Cambio de uso de local a vivienda y segregación, con Álvaro Ruiz

0:00 Ruben: Tenemos a Álvaro, Álvaro, que es arquitecto. ¿Qué hace un arquitecto con los inversores? ¿A quién nos ayudas?

0:07 Álvaro Ruiz: Al inversor necesita un arquitecto, ¿no? Una muleta, por decirlo de alguna forma, muchas veces, para aportar valor, ¿no? Tenemos como como distintas operaciones en las que podemos aportar mucho valor.

0:16 Ruben: Si quiero comprar un local para hacerlo vivienda, ¿qué me tengo que fijar para saber si ese local va a ser viable o

0:22 Álvaro Ruiz: no?, en estos casos, puntualmente, se puede hacer una vivienda, pero la norma es que no se pueda.

0:26 Christopher: ¿Y qué ventaja para el inversor puede tener dar en esta categoría de protección oficial?

0:30 Álvaro Ruiz: Entras en una ventaja que es un poco dudosa, que es subvenciones.

0:34 Ruben: Y al final, esto es un problema, porque la tasación ha salido con condicionantes, con lo cual el banco no me la acepta. O cuando hay este tipo de problemas, vosotros, los arquitectos, ¿qué es lo que hacéis y qué pasos debemos de seguir para subsanar todo este tipo de cosas? Rubén, es

0:49 Álvaro Ruiz: mucho más sencillo de lo que parece.

0:51 Ruben: Bienvenidos a Nice to Fit You. Buenas, Christopher. Hola, Rubén, ¿qué tal? Bueno, hoy tenemos otra entrevista, tenemos a Álvaro, Álvaro que es arquitecto y vamos a hablar de temas muy interesantes que últimamente estamos escuchando muchos inversores que están haciendo cosas como cambios de uso de locales, segregación de apartamentos, que el otro día estuvimos hablando con con Marina también sobre estos temas y bueno, nos viene a contar un poco qué cosas hay que tener en cuenta, qué cosas se hacen, aunque sabemos que la legislación en este país hay 8020 legislaciones, una por cada pueblo, pero bueno, vamos a intentar dar algo general para que que veamos, así que bienvenido, Álvaro.

1:31 Álvaro Ruiz: Pues, muchas gracias Rubén, muchas gracias, Christopher, un placer estar aquí con vosotros y y compartir este espacio con con vuestros oyentes.

1:38 Ruben: Pues, explícanos qué hace un arquitecto con los inversores, ¿a qué nos ayudas?

1:44 Álvaro Ruiz: Bueno, el nosotros nos ponemos las gafas de, ¿no? Al final al inversor necesita un arquitecto, ¿no? Una muleta, por decirlo de alguna forma, muchas veces para aportar valor, ¿no? Y cuando nosotros nos ponemos las gafas esas de de vamos a entender a mi cliente que es inversor y lo que quiere hacer es aportar valor, pues tenemos como como distintas operaciones en las que, esto lo explica muy bien José Muñoz en en sus cursos y demás, en las que podemos aportar mucho valor, ¿no? Un 1 muy claro es en en los cambios de uso, convertir locales en vivienda. Obviamente, un local ahora mismo en Barcelona, el barrio más caro, pues podemos estar en 803000 euros, y hablo, por ejemplo, de Sarrián, saltas a a una vivienda, pues nos estamos moviendo ya alrededor de 18000 euros el metro cuadrado. Entonces, claro, es es un aumento de valor muy potente, y además que está solventando un problema social, que en Barcelona lo tenemos muy acuciado, que es se dispara el precio de la vivienda por la escasez que hay. Entonces, es una forma de de compensar este este problema, ¿no? Y matamos en este sentido 2 pájaros de de un tiro, me parece, ¿no? Todos sabemos el impacto que ha tenido, pues, en desde la pandemia se ha visto muchísimo más claro, ¿no? Pero desde hace, desde que apareció Internet, pues el comercio digital cada vez ha ido cogiendo más fuerza, ¿no? Y realmente se están vaciando los los locales, da incluso en algunas zonas, pues penilla, ¿no? Ves que que está todo cerrado y y no hay forma de solucionarlo. Hay administraciones que lo facilitan más que otras, ¿no? Lo hablábamos antes en Madrid, por ejemplo, pues el, datos oficiales, ¿no?

3:15 Álvaro Ruiz: De hace de hace un mesecito, en en Madrid el año pasado 2000 cambios de uso de local a vivienda, en Barcelona 70. Entonces, es es como muy elocuente, ¿no? Claro. Entonces, respondiendo también a tu pregunta, no quedándome solo con los cambios de uso, pues hay otros otros factores, ¿no? Las segregaciones. ¿Qué pasa en zonas en las que hay mucha vivienda grande y lo que interesa porque hay ausencia es de viviendas pequeñas, pues se trata de partir estas viviendas. Al final, tú generas una nueva vivienda y la operación es muy parecida a la del cambio de uso, porque cuando partes una vivienda te quedas con una antigua y haces una nueva que debe de cumplir toda la legislación vigente a rajatabla.

3:55 Ruben: Una pregunta, perdona, sobre esa legislación, ¿esa legislación es municipal o es es municipal, no?

4:01 Álvaro Ruiz: Esa legislación es es 1º a nivel estatal con el código técnico de la edificación, luego saltas a autónoma, normalmente hay unos decretos de habitabilidad para cada zona, y como en cada comunidad autónoma y en cada ciudad, pues, te pongo un ejemplo muy divertido, ¿no? Debemos de ser más gordos en Barcelona que en Tarragona, pues, porque en en Tarragona y en toda Cataluña la superficie mínima de la vivienda son 36 metros cuadrados, en Barcelona es 40, como se acaban de poner a vosotros también aquí en Madrid, ¿no? Entonces, habéis engordado.

4:31 Ruben: Bueno, yo también te digo, yo una casa de menos de 40 metros lo veo un poco, no sé.

4:38 Christopher: Pero son estudios, claro, un estudio puede sacarle mucho partido en menos espacio,

4:42 Ruben: entiendo, ¿no? Sí, pero aún así, bueno, no sé, yo es que a mí siempre me ha gustado vivir en casas grandes, entonces

4:47 Álvaro Ruiz: Hablábamos con Christopher viniendo en el coche un caso concreto de, otra aportación de valor, ¿no? En este caso no era cambio de uso, no era una operación urbanística, sino era darle un valor estético y de distribución, ¿no? De de capacidad de ver aquella vivienda un poquito distinto. Hicimos una, hace unos años, una, para unos inversores también, una vivienda en la Barceloneta. La Barceloneta es el barrio de pescadores típico de de Barcelona, son viviendas del año 1800, y son de 26, 29 metros cuadrados las más grandes. Entonces, todas ellas están troceadas en 3 habitaciones y un 4º de baño. Entonces, nosotros llegamos allí y dijimos, bueno, 0.1, vigas de madera, ostras, qué chulo. 0.2, tenemos ladrillo original, cascado con el tiempo, pero bonito y todavía resistente, vamos a ponerlo en valor, vamos a cargarnos todas estas habitaciones, vamos a a encajar la la cama en un espacio de metro 70, que además queda como un cajón, queda muy chulo, con un cabezal detrás y con todas las instalaciones que necesitábamos para cargar el móvil, para leer con luz, etcétera, y vamos también a hacer el 4º de baño lo más pequeñito posible. Entonces, en una vivienda de 26 metros cuadrados tenemos un salón de de 20 metros cuadrados. Claro, hay muy poquitas así, y eso tiene un valor añadido, no estamos diciendo solamente tenemos esa cama doble que funciona como dormitorio, sino que el propio sofá cama que estábamos colocando en la en el salón también funciona, como puede funcionar para que duerman 2 personas. Resultado, estuvo 6 horas en Portales, ¿no? Entonces, con unas rentabilidades por encima del 13 por 100, si no recuerdo, tampoco es una supermaravilla, pero con reformas

6:22 Ruben: haciendo reformas que deshaga un 13 ya ya está, está muy bien. Está muy bien.

6:28 Christopher: Y sobre todo para salir a una ciudad

6:29 Ruben: con Como Barcelona.

6:31 Christopher: Efectivamente. Que, vamos, yo no sé cuánto inversor en Barcelona consigue esas rentabilidades que estáis comentando, y ya hablamos también de que son rentabilidades de alquiler tradicional con la pasividad. ¿No? Que implica ese ese modelo, es decir, no sé yo cuánta gente puede en Barcelona de una forma bastante, bastante pasiva, como pueda ser este este caso, tener un 13 por 100 de de rentabilidad.

6:55 Álvaro Ruiz: Sí, al final estas rentabilidades se consiguen muy bien a nivel estético, ¿no? Por un factor que ya habéis comentado en algún otro en algún otro podcast, ¿no? Que es el factor enamorarse, ¿no? Barcelona sí que tenemos un flujo muy importante de de extranjeros que vienen, de holandeses, de de franceses, alemanes, suizos, y llegan enamorados de una idea de ciudad, ¿no? De de un mar, de un de una de una capa, y llegan y se encuentran algo de diseño, aunque sea pequeño, está al lado del mar, ¿no? Estás a 30 segundos andando del mar, tienes ese ambiente, ¿no? De del 1800, porque todavía se conserva en la Barceloneta, ¿no? Ese ambiente de calle, de de los los típicos bares y restaurantes antiguos, y se imagina que yo como como su hogar ideal, quizá no para toda la vida y para hacer una familia, pero igual si 2, 3 años, 4 o 5, los que va a los que vaya a pasar en Barcelona.

7:45 Christopher: Ajá. O, por ejemplo, también, claro, al final también los modelos de familia yo creo que están cambiando bastante últimamente y, bueno, yo creo la tendencia es a tener familias cada vez más reducidas y e incluso, pues un perfil también que ahora mismo hay hay mucho, pues son personas separadas, divorciadas, gente que, pues no tiene pareja. Y claro, son personas también quizás de una edad un poquito mayor, ¿no? Pues más de 30 años, que quizás no están en una situación a la que les aparezca estar compartiendo piso y con zonas comunes con con otra gente, y en vuestro caso, sobre todo en ciudades grandes, donde los precios de alquiler son tan altos, creo que es para mi gusto la solución del futuro habitacional para todos esos tipos de perfiles que a día de hoy se quedan un poquito en el en el limbo.

8:29 Álvaro Ruiz: Bueno, de hecho, es cierto, o sea, es las distintas tipologías de familia, de situaciones personales que nos encontramos en en nuestra sociedad actual son son muy diversas y los requisitos son muy diversos. Eso es un reto, y y como arquitecto y como diseñador es muy chulo, porque al final es empiezas a hablar con una persona y ostras, me está cambiando el programa tradicional de 2 niños, la cocina, ¿no? Cambia, cambia totalmente. Entonces, es un reto, es más divertido, entras más en contacto con el con la persona y estamos en lo mismo, el inversor también se tiene que poner en ese en esa piel y tiene que ser capaz de pedirle a su arquitecto, he detectado esto, vamos a probarlo, ¿no? Eso también lo comentábamos antes, ¿no? El, ahora estamos haciendo bastantes pruebas piloto en en Barcelona. Hubo una modificación del decreto que no se, del decreto de habitabilidad de de Cataluña, que no se ha hablado mucho, pero que está enfocado a los colibings, pero los colibings con calidad, es decir, ahí lo que están buscando es, la vivienda mínima, como os decía en Cataluña, son 36 metros cuadrados, y ellos lo que dicen es, 24 metros cuadrados es la unidad habitacional mínima, y esos otros 12 que quedan libres son compartidos, que pueden ser compartidos, pues el salón, la cocina, el una zona de de coworking, de de oficina, de trabajo, ¿no? Y este modelo es muy interesante para esta para estas modificaciones sociales que tenemos, ¿no? Para extranjeros que vienen en pareja, quizás a a vivir les cuesta relacionarse, pues puede ser el caso opuesto, ¿no? Que me decías, yo me acabo de separar y quiero un espacio en el que no me quiero relacionar con nada, ¿no? Pues el piso de la Barceloneta. Yo soy extranjero, vengo con veintipoquitos años, y lo que quiero es ir a Barcelona, quiero tener muchísima relación, además, con gente del sector del diseño, de lo que sea, y quiero estar conviviendo con ellos, quiero aprender y y nutrirme de de cómo piensan, de cómo hacen, de cómo viven, y quiero conocer gente nueva, quiero cambiar mi mi zona de mi zona de confort, de mi zona en la que estoy, ¿no?

10:19 Álvaro Ruiz: Y van a este, y creemos que va a tener muchísimo éxito, ahora mismo estamos haciendo en obra 3, cuando acaben, pues os os diremos qué qué tal, y además los, en este caso, los inversores son, tienen cadenas de hoteles, 1 de ellos, es decir, lo está planteando como como esto funcione, vamos a hacer, vamos a... Y va a funcionar, va a funcionar seguro, porque ya está sucediendo en cierta forma, es como alquiler de habitaciones, solo que son estas unidades habitacionales privadas, que es como una suite grande que te puede funcionar, ¿no? El típico estudio que decíais antes Sí. Pero además tienes ese plus de de esas relaciones.

10:53 Christopher: Y yo lo veo muy claro ennichándote, es decir, yo estoy convencido, vamos, yo soy el 1º, que si tú me creas un call in en el que haya, imagínate, pues 20 viviendas en la que las 20 personas sean emprendedores, gente que le guste la inversión inmobiliaria, con intereses en común conmigo, probablemente yo elegiría vivir en ese sitio antes que en cualquier otro lugar de del país.

11:17 Álvaro Ruiz: Ponéoslo por caso, vais a vivir a Barcelona, conocéis a a Valio, a Uriváis, a quien sea, coño, estáis viviendo con ellos, os lo podéis imaginar, ¿no? Es esas partes comunes es este estudio. Tenéis, además, luego otras partes comunes en las que reunís, veis la tele o jugáis la play o lo que os guste, ¿no? Y luego, encima tenéis vuestro espacio en el que dormís, estáis tranquilos y podéis retiraros, ¿no? Yo creo que es un es muy chulo, es es es un cambio de de esquema.

11:46 Ruben: Sí, quizás es es aquí es un poco el lo que deberían fomentar también desde la administración que se pueden hacer este tipo de cosas, que la administración al final pone las normas demasiado estrictas muchas veces sin tener en cuenta lo realmente la gente quiere, que al final tú puedes querer este tipo de cosas, pero te dice, mira, es que no te lo puedo hacer porque ahora mismo la legislación no me permite hacer esto. Pero sí que es verdad que que ese tipo de coliving se está poniendo muy de moda porque lo estamos importando de otros países que ya existe, es decir, esto no lo estamos inventando en España. Esto ya existe por ahí, entonces si existe por ahí es posible que aquí también lo podamos tener y sobre todo cuando vas a un mundo que cada vez está más globalizado, el que todo el mundo en TikTok, en Instagram y todo ve lo que hay en otros sitios y dices, ¿por qué yo no lo tengo aquí? Entonces yo creo que os va a funcionar y seguramente si funciona, pues empezará a expandirse por toda España, yo tengo algún piso que lo mismo podríamos convertir en un código ahí.

12:40 Álvaro Ruiz: Podemos hablarlo, sí, claro que sí. Has dicho 2 cosas muy interesantes, el la 1º has dicho, la administración es muy restrictiva y muchas veces va por detrás de la sociedad, de hecho, normalmente va por detrás de la sociedad, y y ya sea por virtud o por defecto, las normas son interpretativas, ¿vale? Entonces, ahí hay un nicho en el que sí que tienes margen para hacer para hacer mucho, y ya te digo, la sociedad siempre va por delante y somos mediterráneos, al final encontramos soluciones.

13:10 Ruben: Sí, sí, siempre siempre tenemos ahí el resquicio

13:13 Christopher: para meternos

13:13 Ruben: en esa. Vale, pues, vamos a hablar un poco de de esto que te comentábamos de en tema de segmentación, que aquí en Madrid se está empezando a llevar bastante, y como decías tú, aquí tenemos una legislación que nos dice que tenemos que tener x metros cuadrados, es decir, claro esos metros cuadrados que me dicen, por ejemplo, yo compro un piso de 80 metros y me dice tienes que tener mínimo 40, yo lo podría hacer en 2, pero claro, dentro de esos 40 tienes que tener pues una sed, una cocina, etcétera, etcétera. Eso, los metros cuadrados que se miden ahí, porque no es lo mismo los metros que ponen catastro con los metros ponen otra simple, como ya te comentaré también 1 de mis problemas. Eso al final tiene que ir el arquitecto y dar fe de, sí, esto mide tanto con los planos y la suma es exactamente tanto, o sea, eso es lo que hacéis allí.

14:07 Álvaro Ruiz: A ver, hay hay la nota simple, con catastro, con la realidad, con el proyecto original difieren siempre. ¿Por qué? Porque había un proyecto original que estaba limitado por unas reglas, y el proyecto lo hicieron en unos mediterráneos que ya estaban pensando que iban a modificarlo o hacerlo distinto. En catastro siempre tienes la vinculación de de que te vas a pagar los impuestos a través de catastro, entonces, muchas veces hay juegos de que intentaban reducirlos en catastro, y luego tienes las escrituras, que también puede llegar a variar. Lo que cuenta es la realidad, es decir, tú cuando tú tramitas un proyecto, yo doy fe, yo como arquitecto estoy dando fe que aquello es así, y velo a medir, ¿vale? Ajá. Hay ayuntamientos, como es el caso de Barcelona, que a veces intentan situarse en tienes que justificarme lo del proyecto original. Eso es discutible, ¿vale? Y legalmente hablando, pues tienes la ley del suelo, la ley hipotecaria, te dicen precisamente lo contrario, te dicen que contra lo que tienes que trabajar es contra lo que hay, y si han pasado, en el caso de Madrid, 4 años, en el caso de Cataluña son 6, cualquier razón para abrir un expediente urbanístico, es decir, tramitar una denuncia y y hacer, obligarte a modificar aquello, si aquello ha pasado, tú trabajas contra lo que hay. Es decir, tú tienes que demostrar, siempre que siempre que entras en una... Os pongo un ejemplo muy muy muy muy elocuente. Hace hace alrededor de 2 años nos entró un edificio de la Barceloneta que en el año 36 le había caído una bomba, se lo habían cargado, entonces lo restauraron, presentaron un proyecto y en la realidad le hicieron una planta y media más de las que ponía en el proyecto.

15:47 Álvaro Ruiz: Bueno, pues nosotros hemos certificado conforme aquello llega allí, tenemos pruebas documentales al respecto, satélite desde que tenemos satélite, pues se ve que están esas esa planta y media más, y las viviendas correspondientes, y además catastro también nos lo acreditaba, ¿no? Entonces, tú sacas toda esta documentación, y si haces un proyecto de reforma, lo tienes que estar afrontando contra metros reales, que ahí tenemos.

16:10 Ruben: Sí, al final lo que es real es lo que vale para para hacer esto.

16:14 Álvaro Ruiz: Dicho esto, en Cataluña te van a armar un 1 problema, en Cataluña, en concreto en Barcelona. Cataluña, la la mayoría de municipios también son son bastante razonables y flexibles, pero el ayuntamiento de Barcelona va ir siempre hacia ese proyecto original, porque es la la dinámica que tenían últimamente. Ajá.

16:31 Christopher: Y yo lo que estoy viendo últimamente entre los inversores es que la gente que está empezando a hacer segregación dentro del mundo de la inversión, habrá algunos, obviamente, que lo hagan todo completo, pero hay muchos que están empezando a segregar la vivienda a nivel físico, pero no están haciendo esa segregación a nivel de registro en el en el catastro. Quería un poco preguntarte, claro, tú como arquitecto, esa situación, ¿cómo la ves? ¿Es algo que tiene sentido? No no sé.

17:00 Álvaro Ruiz: Te explico el por qué sucede y te explico una doble lectura de ello, ¿vale? Es, ¿por qué sucede? Como os he comentado antes, cuando tú haces una segregación y partes una 1 vivienda en 2, hay una que la consideras antigua, entonces, se rige por las normas antiguas, y hay una que es totalmente nueva, ¿vale? En el caso, por ejemplo, de Cataluña, tenemos además, tiene que cumplir todas estas normativas de hoy, es decir, tendría que tener estos 40 metros cuadrados, tendría que, en el caso de Cataluña, pues tener ese circulito de metro 20 delante de la puerta de de entrada, del recibidor, del comedor, de una habitación, de un 4º de baño y de la cocina, ¿no? Delante y detrás, circulito de metro 20. Bueno, la otra no, ¿vale? Entonces, es posible que en muchos casos esto esté sucediendo porque no pueden cumplir eso. Otra de las razones por las que no no puede, no se puede hacer es por parámetros de densidad, es decir, tú en cada parcela tienes una superficie total que puedes construir y dentro de esa superficie de total x viviendas, ¿no? Pues, yo qué sé, en Barcelona, por ejemplo, el módulo es 80. Tienes un edificio de 800 metros cuadrados, te caben 10 viviendas, ¿vale? Si al segregar tú generas, mantienes la que ya tenías, que es la 10, y te saldría una 11, esa segregación no es viable urbanísticamente. Dicho esto, la solución es muy sencilla, es un coliving que acabamos de

18:25 Ruben: hablar Ajá.

18:26 Álvaro Ruiz: ¿No? Que en el fondo es lo que están haciendo. Casi, casi

18:30 Christopher: hecha la defensa al final. Claro, sería como la el mismo el mismo concepto, claro.

18:36 Álvaro Ruiz: A veces, intentas legislar, intentas encajonar todas estas acciones que os digo, estos movimientos sociales, pero es que es igual, es decir, al final vamos a encontrar otra forma de de darle forma a esta nueva forma de vida que tenemos, ¿no? De darle forma física a esta nueva forma de vida que tenemos. Vale. Entonces, por mucho que se legisle y se encajone.

18:57 Christopher: Y yo un poco en este caso, yo ya, pues, te conozco un poquito por lo que hemos estado hablando, pero quizás la gente que está viendo el podcast no te conoce tanto, te quería un poco preguntar si nos puedes contar un poco quizás tu tu historia a a nivel laboral, y sobre todo también llegar al punto en el contarnos actualmente lo que estás haciendo, porque sé que tienes un perfil muy potente, que tenéis ya muchas operaciones en las espaldas, y me gustaría que la gente también te te conociese en ese aspecto.

19:23 Álvaro Ruiz: Bueno, te agradezco, te te agradezco la oportunidad, Christopher. A ver, yo yo empecé en el mundo del interiorismo de de lujo, yo acabé la carrera en pleno 2008 boyante, yo durante la carrera elegía donde trabajaba y lo que cobraba, acabé la carrera y no encontraba trabajo ni ni a pedradas, de hecho, me puse de profesor durante una temporada, luego enseguida encontré encontré trabajo a a un a un amigo, que es Carlos Ferruz, que es una 1 empresa de de interiorismo de lujo. Entonces, estuve allí 5 años, tuve una muy buena relación con 1 de los socios, llegó un momento en el que yo me sentía saturado y di el paso y me me establecí por mi cuenta. Empecé a probar distintos ámbitos, el sector de la vivienda es en el que mejor me había vivido, movido, tanto, pues a nivel de cambios de uso, a nivel de diseño, ¿no? El interiorismo es el plus de de darle a la vivienda, hacer hoteles, hacer vivienda en general, o o todos los espacios en los que allí vas a dormir, ¿no? En cierta forma. Y, bueno, y llegó un momento en el 2000, en el año 2020, perdona, en el que justo antes de pandemia que se me encendió una luz, digo, ostras, los cambios de uso, ¿no? Vemos la situación un poquito, yo creo que tienen tirada, ¿no? Y empezamos, yo en aquel entonces estaba probando el blog a ver si funcionaba y traía clientes, en mi caso no funcionó, y y la chica que tenía en aquel entonces, pues le le le pasé toda la información de cómo se hacían los cambios de uso, pero ya habíamos hecho varios, y además tenía un ayuntamiento, amigo en el ayuntamiento de de Sarriaga, además, donde donde vivo ahora, que nos llevábamos muy bien, y ese es otro de mis padrinos laborales, ¿no?

21:03 Álvaro Ruiz: Considerábamos el sabio, pues siempre había un problema y llamábamos, oye, Ferrán, ¿esto cómo cómo se solucionaba? ¿No? Pues al final tantos años, al final aprendes de él. Y y, bueno, al final acabamos sacando una web con el con el novio de de de Aina, que es que es Andrés, y y esa web, pues ha funcionado como un tiro explicando toda esta información de de los cambios de uso, ha empezado a crecer, empezó a crecer, empezó a crecer, obviamente, en pandemia se empezó a desbocar porque se empezaban a cerrar locales a a Mansalva, muchísimos contactos, y, bueno, y al ver que funcionaba tan bien, el año pasado nos sentamos con Andrés y dijimos, oye, vamos a hacer crecer esto, ¿no? Vamos a abrir en vamos a abrir en Madrid, vamos a abrir en otras ciudades, nos asociamos con con Javier, otro, Javier Isabel, que es otro despacho de aquí de de Madrid, que que nos llevamos muy bien, tenemos muy buena relación, ya la teníamos antes, dijimos, oye, Javier, ¿cómo ves esto? ¿Crees que podemos mover? Ha funcionado como un tiro, o sea, literalmente funciona, lleva un año y ya casi está pillando los los niveles de facturación de de de Barcelona, sea, yo creo que en el año que viene ya nos va a rebasar. Hemos hecho lo mismo en Alicante, en Alicante no está funcionando tan bien, supongo que debe ser por temas de densidad y temas de de de gran dimensión, pero bueno, al final hemos cogido ese nicho, está funcionando, y la idea es ahora ir potenciando distintos nichos, irlos desarrollando. Otro nicho interesante, por ejemplo, que vamos a empezar a, esto es en primicia, ¿no? Lo vamos a lanzar en en los el durante este año es sobre divisiones horizontales Ajá. Y otro sobre sobre unifamiliares, para crear unifamiliares.

22:44 Álvaro Ruiz: Pero bueno, al final nosotros tenemos como muy claro que somos una herramienta, pues para familia, somos una herramienta para inversores que al final están aportando su conocimiento y su dinero para mejorar situaciones que aporten valor a a la sociedad, y vamos sacando, ¿no? Esos nichos que decíamos al principio, ¿no? Los cambios de uso, las segregaciones, las agrupaciones, que es el proceso opuesto al al cambio de uso, que es agrupar 2 entidades, solucionar problemas urbanísticos como como como hablábamos contigo antes, y o sencillamente, pues, a nivel de de estética mejorar los valores estéticos de una vivienda para que funcione mejor en un mercado y dé respuesta a una tipología de cliente un pelín un pelín más exigente.

23:27 Christopher: Y antes comentabas que en Barcelona se habían hecho el último año 70 cambios de uso, puede ser. ¿Cuántos de esos habéis dicho vosotros?

23:34 Álvaro Ruiz: Pues mira, nosotros el año pasado deberíamos de estar, hay 2 2 tipologías de cambio de uso, por licencia y por antigüedad. Por licencia debemos haber hecho alrededor de de 6, 7 Ajá. Y y por antigüedad yo creo que otros tantos o más. Por antigüedad es cuando eres capaz de acreditar, de demostrar que aquello originalmente era una vivienda y que por algún error escritural o por alguna otra razón, pues aquello se se cambió, muchas veces es por temas económicos también, que realmente no lo es, que realmente es una vivienda.

24:06 Ruben: Y con el cambio este de de local a vivienda, yo por ejemplo, si quiero comprar un local para hacerlo vivienda, ¿qué me tengo que fijar para saber si ese local va a ser viable o no? Es decir, ya sé que en cada municipio va a ser distinto, pero debe haber una legislación al menos para... Tampoco.

24:26 Álvaro Ruiz: No, porque además cada... Esto esto sí que es, a ver, hay hay una doble lectura, ¿vale? Pero nosotros entramos 1º por la municipal, ¿vale? El, dentro de las 3 legislaciones que te comentaba, ¿no? La la municipal, la estatal y la comunitaria, entramos por la municipal porque es la que te dice el número de viviendas y lo que se puede hacer. Es decir, no es lo mismo una zona industrial que una zona residencial. Ajá. ¿Qué quiere decir? En una zona industrial, a veces se puede hacer una, o una zona rural, a veces se puede hacer, en el caso de la zona rural, pues por 10000 hectáreas tienes, puedes hacer la una casa que es de la persona que se encarga de cuidar los campos, ¿vale? Y tiene que estar íntimamente relacionado con los campos y la producción agrícola, o en el caso del industrial, tienes la casa del vigilante de seguridad, ¿vale? Entonces, en estos casos, puntualmente se puede hacer una vivienda, pero la norma es que no se pueda, ¿vale? Entonces, ya no vamos a mirar nada más en estas zonas, ¿no? Entonces, la la 1º vía de entrada es esta. En Barcelona está muy marcado el tema de la parcela, la clave urbanística, en vuestro caso es la norma zonal, ver si se puede hacer el uso de vivienda y en muchos casos en planta baja. ¿Por qué? Porque hay zonas en las que te dicen, no, no, la planta baja tiene que ser toda de comercios, ahora hay una 1 inercia bastante bastante interesante, y además yo creo que lo están haciendo muy bien en muchos municipios, incluso Zaragoza, Terraza, algunos distritos de la propia Barcelona, que te marcan unos ejes comerciales muy claros y te dicen, en estos ejes comerciales no se puede hacer vivienda, pues son ejes comerciales, ¿vale?

25:58 Álvaro Ruiz: Las calles principales, pero en todo el resto puedes hacer vivienda, ¿no? Entonces, pienso que esto es una acción muy muy inteligente de los planeamientos y funciona muy bien., tienes que mirar esto antes de de entrar en si tiene esos 40 metros cuadrados, si tiene la altura de 2 50, si tiene todos estos parámetros, ¿no?

26:17 Ruben: Vale, porque el tema de, yo sí que he leído un poco, poco que he leído por Internet y demás, que te dicen tiene que tener ventilación, tiene que tener luz en una fachada, al menos tiene que tener ventanas, todo eso es igual.

26:30 Álvaro Ruiz: Son 3 metros, no, eso tienes que cumplirlo todo,

26:33 Ruben: No, me refiero que es igual, que sí que es así, ¿no? O sea

26:36 Álvaro Ruiz: Sí, sí, hay que hay que cumplirlo, lo que pasa es que esto es normativa normalmente comunitaria, a veces se ve matizada también por la municipal, ¿vale? Es lo que te comentaba, ¿no? En Cataluña el mínimo son 36 metros cuadrados, pero las las ordenanzas de Barcelona dicen que la vivienda mínima tiene que ser de de 40. Ajá. Entonces, bueno, pues oye, la más restrictiva siempre. Entonces, tienes que que cumplir estos parámetros. Hay cosas que son en común, ¿no? Por ejemplo, en en Madrid, exigir los 3 metros de de fachada, en Barcelona también, pero te ponen una coletilla, tiene que haber una relación entre los metros cuadrados totales y esa fachada, que como mínimo tiene que ser 3 metros.

27:12 Ruben: O sea, no puedes ser en plan triángulo, ¿no? Que No. Tienes una fachada muy grande, pero luego todo lo demás es estrecho.

27:17 Álvaro Ruiz: Exacto.

27:18 Ruben: Exacto. Muy interesante porque estuve viendo un 1 local, se lo pasa además a Christopher hace poco que te dije, bueno pues a lo mejor el 10º piso, en vez de ser un piso, es un local que convierto en piso, claro, pero ahí ya empecé a leer y dije, puf, esto necesito alguien que me diga, ¿se puede o no se puede? Porque claro, tú ves un local y este local está en una zona muy buena de Madrid, bueno, en una zona muy buena, en una zona en la que los pisos, un piso con esos metros que eran como 120 metros podría costar a lo mejor 200, 250000 euros, el local está en unos 100, 110, claro, luego tienes que aclimatarlo y demás, pero aún así dices, oye, pues, lo mejor lo puedo, incluso puedes hacer, lo hago vivienda y luego lo vendo o directamente me lo quedo, pero ahí tienes que ver muy bien todo el tema de se puede o no se puede. Entonces, mi duda es, ¿tenéis algún servicio de vienes conmigo a ver la casa o a ver el local antes?

28:09 Álvaro Ruiz: Sí, sí y te explicaré también, porque como os he comentado antes, siempre somos mediterráneos y hay soluciones para todo, ¿vale? Pero hay que encontrarlas y a veces hay que entrar en negociaciones, ¿no? Fase fase 1, nosotros hacemos 1º esta consulta gratuita a nivel urbanístico, te decimos, oye, pues tu norma zonal permite la la vivienda y además por densidad te va bien, ¿vale? Entonces, ahí ya esto lo hacemos gratuito. 2º fase es, vamos a venir a verlo contigo para ver si cumple esos 2 50, esos 36 metros cuadrados, esa fachada mínima, ese 8º de la superficie del salón para que pueda ventilar. Entonces, vamos allí, vamos con la cinta métrica, nosotros lo miramos, en un 4º de hora 20 minutos lo tenemos hecho, esta visita sí que la cobramos, en Barcelona estamos más baratos, somos 120 euros más IVA, aquí ya estamos a 150 más más IVA, y luego, a partir de ahí vemos, presentamos unos honorarios y esos honorarios, si os encajan, pues es cuando empezamos a hacer el trámite del proyecto y lo presentamos al ayuntamiento. Otra diferencia, que es una tendencia que está sucediendo en toda España, pero en Cataluña, pues seguimos todavía bloqueados, Cuando haces una vivienda nueva es una obra mayor, ¿qué quiere decir? Que en Cataluña te obligan a presentar toda la documentación por la obra mayor y tienes que esperarte hasta que te den respuesta, pues 3 meses, y lo normal en Barcelona es que nos vayamos de 6 meses a un año. Se están poniendo las pilas, y los 2 últimos que hemos presentado este año nos han respondido a los 4 meses, o sea, estoy muy contento en este sentido. Pues están están están empezando a funcionar, que ya era hora.

29:45 Álvaro Ruiz: Y aquí en en Madrid funciona mucho mejor, entre comillas, de entrada, porque va con declaración responsable. ¿Qué quiere decir? Tú presentas tu proyecto, lo envías y empiezas la obra. ¿Qué es lo que pasa? Que como el proyecto esté mal, te lo comes con patatas, ¿vale? Porque si luego tienes que volver a hacer la obra, la tienes que hacer 2 veces, es un problema. Entonces, yo aquí lo que sí siempre recomiendo YYY Javier, es quien lleva al despacho, Javier y Isabel, que llevan al despacho de aquí, les digan, oye, cogeros un profesional realmente bueno que que os haga el proyecto, ¿no? Es lo que siempre estamos explicando, no no se trata de coger la 1º constructora que me lo conviertan en vivienda y tiramillas, que esto ya está, no, no va a cumplir con lo que está diciendo habitabilidad aquí en Madrid.

30:26 Christopher: Claro, porque al final vosotros tenéis que estudiaros muy bien y entender muy bien la legislación de cada zona, sobre todo en Madrid, en este caso, para hacer la aclaración responsable, es lo que tú dices, necesitas coger a alguien que realmente lo haya hecho ya previamente, que lo tenga muy, muy claro, porque luego los costes de tener que revertir esa reforma que has estado haciendo pueden hacer que la operación sea un absoluto desastre.

30:46 Álvaro Ruiz: Total, absolutamente, es tal cual, es decir, imagínate, yo qué sé, una tontería tan sencilla como que el salón tiene que ser medio metro más grande de lo que es medio metro cuadrado. Claro, estamos hablando de romper un tabique, ampliarlo, romper ese suelo, repararlo, ya estás teniendo una junta en el suelo que queda mal, estás teniendo una junta en el techo que tienes que reparar. Igual, la instalación eléctrica está en el... ¿Me explico? Y es, se encadenan como toda una serie de de cargas económicas que pueden hacer que esa operación no sea rentable.

31:15 Christopher: Y aquí hay un tema también que te quería preguntar, ver si si sabes algo al respecto. No sé si en Barcelona va salir igual, pero en Madrid, si no me equivoco, con el tema de alquiler vacacional y turístico están empezando a poner ya mucha limitación respecto, por ejemplo, a que la persona que salga de ese de esa vivienda alquilada por turístico, si la comunidad no quiere, no puede pasar por zonas comunes, por lo tanto, no te dan licencia en 1 1º, 1 2º o un 3º, y se está poniendo mucho de moda el tema de los bajos para turístico con salida directamente al

31:47 Álvaro Ruiz: A la

31:47 Christopher: al ex, a la calle.

31:48 Álvaro Ruiz: La verdad es que no tenía conocimiento de ello, no me extraña

31:51 Christopher: me equivoco, pero

31:52 Álvaro Ruiz: el en Barcelona, si tú tienes una licencia turística, mientras tú no renuncies, expresamente y dejes de de ejercitar esa licencia, en principio no la pierdes.

32:03 Christopher: Claro, no, yo me refería más bien para conseguir una licencia turística que ya no tienes, un piso que quieras convertir en alquiler turístico y sin y no tengas la licencia, a la hora de presentar, entiendo, la documentación para solicitarlo, pues si no cumple esos criterios y 1 de ellos es que si la comunidad no quiere, no pases por las zonas comunes, pues ya muy complicado, casi imposible que te la aprueben.

32:25 Álvaro Ruiz: A ver, el, mira, yo te puedo explicar, mi mi, con mi familia tenemos un piso aquí en Madrid y precisamente se ha hecho un 1 acuerdo de estas características. A ver, para que esto sea efectivo a nivel comunitario, lo 1º es, se tiene que convocar una junta, se tiene que hacer oficializar, se tiene que inscribir en en en los estatutos de la comunidad, y en Madrid es más sencillo, pues son 3 quintas partes de la comunidad, o es un 60 por 100, pues en Cataluña son 4 quintas partes. Yo he vivido esta situación en en 1 de mis pisos, mi intención era hacerlo de larga duración, o sea, en este sentido no no me afectaba, pero sí que hubo 4 o 5 vecinos que dijeron, ostras, pero es que además es una, es es está en la calle Ventura de la Vega, está justo detrás de de la Plaza Santa Ana. Entonces, ostras, si me estás negando la posibilidad de que yo lo haga turístico, este piso que es mío, me estás quitando absolutamente cuál sea, posibilidad de rentabilidad muy potente. Entonces, muchos de los propios vecinos se, eran conscientes en ese momento de la votación que igual se estaban tirando piedras sobre su propio tejado. Entonces, hay que ser muy consciente y explicarlo muy bien a las comunidades cuando tomen estas decisiones. Otra cosa es una explotación bestia, ¿no? Si tú, es es un edificio en el que viven familias y hay una vivienda turística, y esta vivienda turística, pues, yo qué sé, nos vienen Hooligan, si y nos lo revientan cada partido de, yo qué sé, del Madrid o de Sí.

33:55 Álvaro Ruiz: De tal, pues, eso yo entiendo que debe de estar legislado y no no debería de funcionar así.

34:02 Christopher: Pero por ejemplo, con lo que hacéis vosotros de los cambios de uso, entiendo que muchas de estas problemáticas te las quitas, porque oye, al final es un cambio de uso preparado para que la salida sea directamente a exterior y ala. Ahí ya puedes rentabilizar tu visto, porque supongo también puede ser 1 de los motivos por los cuales también coja, pues, y crezca el mercado, ¿no? De de los cambios de de uso a vivienda, aparte de por la propia rentabilidad de hacer el el cambio y alquilarlo, venderlo, porque también te facilita mucho esa explotación turística quizás.

34:32 Álvaro Ruiz: Hay hay hay los locales en planta baja tienen muchas virtudes para convertirlos en vivienda. Una es esta que estás diciendo, es muy interesante y, de esta forma, no molestas a la comunidad, y sencillamente le estás dando un uso y un y un movimiento a ese a ese local vacío, que es que es fantástico. Pero también otro cambio social que nos estamos encontrando es que la sociedad está envejeciendo, está envejeciendo mucho, ¿vale? Nuestros padres, nuestros abuelos, que todavía viven y tienen esperanzas de vida muy largas, vivir en un bajo para ellos es muy interesante, no tienen que subir escaleras, no tienen que depender de que un ascensor se estropee. Estamos hablando de que los jóvenes, mientras están durante la carrera y demás, tienen dificultades de acceso a la vivienda. Los locales en planta baja siempre serán viviendas que no tendrán las mismas características, aunque pueden ser muy chulos que 1.1 edificio en la misma zona y pueden ser mucho más accesibles, ¿no? Dentro de estos movimientos municipales que hablábamos, también hay un movimiento que a priori puede parecer negativo para las rentabilidades, que es convertirlos en viviendas de protección oficial, pero hay que cuidar, hay que mirarlo muy bien, es decir, en Barcelona estamos haciendo bastantes cambios de uso en una zona que, en un barrio, en un distrito que se llama No Barris, y que en planta baja nos obligan a que sean de protección oficial, precio de venta de una vivienda allí son 404800, y el precio de protección oficial nos pone únicamente el límite en 3000 euros el metro cuadrado. Es decir, lo vas a poder seguir vendiendo esos parámetros y no te no te está afectando realmente. Te está afectando que solo se lo puedes vender a esas personas que están dentro de la bolsa de solicitantes de protección oficial, pero seguramente lo puedas vender.

36:10 Christopher: ¿Y qué ventaja para el inversor puede tener el entrar en esta categoría de protección oficial con sus cambios de uso?

36:17 Álvaro Ruiz: En esta categoría de protección oficial entras en una ventaja que es un poco dudosa, que es subvenciones, es decir, el ayuntamiento muchas veces pone dinero, y en el caso de Cataluña, la Generalitat también pone dinero. Desventajas, tiene limitado el el el precio máximo de alquiler, tiene limitado el precio máximo de venta, pero si estás por debajo en el mercado libre de esos precios, pues en principio tampoco te tiene por qué afectar y te tiene por qué preocupar en exceso. Es preocupante porque sí que limitas, obviamente, la el potencial comprador o el potencial inquilino.

36:53 Ruben: Muy bien, vamos a cambiar un poco de tercio, vamos a hablar un poco de lo que estábamos hablando antes

36:59 Álvaro Ruiz: de Vale.

37:00 Ruben: Mis de mis dudas con mi tasación y con mi registro, estábamos hablando antes que, bueno, vuelvo a contar un poco, que tengo una vivienda en la que la tasación ha dicho que no caza los datos de catastro con los datos de nota simple y al final esto es un problema porque la tasación ha salido con condicionantes, con lo cual el banco no me la acepta porque tiene esa condicionante y me dicen que antes de poder aceptarla se tienen que quitar las condicionantes. Básicamente la condicionante es que para planta simple es una única planta con 40 metros, pero medido real son 100 y pico metros, son 3 plantas y en catastro figura que tiene 3 plantas. Entonces, estamos hablando antes y mejor dicho en solución, o sea, cuando hay este tipo de problemas, vosotros, los arquitectos, ¿qué es lo que hacéis y qué pasos debemos de seguir para subsanar todo este tipo de cosas?

37:53 Álvaro Ruiz: Rubén, es mucho más sencillo de lo que parece. A veces, nos encontramos con un problema de estos registrales, se nos hace una bola inmensa y es realmente es muy sencillo. Aquí lo que tenemos que hacer es miramos la ley del suelo, y la ley del suelo dice que todo aquello que haya prescrito el tiempo en el que se se le puede abrir un expediente urbanístico y que actualmente no tenga abierto un expediente, se puede inscribir. Entre otras palabras, tú puedes consolidar infracciones, entre comillas, urbanísticas que se hayan podido cometer. Ajá. Esto está enfocado, sobre todo, para que entendáis el espíritu de de la norma, a los típicos caserones que hay en el campo, ¿vale? Aquellos caserones, obviamente, nunca se han hecho con licencia. Antiguamente, en los años 70, había muchísima gente que hacía autoconstrucción, pues es para legalizar todas estas situaciones. Entonces, ¿cuál es el límite en el que tarda en prescribir cualquier, entre comillas, delito urbanístico? Son 4 años en Madrid, 6 en Cataluña, ¿vale? Si han pasado 4 años, tú puedes inscribir esos metros cuadrados. ¿Qué necesitas para inscribirlo? Un arquitecto que te saque los planos, que te saque las medidas reales y que las las certifique con un certificado firmado por él, que acredite que está colegiado, y luego, en paralelo, ese arquitecto deberá de aportar o tenerlo al menos el guardado, las pruebas oficiales que corroboren que aquello lleva hecho hace más de 4 años. ¿Cuáles son las pruebas en tu caso? El satélite, seguramente tendréis una 1 satélite oficial en en Madrid, pues sacas esas imágenes que son históricas del satélite y allí se pueden ver.

39:30 Álvaro Ruiz: El propio catastro acredita, tú le puedes pedir un certificado histórico catastral que tardan entre un mes y un mes y medio en entregártelo, que te dice, estos metros cuadrados llevan inscritos desde hace 30 años.

39:43 Ruben: Me me, perdona, me hace mucha gracia que tarden un mes y medio en darle un botón, me parece. Tremendo,

39:48 Álvaro Ruiz: es tremendo. Antiguamente, y antiguamente te estoy hablando de hace 3 años, lo buscaban manualmente, tenían que meterse en unos archivos, lo sacaban, te lo tenía que firmar alguien y te lo enviaban por correo postal a casa.

40:01 Ruben: Ya, ya, pero ahora que tú vas y dices referencia catastral, pones ahí el número de referencia catastral y te saca todo, sin embargo, para certificarlo un mes y medio, o sea, es es algo incomprensible.

40:11 Álvaro Ruiz: Es tremendo.

40:12 Ruben: Y una pregunta sobre esto, ¿por qué puede haber sucedido eso? Es decir, ¿por qué en catastro está bien en notas y en pleno? ¿Qué puede haber pasado para evitar que le pase a otra persona?

40:22 Álvaro Ruiz: Bueno, el, pueden haber pasado muchas cosas, desde he hecho una reforma porque me apetecía hacer la reforma y es pequeña y no sé qué quiero hacer, tengo que pedir una licencia para esto, volvemos a lo que comentábamos antes, no somos mediterráneos, al fin nos resolvemos los problemas nosotros mismos, oye, quiero hacerle un añadido aquí, ¿vale? Pues, bueno, aumentar metros cuadrados son obras mayores, pues cuidado, ¿no? Pero esto no lo saben, no lo saben nuestros padres, no lo saben nuestros abuelos y cada vez nos estamos volviendo más ricos

40:48 Ruben: pero esto es es que esto es justo al revés, es decir, en nota simple pone 40 metros, pero luego en catastro sí que salen todos los metros, con lo cual alguien ha tenido que ir a catastro a decirle, ¿no?

40:57 Álvaro Ruiz: Catastro actúa de mutuo propio. El tengo un tengo otro problema que nos sucedió en Granolles, que es de un amigo, además, tenía un edificio entero y se quedó la obra a medias. El edificio es suyo, hay, estaba, eran 4 plantas, y ellos estaban viviendo en una de las 4, ¿vale? Se habían hecho la vivienda, pero el resto se había quedado a medias porque su tío, que era el que hacía la construcción, se murió en el proceso, lo dejaron en el reparto de de herencias, tal, tal, tal, y se lo quedó él. Y vino satélite con con el dron, o no sabemos cómo, y declaró todos los demás espacios como almacenes, y le llegó un, voy a decir una palabrota, una hostia de 3 pares de cojones del IVI de ese año diciéndole que todo aquello eran almacenes. Claro, el cuando le llegó la nota con con la con el IVI, se quedó a cuadros, no supo qué hacer, entonces, lo cogió fue fue el ayuntamiento, estuvo luchándolo, aportó fotos, enseñó que aquello había estado a medias y tal, pero el catastro actúa de mutuo propio, de hecho van controlando los locales comerciales, van controlando las viviendas y lo modifican ellos sin pedir permiso muchas veces. Esto sucede.

42:01 Ruben: O sea, que ha sido catastro que lo... Entonces, ellos sabrán cuándo lo han inscrito en catastro, tendrán ahí, pues, inscribimos porque vimos que esto era así y nadie te ha dicho nada a ti, tu nota siempre no la has cambiado y ahora ya te buscas tú la vida, ¿no?

42:13 Álvaro Ruiz: Eso es. Esto puede suceder por aquí, puede suceder que cuando se hizo la obra el propietario no lo quisiese inscribir en catastro, que a veces sucede, ¿por qué? Por un tema impositivo. Puede ser que no lo quisiese inscribir en el momento para no recibir esos IVIs, puede ser que al escribir la nota simple el notario le cobrase por metros cuadrados de esa construcción, y le dijese, no, no, realmente sobre 40, y así pagaba menos en ese momento. Puede ser, yo me he encontrado, ¿no? Hablábamos antes de los cambios de uso por antigüedad, ¿no? Yo, curiosamente, las las oficinas se pagaba menos, se pagaba mucho más IVI que las viviendas antiguamente, porque pensaban que era un negocio y aquello producían unas rentas. Pues, hay muchas oficinas que están como viviendas, cuando realmente nunca lo han sido, porque el propietario en su momento lo cambiaba. Ajá. ¿Vale? Entonces, hay como mucha picaresca en este sentido, y, entonces, hace que

43:08 Ruben: España otra cosa no, pero picaresca

43:10 Álvaro Ruiz: Y entonces ahora lo que estamos, lo que están intentando hacer las administraciones de catastro y registro de la propiedad ya cruzan datos, y el proceso es irlo regularizando, y, de hecho, ya están empezando a cruzar también datos, de hecho, Catastro es el ayuntamiento, están empezando a cruzar datos con los con urbanismo, y esto está haciendo que empiecen a haber problemas, empiecen a haber fricciones y empiecen a haber...

43:33 Ruben: Muy interesante. Tendré tendré que ir a pegarme con con Catastro y llevar el

43:39 Álvaro Ruiz: De hecho, deberían de haberle pedido permiso al propietario, como mínimo notificarle que habías modificado eso.

43:44 Ruben: Sí, seguramente lo habrán hecho, pero claro, luego tú no lo llevas a registro lo que sea, y en registro hay una cosa, en catastro hay otra, y al final el problema lo tengo yo, que no puedo comprar la vivienda con hipoteca. La podría comprar sin hipoteca pero claro, eso me supondría, 1º, más dinero, evidentemente porque no tengo hipoteca y 2º, sería yo el que tendría que hacer eso. Claro. Eso tampoco me interesa. Bueno.

44:06 Álvaro Ruiz: Tienes que negociar ahí,

44:07 Ruben: o sea eso hay que negociar ahí algo.

44:09 Álvaro Ruiz: Muy bien.

44:10 Christopher: Y te quería preguntar, aparte de esta operación así compleja que nos has comentado, ¿tienes en mente alguna otra operación que hayáis hecho, que haya sido un poquito más compleja, más rara, pues para que la gente también pueda pueda saberlo?

44:25 Álvaro Ruiz: Dificulta, sí, sí, el hemos hecho otra división horizontal, Este caso que os he explicado de la bomba de la barceloneta es muy interesante, es muy divertido, pero nos hemos encontrado otra con con la la una división horizontal en el que era un edificio, de hecho, eran 4, que eran gemelos en en Gracia, en toda esa edad de Gracia. Este no lo hemos podido resolver, ¿vale? Pero podríamos haberlo resuelto si hubiésemos ido a juicio, pero el cliente no quiso. Eran, las plantas bajas eran vivienda tienda en proyecto original y, efectivamente, ahora lo eran. Entonces, el ayuntamiento nos obligó a presentar un proyecto para hacer la división horizontal. A nosotros nos llegó este proyecto ya hecho y les habían obligado a declarar toda la vivienda como local, por narices. Entonces, solo les dieron, y se ven en los documentos, ¿no? La respuesta del propio ayuntamiento, cómo les obligaban, y para consolidarlo, el ayuntamiento además les obligó a hacer una obra en la que se pedía la licencia de la obra abriendo solamente una puerta, acreditando que aquello era una tienda, ¿vale? Para cubrirse ellos en salud, por si había un juicio a posteriori. Entonces, ¿qué es lo que pasa? Esta esta división horizontal no la hicieron efectiva, estuvieron, han estado 4 años que no la han presentado al ayuntamiento, y cuando me llegó a mí, yo lo que, y el despacho lo que hicimos fue una investigación, encontramos toda esta documentación, encontramos todo el histórico, empezamos a sacar las fichas, porque la propietaria, que en aquel momento había muerto y lo tenían que heredar todos los hijos, oye, vale muchísimo más una vivienda que un local, vamos a hacer que esto sea vivienda, ¿no?

46:06 Álvaro Ruiz: Entonces, estuvimos luchando esto y al final se se estropeó tanto la situación y la herencia se les iba a pasar el el tiempo para para solicitar la para dar la la aceptación de herencia, que decidieron, mira, es igual, vamos a dejarlo, hemos perdido estas estas viviendas y lo hacemos. Pero esto llevado a juicio con la documentación, con las respuestas del ayuntamiento, esto se gana. Lo digo porque a veces en el ayuntamiento rigen criterios de miedo, ¿vale? De, no no digo que llamará fe, digo que hay criterios de miedo, ¿no? Entonces, para ellos es más fácil decir que no o tomar la decisión que menos problemas le va a traer al al técnico del ayuntamiento, y esto tiene unas repercusiones después en el propietario, pero esto llevado a juicio, el el técnico del ayuntamiento solo ve la ley la ley la ley urbanística. En un juzgado vemos ley urbanística, ley del suelo, ley hipotecaria, ley civil, ¿vale? Entonces, hay muchos más argumentos como para conseguir que aquello se salga beneficioso para para el propietario.

47:13 Christopher: Que realmente, claro, hay muchas veces que la gente por desconocimiento no se mete ya quizás en operaciones complejas como estas, pero joder, gente como vosotros que sabéis resolverlas, probablemente puedas convertir una operación que el 99 por 100 de la gente desecharía en una oportunidad muy rentable. ¿No?

47:30 Álvaro Ruiz: Exacto, situaciones como esta que acabamos de hablar de de una división horizontal, los metros cuadrados que nos explicaba ahora Rubén, igual no constaban en un origen, ¿no? Pues le estamos aportando todos esos metros cuadrados más de valor, viviendas con situaciones complicadas, ¿no? Una vivienda que se ha construido en una zona rural, pero que cumple con habitabilidad y lleva más de 6 años construidas, pues de solo poder valorar el terreno, estamos valorando una vivienda con un terreno de no sé cuántas hectáreas, aquello tiene un valor. Entonces sí, solucionar este tipo de problemas, regularizar, legalizar segregaciones, como me comentabais, regularizar todas estas situaciones es es es interesante, se le aporta un valor, haces las cosas bien, las dejas bien para el propietario, las dejas bien para el ayuntamiento, y es bueno, es beneficioso para todos al final.

48:16 Ruben: Muy bien, genial. Te voy a hacer una pregunta que hemos empezado a hacer en las últimas entrevistas para ir cerrando, que es, ¿a quién quieres que traigamos aquí? ¿Quién crees que puede tener una historia para contarnos sobre inversiones o que hace inversiones fuera de lo común o algo que tú digas? Estaría muy bien entrevistarle porque tiene detrás algo.

48:39 Álvaro Ruiz: A nivel de inversiones, bueno, a ver, te diré varios clásicos, ¿no? De de nuestras de nuestras generaciones, ¿no? Carlos Garan, por ejemplo, yo creo que con lo joven que es, con cómo ha, bueno, debe ser de vuestra 5º, más o menos. Sí. Pero bueno, oye, ¿cómo lo ha echado para adelante? ¿Cómo cómo se está moviendo? Además creo que es

48:58 Ruben: yo soy bastante más mayor que

48:59 Christopher: Cristina. Funciona bien.

49:00 Ruben: Sí. Aunque aunque no parezca, pero sí, más o menos es de mi edad, Carlos.

49:04 Álvaro Ruiz: Alberto, de de inversor directivo, pues yo he hecho un curso, de hecho, con él, y y me encanta la forma de comunicar, ¿no? Toda esa vinculación con el estoicismo creo que es espectacular, y te ayuda a afrontar la vida y las inversiones de de una forma muy distinta. No sé, también sigo a, Son más de empresa, ¿no? Pero también te hablan muchas veces de inversiones, ¿no? A Sergio Fernández, no sé si lo conocéis.

49:28 Ruben: Sí. A,

49:29 Álvaro Ruiz: no sé si vendría aquí a hablar de inversiones.

49:32 Christopher: Ojalá, ojalá, yo le hago un llamamiento, si alguien nos nos escucha encantados de atenderle.

49:38 Álvaro Ruiz: De hecho creo que fue a al al podcast de de Carlos Galán.

49:41 Christopher: Sí, creo que sí.

49:42 Álvaro Ruiz: Estuvieron hablando allí, sí, sí.

49:43 Christopher: Eso es.

49:44 Álvaro Ruiz: Igual sí que sí que se apuntaría.

49:45 Ruben: Le contactaremos ahí. Pues nada, pues muchas gracias por todo lo que nos has contado y nada, dejaremos también tus tu web y tus redes por si alguien quiere hacer algún cambio de uso o alguna cosa como me pasa a mí, ya ya me pondré en contacto contigo a ver si podemos solucionarlo y...

50:01 Christopher: Lo pondremos en la descripción, pero si nos puedes también decir de palabra, oye, pues, cuáles son los medios a los que podemos contactarte,

50:07 Álvaro Ruiz: pues A ver, podéis, mi número de teléfono sale en en en todas las webs y las redes, es un, si queréis, bueno, lo pondréis luego. Sí. La web es Álvaro Ruiz Arquitectura punto com, esta es la web madre, y luego tenemos todos las las de los nichos de los cambios de uso es cambio de uso BCN punto com, cambio de uso punto Madrid punto com y cambio de uso Alicante punto com, son las las que tenemos más especializadas.

50:29 Ruben: Muy bien. Pues muchas gracias por tu tiempo y nada, encantado de aprender más cosas sobre el apasionante mundo de la burocracia en las inversiones inmobiliarias. Pues nada, hasta luego. Muchísimas gracias.

50:42 Álvaro Ruiz: Hasta luego. Un placer estar con vosotros.