Cambio de uso de locales a vivienda en Madrid, con Quino Merino

0:00 Ruben: Muy buenas. Bienvenidos a Nice to Fit You. Hola, Gimar.

0:03 Gimar: Hola, Rubén.

0:04 Ruben: Bueno, hoy traemos un capítulo en el que vamos a mezclar 2 cosas. Vamos a mezclar, por un lado, la parte de flips, pero flips de lujo, y, por otro lado, vamos a mezclar también cambios de uso, y para eso tenemos a Kino, un conocido en el mundillo y, además, amigo. Muy buenas. Buenas tardes. Gracias, chicos.

0:24 Quino Merino: Gracias por traerme. Un placer.

0:27 Ruben: Vamos a empezar un poco hablando de cómo yo te conocí, porque cuando yo te conocí, al principio, eras más conocido por el tema de flips de lujo, ¿no? ¿Cómo se llega a entrar en el mundo de los flips de lujo?

0:40 Quino Merino: Pues, realmente, fue sin querer, digamos, porque, al final, bueno, yo entré en una formación, y en el momento en el que entré, en ese momento, yo no tenía capital, y empecé intentando hacer diferentes intermediaciones, y a raíz de 2 personas que conocí, que me pidieron pisos exclusivamente en barrio Salamanca y barrio Chamberí. Y empecé a patear ahí, y cuando vi que más o menos había captar, dije, ostras, pues ahora hay que hacer el siguiente paso y hacer una operación yo, en vez de estar captándole a otras personas. Entonces, ¿cómo lo empezamos? Pues realmente visitando, visitando y visitando, con foco, eso sí, en estos 2 barrios exclusivamente, y luego ya sí que fuimos ampliando un poquito a otras zonas también prime, como puede ser Ibiza, Argüeyes, etcétera, etcétera.

1:28 Gimar: ¿Qué es lo que te gusta del de este mundo del flip de lujo?

1:31 Quino Merino: Quizás que, por lo general, la reforma que tienes que hacer, el mundo del flipping, pues hay diferentes tipos de reforma, ¿no? Y hemos visto, pues muchos flips que son lavados de cara o que tienes que hacer matemáticas o o rediseñar mobiliario o parte del mobiliario que hay en la vivienda. Y, en este sector o en este nicho, yo creo que tienes que pensar más un proyecto conjunto, desde, pues, oye, antes, piso típico de barrio Salamanca es un tubo con 2 huecos a la calle y un pasillo muy largo, distribuidor. Oye, ¿cómo hacer que ese pasillo no se vea angosto? ¿Cómo hacer que un espacio se vea amplio? Darle detalles de calidad en ciertos perfiles, en, como puede ser los alicatados del baño, poner mármol en determinadas... Entonces, tienes un poquito, un proyecto más, bajo mi punto de vista, un poquito más completo, vamos a decirlo así, que lo que viene siendo un flip tradicional, pero también hay que saber jugar con no pasarte con el coste de los materiales. O sea, hay que hacer un ten con ten, y y, como digo yo, poner mármol es fácil, pero lo difícil es que, si pones todo de mármol, luego te salgan los números. Entonces, jugar un poquito con estas características.

2:44 Ruben: No, porque ahí, en los flips estos, ¿el margen es el mismo que tenemos, por ejemplo, en un flip de una casa más normal o los márgenes son más pequeños? Porque aquí siempre te dicen, no, para hacer un flip, que te dé,

2:59 Quino Merino: por lo menos, un 25, no te metas, ¿no? Claro, nosotros ahí también, siendo honestos, entramos hace, más o menos, poquito menos de 4 años, pero vamos a poner hace 4 años, entonces hemos entrado en un mercado bastante alcista, hay que decirlo, y en un mercado donde no solo estábamos operando unos pocos, sino se metieron grandes fondos, que movían, vamos a decir, cifras reales entre 40 a 60000000 al año solo en estos barrios. Entonces, la competencia ha sido fuerte. Nuestro histórico, aquí, hemos tenido operaciones desde un 15 por 100 a operaciones de un 20 por 100 en 2 meses, por ejemplo. Claro, es un 20 por 100 en 2 meses. Si hubiésemos cogido el recorrido, hubiese sido mayor. Yo creo que puede haber más oportunidades o más rentabilidad porcentual en tickets un poquito inferiores, pero, claro, no es lo mismo un 20 por 100 de 1000000 que un 20 por 100 de 200000. Entonces, nos metimos aquí un poco porque vimos también que nuestro trabajo, por gestionar algo similar, nos se paga un poquito más. Entonces, respondiendo más claro a tu pregunta, creo que en ambos mundos puedes obtener oportunidades muy interesantes, con rentabilidades muy amplias, pero sí es verdad que, bajo mi experiencia y lo que yo he visto de otros compañeros o competencia, como lo queramos ver, es que en el mercado prime las rentabilidades no son tan excesivas, vamos a decirlo así.

4:24 Gimar: Dices que empezaste hace 4 años, en un mercado alcista. ¿Ves, notas hoy alguna diferencia con respecto a hace 4 años?

4:33 Quino Merino: Pues, hace 4 años, cuando yo entré, todavía encontraba más de una oportunidad que captamos en idealista, y eso es un síntoma de que el mercado no estaba, a lo mejor, tan maduro porque seguías entrando idealista y encontrabas spreads o diferenciales entre el precio de compra reformar y precio de compra reformado. Hoy creo que eso es más difícil de verlo, y y ya es un síntoma de que el mercado está más maduro. Eso, sumado a que en los últimos 3, 4 años, todos hemos visto grandes noticias de grandes patrimonios extracomunitarios, YYY, propiamente, españoles también viniendo a comprar a Madrid, que sigue habiéndolo hoy en día, pero creo que no con tanta fiesta, vamos a decirlo así. Creo que hace unos años, pues, un buen proyecto servía para hacer un flipping, y creo que hay que añadir algo más diferencial en el proyecto que hagamos. Si me permitís, os cuento un ejemplo, que que antes comiendo os he comentado, el piso este de Montesa, que era un piso de 98 metros construidos, realmente, útiles. Nosotros, aquí, que vimos de diferencial, oye, que el 90 por 100 estaba en el barrio de lista. De los pisos de entre 80 y 90 metros eran de 2 habitaciones. Puede ser que la demanda estuviese allí, pero nosotros decidimos jugárnosla a, como no teníamos pasillo, porque era un piso muy cuadradito, hacer 3 habitaciones, aunque ya, aunque una de ellas fuese un poquito más despacho, pero al final era una habitación independiente. Pues la jugada nos ha salido bien, ese piso lo hemos vendido en arras. No es lo habitual, eso nos ha pasado 2 veces, vamos a decir, en en arras, perdón, en reforma. Nos ha pasado 2, 3 veces.

6:04 Quino Merino: Pero creo que ahora se exige un poquito más de un proyecto adicional, sobre todo porque, aunque sigue llegando mucho dinero, ya no se vende tan alegremente como hace 2 años, vamos a decirlo así, o año y medio. Entonces, sí, esto.

6:19 Gimar: Y cuando cuando tienes que seleccionar un activo de lujo, ¿no? ¿Qué es lo que ves 1º? ¿Ves la ubicación? ¿Ves el tipo de de activo? ¿Ves lo que te va a costar la reforma? ¿Cómo cómo entras en en la operación?

6:34 Quino Merino: Pues mira, yo diría, 1º, obviamente, ubicación. El nombre de la calle a veces es una chorrada, pero parece muy importante. Por ejemplo, una calle, pues, bastante buena en Madrid, doctor Izquierdo, que encuentras pisos de 1000000 de euros. Pues una calle que, para determinado público, no gusta mucho, o Francisco Silvela. Por estar en una o otra acera, el precio te puede cambiar mucho. Entonces, te diría que la localización es un aspecto muy importante. Otro que a veces pasa desapercibido es la fachada, una fachada clásica, bonita. Y aquí entro yo en, aquí entramos siempre en la en la diatriba de, ¿qué prefieres? ¿Fachada moderna con vista a fachada clásica clásica o fachada clásica con vista a fachada moderna? Pues hay que saber elegir en según en qué barrio, la potencial distribución, si tiene conserje o no, si tiene fachada protegida o no. Hay muchos factores, cercanía, por ejemplo, al Retiro, que parece una chorrada, o a la 0A0A0A sitios históricos, como la Plaza del Marqués de Salamanca o la Plaza de Colón, pues son intangibles que muchos otros activos yo no miro tanto. Por ejemplo, ahora, en otros activos, simplemente miras un poco la zona, y lo que procuras es salir a un precio bueno dentro de lo que es la media de la zona. En estos otros activos, tienes que medir o saber medir más esas intangibilidades, esos esas otras cosas intangibles. Por ejemplo, un piso que costó mucho vender era 1 que tenías que subir un tramo de 10 escalones hasta llegar al ascensor. Claro, quien va a pagar 1000000 y pico de euros, subir ese tramo de escaleras hasta llegar al ascensor parece una chorrada, pero te perjudica.

8:05 Quino Merino: Entonces, hay que saber, ver todas estas partes intangibles que que en otro tipo de activos, a lo mejor, pasamos más desapercibido. Otra cosa importante también, que yo al menos valoro mucho, es que no tenga muros de carga o que esos muros de carga no te dificulten la distribución, porque en Madrid es muy típico que pisos de, pues, de la época de la guerra civil, vamos a decirlo así, sea un tubo, pero tenga un muro de carga que te divida lo que era o lo que donde tú harías la zona social exterior y la zona interior, y eso muchas veces te dificulta la rehabilitación del activo, el la potencialidad de la reforma. No me meto tanto en cuánto me va a costar la reforma. Más o menos, ya tienes un precio, desde 1000 a 1500 euros metro cuadrado, dependiendo, obviamente, de la zona. Es lo que nosotros nos hemos gastado. Hay gente que se gasta mucho más, porque hasta en otros activos de superlujo. Pero pero te diría que más esas cosas, que en sí el costo de la reforma, porque ya, hombre, ya estimamos eso, 201300 de partida, y luego puede ser un poquito más, un poquito menos, y ese poquito más y ese poquito menos, que esté justificado por el resto de partes. Entonces, location, la la la fachada, que esté bonita, los amenities de la comunidad y la potencial redistribución que vayamos a hacer. Porque eso sí, entras y parece que pasa un bulldozer, que lo tiras todo abajo y luego hay que volver

9:25 Ruben: a levantarlo. Y ahora mismo, 2026, ya que ha pasado todo esto, que ha subido tanto, ¿dónde sigues encontrando esos inmuebles?

9:37 Quino Merino: A día

9:37 Ruben: ¿Cómo los encuentras?

9:38 Quino Merino: Vale. A día de hoy, hemos cambiado un poquito el modelo, nos hemos ubicado más hacia otro tipo de activo, pero sí es verdad que todavía tenemos 2 activos, que no voy a denominar lujo lujo, pero sí de ticket medio alto, vamos a decirlo así. Obviamente, la mayoría siguen viniendo a través de, a mí me llegan mucho a través de freelance, o de agencias, pero más freelance, que es la típico perfil que que, pues, tenía 3, 4 conocidos en el barrio y se ha ido generando una cartera, ha ido generando contactos. Idealista, pues llevamos mucho tiempo sin encontrar un piso de estas características, que estuviese anunciado en idealista, por lo que hemos mencionado antes. Había un montón de fondos o pequeños fondos que han que han nacido últimamente, que o que han firmado con, o empresas, como podía ser yo, que firma con grandes fondos, le meten una inyección de liquidez y han estado copando el mercado. Entonces, a día de hoy, casi todo me viene a través de freelance, que, pues una herencia, un divorcio o directamente gente que que se quiere mudar de Madrid. Idealista a mí, los últimos meses, la verdad, no veo nada que diga, es que ni merece la la pena visitar.

10:42 Gimar: ¿Y qué te piden más? O sea, pisos, ¿te especializas en pisos o también hay un mercado para casas independientes?

10:49 Quino Merino: Yo, estoy más especializado y prefiero los pisos, porque es el público que a día de hoy he conocido. El el tema de casas independientes, sé que hay zonas muy buenas, como puede ser la de Conde Orgaz, que también se considera que está cerquita de Madrid, o más también Mirasierra, Puerta de Hierro, que son zonas muy, muy buenas. Pero ahí no me he metido porque no lo conozco, pero, bajo mi punto de vista, el cliente que compra un chalet de esas cantidades de 3, 4, 5000000 de euros quiere un producto más hecho a su medida, bajo mi punto de vista. Al final, un piso, Tú sabes que, si vas a comprar en barrio Salamanca, Ibiza, Chambery, pues sabes los años que son las edificaciones, saben los problemas que puedes tener con las bajantes, con con los muros de carga que hemos hablado, sabes el barrio. Entonces, está más acotado la posible reforma que vayas a sacar. Otra cosa es que tú, ese espacio lo reaproveches mejor o peor. Pero en un chalet, sí creo que cada persona o cada familia o cada, sí, cada quien que quiera comprarlo puede tener una necesidad completamente diferente, y no nos hemos metido por ese motivo, de momento.

11:54 Ruben: Sí. En el barrio Salamanca hay pocas casas para, al final, son pisos. Y a mí, que me, lo que decías tú de de las vistas y todo eso, claro, entiendo que estar en la calle Serrano en un 1º o estar en la calle Serrano en un 8º Cambia. Puede ser como 10 veces más el precio. Bueno, a lo mejor no 10, pero 3, 4 veces, seguro.

12:17 Quino Merino: Pero seguro por, sobre todo, por ejemplo, calle Serrano, todos la conocemos y es superruidosa. Entonces, alguien que está dispuesto a pagar los 15, 16, 17000 euros metro cuadrado que te pueden pedir, sobre todo en la parte de abajo de la calle Serrano, pues obviamente quiere que, cuando esté en su casa, no estar oyendo el pitido de los coches o la gente que está de compras. Entonces, la altura del piso, es algo que no habíamos mencionado, pero también es superimportante, y hay mucha diferencia entre un 2º y un ático. Entonces, hay que también saber delimitar muy bien esos comparables a la hora que estamos haciendo nuestros análisis para el día de mañana reposicionar ese producto y que tenga sentido.

12:54 Ruben: Y luego, tema de... Todas estas zonas tienen un problema, y es que no se puede aparcar. ¿Ahí te piden que tenga garaje y trastero? ¿Es algo que viene buscando el cliente o tú lo consigues de otra manera? Porque ahí, en Serrano, tienes los parking estos que se venden y no sé qué, pero no son de las casas, ¿no? Entonces, no sé si se pueden comprar aparte o tienes que tener

13:16 Quino Merino: una casa. Pues, como a la mayoría que hemos vendido, te diría que el 80 por 100 ha sido público extracomunitario, más como una 2º residencia, como una residencia donde los niños vienen a estudiar y se guardan una master suite para los padres, no ha sido un valor diferencial en la mayoría de activos. Cuando nos hemos ido a otra zona un poquito más residencial, que sigue siendo, por ejemplo, barrio Chamberí, pero la zona Arapiles. La zona Arapiles es, si vemos el plano de Madrid, está la glorieta de Quevedo, pues glorieta de Quevedo hacia la izquierda, hacia Moncloa, ese barrio, ¿vale? Ese barrio sí ha sido más residencial, no ha sido tan de venta extracomunitario. Ahí sí tuvimos un activo, que venía mucha familia clásica del barrio, y sí que nos demandaba plaza de garaje. Pero cuando te vas a barrio Salamanca, orientado a este público extracomunitario principalmente, que viene con gran patrimonio, no ha sido un valor diferencial. Obviamente, ayuda, y, obviamente, también sabes que un garaje en estos barrios, tal y como está lo que tú has planteado, Rubén, la dificultad de plantar, de aparcar, perdón, pues tiende a ser líquido, vamos a decirlo así. Entonces, no lo veo, un valor diferencial. Es decir, me dices, ¿qué prefieres? ¿Un piso con plaza de garaje, finca moderna o fachada clásica? Por lo general, en estos barrios, yo preferiría una fachada clásica, por lo general. Habría que ver luego, pormenorizando calle, zona y tal, pero, por lo general, yo preferiría fachada clásica. No me parece un valor tan diferencial como podría ser en Pozuelo, por ejemplo, que sí creo que la gente que va a vivir a Pozuelo está acostumbrada a la urbanización verde, con su parking en la propia urbanización.

14:46 Gimar: ¿Cuál crees que puede ser un error que que se pueda cometer fácilmente en este sector como principiante?

14:53 Quino Merino: ¿En el prime? Ajá. Yo creo que el, 1 muy clave es elegir mal los comparables. Ese, pero ese te puede pasar en cualquier nicho, pero creo que 1 que, por no conocer bien esto que, ejemplo, que hemos puesto de las calles, tú ves la calle Doctor Izquierdo, o el propio barrio Goya. El barrio Goya, tienes, más o menos, hasta el Corte Inglés hacia la izquierda, tirando ya hacia Castellana, esa es la zona más prime de Goya, y cuanto más pegado al retiro, mejor. Si tú comparas un piso ahí con 1 que tú te asomes a la ventana y veas el withing, con perdón le estás cagando.

15:26 Gimar: Entonces,

15:28 Quino Merino: un piso a igual distribución, igual metros, igual habitaciones, igual todo, no tiene el mismo valor por estar en una calle tan conocida que si está en una calle o en una zona tan cercana a lo que es el weezing. O, por ejemplo, la calle Héctor Izquierdo te separa Goya, de Guindalera, Fuente Fuente del Berro, perdón. Estar en una acera a otra es un diferencial, porque hay gente que viene y quiere comprar en Goya, y le da igual. Prefiere un interior en Goya a un ático exterior en Guindalera, a mismo precio. Entonces, esas cosas, esa especialización, un poco es lo que a mí, indirectamente, me vino bien el haber trabajado como intermediador para estas personas, porque ellos, me formaron en este tema. Oye, Joaquín, este no, porque aquí te pasa esto, y luego también vas aprendiendo en la calle. Entonces, te diría, no no vale comparar cualquier activo que tengas a la redonda, como haríamos, a lo mejor, en otro lado. Sí. No te vale 1 1 1 1 calle igual que otra. El mismo nombre de una calle, aunque estés a 100 metros, puede hacer que te valga más el piso. Y la última, te diría, que hacer un lavado de cara un poquito así y que cambies todo ya te va a reposicionar el piso, cuando, por ejemplo, a mí me gusta mucho hablar de errores que hemos cometido, 1, 1 piso que más nos costó vender en este mercado, era tan loco, tan, de venta tan rápida, fue un piso donde escatimamos en ciertos materiales.

17:04 Quino Merino: Y la mayoría de críticas era que habíamos escatimado en ciertos materiales. Entonces, eso son errores que a mí me han pasado, encantado de compartirlos, YYY, pues pues esto.

17:16 Ruben: Sí, porque aquí no vale el típico lavado de cara, ¿no? Porque aquí el cliente que viene a gastarse 1000000 o 900000 euros lo que quiere es que no estén las baldosas pintadas. O sea, lo que quiero es un alicatado nuevo, lo que quiero es que la fontanería se haya cambiado. Quiero unos electrodomésticos buenos. Yo me acuerdo que fui contigo a ver un piso ahí en Orense, y lo de los electrodomésticos era ciencia ficción, o sea, es que no se veían ahí, con madera alrededor, era una preciosidad de sitio, ¿no? Y claro, es que te estás gastando 1000000. Entonces, no, lo que no quieres es remates, entre comillas, cutres, ¿no? O sea, no me vale, como todos hemos hecho un flip, o la gente que hace flip de, bueno, pues le pinto las baldosas y me ahorro 3000 euros de baldosas en en la cocina. No, no, aquí te lo vas a gastar. O la típica isla que tenías tú también allí en ese piso, que era superchula, ¿no? O sea, o incluso la nevera para el vino. Y yo dije, ¿y esto? Bueno, claro, es que aquí, claro, a la gente le gusta eso.

18:16 Quino Merino: Son detalles, justo la vinoteca, lo de la domótica también, casi todos los ponemos con domótica, bastante luz. Luego hay detalles ya más pequeños, como la luz. Al final, hacer un pequeño faseado con una luz indirecta no vale tanto, pero le añade un caché. El poner, por ejemplo, molduras en las paredes es algo que sí, que a un piso normal no le vas a hacer, pero en un piso de estos que vas a vender 1000000000000 y pico repercutes lo que te cuesta poner unas molduras, y es una chorrada y visualmente le da un impacto. O, por ejemplo, home staging. A mí me parece fundamental en este clase de activos. Tú lo sabrás también, Gimar, que hacer un buen home staging te puede diferenciar un espacio de otro, poner un, adecuarlo al público que lo vas a hacer. Entonces, esa clase de inversión tiene que estar soportada en en el panel del del del propio proyecto.

19:04 Gimar: ¿Y quién es tu cliente? Es decir, el rango de edades. ¿Son familias, son personas jóvenes, son compañeros? Porque he visto en el mercado, bueno, hay una serie que a mí me gusta, que se llama la GENCY, que es francesa, que ellos son venden pisos de, pero ya te estoy hablando, en París de 10000000 y lo compran, por ejemplo, 4 amigos. Y entonces cada 1 tienen su espacio común, su cocina, no sé qué, y como viven viajando, entonces viene 1, ya sabes, esta es tu habitación, y entonces se compran, cada 1 pone 2000000 y se compran su su piso. ¿Qué, cuál es el cliente aquí típico?

19:43 Quino Merino: O sea, si yo tuviese que hacer 1, diría una familia, vamos a decir hispanoamericana, de de de, principalmente, pues a los que más hemos vendido, fíjate, argentinos y brasileños, por ejemplo, una familia, donde los niños vienen a estudiar y los padres compran el activo para que los niños, varios niños tengan, claramente, a María de Molina, tengan cada 1 su habitación, tengan su espacio y los padres tengan una 1 habitación grande y decente. Y el 2º perfil, pues un perfil más jubilado, que por casualidad tiene familia en España y quieren tener una casa en una zona buena, una zona tranquila, pero con todo cerca, comercios, restaurantes, retiro. Ese perfil. Las últimas semanas, semanas, meses, mejor dicho, lo que notamos es que está viniendo el el patrimonio español, patrimonio de Galicia, de Cataluña, de País Vasco, a a comprar, tanto como 2º residencia como para colocar la fichita del milloncito de patrimonio, tengo mi pisito en Madrid, que voy a verlo 3 veces al año, y y sé que no, que, en teoría, no pierde valor.

20:51 Ruben: ¿Y cómo se gestiona en estos pisos los sobrecostes, no? Porque siempre te dicen que en las obras todas se van y bástate en sobrecostes, pero claro, no hay ningún sobrecoste en una obra de 100000 que en una de medio 1000000, ¿no?

21:04 Quino Merino: Claro, aquí, yo, bajo nuestra experiencia, el sobrecoste, a nosotros nos ha venido en las fases iniciales de la obra, donde todavía no hemos tenido la instalación de materiales. Entonces, claro, si es, perdón, una putada si tengo un sobrecoste en una cocina que cuesta 20000 euros. Pero eso, la cocina es de lo último que se pone, entonces ahí ya hemos tenido, vamos a decir, todos los problemas. Si es verdad, por ejemplo, este que viste tú de orense, si no me equivoco, creo que fue poco después de haberlo visto contigo que se nos inundó el baño por una bajante comunitaria. Entonces No,

21:35 Ruben: eso me dijiste que fue antes, que ya lo habías reparado, pero me contaste toda la historia de que se había inundado, que no sé qué, sí, sí.

21:40 Quino Merino: Además, 1.12 visita, claro. Entonces, ahí, pues estás peleando con la comunidad, pero ese sobrecoste fueron 3500 euros, por ejemplo. Claro, levantar el suelo de madera natural en espiga, con los rodapiés, con parte del vestidor, entonces eso es un pastón. ¿Nosotros qué hacemos? Hacemos, más o menos, el presupuesto cerrado, estos 201300 euros, y añadimos un 10 por 100 de imprevistos. Que estamos llegando a una fase final de la obra y no ha habido imprevistos. Oye, pues lo mismo, añadimos un extra, pues una vinoteca de una marca que alguien que le guste el vino vaya a reconocer, y, a lo mejor, en vez de una vinoteca de 400 euros, es una vinoteca 800. Pero lo que hacemos es siempre una partida de presupuesto con con nuestro conocimiento, con con el socio. Nosotros somos socios, Andreas, que yo creo que tú lo conoces, Rubén, o si no, hemos hablado varias veces de él. Luego estoy yo un poco más la parte comercial y económica, y luego está el socio, que gestiona toda la parte de de de la reforma. Entonces, este socio es experto en ese tema, lo que hacemos es un presupuesto cerrado ya con nuestros equipos, con los materiales antes de empezar, y ahí es verdad que ese presupuesto se nos desvía poco. Lo que guardamos luego es un 10 por 100 de imprevistos por lo que pueda pasar. También, ¿por qué? Pues oye, desde que vendimos 1 bajo plano, y aunque está vendido en plano, no vas a cambiar nada, el cliente final siempre quiere sus cambios, por no decirlo con un taco. Entonces, eso lo metimos en esa partida de imprevistos para que no afecte al PYL de nuestro cliente, que, aunque el cliente final es a quien le vendo, mi cliente, como Oquino, como Joaquín, es el inversor que financia estos proyectos.

23:16 Quino Merino: Entonces, es al que yo tengo que decirle, oye, yo te dije 100 y me das 100. No va ser ni más y quizás sea menos. Entonces, haciéndolo corto, el presupuesto lo calculamos una vez hemos hecho la 1º y la 2º visita, y luego le añadimos un 10 por 100 de margen de imprevistos.

23:32 Gimar: Sí, justo te iba a preguntar, porque yo me yo me esperaba bastante personificación, o como en en este tipo de activos, ¿no? Que, o sea, que vengan y te digan, mira, yo quiero, no sé, y te pidan cosas antes de la entrega.

23:48 Quino Merino: Eso, normalmente, ahora, por ejemplo, en este que hemos, que os he comentado antes en la comida que hemos vendido, sí es verdad que ha habido que modificar cosas, ha habido que hacer un tabiquito entre la cocina y el salón, porque la persona quería quería añadir un murete, quería añadir también un cerramiento. Entonces, cuando lo vendemos en fase de reforma, da más pie a ello. Cuando ya está acabado, por ejemplo, el de Horense que viste tú, Rubén, la persona que lo ha comprado está haciendo una reforma que está agrandando el salón y quitando una de las... Tenía 3 habitaciones, pues lo está dejando como 2. Luego ese cliente, si quiere hacer algo, lo suele hacer a posteriori. Parte buena, contrata a mi socio, y el mi socio, pues gana otro poquito más con la reforma, pero, por lo general, preferimos entregarlo, como dice la escritura, en cuerpo cierto, y luego ya que cada 1 deshaga el cuerpo cierto. Sí, porque, si no,

24:41 Ruben: que cada 1 dice, vale, sí, pero me tienes que cambiar todo, y dices, me he gastado una pasta. Claro, yo te iba a preguntar, porque justamente hablabas de inversores y no sé qué, ¿cómo se financia un piso en el que te vas a gastar 900000 euros en total? El 1º, llorando casi. El 1º,

24:59 Quino Merino: me acuerdo que tardamos, firmamos las arras el 27 de diciembre y apuramos la compra al 13 de marzo. El 1º nos costó esos 3 meses financiarlo, y es verdad que luego ha ido, vamos a decir, rodado. De ese 1º, salieron 2, que los financiamos relativamente rápido, y ahora, una de las cosas positivas que tenemos ha sido el boca a boca, porque no tenemos ni web, poco que, movimiento que le demos en Instagram, y y ha sido el boca a boca. Entonces, nosotros, que tenemos es diferentes sociedades, que lo que procuramos es hacer sociedad por operación. Procuramos, no siempre lo cumplimos, sobre todo cuando son operaciones de flip sencillas, vamos a decirlo así, que no hay demasiada obra, que no hay demasiado riesgo. Entonces hacemos sociedad por operación, y ahí nosotros aportamos siempre una parte del capital. En función del riesgo de la operación, pues si es un fit tradicional, un 10 por 100 suele ser. Si es un cambio de uso, pues podemos llegar entre el 15, el 25. Si fuese una operación de ocupas, pues hasta el 50 por 100. En función del riesgo que vemos a la operación, aportamos un poquito más de capital, y el resto de los inversores entran en 2 modalidades. Una, resultado, con una cuenta en participación, y la otra, con un préstamo a tipo fijo. Tipo fijo, vamos a poner un ejemplo, un 10 por 100 a lo que dure la operación. Y estas son las 2 modalidades. El tipo fijo, sabes desde el principio lo que vas a ganar, ahora mi trabajo es hacer que la operación sea corta, y el tipo variable, pues obviamente depende del precio de venta, de si optimizamos la reforma o no, de si, pues se vende antes de tiempo y no te has gastado el 100 por 100 del IV del año, de estos temas.

26:36 Quino Merino: Entonces, esas son las 2 modalidades que estamos haciendo a día de hoy.

26:39 Ruben: O sea, que es más de gente que te conoce. O sea, no no es como otros inversores que lo que buscan es, tengo mi web y aquí entras. No, no, tú ves gente que me conoce, que sabe que trabajo bien, ¿no? Y me dice, toma 100000 euros para que hagas

26:54 Quino Merino: magia. Ha sido poco a poco, y lo que pasa que, como yo soy un poco desastre con el WhatsApp, lo reconozco, lo que he hecho ha sido un Google Form. Entonces, pido a la gente que me lo rellene, cuando lanzamos una nueva oportunidad, desde ese Google Form lo lo lo recibe todo el mundo a la vez, y luego otra vez te lleva a otro Google Sheet, perdón, y ahí rellenas tú con tus datos, y ya, pues, si es la 1º vez que invertimos juntos, que trabajamos juntos, hacemos una llamada, procuro explicarte todo, procuro enseñarte cómo reportamos, cada cuánto se manda un vídeo, cada cuánto vas a recibir un dossier financiero, económico, operativo y comercial con un reporte, y eso lo vamos explicando llamada y llamada. Luego ya hay gente, pues que ha invertido prácticamente en todos los proyectos, desde el 1º proyecto, que que nada. Oye, ¿cuándo tienes 1? Pues el mes que viene. Vale, pues guárdame tanto. Y ya lo mete y y se olvida. Y una cosa que estamos haciendo, sobre todo desde que yo estoy un poquito más liberado, es hacer visitas, no vamos a decir muy regulares, pero sí hacemos, al menos, procuramos hacer una o 2 visitas al proyecto con los inversores, para hacerlos más partícipe, que no sea algo puramente financiero, como si invirtiese en una plataforma. Que una plataforma inviertes, te llegan los 2 IERs y no tocas el ladrillo. Pues oye, al menos así la gente es más partícipe, lo siente más suyo. Incluso hay veces que te dan feedbacks muy positivos de cara a otro proyecto a aplicarlo. Oye, pues, en vez de haber puesto este plato de ducha, pon este otro, que lo compra... No sé, pues estos tips que incluso siempre hay que aprender, yo creo, ¿no?

28:24 Gimar: Ajá. ¿Cómo equilibras justamente eso, la estética? O sea, porque tienen que ser estéticamente atractivos, obviamente, como comentaba Rubén, con la rentabilidad. O sea, ¿cómo cómo haces ese?

28:37 Quino Merino: Yo creo que la buena labor, o sea, una buena labor es una buena reforma y, obviamente, no escatimar en en en materiales, pero creo que el plus, y que muchas veces pasa desapercibido, es el home staging. Y me parece que es una labor fundamental, porque, al final, un piso vacío, por mucho material que hayas puesto, no te va a hacer verlo como tu casa, no te va a hacer sentirlo acogedor, no. Es, a veces, esos olores que ponéis las profesionales del sector, que, cuando entras, pues te huela... Escuchaba Alaya, por ejemplo, ¿no? Yo hago una cafetera que huela un poquito a café. Pues estos detalles, creo que para mí es incluso más la diferencia que si has comprado un azulejo muy bueno en obra Mat, alguna vez lo hemos hecho, o lo has comprado en Porcelanosa. Al final, mientras sea un buen azulejo, tiene que ser buen material, pero no tanto el nombre. Sí, hay gente que te pide el nombre y que te pide, oye, ¿de dónde has comprado esto? Y, obviamente, si pone porcelanato, es mucho mejor que obra mat, aunque te vaya, aunque el acabado visual sea prácticamente el mismo. Por ejemplo, donde nunca escatimamos es en cocina. Siempre nos gusta que, cuando abran un cajón, vean que la piedra es de Consentino, por ejemplo. Oye, que tienes otras piedras iguales, de otras marcas menos conocidas, que al final es marketing. Pero es consentido, es, haciendo un símil, es los coches. ¿Cuál es el coche más fiable? Lo hablábamos antes, Toyota. Pero quizás alguien que tiene dinero prefiere comprar un Mercedes, aunque sea menos fiable que un Toyota. Entonces, es saber jugar dónde pongo un Toyota y dónde pongo Mercedes, simplemente por la chapita.

30:15 Quino Merino: Cocina, siempre voy a poner Mercedes. Baños, voy a poner parte Mercedes, parte Toyota. Suelos, pues, dependiendo del piso, pues si voy a poner una madera natural gruesa con en en... Ay, no me sale ahora la palabra. En espiga, y en otros, a lo mejor, a poner un buen laminado, pero me da igual que sea un laminado continuo, ¿no? Vamos a decirlo así, rodapiés. Pues oye, habrá pisos que ponga un rodapié bueno, pero en un tamaño normal, otros que hemos puesto de 20 centímetros. Entonces, a veces, es analizar esto, y, obviamente, no es lo mismo una reforma que tú vayas a hacer en Recoletos. Recoletos es el meollo más, más, más, más caro, es donde está la puerta de Alcalá, que lo hagas, por ejemplo, en el piso este que os comentaba, en Montesa. Oye, Montesa es muy buena zona, es muy buena zona, pero no es el cliente que va a comprar en Recoletos. Entonces, es saber jugar con los Toyotas y con los Mercedes, vamos a hacer el símil.

31:10 Gimar: Me me gusta mucho que que menciones lo del homestaging, porque muchas veces también se asocia el homestaging a temas de lujo, y no es así. El home staging aplica para todo tipo de vivienda. Al final, lo que logras con el home staging es que la persona se vea viviendo ahí.

31:30 Quino Merino: Total.

31:31 Gimar: Que es lo importante. El el truco del café no lo sabía, pero el que yo me sé es el de hornear una tarta. Claro, tú horneas una tarta y, claro, la gente entra YYY huele a casa.

31:43 Quino Merino: So, pero eso no lo puedes hacer conmigo, que yo soy goloso y me la coma antes de que venga la gente, pero sí. Pues, es una locura.

31:48 Ruben: Decía que, incluso, llevar croissants recién hechos o pan recién hecho también los ponía ahí y tal, para dar ese olor, ¿no?

31:54 Quino Merino: Cuando entras, es como hogareño, así ya...

31:57 Gimar: Que no es solo la decoración, que se que se juega con los sentidos en general en el en el home staging, y eso me gusta mucho que lo mencione.

32:05 Quino Merino: Nosotros, Gimar, perdona que te corte, hará, luego no sé si hablaremos, pero estamos haciendo proyectos de cambio de uso, donde, de un local muy grande, sacamos 5 viviendas, procuramos hacer una muy rápido, que sea piloto y, obviamente, con su home staging, porque al final, 1º, te da más sensación de los espacios. Tú, un espacio de 20 metros diáfano te va a parecer más pequeño que si pones un sofá, una mesa o o habitación de 7 metros. Entras y una habitación de 7 metros, si no tiene una camita o un o un escritorio, te parece claustrofóbico, pero 7 metros es una habitación decente, es una habitación grande. Entonces, nosotros lo usamos mucho, y y en los proyectos que no lo hemos usado, ha sido una cagada. Lo digo así, una cagada en mayúscula.

32:45 Gimar: Sí, con los con los espacios es contraintuitivo, los espacios vacíos no se ven más grandes, los espacios vacíos se ven más pequeños. Y a la gente le cuesta imaginarse eso que tú dices, una cama, un escritorio. Dice, no, aquí no cabe nada, sea, esto es un armario, y tú dices, no. Por eso es tan importante dar esa Ese plus. Ese ese plus y esa perspectiva de cómo va a ser la la casa.

33:11 Ruben: Vamos a hablar justamente de eso, ¿no? De de la parte ahora que estás haciendo, porque ya dices que el lujo es más difícil de encontrar. Yo creo que ya está saturado, ¿no? Con todos estos fondos y demás. Ya estáis un poco más yendo a, bueno, Madrid, por suerte, todavía no ha prohibido los cambios de uso, como en otros sitios, ¿no? Y estáis empezando a coger locales para convertir en viviendas, pero en zona de dentro de M 30, ¿no?

33:35 Quino Merino: Es

33:36 Ruben: donde más falta hace. No es que donde más falta hace, pero es donde todo el mundo quiere vivir y no se construye, porque no hay sitio, ¿no? Entonces, ¿qué tipos de locales buscáis o en qué zonas o o cómo los planteáis?

33:48 Quino Merino: Si te parece, mira, este cambio lo hemos visto un poco por la historieta que os contaba en la comida. El año pasado vendimos 2 casas por FaceTime, y cuando vendimos, nosotros no somos un gran operador, hacíamos 8 flips al año, 6 8 flips al año, entonces, cuando vemos de repente que 8 flips, 2 de ellos, los vendemos por FaceTime, digo, el día que el que me lo ha comprado por FaceTime deje de venir, a mí se me puede caer el chiringuito. Entonces, ahí dijimos, oye, ¿qué otro público necesita? Y va a haber una demanda sostenida en Madrid, teniendo en cuenta la subida de precios y la no subida de los salarios. Entonces, lo que tú dices, nos orientamos en zonas muy buenas, muy consolidadas, pero a lo mejor no barrio Salamanca, a proporcionar el producto que hemos dicho de entrada. Oye, ¿quieres vivir dentro de 30? 250, 300000 euros te tienes que gastar. Entonces, lo que estamos buscando es, por ejemplo, zonas que nos gustan mucho, zona de Legazpi, obviamente Tethuan, la zona de Pacífico, Conde Casal, la zona norte más de La Paz, la zona de Pedro Rico. Incluso, también nos hemos salido zona M 30, pero que están muy consolidados, Caramanchel, Villa Verde, Vallecas. Hemos mirado mucho. Entonces, hemos cambiado el foco y ahora nos centramos en proyectos. Procuramos que sean proyectos de un ticket alto también, de 800000 a 1000000 y medio, vamos a poner, pero, en vez de sacar una única unidad, sacar varias. Por contrario, en vez de tener el riesgo de venta de una unidad, tenemos el riesgo de venta de 5, si es verdad que a otros precios. La duración es un poquito superior del plazo, pero también la rentabilidad que le exigimos.

35:22 Quino Merino: Si a un flip los últimos sacándole un entre un 15 y un 20 estábamos muy a gusto. En 6 meses, al final, parece que un producto que te saca un 15, un 20 por 100 en 6 meses me parece la bomba, y, sobre todo, en un mercado que estaba siendo tan líquido, porque el el mayor riesgo del inmobiliario es que que no, que la liquidez, o sea, que que se te quede atascado. Entonces, en un mercado que, inmobiliario, que vemos que es muy líquido y que la rentabilidad es tan predecible, un 15 por 100 nos parecía óptimo, no lo mejor, pero es bueno. Ojalá un 20 en todo. Y, en cambio, ahora hemos enfocado a proyectos de estos que duran un poquito más. En vez de durar 6 meses, duran 8, 10 y algunos 12, pero estamos exigiendo una rentabilidad mínima, un 30, un 40 por 100. Entonces, nos estamos enfocando un poquito más aquí. Obviamente, seguimos con el foco en el prime, pero ahora, en este lado, estamos encontrando más producto, más oportunidad y

36:12 Gimar: ¿Cuántas unidades quieren? O sea, ¿de media sacan por por local?

36:18 Quino Merino: A ver, ahora, más o menos, tenemos, creo que son 12 oportunidades, y son 34, 35 viviendas, es decir, una media de 3. Pero sí es verdad que tenemos un activo que tiene 9 casas, o sea, que ya te rompe la media. Pero si me dices, local, Joaquín, defíneme el local prototipo, ¿vale? Local de 220 a 240 metros, en una zona buena, consolidada, pero que ya no tenga ese negocio, o sea, que ya no tenga tránsito de negocios, que pueda sacar 3, 4, 5 viviendas de unos 50, 70 metros, a poder ser con habitación independiente, y, si pueden ser 2, pues mejor, normalmente es una, y que su precio de venta ronde entre los 300000 euros. A veces era 300, otra 2 80 y otro 3 50. Entonces, ese sería mi prototipo de activo. Obviamente, tenemos locales que sacamos 2, y tenemos locales como este otro, que sacamos 9, por ejemplo. Entonces, depende un poco, pero la media, digamos que va por ahí.

37:16 Ruben: ¿Y el precio de la reforma es igual o o es más bajo?

37:20 Quino Merino: Estamos rondando, más o menos, los 1000 euros metro cuadrado. Al comprar el local, es verdad que tienes que demolerlo todo, tienes que rehacer toda la fontanería, toda la electricidad. La diferencia es que los acabados son diferentes. Pero, por ejemplo, la carpintería sigue siendo carpintería cortizo, una marca bastante buena, que sigue, que es cara, y ponemos lo mismo en un lado que en otro, porque, eso sí, creemos que, dentro de que metamos calidades un poquito más bajas, pero sean buena calidad. Por ejemplo, una cocina, no voy a poner una piedra consantino, pero sí voy a poner unos muebles a medida buenos. En el baño, no voy a poner un 1 azulejo de porcelanaosa, pero voy a poner un azulejo duradero. La el suelo, pues ponemos, creo que era de 15 milímetros, el suelo con canto biselado, o sea, un suelo potente. Entonces, no conseguimos acortarlo tanto como, a lo mejor, otras personas sacan cambios de uso a otros precios, hemos escuchado, pero estamos cómodos con esos 1000, porque, obviamente, también tienes que vender una casa que soporte 300000 euros en 50 metros cuadrados, que no solo por estar dentro de m 30 vale todo. Eso ya también lo hemos lo hemos visto.

38:28 Gimar: ¿Y la desviación de cuánto puede ser? Antes hablábamos que, digamos que ponían un 10 por 100, más o menos. En este caso, el cambio de ¿cuánto?

38:37 Quino Merino: Nosotros, por metodología, lo hacemos igual. Ajá. Lo hacemos igual todo. O sea, procuramos que sea ABYCY lo único, cambiamos las métricas. O sea, por ejemplo, si yo sé que un local o un activo en Salamanca lo tengo que comprar a 8000 euros el metro, yo sé que un local dentro de 30 lo tengo que comprar, me voy a inventar, a 505000, como mucho, el metro, más o menos. Entonces, y sé que le voy a meter 1000 euros, más otros 300 del 10 por 100 del desvío, los impuestos, las notarías, el IVI, el homestaging, etcétera. Procuramos hacerlo muy mecanizado para que el cálculo a la hora de la visita sea sencillo determinar si nos interesa o no, no tener siempre que estar bajándolo a Excel. ¿Cómo hacemos? Oye, un local que se vende, no sé, 500, 200 metros a 500000 euros. Bueno, pues es a 2500 euros el metro. Yo le sumo 1000 de reforma, 3500. 300 de gasto, 3800. Le meto un 35 por 100, en números redondos, 5200. ¿Me soporta esa zona un bajo reconvertido a 5200 euros? ¿Sí o no? Si es que sí, lo visito. Si es que, más o menos, pues lo visito, pero con el comillo afilado, a ver dónde puedo recortar. Si es que no, no lo visito. Entonces, procuramos estandarizarlo todo mucho, sobre todo, porque es que, al final, hay que ser muy ágil. Las oportunidades en un mercado saturado desaparecen.

39:58 Ruben: Vale. Nosotros estamos haciendo un cambio de uso en Alcoy. En Madrid, en España, el precio de de venta y de compra es totalmente distinto, ¿vale? Pero ¿qué consejos nos darías a nosotros o a cualquiera que quiera meterse a hacer cambio de uso, que hayas visto tú de, oye, pues ten cuidado con esto o haz esto? Ya sé que la normativa, cada ayuntamiento tiene la suya, necesitas un arquitecto como nosotros, tenemos un arquitecto de allí, que se sabe la normativa de allí, eso imprescindible. Pero luego, al final, construir es igual

40:32 Quino Merino: en todos lados, ¿no? Yo te diría cosas intangibles que siempre a veces pasamos por un poco por desapercibido, que es las cuotas, las las actas de la comunidad y los estatutos de la comunidad. ¿Por qué digo esto? Porque, al final, nosotros, los los locales, generalmente, que nos metemos son para segregar. Entonces, muchas veces, la pelea de la segregación viene porque te crees que hay que pedir permiso a la comunidad, y muchas veces la propia comunidad se cree que te tiene que autorizar el cambio de uso, incluso a segregar. Entonces, nosotros, cuando vemos un local que nos interesa, no perdemos el tiempo y vamos al registro a pedir los estatutos. Y, de esta forma, vemos las limitaciones que pueda tener de actuaciones en fachada, que la mayoría no tiene, y las actuaciones o limitaciones que tenga a la hora de segregar, porque hay veces que a los locales se les permite segregar, o necesitas la aprobación de la comunidad, o te limita lo que puedas hacer. Pues, por ejemplo, hemos comprado muchos locales en estas zonas que son residenciales, que antes eran locales de uso comercial, y esas urbanizaciones tienen piscina. Pues, claro, mucha gente, cuando cuando compra la vivienda, dice, ay, ¿puedo usar la piscina? No, los estatutos prohíbe expresamente que a los locales usen la piscina. Ya, pero tú la has reconvertido en vivienda. Ya, pero es una parte externa a la propia organización. Entonces, estatutos y actas de comunidad me parece imprescindible, también por si alguien está pensando en hacerlo en turístico. 2º, la parte que has comentado del arquitecto, obviamente, es fundamental para saber las reglas del juego. Al final, las reglas del juego es el ayuntamiento. Un cambio de uso es cumplir. Madrid, 40 metros útiles, no sé cuánta luminosidad, salón con un radio de 3 metros, dormitorio con un radio de 2 metros 70, baño creo que es 4 metros. O sea, es cumplir un checklist, vamos a decirlo así.

42:12 Quino Merino: Altura, 2 50. Pero hay otra parte muy importante que muchas veces no se mira. Tener ese buen contacto en el ayuntamiento o, a ver, revisar en el ayuntamiento si hay cupo de vivienda. O sea, si si si se puede aumentar el cupo de vivienda en ese distrito, en ese barrio, en esa zona, si no tiene ninguna afección especial o urbanística porque esté dentro de un AP, un API o cómo se llamen, si no tiene protección patrimonial. Estuvimos a punto de comprar un proyecto, un 1 local, que el edificio tenía una protección patrimonial de un nivel bajo, pero aun así tenía que pasar por por un organismo en Madrid que se llama la CIPAM, que es el patrimonio, para que nos verifique que lo que vamos a hacer es, ¿se puede o no? Entonces, esto ha sido casi una cagada que cometimos. Pues yo creo que esos pequeños check lists que un 1 flip, un CRV, con todo el, yo amo el flip, si has comprado bien, vamos a decir que es muy difícil perder dinero, si has comprado bien. Obviamente, hay que actuar bien. Luego, reforma y todo, pero si has comprado un piso de 100 metros que se vende a medio 1000000 reformado, y lo has comprado a 200000, coño, pues tienes que liarla mucho no ganar dinero. Pero, en cambio, un local que has comprado 200000, que prevés que vas a sacar x unidades, que las puedes vender a medio 1000000, si tienes protección patrimonial, si no te prohíben la segregación, si está en una zona donde no hay cupo por lo que sea de viviendas? O sea, pues la has cagado. Entonces, yo creo que tienes que añadir esos checks de una forma ágil, y, al igual que hemos estandarizado, 2500 más 1300 más el 40 por 100, ¿lo voy a ver o no?

43:45 Quino Merino: Pues yo creo que aquí tienes que tener esta parte un poquito más estandarizada de estatutos, comunidad, protección patrimonial, ta ta ta ta ta ta ta, que me parece bastante importante a la hora de hacer esta clase de activos.

43:57 Gimar: Pero ¿cuándo haces esa esa revisión? Porque, por ejemplo, los estatutos, o sea, muchas veces, incluso para para compra normal, yo he tratado de hablar con el administrador, me dice, no te puedo dar, antes de comprar, y te dice, no te puedo dar información.

44:09 Quino Merino: En el registro.

44:10 Gimar: En el registro.

44:11 Quino Merino: En el registro tú vas, y nosotros vamos siempre al registro. Te cuesta 3 o 4 euros los estatutos. Es un peñazo, porque tienes que ir, y a veces te los dan. Al día siguiente, y tienes que volver, pero es que agilizas mucho el trámite. Entonces, lo que también, lo de la CPAM, lo que nos ha enseñado es, no nos ha colado de momento, bueno, sí, en una, perdón, hacer una oferta donde pagamos unas arras y se queda reservado hasta la supervisión de la CPAM de que el proyecto esté esté aprobado. Entonces, pero si no hacemos estas cosas, sobre todo en Madrid, que han ampliado antes el centro, la zona 0, creo que se llamaba, era más delimitada, ahora la han ampliado, ahora cualquier edificio, pues tiene que tener, la reconversión de los locales a vivienda tiene que tener consonancia con el edificio. Y están, por ejemplo, muy pesados con la apertura de huecos a fachada. O sea, es decir, tú, si tienes la tira de ventanas aquí, no puedes hacer aquí muro y aquí ventana. Prefieren que lo hagas todo bastante condicionado, y eso te condiciona el rediseño del potencial piso también.

45:11 Ruben: Nosotros, ahí, en arcoí, tenemos eso, ¿no? Pues dice el ayuntamiento que tiene que tener 2 fachadas, la tiene que dar a 2 fachadas. Claro, ya no te vale cualquier local, porque si solo tiene una fachada, ese local no vale para hacerlo, porque dice, no, tiene que dar a 2 caras. Claro, por suerte, nuestro nuestro local es como una u, entonces tenemos 3 fachadas y hemos podido, el arquitecto ha hecho empezar de ahí el tetris, ¿no? Y ha conseguido que cada una de las viviendas, en el plano, dé a 2 fachadas. Vale. Vale. Pero, claro, tú imagínate que no sabes eso, compras un local barato y luego te lo comes con patatas. Entonces, tema de comunidad, bueno, como era el edificio que compramos entre varios, pues se ha constituido nueva y ya tenemos

46:02 Quino Merino: Los estatutos, todo.

46:03 Ruben: Claro, estatuto, y no solo estatuto, el el sí de la comunidad de que podemos cambiarlo, ¿no? Pero sí, claro, esto es otra cosa. Oye, si la comunidad te dice que no después de comprarlo, ¿qué haces? O sea, tienes un local que no puedes convertir a eso, tendrás que hacer otra cosa, pero ya no puedes hacer vivienda. Claro, ahí

46:18 Quino Merino: nosotros lo que hacemos por ello es pedir al menos las actas, y y para que no se pueda cambiar el uso, si no me equivoco, esto lo lleva más a Andreas, que es abogado, tiene que aparecer en los estatutos. Por eso, para nosotros, es muy importante los estatutos, que, cuando te los da el registro, te los sella con una fecha. Entonces, ya tienes un precedente de que, cuando tú has empezado a hacer esta actuación, hoy vas a empezar, ya tienes los estatutos. Luego hay que ver jurídicamente, que, vamos a ponernos peor de los casos, cuando entras a un juzgado, sabes cómo entras, pero no cómo sales. Pero al menos todas esas fases previas lo que hacemos. Y, si sirve de de de tip, también, lo que miramos, ¿por qué ese 30, 35, 40 por 100 de rentabilidad? Pues porque, si yo no puedo venderlo como vivienda, pero sí me puedo asegurar que lo he segregado y saco 4 loft o 4 locales con aspecto de vivienda, pues oye, yo sé que un piso que lo vendería como vivienda 300000 euros, yo, más o menos, como un local, lo vendo a 2 60, a 2 50, a 2 70, dependiendo de la zona, dependiendo de cómo esté, por las dificultades de la hipoteca y de todo. Entonces, teniendo esto en cuenta, ya tenemos un margen suficiente para decir a lo que más nos preocupa a nosotros, a nuestros inversores. Oye, señores, donde prevíamos un 35 por 100 de rentabilidad y un local que íbamos a vender por 300, pues al final lo hemos vendido a 2 60, generamos una rentabilidad de un 14, un 15, un 12, un 13 por 100, y esto va íntegramente para ellos, y eso lo dejamos bien estipulado., al final, claro, no es lo mismo trabajar con tu capital que trabajar con capital de otros, y nosotros, esa medida, oye, pues hay proyectos que pueden generar un 30, pero si no lo conviertes en en vivienda, no llegamos ni a un 10 por 100 de rentabilidad.

48:02 Quino Merino: Entonces, en esos no entramos. Buscamos que, en este caso, el plan b, que sea venderlos como loft, podamos pagar a la gente que ha

48:08 Ruben: confiado en nosotros. Porque cuando vendes como loft, eso es, para un despacho profesional, si alguien quiere vivir, es un problema, ¿no? Porque ahí se supone que no te dan la cédula de habitabilidad y ahí no podría vivir nadie.

48:21 Quino Merino: Ahí, en teoría, no puede vivir nadie. Aparte, la hipoteca te dan el 70 por 100 como máximo, si no me equivoco. En la mayoría de casos que yo escuchase a 15 años, no a no a 25, 30, como podría ser, el tipo de interés es superior y, en teoría, no te puedes empadronar. Y luego, el seguro de de vida, perdón, el seguro de la vivienda, si no me equivoco, te, dependiendo de la aseguradora, te puede poner problemas para asegurar según qué tipo de cosas, porque al final tú estás en el uso de comercial, oficina, lo que sea. Entonces, quiero asegurar mi joyero que tengo 5 Rolex en una oficina. Entonces, hay esas dificultades que, a día de hoy, en la mayoría de ayuntamientos, bajo lo que yo estoy viendo, hace mucho es la vista gorda, porque, obviamente, hay un problemón de vivienda, que ese lo estamos solucionando los pequeños inversores, mayoritariamente, como los que estamos hoy aquí hablando, y y yo creo que están haciendo la vista gorda, pero si el día de mañana se pone en serio con eso, pues estas personas sí pueden tener un problema.

49:23 Gimar: Cuando cuando estabas hablando de del del flip de lujo, ¿no? Decías que te fijabas mucho en los muros de carga por para poder cambiar la distribución. ¿Hay algo en lo que te fijas en los locales que dice, más allá de lo que es legalmente necesario, algo que tú digas, esto siempre tiene que estar?

49:45 Quino Merino: Por lo general, me gusta que sean luminosos. O sea, ya no me fijo tanto en otras cosas, pero que sean luminosos, porque cuando vivimos en un bajo, o cuando yo estaba en bajos, la sensación es de que no va a ser muy luminoso. Y dentro de que vas a vivir en algo que es caro, que son pocos metros, oye, pues que al menos te llegue luz. Y 2º, sí puedo pedir que sea en una calle no muy ruidosa, porque, si no, estar en tu casa sentado, yo imagino viendo el fútbol y viendo pasar gente por la ventana, pues te impacta mucho. No tanto en temas de redistribución, porque la mayoría de locales, a día de hoy, toco madera, son bastante, se pueden dejar bastante diáfanos, te molestan los pilares de carga, pero no es grande. Por lo por lo general, tienen mucha más altura, por lo que la la redistribución de las bajantes incluso es muy sencillo. Yo te diría que 2 cosas, pues, al igual que hemos hablado de la fachada y o de la potencial redistribución, aquí sería la luminosidad y que sea una calle, pues que dentro de estar en una zona buena no sea muy transitada para la intimidad, porque es producto que no tiene tanta intimidad como un 1º, por ejemplo, o un 1 ático. Entonces, esos 2 factores.

50:57 Ruben: Ahí, el tema de... Todo el mundo dice, ¿no? Los bajos son oscuros, los bajos son oscuros. Yo, el 3º piso que compré fue un bajo, y no es nada oscuro. Es oscura una habitación, porque es justo la habitación interior, que da un patio interior. Pero lo que es el salón y la habitación principal, como dan como un patio... No es un patio de luces, porque es enorme. Compusitario, ¿no? Sí, pero es supergrande, entonces, es superluminoso esa parte. Luego hay una habitación que sí, y el baño, porque da atrás. Pero yo creo que es una cosa que todo el mundo tiene, ¿no? De que los bajos, que son ruidosos y son oscuros, bueno, depende, ¿no? Y hay humedades siempre los bajos. Bueno, pues depende qué bajos también, porque es otra cosa que se dice, ¿no? En los bajos siempre hay humedades.

51:43 Quino Merino: Bueno, pues

51:44 Ruben: si lo haces bien, ¿no?

51:45 Gimar: Justo iba iba a decir eso, que la el tema de humedades en los bajos, ¿cómo cómo se trabaja? Porque es lo que dicen, es el el... ¿Cómo se llama? El conocimiento popular, ¿no? Te dice, bajo no, porque hay humedades siempre. Bueno, y los últimos también, que

52:00 Quino Merino: hay humedades siempre. Por la por por la cubierta. Ajá. Nosotros, de momento, no hemos tenido ningún problema en en ese aspecto. Voy a tocar madera. Entonces, lo único, obviamente, si sale al cabo de 2 años, creo que estamos obligados a repararlo, una vez, aunque lo hayamos entregado. Y lo que sí procuramos es poner lo que hemos dicho, dentro de que la reforma no pongas no pongas Mercedes, pongas Toyota, pues también trasdosar bien la vivienda y dejarla bien preparada para cualquier problema que pueda surgir. A día de hoy, no hemos tenido ningún problema de de humedad, vamos a decirlo así, en las viviendas que hemos entregado, y en las que estamos por entregar. La mayoría, o el 70 por 100, son edificaciones realmente recién, no nuevas, pero que tienen al menos 20 años. Entonces, esto que hemos visto, sobre todo, al menos donde yo me he encontrado más bajos que tienen problema de humedad, pues, por ejemplo, en Chambery. En Chambery, los bajos y los sótanos suelen tener bastante problemas de humedad. En estos que estamos haciendo, por ejemplo, en Conde Casal o en o en Legazpi, o unos muy grandes en 3 Cantos, bueno, los de 3 Cantos, lo 1º, son 1º planta, por lo tanto, no no tenemos ese problema. Y en el resto tampoco. Y donde sí solemos verlo más también es en esos bajos, que luego tienen un sótano, que ese ese producto no nos gusta nada, porque estás comprando 100 metros, de los cuales 50 están arriba, 50 están abajo. La reforma te vale igual arriba que abajo, y luego no puede repercutir esto ni en nota simple ni en precio final. Entonces, esos, por ejemplo, mira, no no entramos, y en esa planta abajo sí suele ser muy dado a a humedad, pero a lo mejor no por fuga, sino por condensación, porque al final, al no tener una ventilación natural o una buena ventilación, pues pues se produce.

53:43 Ruben: Por eso te he dicho, cuando has bajado al gimnasio, te dicho, no, deja abierto, porque tenemos mucha humedad ahí abajo, porque es eso, al final está abajo la casa.

53:51 Quino Merino: Y al lado de la piscina.

53:52 Ruben: Claro, no hay forma, ¿no? Te iba a decir, porque hablamos aquí de locales y demás, pero he leído, no sé cuándo, hace poco, que la comunidad de Madrid quería, o el ayuntamiento de Madrid quería empezar a a promover, ¿no? De que estas oficinas que se han quedado vacías, convertirlas a vivienda, ¿no? Y decían, no sé qué edificio de... No me acuerdo, pero leí en idealista algo de esto, que un edificio emblemático de estos de oficinas, que lo iban a reconvertir entero. Ah, bueno, el de ática, de Pozuelo.

54:21 Quino Merino: Ah, sí, sí, sí.

54:21 Ruben: Que lo van a reconvertir a viviendas entero, ¿no? Entonces, ¿os planteáis también ir a oficinas hacia vivienda?

54:29 Quino Merino: Donde haya margen, allí vamos a ir a por ello, Mirando el momento de mercado, yo creo que, sí, donde haya margen, vamos a ir a por ello. Al final, yo creo que tenemos una labor clara, que 1º es dar una buena rentabilidad a nuestros inversores, también a nuestro capital, y luego, oye, pues la labor de ir sacando vivienda a unos precios competitivos. Entonces, donde veamos valor, vamos vamos a ir a por ello. A día de hoy, algún edificio nos han pasado, pero pero es verdad que cualquier producto que esté dentro de y sea un edificio completo, me parece a día de hoy inasomible. Luego, es verdad que la gente lo vende a unos precios descomunales. Entonces, pero pero si si si nos surge alguna de esas, Rubén, te llamamos para hacerlo todos en conjunto.

55:12 Ruben: Yo no tengo tanto dinero, pero un pequeño ticket, sí, te pongo.

55:15 Quino Merino: Vale, vale.

55:16 Gimar: Y en cuanto a la financiación, decías que, bueno, que son los socios, los inversores, ¿también trabajan con con financiación bancaria o nada?

55:25 Quino Merino: Hemos hecho una operación con financiación bancaria, y podríamos haber hecho alguna más, sí, pero el problema, no quiero mezclar deuda bancaria con deuda inversora, porque hay gente que lo hace, yo lo respeto. Nosotros, al final, el ticket o la rentabilidad media que pagamos el año pasado fue un 14 por 100, incluyendo la variable y la fija, un 14 por 100. Si yo me financié con banco, cuando nos hemos financiado, nos ha costado un 3 y pico. El diferencial son más de 10 puntos de rentabilidad. Es un pastón, estamos moviendo 10 10000000 de euros al año, más o menos, de los 2 años consecutivos, prácticamente. Entonces, estás hablando de 1000000, pero el problema que me puede generar eso es que ahora el viento sopla de cola y me está ayudando a vender y está ayudando a que el ciclo siga, pero si se para el ciclo y, por un casual, yo tengo un problema de liquidez en una empresa o en un activo, lo que sea, se me puede caer el chiringuito, porque el banco va a decir, oye, la, vale, perfecto, no hemos pagado, me quedo con el activo, ¿y los inversores qué? Entonces, riesgo, de momento, vamos, de momento, no lo vamos a asumir. La única operación que hemos hecho con deuda bancaria ha sido metiendo nosotros el resto a pulmón. Éramos conocedores de que podíamos perder el resto. ¿Es un modelo que queremos explorar? Sí, pero el problema, o la o el problema, o el bendito problema, es que, como estamos tan contentos trabajando con nuestros inversores, y también, egoístamente, te voy a decir el el mayor por qué. Un banco, yo le impago y me cierra la puerta 4, 5, 6, 10 años. Un inversor, que ya llevamos, creo que son 22, 23 operaciones cerradas con con casi todas con éxito.

57:02 Quino Merino: Hay unas que mejor y otras que peor, como todo, pero con éxito. Si de 23 la 24 me sale mal, va a seguir confiando en mí si le doy buenos motivos. El banco no. Entonces, a lo mejor, ese 1000000, que es mucho dinero, que perdemos los socios al año o que le pagamos a nuestros inversores, cuando el mercado se ponga jugoso de verdad, que es cuando hay crisis, voy a tener el músculo suficiente para ser el que mejor me lo pase comprando.

57:26 Gimar: ¿Y hacia dónde va el mercado? ¿Va hacia el premium, va hacia los cambios de uso? ¿Hacia dónde crees que va?

57:34 Quino Merino: Yo hice, a principio de año, una apuesta donde veía que el el premium este año se iba a estabilizar. Por estabilizar, es un poco lo que hemos hablado, no es bajar 20 o 30, bajar 20 o 30000 euros el precio, no es bajar el precio en mercado. Es, yo creo que se va a estabilizar, quizás con una ligera tendencia a la baja, porque también hemos visto, o lo que yo he visto, es mucho estrechamiento entre el precio de venta reformado y el precio al que sale a reformar. Entonces, creo que se tiene que mantener un margen sano, no a lo mejor para sacar superoperaciones, pero tiene que haber un margen sano que justifique por qué él reformó hasta 1000000 y por qué él para reformar está a 700 o 750000 euros, porque, si no, se crea esa disparidad, o sea, crea ese... No no hay gap para que a un particular le salga rentable comprar, o el reformado con llave en mano, o o me lo compro yo y lo reformo yo. Entonces, creo que el mercado premium va a tender un poquito más a mantenerse estable o a la baja. El mercado, vamos a decir, de lo más cercano a M 30, mid market, 300, 500, 600, 700000 euros, creo que va a ser el que más va a empujar este año, principalmente porque, al final, si nos imaginamos Madrid como una diana de dardos, Colón es la... Colón, que es Recoletos, es donde cae la 1º gota, donde empiezan a comprar inversores extracomunitarios con mucho capital, esa gota se va expandiendo, y quien antes no podía vivir en podía vivir en Colón, ahora no puede vivir en Colón y se va un poquito más para atrás, y esa mancha de aceite se expande.

59:07 Quino Merino: Sumado a que en los últimos 3, 4 años, hemos visto que en España no para de venir población extranjera de diferentes perfiles, pero en Madrid, cada vez hay más estudios o más datos que te dicen que gran parte de la población que viene son con salarios medios altos. Entonces, esos salarios medios altos son los que pueden adquirir viviendas de 300, 500, 600, 700000 euros, y es donde nosotros vemos ahora el mayor foco, la mayor fuerza los próximos años. Y, si me apuras, cada vez vemos más una tendencia nosotros, donde ciudades que estén dentro del perímetro de una hora cada vez van a seguir subiendo más los precios. ¿Por qué vivir en 60 metros en M 30 o rodeando M 30 me cuesta 300, 400000 euros, cuando yéndome 45 minutos más a las afueras, llego a mi casa y tengo una casa o tengo un piso más grande, tengo otro tipo de cosas y y estoy mucho más a gusto. Sin ir más lejos, desde que me fijo en esto, he conocido varias personas que trabajan en Valladolid y vienen todos los días en AVE. Antes hemos hablado el caso de de de la gente que con el coge el Civitas, porque está en 25 minutos en Madrid y vive 40 minutos realmente. Entonces, creo que esas zonas son las que más puede llegar a subir la el el precio este año. Por resumir toda esta chapa, con perdón, el prime, yo veo estabilización. Mid market, 300 a 800000 euros, creo que es donde vamos a ver una subida sostenida, y la mayor, mayor, mayor, en las ciudades de 40 minutos a una hora, de lo que son las grandes urbes, Madrid, Valencia, Barcelona, la

1:00:41 Ruben: subida de precios. Yo tenía un compañero hace muchos años donde trabajaba yo. Yo trabajaba en Alcobendas, y venía de Puerto Llano, Ciudad Real, y tardaba menos que otro compañero que tenía yo, que venía de Folabrada.

1:00:54 Quino Merino: Ya ves. Es que eso eso me recuerda un poco a Londres, que antes hemos comentado que hemos vivido en Londres, Gimar. ¿Cuánta gente trabajaba en lo que es Londres ciudad y vivía hora y media y cogía todo el día el tren que le llevaba a Londres? Porque Londres, al final, lo estamos viendo en las ciudades europeas. La almendra la pueden pagar unos pocos afortunados, y el resto de población va y viene todos los días. Entonces, yo creo que Madrid o España siempre hemos ido con cierto retraso en estas cosas. Y, oye, si no se quiere construir o no se puede construir, una buena solución sería mejorar esas comunicaciones para aliviar un poco a la a la ciudad.

1:01:29 Gimar: Porque lo que está pasando es que la la tendencia ahora, Madrid ya se está comportando como otras ciudades europeas, está empezando a ser así. Hasta ahora no. Hasta ahora la gente podía vivir dentro de la M 30 normalmente, ya no, por por el aumento, bueno, 1º el aumento de la población, pero y la escasez de vivienda, y luego eso, este, que la gente se está viviendo, o sea, se está moviendo más hacia las afueras, porque obtienes más calidad de vida, básicamente. Yo tengo gente que trabaja en mi proyecto, una 1 trabaja en Toledo y otro trabaja, perdón, vive en Toledo y viene al centro de Madrid, que están las oficinas, y otro vive en Ávila o en un pueblo de Ávila, y se viene al centro de Madrid, que tiene las oficinas. Eso es cada vez más normal.

1:02:12 Ruben: Sí. Pero lo que hablábamos el otro día con Albert Peguera, ¿no? El problema es las comunicaciones. Eso decíamos. Tú estás en un pueblo de, que me perdonen, los zamoranos, ahí, en Zamora, si no tienes comunicaciones, no te vas a vivir a ese pueblo, ¿no? Por suerte, Madrid, por suerte y por desgracia, tenemos muchas carreteras. Sí. Porque yo no sé qué pasa, cuantas más carreteras hay, más coches hay.

1:02:35 Quino Merino: Hay también.

1:02:36 Ruben: Pero, al menos, aquí, oye, si yo vivo, ¿no? Yo vivía en Torrejón. Pues de Torrejón a Madrid, si vas en transporte público, son 35 minutos, llegas a Tocha, 35. O coges un Cibis, como yo me iba antes, ¿no? Y en un Cibis desde Torrejón a Chamartín tardas 17 minutos, que es lo que tarda el Cibis, porque no para., claro, ahí te puedes permitir el lujo de decir, pues me voy a vivir a Torrejón, que está a, se supone que en el kilómetro 20 de de Madrid, pero en coche tardas 45 o 50 minutos. Vale, Pero si yo digo, bueno, ¿dónde hay un 1 piso barato? En Torremocha, el campo, vale, y trabajo en Madrid, ¿cómo vengo yo? Es imposible. Tiene que

1:03:17 Quino Merino: ser lo que lo que hemos comentado, las conexiones, al final, si evitas los trenes de media distancia, una buena... Por eso sí, o que o que se construya más o vamos a mejorar la la infraestructura, eso que nos gusta tanto invertir en España, en carreteras, aeropuertos y y todo.

1:03:32 Ruben: Pero hay que invertir con cabeza y luego hay que mantenerlo. El problema es, sí, está muy bien que tengamos el AB, pero si cada 2 por 3 se para, o cuando yo... La última vez que fui a Barcelona tuve suerte y llegamos 10 minutos antes, y para la vuelta llegué en hora, pero antes de esa vez, las 2 veces o 3 anteriores, siempre he llegado tarde., bueno, tengo 3 horas, entre comillas, pero realmente se me convierten en 4 o 5. O no sé si llego, muchas veces que se quedan parados, ¿no? O pueblos de Extremadura que están ahí y que no llega ni el ave, entonces queremos todo, ¿no? Que los pisos sean baratos, que todos podamos vivir en... Además, esto lo hemos hablado aquí mucho en el podcast, ¿no? Es que cuando todo el mundo dice, no, es que no hay vivienda, no hay vivienda en Chamberí.

1:04:18 Quino Merino: Total.

1:04:19 Ruben: Pero vete a Toledo. Ya, es que no quiero ir a Toledo. Ya, pero es que en Chamberí no hay vivienda y el precio es el que hay. Sí, sí. Si no se construye, no va a bajar el precio, ¿no? Por suerte, gente como tú, pues está cambiando estos locales que había antes, que muchos eran negocios de toda la vida y no sé qué, se han ido jubilando o directamente han quebrado. Oye, ahí, como dices tú, ¿no? Ya, es que en esta calle no viene a comprar nadie, porque hay un Corte Inglés a 4 calles. Sí, este local, en vez de estar aquí cogiendo polvo, pues lo convertimos en una vivienda. ¿Que no va a ser la mejor vivienda del mundo? Bueno, pero el precio tampoco va a ser el mismo.

1:04:52 Quino Merino: El de un 1º, incluso.

1:04:53 Ruben: Claro. Entonces, es jugar un poco con las 2 cosas, ¿no? De, ya que dentro de Madrid no se puede construir porque

1:04:59 Quino Merino: no hay espacio físico y Tampoco facilidades.

1:05:04 Ruben: También, ¿no? Pero, aparte, aunque quisieses construir mucho, no hay mucho espacio físico, pues oye, todas estas cositas, yo donde vivía en mi barrio, además estuvimos este fin de semana ahí, pues hay muchos comercios que están cerrando porque se jubilan, o sea, ya los dueños se están jubilando. Pues yo el otro día pasamos por un bar y le dije a mi padre, digo, ¿se jubila este? Sí, sí, se está jubilando. Digo, Y, pues aquí va a hacer un bajo, ¿no? Porque es una fachada grande, es un bar grande, digo, aquí le sacas seguro que 2 habitaciones majas le sacas. Bueno, es que ese bar no lo va a coger nadie, porque ese bar baja mi padre y 4 personas más, porque es un bar de barrio, el típico que están todo el día ahí jugando al mood, ¿no? Claro, pero vale, pero eso le vale a ese hombre, porque ya era mayor, pero una persona joven no no va querer eso. Entonces, ¿qué hacemos con eso? ¿Qué es lo que haces tú? Conviertes, y y ya tenemos, al menos, 2, 3 viviendas más. Total.

1:05:59 Gimar: A ver, preguntas rápidas. Vamos a ver si las hacemos rápido, porque siempre las intentamos hacer rápido y nunca lo logramos.

1:06:04 Quino Merino: Respondo rápido, venga.

1:06:06 Gimar: ¿Terraza o metros internos?

1:06:11 Quino Merino: Metros internos.

1:06:13 Gimar: ¿Rentabilidad o velocidad de

1:06:16 Quino Merino: venta? Velocidad. Rotación.

1:06:21 Ruben: ¿El error más caro de un flip? La compra,

1:06:25 Quino Merino: si no compramos bien.

1:06:26 Gimar: ¿El gasto más sobrevalorado?

1:06:32 Quino Merino: Mira, una que va a generar polémica, la comisión de venta.

1:06:35 Ruben: Ajá.

1:06:35 Quino Merino: Porque yo, siempre me gusta apoyarme en agencias, y y creo que a veces le tenemos cierta rabia, YYA mí, si hace un buen servicio a una agencia y trae una buena venta rápida, estoy encantada de pagarle, le pagaré 1000 veces.

1:06:48 Gimar: Mira. ¿Y el el barrio más interesante para invertir hoy en Madrid?

1:06:54 Quino Merino: A mí me está gustando mucho Estrella y Pacífico. Barrios dentro de M 30, donde todavía 3 habitaciones, 2 dormitorios reformados, se venden a precios razonables, entre comillas, entre 700 y 800000.

1:07:08 Ruben: Razonables para ser Madrid. Claro. La gente aquí que nos vea de va decir razonable. Bueno, sí, es que estás en Madrid. Es donde todo el mundo quiere estar, ¿no?

1:07:15 Quino Merino: No, y esos están a 10 minutos del retiro, 15 andando. Entonces, me parecen unos barrios muy interesantes, muy residenciales, muy tranquilos y, a la vez, con todo tipo de comercio cerquita. ¿Y el barrio más sobrevalorado? Hombre, yo nunca he hecho una operación en Recoletos, y me parece que es un buen barrio, pero que solo por estar a 3 minutos andando el retiro, y que las fincas sean tan clásicas, pagar 20, 25, 30000 euros metros cuadrados, incluso, me parece una locura.

1:07:46 Gimar: Guau. ¿Y con qué palabra definirías un 1 flip de lujo exitoso?

1:07:57 Quino Merino: ¿Con qué palabra? Guau. Dinero. A ver, hombre, se me ocurre, a mí, yo soy amante de la rotación, pero, claro, estamos orientando a flip de lujo, yo diría, la satisfacción de todas las partes. Que quien haya comprado perciba el valor, que nosotros hayamos hecho un buen proyecto y que el inversor, que es mi cliente final, haya salido satisfecho con el con el proyecto.

1:08:24 Ruben: ¿Cuál es el mejor consejo que te han dado?

1:08:28 Quino Merino: La paciencia. A veces, somos impulsivos, somos con ganas de cerrar todo ya, pero creo que la paciencia en un sector que que es, compras, has pagado, pagas, pagas, pagas, pagas, pagas, pagas, y luego recibes, es es un buen consejo, y, sobre todo, que, pues bueno, conocemos, creo que muchos inversores, y, por el ansia de meter el dinero a hacer algo, la paciencia ha hecho que me tropiece y va a hacer que nos tropecemos más de una vez.

1:08:57 Gimar: ¿Y una regla que nunca rompes?

1:09:00 Quino Merino: El inversor es lo 1º en mi negocio. Yo creo que

1:09:04 Ruben: bien, ¿no? Han sido rápidas, al grano, bien, bien. Oye, ¿qué pregunta te tendríamos que haber hecho que no te hemos hecho? O algo de lo que ha dicho. De esto no hemos hablado, pero

1:09:17 Quino Merino: me gustaría hablar. Mira, una cosa que siempre me gusta, hablar de futuro. Hemos hablado de cómo vemos esto, YYY un sueño que tengo, por ejemplo, es, me haría ilusión montar el típico vehículo de rentas, es decir, un build to rent to sale, o sea, comprar un solar, un WIP, un edificio, algo, o algo que acumule propiedades, donde se vaya pagando una rentabilidad mensual a los inversores, y, al cabo de 3, 4 o 5 años, se vayan liquidando las propiedades con una plusvalía. Es algo que que me apetece hacer. No creo que sea más rentable que lo que hacemos ahora, pero es un reto, y como los retos me gustan, y creo, además, que que, oye, pues que en determinados barrios, si todavía puedes encontrar cierta rentabilidad y añades vivienda de alquiler, creo que puede ser un 1 buen momentum para para seguir haciendo este tipo de proyecto. ¿Dónde lo vemos? Típico local, típico edificio, que, si exigimos un 40, un 30, un 35 de rentabilidad, nos genera un 20, un 18. Oye, pues a lo mejor me tengo que quedar con esa plusvalía latente, comprarlo, reconvertirle vivienda, alquilarlo 3, 4, 5 años, y, si me acompaña la curva, pues luego habré ganado más, pero, si no, al menos he ganado el 5, 6, 7 por 100 neto que me genera la rentabilidad, más la plusvalía del 10, 15, 18, 20 de lo que lo venda el día de mañana. Entonces, es algo que me parece bastante interesante y que es un 1 objetivo que algún momento haré. A día de hoy, no sé cuándo, pero pero que quiero hacer.

1:10:44 Gimar: ¿Y lo harías en Madrid?

1:10:46 Quino Merino: No tendría limitación aquí, no tendría limitación. Con un buen equipo local, no tendría limitación. Donde estáis vosotros, me parece una muy buena zona esta zona que manejáis también vosotros.

1:10:59 Ruben: Y hay bastantes cositas de estas.

1:11:01 Quino Merino: Sí, sí,

1:11:02 Ruben: sí, sí. Bueno, pues te voy a hacer la última pregunta del podcast. Venga. Ha sido muy interesante tenerte aquí, pero tenemos que cerrar, todos tenemos cosas que hacer, sobre todo tú, que tienes que volver a tu casa. Sí. ¿A qué te gustaría que trajésemos aquí, al podcast?

1:11:17 Quino Merino: Creo que Andrea es mi socio, mira, puede ser un buen perfil, y algún perfil... Creo que una de las cosas que a veces menos tratamos, por lo general, los inversores es la mentalidad y la resiliencia, el no, y alguien que nos ayude a superar esas barreras de... Porque cuántos nos nos han dicho antes de comprar una propiedad. Entonces, esa parte mentalidad me parece superinteresante, de de del del no desesperar, del tener la paciencia, la constancia y saber que detrás de muchos nos, pues hay algunos, sí, que te alegran.

1:11:55 Ruben: Mira, aquí vas a decir a a 1 de tus mentores, a Pago Antó, ¿no? Hombre, ese siempre, ese siempre. Bueno, pues lo apuntamos ahí. Ya hablamos de Andrea's, porque sí, yo no le conozco. Hemos hablado mucho de él, las comidas que tenemos tú y yo, y siempre me comentas, tienes que conocerte, y al final nunca hemos coincidido. Pero oye, una comida de estas que hagamos, la próxima te lo traes.

1:12:16 Quino Merino: Eso es.

1:12:16 Ruben: Quedamos por Madrid, en vez de aquí, y y así también le conozco, y a ver qué qué tiene que aportar, porque, y también si quiere salir, ¿no? Todo, no todo el mundo quiere venir

1:12:26 Quino Merino: a un podcast. Seguro que sí, seguro que sí.

1:12:28 Ruben: Bueno, tú tú le convences.

1:12:29 Quino Merino: Ya le pincho un poco, eso es.

1:12:31 Ruben: Pues nada, Kino, que un placer tenerte por aquí. Y, nada, seguiremos viéndonos, comiendo y debatiendo de nuestras cosas. Y a todos los que queráis saber un poco más, dejaremos también tus redes por aquí. De vez en cuando, va subiendo, pues hoy visita esta obra, ¿no? Y vas poniendo ahí lo que vas haciendo.

1:12:46 Quino Merino: Eso es.

1:12:47 Ruben: Y seguro que alguno te escribe por DMD, oye,

1:12:49 Quino Merino: yo quiero invertir contigo o tal. Bueno, oye, muchísimas gracias a los 2, Gimar, Rubén, por la invitación. Ha sido un placer, y y nada, nos vemos prontito.

1:12:58 Gimar: Muchas gracias a ti.

1:12:59 Ruben: Adiós. Chao.