Inversión inmobiliaria colaborativa: cómo funciona

0:00 Ruben: Muy buenas. Bienvenidos a Nice to Fit You. Hola, Gimar.

0:03 Gimar: Hola, Rubén.

0:04 Ruben: Bueno, hoy vamos a hablar de otra forma de invertir, porque aquí estamos muy acostumbrados a invertir nosotros solos, pero también hay veces que es mejor ir de mano de alguien que nos ayude y y, sobre todo, de alguien que nos ponga parte del capital, para no tener que hacer nosotros una inversión, si es un piso entero de 200000 o 200000 euros. Y para eso tenemos aquí a Fernando, CEO de Houseera. Muy buenas, Fernando.

0:26 Fernando Gonzalo: Hola, ¿qué tal? Oye, un placer estar aquí con vosotros.

0:28 Gimar: Bienvenido.

0:29 Ruben: Gracias. Bueno, pues nos va a contar un poquito qué es Houseera, cómo lanzó Houseera, pero no queremos solo hablar de Houseera, porque, ya que tenemos un experto inmobiliario, vamos a hablar de otros temas, de hacia dónde va el mercado, hacia dónde debemos invertir, cómo ha cambiado el sector. Pero antes, ya que vienes de Houseera, oye, cuéntanos qué es Houseera, y cuéntanos también qué hacéis en Houseera. Genial.

0:54 Fernando Gonzalo: Bueno, nosotros somos una plataforma de inversión inmobiliaria colaborativa. ¿Qué quiere decir? Que, al final, lo que hacemos es que buscamos proyectos, principalmente, activos que están fuera de mercado, con lo cual les damos una nueva vida para devolverlos al mercado, y eso genera una plusvalía. Pues ese proyecto lo financiamos con nuestra comunidad de inversores, que participan de esa rentabilidad que se obtiene. Por lo tanto, nosotros digamos que lo que hacemos es acompañamos en ese proceso para que los inversores puedan delegar totalmente en la búsqueda del activo. Al final, la financiación se hace, pues, no, como decías tú, no no yo solo participando en un proyecto, sino con 100, incluso 1000 de otros inversores, y, bueno, confiando en alguien que lo ha hecho anteriormente, sabe hacerlo, y además que me va a quitar tiempo, porque no todo el mundo tiene el tiempo, el dinero y los conocimientos para poder hacer una operación de este tipo por su cuenta.

1:42 Gimar: Cuando dices activos que están fuera del mercado, ¿a qué tipo de activo te refieres?

1:47 Fernando Gonzalo: Bueno, nosotros hemos ido evolucionando desde que nacimos hace 4 años hasta día de hoy. Al final, hemos hecho desde viviendas que pisos al principio de del proyecto, que lo que hacía era que hacíamos un cambio completamente, pero, a partir de ahí, ya lo que buscamos era activos que habían tenido algún tipo de actividad, como, por ejemplo, locales comerciales, que llevaban muchos años cerrados, un cambio de uso y lo convertíamos en vivienda. El siguiente paso, medida que fuimos creciendo, ya dimos el salto a edificios. Es decir, viviendas, por ejemplo, o promociones inmobiliarias que se quedaron a medio hacer por la crisis, fueron vandalizadas y estaban abandonadas, digamos que terminara esa promoción. Hoteles que habían quebrado, diferentes activos que, al final, todos hemos visto en nuestras ciudades que está ese ese inmueble que dices, madre mía, está vandalizado, y esto lleva aquí 20 años, ¿no vendrá alguien y hará aquí viviendas?, bueno, buscando ese producto WIP, como se conoce, al final, el no no coger algo que ya existe y mejorarlo, sino algo que está fuera de mercado, pues poner vivienda, precisamente, pues en en la situación como estamos a día de hoy, donde todo lo que sea poner vivienda en el mercado es algo muy necesario.

2:53 Ruben: Vosotros, bueno, la gente dice, bueno, Houchera es una plataforma de inversión inmobiliaria, pero vosotros os definís más como una infraestructura tecnológica, ¿no? Que que conecte inversor con oportunidades. A mí, yo, que vengo de la parte de tecnología, me interesa más este tema de tecnología, ¿no? Pero ¿cómo es para un inversor invertir? Porque, bueno, evidentemente, tenéis detrás regulación, tenéis que estar, pues, como todas estas plataformas, ¿no? Que tienen que tener regulaciones. No sé si llegáis a tener CMV o no, eso ahora nos cuentas, pero sí que hay que tener regulación, porque hay muchas empresas, ¿no? Que, o o alguien que te dice, oye, vamos a invertir entre 10, y no tienes detrás estos controles, y puede ser un peligro también. No no cualquiera puede hacer un proyecto de estos, porque te puedes meter un lío. Imagínate que esa persona desapareció con el dinero, ¿no? Entonces, ¿cómo cómo hacéis vosotros para captar esos inversores y qué requisitos legales hay detrás para que yo diga, oye, pues voy a meter 10000 euros en Hosera y sé que que lo voy a recuperar?

3:55 Fernando Gonzalo: Genial. Y entramos de lleno en 1 de mis temas favoritos, que es la regulación, que, como bien dices, es fundamental, y, bueno, al final, las siglas CNMV, para nosotros son muy importantes, pesan mucho, y está muy bien entenderlo, porque le da seguridad a los inversores que haya una entidad... Mucha gente se piensa que CNMV es quien audita los proyectos y los valida, cuando, en realidad, CMV, digamos que tiene otra labor. En nuestro caso, cuando hablo de de plataformas de de financiación colectiva, hay que diferenciar lo que es las las empresas que hacen de intermediario, es decir, tienen una comunidad de inversores, lo que hacen es que hacen préstamos a promotores, que son las PFPs, las plataformas de financiación participativa, que sí que se pueden registrar en CNMV, digamos, una entidad propia. En nuestro caso, nosotros somos un promotor, un promotor que lo que hace es que levanta financiación. Claro, no podemos estar registrados en CMV, pero sí podemos estar bajo el paraguas de CMV. ¿Cómo? Al final, nosotros, lo que hacemos es una emisión en el cual seguimos los parámetros que indica el organismo, y donde tenemos que poner una serie de actores, una serie de entidades que sí que están registradas en CNMV, que hacen que ese proceso le dé seguridad a los inversores. Por un lado, una IAF, una empresa de asesoramiento financiero, que es la que se encarga de auditar el proyecto, por así decirlo, a nivel de whitepaper, este documento donde recoge todo, que lo que hacen es que ven que ese proyecto tenga sentido, por un lado, nivel de business plan, que toda la documentación que aportamos, lógicamente, es correcta. Yo digo que voy a comprar un activo por este precio o que la obra va a costar x, al final, tienen que revisar esa documentación, ver que ese, bueno, ese documento que tú, es el que recoge todo todos los términos de la emisión, que, efectivamente, tiene contemplados todos los riesgos, y son los que, digamos, validan que esa emisión es correcta.

5:37 Fernando Gonzalo: Luego entra una herir, que es una 1 entidad que se encarga de la inscripción y registro en CNMV, que, digamos, que le hace ese trabajo. No digo sucio a CNMV, pero al final, lo que hacen es que, bueno, CNMV no no va a validar el proyecto, pero sí que delegan estas entidades. Después de haberse, por así dicho, validado y registrado en CMV, hay una 3º entidad, es un sindicato de obligacionistas, que es el que representa a los inversores., en nuestro caso, lo que utilizamos como instrumento financiero son obligaciones, es un producto de deuda. Por lo tanto, no es un préstamo que se haga a la sociedad, sino que es una 1 obligación. Una obligación, al final, no deja de ser un emitir un valor financiero, y eso también requiere que, no solo que esté regulado, sino que tengas esa tranquilidad de decir, hay una entidad que nos representa a todos. Ante un posible futuro problema, pues si no tenemos que ir 1 a 1, por así decirlo, a presentar denuncias y demás, sino que estamos sindicados y representados por un comisario.

6:34 Ruben: O que está muy bien legalmente, porque yo tenía la duda de todas estas plataformas de, oye, ¿qué pasa si, imagínate, el proyecto va mal, no? Porque puede ir mal. Respondes contra esa obligación, es decir, si tú me dices, te tengo que garantizar un 15 por 100, si el proyecto va mal, ¿tú me lo tienes que pagar aunque tú estés perdiendo?

6:52 Fernando Gonzalo: Es fundamental entender que la palabra garantizar está prohibida. Esto, al final, no es no es un 1 depósito bancario al 2 por 100, donde digamos, oye, mi capital está asegurado, la rentabilidad está garantizada. No estaríamos hablando de rentabilidades por encima de del 10, el 12 por 100. Al final, aquí hay un riesgo, que es un riesgo inmobiliario. Está claro que al final es, oye, vamos a hacer una operación, igual que si lo hicieras tú por tu cuenta. Si yo compro un activo o le aporto un valor extra porque lo reformo o le hago un cambio de uso y lo vendo, pues oye, puede ser que salga bien. Si hago mis números y va todo perfecto, le puedo sacar rentabilidad, pero podría haberme yo equivocado en mis cálculos, que pase algo ajeno, digamos, a mis acciones, a mis acción, a nivel de de de lo que yo tengo en mi mano, y que pueda hacer que no lo venda, o a ese precio que yo necesito, o en el tiempo en el que yo necesito., bueno, es importante que los los inversores entiendan que no es un producto exento de riesgo, pero tienen que entender qué tipo de riesgo es, porque al final tiene que estar equilibrado. Ojalá pudiéramos meternos en en instrumentos de de deuda con todo garantizado, y que en vez de darte un 2, te diera un 12.

7:55 Ruben: Pero es eso. Es un bono del tesoro que esto, dices, es un 5 y es un 5 y ya está, sino que esto, te voy a dar un 15, pero mi otra duda es, y si en vez de un 15 es un 20, también damos un 20. O sea, si ha ido mejor de lo esperado, también se hace eso con los inversores.

8:12 Fernando Gonzalo: En nuestro caso, tenemos un modelo que es bastante original, y diría que es hasta ahora único en en el mercado, que es que nosotros vamos 100 por 100 a éxito. ¿Qué quiere decir? Que nosotros, cuando planteamos un proyecto con una rentabilidad, por ejemplo, que tenemos actualmente, pues es un 22 por 100 de rentabilidad en 20 meses. Nosotros lo que hacemos es, cuando se vende el activo y se obtiene una rentabilidad, el 1º 22 por 100 iría para los inversores, y todo lo que se obtenga a partir de ahí serían nuestros beneficios. ¿Qué quiere decir? Que si no se cumple esa hipótesis y no conseguimos sacar, mínimo, un 22 por 100, no ganamos nada. A nadie más que a nosotros nos interesa que realmente el inversor consiga su 22 su 22 por 100 íntegro, porque a partir de ahí, vamos nosotros. O sea, digamos que vamos a riesgo en ese sentido de decir, oye, 1º van los inversores, luego vamos nosotros, pero si algo fuera mal y no se obtiene la rentabilidad, pudiera ser el caso que nosotros no ganemos nada, los inversores ganen todo, o bien que, si el proyecto realmente es un desastre y nosotros no ganamos, a partir de ahí, en vez del 22 por 100 de los inversores, será el 21, el 20, hasta donde se pueda vender. Y ahí la clave es haber hecho una buena proyección a nivel de números, para no contar, por ejemplo, con, aseguro que este proyecto de aquí a un año y medio se revaloriza, que el mercado no para de crecer, Como trabajas con unas hipótesis que luego no se cumplan, vas a tener ese problema, no solo que se te impacte a ti, como empresa, tu rentabilidad, sino que no puedas dar a los inversores la rentabilidad no garantizada, pero sí a la que apunta el proyecto. Ahí es clave la documentación que que tú les aportes para que puedan tomar la decisión.

9:43 Gimar: Si tuvieras que definir a Housera con una palabra, ¿cuál sería?

9:49 Fernando Gonzalo: Oportunidad. Yo creo que es es una oportunidad de sacarle rendimiento a tu a tu dinero, a tus ahorros. Pero hay que entender que una oportunidad no es una garantía, pero sí que es algo, pues a mí me da la posibilidad de crecer. Y, como toda oportunidad, hay que entender, oye, ¿en qué se basa para que esa oportunidad sea algo positivo? ¿Se basa simplemente en que tú me dices que lo haces todo muy bien? Eso no me vale. Yo voy a invertir en un proyecto, necesito que me enseñes en qué te basas tú para pensar que esto va a ir bien., por eso nosotros presentamos siempre una documentación, que el 0.1 y básico es un análisis externo de la valoración de mercado de ese activo. Oye, si yo digo que esto, que yo lo voy a comprar por este precio, lo voy a reformar por este precio y lo voy a poder vender, más o menos, por este precio, ¿en qué me baso?, No es un, yo creo que 12000000, y eso es fundamental. Al final, se tiene que cumplir un poco, pues todas las partes de la ecuación. Tienes que comprar a buen precio, tienes que tener muy controlado, al final, el el precio de la reforma, que no se te dispare, que, en nuestro caso,, entramos en eso, pero lo tenemos cubierto. Trabajamos con contratos de obra cerrados, con lo cual no estamos expuestos a subidas de materiales y demás, pero la clave final es la venta. O yo tengo que venderlo, como decía antes, a un importe mínimo y en un tiempo que no es un tiempo infinito, porque al final, aunque tú lo consigas vender al precio que tú quieres, si has tardado más meses, la rentabilidad anualizada para el inversor va a bajar. Aunque yo al final te dé un 22 por 100, pero te lo dé mucho más tarde, ya has cumplido, pero me has tenido un año esperando.

11:20 Fernando Gonzalo: Entonces, bueno, ahí está el reto de de este negocio, que al final es conseguir las las 2 factores.

11:27 Gimar: ¿Y cómo? O sea, ¿cómo nace Jauzera? ¿Por qué nace Jauzera?

11:30 Fernando Gonzalo: Pues es es una historia curiosa. Surge de 3 amigos, de toda la vida, con perfiles muy diferentes, pero que, combinándose entre ellos, tiene mucho sentido que salga un proyecto como Hausera. 1 de ellos venía de una vertiente puramente real estate, una persona que, arquitecto, que había hecho muchas operaciones por su cuenta. Al final, los 3 de de la ciudad de Cartagena en Murcia, una ciudad que en esa época, hace 4 años, era un paraíso a nivel de de inversiones, mucho producto, un crecimiento muy importante, otro de los perfiles financiero y otro tecnológico., bueno, entre, digamos que los 3 hacían sus operaciones, oye, mira, pues aquí tengo este proyecto, venga, va, perfecto, lo hacemos. Y llegó un momento en el que, con su capacidad económica, no eran capaces de abordar todas las oportunidades que veían. Y siempre había un amigo que decía, oye, yo pongo, cuenta conmigo. Y dijeron, qué pena no poder tener más capital para poder acometer todas estas oportunidades que tenemos. Y, bueno, el actual co CEO conmigo, mi socio Fran, que es la parte tecnológica, dijo, oye, la tecnología lo permite, y la regulación también. Si creamos una web en la cual quienes invirtamos, no solo seamos nosotros, ni siquiera nuestro círculo cercano de familiares, amigos, sino que la abrimos a desconocidos, podemos hacer esas operaciones inmobiliarias y hacerlas de manera colectiva., se hizo un 1º proyecto piloto a nivel privado, al final, para ver que esto, que funcionaba la tecnología, que que realmente se podría abrir al al público general, y, a partir de ahí, en 2023, pues ya se lanzó el 1º proyecto a a público.

13:04 Fernando Gonzalo: Curiosamente, yo no estaba en en esa época, pero yo sí que invertí en ese 1º proyecto, con lo cual, bueno, esto dio paso a que, bueno, yo fui creciendo la empresa, y a los pocos meses, bueno, como ya invertí en el 1º y vi cómo funciona, pues nos fuimos conociendo, y al final, acabé entrando allí a trabajar, y, bueno, con el tiempo, al final, labores también de de CEO con toda Frank.

13:25 Gimar: O sea, que te dio confianza invertir en la empresa. ¿Cómo fue esa experiencia de inversión para ti, como inversor?

13:32 Fernando Gonzalo: Pues, a ver, estamos hablando que hace varios años la tecnología y cómo era, digamos, la inversión inmobiliaria era muy diferente a día de hoy. ¿Vale? O sea, todavía era un mercado que estaba muy muy inmaduro, pues la web, la ves, cómo era en su día y cómo es ahora, no tiene nada que ver. Pero bueno, ya se veía, que decías, oye, es que aquí hay aquí hay un potencial que que va a satisfacer una necesidad que yo mismo tenía como como inversor inmobiliario, que es que siempre me hubiera gustado participar en alguna operación, pero nunca tenía las 3 cosas que se necesitan, el dinero, el tiempo y el conocimiento. Y sí que tenía gente de mi entorno que lo que lo estaba haciendo. Y, al final, siempre les decías, oye, si ves algo por ahí y tal, yo hago algo contigo. Pero es un marrón, porque al final, lo que comentabais antes, a nivel legal, es de aquella manera, no, yo te doy el dinero, y cuando lo vendas, me lo devuelves. No, no está bien atado. Y ahí sí que vi y dije, oye, es que esto realmente, si a mí me vale, yo estoy en esta situación, seguro que hay muchísimas personas que, claro, el el poder acceder al mercado inmobiliario y y cumplir lo que en su momento parecía que era la la salvación para todo el mundo, que era, oye, pues me compro un piso, lo reformo y lo pongo en alquiler y se paga solo. Bueno, en su momento, salían los números, ahora ya es otra historia, pero sí que eso, habría unas posibilidades buenísimas, que ya previamente habían ocurrido, por ejemplo, con con la bolsa. Plataformas como MindVestor, que democratizaron el acceso a a invertir en bolsa, pasó de de ser algo muy para, el que invierte en bolsa es ese muy lejano a mí, yo yo, si no tengo ni dinero, ni sé cómo funciona. Pues esto es muy parecido.

15:02 Fernando Gonzalo: Gente que, a lo mejor, puede no tener los conocimientos, pero sí que tiene esa inquietud de decir, es que desde 100 euros y haciendo 4 clics puedo participar ya en financiar un activo que, aunque no sea propietario, al final, participo al 100 por 100 del éxito de ese proyecto inmobiliario. Y si le metes además la capa de, para mí es de las más bonitas, estoy metiendo vivienda en el mercado. Al final, no te digo que que esto vaya, el objetivo de House era sea acabar con el problema de la vivienda, pero oye, saber que no lo estás haciendo más grande, sino que estás contribuyendo a hacerlo más pequeño, porque al final, oye, sabemos que a día de hoy tenemos un Creo que falta. Un proyecto, sea, un 1 problema muy grande de de oferta. Con lo cual, bueno, yo creo que juntando esas 2 partes, que la gente puede participar en proyectos inmobiliarios, y encima saber que indirectamente estoy contribuyendo a mejorar un problema que nos afecta a todos como sociedad, yo creo es la la combinación que está funcionando muy bien.

15:56 Gimar: Y ese... Ay, perdona. Una cosita nada más. ¿Y ese 1º proyecto fue en Murcia?

16:01 Fernando Gonzalo: Sí, en Cartagena. De hecho, los los primeros, en la web se ve que Cartagena 2, Cartagena 3, Cartagena 4, Cartagena... Que dimos el salto a la ciudad de Murcia, fue como el 1º salto geográfico, y no, y a partir de ahí, el el crecimiento ya hemos lanzado operaciones en en Valencia y en y en Madrid. ¿Por qué no hemos ido a, digamos, muchas más zonas de España o del mundo? Porque nuestro modelo, nosotros hacemos todo. Somos los que buscamos el activo, hacemos los trámites administrativos, gestionamos la reforma y nos encargamos de la comercialización, con lo cual no delegamos en terceros, salvo la parte de la construcción en sí. Con lo cual, claro, no tendría sentido, si lanzamos un proyecto en México, por decir algo, y no tenemos allí estructura, pues ya tengo que delegar en alguien que me ha conseguido el activo, que conoce el mercado de allí, alguien que gestiona la reforma y alguien que lo tiene que vender. ¿Qué valor aporto yo? ¿Solo el capital? Pues nosotros queremos aportar más valor en todas las partes del proceso, también para que el inversor diga, si yo me fío de ti, claro, cuanto más tengas tu peso en el éxito de la operación, mejor, porque si solo lo único que vas a hacer es coger mi dinero y luego ya tú delegar en terceros, en realidad no estoy confiando en ti, confiando en los que tú confías. Pues esos niveles de confianza, cuanto menos sean, pues yo creo que es que es mejor.

17:15 Ruben: Decía antes que hablábamos antes de empezar la entrevista, que ahora estáis empezando un proyecto que ya directamente, en vez de hacer compra, reforma y venta o cambio de uso, ya directamente os habéis metido a promotores, ¿no? Estáis haciendo ahí un proyecto, además, en el Mar Menor, no en La Manga, porque justo es de pronto La Manga, no, al otro lado, en los Alcázares, en Murcia, que es un terreno, y vais a hacer ahí un edificio. ¿Qué qué vais a hacer ahí? O sea, cuéntanos un poco.

17:46 Fernando Gonzalo: Bueno, lo 1º de todo, un pequeño matiz, es que nosotros siempre hemos sido promotores. Es decir, desde el 1º proyecto, al final, justamente, lo que hacemos es la promoción, hacemos la la financiación de ese proyecto, pero nosotros somos los promotores del proyecto, ¿vale? Es verdad que, en este caso, el el cambio que que hacemos con esta operación, que es la número 38, es que, por 1º vez, el, digamos que lo que, en vez de devolver un activo que ya estuvo en su día en el mercado y ponerlo en el mercado, vamos a construirlo a partir de de un solar. En este caso, el la operación, digamos que parte de una zona que que conocemos muy bien, que es Los Alcázares, y y ahí lo que vimos es que hay un potencial de hacer operaciones inmobiliarias muy grandes, una zona que está creciendo mucho, una serie de características muy interesantes, como que se está está pasando de ser un 1 zona donde antes era principalmente de 2º residencia turística, en verano y demás, a ser ya 1º vivienda, con lo cual hay mucha demanda de de personas que, gracias al teletrabajo, van a vivir allí todo el año, ya no solo están buscando, pues una casita para verano, a lo mejor alquilarla un tiempo, y luego están dando unas condiciones de crecimiento demográfico. Bueno, que al final, decimos, esto es un buen sitio para invertir. Pero claro, si no hay un producto como el que estábamos haciendo hasta ahora, un edificio abandonado y demás, pues lo que dijimos es, oye, vamos a abrir la posibilidad también de que haya otro tipo de activo. Y y vimos un 1 solar a 5 minutos de la playa, que encaja muy bien, pues con todo lo que se necesita al final el proyecto, lo que se puede hacer ahí, la edificabilidad que se permite, un poco las las condiciones del del activo. Y, bueno, vamos a hacer ahí un 1 edificio de de 41 viviendas, y buscando un poco el modelo que que trabajamos en España, principalmente, no es un modelo de producto prime, es decir, no no buscamos hacer una 1 villa de 3000000 de euros y demás, sino producto, digamos, residencial.

19:34 Fernando Gonzalo: En algunos casos, es prácticamente 1º precio. En otros, lo que estamos haciendo es que, aunque no sea 1º precio, le metemos una capa al final, extra a nivel de de cualidades del inmueble, pues piscina, garaje, trastero, coworking, gimnasio. O sea, que al final sea un 1 precio muy muy económico, muy bueno para la zona, precisamente porque te está aportando otro otro tipo de, bueno, de commodities, de de beneficios, que al final cumple un poco la tendencia que que está ocurriendo ahora, que que es, ya, mi casa, ya no es solo los metros cuadrados que tengo de mi puerta para adentro, sino lo que me ofrece mi edificio., bueno, las zonas comunes es algo que se valora mucho, y a día de hoy, que la gente es muy muy social, sale mucho, digamos, de también de su casa, pero, a lo mejor, no de su entorno residencial, con lo cual, vez ir al gimnasio, tengo un gimnasio en en mi edificio, o en vez irme a la piscina municipal, pues tengo una piscina comunitaria. Son cosas que al final se valoran mucho y que muchas de ellas sí que los cumple este proyecto.

20:33 Ruben: Todos los que queráis más información y todos los que queráis ver este proyecto, vamos a dejar un enlace aquí en los comentarios, en comentario fijado y todo, para que entréis ahí. Y, además, Fernando nos ha dado un regalo, que es, a todo el que entre con este enlace, le dan hasta un 5 por 100 de su su inversión, hasta 60 euros.

20:52 Fernando Gonzalo: Exacto, de la 1º inversión que hagan, o sea, se registran con ese enlace y, cuando hagan una 1º inversión, recibieran un bono de hasta 60 euros, con lo cual, bueno, pues es un

21:01 Ruben: incentivo. Euros más, aparte de la rentabilidad que tenga, que, en este caso, estábamos hablando que era un 22 por 100 en 20 meses, ¿no?

21:08 Fernando Gonzalo: 13 coma 20 anualizado. Vale. Si yo,

21:12 Ruben: por ejemplo, imagínate, vale, yo digo, oye, quiero invertir en este proyecto, pero digo, yo preferiría comprarme incluso 1 de esos apartamentos o lo que sea, porque lo veo de la web y digo, oye, pues, aparte de invertir, me gustaría comprarlo. ¿Se pueden comprar directamente ahí o eso? Muy bien. O sea, has

21:28 Fernando Gonzalo: dado con con 1 de los movimientos más inteligentes para quien se lo puede permitir, que son los inversores que dicen, yo tengo unos ahorros, tengo, no sé, 150000 euros ahorrados, o puedo pedir una hipoteca de x, pero ya tengo un capital que en un futuro voy estudiar una vivienda. Pero, claro, en vez de tenerlo parado durante año y medio o 2 años, lo invierto en una plataforma, y luego compro esa futura vivienda que yo he ayudado a financiar. Y ya, a mi a mi futura casa, ya le he sacado un 20, un 22 por 100 de de rentabilidad o de ahorro., bueno, es verdad que para hacerlo, tienes que tener un capital por delante, si tienes pensado comprar una casa, pero al final tiene todo el sentido., en vez de esperarme a que se construya y comprarla, pues directamente pongo el capital por delante, me va generando rendimientos, y luego la compro igualmente. Nosotros somos los que comercializamos los activos, con lo cual, el contacto también es con nosotros. Tenemos un área específica de comercialización, y al final, bueno, pues tú mismo invites a una plataforma y puedes comprar 1 de esos viviendas, y además le damos preferencia a los inversores de la comunidad. Es decir, antes de lanzarlo a a mercado, pues los inversores de la comunidad que nos han dicho, oye, yo quiero comprar 1, resérvame el ático, resérvame tal, pues siempre tienen esa esa preferencia, que tiene todo el sentido que que ayudemos a a la gente de nuestra comunidad.

22:43 Ruben: Porque ahí hay otras plataformas que lo que comercializan directamente es el activo, es decir, tenemos 41 viviendas, que nos decías tú, y tú te tienes que comprar una. Aquí no, aquí tú puedes hacer las 2 cosas, o solo me meto al proyecto como inversor que pone dinero, o pongo el dinero, pero yo me quedo con una vivienda. Yo creo que esta doble vía es es más interesante, porque hay gente que dice, oye, pues yo es que no me quiero meter a comprar una vivienda, pero sí que tengo 50000 euros para que me den ese 22 por 100, ¿no? Pero hay otro que dice, no, no, yo es que aparte de esto, oye, es que a mí tener un pisito en la manga, pues estar en el Mar Menor, me me gustaría, ¿no?

23:20 Fernando Gonzalo: Que sin ningún compromiso, es decir, no tienes que pagarla por delante a finales. Tú puedes decir, me interesa comprar una cuando está el proceso de comercialización, avisadme, tú tienes ahí tu dinero generando rendimientos, y luego ya decides si la compras o no. O que no es que digas, para poder invertir, tienes ya que poner unas arras de la futura compra. Eso ya es como cualquier proceso, en el cual, tú vas a comprar una vivienda, pues oye, 1º tendrás que ver sus planos, los precios, timar unas sarras en su momento, pero que no está vinculado al proceso de financiación.

23:47 Gimar: Yo yo te voy a a preguntar eso, este, en un 2º, pero quiero volver atrás, porque dice, siempre hemos sido promotores. ¿Cómo ves que ha cambiado desde hace 4 años hasta ahora? Decías, ahora, gimnasios, piscina. ¿Ha habido un cambio en las necesidades de las personas que compran obra nueva o ves que va más o menos igual?

24:12 Fernando Gonzalo: A ver, yo creo que el el cambio es un poco más a nivel de sociedad en general, porque todos sabemos cómo ha subido la vivienda, que los salarios no están subiendo al mismo ritmo, y que al final, pues hay hay un perfil de comprador que hay, lo mejor, no se puede permitir metros cuadrados, pero lo que está buscando es un confort que ya no está directamente relacionado con una vivienda más grande. Yo creo que lo lo que busca ahora una parte importante de, sobre todo, los jóvenes, lo 1º es poder hacer una vivienda, ya ya, lógicamente, lo más grande posible. Pero claro, tal y como están los precios, tienen que tomar la decisión, muchas veces, de decir, intento buscar una vivienda más grande en una zona alejada, o lo que busco mejor es el confort de que esté más cerca de donde yo quiero estar, y aunque sea una vivienda más pequeña, por lo menos, que me satisfaga otras necesidades que yo puedo tener, pues son más lúdicas y demás., bueno, ahí sí que se ha notado en estos 4 años que, al final, bueno, con el crecimiento del precio de la vivienda, son 10, 15, incluso 20 por 100 interanual, pues muchas veces ya no es lo que la persona quiera, sino lo que puede permitirse. Y ahí es donde es muy importante, al final, que haya también este tipo de de producto. Nosotros hemos lanzado muchos proyectos donde, a lo mejor, tenemos viviendas de 45 o 50 metros cuadrados, y claro, ahí te encuentras un poco con la crítica de algunos algunas personas que te dicen, ¿qué queréis? ¿Que la gente viva en inmuebles de 40, 50 metros cuadrados? Digo, no. Yo siempre digo, mí me encantaría que viviera todo el mundo en un chalet. El problema es cuando alguien no puede permitirse un chalet, pero tampoco tiene oferta de obra nueva a precios asequibles, por así decirlo. ¿Qué tienen que hacer? ¿Solo vivir de alquiler? ¿Solo vivir con sus padres?

25:50 Fernando Gonzalo: Poder darles esa opción de alguien que tenga, pues la capacidad de entrar con 150000 euros, a lo mejor, en en una hipoteca, que tenga ese producto., al final, yo creo que hay que cubrir todas las áreas, no solo pensando en en la situación ideal, que es, pues, que todo el mundo viva en el centro y con un piso enorme. Ojalá pudiera ser así, pero la realidad es muy diferente, y y la tendencia hacia la que vamos no es precisamente de pisos cada vez más grandes, sino yo creo que que busquen otro tipo de, bueno, pues de de calidades de de vida.

26:19 Ruben: Además, hablamos justo con Albert Peguera de esto, de de este tema de construir, porque ellos también están con la parte de construcción, nos decía, es que construir ahora mínimo, mínimo, mínimo de 2000 euros el metro, pero mínimo, eso es lo mínimo, dice, no te lo puedes bajar. Y esto estamos hablando de algo muy bajo, ¿no? Dice, pero se te va, si se te va a 3000 euros el metro, que es lo más normal en construcción nueva, claro, ya un piso de 50 metros ya son 150000 euros empezar. Entonces, sí, oye, un piso de 100 metros ya, pero es que un piso de 100 metros, ¿quién se puede pagar 300000 euros hoy en día? ¿No? Es muy difícil. Y ya, si hablamos de Madrid, los pisos que están haciendo nuevos, o sea, ayer estaba leyendo justo un artículo que decían, están haciendo aquí 2 barrios, hay jones y barrocales, que está muy cerquita aquí, donde estamos nosotros, y dice que que esos están a 4000 y pico euros el metro. Claro, si te planteas comprarte un piso de 50, todavía te sale a 200000, pero en cuanto te vas a 100 metros, ya estamos hablando de 400000 euros, no te puedes permitir eso. Y

27:19 Fernando Gonzalo: lo triste es que están en la media, porque justamente la media del precio de metro cuadrado en en la comunidad de Madrid es de 4000 euros, que es la la comunidad con con el precio más alto, que dices, 4000 de media. O sea, claro, que es que es una locura, realmente, con lo cual, bueno, lo que lo que comentabas, si ya precios de construcción se te van a 1000000 y pico euros metro cuadrado perfectamente de obra, luego está la compra del suelo, lo que vais a comprar. Pensar que que podemos encontrar vivienda a 1000 y poco euros el metro cuadrado, ya ya no es tanto por el activo, sino por la zona. Ahora mismo, en España, pues debe quedar muy pocas zonas donde puedas comprar tan barato y construir tan barato, que al final puedas adquirir una 1 vivienda por esos precios., bueno, es un tema importante el el tema de acceso a la vivienda, y yo creo que esa combinación entre, por un lado, el perfil inversor, que al final, lo que lo que está buscando es una rentabilidad, lógicamente, ¿no? Está buscando arreglar problemas, pero muchas veces la rentabilidad está en en solucionar problemas. Y, a día de hoy, pues la la vivienda es un problema muy grande. Y dentro de que no estamos en en una burbuja o en una situación como la de 2008, sabemos que siempre está ese colchón de decir, como es un problema ahora mismo estructural de falta de vivienda, está claro que el mercado se va a acabar regulando, porque funciona por por ciclos, pero el, en el caso de del sector inmobiliario, esos ciclos son largos. No, es un producto que no es volátil, perdón, es un producto que no es líquido, y, por tanto, no tiene la volatilidad que puede tener, por ejemplo, la bolsa, que en una semana te puede bajar un 20, un 30 por 100, y no sería algo que la gente diga, es insólito, ya no hablemos de las criptomonedas.

28:59 Fernando Gonzalo: En el caso de la vivienda, sí que se producen ajustes, y y, bueno, sin ir más lejos, la crisis de 2008... Voy a pensar que en 2008, de repente hubo una crisis, y el mes 1 se cayó todo el precio de la vivienda, y fue muy paulatino. De hecho, el suelo fue, más bien, en 2012. Sea, ahora estamos igual, estamos en un momento en el que la gente dice, es que se viene una crisis de la vivienda. Sí, sí, pero eso quiere decir que, si yo invierto en algo mañana, estoy haciéndolo mal porque se viene una crisis, va a haber un reajuste, yo creo, del del producto inmobiliario, que estaba fuera de precio, realmente. Yo creo que el cambio de que va a haber ahora es que no se va a ganar dinero hagas lo que hagas, como era antes. Compras a ciegas en cualquier sitio de España, y en un año le saca un 20 por 100. Eso es lo que es irreal, incluso es malo para para el sector, porque es algo que que que no está cumpliendo con con la lógica de, yo le aporto valor a algo. Yo creo que sí que se va a ajustar esa parte, y al final se va hacer una selección natural, en este caso, de los, oye, quien está aportando valor realmente, y, por tanto, revalorizando un activo, de simplemente quien... Un poco la la función del patrimonialista, que dice, yo compro, porque lo importante es comprar y tener, porque, sin hacer nada, de manera natural, va a crecer. Pues cuando ya no ocurra eso, ahí es donde estás más expuesto., en plataformas como la nuestra, como otras plataformas de de inversión inmobiliario, que trabajas al final en en productos que son de corta duración para lo que es real estate, estamos hablando de proyectos entre 1 y 2 años, No te digo que no estés expuesto al precio, pero estás mucho menos expuesto que si, al final, tu negocio depende de, voy a comprar un activo para alquilarlo durante los próximos 10 años, y que luego se me haya valorizado.

30:37 Fernando Gonzalo: Ahí ya, bueno, tu tesis de de inversión es a mucho más largo plazo y, por tanto, estás más expuesto.

30:43 Ruben: A largo plazo, al final, inmobiliario, es difícil que pierda, porque incluso eso, en 2008 bajó mucho hasta 2012, que compró en 2008. Ahora, 20 años después, más o menos, ha conseguido no perder, ¿no? No perder valor, que que, si lo ha tenido alquilado, ha estado recibiendo rentas, es decir, no has perdido todo tu dinero. Si no has vendido, yo lo que digo siempre, hay mucha gente que me dice, y ahora mi piso vale no sé cuánto. Digo, hasta que no vendas, tu piso no vale nada. O sea, tu piso, pues, como si tienes bitcoin, hasta que no vendas bitcoin, tu bitcoin puede valer lo que sea, pero tú no tienes dinero. Y si lo vendes ahora, es decir, yo esta casa la vendo, me tengo que comprar otra casa, y el precio que va a tener otra casa, la misma que esta, porque los precios están altos. Así que, a no ser que sepas exactamente cuándo va a bajar y vendas y esperes un año que baje, no has ganado dinero. Es, oye, tendrás que vivir en algún sitio, ¿no? Entonces, yo creo que yo empecé a invertir hace 5 años y empecé con el modelo de comprar para alquilar, y me ha ido bien, pero creo que ahora comprar para alquilar es más difícil, 1º, porque el precio de compra es mucho más alto, los alquileres ahora son mucho más altos también, pero no son tan altos como el precio de compra, es decir, se está desviando bastante el el ratio entre el alquiler, y que luego cada vez hay más problemas al alquiler, que eso no significa que no haya buenas buenas operaciones, porque yo he seguido haciendo buenas operaciones de comprar para alquilar, pero es mucho más difícil, y tienes que pensar a largo plazo. Y si quieres pensar en, voy a comprar para alquilar y vender en 2 años, lo mismo dentro de 2 años, tienes un problema, porque, como dices dices tú, ha bajado, o me voy a comprar... Yo veo mucho, y hablábamos antes, ¿no?

32:20 Ruben: De los grupos estos de Telegram, que te venden cualquier cosa, y hay cosas que yo veo que sé que están vendiendo, por ejemplo, en barrios de Alicante que yo conozco, y digo, es que la gente que compre esto está comprando un problema, porque ese barrio, todo el mundo que es de allí sabe que es un mal barrio. Pero tú lo ves en Telegram y te dice, es superbarato y se va alquilar por tanto. El otro día, en Alcoy, ¿no? Yo tengo 8 inmuebles en Alcoy, yo sé el mercado de Alcoy cómo va. Y veía un inmueble de Alcoy que ponía, esto se alquila por 800 euros la rentabilita. Y yo dije, en alcohol, eso no lo alquila por 800 euros ni, pero ni borracho. Entonces, hay que tener cuidado también donde te metes, hay que tener cuidado de de qué te venden, ¿no? Porque es muy bonito lo que sale en los números, pero la realidad, al final, nos aplasta y te dice, bueno, tú creías que ibas a alquilar 800, pero esto se alquila a 500. Y ahora ya dices, pues ya no gano, o incluso pierdo.

33:06 Fernando Gonzalo: Sí, sí.

33:07 Gimar: Lo que pasa es que, cuando tú entraste en el mercado, yo creo, cuando tú entraste en el mercado había como un solo modelo de inversión, ¿no? Es es lo que decías, compras y vendes, compras y alquilas, ¿no? Este, si aportas valor y si tienes capital, puedes hacer un flip, y si no, pues compras para el largo plazo. Yo creo que la el cambio es que, como justamente, y esto vamos a ver así, se lo explicamos a los políticos, como escasea la vivienda,

33:33 Ruben: ¿no? ¿Sabes? ¿Sabes?

33:35 Gimar: Aumenta el precio, que no son los especuladores, es la escasez. Y creo que ha surgido este otro modelo, que pueden ser empresas como Housera, que justamente lo que te permiten es el corto plazo. O sea, tú entras para financiar una operación los meses que sean, y entonces ahí puedes tener lo que sea que, o sea, no tienes que tener el ese 20 por 100 famoso o el 10 por 100 que necesitas para comprar una vivienda, puedes entrar con menos y puedes obtener, estar dentro de lo que es, porque lo hablábamos en estos días o ayer en una entrevista, puedes entrar con menos capital del que se requiere para una casa, igual en el mundo inmobiliario, y puedes ir así creciendo hasta hacerte un capital si tú quieres luego comprar, o para ti, o para vender, o para alquilar, pero puedes ir haciendo en el corto plazo eso que hace 4 años o hace 5 años hacía Rubén con una casa.

34:31 Fernando Gonzalo: Sí, sí, totalmente. Es lo que lo que dicen, que en la próxima década el valor no va a estar en comprar vivienda, sino en permitir la creación de vivienda. Que no tiene por qué ser tuya, pero tú estás permitiendo que otros la pongan en el mercado, la creen y la pongan en el mercado, y tú te beneficias de esa operación, donde quien sale perjudicado, principalmente, es el banco, que antes era el que tenía el poder. El banco era el que tenía los ahorros de los inversores, y era el que abría el grifo y se lo daba a los promotores. Ahora, cada vez hay menos vinculación, y ya es el ahorrador el que, directamente, se lo deja al promotor., bueno, ahí, eso no solo hace que sea mucho más fluido el sistema, sino que, al final, permite que estos ahorradores, pues también tengan la capacidad de depositar su riesgo en operaciones totalmente controladas por ellos, con visibilidad al final de dónde lo estoy metiendo, y no jugarte una sola carta, como podía ser el caso de, tengo todos mis ahorros, me la juego a que compro un piso en Alcoy, o donde sea, y me equivoco en esa decisión por el motivo que sea. Esa decisión te va a hipotecar prácticamente toda la vida. Vas a hacer una mala venta, o vas a estar ahí arrastrando, al final, un inmueble que te va a dar problemas, a lo mejor cambia la legislación y te quedas ahí pillado con ese inmueble que no te dejan, no sé, a lo mejor alquilarlo a nivel turístico, porque tú tenías en mente, voy a estar 20 años viviendo de Airbnb. Al final, el poder diversificar en diferentes proyectos es lo que te permite también este este modelo, donde al final no no solo participas en un proyecto, puedes participar en todos los que tú quieras, y además, con una recurrencia muy alta. No estamos hablando de, lanzo un proyecto, y a los 2 años, cuando termine el 1º, lanzo otro., por ejemplo, lanzamos un proyecto cada mes, con lo cual los inversores pueden analizar en un tiempo suficiente esa operación.

36:10 Fernando Gonzalo: Oye, pues en esta entro con más capital, entro con menos. La gran mayoría de esos inversores participan en todas, y a lo mejor se salta en una. Pero claro, lo que vemos es que ese ese capital que tienen, pues lo que prefieren es, pues diferente tipo de de productos. Y ahí es importante, justamente, darles esa posibilidad de de elegir, que no le digas, yo, en realidad, te estoy poniendo productos con diferente nombre, pero es el mismo riesgo. Es importante diversificar a nivel geográfico, de quién es el futuro comprador de esas viviendas, a que, al final, el inversor decida, oye, mira, pues me me la juego a una estrategia de este tipo, pero tengo también otra parte, una estrategia parecida. Pero que, en realidad, el éxito va a depender de un factor diferente, más larga, más corta. Yo creo que eso se valora mucho, y eso antes no no existía, salvo que tuvieras mucho dinero para poder tú tener tu cartera de de inmuebles. Pero ahí ya ya serías, pues eso, un inversor

37:02 Gimar: Cuando dices que hay una oportunidad cada mes, hay una oportunidad cada mes, pero de media, ¿cuántos meses tiene que esperar el inversor para?

37:12 Fernando Gonzalo: Depende del proyecto, pero normalmente van entre 12, y justamente el producto que tenemos ahora es el más largo que hemos lanzado hasta ahora, que son 20 meses. Entonces, bueno, más o menos eso, nosotros siempre hemos lanzado proyectos de menos de 2 años. Y una parte importante también que nos gusta mucho recalcar es que los inversores tienen que entender no solo los riesgos, sino también su su... ¿El éxito de qué depende? Y el éxito, como decíamos antes, depende de que yo lo venda a un precio en una fecha, pero esa fecha no ocurre exactamente. Si yo digo, es un proyecto de 15 meses, no llega el mes 15, y automáticamente, clean

37:46 Ruben: El día 1. Del cielo,

37:48 Fernando Gonzalo: y te puedo devolver tu inversión con los rendimientos. Hay que hacer una venta de un activo, y esa venta lleva implícito unos trámites administrativos, que, a lo mejor, el comprador tiene que pedir una hipoteca y se le retrasado 3 semanas. Entran ciertos factores que pueden hacer que que esa duración, que es estimada, se pueda dilatar en el tiempo, también puede ser antes. Al final, el inversor tiene que entender que esto no es un plazo fijo de, a los 12 meses, pum, te cae tu rentabilidad. Y nosotros, aquí, lo que hacemos es, mitigamos este riesgo a nivel de rentabilidad, porque siempre ponemos un período opcional de alargue. Es decir, oye, si por lo que sea, yo te digo, es un proyecto a 20 meses, como es este caso, y no podemos cerrarlo en 20 meses, ampliamos hasta 4 meses más y mantenemos la rentabilidad. ¿Qué quiere decir? Que cada mes extra te aumentamos esa rentabilidad, para que ese 13 coma 2 por 100 anualizado, si lo cerráramos en 20 meses, tengas la misma rentabilidad, si lo cerramos en 21 o en 22 o en 23. El proyecto es más largo, pero para ti ha sido igual de rentable, con lo cual, bueno, de esa manera, cubrimos un poco, pues el hecho de que alguien diga, ¿y qué ocurre si os retrasáis un mes? Bueno, vas a cobrar un mes más tarde, pero lo importante no es si me retrasa un mes, es, cuando pasa un mes, lo he vendido al precio que quería y, por tanto, obtengo mi rentabilidad, si además me la aumentas para compensarlo, pues algo que yo creo que te da esa tranquilidad de decir, vale, no estoy tan expuesto a a cosas que pueden suceder, como que se te retrase. A lo mejor, pues es un trámite administrativo, o al final, el hecho de de cobrar tú en en tu banco el dinero de de los compradores de la vivienda, que es lo que necesitas para poder tú cerrar el proyecto.

39:22 Ruben: Te voy a hacer una pregunta que me hicieron ayer, porque ayer estaba hablando con con unos inversores, y justo estábamos hablando de que queremos hacer una operación, que queremos hacer un flip y demás. Y yo decía, bueno, pues ya, algunos, si queréis, ya os diré, por si queréis participar y tal, y me dijo 1, ¿y por qué no lo haces con el banco? Que es más barato que hacerlo con un inversor, ¿no? Al final, el banco te va a dar, traes 1 4, 1 5 por 100 de de interés, y el inversor tú le tienes que dar un 13 y medio. O sea, ¿por qué lo haces con inversores y no con bancos?

39:51 Fernando Gonzalo: Porque, final, ya no solo por la rapidez de de poder financiarte, nosotros, al final, lanzamos un proyecto, que en cuestión de una hora entran 8000000 de euros de financiación. Tú ve a un banco siendo un promotor inmobiliario y dile, hola, quiero 8000000 de euros. Ya no te digo que no lo consigas en una hora. Es que a lo mejor no te lo dan. ¿Por qué? Pues porque desde 2008 se han implantado unas políticas muy restrictivas, que en parte tienen sentido para decir, oye, que no sea la fiesta que era en su día de cualquier área promotor, pero es verdad que ahora te exigen, por un lado, que la empresa ponga equity, que tenga vendido ya un número de viviendas. Al final, el banco, lo que te acaba dando es el último tramo de esa financiación. Con lo cual, el modelo puramente de un promotor inmobiliario que solo tenga ese negocio, al final va a recurrir a los bancos. A lo mejor, en una parte, puede recurrir a empresas de financiación alternativa que les dan, pues una parte de su financiación a un precio mucho más alto, a lo mejor que te lo puede dar un banco, pero igualmente van a necesitar de un banco. Entonces, en nuestro caso, justamente, nuestro modelo, lo que buscamos es no tener esa dependencia, porque quien quien financia nuestros proyectos es nuestra comunidad de inversores al 100 por 100. No es que le pidamos al banco la mitad y la otra mitad con... ¿Esto qué ventaja tiene? Que los inversores no tienen nunca a nadie por delante. Al final, a efectos de de de cobrar, por así decirlo, de si hubiera algún problema, no hay ninguna entidad que se ponga adelante a la hora de cobrar. Es como si fuera una hipoteca de 1º rango, por así decirlo, porque, al final, como el 100 por 100 de los inversores son los acreedores, son los que han financiado el proyecto, pues no van a tener que esperar a que, ah, espera, que estos cobran 1º, y a ver si me queda a mí algo, para luego los que estamos en 2º lugar., esa combinación de de agilidad, de seguridad, yo sé que si lanzo un proyecto y lo consigo financiar con mi mi comunidad, el producto va a salir adelante.

41:35 Fernando Gonzalo: No dependo de a ver si el banco me lo concede, además, me lo concede a tiempo. Y eso es fundamental para acortar un período que los inversores valoran mucho, que es, ¿cuánto dinero vas a tener, perdón, cuánto tiempo vas a tener tú mi dinero parado sin que me genere nada? Porque, vamos, si venimos de que yo digo, no lo quiero tener en el banco parado sin que genere, pero si yo te hago a ti una transferencia, y tú hasta dentro de 8 meses no arrancas el proyecto, joder, lo he tenido parado 8 meses, igualmente. En nuestro caso, es un proceso de una semana. Es decir, en el momento en el que los inversores hacen la transferencia y conseguimos completar la la financiación, en una semana ya comienza a contar ese plazo de, en este caso, 20 meses, con lo cual no tienes la sensación de decir, vale, voy a participar en un proyecto, pero aún no está rindiendo mi dinero. Eso, con los bancos, no no ocurriría. Al final, le da sentido a, gracias a la tecnología y gracias a esta financiación colectiva, pues que realmente el modelo, no tengas la dependencia de un 3º, que al final condiciona mi negocio. Ahora dependo yo de mis inversores, de de ser capaz de presentar un producto o un proyecto que tenga todo el sentido, que cuando vean los números digan, oye, me lo creo, sea, tu tesis tiene todo el sentido, me estás diciendo que comprando a este precio, reformando a este precio o construyendo a este precio, y viendo los testigos de la zona, lo que se están vendiendo? O sea, ¿en qué te basas? ¿O tú estás diciendo que, para que yo obtenga un 22 por 100 de rentabilidad, tienes que vender este edificio a 9000000? Viendo ese informe de valoración, dice que se puede vender, más o menos, por 11000000. O hay hay un margen muy amplio para que, lo mejor, no se venda ese precio ideal, que es el más alto, pero, a partir de ahí, tienes un colchón muy grande que te permite que, oye, si al final necesitas venderlo, no al precio máximo de mercado, sino por debajo del mercado, aun así se cumple la operación.

43:18 Fernando Gonzalo: Pues eso es lo fundamental que el inversor tiene que ver para decir, vale, voy contigo a este riesgo. Es decir, lo entiendo, entiendo porque tú consideras que es una buena operación, y, por tanto, puedo participar en ella. Y ya entre nosotros, por así decirlo, es donde tiene que ocurrir esa magia. Ya no dependo de, bueno, espera, que el banco tiene que prestarte previamente x 1000000 o te tienen que aprobar la operación.

43:40 Gimar: ¿Cómo funciona el el modelo completo? Es decir, busca, por ejemplo, hablabas de este último de este último proyecto, ¿no? Había un 1 solar, dijeron, ah, proyectaron aquí, puede ver el solar. ¿Y luego qué pasa? O sea, desde que nace la idea hasta que pasan los veintitantos meses, ¿cómo es todo ese proceso?

44:04 Fernando Gonzalo: Pues el proceso comienza con, tenemos un equipo de de real estate, al final lo que está haciendo es prospección constantemente, ¿vale? Dentro de las zonas en las que operamos, al final se están viendo activos de todo tipo. Pues, es una combinación entre, a lo mejor nos llegan activos o ven activos, y y luego miras la zona, lo que se puede llegar a hacer con ese producto. O al revés, mira, tenemos una zona que sabemos que es estratégica, vamos a ver qué tipo de activos hay aquí. Bueno, pues una vez que se hace ese match, decir, bueno, una zona buena, un activo que encaja a nivel de, pues el precio de compra, en qué situación se encuentra, si tiene cargas o no. O sea, digamos que tú digas, oye, puedo llegar a comprarlo a un precio que me permitiría hacer una operación, voy a ver qué puedo hacer ahí, qué puedo construir, ¿no? Puedo hacer 3 plantas, voy a ver cuántas viviendas puedo sacar. Venga, voy a... Nos miramos muy bien la normativa y todo para decir, oye, pues, ¿le puedo poner una piscina? ¿Le puedo hacer tal? ¿Puedo edificar en la parte de abajo? Al final, lo que se hace es que se hace un proyecto básico, donde tú dices, bueno, tengo un activo en una zona, la zona tiene mucho potencial, porque al final se está demandando un tipo de producto, voy a ofrecer yo ese tipo de producto., si al final, esa zona se están comprando chalets, pues no tiene sentido que, aunque yo compre algo de muy buen precio, que te haga viviendas de 50 metros cuadrados, si lo que se compra son chalets, o viceversa, ¿vale?, una vez que se trata todo ese estudio, que dices, oye, aquí me encaja el futuro comprador, me encajan los precios, se hace un business plan, se hace un informe de valoración de mercado, para que al final digas, bueno, si esto sale adelante, tendría sentido, porque hay altas posibilidades de que se pueda vender a ese precio, y que yo llegue en plazos, pues a nivel de trámites administrativos, de proceso de comercialización., cuando se cumple todo eso, es cuando nosotros presentamos el proyecto a nuestra comunidad de inversores.

45:47 Fernando Gonzalo: Previamente, pasa la capa regulatoria. Hacemos el proyecto con con con la ESI, que lo valida, se eleva a público, a notario, ese whitepaper se eleva a público, se registra, sea, se hace toda esa capa regulatoria, se firman todos los acuerdos con el poseedor actual del activo, que al final tú tienes que tener unas respuestas para lanzar un proyecto en el que sabes que, si se financia, tienes la capacidad de comprarlo. No es que digas, bueno, ya conseguí el dinero, ahora voy a negociar con el dueño del del inmueble. Tienes que tener atado eso, tienes que tener atada en la construcción, tienes que tener la atada, además, con un contrato. En nuestro caso, como comentaba antes, con unos precios cerrados. Yo, al inversor, le voy a decir que la construcción son 3000000, pero luego, a mitad de proyecto, no le voy a decir, oye, que al final son 3 y medio, tenéis que poner más dinero. Tiene que ser todo completamente cerrado.

46:31 Gimar: ¿Y cómo haces eso? ¿Cómo puedes cerrar los precios de construcción?

46:34 Ruben: Pues un acuerdo Porque

46:35 Gimar: no no pude hacer ni una reforma sin que se me desviara. ¿Cómo cómo cierras? O sea

46:41 Fernando Gonzalo: Al final, contrato con, pues, alguna empresa constructora, con una serie de condiciones, con certificaciones, con penalizaciones. Al final, bueno, o sea, encontrar también unos acompañantes en este camino, que al final, bueno, todos sabemos que ellos tienen unas necesidades, al final, bueno, pueden subir los materiales, pueden tener desabastecimiento, en algunos casos. Pues al final, ¿cómo conseguimos llegar a un acuerdo que sea satisfactorio para ambas partes? Lógicamente, ese acuerdo no es de, tú metes un precio y ya es tu problema. Si luego subes los materiales, te lo comes tú. Ellos también, a su vez, pues tienen que curarse en salud y tendrán, pues, al final, meter dentro de su de su presupuesto, un margen para imprevistos. Al final, lo que necesitamos ambas partes es, oye, que nos sintamos cómodos económicamente, regulatoriamente, lógicamente, con todo bien atado, para que, cuando yo financie el proyecto, si consigo ese capital, a partir de ahí, sea rápido activando. Pues al final, oye, pues hago la compra del activo, comienzo la obra o los trámites administrativos que hagan falta, construimos las viviendas. Durante ese proceso de construcción, empezamos la comercialización. Dependiendo del activo, pues hacemos pisos piloto, ponemos un, pues una 1 oficina de para empezar a a conseguir ya interesados, y más adelante, pues compradores que vayan poniendo sus arras, y cuando se vende el activo, que dependiendo del proyecto hemos tenido edificios que se han vendido, digamos, de manera individual a compradores, y otros que se han vendido en bloque. De hecho, incluso hemos tenido algunos proyectos que se han vendido a una empresa, o que se ha se ha comprometido la venta antes de hacer el proyecto.

48:14 Fernando Gonzalo: Una empresa nos dice, oye, si vas a construir esto, perfecto, yo, cuando lo termines, te lo compro. Ahí ya, nuestra comunidad de inversores, lo que les decimos es, tenemos un acuerdo de una empresa, que si se hace este proyecto y sale adelante y demás, van a comprar el activo. Con lo cual, bueno, esa es como la situación ideal, porque dices, ya no tengo que hacer ventas individuales, ya no dependes de hipotecas de de particulares. No todos son son así, pero al final, tú tienes que tener muy muy previsto también durante el tiempo, es cómo voy a venderlo, a quién, cuándo, qué procesos ocurren y cuánto tiempo tiene, para no llegar al último día diciendo, fenomenal, ya tenemos esto construido. Anda, espérate, que hay que venderlo. Y luego, cuando se termina todo ese proceso, que ya es el momento, al final, más glorioso, pues avisamos a nuestra comunidad de inversores y les decimos, se ha vendido ya el este proyecto, se ha conseguido la rentabilidad, y simplemente tienen que entrar en la web, reclamar el pago, y se hace automáticamente una 1 transferencia al número de cuenta que han puesto, y ya está ¿Y

49:10 Gimar: ellos invierten en esa web? O sea, ellos... ¿Ustedes cómo reciben el dinero de los inversores?

49:16 Fernando Gonzalo: Nosotros hacemos una 1 fase, que es la fase de de preventa, en la que los inversores reservan su posición, o su inversión, hasta que se llega al 100 por 100. Y en ese momento, cuando alguien, por ejemplo, en esta esta preventa va ser el día 29 de junio, pues a las 9 de la mañana, en la web, tienes un botón que pone reservar tickets. Los inversores entran y dicen, yo quiero 2000 euros., en ese momento, si quedan tickets disponibles, reciben un email con un número de cuenta, un destinatario, y tienen que hacer una transferencia dentro de un plazo. Cuando hacen esa transferencia, ya han hecho su inversión, y a la semana, ya se les asigna esa esa inversión y comienza el el proyecto. Al final, eso, es conseguir hueco, porque, bueno, por suerte o por desgracia, ahora mismo, las las empresas de de este tipo, pues estamos en un momento muy dulce, y muchas veces los productos se financian muy rápido, y al final, la la crítica que solemos tener algunas veces es, es que aquí es aquí es imposible invertir, es que el mismo día que abristeis, entré a las 2 horas y ya no quedaba nada. Bueno, el que entra a 1º hora lo consigue, en algunos casos duran más, pero al final son procesos muy muy rápidos. Es eso

50:21 Ruben: ya sabéis todos. El 29 de junio, en el enlace, además.

50:25 Gimar: Como con la

50:26 Ruben: A las 9 de la mañana, 2, ponéis la alarma, al 9 menos 5, y y le dais ahí.

50:30 Fernando Gonzalo: Es un proceso muy, todo el proceso es muy rápido, en el sentido de que lo que tienes que hacer al principio es registrarte, oye, email y contraseña, verificar tu perfil. Al final, es el típico proceso de de KIC, como puede ser de un banco. Poner una foto de tu documento, una imagen de tu cara, validamos que tú eres quien dice ser, y ya estás autorizado para invertir. El día que se abre, simplemente entras en la web, reservarte y quieres enviar, y en un minuto ya lo

50:54 Ruben: hacerlo unos días antes.

50:56 Fernando Gonzalo: Claro, exacto, sí, no no lo dejes para el mismo

50:58 Ruben: día 29, porque hay que un guay, sí, este, el Dirás, ah, sí, güey.

51:02 Fernando Gonzalo: El DNI caducado, justamente me he enterado, y pues lo típico, que lo dejamos todo para el final.

51:06 Ruben: Yo te quería hacer una pregunta, porque a mí estas plataformas me gustan, pero todavía no he encontrado ninguna que haga una cosa que es, tú dices, cuando esto se vende, recuperas tu dinero. Por lo tanto, viene el señor hacienda y te dice, pase usted por caja, ¿vale? Ya sabemos todos, del 19 al 30, depende lo que ganes, capital mobiliario. Entonces, no hay una forma de dejarlo y reinvertirlo, porque eso sería ya la leche.

51:33 Fernando Gonzalo: Claro, con el instrumento financiero que se utiliza, ¿no? O al final, no, hay hay ciertos productos financieros que te permiten hacerlo. En este caso, no. Nosotros utilizamos, como comentaba antes, obligaciones, y al final, lo que Hacienda dice es, en el momento en el que se termina una operación, ahí entro yo. Incluso, en las operaciones de alquiler, porque también tenemos proyectos que, antes de vender el activo, se alquila a un 3º, que va generando rendimientos mensuales. Aunque el inversor no lo cobre, Hacienda dice, tú ya lo has generado, sea, cada 3 meses, directamente, hay que pagarles. Con lo cual, ni siquiera en esos casos, el inversor puede decir, bueno, pues oye, aunque sea durante el tiempo antes de que lo vendas, yo qué sé, puedo ir yo utilizando esos beneficios para... Eso no no se puede, no lo permite. Nosotros tenemos 2 tipos de, digamos, de de modelos a nivel de de producto, porque producto me refiero a nivel de de instrumento financiero. El año pasado hicimos un, 4 productos seguidos, 4 proyectos, que lo que hicimos fue que los cotizamos. ¿Qué quiere decir? Utilizando una plataforma, como es portfolio, stocker chains, lo que hicimos es que ese ese ese proyecto lo convertimos en un instrumento financiero cotizado. Y ahí ya cambiaba, ¿vale? Porque ahí ya no estábamos hablando de que eran obligaciones, y sí que era un tipo de de producto que sí que te permitía, durante ese proceso, que no se haga la la la retención, ¿vale? Una vez que que que recibes un 1 pago. Con lo cual, lo recibes íntegro, y hasta que no te toca pagarlo en la siguiente declaración, pues bueno, puedes jugar con ese dinero. Digamos que tenemos los 2 productos, producto cotizado y producto no cotizado.

53:12 Fernando Gonzalo: Ahora mismo, estamos lanzando principalmente productos no cotizados, y, bueno, la principal diferencia, aparte de esa, es que los otros contaban con un mercado secundario, lo cual el inversor podría salirse de de la operación buscando un comprador y sacarle una rentabilidad. En el caso de los de los proyectos no cotizados, al final, es un producto que no es líquido, no existe un mercado secundario, y, por tanto, no tienes la capacidad de, a los 4 meses, decir, oye, me quiero salir, y no solo recuperar mi inversión, sino que, oye, como ya ha avanzado el proyecto 4 meses, quiero sacar una rentabilidad. Eso no se puede hacer, es, igualmente, es importante que el inversor lo entienda, que estás dependiendo de la venta de un activo, es puto no líquido. Como, ya, ya, pero es que yo necesito el dinero, digo, y si yo te entiendo. Pero claro, cuando invertiste en su momento, no contaste con que es una inversión en la cual no no es líquida, no no no puedes necesitar el dinero a mitad del proyecto, porque, claro, yo no puedo vender una parte de la casa para devolverte a ti tu dinero., bueno, son cosas que, dentro de de que es un modelo sencillo, porque al final tú delegas en un 3º y puedes no no estar al día ni enterarte de nada, no quieres, pero, como mínimo, tienes que saber qué condiciones se dan, por si en un futuro tú, pues eso, piensas que la rentabilidad garantizada o piensas que es un producto líquido, o sea, tienes que tener una mínima información inicial, que es bueno que le dediques un poquito de esfuerzo, por mucho que en la web tenemos fax y que tenemos un equipo de de atención al cliente que te ayuda con cualquier duda que tengas.

54:42 Fernando Gonzalo: De hecho, hay una parte formativa muy interesante, que nosotros recibimos mucho inversor, que es la 1º vez que invierten ya en una plataforma colaborativa, en inmobiliario, incluso invierten en general. Y, hola, mira, yo quiero invertir, pero es que no sé lo que es el ROI. ¿Me puedes explicar? Y en vez de decir, mira, fórmate, y luego vuelve, oye, pues le dedicamos un buen tiempo a, mira, pues yo te lo explico y demás, porque yo lo que quiero es que, cuando tú inviertas, inviertas sabiendo. No hay nada peor que un inversor que no sabe en lo que está invirtiendo, porque luego, el día de mañana te va a decir, oye, es que yo pensaba que tú me dijiste... Yo no te lo dije, pero, claro, ya en su cabeza, era un producto diferente., es fundamental que la gente, si no si no se forma, como mínimo, que pregunte, que alguien se lo explique, que diga, oye, perfecto, ya sé dónde estoy entrando, qué qué puedo hacer durante este período, y, bueno, al final, dónde está el el riesgo que al que yo estoy participando, y de dónde viene esa rentabilidad tan alta. Porque, que al final, muchas veces pensamos que un 12 por 100 anualizado es como, un 12 por 100 tampoco. A mí me parece altísimo. Hay mucho inversor que te dice, si yo con sacarle un 8 estoy contento, si es que estoy alquilando yo un piso por mi cuenta y demás, en neto le saco un 4, Y me da unos problemas, que estoy todo el día pendiente de mis inquilinos, que si me cambian la regulación, que si tengo que meter un seguro de impago. Hay otros, a lo mejor, que vienen de modelos, no sé si de pegar pelotazos haciendo otro tipo de inversiones, dicen, ah, es que a mí un 12 anualizado se me quedaba corto, digo, pues dime tú dónde inviertes, que me voy contigo, porque, con este nivel de riesgo, que lo existe, existe, pero yo creo que es un riesgo bastante controlado, porque es un riesgo que se entiende, no es de, no sé en qué me estoy metiendo, no entiendo el riesgo.

56:26 Fernando Gonzalo: En este caso, oye, yo creo que está bastante equilibrado la rentabilidad con con el riesgo.

56:30 Gimar: ¿Mínimo? Perdón. ¿Hay un mínimo para invertir?

56:33 Fernando Gonzalo: 100 euros.

56:34 Gimar: Claro, que esa es la cosa, porque, generalmente, para tener 1 1 1 rentabilidad, te piden mínimos. Te piden mínimos de 10000, mínimos de 5000. Lo más básico, que es que tú vayas a meter un, a no ser que sea, vas a ver, vas a abrir un depósito, te pueden poner mínimos, 12000, lo que sea, y lo que te dan es un 2. Cuando mucho, un 3, sí, sí, en un banco, ¿no? Entonces, claro, esto es un 12 de 100. A ver qué inversión tú puedes hacer con 100 que te dé un 12, ¿no hay?

57:08 Fernando Gonzalo: Sí, sí, que no tengas ese ese bloqueo inicial, esa barrera de decir, oye, es que yo solo tengo este capital. En realidad, 100 euros es es el importe mínimo para alguien que diga, prácticamente, quiero probar, simplemente, por probar a cómo funcionáis. Pero es que también nos entra gente joven, que yo quiero empezar en este mundillo, tengo mis primeros 100 euros que he ahorrado, en vez de gastármelos en lo que sea o meterme a invertir en una cripto muy loca, que me han dicho que puedo hacer un por 1000, lo quiero empezar a aprender inversiones que no sean pelotazos. Joder, qué guay, que esa persona dentro de 5 o 10 años va a ser un inversor muy coherente, porque ha empezado con sus primeros 100 euros, que son los que más te duelen. A lo mejor, alguien que meta 20000, pero tiene un patrimonio de 1000000 de euros, pues es mucho menos riesgo para él, conceptualmente, que el chaval que mete sus primeros 100 euros. Salud., bueno, creo que es importante también valorar esa parte. Y a mí, cuando me preguntan muchas veces, oye, ¿qué tipo de inversor tenéis? Es verdad que es muy variado, pero nos estamos encontrando una tendencia cada vez más más alta, que es la persona que viene de hacer una operación inmobiliaria por su cuenta, y que ya viene quemado. Quemado porque estoy harto ya de estar todo el día, me voy a la cama pensando en mis inquilinos, el otro día se rompió la caldera, blablablá, todo sacarme un 4 por 100 de rentabilidad. O estoy con una reforma, estoy haciendo un flipping, me están volviendo locos, al final se me ha retrasado 4 meses, no sé. Y nos vienen un poco quemados, porque conocen el sector, durante un tiempo les ha funcionado muy bien, pero claro, ya no son los el mismo dinero que obtenían antes, la misma rentabilidad o los mismos problemas.

58:38 Fernando Gonzalo: Dicen, mira, oye, voy a vender este piso que tengo, y con los 150000 euros que me voy a sacar, lo voy a meter en una plataforma invirtiendo en diferentes proyectos y me olvido. Y es que encima, joder, si es que no quiero sacarme un 12, si yo con que me dé más del 4 que me da ahora y que me meta a dormir, me vale. Pues ese ese perfil está creciendo muchísimo. Es que

58:57 Ruben: cuando te hablan de... Una de las cosas que tuvimos muchos problemas en cuando estábamos haciendo Rentexa la app, es una calculadora en la que tú metes un precio del del inmueble, ¿no? La financiación y no sé qué. Bueno, el que lo quiera probar, lo podéis probar. Si os metéis en Rentexa punto ahí, tenéis abajo la calculadora y podéis entrar ahí.

59:16 Gimar: Y aquí está el link también, dejamos siempre el link.

59:19 Ruben: Sí, también tenemos el link, o, si vais a la newsletter nuestra, directamente os lo mandamos, ¿no? Y ahí tú puedes, es una calculadora, como las calculadoras de Excel, esta que te dice rentabilidad, cuánto vas a... Y una de las cosas que no ponemos nosotros es la rentabilidad bruta. Y mucha gente me dice, es que yo quiero ver la bruta. Y yo le digo, ¿para qué quieres ver la bruta? ¿Qué más te da que la bruta sea un 15, si lo que te llega a ti es un 3? O sea, lo que tendrás que ver es la neta y la neta después de impuestos, que es otra cosa que nadie mira. Pero, entonces, como nosotros estamos muy enfocados en la parte fiscal, tenemos las 2, ¿no? La neta, que es, oye, ¿cuál es la rentabilidad neta que te da? Porque a mí me da igual, lo que decía, un 18 por 100, si luego tengo una derrama de 500 euros y se me queda al final del año un 4. Pues, ¿qué más te da? Ese 18. Ese es, yo digo, la cifra del ego, ¿no? De, tengo un 12 por 100, ¿no? Que antes se veía mucho, hace años, y yo he sido 1 de los que decía, no, es que esto me da un 12 bruto. Y luego, cuando lo miran a final de año, decía, pues llegará un 4 y llorando, ¿no? Y es como dices tú, que el inquilino, que la caldera, que no sé qué. Entonces, ¿para qué quieres tú esa bruta? O sea, tú dame la neta. Y la neta es, vale, vosotros dais la neta antes de impuestos. Claro, cada 1 tiene que ver la después de impuestos cómo es, pero al menos tengo una cifra que se asemeja mucho a la realidad. Mientras que en un piso, haciendo el cuánto me cuesta dividido en cuánto en cuánto voy a cobrar, lo que te da es una bruta, empiezas a quitar cosas, y la neta, yo he visto operaciones, eso, de un 12 pasar a un 4 neto. Y dices, ¿qué pasa aquí? Pues eso, que no has tenido en cuenta todo lo que pasa, ¿no? Sí.

1:00:49 Fernando Gonzalo: Tiene que haber, ahí, plataformas que que tienen mucha letra pequeña o te cobran muchas acciones que hagas, porque a veces nos preguntan, ¿y cuánto cuesta depositar dinero? Yo, nada. Y el día que lo saque, ¿cuánto me cobráis por sacarlo? Digo, un coño, nada. O sea, y te hacen preguntas, pero no, si, o sea, se me hace raro que en una plataforma de inversión, joder, te cobren por meter dinero, te cobren por sacarlo, te penalicen si no sé qué, ya. Y en caso de que yo haga tal, ¿cuál es la penalización? Digo, nada, o sea, pero pero no porque seamos los mejores, es que, joder, hay ciertas cosas que dices, ¿qué menos? Que tú, al final, lo lo que tienes es muy claro. Tú sacas una rentabilidad, entra Hacienda, se lleva su 19, y no hay no hay otro sorpresa que vayas a encontrar a mitad del camino de, oye, por cierto, es que la constructora nos ha dicho que al final el ladrillo le sale más caro, pon, oye, que mira, que si quieres retirar a partir de 5000 euros, te penalizo., bueno, tiene que ser algo muy muy transparente.

1:01:43 Ruben: Pero hay hay 1000 de plataformas y y 1000 de sitios en los que tienes, o letras pequeñas, en las que no te cuenta que si haces esto, que si haces no sé qué, o que si se retrasa, pues, como dices tú, ¿no? Oye, si se retrasa, nosotros te lo dejamos. No, en esta, si se retrasa, es tu problema, ¿no? Entonces, yo creo que hay mucho miedo de gente que ya le ha pasado mal. Yo, por ejemplo, tenía en otra plataforma, que ya me acuerdo el nombre, luego te lo diré en cuál era, en la que yo invertía, que yo invertí, era cuando empezar a invertir, antes de invertir en inmobiliario. Yo, pues lo que dices tú, ¿no? Yo metí 100 euros aquí, 200 en otro, 1000 euros en un proyecto, ¿no? Iba ahí picoteando. Pues tengo desde el 2018, 100 euros ahí, esperando a que se recuperen, porque es un proyecto que no salió, que se quedó a medio hacer, que está en concurso de acreedores, no sé qué, y el otro día me llegó una notificación, que que ya habían conseguido que fuese al juzgado, no sé qué. Desde el 2018, 100 euros, que me va dar una rentabilidad del 4 por 100, es decir, que anualizado va a ser un 0 coma 5 por 100, que menos mal quedan 100. Imagínate que yo meto ahí 30000 euros. Dices, llevo 30000 euros parados aquí. Lo que pasa es

1:02:54 Fernando Gonzalo: que ahí yo, fíjate que me, sin conocer el caso en concreto, o sea, me pongo también del lado de esa plataforma, salvo que hayan hecho algo irregular, del tipo, mira, me ocultaste un riesgo, has hecho una mala praxis. Pues al final, si es un tema de, oye, teníamos unas expectativas, y ocurrió esto en el mercado y no hemos podido vender y demás, es justamente ese riesgo que el inversor tiene que entender. Por eso, yo creo que es muy diferente una mala praxis.

1:03:18 Ruben: Pero ellos me dan un... Creo que era un 7. Claro, tú dices, por un 7... Y si tú me dices, es un 22, dices, bueno, vale, para un 22, entiendo los riesgos, pero para un 7 que me estés haciendo esto, es como, no merece la pena el riesgo con el beneficio.

1:03:33 Fernando Gonzalo: También depende cómo gestionan ellos esa situación, porque es verdad que nadie está exento de que un proyecto pueda tener un problema y se atrase o no se venda, y demás. Nosotros, por ejemplo, tenemos ahora mismo una tasa de éxito del 100 por 100. Todos los productos que hemos cerrado se han cerrado con la rentabilidad, pero eso no asegura que vaya a seguir siendo así. De hecho, lo normal es que llegue un momento en el que un proyecto no obtenga la rentabilidad, porque, al final, son cosas que ocurren, cuanto más tarde ocurra, mejor, y cuanto menos ocurra, lógicamente, mejor. Al final, si los primeros 20 proyectos que has hecho han tenido éxito, como mínimo, te da pistas de decir, esta gente está haciendo las cosas bien, pero eso no lo garantiza que siempre vaya a ser así., el día que que ocurra, claro, el inversor tiene que entender que no es como, claro, es que yo daba por hecho que esto siempre ibais a conseguir esta rentabilidad. Digo, el cómo reaccione la plataforma en esa situación, por un lado, a nivel de dar información, de que no digas, joder, es que

1:04:30 Ruben: Me habéis engañado.

1:04:31 Fernando Gonzalo: Habéis engañado, o es que en su momento, yo qué sé, en el whitepaper que yo vi no recogía esta situación concreta, había un vacío legal, y te estás aprovechando de él para no devolverme mi dinero o lo que sea, ahí es donde ya dices, vale, me la has jugado. Pero es eso, que si simplemente es plataformas que tengan algún retraso y y, bueno, el inversor le cueste recuperar su dinero o tarde más tiempo, forma parte de del juego, y creo que es muy sano que que se que se verbalice. Precisamente eso, para para que los los inversores cada vez estén conformados

1:05:05 Ruben: en el ayuntamiento y te dice, no te doy la licencia, no, no eso, pero Ya, eso. Yo qué sé, que no te dan la esta 1º vivienda o tardan 6 meses más, o lo que hablábamos antes, ¿no? Se pone el técnico del ayuntamiento de baja, y está un año y se te retrasa. Eso lo tiene que entender el que invierte en este tipo de sitios.

1:05:23 Fernando Gonzalo: Sí, y te hago igualmente un matiz. No es lo mismo si yo te he dicho, yo lo he hecho todo perfecto, cumplo la legislación, todo tal, igual, y me van dar la licencia 100 por 100 seguro y demás, y luego llega la hora de la verdad, y no te la dan porque no has hecho las cosas bien. Eso es muy diferente de, oye, yo he cumplido las y lo he hecho bien, pero el técnico de turno se ha roto una pierna, y la licencia tarda 3 meses más. No depende de mí, sino que es de un de un 3º. Pues yo digo que al final, en el diablo están los detalles, y yo creo que es la clave, que, o sea, que tú presentes la situación, que lo expliques, y que al final no digas, sí, esto confía en mí, que va salir adelante, que no hay ningún problema, que mi primo conoce al alcalde. No, esto no va a decir que tu primo conoce al alcalde. Sí, hay hay una normativa urbanística, que tú la cumples, y que luego eso puede hacer que el ayuntamiento tarde más o menos. Y y el inversor tiene que saber que ese proyecto se puede dilatar ahí. Oye, ¿tienes tu capacidad, a lo mejor, de si se me retrasa un trámite administrativo un tiempo, a lo mejor, apretar más en la obra, a ver si consigo reducir plazos? Bueno, pues a nadie más que a nosotros nos va a interesar que sea así. Pero es eso, lo lo importante es que nadie te puede decir, tú me dijiste una cosa y la realidad la otra.

1:06:27 Gimar: ¿Los inversores que tienen tienen que ser residentes de España o pueden ser residentes del extranjero?

1:06:33 Fernando Gonzalo: No, no no hace falta que sea residente en España. La única diferencia, a finales, que si eres un residente fiscal fuera de España y aportas el certificado de residencia fiscal, pues puedes tener una 1 tributación diferente en origen. Si hay un convenio, por ejemplo, entre España y Suiza, hay un inversor que nos acredita que es de Suiza, pues yo, por defecto, cuando le haga el pago, no le retengo nada, porque hay un convenio que dice, oye, pues ya lo pagará él en su país de de destino, en su país donde está la persona. Pero más allá de eso, no no hay limitaciones de

1:07:01 Gimar: Ah, porque sí retienen, entonces. Ustedes hacen una retención

1:07:05 Fernando Gonzalo: Sí, sí, sí. Nosotros estamos obligados a, cuando yo yo te pago, obligatoriamente, te hago la retención por defecto del 19, salvo que aplique otro caso, que tú me digas, mira, es que yo estoy en x país, estoy. Oye, pues envíanos el certificado, lo comprobamos, vemos, oye, pues mira, este país lo que permite es retenerte un 5 por 100. Bueno, pues yo te hago una retención del 5. Y luego, final del año fiscal, pues emitimos un 1 informe con las retenciones practicadas, ya para que el inversor, pues haga la declaración ya teniendo ese documento y me han retenido ya esta cantidad.

1:07:36 Gimar: Es que estaba pensando en mi sobrino, que era ser es joven, y yo siempre le estoy diciendo, tienes que ahorrar, tienes que ahorrar, tienes que invertir, te tengo que dar, este... Por, Brian me dijo, que estuvo aquí el otro día, ¿y los libros que me dijiste? Y yo dije, ay, se me olvidó. Entonces, decía, bueno, lo mismo esto, como hablábamos justamente del que no hay barrera de entrada, lo mismo para... Pero él no vive aquí, él vive en Irlanda. Entonces, yo digo, bueno, lo mismo le interesará entrar. ¿Cuándo es? El 29, el 29 de junio. El rey. Métete.

1:08:07 Fernando Gonzalo: La principal limitación que suele haber muchas veces, sobre todo con con países de Latinoamérica, es que como la transferencia tiene que ser en euros, muchas veces, en esos bancos, el el cambiar moneda a euros, encima los tiempos de la transferencia y demás hacen que, para inversiones pequeñas, al final te cuesta más las comisiones del banco 100 euros, que en sí la rentabilidad. Se lo come, es lo que te cobra el banco. Y luego también, muchas veces, los los plazos, que a veces es como, sí, puede hacer una transferencia y no sé si va a tardar 3 días, una semana. Al final, esa es un poco la limitación que tienen, principalmente, en países que nos hemos encontrado, que sus bancos no tienen la agilidad, por ejemplo, de, puede ser de un banco europeo, que al final te pueden hacer la transferencia, prácticamente, instantánea, y sin sin costes, lo

1:08:49 Ruben: ¿Y como persona jurídica, como empresa, también se puede invertir?

1:08:53 Fernando Gonzalo: Exactamente, igual que como particulares y que no cambia ¿lleva? Igual, un 19 por 119

1:08:57 Ruben: igual? Sí. Vale. No, porque, digo, la empresa al final tendrá que... O sea, hacéis una retención, pero la empresa no tiene capital mobiliario como tal, ¿no? Debería ir a... O, bueno, no sé.

1:09:09 Fernando Gonzalo: Sí, sí, por defecto, igual, es el 19 por 100. Por 100. Vale. Y lo único requisito, digamos, diferente a un particular es, a nivel de documentación, pues que tiene que que acreditar, pues las escrituras de la empresa, el origen de los fondos, de la, bueno, igual que los los particulares. Pero sí, sí, de hecho, tenemos bastantes empresas que utilizan una parte de de su remanente, sus beneficios, para

1:09:30 Ruben: Sí, claro.

1:09:31 Fernando Gonzalo: Meterlo en en inmobiliario, ir sacándole ahí, no tenerlo ahí inmovilizado.

1:09:35 Ruben: Si tienes otras inversiones como particulares, está bien también tener esta parte de, oye, pues si tengo una empresa, pues divido, ¿no? Al final, dividiendo, hay que buscar la forma legal mejor para pagar los mínimos impuestos posibles. Yo siempre digo que hay que pagar los impuestos Los que tocan. Exacto. Lo justo. Y si puedes hacer cosas para pagar menos, que en este caso es, hablábamos aquí también alguna vez, ¿no? De, oye, si compras un piso entre tú y tu mujer, la base va a la mitad, por lo tanto, vais a pagar menos entre los 2. Eso es un, si puedes hacerlo, vale, porque si vas tú solo y tienes un salario muy alto, claro, eso es legal, pues ya está, lo puedes usar.

1:10:12 Fernando Gonzalo: Claro. O

1:10:13 Ruben: sea, al menos diversificamos el pago de impuestos.

1:10:17 Gimar: Yo me había quedado con una pregunta, cuando cuando Rubén te preguntaba si te podías quedar con un piso de los que, por ejemplo, en este caso, que es una construcción nueva, si yo me puedo quedar. Y mi duda es, ¿cómo se diferencia eso de comprar sobre planos? Porque cuando cuando empiezan a... Que, de hecho, nos pasó hace poco en una promoción, si tú entras en la preventa, tienes un precio. Si entras después que se abre, tienes otro precio, que generalmente es más hacia arriba. Mientras más se va acercando el momento de la salida a mercado completo del del del edificio, va aumentando el precio. Entonces, si yo, como inversor, entro para financiar, y en el camino digo, no, pero es que también me quiero quedar con una unidad. ¿Cómo se diferencia eso de comprar en plano?

1:11:06 Fernando Gonzalo: O sea, la financiación, la inversión y la futura compra son totalmente independientes. Es decir, el dinero no va a ir directamente de un lado a otro. Es que digas, oye, pues participo en la financiación, y luego, con este dinero, no sé, lo cuentas, que son las arras, y a partir de ahí... O sea, en realidad, son 2 acciones totalmente independientes. Otra cosa es que tú lo hagas con ese capital, y que digas, oye, el día que cerréis la operación, yo tendré ese capital para comprar. Pero dependiendo de la de la estrategia de comercialización, pues puede ser que en una parte del proceso se empiecen ya a firmar arras y demás, o a lo mejor no, a lo mejor al final ese proceso se dilata, y lo haces al final, y no empiezas a coger dinero, como se hace una compra, por ejemplo, sobre plano, donde esa propia financiación que viene de las ventas sirve también para terminar el proyecto. En nuestro caso, al estar 100 por 100 financiado, no dependemos del dinero de las ventas para seguir con la construcción. Lo cual es eso. Hay que pensarlo, que son como 2 acciones totalmente independientes, aunque la misma persona pueda sacar, en realidad, su dinero para luego comprar.

1:12:07 Gimar: ¿Y el precio de venta es el mismo precio de venta que va a salir al mercado o hay algún tipo de?

1:12:13 Fernando Gonzalo: Es el mismo, porque si no estaríamos penalizando al resto de de inversores. Si yo a alguien de la comunidad le digo, mira, pues en vez de vendértelo a 200000, te lo vendo a 180. En realidad, perjudicando al resto de inversores,

1:12:24 Ruben: que lo

1:12:25 Fernando Gonzalo: es que se venda al mayor precio posible para obtener sus rendimientos.

1:12:25 Gimar: que necesitan

1:12:30 Ruben: Pasemos a preguntas rápidas

1:12:32 Gimar: Las preguntas rápidas. Vamos a ver

1:12:33 Ruben: si podemos hacerlas rápidas. Para ir cerrando la entrevista. Tienes una ciudad española que está infravalorada para invertir ahora mismo.

1:12:46 Fernando Gonzalo: Voy a decir Murcia, aunque ya está, no es lo mismo la Murcia de la que la de hace unos años, pero sigue habiendo bastante oportunidad.

1:12:53 Ruben: Sí, porque yo Murcia hace, cuando yo empecé a invertir, se oía mucho. Yo empecé a invertir a Alicante, Alcoy, mucha gente que se iba a Murcia por eso, porque era una zona también... Está creciendo. Además, tiene allí el pozo y todo esto, que tiene un montón, que está montando un montón de de fábricas, ¿no? ¿Y una sobrevalorada?

1:13:15 Fernando Gonzalo: Yo te diría Madrid, porque todo el mundo, hay gente que se piensa que compres donde compres en Madrid, ya le vas a sacar una rentabilidad brutal. Puedes hacer negocio, pero yo creo que que hay demasiado mística también en comprar en Madrid. Nos ocurre también que hay gente que dice, no, es que yo solo quiero invertir en en proyectos que estén en Madrid, porque eso se vende todo. Bueno, ojo, se vende todo si está bien. Sí, sí. Con lo cual, bueno, tiene una parte de que está un poco hinchada, que no quiere decir que todo lo que se haga en en Madrid esté inflado, pero sí que hay mucho, que en realidad estás contando con que, como es Madrid, me lo van a quitar de las manos. Ajá. Y ojo.

1:13:50 Gimar: Sí. Define al inversor ideal con una

1:13:56 Fernando Gonzalo: palabra. Curioso.

1:13:59 Gimar: Ajá. Esa me gusta. ¿Por qué?

1:14:01 Fernando Gonzalo: Pues porque tiene curiosidad por saber dónde se está metiendo, quiere informarse, quiere preguntar, quiere entender, y, a partir de ahí, desconectar, por decir, vale, como ya lo entiendo, ahora ya es cuando dé el ego. Ajá.

1:14:14 Ruben: ¿Qué error es el que más ves en una inversión y que tú no vas

1:14:18 Fernando Gonzalo: a cometer nunca, porque ya lo tienes aprendido a fuego? La precipitación. Desconfía si alguien te dice, pero es que tienes que hacerlo hoy ya, me lo quitan de las manos, este, tienes que comprar este piso, tienes que invertir ya. O sea, ese fomo es horrible, porque quien quien lo fomenta es porque tiene un interés de que no te informes. Lo que aquí dice es mega rápido, que, y muchas veces, no es real, no es un, oye, que de verdad me lo quitan de las manos., te están precipitando una decisión, porque lo que no quieren es que la analices.

1:14:44 Gimar: El otro día nos pasó que alguien nos estaba vendiendo algo rápido, rápido. Yo le yo le dije a Rubén, a mí que no me meta prisa.

1:14:50 Fernando Gonzalo: Yo no compro rápido.

1:14:51 Gimar: A mí que no me meta prisa, porque, vamos a ver, porque da esa sensación de que si te tal, ahí hay algo que no te quiero encontrar.

1:15:01 Fernando Gonzalo: Perder una oportunidad, ¿vale? Porque me pedías una velocidad, o sea, soy capaz de tolerar el, bueno, mira, sí, sí, dejaos que una oportunidad, pero es que no me diste tiempo suficiente de paralizarla, que no el arrepentimiento de decir, joder, por no haber analizado, me he metido en algo que no, me voy a martirizar mucho más de de la 2º manera.

1:15:16 Gimar: Sí. ¿Más marketing o más transparencia?

1:15:21 Fernando Gonzalo: Cuando hablamos de inversiones, transparencia. Y eso que yo vengo del mundo del marketing. ¿El marketing es necesario? Al final, porque no vas a presentar un producto diciendo, ver, esto es feísimo, esto está, pero el marketing es importante, pero pero es clave, que a esa transparencia le metas una capa de marketing. Al final, compramos por los ojos, y es importante resaltar los aspectos positivos. Pero 1º va la transparencia. Y una oportunidad que ves hoy muy interesante,

1:15:48 Ruben: que digas, ay, hay que entrar a esto.

1:15:50 Fernando Gonzalo: ¿A nivel de de un proyecto concreto?

1:15:52 Ruben: No, a nivel de de tipo de inversión que digas, este tipo, ¿no? O sea, por ejemplo, hay habitaciones

1:15:58 Gimar: que que el 29 se abre, pero no vale Hausera.

1:16:02 Ruben: Sí, pero dentro de, pues, oye, ahora estamos viendo que el va va a ir por, yo qué sé, por alquiler por habitaciones, o va a ir por nueva construcción, o va a por

1:16:11 Gimar: ¿llamaba esto que era de las cápsulas, no? Que dio una moda de las cápsulas.

1:16:16 Fernando Gonzalo: Cápsulas. Málaga han abierto han abierto 1, es... A ver, yo creo que el el residencial, o sea, tiene tiene, es como el más tradicional, pero el residencial con sentido. O sea, con con, decir, oye, a día de hoy, ¿dónde se está reclamando vivienda, que no es lo más habitual? ¿En el centro de una ciudad y tal? O sea, ¿cuáles son las zonas donde la gente va a ir moviéndose, desplazándose de los de los centros urbanos, que todavía tienen esa capacidad de crecimiento? Dentro de que hay 1000 modelos, no quiero decir que este sea ni mucho menos el, sí o sí, el mejor. Pero yo ahí veo que hay todavía mucho mucho potencial, precisamente, pues, al final, las ciudades cada vez se están expandiendo más, y todavía hay zonas, en ciudades que, a lo mejor, no están muy contempladas. Hablábamos de Murcia. Hace unos años, a lo mejor, chollo era comprar en Murcia, pero a lo mejor, el chollo está a comprar en las afueras de Murcia. Y dentro de unos años, a lo mejor, es a 50 kilómetros de Murcia. Pues ahí es donde yo veo que, como el problema principal que que tenemos es de vivienda, y hace falta tal cantidad, lo que va a hacer falta precisamente es poner vivienda, y se va a poner donde donde queda todavía suelo o donde la gente puede pagarlo. Quien acierte bien con esas zonas y haga buenas predicciones, creo que tiene un campo muy, de mucha duración para poder hacer buenas operaciones.

1:17:32 Gimar: Y para definir a un... No sé si es buen inversor la palabra, pero voy a usar esta palabra, buen inversor, es el que invierte mucho dinero o el que repite varias veces.

1:17:49 Fernando Gonzalo: Yo, la cantidad, o sea, no por invertir mucho, considero que seas un buen inversor. De hecho, muchas veces, inversores de alto importe son los que menos cumplen con con esos requisitos, digamos, de ser un buen inversor. ¿Por qué? Porque muchas veces les sobra el dinero, ¿vale? Comillas., invierto aquí o invierto allá, como el que, ¿sabes? Pues va a a la mesa del casino, coge una ficha que te venga el 25, tal, y pone en diferentes sitios., el buen inversor, para mí, es el que repite, porque ha hecho una prospección previa, y dice, vale, he encontrado aquí una vía de sacar buenos beneficios, y, por tanto, tiene sentido que repita, siempre y cuando ya no esté excediendo el, bueno, como esto me funciona, pues ya de por vida aquí. Pero yo creo que el buen inversor es el que encuentra algo, ya que has dedicado ahí un tiempo y has encontrado una pepita de oro, aprovéchala, hasta que ya eso esté desgastado.

1:18:42 Gimar: Y ahora, una pregunta, bueno, ostra, saca tu bolita de cristal. Imagínate que Hausera se empieza a invertir fuera de España. ¿Cuál sería el 1º país?

1:18:55 Fernando Gonzalo: Ahí es que no no lo he contado antes, pero ya estamos fuera de España. Y hace hace un par de años incorporamos a a un socio en la compañía, que que tiene, venía del del sector inmobiliario además, y y abrimos Italia. Tenemos operaciones en España y en Italia, donde tenemos estructura propia allí y demás, en el norte de Italia, con lo cual, el siguiente país, aparte de de Italia, tendría que ser un 1 país donde nos permita a nosotros expandirnos, porque tuviéramos la capacidad de replicar lo que tenemos aquí, que es lo que hemos hecho en Italia. En ese caso, serían unas condiciones especiales, ¿vale? Un equipo de personas que conocíamos hace tiempo, de Murcia y de Italia, que nos nos resolvían, al final, la capacidad de acceder a un producto mejor. Es difícil que se repita esa situación, con lo cual tendría que ser algo que nosotros tomáramos la decisión. Tendría que estar muy agotado el mercado del norte de Italia, que es el que trabajamos, y el mercado de España, para que abriéramos sí o sí un país, por el hecho de decir, ah, mira, qué internacionales somos, ahora estamos en Alemania. A día de hoy, veo complicado que te diga un 1 país, porque, es que, sí o sí, tendría que ser una 1 serie de circunstancias que diga, se nos ha abierto una oportunidad de abrir estructura allí, pero no para una operación. Que es un poco parecido también a cuando aquí nos ofrece un activo muy bueno, a lo mejor en Asturias. Es que es buenísimo. Digo, sí, sí, sí, buenísimo es, yo no puedo lanzar un proyecto en Asturias. Si yo abro estructura en Asturias, es para lanzar muchos proyectos ahí. Claro, no me vale con tener 1 bueno, que tendría que tener, venimos, 5 o 10 en el pipeline para decir, oye, mira, hago el esfuerzo de abrir estructura allí.

1:20:27 Fernando Gonzalo: Pues con el país es lo mismo. No valdría con decir, mira, es que ahora mismo está fenomenal Suiza. Sí, sí, vale, pero... ¿Y en 5 años?

1:20:33 Gimar: ¿Y yo de aquí puedo invertir en los de Italia?

1:20:35 Fernando Gonzalo: Sí, claro, está abierto para... Además, no no cambia nada, porque como la empresa es española, no eres propietario de un activo que esté en el extranjero, no tienes que rellenar algún tipo de formulario diferente, como inversiones fuera de España, y lo único que cambia es que el producto físicamente está allí, pero el resto se hace todo desde aquí, nivel de la inversión, funciona todo igual.

1:20:56 Gimar: Qué interesante.

1:20:57 Fernando Gonzalo: De hecho, curiosidad... Bueno, es una curiosidad que se tiene que decir fuera de de Antena. Es que 1 de los proyectos que tenemos tiene un nombre muy parecido a donde nos encontramos.

1:21:07 Gimar: Ah, ¿sí?

1:21:12 Ruben: Hemos visto ya Hausera. Ya sabéis, el día 29 abren el el del Mar Menor, ¿vale? En los Alcázares. Iros dando de alta ya, porque si no, el día 29 no vais a ser capaces de coger ticket, porque yo sé que en cuanto ahí, se acaba. Entonces, luego hay mucha gente que habla y dice, es que no me da tiempo, ¿no? Que decías tú. Es que conozco a gente que me dice, es que es imposible invertir aquí, porque es que, en cuanto abren, ya está. Bueno, pues, ir haciéndolo antes, y con el link os dan ese 5 por 100 de descuento. Y, Fernando, muy interesante lo que hemos hablado. Antes de despedirnos, te voy a hacer la última pregunta que tenemos aquí en el podcast, que es, ¿a quién te gustaría que trajésemos aquí para que nos dé, que nos hable más de inversiones o que nos hable de otro tema que digas, mira, pues esto sería interesante, esta persona, o un perfil de este tipo?

1:22:01 Fernando Gonzalo: Sé que habéis traído ya gente relacionada con fiscalidad, que además tenéis ahí conocimientos, pero pero creo que es importante seguir insistiendo en esta parte, con lo cual, todo lo que se ha relacionado con con fiscalidad, creo que es algo que va a aportar valor siempre, y a lo mejor alguien que te hable de fiscalidad, pero de algo un poco más nicho, a lo mejor para, como decíamos, de fiscalidad para empresas, por ejemplo, no solo fiscalidad a nivel de del público general. Pero yo creo que el poder hacer, pues como esas pequeñas sesiones de alguien que diga, mira, vamos a hablar de la fiscalidad, es para un tipo de persona concreta. Alguien que cambia residencia fiscal a mitad de un país o hace algo, o sea, creo que eso aporta mucho valor, y cada vez la gente le le interesa más, porque porque saben que al final va a hacienda, y cuanto antes lo sepas, mejor.

1:22:42 Ruben: Muy bien. Pues nada, muchas gracias, que encantado de haberte tenido aquí, por habernos presentado a Housera y y tus conocimientos sobre este mundo inmobiliario, el que nosotros somos muy activos. Y nada, que todos ahí, el 29 estaremos nosotros también ahí, a ver si cogemos ticket. Me voy dando de alta ya para no quedarme fuera.

1:23:03 Gimar: Aquí no lo ven, pero Rubén tiene un montón de monitores ahí, cada teclado, a ver quién entra 1º.

1:23:11 Fernando Gonzalo: Muy bien. Pues oye, un placer, eso, hablar siempre de de inversiones y de inmobiliaria, pues es un 1 gustazo, y además, como lo hacéis vosotros, que sois muy muy didácticos, y se agradece mucho.

1:23:20 Gimar: Muchas gracias.

1:23:21 Fernando Gonzalo: Placer.

1:23:21 Gimar: Chao.