Okupación e inquiokupación: qué hacer si te ocupan

0:00 Ruben: Que la ocupación sale gratis en este país, que te ocupan tu casa, y encima tú les tienes que pagar. Había más de 16400 denuncias en España en 2024. En Cataluña se concentra más del 40 por 100 de los casos.

0:13 Juan Carlos Balaguer: Para mí, el problema en España no es el aislamiento de morada, el problema es cuando esa vivienda no representa una morada, o sea, una propiedad vacía, por ejemplo, o los otros casos que podemos hablar, que es el tema de los impagos de renta de alquiler, que ahora se conocen como inequiocupación.

0:25 Ruben: El 74 por 100 de los lanzamientos de 2023 fueron por inquilinos morosos.

0:31 Gimar: ¿Qué pasa con el derecho de propiedad o cómo es el derecho de propiedad en España?

0:35 Juan Carlos Balaguer: Cuando el okupa constituye la morada, no es que tenga mejor derecho, es que el propietario no puede entrar allí y desalojarle sin una orden judicial. Si al final los judiciales no se cumplen, lo que faltan es medios en la justicia para hacer cumplir estos plazos. La usurpación en España es un delito leve. La policía puede actuar en ese momento, pero si ya, como hemos dicho antes, han constituido morada, ya la policía no puede actuar en ese momento.

0:56 Gimar: ¿Qué cláusulas debemos tener en los contratos? Algo que marque la diferencia.

1:01 Juan Carlos Balaguer: Bueno, si ya se quedan con esto todo el mundo, ya hemos ganado un montón. Vamos a

1:05 Ruben: ver, ¿qué fundamento de derecho tiene una expropiación? ¿Sería posible que llegasen a decir, hay que expropiar, y te lo expropian, y se acabó? Muy buenas, bienvenidos a Nice to Fit You. Hola, Gimar.

1:15 Gimar: Hola, Rubén.

1:16 Juan Carlos Balaguer: ¿Qué tal?

1:16 Gimar: Muy bien, ¿y tú?

1:18 Ruben: Pues muy bien. Aquí tenemos un episodio más de esta nueva temporada. Y antes, bueno, comentaros un poquito de, ya sabéis, todos los que estáis suscritos a la newsletter ya lo habéis visto, que estamos sacando nuevas herramientas totalmente gratuitas para vosotros, herramientas, algunas con IA y otras sin IA, para todo el tema de gestión de, bueno, de los pisos que tenéis alquilado. Luego, algunas herramientas para gestión financiera y demás. Ya sabéis que es gratuita. Lo único que tenéis que hacer es apuntárselo a la newsletter. Si no estáis apuntados, dejamos aquí el link, y os va a llegar automáticamente todo gratis, y espero que os sirva, y, sobre todo, que nos deis feedback de de qué cosas necesitáis ver en estas herramientas, si queréis algo más, o, bueno, cualquier cosa que se os ocurra, pues siempre será bienvenida. Intentamos mejorar, y no solo daros la información del podcast, sino también daros herramientas, que son herramientas que usamos nosotros, sobre todo yo, que soy el que más tiene todo con nousing y demás, y nada más. Aparte de eso, pues hoy tenemos un nuevo invitado, y además es un invitado que, de un tema que nos preocupa bastante a todos, es un abogado especializado en derecho contra ocupación, Juan Carlos Ballester. ¿Qué tal? Buenas. ¿Cómo estás? Balaguer, pero no pasa nada.

2:33 Juan Carlos Balaguer: Ay, perdona, perfecto. Juan Carlos Balaguer. Ballester también eres de por ahí.

2:37 Ruben: Balaguer, sí, sí. Es que conozco otro Balaguer y... Claro, claro. Juan Carlos Balaguer. Bueno, es abogado especialista solamente en derecho inmobiliario y más ahora mismo en, por desgracia, en en ocupación, ¿no? Entonces, vamos a hablar de todo lo que tiene que ver con ocupación, inqué ocupación, con todos estos temas que los inversores inmobiliarios sufrimos, y ahora, pues, contigo hablaremos un poco de de todo esto.

3:03 Gimar: Esta este es el inicio de la nueva temporada post vacaciones. Esperamos que todos hayan tenido unas muy recuperadoras vacaciones. Si nos estás viendo y no estás suscrito, dale al botón de suscribir. Empezamos con Juan Carlos.

3:21 Ruben: Y ahora sí, cuéntanos un poco quién eres, de dónde vienes... Porque, bueno, de derecho, ya sabemos que hay muchas ramas, ¿no? Penal, civil, no sé qué. ¿Por qué te has especializado en esto y cuál es tu trayectoria sobre este tema, específicamente?

3:37 Juan Carlos Balaguer: Sí, correcto. Pues, fijaos, yo empecé ejerciendo, sobre todo, con temas de función pública, que no tienen nada absolutamente que ver con con tema de de hecho, inmobiliario ni ocupación, y pero sí que tenía muchas inquietudes a nivel personal, tema de inversiones en inmuebles, y digo, bueno, llegará un momento que tendré que hacerme, pues lo mío, ¿no? Y el punto de inflexión fue el real decreto, que hablaremos mucho de ese real decreto del 11 20, por el tema de la crisis del COVID, y por el tema del incidente de vulnerabilidad, que tan tan famoso, que se anexa al decreto. Y fue un poco el el reto, ¿no? De decir, bueno, sabía en la prensa que las ocupaciones están, bueno, están prohibidos los desahucios, están prohibidos los lanzamientos, no se ejecutan. Y dije, bueno, ¿cómo puede ser? Y es verdad que hubo mucho abogado generalista que huyó de esa de de ese problema específico. En cambio, ha habido otros que hemos abrazado un poco el problema, y pues nos hemos ido especializando en en ese asunto. Y ha nacido un poco un poco de ahí el tema del reto, de decir, bueno, a ver cómo puede ser que todo esto que dicen sea así. Tiene que haber alguna forma, ¿no? Como decía, no no no sé qué autor era, pero que el conocimiento en sí mismo es poder. Creo que era Francis Bacon, pero a lo mejor me lo estoy inventando, como como hacemos los abogados. Entonces, digo, hostia, si me especializo en este tema, pues quizás, encima a mí, que me gusta el techo mobiliario, pues quizás tenga ahí un 1 pequeño nicho. Y bueno, pues ahí estamos, desde cerrar el decreto, batallando un poco con con todos los cambios legislativos, el de vivienda acá en el de 23, y y batallando ahí con tanto temas de inequipación como temas de ocupación.

5:07 Juan Carlos Balaguer: Luego, si queréis, ya imagino que explicaremos qué es cada cada caso y cuáles son las diferencias entre entre ellos.

5:12 Gimar: Bueno, yo tengo, o sea, yo quisiera empezar esto por el principio. Ajá. ¿Qué pasa con el derecho de propiedad o cómo es el derecho de propiedad en España?

5:22 Juan Carlos Balaguer: Bueno, pues el derecho de propiedad en España está garantizado, en principio, en la constitución española, lo que pasa, que está supeditado a la función social del de la del mismo, y es ahí donde se está agarrando mucha legislación para iniciar una serie de medidas para, pues, el tema de no dejar en la calle a lo que sería, en principio, personas vulnerables, ¿de acuerdo? Es un poco, esa es la la la base legal. Nadie protege al al al okupa, es decir, se protege a lo que es la persona que, en teoría, no tiene recursos y no puede acceder a una solución habitacional. Por desgracia, lo que está pasando al final es que, efectivamente, se está protegiendo al okupa, y se está protegiendo también al que ocupa, Debido a un poco a esa a esa esa base legislativa, que, bueno, en principio, la ha tumbado todavía, ya veremos si si esto alguien lo lo consigue, pero eso, un poco esa es la base, la función social que tiene España, la propiedad privada, es un poco ese ese híbrido que tenemos en en este país.

6:15 Gimar: Pero si yo tengo una 1 casa o una vivienda que es de mi propiedad, ¿te puedo mostrar que es mía? Que que, incluso, porque han habido casos en los que salen a comprar el pan y llegan y ya no tienen su su vivienda. ¿Por qué no se defiende el derecho a la propiedad privada en esos casos? Porque no te estoy hablando de casas abandonadas o de casas que tengan años sin ser utilizadas, te estoy hablando de casas en uso.

6:42 Juan Carlos Balaguer: Sí, hay que diferenciar lo que es, bueno, hay como, vamos vamos a hacerlo en 3 categorías, si queréis. Allamiento de morada, luego tenemos el impago de las rentas derivadas de un contrato de alquiler, y luego tenemos el tema de la usurpación, llamada ocupación, ¿vale? Ese concreto caso que me has dicho del PAN es, para mí, está un poco auspiciado por diferentes medios de comunicación, porque no es así. ¿Por qué? Porque en el 99 coma 9 por 100 de los casos, si tú sales a comprar el pan y vuelves, eso es, o bien con fuerza, están robando tu en tu casa, o bien, si hay unas unas una voluntad de de allanarte la vivienda y que vas a vivir, estamos hablando de un ambiente morada, que lo que protege es el derecho a tu intimidad, ¿vale? Sea en 1º o 2º residencia. Y ahí, lo que cabe, no cabe un abogado, ahí lo que cabe en el 99 coma 9 por 100 de los casos es una actuación de la policía, que es llegada, detención y puesta a disposición judicial. Eso es lo que pasa en la mayoría de los casos. ¿Cuáles han sido los casos más sonados referente al allanamiento de morada? Pues los casos de 2º, 3º residencias, que, si bien son allanamiento de morada, porque lo tiene dicho el Supremo, porque otra cosa no, pero de este tema, Supremo, se se pronuncia cada año, por si acaso, yo entiendo cómo hay tanto lío social, pues cada año, por si acaso, tiene que volver a pronunciarse, volver a matizar, volver a decir, oye, que esto es una venta de morada. Y, en esos casos, puede haber, quizás, una mala actuación de la fuerza pública en esa 1º instancia, pero, desde luego, si es de verdad nuestra 2º, 3º residencia, da igual. Es decir, si tenemos ahí enseres, podemos demostrar que hemos ejercido nuestra intimidad en esa en ese inmueble, pues en el juego de guardia con las medidas cautelares deberían salir inmediatamente.

8:15 Juan Carlos Balaguer: Es decir, para mí, el problema de España no es el llamamiento morada, porque eso no no a mí no me entran no entran casos. Algún caso ahí mediático, por eso, por ejemplo, hay empresas de desocupación que han hecho un poco alarde, ¿no? De estos de estos temas, pero ese no es el problema. El problema es cuando esa vivienda no representa una morada, o sea, una propiedad vacía, por ejemplo, o los otros casos que podemos hablar, que es el tema de la de los impagos de 30 de alquiler, que ahora se conocen como inequiocupación. Pero lo que es allanamiento, allanamiento, incluso te te puedes un mes a Valley, si quieres, y volver. No hay problema, te vas 2 meses al hospital porque te han ingresado. No hay problema, ¿vale? En el, ya ya os digo, hay casos, pues característicos, donde, socialmente, dicen, ¿pero qué ha pasado? Por una mal actuación, quizás, de la fuerza pública. Pero ese realmente no es el problema, porque la legislación ya nos protege ante ante esos casos. Nos protege, la policía tiene la potestad para desalojarse en ese momento, para detenernos en ese momento, y si no, a las muy, muy, muy malas, unas medidas cautelares en el juego de guardia, que ya os digo que no debería ser, porque debería ventilarse por la propia policía. Entonces, ese no es el problema. ¿Cuál es el problema? Como hemos dicho antes, el problema de las de las viviendas vacías y el problema de los impagos de alquiler, que se han complicado muchísimo, ¿vale? O sea, habría que diferenciar un poco

9:26 Ruben: esos esos 3 temas. Aquí estamos hablando de del tema de, bueno, que la constitución dice, esto lo he leído hace poco en en un tweet o no sé qué, que decía, es que tener una casa es un derecho, entonces yo puedo ir a cualquier casa y ocuparla. Pero también la constitución dice que tú tienes derecho a propiedad privada, entonces, que que ese derecho, que dice que el estado te tiene que dar una casa y no sé qué, bueno, había un término jurídico, ¿no? Que seguro que tú te lo conoces mejor, que no es no es un derecho, es como no sé qué. Bueno, ahora no dirás tú. Dice, por un lado, está la gente que dice, bueno, es que yo tengo derecho a una casa. Claro, pero lo que la constitución no dice es que no, tu derecho sea quitárselo a otro, ¿no? Que es un poco el conflicto entre, sí, tú tienes derecho a una casa, estoy totalmente de acuerdo, si no tienes casa, tienes que vivir en algún sitio, pero no se la puedes quitar a otra persona. Tendría que ser el estado, o quien sea, el que garantice ese derecho, pero que no vengan a mí a mi casa, me la quiten a mí, porque la constitución dice que yo tengo derecho a casa,

10:26 Juan Carlos Balaguer: pero no a la mía. Correcto, y eso es verdad, es así. Y, de hecho, hasta hace nada, hasta los incidentes de vulnerabilidad, de hecho, el problema que había con la usurpación, es decir, ocupación, o el impago de las rentas, el problema que había era un problema judicial, como te puede pasar en una reclamación de cantidad o te puede pasar en cualquier otro pleito. Es decir, una sobrecarga de los juzgados que hace que la recuperación de ese inmueble se dilate mucho en el tiempo. Lo que ha pasado con este real decreto es que se le está dando unas ciertas garantías para suspender el tema de los de los lanzamientos, y para ajustarlo a la legalidad, porque, como tú bien dices, no puede el propietario, no puede el el propietario privado sostener eso, lo que han hecho para que, bueno, entiendo yo que constitucional luego no no se pronuncie en contra, es que, en caso de que se acredite un prejuicio económico, el estado, vía comunidad autónoma, porque esto se lo han lo han derivado las comunidades autónomas, te paga, pues bien esas rentas, con unos límites que luego podemos hablar, o bien una compensación por la ocupación. ¿Por qué? Porque si no, sería manifiestamente ilegal el hecho de que un particular tenga que soportar eso. Que lo soporta, si bien está, en alguna, de algún modo, subvencionado, ojo, por todos, porque al final está subvencionado por lo que pagamos todos. O es es un poco, o sea, le estamos le está pagando el alquiler del estado a esa persona. ¿Cuál es el problema? Que luego, pues se pueden provocar daños, se pueden provocar otra serie de perjuicios. A lo mejor, ese inmueble lo lo quería vender, a lo mejor, ese inmueble era desde una herencia de 3 personas que no tienen un gran patrimonio, y no necesitaban, en ese momento, liquidar para pagar ciertas deudas y no pueden.

11:57 Juan Carlos Balaguer: Y, pues, efectivamente, ahora mismo tenemos este este este problema.

12:01 Gimar: Claro, yo yo ahí voy, hablabas de un tipo que es en las viviendas vacías, pero esas viviendas vacías, aunque estén vacías, son son de alguien, ¿no? Imagínate este caso que pones una herencia, gente que no se pone de acuerdo que eso pasa, y esa vivienda se queda cerrada, está vacía, era de alguien, puede durar cerrada años, entre que los herederos se ponen de acuerdo. Explícame, ¿por qué alguien puede entrar allí?

12:29 Juan Carlos Balaguer: No, nadie puede entrar allí, eso nadie puede entrar allí, es ilegal, ¿vale? Es, o bien delito leve, o bien 1 1 1 tema de una inflación del del derecho civil, es decir, nadie puede entrar allí. ¿Qué es lo que ocurre? Que en el momento en que esas personas entran allí y constituyen su morada, es decir, cuando el okupa constituye la morada, no es que tenga mejor derecho, es que el propietario no puede entrar allí y desalojarles sin una orden judicial. Es decir, ellos ya han constituido su morada. En consecuencia, hay que seguir un procedimiento, que debería ser rápido, pero no lo es, para recuperar esa vivienda. Entonces, el problema que tenemos es un poco ese ese tipo de de procedimiento que llevamos a cabo.

13:08 Ruben: Aquí estaba viendo el otro día, buscando un poco, para todo este tema, bueno, cifras y demás, y había más de 16400 denuncias en en España, en 2024, sobre estos temas, pero en Cataluña se concentra más del 40 por 100 de los casos. ¿Tú sabes por qué? ¿Qué pasa en Cataluña para que que esto sea así? ¿Tienen algo distinto? Pues la verdad

13:37 Juan Carlos Balaguer: que no no sé exactamente el el motivo concreto. También sé que Baleares y Colombia valenciana, que es donde yo principalmente estoy, es una es una de las, son 2 comunidades con las tasas por habitante más elevadas, sobre todo sobre todo Comunidad Valenciana. Entonces, el motivo, bueno, pues la, entiendo que tendrá que ver la falta de alternativa habitacional y la dificultad en el desalojo de esas personas. Pero bueno, eso ya sería un poco más de temas quizás de políticas de vivienda, que tampoco me considero experto en ello ni, lo lo que sí tengo claro es que el el propietario privado no tiene que soportar esa carga, y te debería ser la administración pública la que soporte, pues esa carga de tener esa persona y desalojarla.

14:16 Ruben: Pero aquí, porque eso sí que es otra cosa que que yo he hablado con otros inversores, y te decían, bueno, y y yo, de hecho, he sido 1 de los que decía esto, pero luego reflexionando, digo, ¿por qué todo ciudadano español tiene que mantener a una okupa? Porque, al final, dices, oye, a mí me lo ocupan, bueno, que me pague el estado. Y dándole vueltas, digo, sí, pero si a mí me lo paga el estado, lo estoy pagando yo también, y lo está pagando ella, y lo estás pagando tú. O sea, estamos pagando a todos algo ilegal. Entonces, debería haber una garantía frente a esto. Bueno, aquí ya entraríamos en que hay que hacer vivienda social y demás, porque lo que no puede ser es que haya gente en la calle, evidentemente. Yo soy el 1º que que aboga porque la gente tenga vivienda, pero no debe ser, yo, mi caso, o luego hablaremos de de mi caso, ¿no? Que tenga que mantener yo a alguien porque el el estado no sea capaz de mantenerle, o, al final, le estoy pagando yo también. O sea, si no tengo yo la vivienda y no percibo rentas, yo estoy pagando impuesto por esa vivienda, living, no sé qué, no sé cuántos, por lo tanto, lo pago con mis impuestos, pero si el estado se hace cargo de ellos y me paga a mí, parte de eso también es de Entonces, yo no sé ahí si en derecho hay algo que diga que realmente el estado tiene que hacerse cargo de estas personas como tal, que haya algo, aparte de de la constitución, que dice que tenemos derecho? Sí, pero ¿hay algo en el derecho que diga que si alguien no tiene vivienda, el estado tenga que ser el que

15:48 Juan Carlos Balaguer: se la garantice? Específicamente, no, si bien la política de vivienda, que es competencia de las comunidades autónomas, sí que exige que esas administraciones públicas encuentren una solución habitacional a esas personas, sea vía construcción, sea vía servicios sociales, sea vía parque público, sea vía alquiler a a propietarios de de fundaciones, asociaciones, como como pasa. Cosa que, por desgracia, pues tampoco quiero hacer agorero, pero no no suelo acabar muy bien, porque suelen ser un perfiles bastante conflictivos, pero bueno, en algún lado tienen que estar, evidentemente, y si lo paga, pues la comunidad autónoma, pues que lo pague, pero el, es que es que dices, es lo que hemos dicho antes, no tiene sentido que sea el particular el que soporte eso, y que luego, como compensación para que, por si me impugnan la legislación, le le le pagamos una pequeña ayuda, que ya te digo que es pequeña, para, bueno, para mantener un poco el tema de la la la chapuza, de la suspensión del lanzamiento que hemos realizado.

16:44 Ruben: Claro, porque lo que te pagan, el precio lo marcan ellos, no tú.

16:48 Juan Carlos Balaguer: El precio es la renta del alquiler, siempre y cuando no sea superior al Nice que tienen ellos. Entonces, claro, es la trampa que que que hacen, que que que utilizan ellos, que dicen, bueno, vale, perfecto. Es un tema de alquileres, pero el tema de ocupaciones, hay que demostrar que el, que se ha producido un prejuicio económico, y lo que dice la norma es que ese prejuicio económico se tiene que acreditar, si bien la vivienda estaba previa ocupación en alquiler o en, o en, o anunciada para vender, es decir, en venta. Cosa que no tiene ningún sentido, porque el caso que me has puesto es muy bueno, de los 3 herederos, ¿no? Aparte, que que ese caso yo lo he tenido. Entonces, vale, pues esas personas no lo querían ni alquilar ni vender, se estaban repartiendo la herencia. Es verdad que creo que hace poco tuvisteis a una a una compañera especial en sucesiones. Son temas largos, cuando hay muchas partes, eso es un poco desastroso, nadie quiere hacerse cargo de los impuestos, del tema de los gastos, a ver a quién se lo vendemos, pero tú vas a ganar más que yo, y al al así muere, queda ahí. Pero no estaba ni a la venta ni alquiler. Bueno, pues esa familia no tiene derecho a ningún tipo de conversación Yo

17:51 Ruben: el el último piso que compré, precisamente, que era una herencia, estuvimos casi un año para que se arreglasen todos los papeles. Si durante ese año te lo ocupan, dicen, bueno, no está dañada venta en alquiler, o sea, ya no lo puedes demostrar, ¿no?

18:04 Juan Carlos Balaguer: No nos quiero poder demostrar. No, no, hombre, bueno, ahí no no voy a decir cómo hacerlo, pero bueno, ya me ya me entendéis. Pero no, si nos vamos al al literal de la ley, no, en ese caso, no tendríamos derecho. Ya os digo, ahí hay hay fórmulas para para atacarlo, pero es verdad que ahí, pues, esas es decir, si os fijáis, al final, siempre son los más vulnerables los que pagan. No no no los que están dentro, sino los que están fuera. Es decir, el vulnerable es el que paga. ¿Por qué? ¿Quién, al final, quién está adquiriendo pisos con estos problemas? Pues inversores especializados, grandes fondos, personas con un patrimonio que se pueden permitir, pueden esperar tiempo, no tienen problema de esperar un año y medio o 2 en un procedimiento judicial, tienen abogados, tienen recursos. El el vulnerable no tiene esos recursos. Encima, no le ponen justicia de de oficio, porque, bueno, normalmente, siempre pasan ciertos umbrales de renta que hay que que hay que acreditar. Entonces, lo que estamos, o sea, realmente se está fastidiando a al vulnerable de fuera, no al vulnerable de dentro.

19:01 Gimar: Mira, yo compré el último piso. Era un piso de banco. Yo creo que toda la transacción habrá durado un mes, mes y medio. Cuando vamos a firmar, el día que vamos a firmar, me dicen, el el representante del banco me dice, te tengo que decir algo, pero no te asustes. Me llamó la semana pasada un vecino, y me dijeron que habían intentado ocupar la casa. Lo que pasa es que, como ya los vecinos estaban pendientes, a la 1º que vieron que habían, porque entraron como por las escaleras y quitaron una, rompieron unas unas

19:37 Ruben: Una ventana, sí.

19:38 Gimar: Ventanas, ¿no? Y, pero son unas cosas de metal que habían en las ventanas. Entonces, dicen que lo hacen, entran, lo hacen. Si ven que no pasa nada, van al día siguiente y terminan la ocupación. Entonces, el vecino llamó, inmediatamente el banco mandó a poner, o ya tenían una puerta antiocupa, que era la puerta principal, y lo que hizo el banco fue poner una 2º puerta en en por la cocina. Y entonces así se, que mientras que se terminaban todos los papeleos, ya teníamos fecha de firma.

20:08 Juan Carlos Balaguer: Es superhabitual en pisos de bancos fondos, que en vez de la transacción se produzcan estos intentos de ocupación. También existen vacias, como todos sabemos, que hacen eso, cogen el cogen el inmueble y luego se lo venden a otro y meten a una familia, siempre y cuando se vea que no hay reacción. Los los fondos normalmente ponen puertas antiocupa, alarma con con aviso, con acuda de sobra privada, y, pero muchas veces, pues, si hay que tirar un 1 tabique o un tabique, una pared, digamos, pues se se se pone, se tabica, se se se hace una construcción ahí, pero eso es algo algo muy habitual. ¿Cómo podemos protegernos un poco en esos casos? Pues bueno, poniendo alarma con acuda y con aviso a policía en ese momento, porque es verdad que si la policía los coge en ese momento, ¿vale? O sea, flagrantemente, ese momento sí que pueden desalojarlos, ¿de acuerdo? ¿Cuál es el problema? Claramente, estos pisos, lo que hacen es lo que tú has dicho, lo intentan, nos vamos, ya vemos, ven la policía, no pasa nada, y luego volvemos y ya nos metemos dentro, ya tenemos un problema. ¿Por qué? Porque la ocupación, podemos demostrar que esto fue hace 15 días. Ya vimos ahí nuestra morada y ya no la tenemos. Pero, vamos, es algo, sobre todo, pisos de bancos y fondos, que son superpoco operativos para recuperar viviendas, porque no tienen tantas. Yo creo que un desastre en cuanto a la gestión, que es algo que que un pequeño propietario, un pequeño inversor, sí que creo que puede ser más ágil, les ocurre mucho. Lo, ellos lo hacen, o sea, cuando les pasa, es parte de, es un producto más, es parte de de su juego, y tampoco les, yo creo que tampoco les les les trastoca tanto, ¿no?

21:42 Juan Carlos Balaguer: Les trastoca más cuando digo cuando es alguien, algún pequeño propietario, pero sí, algo es algo superhabitual.

21:47 Gimar: Claro, pero en ese caso me iba a trastocar a mí, que yo tenía, que yo iba a comprar la vivienda, ya estaba todo listo, si lo hubiesen ocupado

21:54 Ruben: Sí.

21:54 Gimar: Ya yo tenía todo aprobado, estábamos solamente esperando la fecha de la firma. ¿Qué pasó después? Que esa vivienda, le tuve que hacer una reforma. Entonces, yo estuve con esa reforma asustada. ¿Cuánto dura la reforma? 12 12 semanas, sin dejar a nadie, porque ya sabía que esta gente sabía que la casa estaba vacía. Entonces, lo que yo, lo que a mí me cuesta mucho entender es, ya la casa era mía, ya no era de banco, y hubiesen podido entrar igual. ¿Qué qué se puede hacer en esos casos? Imagínate que no me pasaba, pero sí me hubiese pasado. Vienen, está en medio de la reforma y entran. ¿Qué se hace en ese caso?

22:34 Juan Carlos Balaguer: Bueno, pues en ese caso, bueno, sí, depende, si lo cogemos en, si lo coge la policía en ese caso, hay desalojo y no hay no hay ningún problema. Es verdad que si se perpetúa un poco en el tiempo y se entiende que hay una morada constituida, que si es una reforma es difícil, porque es un piso reformado, depende en qué estado de la reforma esté, ¿de acuerdo? Esto, pues podríamos destacarlo de diferentes maneras. ¿Podríamos decir que el reformista, en este caso eres tú, vivías allí? Pues no lo sé, a lo mejor sí, a lo mejor vivías allí, eso no lo sabemos. A lo mejor, no sé, ya me lo dirías tú, pero ya me entiendes. Porque en caso de que de que no fuese no fuese morada de nadie porque estaba en un estado muy muy primitivo de la de la reforma? Pues tendríamos que acudir a la a la vía judicial, por desgracia, que es lo que, pues se rentabilizaría de todo. ¿Qué podríamos hacer? Como te han desposeído un bien inmueble, podríamos acudir a la vía civil a una tutela sumaria, que es un procedimiento que, en teoría, era más rápido, el 18, la el desahucio exprés y todo el el rollo este, en teoría eran, no sé qué dijeron, me acuerdo noticia que eran 20 días, fuera, okupas. Bueno, vale, sí, o el papel, sí. Pero si tú yo te pongo una 1 demanda, bueno, en este caso, un interdicto, que que nada, que que debería ventilarse en nada y me tardan 4 meses admitirla, pues ¿qué hacemos? ¿Vale? Sería la vía civil sería esa, y la vía penal sería la vía de la usurpación. El problema de la usurpación es que te metes en que hay que identificar a quien está dentro. Y el problema de la vía penal, general, hay veces que va muy bien, es muy rápido, pero a veces se atasca ahí. ¿Por qué? Porque hay que identificar a las personas que estén ahí dentro. Hay una fase en que se se van a, se investiga, se van a ver quién hay ahí. Y, pues esas serían, un poco, las las vías que tendrías.

24:07 Juan Carlos Balaguer: Es decir, o cogerlos en el momento y los echaría la policía, o intentar demostrar que eso era tumorada y, pues detención policial, o bien, juzgado de guardia y medidas cautelares, siempre y cuando se pueda demostrar, ¿vale? Eso ya sería analizar el caso. O bien, como te digo, si no es ninguno de los casos, y ya es un, ya han constituido su morada, pues la vía civil, o bien la vía penal, o bien tirar por, o sea, a veces, vamos a probar aquí, a ver cuál es el el camino más rápido, depende qué en qué plaza estemos, porque hay instancias donde a lo mejor caemos en cierto jugado de mala muerte, donde vamos a tardar un 1 montón, y a lo mejor vemos eso en vía civil y nos nos tiramos a la a la vía penal.

24:45 Ruben: Sí, porque eso es otra, podríamos abrir, que cada juez tiene su criterio, y luego dependes un poco de

24:51 Juan Carlos Balaguer: dónde caiga. No solo el criterio, sino el tema de los plazos. Es decir, que la instancia 4, bueno, nadie no se llama así, no la van a cambiar de nombre, pero bueno, yo sigo con la con los juzgados, Tarda, te admite una demanda al momento, y el jugador el 10 tenga el 10 de cierta ciudad, que no voy a decir, pues te tarda 5 meses. Pues, y ahí tienes un problema, ahí tienes un problema, que es un problema de los plazos. Hay algunos que, pues ese funcionario se preocupa más de ir a servicio común, hablar con los compañeros de servicio común, solo se notifican servicio común, ¿vale? Las tema de notificaciones. Se preocupan por qué pasa con ese procedimiento y a ver qué se ha hecho y que, por favor, se notifique, y hay otros que está absolutamente igual, ¿vale? O sea, que al final depende del servicio común, pero bueno, también es verdad que pueden notificar procuradores, pero bueno, depende depende depende del caso, si es una zona muy conflictiva, pues hombre, hay hay que ver a quién mandamos allí. Entonces, depende un poco de de, sí, perdón, de de de qué de qué de qué instancia cojamos, y a lo mejor hay que hay que seguir un 1 camino u otro.

25:47 Ruben: Un dato que que me llamó la atención, cuando estaba buscando temas de esto, el 74 por 100 de los lanzamientos de 2023 fueron por inquilinos morosos. Aquí hablamos de usurpación por un lado, y esto, que es otra cosa. Entonces, el 74 por 100 de los lanzamientos es por morosos, y esto lo hablamos en la comida, de... Hay gente que es morosa porque quiere, no porque no tenga, le hayan despedido, sino simplemente porque quiera. ¿Qué vías tenemos los propietarios frente? Y ahora hablaremos un poco de de mi caso también para ponerlo así en contexto. ¿Qué vías tenemos para recuperar ese inmueble y recuperar las rentas? Porque, claro, aquí, bueno, yo siempre lo que digo, a todo el mundo se lo digo, no alquiles sin seguro impago. Eso es lo 1º. O sea, si no, vas a tener algún problema seguro. Pero, aun así, aunque tengas seguro impago, claro, tú lo que quieres es recuperar esa vivienda, que aunque te estén pagando, pero oye, es tuya, ¿no? Y que esté viviendo ahí alguien por la jeta, y que un seguro... Pero al final, esto, cuanto más de estos haya, pues los seguros subirán, porque dirán, tenemos más riesgo, subo. Esto es... Entonces, ¿qué vías tenemos los propietarios para recuperar tanto la vivienda como las rentas?

27:05 Juan Carlos Balaguer: Pues esto, tengo una mala noticia, y es que desde abril, resulta un poco increíble, es obligatorio mediar en la mayoría de procedimientos civiles y mercantiles, ¿vale? Entre los que se encuentra el tema del impago de rentas. También se encuentra el tema del precario, aunque ahí no quiero poner muy técnico, hay criterios dispares entre juzgados, hay una circular de letra de justicia, pero bueno, tampoco quiero poner muy técnico ahora, en tu sumario no. Temas de impagos. 1º, mediar con el que no te paga. Mediar, pero formalmente, con requerimiento, con un 3º neutral, entre las partes, abogado, con un 1 mediación privada, una conciliación, cualquier medio de estos. Es decir, de momento, ya, el otro, o sea, el justiciable ya tiene ese problema, que dice, coño, pero es que ahora tengo que mediar con el tío que no me paga, que yo ya he mediado, yo ya he hablado con él, ya le he dicho, oye, ¿qué te pasa? ¿Por qué no me pagas? ¿Qué ha pasado? Tal. O 1º problema que tenemos es la mediación. Mediamos con esa persona. La mediación va a llegar a mal puerto casi siempre, salvo excepciones. Es verdad que hay veces que existen ciertos municipios, se puede hacer, ahora ahora explicaré por qué digo ciertos municipios, lo que se llama la oferta vinculante confidencial, que, básicamente, es que yo te hago una oferta, y si tú la cumples, pues negociamos y te marchas. Por ejemplo, me debes 3 meses de renta. Oye, te los perdono si en 30 días abandonas, ¿vale? Hay ciertos municipios donde los alquileres son asequibles, que a esa persona le puede interesar, aunque sea perverso el tema de, porque al final estás pagando, ¿no? Es como pagar 3 meses de renta. Es un poco perverso, como lo de pagar lo ocupas. En esos casos, bueno, vale, pues puede ser que esa vía sea un poco más rápida, 3 meses no me pagas, hacemos un acuerdo, y te vas a otro a otro inmueble, el problema tenga otro.

28:42 Juan Carlos Balaguer: El problema está en que las grandes capitales de de provincia, cuando quieres a 1101800, nadie, o sea, vale, yo me voy, me perdonas 3 meses, pero no tengo dónde irme. Y luego yo sé, porque me he asesorado, que el procedimiento judicial va a durar al año, un año y medio, y luego, encima sé que, como soy vulnerable, puede ser que te te interponga un incidente de vulnerabilidad, y puede ser que lo estime, es decir, que me voy a los 2 años. Es decir, 2 años de renta, una gran capital de provincia, es mucho dinero. Y luego, ¿cómo recuperamos esas rentas? Bueno, pues, como cualquier otro otro pleito civil, reclamamos las rentas que nos que no, o sea, si la mediación no ha no ha ido a buen puerto, reclamamos las rentas que nos debe, más las que se vayan devengando, que hay que pedirlo, porque a veces, ir con un abogado generalista pasa eso, que que pedimos las cosas un poco a medias, esto lo pido, esto no, o pido solo el el desahucio, pero no pido, no no acumulo acciones. Vamos, sí puedes hacerlo. Pedimos lo que lo que viene siendo. Yo recomiendo incluir a esa persona en el fichero de morosos, hay que identificárselo previamente a ese a ese inquilino para decirle, oye, que sepas que te hago un requerimiento, esto me ha bien, puedo, tengo el derecho a incluirte en en un fichero de de morsos, porque hay una deuda líquida, vencible, y que te puedo exigir y no la abonas. Y, por último, pues sería la fase de de ejecución judicial, que sería ya el tema del del lanzamiento, que podrían, como digo, el recurso de vulnerabilidad, o bien el, y luego el tema de las de las rentas. En general, si es el perfil es medio decente y no estamos detrás del procedimiento, ojo, que la justicia es lenta, pero para todos, para todos funciona mal, y ojo, que luego llega cuando no tiene que llegar.

30:23 Juan Carlos Balaguer: Es decir, es verdad que ellos, incluso las costas, que es verdad que ellos tienen 3 años para que no pagan costas, porque van con justicia gratuita, pero ojo que no devenga la mejor fortuna. Ojo que no hay detrás un investigador, ojo que no detrás un abogado, ojo que no detrás alguien que se meta en en ese en ese estado y demuestre que tú tienes bienes, y, pues te acaben embargando bienes, y digamos recuperando el dinero. Yo he tenido casos así, de que parecía que era imposible, porque no, este tío es imposible, porque es insolvente, porque no sé qué. Bueno, pues de repente ha heredado una casa. Bueno, pues que de repente la cobra 3000, es que es un caso, cobra 3500 euros al mes, pero vamos vamos a ver. Pero como que, no, pero tiene una 1 sociedad interpuesta que estaba inactiva, bueno, piratas de de de de del Caribe, ¿no? Como como digo. Entonces, pues cuidado con eso, que tampoco, que no que no sale no sale gratis. Claro, si vamos, pues, como digo, con alguien generalista o con alguien que no está hasta el final, pues con alta probabilidad nos comamos, entre comillas, perdón con la expresión, esas esas rentas que nos que nos deben.

31:22 Ruben: Sí, por perdón. No, yo iba a hablar de de lo del el, bueno, mi caso, ¿no? Que tengo un Inc que ocupa, o, bueno, alguien que no paga las rentas, que pagó la 1º renta con la fianza, no volvió a pagar nada, y bueno, pues ha ido ahí el procedimiento, ¿no? Se llegó a la fecha de lanzamiento, pero la fecha de lanzamiento, la 1º que había, dijeron, no le hemos podido encontrar. Como no hemos encontrado, no le hemos podido notificar, por lo tanto, no le podemos echar. Y ahí es cuando tú dices, pero sí sé dónde trabaja. O sea, sé exactamente dónde trabaja, porque tiene un negocio, sé dónde, o sea, cómo yo sé eso y la policía no. Bueno, eso sin entrar a

32:02 Juan Carlos Balaguer: Bueno, juzgado, en este caso,

32:04 Ruben: Juzgado, sí, pero al final, quien tiene que hacer la averiguación, entiendo que será la policía, ¿no?

32:07 Juan Carlos Balaguer: No, el el juzgado, y no el juzgado, sino es que, en teoría, sí, el que impulsa procedimientos de trabajo judicial. Pero lo curioso aquí es que el que debería, aunque sea una carga un poco absurda, la parte actora, es decir, el demandante, es el que tiene que poner eso sobre la mesa al juzgado, porque, si no, el juzgado, ya te digo yo que, por mucho que lo ponga en papel, no lo va a hacer, no va a averiguar dónde trabajan, no va absolutamente nada, va a hacer notificación, servicio común, luego lo publico por edictos, si no lo encuentro, y me lavo las manos. Entonces, ahí es la parte demandante, la que tiene que estar encima y ponerle todo eso, blanco sobre negro, al al jugador. Es decir, hay que ayudarles, por desgracia, porque no lo van a hacer por por por nosotros. Si hacemos, como digo, demanda tipo, la metemos, esperamos, y aquí no pasa nada, pues con probabilidad pasa eso. Ahora, si nosotros ya hemos hecho la investigación, trabaja aquí, señores, pídase informe de vida laboral, pídase una nota de educación en registro, que la podemos pedir nosotros, público, no pasa nada. Sabemos que tiene un coche, pídase ADGT en tema de vehículos. Bueno, ojo, que ahí podemos también evaluar, preventivamente, algún algún bien. Claro, es las galas que tenga la parte actora, digamos, en ir hasta ir ir ir en contra de de ese moroso. Lo que pasa es que concreto, claro, hay un tema, es una persona que entra, te, que has dicho, te paga un mes, ¿no? Te paga un

33:27 Ruben: mes el 1º mes.

33:28 Juan Carlos Balaguer: Claro, ahí ya estamos, que podemos entender que se está cometiendo una estafa, ¿de acuerdo? Es verdad que eso daría para un debate doctrinal de de, vamos, de catedráticos, tampoco quiero yo aquí ser más listo que nadie, que no lo soy, pero es verdad que si hay un ánimo de estafarte, ¿vale? Es verdad que eso sería ya vía penal, vía estafa, y no hay mediación, hay historias en en vinagre ahí directamente, acudimos, denunciamos, lo suyo es que vayamos con una cuestión particular, ¿vale?

33:53 Ruben: Y, además, como como te enseñé, realquila el piso, es decir, se está lucrando con un bien que no es suyo, que específicamente en el contrato pone que no puede re alquilar, y encima no me pagas a mí, o sea.

34:04 Juan Carlos Balaguer: Sí, sí, y además que, en ese caso, no no no lo no lo subarrenda, ¿no? Sino que se hace se hace veces de de propietario, una estafa impropia, además. O sea, venga, le metemos ahí más más cera. Sí, sí, eso sería, pues pues vía penal, ¿vale? Es verdad que esos casos no suelen ser los habituales en la general de los casos. O lo normal es que sea, pues, digo que no paga, bien porque está al límite y no puede, o bien, como otros casos, porque sabe la ley, sabe cuál es el procedimiento y sabe que va estar 2 años y medio, 3, sin pagar rentas, y que le ha salido bien alguna vez, y, bueno, pues lo va a aprobar. Pero ojo, que la que sale mal, la que te viene detrás, la que te viene a embargar, la que te están investigando, que ya te digo que hay que, pues hay que ir con alguien que que que tenga este equipo, ¿no? Que tenga este equipo de, digamos, de de investigación, ¿no? Pues ojo, que te va a salir bien una vez o 2, pero cuidado que, como encuentres a alguien que no le vaya, que no le vaya medias tintas, vas a tener un problema serio, porque son muchos 1000 de euros de de embargo. Es verdad que, a la larga, si lo haces 3 veces y te pillan una, bueno, quizás sí compense, ¿vale? Pero tu caso es un poco diferente, porque, claro, ahí ya estamos metiendo vía vía pena por medio.

35:09 Gimar: Entonces, si escucho si escucho bien, son unos 2 y medio, 3 años que que va estar la situación.

35:14 Juan Carlos Balaguer: Muy exagerado. Yo soy muy exagerado, porque porque intento, o sea, yo creo, cuando nos dicen, no no, sea, lo mejor me equivoco en mi en mi estrategia con mis para comunicar con mis clientes, ¿no? Pero yo que si nos dicen un año y medio, y los creamos en 7 meses, montamos una fiesta. Ahora, como yo te diga, 7 meses y tardemos un año y medio, me montas un 1 follón. Entonces, la respuesta real es la gallega, depende. Es depende, depende el caso. Es decir, yo he tenido, en 4 meses no ha llegado, incluso menos, 3 y pico, que ha ido pum, pum, pum, perfecto. Hablo de impago rekiller, Quede perfecto, nada, no habido oposición, lanzamiento, tal, no sé qué, sin ningún problema. Y ha habido casos en los que se enroca. ¿Por qué? Porque, previo a lo que es el incidente de de vulnerabilidad de del tema del lanzamiento, la ley de un juez civil lo que dice es que, en ciertos casos, en en depende quién sea la parte la parte demandante, o o aunque no lo sea, en función de la vulnerabilidad de esa persona, se puede suspender por plazo, depende, 2 2 meses o 4 meses, en función de la persona jurídica o física, por el tema de vulnerabilidad también. Es decir, hay como una vulnerabilidad previa, que tampoco quiero poner muy técnico, pero para que entendáis, que también puede, que, básicamente, lo que hace es demorar el procedimiento. Luego, esa persona puede pedir informes sociales, que en teoría demendarlo en 10 días, y es imposible que lo den en 10 días, lo dan en en 10 meses. Si no 10 meses, pues ya me entendéis. Entonces, ¿la media cuál es? Pues yo diría que, para el juicio y la fecha de lanzamiento, más o menos un año, pero en función de la plaza, función de la plaza donde estemos.

36:44 Ruben: Yo te digo que eso fue superrápido en mi caso. O sea, yo puse la denuncia como octubre, noviembre, y el lanzamiento estaba para febrero. Lo que pasa, que no se pudo hacer, se suspendió por eso, porque no le encontraban, no se puede notificar, como tienen 10 días para... Pero estaba para febrero, y fueron 4 meses que yo dije, guau. Y se lo dije, además, a a otra persona que le había pasado parecido, dice, joder, has tenido mucha suerte. Dice, pero yo he estado un año y pico. Digo, pues no sé, me habrá tocado. Claro, el problema es que ya las fechas que estamos sigue allí, o sea...

37:16 Juan Carlos Balaguer: Claro, ahí está. Y también tuviste ese inconveniente. Si no lo hubieses tenido y se hubiese notificado correctamente, pues se hubiese lanzado, porque entiendo que no interpuso el incidente de contabilidad, que también utilizan algunos para el mal procedimiento. Incluso, días previos a la fecha, introducirlo para, venga, servicios sociales

37:33 Ruben: eso lo ponía eso lo ponía que ya servicios sociales lo había admitado

37:36 Juan Carlos Balaguer: lo estaba. Pues entonces entonces, había ido perfecto.

37:38 Ruben: Era todo perfecto,

37:39 Juan Carlos Balaguer: pero salvo que tenías a otro a otro ahí ahí dentro, que entiendo que la demanda no se dirigió contra todo desconocido ocupante, quizás, y entiendo que también el el, pues, el funcionario que tocó ahí, porque yo he visto esos casos, he visto esos casos, y que la respuesta de los funcionarios del juzgado, pues, ha sido perfecto, está muy bien. Aquí yo tengo que desalojar a usted o a cualquier ocupante, so, yo no le doy fiabilidad a este contrato, haga usted lo que tenga que hacer en contra la persona que alquiló eso, pero esta vivienda se ha recuperado ahora, se ha recuperado. Entonces, también un poco depende depende de eso. Que yo entiendo que en tu caso, pues a lo mejor no se pilló también el el el tema de los desconocidos o guantes.

38:14 Gimar: Y el tema del desahucio exprés de de 2018. Entonces, ¿en qué ayuda y en dónde se queda corto?

38:22 Juan Carlos Balaguer: No, si sobre el papel está perfecto. Bueno, hay como 2 de Nothing Express, el del 18 y el de ahora el de la la el juicio rápido por delito, que tampoco lo es, pero bueno. El de 18, no, está perfecto, porque era una reforma en en cuanto a la tutela sumaria, en cuanto a la a poder recuperar inmediatamente esa posesión, dan un plazo brevísimo, 5 días de contratación. O sea, sobre el papel está perfecto. El problema es la carga judicial. Es decir, no no hay más, es que no no, si es que no hay más. Es decir, si yo interpongo esa demanda de tutela sumaria y me tardas 3, 4 meses en aceptármela, digamos, en admitirla, ¿vale? Pues ¿de qué me sirve a mí que tú? A mí me pongas que esto en 20 días está está liquidado. Temas de juicio rápido por delito, pues lo mismo. ¿Cuál es el problema de juicio rápido por delito? Que hay que identificar a quien está ahí dentro. Vale, imaginemos que tenemos una actuación perfecta, lo identificamos, nos citamos, ¿vale? El juicio rápido por delito es lo que yo no soy no soy experto penalista, pero bueno, lo que conocen los penalistas como el juicio de conformidad, es decir, ambas partes conforman, sí, vale, lo hacemos de esta manera, sí, de acuerdo. Si no hay conformidad, se va el procedimiento ordinario que le toque. En este caso, sería delito leve, y en en temas de usurpación hablo esto, ojo,, a lo mejor estoy liando con el tema de impago, esto es usurpación. Delito leve, y lo normal es es lo que se llama, pues fecha directa de señalamiento, ¿vale? Y se se llena una letra para, una fecha para el juicio oral, y se y se realiza. Pero claro, es lo que digo, si al final los pagos judiciales no se cumplen, pues todo esto, el papel lo aguanta todo, pero sirve de poco.

39:53 Juan Carlos Balaguer: Es decir, lo que faltan es medios en la en la justicia para hacer cumplir estos plazos, o bien cambiar la la la fórmula y hacerla y hacerla diferente.

40:03 Ruben: Aquí has dicho algo que quiero aclarar. Decías, en caso de usurpación, es un delito leve. Sí. Pero en el otro caso que hablábamos de rentas y no sé qué, eso es un delito grave, y lleva, yo, por lo que me he estado enterando, eso lleva incluso penas de prisión.

40:18 Juan Carlos Balaguer: No, no, o sea, ¿a qué te refieres? ¿A impago de alquiler? Sí. No, no, impago de alquileres.

40:21 Ruben: No, el de estafa que

40:22 Juan Carlos Balaguer: hablábamos antes. Sí, sí, sí, claro, claro, penas de prisión, pena de prisión. Incluso, incluso, depende de ojo, cómo lo hayas hecho, que como hayas falseado documentos y tal, te pueden te pueden agravar la pena, sí, sí, eso es pena de prisión. Sí, sí, eso es un, vamos, es un problema que puede tener esa persona.

40:34 Ruben: Porque eso, cuando yo me estaba informando de esto, vi un abogado que contacté con él, que al final no me hizo ni caso, pero bueno, contacté con él, que tenía en su web justamente eso, ¿no? De que lo mismo que a mí me había pasado a mí, y le habían, a la persona, tenía un año y no sé cuántos meses de prisión, que al final no entra porque es menos y tal y cual, y 20 y pico 1000 euros de de indemnización y, o sea, que no estamos hablando de algo que sea que esto detrás. Y luego, cosa que que he leído también mucho, no sé si me puedes responder, que es que todo lo que sean rentas que no pagas, de alquiler y demás, eso no prescribe. Es decir, cuando tengas un trabajo, te embargan, cuando tengas una casa, te la embargan, si tienes un piso, te lo embargan. Sí, sí,

41:17 Juan Carlos Balaguer: o sea, bueno, 1º, por por lo el 1º de la estafa que me has dicho. Efectivamente, plena prisión, y y es verdad que se va a suspender, porque la regla general es que si es menos de 2 años, que no se ha, o sea, que puede, se puede, se puede cumplir, pero bueno, regla general, suspensión de la pena, blablablá, perfecto, vale, se suspende la pena. Ojo, tiene que cumplir la responsabilidad civil. Tú, porque tú la vas a pedir acumuladamente. Es decir, me debes, o sea, me has estafado esto, han estado 15 meses, lo pido como indemnización, 15 meses de rentas, más dados y perjuicios, más todo lo que le quieres meter ahí, ya. Bueno, eso ya hay que ser creativo, no lo voy decir, pero va subiendo la factura. Vale, tienes que pagarle la responsabilidad civil a a la víctima. Si no se la pagas, no no opera la la suspensión. Ahí sí que se puede presionar, hay muchas conformidades en penal, ahí sí que se puede presionar si la otra persona, entre comillas, normal. Si es un delincuente desarraigado, que yo entiendo que nadie le alquilaría un perfil así, pues no. Ahora, si es una persona, entre comillas, normal, que tiene su pequeño trabajo, su pequeño negocio o lo que sea, pues pues, en ese caso, en ese caso, sí. Y, a lo otro, pues, efectivamente, lo que pasa es que tenemos que estar detrás del deudor haciendo averiguaciones constantes de su patrimonio, que es lo que nadie hace. La gente, cuando pasa una serie de años, no no no lo hace. O sea, bueno, eso ya está ahí, ese abogado ya no me contesta, aparte yo no le pagué que haga eso, yo no le pagué esos servicios. Le pagué, ya está, está, no le pagué una ejecución, le pagué solo la 1º la 1º fase. Bueno, y y sí, efectivamente. Entonces, hay hay que estar detrás de ellos, sí, sí, efectivamente.

42:47 Ruben: Bueno. Ya ya iré informando por aquí de de cómo va todo esto, pero sí que yo ya lo dije. A mí me parece muy bien que alguien no pueda pagar porque te han echado y todo el mundo tiene sus malas rachas, pero una persona que tiene trabajo, porque pasó seguros de impago, porque tenía trabajo, porque tiene un negocio, porque lo alquilas y no sé qué, y luego encima me haces esto, pues oye, yo siempre lo he dicho a las buenas, soy muy bueno, pero a las malas no me gana nadie, y eso lo sabe todo el mundo. Entonces, iré hasta las últimas consecuencias, y lo hablamos además por teléfono un día de, bueno, eso ya depende tú lo que quieras. Digo, no, no, yo es que lo que no quiero es que queden impunes, porque Claro. Si quedan impunes, esto dicen, no, es que no pasa nada, porque aquí, bueno, te echan y ya está. No, no, te echan, pero oye, si te van a meter en una pena de prisión, que eso sale en tus antecedentes, vas a estar en lista de morosos y no sé qué, oye, yo, la justicia está para eso, y yo creo que así se le quita la las ganas, al menos a este tipo de gente, porque es lo que dices tú, un delincuente, un alguien que no tiene dónde caerse muerto, le va dar igual. Pero si tú tienes un negocio y ya pones en riesgo tu negocio, tu familia y no sé qué, lo mismo ya el otro de al lado que se lo cuenta este ya se lo piensa un poco más, porque dice, oye, esto no sale gratis, ¿no? Porque muchas veces lo que pasa es eso, que la ocupación sale gratis en este país. Te ocupan tu casa, y encima tú les tienes que pagar. Y ahora vamos a abrir el el melón ese, ¿no? De de los okupas de, como lo llamamos en el mundo, ¿no? Ocupada de patada, ¿no? Que llega aquí, al banco, no sé qué, y te venden un piso ocupado, ¿no? Y, claro, encima tú tienes que pagar para algo que es tuyo, que se vayan de ahí. Y aquí, creo que Gimar tiene sus sus cosas con con esto, ¿no? Que querías...

44:28 Gimar: Sí, es que, a ver, yo... ¿Qué?

44:33 Juan Carlos Balaguer: Tus cosas.

44:33 Gimar: Mis cosas, ¿cuáles son mis cosas?

44:35 Ruben: De decir el tema de las empresas de desocupación y tal.

44:40 Gimar: Sí, claro, porque, o sea, yo, por principio, no entiendo la ocupación. O sea, para mí, la ocupación es un delito y debe ser tratado como un delito. Y yo creo que se blanquea, se blanquea a través de la vulnerabilidad, se blanquea a través del uso de la de la excusa de la falta de recursos. Y hay gente sin recursos que busca la forma, incluso la negociación. ¿Por qué? Porque malas rachas los tenemos todos, pero hablando se entiende la gente. Mira, me quedé sin trabajo, este, te puedo, déjame pagarte la mitad, y yo en lo que tenga trabajo te pago el resto. Hay formas de negociar para quedarte en una casa. Para mí, todo el que ocupa es un delincuente, es una persona sin escrúpulos. Ya no hablemos de este, que tiene un negocio, alquila alquila una 1 casa, o sea, la la casa, la situación de Rubén, alquila una casa, es un estafador, pero es que es un delincuente. Ajá. Sin más, No la otra persona, tal vez yo tenga, tal vez yo tenga un poco más de de reparo con con el 3º, a quien se le alquila esta casa. Pero una vez que tú sabes que esa casa te han hecho un contrato falso, que quien te ha hecho el contrato no es el dueño, y que tú sigas ahí, pues entonces para mí eso también es falta de escrúpulos. Entonces, si esto es un delito, si esto es, estamos hablando de delincuente y no de gente pobrecita, que es lo que digo. Entonces, ¿por qué la policía no puede hacer nada?

46:14 Juan Carlos Balaguer: Bueno, porque la usurpación en España es un delito leve, ¿de acuerdo? Entonces, al ser un delito leve, la policía puede actuar en ese momento, pero si ya, como hemos dicho antes, han constituido morada, ya la policía no puede actuar en ese momento. ¿Por qué a veces funcionan ciertas empresas? Porque, o bien utilizan unas medidas que no puede utilizar la policía, es decir, la policía no puede ir ir ahí a ofrecerles dinero, lógicamente, no puede, ¿vale? Estas empresas, pues lo lo pueden hacer, hay alguna que lo hace, otra que no. Tampoco soy experto en en empresas de desocupación, ¿de acuerdo? Porque he tenido ambas experiencias. Para ser transparente, he tenido clientes que han ido y han vuelto, y clientes que se han ido y

46:49 Ruben: no han vuelto.

46:49 Juan Carlos Balaguer: Es decir, yo aquí hay que ser transparente, o sea, cuidado. A lo mejor, en ciertos casos, funcionan. Yo no puedo recomendarlas, por un tema de de código ontológico, estatuto, pero bueno, tienen sus despacho de abogados, y no son tampoco son, no son una empresa, no son empresas cualquiera. Hay algunas que sí, que son muy chapuzas y han sido condenadas por delito, pero las grandes, pues tienen detrás, pues una asesoría legal potente. Entonces, ¿por qué la policía no puede? Pues porque le acabo de decir, pues porque ellos, en ese momento, han constituido morada, y solo puede echar el juez. ¿Podemos pedir medidas cautelares en caso de usurpación? Sí se puede, pero, en la mayoría de casos, en que no se demuestre, no se acredite algo extra, por mi experiencia, nos la van a denegar. Es decir, se puede se puede acreditar que tenemos una urgente necesidad de ese bien inmueble, por circunstancias que podamos acreditar, como una venta inminente, como un pago de, ojo, que alguno hemos, algún éxito hemos tenido, pero si no, lo lo el general lo general es que esas líneas cautelares no no prosperen. Entonces, estas empresas también lo que hacen es montar controles de entrada, que, si bien, para mí, no puedes impedir a nadie entrar en una comunidad, por mucho que sea 1 ocupa, por mucho que haya un acuerdo comunitario, para mí eso no no no es no es legal. A veces, cuando eso no ha ido bien, la molestia de estar 24 horas ahí montando controles, a ver quién entra, quién sale, identificando, porque entonces no puede no puede pasar, o no, esa molestia, ¿vale? Que se podría entender como ocasiones leves, a veces sí que a veces sí que, en ciertos casos, sí que prospera.

48:19 Juan Carlos Balaguer: En los casos de ocupación dura, en un caso de ocupación mala, la vía acaba acaba tu vía judicial, o sea, un caso de vía que les da igual esto, da igual 4 que 40, acaba en vía judicial. ¿Dónde son efectivos? Un piso de tráfico con drogas, por ejemplo. Vale, ahí debería haber actuación policial. La actuación policial, ese caso, a ser, entre comillas, lenta, una investigación, unos mandamientos judiciales. En cambio, ellos, en esas vías, sí que suelen, sí que lo suelen hacer mucho más ágil, ¿vale? Y en esos casos sí que se puede acreditar que hay una urgencia de recuperar esa posesión de esa vivienda, porque está utilizando para fines delictivos, y en ese caso, pues sí que haciéndolo bien vía legal, vía legal, ojo, no, nada, nada extraño. Vía legal, que se puede recuperar rápidamente. ¿Por qué? Porque se ponen ahí, acreditan que ha entrado 1, ha entrado otro, llaman a la policía que a veces sale un cliente con droga, porque tienen a gente por allí. Bueno, en fin, hacen sus sus sus maniobras, y por eso son mucho más efectivos en ese aspecto muchas veces que que la fuerza pública, porque la policía, pues, porque simplemente no puede no puede hacerlo. Pero ya os digo, la ocupación dura, la ocupación que al final se enquista, donde no se van, donde, en general, acaba en en un pleito, o sea, civil penal, me da igual, y acaba con un lanzamiento judicial, como debe ser, pero en unos plazos que, para mí, pues no son aceptables, pero acaban en un lanzamiento judicial, ojo, que se lanzan, y se lanzan y se marchan.

49:35 Ruben: Hablas tú de del control de acceso. Yo eso lo he escuchado muchas veces, ¿no? Que te decían, te monto un control de acceso. Básicamente, se ponen en la puerta de la casa y te dicen, ¿tú quién eres? No sé quién. Aquí no puedes entrar. Ya. Y no te dejan entrar.

49:48 Juan Carlos Balaguer: Yo eso no no lo veo, porque si llaman a la policía en ese momento y se asumo ahora, pues tienen que hacer, tienen que dejar el paso.

49:53 Ruben: Claro, pero estas empresas, cuando hacen esto, consiguen echarles, precisamente, y la policía les deja hacer ese control de acceso, porque tienen que estar, bueno, tienen que, estuve leyendo y tienen que estar

50:05 Juan Carlos Balaguer: acreditados y no sé

50:06 Ruben: qué, y tienen que tener unas ciertas cosas, y sí te dejan montar esto...

50:09 Juan Carlos Balaguer: En algunos sitios, en algunos sitios, me consta que no, que la actuación policial no ido por ese sentido. Pero claro, yo no soy tampoco, no no no no he hecho 1000 contra accesos. Alguien de esta persona dirá, pues mira, aquí nos pasó esto, que vino una policía y nos dijo que si no dejamos pasarle, nos detenía, me llevaba y aquí ha habido otro, que sí, que ha habido un acuerdo, y depende del caso. Para mí, si te vas siendo un rigorista, pues tienes que dejarle pasar. Para mí, es mi opinión jurídica, que no es la que me gustaría tener que decir, ojo, es que parece que, o sea, pero yo creo que, en ese caso, no son ellos los que tienen, los que pueden impedir el acceso a esa morada, por mucho que no me guste el resultado, Ojo.

50:46 Ruben: Pero si si yo soy propietario y yo tengo esto, ¿no? Hemos dicho, yo tengo esa vivienda, y ponga ahí una persona y dice, usted no puede pasar porque no es el propietario, tampoco tiene un contrato de alquiler, usted no pasa aquí.

51:01 Juan Carlos Balaguer: Pero sigue siendo su morada.

51:02 Ruben: Claro. Sigue siendo su morada. Tiene morada y

51:04 Juan Carlos Balaguer: Sigue siendo su morada, sí.

51:06 Gimar: Explícame el concepto de morada.

51:08 Juan Carlos Balaguer: Pues es el espacio donde las personas realizan su intimidad fuera de la vista de terceros. No sé te ha quedado claro, ¿no? No te ha quedado claro. ¿Qué dice que la morada, el Supremo qué dice que es una morada? Pues una tienda de campaña, pues una habitación donde, más o menos, se se sustraiga de la vista de de de terceros, una vivienda, un barco donde vivamos, aunque esté ahí varado, y, quiero decir, hay muchos supuestos de, es, hay un concepto se conoce como concepto amplio de morada, ¿no? Que y, básicamente, es eso, y nadie, el único que puede decidir si desalojamos y entramos una morada ajena es mediante orden judicial. Bueno, hay casos de faltante de delito, urgencia inminente que está en la ley de ciudadana, pero en general, ¿no? Lo que va, el caso al que estamos hablando, lo tiene que ordenar una 1 autoridad, la autoridad judicial concretamente.

51:59 Gimar: Y si, para entender, ¿no? Si yo soy propietaria de una vivienda, imagínate que no hay contrato alquiler, este es en en caso de usurpación. Ajá. Simplemente con yo, aunque yo no viva allí, o sea, es es mío. Yo pagué por esto. Eso no vale de nada.

52:21 Juan Carlos Balaguer: Vale para ejercer acciones, pero como entres sin el consentimiento del okupa, seguramente irías detenida. Como ha habido 1000 casos de propietarios, pero 1000, o sea, es algo que, porque hay, no, se puede hacer, le cambio la cerradura. Nada, detenida. Es no sé qué, tal, detenido, tal. Pues, por desgracia, eso seguramente sean las consecuencias. Si hay una actuación proporcional al caso, lo normal sería coger, citar, leer derechos como investigado, y no no meter a nadie un calabozo por eso. Pero bueno, como dependerá de el dónde esté este literalmente, si es en Cataluña y viene un Mosgo, y si es en un pueblo perdido de la mano de Dios y viene Guardia Civil, o si es en una capital provincia, viene Policía Nacional, pues depende quién venga, pues en una votación unos protocolos u otros, y puede te puede pasar eso, porque estarías cometiendo un delito. Aunque aunque suene, ya sé que suena un poco un poco extraño y un poco y un poco la casa al revés, ¿no? Es como empezar la

53:09 Gimar: Totalmente al revés.

53:10 Juan Carlos Balaguer: Pero sí.

53:11 Ruben: Una pregunta, si, bueno, es, te voy a poner aquí en casa y... Tú imagínate, ¿vale? Que yo, me han ocupado la casa, y todavía no han dicho nada de que su morada y no sé qué, ¿vale? Y salen, y yo les veo salir, y llamo un cerrajero, y el cerrajero, normalmente, yo, cuando llamo a un cerrajero, lo 1º que te dice el cerrajero es, demuéstrame que tú vives aquí, claro, con un contrato de alquiler o con la nota simple o lo que sea, lo 1º que te dice es eso. Viene el cerrajero, cambia la cerradura y yo me voy, ¿vale? Y yo no sé nada. ¿Quién ha cambiado esta cerradura? Ni idea, ¿vale? Y llegan ellos y no pueden abrir, porque, evidentemente, ya no tienen. ¿Y qué tienen que hacer? Pues tienen que romper la cerradura. Y cuando están rompiendo esa cerradura, yo llamo a la policía, ahí sí que les detendrían, si antes no han dicho que era su morada, ¿no?

53:54 Juan Carlos Balaguer: Si lo has hecho muy bien y estás mintiendo muy bien, sí, pero estarías cometiendo un delito. Es decir, al fin y al cabo, esto es como el crimen perfecto, ¿no? O si no encuentran el cadáver. Bueno, vale, sí, en teoría, sí, pero el que estaría cometiendo un delito serías serías tú, en este caso. Sí,

54:10 Gimar: a mí mi mi mi mente venezolana no me deja entender esto, o sea.

54:14 Juan Carlos Balaguer: La la mía española tampoco,

54:16 Gimar: que no

54:16 Juan Carlos Balaguer: te mides, que esto...

54:17 Gimar: Es una locura. Hay otra cosa que pasó en mi piso, terminó la reforma, alquilé el piso, y van a hacerse el padrón los nuevos inquilinos. Cuando llegan al al al ayuntamiento, le dicen, ay, no, es que tienes empadronado a alguien en ese piso, que es un okupa.

54:35 Juan Carlos Balaguer: Ajá.

54:36 Gimar: ¿Los del ayuntamiento?

54:38 Ruben: Sí.

54:38 Gimar: Sabían que habían empadronado a un okupa, yo digo

54:41 Juan Carlos Balaguer: ayuntamiento te dejan dejan empadronar a personas sin ningún tipo de título. Y hay otros, voy a decir el municipio para que no sea viral y no lo capen, hay otros, por ejemplo, que hace poco tuvo el caso, que no dejaban empadronar siquiera a LinkedIn con contrato si no acudía presencialmente el propietario, cosa que es algo para mi contrario derecho también. Pero era una forma que estaba ejerciendo ese consistorio de proteger la el empadronamiento de personas ilegales, tema de ocupación, tema de impagos, y lo que estaba fomentando era, no, no, aquí venga usted con el propietario. Cosa que ya, digo yo, yo creo que es contra derecho, porque con un contrato de agrandamiento tienes que poder dejar de inscribir, porque tiene todo el derecho en el mundo. Pero luego, vamos al caso contrario, que, efectivamente, si pueden demostrar que esa es su vivienda, aunque sea sin justo título, hay algún tipo de consistorio, que tampoco tiene el nombre, pues que sí está dejando sí está dejando eso. Para mí, un poco en el limbo, un limbo legal

55:34 Ruben: También, Alicante, la inquilina, una de las inquilinas que tengo allí, para poder empadronarse, yo le tenía que hacer un 1 carta diciendo que yo le dejaba empadronarse. Ella tenía que presentar mi carta con mi firma más el contrato, y entonces le dejaban. Sí. Si no, no le dejaban, que yo, es lo que me parece, porque cuando ella me dijo, dice, no, es que tengo aquí alguien. Digo, pero a ver, si yo donde vivo Claro. Yo, aquí, donde vivo, para empadronarme, he tenido que presentar el contrato de alquiler Sí, sí, de todo, digo, ¿cómo es posible que 1 ocupa, que no tiene nada, llega allí y diga, oiga, que sí, que me empadrono aquí?

56:08 Juan Carlos Balaguer: Claro, pero en España, y que hay 8000 municipios, no sé cuántos son, 8000 hay no sé cuántos secretarios generales en cada municipio, y, bueno, pues cada 1, pues hace hace... Ya le digo, este caso era más grave todavía, es decir, tenía que venir presencialmente el propietario, cosa que, vamos a ver, pasamos pasamos de un extremo a otro, es decir, no tiene sentido, y si el propietario no reside ahí o tiene que ir a o tiene que conducir 3 horas para ir al inmueble, es que no tiene ningún tipo de sentido, pues sí, tuvo que ir el propietario con escritura, porque si no, ¿qué qué habría que hacer si no? Recurso administrativo, tiempo, bueno, al final, problemas. Al final, se se pasa por el lado y ya está. Pero hay como esos esos casos Yo

56:44 Gimar: prefiero ese extremo

56:45 Juan Carlos Balaguer: Sí, sí, señora.

56:46 Gimar: Otro extremo, porque entonces a mis inquilinos sí les pidieron el contrato, pero se lo dijeron como anécdota, y además hubo que hacer un procedimiento por el cual, al cabo de tantos días, viene la policía, revisa que en realidad estén solo los que están en el padrón y a los demás los quitan.

57:03 Juan Carlos Balaguer: Sí, porque en principio hacen hacen las preguntas de los estudios, está el formulario ese típico que que hay que rellenar y todo eso.

57:09 Ruben: Pero aparte, es que no puedes saber. O sea, tú vas al ayuntamiento y y le dices, dígame en mi piso quién está empadronado, dice, no, la ley de protección de datos, y dice, ya.

57:16 Juan Carlos Balaguer: Bueno, yo ahí ya discrepo, Yo ahí creo que con una esencia administrativa, el expediente administrativo nos lo tienen que facilitar, y ese ese bien inmueble es titular titular mío, y yo quiero saber si está en persona esta persona, están portados. Yo yo ahí veo que debería debería tener derecho, insisto, dependerá del del consistorio que que que nos toque.

57:34 Gimar: Bueno. ¿Y qué qué qué cláusulas debemos tener en los contratos? Algo De marque la diferencia.

57:45 Juan Carlos Balaguer: Bueno, vamos a decir la más, si ya se quedan con esto todo el mundo, ya hemos ganado un montón. Vamos a ver, La cláusula de recuperación para CEO, para familiar de 1º grado, los contratos de arrendamiento, hay que ponerla de manera expresa. Si no la ponemos de manera expresa, no vale, ¿vale? Es decir, contrato de arrendamiento, que no ponga esa cláusula, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta 5 años, ¿vale? 7, en caso de persona jurídica. Y si no comunico con los 4 meses de antelación antes del 5º año, otros puede puede prorrogar por procesos anuales otros 3, ¿vale? Entonces, esa cláusula es vital. ¿Por qué? Porque el día, me, esto me pasó, ¿no? Bueno, nos ha pasado a muchos abogados, de que nos llega un propietario, oye, necesito el piso para mi hija. Que porque, mira, se quiere independizar, lo tengo alquilado hace 2 años y medio. Digo, ah, bueno, perfecto, nada, envía puro packs al inquilino con las plazos que hice que hice la, 2 meses, tal, perfecto. Ah, vale, vale. Y le digo, deja el contrato y y te lo miramos, vale. No está puesta esa cláusula. En consecuencia, esa persona tiene que estar 5 años, o sea, tiene que estar, puede estar, puede optar por las prórrogas obligatorias que establece la ALU. Y cuidado, que es con la reforma que ha habido después de ley de vivienda, como esa zona la declaran tensionada, hay otra serie de reformas obligatorias que, de momento, no se han aplicado porque no han pasado ese plazo, ya veremos en el 28, los primeros contratos que haya que que que aplica esas cláusulas en zonas tensionadas, que ojo, que hay una serie de prórrogas semiobligatorias para algunos grandes tenedores, en caso de de zonas tensionadas. Pero, como digo, todavía no no hay casuística, porque todavía no no ha sucedido. Entonces, esa cláusula es fundamental. Tema de un balista. El balista, que sea solidario, ¿vale?

59:21 Juan Carlos Balaguer: Que sea solidario, porque así podemos ir contra el pagador, contra el inquilino que no paga y contra ese balista, ¿de acuerdo? Si no, tenemos que hacer, que realizar la acción contra el el inquilino que no paga, y luego podemos repercutir contra contra esa persona, sea, esa... Y luego hay una 1, se escribe de cierta cláusula, ¿no? Renunciando a los derechos, blablablá. Y, bueno, esas esas cláusulas serían serían... Luego, que, ver, esto, si la gente se queda aparte con otra idea, sobre todo en casos de compra y en casos de alquiler, y es que, por favor, si no tenéis ni idea, que lo revise alguien. Si no queréis pagar un abogado, pues aquí aparece un tremendo error, perfecto. Pero que te lo pague alguien, o sea, que te lo diga alguien, a menos que sea como Rubén o como vosotros, que que digo, que estáis con el mundillo, que tenéis esa jerga... O sea, yo recomiendo que sea un abogado especializado en esto, pero, como mínimo, alguien que sepa que cómo va esto, que ha tenido problemas, que sabe qué vamos a poner, que lo pone. ¿Por qué? ¿Por qué? Pues porque luego podemos tener un problema por por no asesorarnos. Es decir, yo veo gente que compra viviendas alquiladas, ocupadas, sin tener ni idea., lo más, lo fundamental es la forma en que la compramos. No es lo mismo comprarla con persona jurídica como persona física. En temas de ocupación hablo, o en temas de de en qué ocupación. Es decir, si ya vamos a torear el problema, cómprala de una manera en que la ley te sea beneficiosa, no la compres a las bravas. Ah, pues me he montado una SL, y, pues mira, pues lo siento, pues montar SL. En temas de ocupación, e incidente con una vida también te aplica. Hostia, pero si es que no tengo, solo tengo una casa. Ya, es que si habías comprado con persona física, ¿no? Ya, es es fiscalista.

1:00:51 Juan Carlos Balaguer: Claro, pues el techo civil, techo fiscal, muchas veces no coincide, y hay que conjugar ambas cosas para ver de qué manera lo hacemos. Compramos una vivienda ocupada. Hombre, mejor comprarla con persona física, no gran tenedor, ¿vale? Con persona jurídica, sí que entras, persona física, ¿no? Eso es algo fundamental. Y, como digo, revisar los contratos, porque es que he visto cada cada cada chapuza de de contrato de alquiler que no establece cómo se realizan las subidas, no deja claro algunas algunos vacíos legales de tema de de de reformas, el tema de los impuestos, pues todos esos temas hay que hay que bajarlo.

1:01:25 Ruben: De las basuras, ¿no? Que Sí,

1:01:27 Juan Carlos Balaguer: sí, sí, hay que dejarlo bien escrito, sí,

1:01:28 Ruben: bien escrito. Principio, si tú lo pones que lo paga el inquilino, lo paga él, y ya está. Leí el otro día que incluso ahora estaban poniendo algunos el tema de comunidad, que se tenía que hacer cargo el el inquilino, pero que solo era para los pisos de protección, de no sé qué, que tuviesen más de unos cuantos años. Incluso el IVI también lo tienen que pagar, pero solo en ciertos casos. Es decir, tú puedes poner que tú vas a pagar el IVI y la comunidad de no sé qué, y el otro va a un abogado y dice, oye, yo no tengo que pagar. O el Yo he visto mucha gente que les dice, no, tienes que pagar tú también el seguro del impago.

1:01:59 Juan Carlos Balaguer: No, el seguro impago, seguro que no, porque hace poco hubo una, o sea, ya habéis, habido unas cuantas veces que he leído que no, que no no puedes, lo que sí puedes poner es que yo tengo un seguro de responsabilidad civil, un seguro de impago, y que, a su cargo, el inquilino, entiende, la parte arrendadora deberá contratar un seguro de escuela civil, porque, en caso contrario, no será responsable de, bueno, se pueden poner ciertas cláusulas que sí pueden afectar.

1:02:22 Ruben: Seguro el seguro del hogar Ajá. Ese, en principio, lo tiene que tener el

1:02:27 Juan Carlos Balaguer: el En principio, ambos 2, en principio. En principio, tanto una parte como la otra debería. Ahora, ¿qué inquilino tiene un seguro de de hogar? Ninguno, ninguno.

1:02:35 Ruben: Bueno, yo lo tengo porque yo lo he alquilado con una empresa y

1:02:38 Juan Carlos Balaguer: tú te ya, porque que hacen tú pones el perfil habitual de...

1:02:41 Ruben: No, no, pero yo para alquilar el piso donde vivo, a mí me han hecho tener un seguro de hogar y, bueno, pero es un seguro de hogar, entiendo que es del contenido, no del continente. El continente tiene que ser... Exacto. Porque al final esto no es mío, pero si yo la lío aquí y hago un agujero en la pared y le calo al de abajo, lo que sea, y eso sí es problema mío, claro, ahí tengo yo una responsabilidad, ¿no?

1:03:05 Juan Carlos Balaguer: Sí me es verdad que el tema de seguros hay tanta casuística. Yo tengo un compañero que solo hace temas de seguros, porque a veces hay algún tema de estos de de contrato de arrendamientos con un tema de seguro y reformas que él tiene ya sus peritos, o sea, arquitecto técnico, arquitecto es ingeniero, quiere decir, tiene una serie de tus tasadores, y porque el problema aquí es la carga de la prueba, y y de verdad que hay hay una rama mal derecho también, eso es importante especializarse en en ciertas cosas, pues, que solo hace eso relacionado con el tema de la responsabilidad civil, porque depende de la casuística, le toca pagar a 1 o le toca pagar a otro, efectivamente.

1:03:33 Gimar: Yo tengo un caso cercano, que le tenían el seguro de impago al inquilino. Pero no solo eso, sino que mensual, anualmente le decían, no, pero entonces coge esta póliza, porque tal, porque me dan precio. Y yo, hasta que le dije, y le dije, eso no, es, tú no eres responsable, díselo y se lo dijo y ahí se quedó el tema. Este, cuando contratamos un seguro de impago, ¿no? Que vamos a alquilar una vivienda, ¿qué tenemos que, qué cláusulas tiene que tener ese seguro impago o qué debemos buscar para que nos proteja en caso de ocupación?

1:04:07 Juan Carlos Balaguer: Pues que sean cláusulas claras, que indique si hay carencia o no hay carencia, que indique el período que nos van a pagar, que nos indique la renta, si si hay IPC o si no hay IPC, y si hay otro tipo de circunstancias que nos puede afectar negativamente. O sea, básicamente, leer leer leer las cláusulas de del contrato, pues, como cualquier otro tipo de seguro, básicamente.

1:04:26 Ruben: Sí, porque hay mucho seguro de impago, que eso te cubre en un año. Ajá. No, pero si estamos hablando que el proceso se te va 2 años

1:04:32 Juan Carlos Balaguer: Pues quizás sea interesante, sí, un año. De hecho, a mí me parece poco. Claro. O

1:04:36 Ruben: sea, a lo mejor, tienes el 1º año cubierto, y, a partir del mes 13, ya no cobras. Y sí, efectivamente, efectivamente. Y es muy probable que te vayas al mes 24 o 28 o treintas, si va muy mal la cosa, ¿no? Que, como dices tú, a lo mejor en 7 meses está, o a lo mejor está en 28, y tienes 14 meses que no cobras. Exacto. Y me lo como yo. Yo, una pregunta que que te quiero hacer, del tema de de cómo ves tú... Esto ya, tú sé que eres inversor también. De hecho, tenemos cosas por ahí, negocios. Pero ¿cómo ves tú el tema de? Imagínate que mañana esto se convierte en en un país civilizado, en el que las ocupaciones se resuelven, como en Estados Unidos, que llegan y te echan, o en otros países, ¿no? Que llegan y mañana estás fuera, ¿vale? Es decir, ya no hay ese problema. ¿Tú qué crees que pasaría? O sea, ¿cómo mejoraría, tanto, 1º, por el tema de alquiler como por el tema de precios, esto es elucubrar, ¿no?

1:05:39 Juan Carlos Balaguer: Sí, sí. No, no, yo yo tengo tengo que ver si no lo que pasaría. Si pasa eso, tanto en ocupaciones como en impagos, sube desproporcionadamente la oferta, subiría, porque hay multitud de pisos de pisos de de vivienda que no nos alquilan por miedo, por inseguridad jurídica, y bajarían los precios. Pero eso tampoco hace falta ser un economista, ¿no? Ahí, para para decirlo. Sea, que eso pasaría segurísimo. De hecho, hace no mucho, hubo una campaña de captación de inmuebles para funcionarios, y resulta que la gente empezó a ofrecer pisos en una zona tensionada, pisos que tenían para crear ese tipo de perfil, ¿vale? Pero, por ejemplo, yo con un funcionario, si es de carrera, lleva tiempo, no le harías un impago, me parece un gasto que no no tiene mucho sentido, porque, al fin y al cabo, vas a poder ejercer acciones y vas a poder recuperar tu dinero, aunque sea tarde, ¿vale? Si si lo quieres el mes siguiente, pues sí haces un impago, pero si acaso no. Entonces, yo tengo claro que pasaría eso, es que no no no habría más. Y, pues se acabaría el negocio para muchos, para mí incluido, que tenía que irme a otro a otro a otro a otra rama, que ojalá, que no pasaría nada, que ojalá, porque al final, si yo vivo de esto o o hay empresas que viven de esto, es porque existe un problema, si no, no existiríamos, por desgracia. Entonces, yo tengo, vamos, que sea clarísimo que pasaría eso.

1:06:53 Gimar: Déjanos... Ah, ¿qué?

1:06:54 Ruben: No, le iba a preguntar justo, para cerrar eso. Tú dices que es donde acabaría tu negocio. Esto no hemos hablado, pero me gustaría saber cuánto cuesta más o menos, o sea, depende de muchas cosas, ¿no? Pero ¿cuánto cuesta más o menos todo el proceso para contratar desde que te contratan hasta que se echa? Que luego, en principio, lo debería pagar la parte hecha, si tienes suerte. Pero ¿cuánto puede costar esto? Porque esto es un dato que no hemos dicho y sí me gustaría.

1:07:19 Juan Carlos Balaguer: Pues como la, pues, gallega, depende, ¿no? Depende del caso, depende del tiempo que lleven, depende de qué tipo de contacto hay, depende de la acción, del tipo de tutela que vayamos a suscitar, depende de si vamos a ir por una vía o por otra, pero son procedimientos que no son para nada baratos, y el estándar puede estar tranquilamente rondando los los 2000 euros tranquilamente.

1:07:39 Gimar: ¿2000 euros el procedimiento entero al inicio o qué?

1:07:41 Juan Carlos Balaguer: Procedimiento hasta el lanzamiento.

1:07:43 Gimar: Hasta el lanzamiento.

1:07:43 Juan Carlos Balaguer: Sí, sí, sí, puede puede estar rondando perfectamente eso. Puede ser más caro. Más barato, bueno, si te da, si hay alguno que es más barato, pues bueno, cuidado, porque, a ver, no por crítica ni por nada, pero al final, si todos hacemos de todo, esto queda mal. Es decir, como yo hago y como yo haga una 1 testamento, lo voy a hacer, ¿vale? Entonces, eso está claro, ¿no? Es que eso es abogado. Vale, perfecto. Si coges de todo por coger pleitos al principio, que es lo que pasa a muchos compañeros, y no es nada criticable, es un modo de vida y solo faltaría, puede haber ciertos errores que nos pueden costar caro. Entonces, yo ahí tendería por la especialización, la especialización en este tipo de procedimientos, de 2000 arriba, segurísimo, segurísimo. De abogado, O tenemos gastos de procurador y otros gastos que podamos tener que asumir en notas de registro, peritajes en su caso, tasas en caso que seamos persona jurídica, etcétera, etcétera.

1:08:34 Ruben: Pero bueno, eso pasa en todas las profesiones. O sea, yo, como informático, pues hay mucha gente que te cobra 4 duros por hacerte no sé qué, no son profesionales, y al final dices...

1:08:43 Juan Carlos Balaguer: La especialización se paga, sea en inmobiliarios, sea en sucesiones o sea en en penal, que lleva tipos de societarios. Pues todo eso todo esto se paga, evidentemente, porque, bueno, la la la práctica, pues hace que que esos horarios suban.

1:08:58 Gimar: Y en en, para para ir cerrando, 3 consejos prácticos para propietarios.

1:09:04 Juan Carlos Balaguer: Propietarios también. Ahora, yo entiendo que, a raíz de TrailDecket 11 20, yo creo que ya pasa menos y que estamos, la mediapropiedad nos están eligiendo un perfil mucho mejor. Es decir, consejo de tema de de tema de alquiler, elegir un buen perfil, elegir un buen perfil. Más allá de que hagas seguro de impago, vas ir impago, que es recomendable, en según qué zonas, el perfil va a venir, es el que es, porque el tipo de inmueble es el que es, y hay que hacer un seguro de impago, pero elegir un buen perfil y no tener prisa en alquilar al 1º que pasa por la puerta, porque es que esto lo he visto más de una vez, de que, ¿pero por qué lo agrediste a a este? No, es que fue el 1º que vino, vamos a ver, pero tenías una cola de 15 personas. No, es que me da pereza. Pues delégalo en una inmobiliaria, aunque cuesta, aunque el mes de honorarios haya que pagarlo, mes mes o más, ¿no? Haya que pagarlo el el arrendador. Paga, haga ese conocimiento. Y consejo un tema de ocupación o tema de de o tema legal, sobre todo para los inversores, antes de comprar una propiedad así, es que estamos hablando, es que esto me parece increíble, que si solo se quedan con esto ya, estamos hablando de que vamos a pagar 10, 15, 20, 30, 40, 50, 60000 euros, y no pagas un asesoramiento de 600, 800, de 1000. Da igual, lo que sea. ¿En serio? O sea, ¿qué te va a decir? ¿Cómo comprar, de qué manera comprar y cómo iniciar la acción judicial? O en caso de que de de que se haya iniciado, te estudia el caso, pagar su aprobación, etcétera, etcétera. Hombre, pues no lo, en serio, que te lo pague alguien. Pero pasa que en España pagar asesoramiento, en general, y esto no sabe mal decirlo,

1:10:34 Ruben: te lo

1:10:34 Juan Carlos Balaguer: digo por mis clientes, pagan los que más tienen y más saben, que me parece algo que es contradictorio, decir, vamos a ver, o sea, pero si tú tienes 35 propiedades, ya, pero yo no sé de esto, yo quiero que tú me lo mires, igual que cuando hay un 1 inspección de la vivienda previa compra, llamo a arquitecto o llamo a alguien que me lo dan, hace un informe técnico, y y listo, lo mismo, YYY he comprado 50 casas, y y pago conocimiento. Y, a la larga, esos son los que se llevan el el gato al agua. Es decir, pagar por asesoramiento, señores, señoras, por favor. O sea, es algo básico, basiquísimo. Y y, en caso de que ya tengamos el problema, pues contar con con un abogado y explicar explicar un poco el procedimiento y y poco más puedo decir en ese aspecto.

1:11:18 Ruben: Lo último que te quería decir, que se nos ha quedado antes en el tintero, que lo tenía yo en mi cabeza, algunos partidos, no voy a decir cuáles, están diciendo que, ante la falta de vivienda, hay que expropiar, ¿no? Como decía Chávez, expropiese. Claro, aquí yo me pongo la tesitura de, es muy bonito decir que expropien, pero yo, por ejemplo, que tengo nuevos inmuebles, ¿no? A mí, si me expropian, me están expropiando algo que yo ya tengo alquilado. O sea, el problema, realmente, no es que no haya inmuebles, que sí que puede haber, pero como salía el zaren, ¿no? Tenemos no sé cuántos 1000 muebles. Ya, bueno, pero de, ¿en cuánto se puede vivir decentemente? Muy pocos, ¿vale? Pero decían, expropiese, y así recuperamos vivienda y no sé qué. Bueno, muy bien, ahí entraremos. Pero ¿qué fundamento de derecho tiene una expropiación? O sea, ¿sería posible que llegasen a decir, hay que expropiar, y te lo expropian, y se acabó?

1:12:13 Juan Carlos Balaguer: Pues se ha avalado alguna normativa autonómica, que no es exactamente de expropiación, si es de obligación de tener ese inmueble en arrendamiento, en caso de que esa persona sea jurídica o gran tenedora, ¿vale? Hay alguna denominación autonómica que lo contempla, no se ha tumbado y, como te digo, no es que te los propien, es que te lo te obligan a arrendarlo, ¿de acuerdo? Entonces, bueno, es otro otro otra otra discusión jurídica más en el tema de la función social que tiene que que tiene la vivienda, los inmuebles. No las han tumbado, entonces, pues ahí siguen. Si luego, a nivel nacional, se cambia de política, pues puede que sí. Yo creo que, si aprueba, yo creo que se yo, si se aprueba con ciertos requisitos, creo que se mantendría. También es verdad que esto deja de ser la teoría esa de la rana y el, ¿no? Y el agua hirviendo, ¿no? Es decir, vale, empezarán con estos, cosa que, en general, socialmente, a a todos nos parecería bien. Oye, o sea, tenéis una de esa red que tiene, sé qué, pues oblígale a ponerlo en condiciones y arrendarlo. Vale, pero esa, cuando sale parque de viviendas no sea suficiente, que no lo es, que no lo es, porque la mayoría de grandes, de, perdón, de propietarios son pequeños tenedores, ¿no? El siguiente va a ser el que tenga 2, 3 pisos, y el siguiente, y y cualquier persona, sobre todo de generaciones antiguas, quizá la nuestra, ¿no? Que es más complicado, ¿vale? Ok, vale, en grandes ciudades. Pero cualquier persona que lleve 45 años trabajando de la de las generaciones antiguas, nuestros abuelos, pues muchos tienen 2, 3 pisos, y no son grandes multimillonarios, cobran una pensión mínima, son muchos analfabetos. Pero han tenido, pues esa esa oportunidad de de invertir, lo han hecho. Y pueden ser lo siguiente.

1:13:46 Juan Carlos Balaguer: Entonces, claro, creo que sinceramente no habría ningún problema, pero sería sería peligroso, porque los siguientes serían los de 3, luego los de 2, y luego al frente dirían, mira, tener una casa con 2 habitaciones, yo creo que ya está está servido, y y aquí lo tenemos. Entonces, yo creo que sería legal, o sea, lo lucharía, tengo argumentos jurídicos para poner en contra, pero yo creo que, si lo hacen como quieren hacerlo, ojo, que podríamos tener un problema. Y lo y para estas cosas sí que saben hacerlo bien, Cuidado. Que para estas cosas sí que tienen perfiles técnicos, y eso sí que se lo hacen chapuzas legislativas, ¿no? Para esto sí que lo lo, no, vamos, lo hacen lo hacen bien.

1:14:25 Ruben: Pues nada, yo creo que hemos tocado todo lo que queríamos tocar un poco, y pues te voy a hacer la última pregunta.

1:14:32 Juan Carlos Balaguer: Venga, dale.

1:14:33 Ruben: ¿A qué te gustaría que trajésemos al podcast?

1:14:36 Juan Carlos Balaguer: Bueno, pues yo traería, claro, este tipo de podcast, a lo mejor, van a decir, va, pero este tío que pinta aquí, pues a un marchera, que fue el el presidente de sala de del Tribunal Supremo del tema del del procés, ¿no? Magistrado. Obvio, esto el ámbito penal que nos podría dar mucho de de ocupación, porque hay mucha doctrina en la que, aunque hay otros hay otros ponentes, pero también está por ahí metido, que podría muy bien, y con un perfil mucho más técnico y con, vamos, a lo mejor, ya te digo, a lo mejor no sería la entrevista de que... Pero bueno, a mí me encantaría. Y luego, en contencioso administrativo, hay 1 que se llama José Ramón Chávez, que también es un magistrado del TSJ de de Asturias, y que es una eminencia en en administrativo, que da mucha caña en la administración pública, todo esto que hemos hablado, y que también sería sería un buen invitado. Pero, vamos, son perfiles, a lo mejor, más para para juristas, más para riendo casa, pero claro, me encantaría, claro, está claro, pero sería un poco eso. No sé si te sirve.

1:15:31 Ruben: Hombre, el servicio no me sirve, pero quizás sería el podcast menos visto, porque

1:15:35 Juan Carlos Balaguer: Seguro que sea el menos visto. Pero, bueno, es curioso que sea el menos visto cuando traerías a 2 eminencias del derecho, o sea, sería o sea, sería sería curioso que, joder, que al final aquí queremos al tío que que hace a las 5 de la mañana y que nos dice tal, hostia, o hay que leer un poco, quizás, o hay que un poco. Pues volviendo a lo a lo que decíamos de de las del quién paga por asesoramiento, joder, paga quien más tiene y quien más sabe. Te paga, a mí me paga un tío que tiene 4 carreras. ¿Por qué no sabe de esto? Pues, volviendo un poco a eso, pues quizás quizás ese tendría que tener más visualizaciones y y no otras, pero bueno, tampoco vamos a cambiar el mundo ahora, no vamos a hacerlo

1:16:07 Gimar: Bueno, y qué tan fácil sería contactarlos también, pero...

1:16:11 Juan Carlos Balaguer: Sí, sí. Bueno. Si no, bueno, sería sería bueno, pero bueno, ahí ahí tenéis el rato.

1:16:15 Ruben: Bueno, pues, ¿dónde te pueden encontrar? Y si queremos contratar tus servicios aquí fuera, porque tú eres de Islas Baleares, si queremos contratarlo fuera, también lo haces

1:16:26 Juan Carlos Balaguer: Se puede hacer en toda España, no hay ningún problema. Y es enviando un correo a, bueno, puedo dar el mío directamente, que que sería Juan Carlos arroba Abogadosbala punto com, ¿vale? Y la la web es Abogadosbala punto es, con es de España.

1:16:39 Ruben: Ahí dejaremos Y

1:16:41 Juan Carlos Balaguer: contacto y tal, y me puede encontrar por ahí, y me, lo que siempre digo, lo que son las primeras consultas muy por encima, no cobramos ningún tipo de, hacemos un estudio gratuito, ¿de acuerdo? Salvo que sea para compraventa o para, o sea, previo al, sea, hacemos estudio gratuito cuando ya tenemos la ocupación o la inocupación, y cuando hay una compraventa previa, sí cobramos honorarios, ¿de acuerdo? Pero ya os digo que son, aunque no sea a mí, sea otro, me da igual, o sea, es que me da igual, son, es el dinero mejor pagado previa compra de un problema, previa compra de un problema, que insisto que muchos abogados no están especializados en esto, y es mejor saber a alguien que ha hecho esto, pues unas cuantas veces.

1:17:20 Ruben: De hecho, bueno, ya contaremos nuestras andaduras más adelante en otro podcast, pero, precisamente, tú sabes de esto, y y hay pisos que, o lo compra alguien que sepa o no va a llegar a buen puerto. Y, es más, si no sabes, pues necesitas alguien detrás, porque, si no, te puedes comprar, como dices tú, compra un problema, pero puede ser un problema atajable o puede ser un problema problemón que no te quites de encima. O puede ser un problema atajable,

1:17:47 Juan Carlos Balaguer: pero que yo no tengo la solución para atajarlo, porque no sé. Pues como si yo yo no sé hacer una reforma, no sé hacerla, así de, yo tengo que contratarlo todo, porque no sé ni cambiar una bombilla, como quien dice, ¿ya me entendéis? Pues esto es

1:17:58 Ruben: lo mismo. Y que estábamos hablando justo cuando estábamos comiendo, ¿no? De que hay gente, sobre todo ahora en YouTube, que hay mucha gente que está diciendo, no, hay que comprar pisos con problemas No, no, no, Bueno, sí, hay que comprar, porque son más baratos y vas a ganar más si sabes. Pero si no sabes, lo mismo, te quedas ahí con un piso que no puedes desocupar y lo tienes ahí

1:18:16 Juan Carlos Balaguer: No, YYA lo mejor has comprado un contrato de renta antiguo a una persona que tiene, que le quedan 30 años, o sea, quiero decir, a lo mejor has hecho una barbaridad, o a lo mejor has comprado de la forma que tienes que comprar, y luego esa persona no no la puedes desalojar. Entonces, claro, o sea, está claro, tienes que comprar sabiendo cómo atajar el problema. Y si no sabes, paga por asesoramiento o, escucha, luego te metas, no pasa nada. Es que no pasa nada. Hay un dicho también

1:18:38 Ruben: es falla,

1:18:38 Juan Carlos Balaguer: ¿no? Obligatorio.

1:18:39 Ruben: No sabes tonear, que te metas.

1:18:40 Juan Carlos Balaguer: Exactamente, Exactamente.

1:18:42 Ruben: Sí, sí. Bueno, Juan Carlos, que muchas gracias por todo esto. Espero que la gente, al menos esas cosas que ha dicho, si se van con esto, pues al menos que con eso se vayan, y si necesitáis un abogado experto en ocupación, usurpación, inpreocupación o... No se llama inpreocupación, se llama dejar de pagar.

1:19:00 Juan Carlos Balaguer: Sí, un impago de rentas. Un impago de rentas. O expiración del contrato de arrendamiento, que es la animación.

1:19:05 Ruben: Pues aquí tenéis su contacto, lo dejaremos en la descripción, y agradecerte tu tiempo, y nada, que nos vemos pronto.

1:19:11 Gimar: Un placer. Gracias.

1:19:13 Juan Carlos Balaguer: Muchas gracias.

1:19:13 Gimar: Gracias, chao.

1:19:14 Ruben: Si te ha gustado este episodio...

1:19:16 Gimar: Dale al botón de suscribir.

1:19:18 Ruben: Es lo único gratis que te vas a llevar hoy.