.

59:38 Sergio Navarro: Sí, ahí está está complicado. Hay luego otras fórmulas que se pueden explorar, pero no para resolver este problema, pero sí para tener beneficios fiscales, que es algo que nosotros, por ejemplo, ahora estamos internamente evaluando, es crear empresas de nueva creación, porque, al invertir una empresa de nueva creación en el equity, no había préstamo en el equity, que obviamente es una modalidad diferente, con riesgos diferentes, y que el inversor tiene que evaluar. Pero, si es una empresa de nueva creación, cuya actividad sea la inmobiliaria, podría beneficiarse de una deducción en el IRPF por el importe que ha invertido en esa empresa, y, realmente, ese dinero se va a utilizar para invertir en proyectos inmobiliarios. Lo tienes que tener durante 3 años, ¿vale? Mínimo, para que puedas aplicar ese beneficio. Pero, bueno, es una fórmula que nosotros estamos estamos encontrando un poco para mitigar la otra parte.

1:00:23 Gimar: Yo hablabas hace rato de la regulación, ¿no? De la regulación, digamos, país, en cuanto a lo que te pueda cambiar con el alquiler, si eres patrimonialista,

1:00:34 Sergio Navarro: ¿no?

1:00:34 Gimar: Es la palabra. Pero ¿qué pasa con la regulación, justamente, del blockchain? ¿Qué es realmente nuevo, hay regulación, pero también está sujeto a cambiar. Ahí hay un riesgo. ¿Cómo cómo se mitiga ese riesgo?

1:00:50 Sergio Navarro: Nosotros, como comentaba antes, realmente no entraríamos por la regulación de la ley de mercado de valores. O sea, hay una regulación que es la LMSI, que, básicamente, lo que te obliga, en este caso, cuando tú emites un security token, es decir, un token que represente un activo real o que o que represente un instrumento financiero, es decir, que al final se genere, pues dinero, ¿no? Con esa inversión, hay una regulación que te hace pasar a través de una agencia de valores, ¿vale? O lo que se llama un herir, para esa custodio y emisión y registro de de los tokens, siempre y cuando esos tokens representen un derecho económico. En nuestro caso, como digo ahora mismo, lo omitimos, esta parte. Entonces, no estamos expuestos a esa regulación, porque, realmente, si el inversor intentase transmitir ese token a un 3º, no no lo podría hacer, no le dejaríamos, ¿vale? Y, si lo hace, tendría que ser pasando por nosotros, haciendo una subrogación del contrato de de préstamo que tiene inicialmente, etcétera. Que la magia realmente, y el futuro de la Blockchain es que precisamente se puede hacer, pero, como digo, como es una regulación muy muy nueva, hay un poco monopolio, los costes son demasiado altos y, por lo menos, a nosotros, para proyectos de más de 5 o 6000000, no nos interesa. Y

1:02:09 Ruben: en el futuro, ¿cómo ves Domoblock? ¿Qué qué viene en el futuro?

1:02:14 Sergio Navarro: Bueno, pues, sobre todo, expansión a nivel nacional. Como decía, este año, nosotros operamos principalmente zonas del Monte, el Mediterráneo, Valencia, Alicante, Castellón, Madrid y Zaragoza. Este año también queremos abrir Almería y Murcia. Bueno, de hecho, Almería ya la abrimos la semana que viene. El lunes sacamos un 1 proyecto en Almería, un 1 WIP, de hecho, y y eso, y en y en Murcia, porque creemos que es una de las ciudades ahora mismo donde está menos tensionado, donde los precios todavía son, por lo menos, aceptables, ¿no? No no vamos a decir que son bajos, pero, lo menos, aceptable, ¿no? O que todavía hay hay oportunidad de inversión. Y luego, también nuestro objetivo este año es expandirnos a Miami. Con un modelo de negocio ya un poco diferente, que es un poco lo que hablamos, ¿cuándo pones foco o cuándo ya decides ampliar un poco esas verticales y ofrecer otro tipo de producto? Pues, obviamente, cuando el propio mercado te lo te lo te lo pide a gritos o cuando la empresa ya tiene la suficiente estructura como para hacerlo, que es en el caso que nos encontramos. Nos vamos a liar con un promotor local de Miami, que, de hecho, es español, y nuestra idea es hacer pequeñas promociones en Miami, el Little River, concretamente, que van a ser promociones enfocadas en alquiler social, es decir, que el el propio estado paga parte de esos alquileres. Por tanto, es una inversión bastante segura. Y allí, que en Estados Unidos, pues van a otro nivel. A nivel de la financiación, pues vamos a encontrar unas fórmulas muy chulas para que el inversor pueda recuperar parte de su capital, concretamente, 40 por 100 al año, y después ya tener ese capital alocado, generando renta mes a mes hasta que el proyecto se venda a los 4 años.

1:03:50 Sergio Navarro: Entonces, podríamos decir que un poco el futuro de Omolo, que es expansión tanto nacional como internacional, tanto de producto como de inversores. Principalmente, nuestros inversores están en España, tenemos un 10 por 100 de público latinoamericano, y nuestro objetivo, pues es permear mucho más en en lo que es el LATAM. Al final, entra en el mercado hispanohablante.

1:04:10 Ruben: Interesante, Miami. Hey, ¿cómo se llama eso de? Eso lo visto en algún vídeo en en YouTube, el el 8 no sé qué, ¿no? El eso del del alquiler social es el... Tiene un nombre, porque allí tiene como, es el nombre del formulario, el 8 no sé qué, algo así se llama así.

1:04:26 Sergio Navarro: No, el formulario no lo sé.

1:04:27 Ruben: Es que lo vi en eso, ¿no? Que había, se está poniendo de moda allí en Estados Unidos invertir a través de de este tipo de de cosas, porque es muy seguro, ¿no? Como dices tú, al final, es el estado el que paga una parte, pues el estado te va a seguir pagando, no sé si es a nivel estatal o federal, pero vas a cobrar, ¿no?

1:04:46 Sergio Navarro: Y que además te permiten este tipo de proyectos, que la ventaja, por eso son muy rentables, aumentar la edificabilidad. Si no entras por este plan, imagínate, pues para un proyecto podías sacar solamente 9 viviendas, pero por entrar en este plan de alquiler de vivienda social te permiten hacer 15. Obviamente, más pequeñitas, pero te permiten aumentar esa densidad, ¿no? De población en en esa zona.

1:05:08 Ruben: Muy bien.

1:05:10 Gimar: ¿Qué? Preguntas rápidas.

1:05:12 Ruben: Vamos a las preguntas rápidas.

1:05:13 Gimar: Rápidas, que nunca son rápidas, pero bueno. A ver, reformar una vivienda o desarrollar una promoción.

1:05:23 Sergio Navarro: Reformar una vivienda.

1:05:24 Gimar: Ajá.

1:05:26 Ruben: ¿Cuál es el activo más infravalorado del mercado, a día de hoy?

1:05:31 Sergio Navarro: Más infravalorado. Yo diría que los pisos ocupados. Es de los más infravalorados. ¿Por qué? Porque la gente tiene mucho miedo, pero realmente, esto esto está mal, ¿no? Pero pero pero es un negocio. Los okupas están deseando realmente, los okupas con k, obviamente, no los que tienen un derecho, 1 1 1 contrato caducado, lo que sea, los okupas con k, los que han entrado a la fuerza a la vivienda. Es un negocio, es su forma de vivir. Al igual que aún nos montamos empresas, ¿no? Para ayudar a sociedad, ellos, pues tienen un negocio que es joder, de alguna forma, a la sociedad ocupando ocupando inmuebles de otros propietarios, pero es, pero no, pero acaba siendo un negocio, ¿no?

1:06:08 Gimar: Para ellos, dices.

1:06:10 Sergio Navarro: Para ellos. Y, como es un negocio, su incentivo o su interés es ganar dinero. Por tanto, a pesar de lo que pueda parecer, es mucho más fácil desocupar un inmueble, pues eso, de lo que a priori, pues los medios sociales o en redes sociales, pues

1:06:25 Gimar: lo Tengo un dilema moral con eso, porque me pregunto, ¿y no y no estaremos, entonces, fomentando que eso siga sucediendo? Porque es como darles gasolina, ¿no? Que el coche ande., si tú, que no niego que sea un 1 negocio, que seguramente que seguramente lo es para ellos, pero para para 1 también, mi mi reticencia es, si les damos, o sea, si les abrimos la ventana, lo que les estamos es dando permiso para que lo sigan haciendo, y además salgan recompensados por ello. Y como yo vengo de Venezuela, donde eso pasó de alguna forma, fomentado por el gobierno, tengo mi mi dilema

1:07:13 Sergio Navarro: No, totalmente, aquí aquí hay un dilema moral bastante grande. A mí, pues, obviamente, tampoco me gusta la idea de pagarle a una persona por estar haciendo algo que está mal hecho,

1:07:21 Gimar: Claro.

1:07:22 Sergio Navarro: Pero creo que la responsabilidad no la tendrán que tener las empresas privadas, sino la tendrá que tener el el estado.

1:07:28 Gimar: Ya. Bueno, yo

1:07:30 Sergio Navarro: YYY al final, obviamente, hay un dilema moral grande, como digo, y aquí puede haber opiniones diversas YYY se podrían respetar todas ellas, ¿no? Pero sí que es verdad que, gracias a esa desocupación de viviendas, estamos ayudando a poner más vivienda asequible en el mercado para, realmente, gente que quiere comprar una vivienda, hacer uso de ella correctamente y poder montar su hogar. Entonces, tiene esa esa esa balanza sí que se acaba equilibrando, ¿no? De alguna forma.

1:07:58 Gimar: YYY, de todas maneras, hay cierta negación a que eso pasa, ¿no? Vemos ciertos políticos que niegan tan siquiera que pase la ocupación, o que o que fomentan directamente.

1:08:10 Sergio Navarro: No, es que lo fomentan, literal. Aunque también es verdad que es más baja de lo que 1 puede pensar a priori.

1:08:16 Gimar: Sí.

1:08:17 Ruben: Venga, ¿blockchain o inteligencia artificial?

1:08:21 Sergio Navarro: No me hagas esta pregunta.

1:08:25 Gimar: Blockchain. Blockchains. Ajá. A ver, explica.

1:08:30 Sergio Navarro: A ver, son tecnologías para mí que no se pueden comparar, ¿vale? Para mí, la inteligencia artificial es una capa por encima de la blockchain, al igual que la blockchain, una capa por encima del Internet. La inteligencia artificial viene para eficientar todos los procesos, tanto de la sociedad como de las empresas, volver a la sociedad mucho más eficiente. Se decía que, por ejemplo, España es igual de productiva que Alemania en 1990. Esperemos que, gracias a la IA, por lo menos, nos podamos poner un poco un poco a la par.

1:08:59 Ruben: 30 años de de ventaja.

1:09:02 Sergio Navarro: Sí, totalmente. Sin embargo, la Blockchain a mí me gusta mucho, y creo que tiene un fundamental mucho más grande que la inteligencia artificial, que es la parte social, esa parte de empoderamiento, de que la gente pueda tener el el custodio de sus activos y no depender de los bancos o del estado, que el claro ejemplo es Bitcoin, creo que la hace, pues ganar en en esta apuesta.

1:09:25 Ruben: Aquí decían que que con la blockchain se iban a acabar los registradores y los notarios, y no sé qué. Dije yo, no creo. Y no ha sido así, porque, al final...

1:09:34 Sergio Navarro: Veremos cómo acabar. Por poderse, podría.

1:09:37 Ruben: Poderse, se puede, evidentemente, se puede, y es mucho mejor, ¿no? Que, en vez de tener que irte al registrador de turno, tú vas a una blockchain y consultas, y esto es de fulanito, y en tiempo real lo tienes, ¿no? O necesito una nota simple y en tiempo real la tienes. Eso sería perfecto. Pero, claro, todos los registradores que hay, todos los notarios que hay te van a decir, no, esto no te lo dejo hacer, ¿no? Porque al final es quitar el statu quo que lleva los últimos, no sé cuántos años llevan los registradores, pero no van a querer, aunque se pueda, ¿no? Igual que hay en otros sitios que se podía estar aplicando inteligencia artificial, que se quitarían, no se quitarían, sino que se harían más eficiente procesos, pero dice, es que esto supone que esta gente va a decir, ¿y yo qué hago? ¿No? O como lo veía el otro día unos en una fábrica en, no sé si en Pakistán o en India, que tenían una cámara y estaban, dice, están literalmente cavando su tumba, ¿no? Porque lo que están haciendo es poner ahí con la cámara viendo para que un robot aprenda lo que va a tener que hacer luego, ¿no? Entonces, claro, es un poco ahí...

1:10:41 Sergio Navarro: Pero, bueno, como todas las tecnologías, sobre todo cuando son muy disruptivas, los puestos de trabajo cambian, también pasó por la industrialización, y al final la humanidad no se acabó. Creo que ahora mismo va a pasar algo parecido. Lo que sí que es verdad, Rubén, es que hay hay un elemento muy importante, sobre todo cuando hablamos de tokenización y de blockchain, que, claro, cuando el el elemento o el activo es puramente digital, es muy fácil utilizar blockchain y cargarte a todo el mundo, de hecho, mucho más eficiente, porque puedes directamente verificar si ese activo es real o no en cuestión de segundos, ¿vale? De forma atómica, o hacer compensación, liquidación en mercado financiero en cuestión de segundos. Sin embargo, cuando ya estamos de tokenización de activos físicos, existe lo que se lo que se llama el riesgo de contraparte. Pero, claro, tú imagínate que tokenizas el derecho real de un inmueble. Ya no estamos hablando de derechos económicos. Por eso, en España, no se pueden tokenizar todavía derechos reales, ¿vale? Imagínate que tokenizamos un inmueble, ¿vale? Y yo, con ese token, representa la propiedad de ese inmueble, y yo no tengo que pasar ni por registro ni por notario ni nada. Si yo transmito ese token a otra persona y esa persona me paga, ¿qué garantías tiene esa ese 3º en que ese inmueble no está con alguna carga? Y con alguna carga, como también se puede inscribir digitalmente, lo podríamos salvar. Pero ¿quién me asegura que, por ejemplo, nadie lo ocupa? Necesitamos un 3º de confianza que, de alguna forma, me mitigue ese riesgo de contraparte. Por tanto, cuando estamos hablando de elementos, eso, activos físicos, es un poco complejo. Pero la tecnología Blockchain igualmente podría aportar muchísimo valor, sobre todo activos digitales.

1:12:11 Gimar: ¿Dices que en España no hay algún país en el que sí se pueda?

1:12:13 Sergio Navarro: En Dubái, por ejemplo, se puede, desde hace poquito. En Miami se puede tokenizar las LLC, que es lo que viene

1:12:20 Gimar: a ser una

1:12:20 Sergio Navarro: sociedad limitada. Decir, hay una LLC que compra que compra un proyecto inmobiliario y tú puedes organizar esas participaciones. Por tanto, de alguna forma, aunque sea de forma indirecta, tienes el derecho real sobre ese inmueble. En en España, se podría una SA, y no sé ni siquiera si se puede ya, pero un LLC, no, un derecho real tampoco. ¿Por qué? Porque lo que te dice el registro de la propiedad es que el token representa el derecho, pero no lo incorpora. Entonces, tú puedes tokenizar muy bien un inmueble, pero tendrías que pasar igualmente por el registro para cambiar ese token de de propietario para poder transmitir ese inmueble. Entonces, ¿qué qué sentido tiene la tecnología? Ninguno.

1:12:58 Gimar: Vale. Bueno, seguimos con las preguntas rápidas. ¿Un libro que le recomendarías a un a un emprendedor?

1:13:08 Sergio Navarro: Un libro, a un emprendedor. Ajá. Yo le recomendaría un libro que se llama taction, de tracción en inglés. Un emprendedor. Un libro muy, muy bueno. Te te desgrana los principales pilares para traccionar una empresa, y es bastante es bastante bueno. Mí me gusta mucho. De hecho, lo utilizo.

1:13:29 Ruben: ¿Y una palabra que defina domo block?

1:13:32 Sergio Navarro: Transparencia.

1:13:34 Gimar: Y el... Completa la frase. ¿El futuro de la inversión inmobiliaria será?

1:13:41 Sergio Navarro: Fraccionado.

1:13:44 Ruben: Fraccionado, muy bien. Oye, antes de ir cerrando, ¿nos hemos dejado algo en el tintero que no hayamos hablado que digas, pues oye, quisiera hablar de de esto, que no lo hemos tocado?

1:13:56 Sergio Navarro: No, la verdad, yo creo que hemos pasado por por todos los puntos. O sea, que que, por mi parte, así, ahora mismo, priori, no no se me ocurre nada.

1:14:05 Gimar: Perfecto. Pues la última pregunta.

1:14:07 Ruben: Pues la última pregunta del podcast, ¿a quién te gustaría que trabajésemos aquí, que nos pueda aportar algo sobre inversión inmobiliaria o sobre emprendimiento o lo que sea?

1:14:17 Sergio Navarro: Pues justamente grabé con él hace poco un podcast, y creo que podría aportar muchísimo valor, sobre todo para ayudar a la gente a entender cómo construir un patrimonio tocando las diferentes palancas, que para mí las principales palancas, y esto viene viene de él, ¿vale? Ahora ahora digo el nombre, para dejar un poco ahí con la intriga, que las principales palancas, sobre todo, la principal es tener un plan de un plan de vida y definir esos esos objetivos. Siguiente palanca es generar o tener una vaca lechera que te genere ingresos, porque sin dinero no puedes crear patrimonio, fiscalidad, inversión, ¿no? Serás el y legado, incluso, ¿no? Serás las principales palancas. Yo te diría, digo, Moyah.

1:14:56 Ruben: Ah, vale.

1:14:57 Sergio Navarro: O No sé si lo conocéis o

1:14:58 Gimar: ya lo sabemos quién es, sí, pero, a ver, ¿tienes el contacto?

1:15:02 Sergio Navarro: Lo tengo.

1:15:03 Gimar: Ah, bueno. Pues ya ya tienes compromiso.

1:15:06 Ruben: Hablar de nosotros, le dices, mira, estos chicos son muy majos

1:15:09 Sergio Navarro: Seguro que está superdispuesto

1:15:11 Ruben: a pasarse. En diciembre a grabar con ellos, que no hace tanto calor. Sí, sí, sí. Sergio, un placer haberte tenido aquí. Te conocí hace un año encima y, como te digo, del año pasado que te conocía, este año habéis dado un vuelco espectacular, las cifras, incluso la madurez del producto se nota, ¿no? Y espero que el año que viene, cuando nos volvamos a ver encima, pero espero vernos antes también, pues que todavía sea mucho mejor. Y seguro que yo soy 1 de los que va a empezar a rotar capital, y con Domo Blog estoy seguro que va a ser una de las empresas en las que que voy a poner, porque, ya te digo, me han hablado muy bien de todo y, sobre todo, me interesa tiempos cortos, como decías tú, ¿no? Ahora mismo tengo cosas en la mente, y una de ellas es invertir corto y sacar, invertir corto y sacar, y creo que, bueno, Domo Block lo está haciendo muy bien y es una de las que yo, cuando invierta, lo diré aquí públicamente.

1:16:08 Gimar: Muy bien. Pues muchas gracias por haber venido.

1:16:11 Sergio Navarro: Gracias a vosotros, chicos. Un abrazo. Chao. Chao.