Tasación de un piso: cómo subir su valor, con Albert Peguera

0:00 Ruben: Tú eres cofundador de Value. Correcto. Tú, aparte de eso, eres tasador ¿Cuáles son las cosas que hacen que el valor sea más alto para un tasador?

0:11 Albert Peguera: No, antes también comentar que no todo el mundo lo que busca es la tasación lo más alta posible.

0:15 Christopher: Me gustaría saber si esto es una verdad, es un mito, un piso que ya está alquilado, aunque el inquilino te permita entrar a verlo y demás. Sí. Baja el valor de tasación. ¿Eso es real? Sí, es real. ¿Qué elementos que pueda haber en una zona ayudan a que ese valor de tasación pueda ser mayor?

0:32 Albert Peguera: Dentro de esas metodologías lo que hacemos es un comparable. Comparamos, que no es no

0:35 Christopher: es lo más, es lo más objetivo posible, aunque es subjetivo. ¿Qué recomendarías tú? El tasador llega a tu casa y tú lo que quieres es que realmente valore todo lo que has aportado y no tener que esperar luego, pues ver el informe, ver qué está mal, intentar corregir. ¿Cómo podrías ayudar a un inversor, en este caso, con un consejo?

0:53 Albert Peguera: Yo recomiendo que siempre, o sea, cuando yo compraba inicialmente y no era tasador, yo iba. Tampoco quiero afectar a la decisión que él tomará, porque si él quiere fastidiarte la vida, te la va a fastidiar, si quieres.

1:06 Ruben: Bienvenidos Nice to Fit You. Buenas, Christopher. Muy buenas, Rubén. Bueno, hoy tenemos 2 cosas muy interesantes. 1º tenemos nuevo setup, como podéis ver, tenemos nuevos micros, tenemos nuevo sonido, tenemos nuevas cámaras, nuevo... Vale, las luces son las mismas pero tenemos nuevo y sobre todo tenemos nuevo invitado que a mí me hace mucha ilusión tenerle aquí, Albert.

1:26 Albert Peguera: ¿Qué tal? Muy bien. ¿Cómo estamos? Muy buenas. Gracias por la invitación también, es una muy buena oportunidad.

1:31 Christopher: Bueno. A ti agradecerte también el haber venido, jugar en este caso además desde Barcelona, que sabemos que oye, pues, que es un esfuerzo y de verdad que te lo agradecemos un montón, y nada, encantados de tenerte aquí y que nos puedas contar un poco todo sobre ti.

1:48 Ruben: Bueno, para quien no conozca a Albert, tú eres cofundador de Value. Correcto. ¿Qué cargo tienes ahí? Bueno, o...

1:55 Albert Peguera: Bueno, yo inicialmente llevaba toda la parte de de la gestión con los profesores, ¿no? Porque al final Value nace con este objetivo de ayudar a las personas en temas de de las finanzas personales, ¿no? Y en un momento dado necesitábamos expertos en 1000 temas distintos que nosotros no no sabíamos, no éramos... Entonces un poco era la persona, y aún lo soy, ¿no? Que conecta con esos expertos, un poco para intentar ver si hay un, pues la opción de poder acabar haciendo algún tipo de curso.

2:21 Ruben: Muy

2:22 Albert Peguera: bien. Y a día de hoy llevo también toda la parte, pues de los programas ligados en la parte inmobiliaria también, ¿no? Aprovechando, pues esa doble experiencia para, pues para acompañar también a los alumnos y ayudarles en... Quizás Sergi lleva más la parte de marketing, incluso la parte más de Blockchain, Guillén lleva más la parte de indexados, ¿no? Que es la la hormiga capitalista, que el que mucha gente, pues, lo conoce en España por por el blog de la hormiga capitalista, y yo llevo más pues esta parte más inmobiliaria también por por este doble rol profesional.

2:52 Ruben: Eso es, porque tú aparte de eso eres tasador, ¿no?

2:55 Albert Peguera: Correcto.

2:55 Ruben: Profesional. Pues me interesa mucho tu opinión como tasador porque tengo un par de operaciones que las tasaciones están... Bueno, de ellas la tasación ha sido buena, pero la otra, uf, ahora hablaremos en eso. Entonces, bueno, el que no conozca a Value yo creo que prácticamente todo el mundo lo debería conocer porque es bastante conocido, yo estoy suscrito a la newsletter, me encanta el podcast de nudismo financiero, es es una pasada de cómo tratan ahí. Lo que yo digo siempre, yo cuando hablo con alguien que me dice no, es que no te voy a decir cuánto gano, no te voy a decir las inversiones, pues qué más te da si no te las voy a quitar. Hay todavía esa cultura que hablábamos antes aquí en España de de no decir números, de oye, es que si digo que gano tanto, lo mismo la gente no sé qué va a pensar. Yo al revés, yo siempre he sido muy, pues gano esto y tal. Muchas veces en algunas empresas me decían, no puedes decir lo que ganas a tus compañeros y ¿por qué no? No, porque si sabes lo que tú ganas, digo, ya, pero es que es una información mía, no es tuya, o sea, hay un poco ahí la cultura esta española que es muy reticente, Sí. Pero me gusta mucho el podcast de de eso, de decir números de cuánto o cómo has ganado, aunque no digas una horquilla, pero hay mucha gente que ni siquiera,

4:04 Albert Peguera: Sí, es difícil, es difícil, sea, día de hoy aún continúa siendo un tema casi estigma, ¿no? Que Sí. Que... Y también lo que nos pasa es a menudo es encontrar perfiles que no solo expliquen los éxitos, sino también los fracasos, porque al final todos hemos fracasado en la vida y los que más éxito han tenido en la vida han fracasado muchas veces, ¿no? YYA veces nos vienen gente muy top que dices, no, yo es que claro, yo no me puedo comparar con esta persona porque aún no no estoy en esa fase, ¿no? Pero que a veces nos cuesta encontrar también esas personas que te digan, no, oye, pues la la, o sea, no me funcionó, monté una startup y y debo 2000000 de euros, o monté una que... Tenemos algún caso, tenemos 3 o 4 podcasts así un poco especiales de este tipo, pero que también son los interesantes, ¿no? De alguien que diga, ostras, que no todo es fácil, o sea, al final no todos somos superhéroes, sino que somos humanos y también podemos equivocarnos, ¿no?

4:53 Ruben: Sí, porque muchas veces que en este tipo de de podcast solo se pone, pues eso, los grandes empresarios, los que han triunfado, todo, todo muy bien, pero dices, pero es que hay mucha gente que se le ha pegado y seguro que tiene mucho que aportar de de lo que hizo mal, seguro que ha aprendido de, pues esto lo hice mal para que nadie lo vuelva a repetir, no hagáis esto. Yo, por ejemplo, tuve también un 1 gran agujero cuando era joven con 24, 25 años, y aprendí bastante sobre muchas cosas que no sabía, sobre cómo funcionan los préstamos, los abalistas, cómo funciona el, no, es que si tú avalas tu SL pero tú eres abalista te lo comes tú, aunque sea una SL, ese tipo de cosas que no te cuentan y luego al final dices, vale, y ahora debo 50000 euros y tengo 25 años, ¿qué tengo que hacer?

5:37 Albert Peguera: Bueno, también es cierto que yo no conozco a nadie que haya tenido éxito en la vida y que todo le haya salido bien. Ya. O sea, las pocas personas que conozco que se se han pasado el juego, ¿no? A los 35 años, pues que que, pues que lo han petado, antes, aunque no lo expliquen, han tenido 2, 3, 4 fracasos de cosas, pues que no salían exactamente como 1 se esperaba, ¿no?

5:57 Ruben: Es que es es difícil con la tecla desde el principio y se aprende mucho el en los fracasos, o sea, yo aprendí un montón de cosas, como digo, de de todo el tema financiero y ahí es cuando empecé un poco a a enterarme de qué iba esto, y fue a los 25 años después de haber tenido esto, y esto es algo que no se estudia en las en las escuelas y yo creo que debería ser algo que que se debería estudiar de, oye, cuando a ti te llega tu 1º nómina y la ves y dices, ¿y esto que me están quitando? ¿Y esto y esto? Y dices, ¿qué pasa aquí? Y yo creo que eso es un poco lo que desde Valley estáis fomentando el la cultura de finanzas personales con con los retos que hacéis de, pues, un reto durante estos días vas a hacer esto y vas a no sé qué, pues, eso es lo que me gusta y por eso yo sigo y yo estoy muy contento de tenerte aquí con nosotros hoy.

6:42 Albert Peguera: Muy bien, oye, pues muchas gracias.

6:44 Christopher: Muy bien. Pues un poco también centrando en, bueno, pues aparte de de value. ¿No? Lo que es la otra profesión a la que tú te dedicas. ¿No? Que es toda la parte de de transacciones, pues oye, pues creo que sería muy interesante que nos pudieses contar, luego te vamos a hacer preguntas un poco más específicas, y ya Rubén te contará un poco un poco su caso, pero nos puedas contar un poco a qué te dedicas dentro de la parte de tasaciones, un

7:05 Albert Peguera: poco

7:05 Christopher: qué haces, y a partir de ahí pues te vamos ya un poco preguntando más en detalle.

7:08 Albert Peguera: Vale, yo compré la 1º vivienda, para que nos entendamos un poco también a nivel de inversión, en el 2010, 2011, y soy el típico ingeniero que, oye, me gusta tenerlo todo como muy ordenado, ¿no? Y Entonces, como yo. Claro, entonces llega un momento en el que haces como la gran operación, ¿no? Haces la compra, la saldrás, la reserva, vigila la cláusula, no sé qué, que todo cuadre, y de repente hablas con el banco, que parece que te estás poniendo de acuerdo, y te dice, oye, no te preocupes, que ahora va a venir un tío que no te conoce de nada, que no ha estado nunca nada, o sea, en ese mismo barrio, y que va a decir cuánto vale esto, y que piensas, ostras, bueno, yo yo soy arquitecto técnico y y más o menos lo sé, pero ¿y si este tío quizá suficientemente capaz como para sacar el dato que yo necesito en ese momento para pasar el examen y y pasar pantalla, no? Entonces, a mí intentar controlar todo el proceso y de repente ver que en un punto muy crítico no lo controlas, a mí me generaba como cierta inquietud, ¿no? Y, obviamente, no me dedico por esto, pero sí que es verdad que al final el objetivo es ayudar a personas que están en esa fase y que dentro de la legalidad, que que que lo marca la la ECO 805 2003, pues se pueda conseguir el valor de mercado real, pero intentando, pues que todo se ajuste, ¿no? Porque al final yo siempre digo de que el el valor nunca es único, ¿no? Al final cuando haces NEM A, ¿no? Cuando compras una empresa, cuando lo que sea, pues te vienen los tíos trajeados y te dicen, oye, pues esto parece que vale tanto, pero el valor depende de quién lo pide, cuándo lo pide, cómo lo piden, qué metodología van a usar para ello, y en cambio el precio, si existe, que no siempre existe, es el acuerdo entre un comprador y un vendedor, ¿no?

8:50 Albert Peguera: Entonces, yo un poco explico este punto de decir, ostras, yo ayudo en ese proceso, en la valoración, que no siempre es exactamente como a alguien le gustaría, pero sí que ayudo en ese proceso para que las cosas salgan.

9:01 Ruben: Vale, porque, bueno, aquí en nuestro canal hay muchos inversores, sobre todo inmobiliarios, que nos ven y saben que si vas a hacer como yo, que ya voy por la 10º hipoteca, cuando pides una hipoteca el banco, sí, el banco lo que te va a pedir es una tasación y en función de esa tasación te va a dar dinero hasta, es decir, yo quiero comprar por 50 y te voy a dar el 70 por 100 y siempre te suelen decir lo que sea menor de compra o venta, es decir, que si yo pido 50 pero se tasa en 40 no me van a dar sobre 50, me lo van a dar sobre 40. Entonces, aquí me gustaría que nos dijeses, ¿cuáles son las cosas que hacen que el valor sea más alto para para un tasador? Decir, por ejemplo, dices, pues las si las cambias te va a subir mucho valor o, no sé, ese tipo de cosas para ponernos guapo delante del tasador y que nos suba un poquito. Los muebles, por ejemplo, si no tienen muebles vale menos, vale más, ese tipo de cosas a mí me intrigan para mis hipotecas.

9:57 Albert Peguera: Vamos allá. No, antes también comentar que no todo el mundo lo que busca es la tasación lo más alta posible, porque sí que cuando estás en fase de financiación quizá te preocupa ese punto, pero luego hay hay una parte también fiscal que a la gente también también le preocupa. O sea, muy a menudo la gente, yo me he encontrado clientes que están comprando algo por medio 1000000 de euros, pero que ha estado quemado, ocupado, etcétera, etcétera, y que el valor de tasa de de la referencia catastral consta en 2000000 de euros, ¿no? Y dice, ostras, necesito alguien que me ayude en ese proceso. Y obviamente, dentro de la legalidad, pues a veces le dices mira, es que esto no vale 2000000, pero tampoco vale medio 1000000, quizás vale 800000, pero quizás están ahorrando 50000 euros en impuestos. ¿No? Entonces, hay como esa doble, la parte fiscal y la parte financiera. ¿No? Yo te diría, la zona es lo más importante, la zona, o sea, y las zonas, no no existe un mapa de zonas en España, pero todos más o menos que estamos metidos en el sector de inversión sabemos que, oye, pues hay una calle, ¿no? O hay una unas infraestructuras que hacen que una zona, pues esté mejor que otras, ¿no? Y y obviamente también dentro de esa valoración, esa metodología, el el tasador tiene como cierta flexibilidad como para coger un inmueble u otro, ¿no? Siempre y cuando esté dentro de la misma zona. La tipología, ¿no? O sea, al final lo que hacemos es comparar comparables que sean exactamente iguales, o sea, 3 habitaciones, un baño, más o menos de la misma época, mismos metros cuadrados, ¿no? Más 20, más menos 20 por 100, ¿no? O sea, si hay algo de 100 metros cuadrados, no lo puedes comparar con algo de 50 o de 200, ¿no? Y luego yo te diría, y ahora responderé a tu pregunta, la para mí es la tecnología también, ¿no? Porque hay, o sea, en los últimos 2000 años vivíamos en cuevas, ¿no?

11:36 Albert Peguera: Y luego, pues, pusimos los bajantes, pusimos los ascensores, pusimos la domótica, no sé, a día de hoy hay como 1000 cositas que hemos ido poniendo que nos hacen la vida más fácil, ¿no? Entonces, esa tecnología también es importante como para poder hacer comparables con viviendas que tengan más o menos los mismos acabados, ¿no? Entonces, claro, nosotros no valoramos el el contenido, sino el continente, o sea, valoramos lo que hay alrededor. Tú decías, ¿no? Las ventanas, que al final al fin y al cabo, cuando tú estás haciendo una reforma, o estás, la la la la partida de las ventanas es de las partidas más caras, ¿no? Luego, las instalaciones, ¿no? Lo 1º que cuando tú ves, cuando quieres ir a comprar una vivienda es cómo está la cocina y el baño, que te hablan de una época en la que se hizo o se reformó, ¿no? Los alcatados de los años 70 tienen una tipología distinta a los que a día de hoy hoy hemos visto en en la feria de Reville. Y entonces, pequeños puntos son los que hacen que algo valga más o menos, ¿no? Entonces, claro, cuando alguien te viene y te dice, ostras, pero cómo puede ser de que me lo estés pasando tanto cuando realmente yo pensaba que valía otra cosa. Va muy ligado, pues, a eso, a coger una zona con una tipología y luego toda esa tecnología afecta, pero no tanto como la zona.

12:47 Ruben: O sea que lo más importante es la zona,

12:49 Albert Peguera: ¿no? Correcto.

12:50 Ruben: A partir de la zona ya tienes como, digamos, tu base de tasación y a partir de ahí pues ya, pues si tiene ventanas nuevas, la electricidad supongo, no sé si eso se llega a mirar.

12:59 Albert Peguera: Sí, sí, la parte eléctrica no, si si estamos hablando de un de un equipo ¿no? O si incluso lo estás comparando con viviendas que han sido renovadas, pues tienes en cuenta una parte de depreciación funcional, ¿no? De decir, oye, si esto lo quiero poner bien a día de hoy, al menos me tengo que gastar 100 euros, 300 euros el metro cuadrado, para que, ostras, para que al menos alguien pueda evitar, teniendo en cuenta de que hay una instalación eléctrica de hace 40 años que a día de hoy no hay boletín que lo que lo aguante.

13:24 Christopher: Pues, respecto al tema de tasaciones, es un tema que dentro del sector inmobiliario es complicado quizás encontrar información precisa y y bien aterrizada sobre qué cosas, ¿no? Como estamos comentando ahora, pueden dar más valor y menos valor, y creo que puede ser un momento muy, o sea, muy interesante este, el intentar un poco desgranar, a ver si podemos un poco entender de cada una de las partes más importantes en una tasación cuáles son las cosas que aumentan valor. Por ejemplo, si empezamos por la parte de la zona, ¿no? Que hablamos que es lo más importante, ¿qué elementos que pueda haber en una zona ayudan a que ese valor de tasación pueda ser mayor?

14:03 Albert Peguera: Claro, al final dentro de esas metodologías lo que hacemos es un comparable. Comparamos, que no es no es lo más, es lo más objetivo posible, aunque es subjetivo. Comparamos con cosas que haya en esa misma zona, ¿no? ¿Qué hace que una zona sea mejor que otra? Al final, los inversores sabemos que los las 3 palancas que afectan más allá del mercado de la compraventa y del mercado de alquiler, que cuando casan, pues, te dan la rentabilidad, existe las inversiones públicas, ¿no? O sea, al final el metro, que al lado lee el hospital, el la la comisaría y tal, las inversiones privadas, ¿no? Que te venga Amazon, que te venga Netflix, que te venga alguien ahí al lado, que te genera actividad económica, ¿no? Y que por lo tanto existirá mercado de alquiler, y luego, he dicho inversión pública, inversión privada, y y los efectos migratorios, ¿no? O sea, si no existiera migración, que al final mis padres fueron migrantes y y, bueno, y en España, pues, vez tenemos, gracias a dios, migrantes que vienen, que necesitan algún sitio para estar y que generan actividad económica, pues, para que esa zona valga más o o valga menos, ¿no? Entonces, yo creo que son esos puntos. Y luego también comentar que las zonas cambian mucho de una a otra dependiendo de la el foodfall, ¿no? El tráfico de la calle, o sea, que te pongan un semáforo de repente y que en esa calle pase menos gente o más gente, esto acaba afectando al al, pues, al al, pues, a los locales que hay en la zona y incluso a las viviendas, e incluso hay calles que de una a la otra, en en Barcelona tenemos de la Diagonal, que separa, o sea, que es la una arteria en Barcelona, pero que separa Diagonal Mar, que está a 15000 euros el metro cuadrado, con la mina, que compras viviendas por 101200 euros el metro cuadrado.

15:47 Albert Peguera: Y tan solo son 50 metros de diferencia, Pero hay como una gran diferencia entre una cosa y la otra, simplemente por una calle que separa separa eso.

15:56 Christopher: Vale, muy bien. Y un poco, por ejemplo, ¿no? De las partes que tengan más que ver con con la propia vivienda. Yo aquí he escuchado mucha información, pero como te comentaba, ¿no? Al final la información quizás no termina de ser del todo clara, hay veces que hay muchas dudas. Por ejemplo, el tema que hemos comentado antes, yo tenía entendido, que igual me equivoco, claro, que, pues, por ejemplo, temas que puedan ser más estéticos, como pueda ser el tema, por ejemplo, de los azulejos y demás, no afectan en de ningún tipo la tasación. ¿Hay algún tipo de afección con cosas así?

16:28 Albert Peguera: No, o sea, los azulejos lo que te marcan es una época en la que se hizo esa última reforma o o esa obra nueva de los años 70, pero no, no marcan. Al final, lo que te encarece 1 1 1 vivienda cuando tú haces una reforma es, pues hemos hablado baño. Las instalaciones, ¿no? Cocina y baño, que te puedes gastar 1500 euros o o 15000, depende de si es para para inversión o si es para vivir tú, pero las instalaciones, ostras, es una partida, o sea, acaba suponiendo normalmente el 30 por 100 de una de una tal. Y luego, pues esto, las ventanas, la tecnología que metas en las zonas comunes también, O sea, al final placas solares, ascensores, obviamente, si una... Esto nos ha pasado mucho en en en en Cataluña, ¿no? Hospitalet, hace 30, 40 años, había zonas que la gente no quería vivir allí, por lo que sea, ¿no? Y a día de hoy, oye, pues han puesto un parque allí delante, un jardín con 1 1 1 colegio, pues, esa zona se ha revalorizado, pues, el doble o el triple en en en tan solo 5 años, ¿no? Esto son esos pequeños puntos subjetivos, porque es que ya os digo, no existe un mapa y es imposible. Aunque luego el cadastro, pues, tiene sus estadísticas, idealista maps es una muy buena fuente para ver datos estadísticos, pero no existe un mapa único, sino que eso constantemente se va moviendo.

17:49 Ruben: Pero porque yo ahí, por ejemplo, cuando quiero ver un piso digo voy a ver este piso y me voy a idealista que tiene tú, valora tu piso, pone la dirección y te dice de tanto a tanto.

17:58 Albert Peguera: Sí.

17:59 Ruben: Pero eso es, es decir, ¿es real o? Bueno, supongo que yo sé muchos datos, o sea, más o menos esa franja lo tienen, ¿no?

18:08 Albert Peguera: Eso es real. Eso, o sea, yo yo me me sale mal publicitarlos pero pero es lo más que hay. O sea, existen pocas plataformas en el mercado que tengan tanta información y que puedan sacar tantos datos estadísticos, Es que ojo, la estadística ya sabéis cómo funciona, los que manejamos data, que al final es una estadística, pero que te ayuda mucho a ver ese rango y al final también toca toca rangos, pero si os fijáis, esos rangos de idealista no siempre son los mismos, o sea, a veces, no sé, ahora en un caso te habla de 206600 euros metro cuadrado con 400 metros, 400 euros de diferencia, y hay otros que va de 2000 a 4000. Entonces, lo que yo desconozco es el algoritmo que tiene detrás para ver exactamente qué zona se está cogiendo el, lo que os decía antes, de ahora al mar, que coge un radio de 2 kilómetros y te encuentras de todo a, pues, o o que coge algo más tal. Pero ese dato funciona muy bien.

19:02 Christopher: Yo para un poco apoyar lo que comentas, para que te hagas un poco una idea, justamente el el chalet que que yo vendí en febrero era de obra nueva, había al final poco pocos testigos de de ventas similares, porque en la, en Moralzarzal, que es el pueblo de la sierra donde yo compré, no había en ese momento tanto chaleado osado, como era en este caso de obra nueva, era muy comparado, o sea, muy complicado comparar con testigos. Pues yo por curiosidad me puse a mirar en la lista cuál era el precio que ellos fijaban como estimado y mi precio de venta real, que fueron 380000 euros, entraba en el rango y ellos ponían con un estimado de 400. Por lo tanto, hasta en un activo con poco comparable, como pueda ser ese caso, la verdad que se afinó bastante bien, que a mí me sorprendió, Ya fue el punto en el que empecé a confiar un poco en en esos.

19:52 Albert Peguera: Luego hay un factor muy interesante en el sector inmobiliario. Existen 3 tipos de compradores. El el comprador de 1º residencia, persona joven, o que ya lleva 40 años aquí, pero que, no sé, ha ahorrado mucho y tal, que se enamora de una vivienda, porque está al lado de la familia, de los amigos, de la pareja, de de del trabajo, tal, el de 2º residencia, que es que existe, ¿no? Es es menor, pero también existe, y luego está el el inversor, ¿no? Entonces, estos 3 tipos de compradores acaban afectando en un mercado que constantemente se mueve. ¿Por qué lo digo? Porque al final el que se enamora pagará lo que le pidan, ¿vale? O sea, que quizá al final, pues, pedirá una 1 rebaja del 3 por 100, pero es que ojalá me digan que sí, porque es que necesito esta vivienda, me encaja. En cambio, el inversor, oye, pues vas a a, pues, a un menos 30 por 100, o sea, es un tema de números, ¿no? Y al final, pues sabes que de cada 100 visitas, 10 ofertas, y 1 la acabas comprando, ¿no? Entonces, eso también es otro factor que acaba afectando en en esas zonas donde conviven los 3 compradores, ¿no? Quizá la 2º residencia no todos conviven, pero bueno, al menos en Barcelona tenemos gente que viene de todo el mundo que le gustaría tener una vivienda en Barcelona, ¿no? Y en Madrid, pues también en Salamanca, toda Latinoamérica ahora quiere, si puede, quiere comprar una vivienda allí, ¿no? Entonces, estos 3 compradores acaban afectando a este mercado y hace que que el el precio sea más o menos flexible. Qué bueno.

21:11 Ruben: Vale, yo ahí te voy a contar un caso que tuve y el caso que tengo ahora, ¿vale? El caso que tuve fue

21:17 Albert Peguera: El bueno, empezamos por el bueno.

21:18 Ruben: Sí, bueno, en en la casa en la que yo vivía antes, bueno, pues teníamos que hacer una doble hipoteca, una doble garantía y bueno, íbamos a hacer una hipoteca con doble garantía, entonces ahí yo recuerdo que nos dijeron tiene que ir el tasador, va a ir el tasador para allá, va a medir, ta, Bueno, yo no he visto un tasador más rápido en mi vida, o sea, entró por la puerta, llegó, me miró el salón, espera, puso el el láser ese para medir, dijo vale, ya está, y se fue, no miró nada. ¿Cuánto tardó? Ni 2 minutos, o sea, tardó más porque le dije hola, ¿qué tal? Me miró si no, o sea, porque lo midió y dijo bueno, ya sé cómo son estos chales, porque supongo que los habría y se fue. Y yo dije, bueno, no va a mirar si, porque yo había cambiado, teníamos caldera gasoil, lo había cambiado por termo de agua caliente, también había piscina, que antes no había piscina, placas solares, todo eso no preguntó, o sea, llegó, vino, se fue y luego dijo esto vale 300000 euros.

22:17 Albert Peguera: Y pero y luego el informe que tú te leíste, porque al final lo acabó pagando alguien, el banco te, o sea

22:22 Ruben: Sí, el banco.

22:23 Albert Peguera: El banco, pero que al final eres tú, o sea, de una forma indirecta la acabas pagando y yo lo que siempre recomiendo es que alguien se mire después ese ese documento, porque al final si hay algo que no encaja, la caldera cambiará poco el precio, pero bueno, que tenga piscina o no, ostras, esto es muy relevante.

22:37 Ruben: Y placas solares que también habíamos puesto, o sea, eran cosas que decía, bueno, a mí no me hacía falta porque era de sobra, o sea, era para hacer la doble garantía y no necesitábamos, pero si lo hubiese necesitado de verdad, a lo mejor ahí estamos hablando de un porcentaje de que no tenía yo disponible solo porque, ya te digo, es que no tardo ni 2 minutos. Y dijo, bueno, no, es que estos chalets son todos iguales y es verdad que en esa zona son todos iguales, pero oye, pregúntame, por ejemplo, las las buhardillas en algunos no están hechas, en el nuestro sí estaba hecha, que tampoco preguntó eso.

23:09 Albert Peguera: Esta es interesante, que que seguramente me la vas a tocar en el 2º, y entonces la realidad física con la catastral y la registral con, o sea

23:17 Ruben: Sí, sí, estaba en catastro estaba puesto. Dale. De hecho cuando cuando puse la piscina también estaba en, o sea, fuimos al ayuntamiento a pedir todos los papeles y todo, es decir, que todo está puesto legal, porque hay gente que hace piscinas que no lo declara y luego, pues eso dicen que tienes problemas, porque te pueden exigir. Entonces, estaba todo legal. Vale. Pero ya te digo que el el el tasado que vino fueron 2 minutos y dije, bueno, hasta luego.

23:39 Christopher: Y aquí un poco en este caso, de cara a nuestros oyentes, ¿qué recomendarías tú, si estás un poco en la misma situación en la que estaba Rubén? Que justamente, pues el tasador llega a tu casa, y tú lo que quieres es que realmente valore todo lo que has aportado y no tener que esperar a luego, pues ver el informe, ver qué está mal, intentar corregir. ¿Cómo podrías ayudar a un inversor, en este caso, con un consejo, para adelantarnos a que todo eso ocurra y que en la propia tasación, pues sea lo más completo posible?

24:03 Ruben: Mira, te pongo te pongo un ejemplo que nos ha pasado, en un piso que que estoy vendiendo, precisamente estaba reformado el piso, el tasador puso un precio y luego lo rectificó porque le mandamos facturas de reforma, le mandamos que se había cambiado un montón de cosas, pero claro, si en esa visita no lo hace, a ti te da un precio de x, y luego tú le dices, no, es que me he gastado 15000 euros porque he cambiado la caldera, he cambiado no sé qué, no sé qué, no sé cuántos, y ahí sí lo hace, o sea...

24:32 Albert Peguera: Claro, claro, yo os diría, yo recomiendo que siempre, o sea, cuando yo compraba inicialmente y no era tasador, yo iba a la, pues iba a la visita, hola, ¿qué tal? No sé qué. Obviamente, o sea, tampoco quiero afectar a la decisión que él tomará, pues porque si él quiere fastidiarte la vida te la va a fastidiar, si quiere, como el médico que estás allí y dices ostras, ostras, intentaré no caerle mal al médico en medio de la operación. Hacienda. O al Hacienda. Exacto. Pero pero a mí me gusta ir y y, obviamente, también al tasador, cuanta más información pueda tener, más allá de la nota simple, mejor, ¿no? En el caso que haya cédula de habitabilidad, que haya hecho algún tipo de reforma, tal, ostras, pues comentarlo, porque al final también son humanos y tienen derecho a equivocarnos, como todos, y y cuanta más información puedan tener, mejor. Entonces, para mí ir a la visita y a la vez a, bueno, pues como cliente darle la máxima información es importante, pero además, si se equivoca, que tiene derecho, que puede ser que se ha equivocado, aunque haya visitado 30 inmuebles el último año en la misma finca y él ya sepa cuánto va a costar, si se equivoca, todo el mundo tiene derecho a reclamar, o sea, a poder enviar, este caso, el tasador depende de un validador de una sociedad tasaciones que, por cierto, desconoce quién va a ser, o sea, cada vez es un jefe nuevo, es un supervisor nuevo que que va AAA certificar de que eso es correcto, de que lo que están diciendo es es es lo que tocan hoy. Entonces, si tú ves que la sociedad, las acciones, junto con el tasador, se han equivocado, tienes derecho a decir, oye, mira, creo, o sea, humildemente que este señor está diciendo que esto cuesta 2500 euros a mí me tocado, y yo esta zona está entre 3500 y 4200, o sea, y y, bueno, y se puede revalorar como el que hace un examen, ¿no?

26:11 Albert Peguera: YYY se busca una 2º opinión.

26:14 Ruben: Vale, pues

26:15 Albert Peguera: Vale, genial. E incluso, si en ese caso no funcionase, incluso hay como otras estancias, ¿no? Y hasta casi el Banco de España, como para poder, en el caso de que quizá un pisito de 200000, ¿no? Pero a veces, pues naves industriales o tal de 4000000 de euros o tal, o edificios enteros, ostras, pues vale la pena asegurarte tanto cliente como tasador de de que el trabajo salga bien. Vale.

26:35 Christopher: Y una pregunta que creo que es algo que genera un poco de dudas últimamente, porque es algo relativamente reciente, el tema del valor de referencia. Vale, creo es un tema bastante controvertido, no tanto hablando de por qué se pone o no, sino a mí muchas veces me ha pasado de ir por curiosidad a comprobar el valor de referencia de una vivienda, y que no tenga nada que ver ni con el valor real de venta ni con el de los testigos. ¿Qué es lo que, bueno, pues pone el valor de referencia en esa cifra.

27:05 Albert Peguera: Es estadístico. Vale. ¿Vale? También, igual que idealista maps, es estadístico y se equivoca y se equivoca mucho. Yo a mis alumnos lo que les digo siempre es nunca compres nada que esté por encima del valor de de referencia, que es algo obvio, Pero hay gente que que, o sea, dentro de la negociación una de las palancas que tienes es quizá esta, es decir, oye, es que tú me estás vendiendo esto por 140 y la el valor está en 105. Bueno, pues es una palanca más como para hablar con el vendedor y hacerle ver que ese no es el precio, ¿no? Es el acuerdo que tenemos que llegar. Pero es un dato estadístico, se equivoca mucho, yo de hecho en en enero, el 9 de enero compré una vivienda que en el año 2023 estaba en 125000 euros el el ITP, yo la compré por 70, y obviamente, pues, aunque eran 50000 euros de diferencia, pero dices ostás, pues si puedo, pues busco un tasador y me lo tasó y tal. Y el 9 de enero, al final, vez de 125, constaba el valor de referencia en 103, creo, o algo. No sé por qué y cuándo, ni quién ni cómo cambiaron el valor. Quiero decir que de vez en cuando el cadastro modifica los valores de de referencia según los datos también que le constan, ¿vale? De esa misma zona, pero desconozco el algoritmo del cadastro para entender cuál es el radio de actuación como para que él entienda de que eso ya no cuesta 125, sino 105.

28:20 Christopher: Es que, por ejemplo, en Madrid a mí me ha pasado de viviendas que están en una zona que mínimo su valor, en este caso, serían 150000 euros, 160000, y siendo conservador con ese tipo de de piso, y cuando fui a mirar una referencia catastral de ese mismo piso me salía una referencia, creo que era 120000 euros. Yo te juro por mi madre que si yo pongo ese piso en idealista 120000 euros tengo que cambiarme de línea de teléfono. Vuela. Totalmente, ¿no? Entonces, claro, es verdad que me parece muy buena idea la que has dado de decir, oye, aunque sea un precio real de mercado o no, si el precio sale por debajo utilizarlo quizás como una palanca de negociación de cara, ¿no? Al al vendedor puede ser algo muy muy potente, justificando que, oye, al final esto es una cifra que da catastro en base a referencias reales, ¿no? De de las escrituraciones, y bueno, nos puede ayudar, ¿no? Como una como una palanca, en este caso.

29:15 Albert Peguera: es que además entiendo de que lo están comparando con tipologías parecidas, ¿no? Y ya os digo, es una 1 palanca más a tener en cuenta.

29:15 Christopher: Sí, sí, y

29:22 Albert Peguera: Pero a mí es verdad que incluso acostumbra a ser un punto más, antes hablábamos de la financiación y de la fiscalidad, ¿no? A tener en cuenta, ¿no? En ese punto decir, ostras, por 2000 eurillos de ITP que te ahorres, no, pero, ostras, si hablamos de cosas más grandes, ¿no? En Barcelona hay zonas de, pues esto, a un kilómetro cuadrado de viviendas 600000 y de 2000000 de euros. Ostras, pues encajar bien, ¿no? Que que no te pase que el día de notario estés pagando 150000 euros de impuestos que quizá te podías ahorrar, que a mí me costaba bastante ganar 150000 euros.

29:52 Ruben: Sí, sí, a mí, yo todos los días

29:53 Albert Peguera: no lo gano.

29:55 Ruben: A 1 y

29:55 Christopher: yo tampoco. Vale, y aquí un poco, mira, esto yo por puro desconocimiento y creo que aquí nos puedes ayudar mucho. Vale, pongamos un ejemplo, ¿no? Como acabas de poner, oye, pues el valor de referencia te da 1000000 y medio, tu piso cuesta 600000, como es en ese caso, y tú, claro, entiendo que a la hora de de declarar al ITP, de primeras probablemente ni puedas declarar al ITP correspondiente a ese 1000000 y medio. ¿Cómo puede aquí un inversor a nivel jurídico guardarse a las espaldas declarando por el valor real? No sé si nos puedes dar un poco de información en

30:30 Albert Peguera: Claro, el valor real será el valor de tasación, que no que no de valoración, O sea, digamos que la gran diferencia entre, bueno, entre valorar y tasar está entre que cuando tasas, lo que haces es elevar a público ese dato, ¿no? O sea, viene un tío como yo, viene, pone un valor y ese es el valor, pero cuando pasa una sociedad de tasaciones que valida esa información, ¿no? Homologada por el Banco de España, auditada mensualmente por el Banco de España, digamos que ese valor ya es público, y tú, igual que vas al banco y dices, no, no, es que esto ha pasado por una sociedad de tasaciones, que tú es es homologada, no sé qué, esta es otra, que las sociedades tampoco, no a todos los bancos les gusta las mismas sociedades, pero tú con ese dato tú puedes recurrir a la administración competente de la comunidad autónoma que toque y decirle, oye, es que esto no vale 2000000 de euros, esto vale 800000 porque tengo una sociedad de tasaciones con un par de tíos que entre ellos no se conocen, que es el el tasador y el y el validador, ¿no? El supervisor, que están diciendo, pues esta, ¿no? Y normalmente la gente que lo recurre, esto se puede hacer a través de abogados, o sea, hay abogados especialistas en ello, lo que pasa es que lo importante es ese dato, ese dato lo más objetivo posible que existe dentro de la ley de la de la ECO 805 2003, ¿no? Pero que ese dato es el el que corrobora para poder, oye, pues cambiar ese valor de referencia, entonces tú el día que vayas al notaro al al notario vas a pagar lo que él te diga, ¿no? Porque tal, pero tú luego lo puedes ir a recurrir, decir oye, vale, inicialmente te he pagado esto, pero ahora me tienes que devolver porque tenemos este este informe que certifica

32:01 Ruben: Bueno, o sea que en el caso de que, por ejemplo, yo compro una vivienda de 50, está tasada en 80 Ajá. Yo pago por 50, porque es lo que he pagado.

32:09 Albert Peguera: No, tú vas a pagar, o sea, si el valor de referencia está en 80000

32:13 Ruben: Sí, pero el valor de referencia imaginemos que está en 50.

32:16 Albert Peguera: Vale, no, si tú, si está en 50, tú pagarás 50.

32:20 Ruben: Claro, porque tú pagas por referencia, o sea, por valor de referencia o por valor de compra.

32:24 Albert Peguera: Por el más alto de los 2.

32:25 Ruben: Por el más alto, eso es, pero si estuviese tasada por menos yo podría recurrir para decir esto está tasado por menos, quiero pagar por esto, ¿o no?

32:32 Albert Peguera: Sí, podría recurrir, pero no sé si te interesa. Es que también os digo, que al final hacer todo este meollo, ¿no? De contratar un Ya,

32:39 Ruben: si son 500 euros.

32:40 Albert Peguera: Porque, o sea, a va, por mucho que seamos inversores que vamos al al al euro, pero dices, oye, tampoco estamos tan mal. De hecho, mí me pasa cada semana, que me viene gente y me dice no, es que en vez de 80 son 90. Oye, yo por, o sea, no pierdas el tiempo, o sea, es que no, porque es que al final es que es un coste también no solo la la operación del tasador, sino luego ir al, pues, a Hacienda, ¿no? A la a quien sea, ¿no? A Hacienda competente de la de la administración para explicarlo, recurrir, lo que tardará unos meses, tal. O sea, a ver, si el valor, ya os digo, yo que hay casos de 100000 euros, entonces sí que vale la pena. Yo por menos de 2000 euros no haría, pero bueno, cualquier caso estos, o sea, depende de a a gusto del consumidor.

33:19 Christopher: Y una pregunta, quiero, me gustaría saber si esto es una verdad o es un mito. Sí. Se habla mucho de que un piso que ya está alquilado, aunque el inquilino te permita entrar a verlo y demás, baja el valor de tasación. ¿Eso es real?

33:33 Albert Peguera: Sí, es real. ¿Y por qué ocurre? Porque dentro de esas metodologías que estábamos diciendo, la que más se usa, de hecho la que siempre se usa es el de el comparativo, ¿no? Con 6 testigos de esa zona, pero luego cuando existe y y consta de que existe una 1 inquilino, se tiene en cuenta el valor de renta. Entonces, ahí hay una formulita que tiene en cuenta una serie de cosas que, claro, baja si tú lo tienes en larga duración y te está dando una rentabilidad baja, pero también a veces sucede lo contrario, de que el inmueble vale muy poco, pero yo he tenido clientes que sacan de una vivienda 4000 euros el al al mes, y está justificado con con, no solo con el contrato, sino con el último recibo del mes y tal, y en vez de bajar acabas subiendo ese valor. Por lo tanto, siempre que exista un contrato por en medio hay que notificarlo, hay que hacerlo constar con los números que da esa operación, para tener en cuenta dentro de, pues, de de la tasación.

34:30 Christopher: Y si, por ejemplo, la explotación que haces de esa vivienda es de corta duración, tipo alquiler turístico, ¿también podrías aportar, entiendo, los últimos cargos que ha sido, bueno, los últimos que hemos ido recibiendo para que cuente y pueda subir esa tasación?

34:47 Albert Peguera: Sí. O sea, no solo, o sea, debes, o sea, es es obligatorio, o sea, si el tasador sabe, o sea, 1 de nuestros principios es el de transparencia, y si a nosotros nos consta que existe allí un 1 inquilino, aunque se vaya dentro de 2 meses o 20 años, aunque sea de la ley del 2 del 1960 o o de la ley actual, necesitamos esos datos para introducirlos y para y para que salga la la nueva tal. Y este dato es interesante, porque antes hablábamos del BRRR, ¿no? Que yo decía, oye, que no no digo que no se pueda hacer, pero que no es fácil en España, y no es fácil en España porque el Banco de España no le interesa, ¿no? Después de lo que aprendimos todos el año 2008, 2013, de todo lo que sucedió, no le interesa que nosotros hagamos operaciones de inversión, que queramos sacar un rédito refinanciando algo donde existe alguien viviendo dentro. Porque si al final tú no acabas pagando, que es lo más probable dentro de esos 3 3 tipologías de compradores, el de 1º vivienda, el de 2º, tal, el y el de la inversión, si alguien deja de pagar, lo más normal es que sea el inversor. El banco no quiere, o el banco de España incluso, no quiere que el banco se quede allí con alguien viviendo y con una situación un poco delicada, ¿no? Por lo tanto, el BRR no digo que no que no se pueda llegar a hacer, pero difícilmente vas a conseguir hacerlo, bueno, explicándole a un a un banco, pues que tienes una vivienda vacía, que no vive nadie, ¿no? Y y bueno, pues es la información a tener en cuenta.

36:15 Christopher: Y hay una pregunta, porque esto sé que lo hacen muchos inversores, y ya que tenemos aquí te quiero preguntar, y es, hay mucha gente que lo que hace es, oye, sabiendo un poco que, bueno, pues posiblemente mi renta de de alquiler tradicional no sea muy muy alta, me puede bajar la tasación, como hemos hablado, ¿no? En casos como este, pues lo que se habla dentro de los círculos de inversores es decir, oye, 2 opciones, o ese día que viene el tasador coges e invitas a tus inquilinos a comer una paella, u otra opción es que tus inquilinos digan que no son tus inquilinos, sino que son tu primo que ha venido a abrir la puerta. Lo que yo te quiero preguntar es, ¿os metemos en un lío si hacemos eso?

36:57 Albert Peguera: Sí, sí, nos metéis, o sea, al final el tasador tiene que decir si esa vivienda está desocupada, si está ocupada. También a veces nos pasa que lo que pasa es que entonces no sería garantía hipotecaria, pero a veces hace, tenemos que hacer valoraciones externas sin poder entrar en la vivienda, pero entonces desconocemos ese dato, pero si está ocupada necesitamos confirmar quién la ocupa, si es el propietario, el lo que sea, en en la estación en la que esté, O sea, el el ocupante que sea, ¿no? Y lo lo lo lo más probable, el 99 por 100 de los casos son o o propietarios o o inquilinos, ¿no? Entonces, a ver, si tú me explicas que el que está allí es tu hermana, oye, yo no, o sea, no lo sé. Luego el banco ya ya ya se lo encontrará, pero al final, dentro de ese principio de transparencia, yo no tengo tiempo, ¿no? Tampoco seré tan bestia como este que me estabas diciendo que tarda 2 minutos, pero tampoco te lo voy a preguntar.

37:49 Christopher: Vale. No, mi pregunta era si os metíamos en un lío por hacer ese truquillo a vosotros, que digo, ver si vais a acabar presos por por nuestra culpa.

37:56 Albert Peguera: Bueno, no, presos no, pero tenemos una responsabilidad civil y y sí que estamos homologados por el Banco de España, por lo tanto, si algún día sucediera algo, es fácil de que nos quedemos sin trabajo. Entonces, ostras, bueno, riesgo de rentabilidad, ¿no? Del inversor, bueno, compensa o no compensa, normalmente no no no compensa, pero es fácil encontrarte una vivienda, o sea, es fácil ver si alguien está viviendo o no. O si hay un sofá y ves que hay 4 cosas, allí hay alguien

38:21 Ruben: Sí, pero tú no puedes saber si es alguien de alquiler o es un familiar, eso es lo que no sabes. Lo digo por lo del tema de la renta, este que decías que te subía la tasación o no. No. Tú te dicen no, es mi primo que ha venido a quedarse unos días, tú sabes que está viviendo ahí alguien, pero dices bueno, pero a lo mejor es alguien que está alquilado allí, entonces es un poco el... Ya. Sé. Es que como yo no sabía eso de lo de que si está alquilado cambia también, porque tienes que decir la renta, yo eso no lo sabía, por ejemplo.

38:45 Albert Peguera: Cambia y mucho. Y difícilmente vas a conseguir una retazacion, una rehipoteca si está alquilado. Normalmente, Bueno, depende del banco, Esto también hablábamos antes por el camino. O sea, hay bancos que te que que quieren evitar al inversor, pues haciendo una serie de filtros, ¿no? Decir, no, por menos de 100000 euros no hacemos hipotecas, o por menos de tal, y entonces, bueno, pues son esos puntos que al final el el banquero, o sea, la ley está hecha como para que sea lo más objetiva posible, teniendo en cuenta que hay un tasador no conoces de nada y a un validador de una sociedad de tasaciones, pero que dentro de esa operación el banquero, bueno, pues también te va a pedir información y datos y tal, y y, bueno, puedes intentar mentir. Lo que pasa es que es muy difícil que consigas pasar todas las pantallas mintiendo, ¿vale? Que no digo que no se que que no se pueda hacer, Todos conocemos gente que lo ha que lo ha hecho, pero es difícil. Vale.

39:35 Ruben: Bueno, te voy a contar un poco mi caso, vamos, YYA ver qué opinas. Bueno, yo estoy ahora mismo, voy a comprar una 1 casa... Unifamiliar. Sí, es unifamiliar esta, ¿vale? Entonces, esto cuando ha ido el tasador, bueno, a mí me dijeron desde mi banco hay que tasarlo evidentemente, puedes mandarte un tasador o te mandamos nosotros, bueno, yo como he trabajado siempre con los mismos tasadores, pues, ya tengo contacto y digo vete aquí y hazme esto porque ya siempre, ya de primeras me dicen pues va a salir tanto, va a salir tanto para ver si, yo que sé, bueno pues, fue para allá, vio todo, lo tasó, dejó y me dijo bueno tenemos que poner, ¿cómo se llama? Un condicionante. Wow. Ya empezamos mal. Entonces me dijo, tenemos que poner un condicionante porque lo que pone nota simple no es lo mismo que hay en la casa. Es decir, esta casa es una casa unifamiliar Vale. Es antigua y tenía una planta baja, en la planta en medio tiene el dormitorio y arriba tiene como como Guardilla. No, no es una barbilla, es una terraza. Vale, otra planta que tiene una terraza con con la lavadora y demás. ¿Qué pasaba con esto? Que en nota simple pone que no es unifamiliar, sino que tiene el 44 por 100 de de esta de esta casa. O sea, no sé por qué, hay algo raro, debe ser que hicieron alguna reforma o hicieron algo y no está puesto en registro, entonces me dijo

40:57 Albert Peguera: ¿Metros cuadrados?

40:58 Ruben: Sí, los metros cuadrados son como unos 100, más o menos Reales. Sí, medidos, claro, en nota siempre pone 40. Guau, claro. Ahí está el problema, pero el problema es que no se ha hecho bien el la parte del registro. Entonces, la pregunta ahora era, bueno, ¿qué tenemos que hacer? Me ha dicho, pues hay que cambiarlo en registro, hay que arreglarlo en registro. Claro, eso lleva tiempo, registro no te lo

41:19 Albert Peguera: hace de un día para otro. Eso tiene un precio. También. Dentro de la incertidumbre y el riesgo de tal operación, si estás en fase de arras y compra, eso se negocia. O sea, yo conozco muchísimos casos de que por mi culpa no se han cerrado operaciones, porque no se consiguió el dato que 1 se esperaba. Pero igualmente, si estás en esa fase de negociación, tú tienes, hostia, el tasador me está diciendo que estos son 40 metros cuadrados, no, que hay 100. Al final, lo que hacemos es verificar que la realidad física, la catastral y la registral concuerdan. Cuando no concuerda, tenemos un problema. El problema te lo puedes comer tú o puedes hablar con el actual propietario y decirle, oye, este problema tiene un precio que que, no sé, tenemos que decidir qué precio es, no sé cuántos dolores de cabeza durante no sé cuántas semanas y coger un arquitecto que vaya y tal, que vale esto, 80000, no sé, o sea, es es algo que o no te lo compro o

42:16 Ruben: O que lo pague él y Correcto.

42:18 Albert Peguera: Y ya está. Pero si tú tienes un dato de un externo que no conoces de nada, que es el tasador y que te está diciendo ese dato objetivo, dentro de la negociación te puede ayudar.

42:27 Ruben: Claro, no. A ver, lo que ha hecho es decir, oye, según, porque estoy hablando, digo, bueno, me dijo en este caso el tasador, oye, esto tiene este problema, bueno, este problema, esto no concuerda, la tasación ha salido por este precio, que era algo que yo me esperaba porque era más o menos lo que estoy comprando, pero claro, tiene este problema en registro y dice, entonces, yo puedo poner que esto tasando lo que hay real, es decir, con mediciones, porque hizo mediciones, vio, está totalmente reformado, todo bien, han cambiado un montón de cosas, dice, con esas mediciones la tasación es esta, dice, pero en nota simple, como pone otra cosa, yo te puedo poner un condicionante y tiene que ser el banco el que decida. Claro, el banco me dijo, con condicionantes no te acepto nada.

43:11 Albert Peguera: Hay bancos de todo, pero en el 99 por 100 de los casos un condicionante es que no pueden apretar el botón, o sea, no pueden pasar pantalla. O sea, es que esto aparte a mí me ha sucedido de decir, ostras, que que yo quizá no puse el condicionante, pero el validador puso un condicionante porque algo no le encajaba y quieren aprobar la financiación y no lo consiguen, entonces los condicionantes son muy, muy relevantes. Al final tenemos como 2 grandes estadios, 1 que es el de advertencias, decir ostras, aquí me están saliendo más o menos metros según lo que veo en el registro, advierto de que hay este cambio YYY pedimos que, por favor, que alguien lo regularice.

43:45 Ruben: Sí, eso me basó en otra que pone en advertencia porque era algo

43:48 Albert Peguera: Sí, pero el condicionante es es un es un red flag, es una bandera roja.

43:53 Ruben: O sea, con eso no hay nada que hacer. Ahora mismo están viendo a ver cómo lo pueden arreglar hablando con el registro, hablando con el... Porque el el anterior dueño sacó una hipoteca Sí. Y sacó la hipoteca más o menos por lo mismo que la quiero yo, con lo cual la tasación tendría que estar más o menos igual que la mía.

44:09 Albert Peguera: Sí.

44:09 Ruben: Entonces están viendo a ver si antes no se puso condicionante y se tasó con todos los metros o es que antes lo tasó más con menos metros o qué, están viendo a ver también en registro cómo se puede arreglar, o sea hay que hacer algo porque evidentemente la 2º planta y la 3º no están incluidas, es como si fuese... Según me dijo el tasador dice, es como si este piso, por ejemplo, tú dijeses que esto es una casa única, pero no, esto es un piso que pertenece a un bloque entero, pero realmente es es única, lo que pasa que hay algo en nota siempre que no está bien, entonces es lo que están viendo ver cómo arreglar esa parte.

44:44 Albert Peguera: Vale. Pues, o sea, es es complicado, Cuando existe un condicionante es difícil de de de sacarlo. Pero pero si estás en fase de negociación, o sea, yo conozco muchos casos más allá del condicionante, muchos casos que han caído operaciones por culpa de la tasación y muchos otros que gracias a la tasación el precio acababa siendo el el que tocaba, ¿vale? Y y normalmente favorecía al al comprador. Bueno.

45:08 Ruben: No, ya tengo barras y demás, o sea, será cuestión... Mi idea es porque esa casa la quiero evidentemente, mi idea es llegar a un acuerdo con el comprador y decir, oye, esto hay que arreglarlo o no se puede comprar y para arreglarlo, pues, lo que cueste lo vas a tener que pagar tú y de ahí eso o lo pago yo pero quitándote del precio. Ya eso ya ya veré cómo lo hago con él, pero evidentemente lo que queremos es arreglarlo porque me interesa, o sea, evidentemente cuando la compra es por algo, porque me interesa Sí,

45:37 Albert Peguera: pero es muy distinto cuando vas con la idea de comprar para vivir, para generar tu hogar, que te enamoras y dices oye, es que la necesito a oye, pues es una operación más de la

45:46 Ruben: No, hombre, no, si lo veo si lo veo muy negro y veo que que cuesta mucho o que, pues diría bueno, pues ya está, me devuelve las arras porque porque eso es cuando es hay un defecto de, ¿no? En que no concuerda lo que tú dices que quieres vender con lo que yo compro o algo así. ¿A nivel

46:07 Albert Peguera: de arras? Bueno, no, a ver, tú a nivel de arras tú puedes poner lo que te dé la gana, o sea, puedes poner No, no, las

46:13 Ruben: arras no pone ninguna cláusula específica de que si pasa algo con la tasación no pone nada, evidentemente, pero sí, evidentemente tú me estás diciendo que me estás vendiendo una casa de tanto con tanto y luego resulta que no da simple, ¿no es eso?

46:23 Albert Peguera: Pero simplemente por por estándar de unaárraga normal, siempre existe la cláusula de que si no consigo la financiación necesito que me devolvéis el dinero.

46:30 Ruben: Esto no Claro, eso es difícil que te lo admitan ya. Vale. Yo no consigo que me lo admitan mucho, porque todo lo que te dicen los compradores es, ¿y yo qué culpa tengo si a ti no te dan el dinero al banco? Me vas a hacer perder mi tiempo.

46:41 Christopher: No, ojo, pues algo que en zonas como en Cataluña creo me puedo me puedo estar equivocando completamente, aunque tú no lo pongas en arras, si tú eso lo llevas luego a juicio, está como implícito que tiene que ocurrir. En Madrid creo que no,

46:52 Albert Peguera: pero Yo yo me he encontrado en operaciones mías, no no tanto como tasador, sino como comprador, de que en un momento dado no conseguí la financiación, no estaba introducido en arras y el propio Sareb me, o sea, era capaz, que al que al final conseguimos casar la operación, era capaz de devolverme la la, o sea, de por escrito no estaba, pero de palabra me prometían que me devolverían los 3000 euros.

47:14 Ruben: Pero ya te digo que yo normalmente en NRS eso no lo he conseguido poner, por eso te dicen y si no te la estás estoy 3 meses esperándote para nada. Claro. Yo les entiendo desde, o sea, yo desde el punto de vista de vendedor entendería lo mismo, decir, oye, si tú no sabes si te van a dar la hipoteca o no y vas a estar 3 meses con el piso parado porque tengo unas arras, Sí. ¿Yo qué culpa tengo? O sea, infórmate antes, ¿no? Es un poco también También depende

47:37 Albert Peguera: de la oferta y la demanda, si es un precio, ¿no? Es que al final

47:40 Ruben: Si lo vendes muy bien dices, bueno, me espero, si te dan unas arras muy grandes dices, bueno, pues me puedo esperar, pero luego también tienes que ver de ¿y si no te la dan qué hago yo? Otra vez a volver a poner la venta, no sé qué, entonces yo entiendo que por eso no lo haga.

47:53 Albert Peguera: Hombre, yo no sé si alguna vez habéis vendido alguna vivienda o por Wallapop, pero cuando tienes la necesidad de vender...

47:59 Ruben: Ya, te da igual.

48:00 Albert Peguera: Ostra, yo a veces he sido muy flexible, Quizá no tanto en precio, pero sí en en otras, o sea, en plazos o en, bueno, o en pequeñas cláusulas que dices, oye, tira millas que necesito cerrar esta operación para

48:12 Christopher: tienes totalmente, yo en la venta de mi casa, que se me equistó un año, literalmente fueron 11 meses. Ya está comprada, o sea, ya está vendida, ya no se puede echar atrás nadie, pero yo te prometo que en el mes 10 y medio, que cuando estaba desesperado, hubiese aceptado prácticamente cualquier cosa. Es decir, hubiese aceptado menos dinero de compraventa, hubiese aceptado unas arras a 8 meses, hubiese aceptado una cantidad de cosas increíbles. Por lo tanto, lo que tú dices. Lo que realmente te va a marcar la capacidad de negociación es la oferta y la demanda que tengas en ese momento en el en el

48:47 Albert Peguera: Las necesidades, ¿no? Y aparte que es que es esto, el, o sea, el el mercado es es listo en este sentido y y existen ofertas y demandas, yo esta la semana o esta semana, pues pasé una oferta de una vivienda, que sé que me van a decir que no, pero los números me salían de una forma y de hecho ni me han llamado ni tal, pero bueno, quizá dentro de 3 meses, si al final no consiguen venderlo, porque era un 4º sin ascensor, porque estaba en una zona tal, había que reformarlo y tal, pues saben que yo estoy allí y que lo y que lo puedo pagar.

49:14 Ruben: Vale, hablando de eso, vamos a pasar ya un poco de la fase de tasador. Vale. Como inversor

49:20 Albert Peguera: Vale.

49:20 Ruben: ¿En qué inviertes tú? ¿Cuáles son tus tipologías de inversiones?

49:24 Albert Peguera: Vale, yo he tocado de todo, o sea, yo de de hecho no me considero inversor, o sea, tengo tengo tengo 5 inmuebles y y invierto, y acabo de comprar 1, pero no no no soy de esos. ¿No? Como el que monta una startup cada año, o que compra cada tal, pero sí que tengo esa experiencia, entonces he tocado de todo, o sea, y lo he visto de todo, o sea, todo tipo de avatares, todo tipo de de, o sea, ahora mismo tengo larga duración estacional YYY habitaciones, y y obviamente en cada caso pues pues existen casuísticas distintas, con contratos distintos, con necesidades distintas por parte de tal, con reformas distintas YYY también fiscalmente pues también con con la

50:03 Ruben: Pregunta, una pregunta así un poco, ¿tasas tus propias casas?

50:07 Albert Peguera: No puedo, no puedo.

50:08 Ruben: Hombre, sabía que me ibas a decir eso.

50:10 Albert Peguera: No puedo. No, además que hay un punto que no que no hemos entrado, que es que al final los bancos no quieren, o sea, no siempre quieren las mismas sociedades, aunque por ley deberían poderlas coger. O sea, de hecho, si algún día os pasa, pues puedes conseguir un documento de una sociedad que te diga no, no, es que por ley tú podrías... Es que luego hay 3 o 4 bancos que por un tema de APIs internos de tecnología prefieren solo trabajar con con con o 4, pero bueno, yo en cualquier caso legalmente no puedo pasarlo.

50:40 Ruben: Me me imaginaba que no ibas a poder, pero bueno, había que hacer la pregunta. Sí, sí.

50:43 Christopher: Y te quería preguntar, una pregunta así muy muy clara y muy directa, de las 3 modalidades que tienes de inversión, ¿cuál es la que más te gusta y por qué?

50:51 Albert Peguera: Vale, yo siempre me he sentido muy cómoda hasta la última ley en en larga duración, con todo el, porque al final es lo más pasivo, y porque tenía una relación a largo, al final cuando negocias o cuando compras algo, a lo turco no me gusta, ¿no? Y al final las relaciones a larga, a largo plazo donde todos nos sentimos cómodos, donde tienes encima una 1 bonificación fiscal, pues para mí era lo lo mejor. A la que parecía que ya se empezaban a poner de acuerdo los políticos, yo empecé a modificar todo lo que pude en, pues ahora tengo en estacional y en y en y en habitaciones, que es el el, pues, el que en un par de semanas espero empezar a poner operativo ya.

51:29 Christopher: Y el que tienes en estacional

51:30 Albert Peguera: Sí.

51:31 Christopher: A nivel de gestión, ¿lo tienes delegado?

51:33 Albert Peguera: Si lo estás haciendo tú, ¿cuánto te lleva de trabajo? Lo tengo 100 por 100 delegado a una empresa que lo alquila a a, pues, a, bueno, pues a profesionales que les gusta vivir en Barcelona, y que yo tengo un contrato a 3, 7 años, que ellos amueblaban el la vivienda, solo me pidieron que que pusieran un par de aires acondicionados que aportaban valor a la vivienda, y y así que de vez en cuando me dicen, oye, que el ascensor no funciona. Bueno, pues ya llamo yo, pero lo óptimo es mejorar ese proceso, ¿no? Pero no, o sea, digamos que es un contrato que tengo en el que de vez en, bueno, pues en cada n días viene alguien nuevo a vivir en esa vivienda.

52:12 Christopher: Y teniéndolo 100 por 100 delegado, ¿te da más rentabilidad que los que tienes en alquiler tradicional o se?

52:17 Albert Peguera: Me da opcionalidad, me da flexibilidad. O sea, si tú haces el Excel, ¿no? Y teniendo en cuenta la bonificación fiscal, etcétera, etcétera, gano más o menos lo mismo, pero tengo el 100 por 100 asegurado de que cuando yo quiera esa esa relación finaliza. No sé si os ha pasado alguna vez, pero a mí me ha pasado de tener inquilinos que por no funcionar un radiador de repente decían, bueno, este mes voy a pagar 100 euros menos, que dices, oye, las relaciones unilaterales nunca funcionan, ¿no? Y y en ese caso dices, ostras, es que no, y encima quiero estar aquí 10 años más, y ahora pueden, si quieren, ¿no? Y y, entonces, esa, a mí, esa relación, personalmente, mí me generó un pánico, que mediados del 2023, cuando pude, pues, decidieron irse y y ya es que ni me lo, bueno, sí que me lo planteé, ¿no? Hice el Excel, y de hecho, Value tenemos un Excel, por cierto, para poder hacer ese cambio, Decir, oye, cuánto me sale neto, neto, neto, al final, si la hago de una forma o de la otra. Y más o menos gano lo mismo, o sea, a nivel fiscal, ahora en julio voy a flipar,

53:21 Ruben: porque lo

53:21 Albert Peguera: hago a título personal, pero pero pero me da me da me da una flexibilidad, o sea, he comprado flexibilidad.

53:29 Ruben: Sí, porque ahí tiene la flexibilidad, yo por ejemplo tengo inquilinos que llevan 3 años

53:33 Albert Peguera: Sí.

53:33 Ruben: Hace 3 años los alquileres estaban un 50 por 100 menos donde los tengo, dices si lo pudiese realquilar ahora, en vez de estar cobrando 450, estaría cobrando 750, porque la zona ahora vale eso. Claro. Pero no puedo porque tiene contrato a 5 años.

53:48 Albert Peguera: Sí.

53:48 Ruben: Entonces, si lo tuvieses como tú, pues dices, bueno, pues cada 3, 6 meses los puedo cambiar y renovar con las nuevas tarifas.

53:54 Christopher: Y también aparte entiendo que tranquilidad mental en cuanto que al final estás alquilando por código civil, que no solamente tiene más flexibilidad, sino bueno, pues que te permite quizás, ¿no? Pues llegar a acuerdos más particulares fuera de de la ley de arrendamientos urbanos, siempre y cuando sean coherentes y y en ambos lados, ¿no? De de la balanza haya un equilibrio, pues te permite al final, bueno, pues también más tranquilo probablemente.

54:20 Albert Peguera: Y que lo ha alquilado con un profesional, o sea, una 1 empresa norteamericana que tiene un interlocutor profesional, que nos podemos entender hablando tranquilamente que me paga mes a mes y que no falla, y que encima dicen que cotizaba en bolsa y no sé qué. Oye, pues, ¿sabes? O sea, que tengo como esa tranquilidad que antes no tenía, que antes constantemente y y de forma despistada, pues, oye, tú, estamos a a 15 de de de mes, hace 10 días que estoy esperando. Ay, sí, perdona que me... Prográmalo ya el mismo día que hacemos el contrato, por favor, ¿no? Pues esto ahora mismo no me está sucediendo. Entonces, neto, neto, no estoy ganando más dinero, pero al menos en la región que yo vivo, que es en Cataluña, al menos me da, pues esta tranquilidad de vivir más tranquilo, aunque es cierto, que al final existen fórmulas más pasivas y otras más activas. Y, bueno, pues esta, bueno, ahora veremos también con el alquiler por habitaciones, que prefiero también al inicio al menos hacer yo el filtrado de los primeros meses, antes de externalizarlo a un externo, que ya sé quién será, pues que que supondrá también más trabajo y fiscalmente, pues también tendrá sus cosas, ¿no? Pero bueno, es esa modalidad, pues que también es interesante.

55:27 Christopher: A mí me gusta mucho de ti por lo que cuentas, que estás probando y que al final tú todo lo que entiendo que luego además enseñarás a los alumnos de value, es porque tú previamente has dicho, oye, mira, yo voy a probarlo, voy a ver si funciona y voy a enseñar, ¿no? Un poco lo que a mí me ha ido bien y lo que me ha ido mal.

55:42 Albert Peguera: Sí, y yo no tengo una fórmula mágica, o sea, hay gente en YouTube que tienen fórmulas súper buenas, metodologías sota, caballo, rey, ¿no? O sea, sí que es verdad que el sector inmobiliario tienes que comprar bien, tienes que saber a quién se lo vas a alquilar, a qué precio, tienes que hacer los números, pero yo no vendo una metodología única y concreta porque no existe una y también yo creo que es lo lo bonito de este sector, la parte como creativa, ¿no? De decir, o sea

56:06 Ruben: De probar y ver qué te funciona o qué te gusta. Claro. Yo por ejemplo Sí. Yo llevo 3 años y medio desde que empecé y y lo que peor llevo es hablar con los inquilinos,

56:18 Albert Peguera: y luego

56:18 Ruben: yo Entonces, yo pagaría dinero por eso y de hecho lo voy a pagar, en los próximos contratos que tenga voy a decir ¿cuánto me cobran? ¿20 euros al mes? Pues, tengo menos rentabilidad pero es que no quiero hablar con ninguno.

56:30 Albert Peguera: Claro.

56:30 Ruben: Y no es que hable mucho con ellos, pero yo soy una persona, yo soy muy analítico, soy soy informático, entonces soy muy

56:38 Albert Peguera: Sí, sí,

56:38 Ruben: lo que quiero decir. Racional a mí hablar con personas que me cuentan sus problemas no me gusta, pero no por por ellos, sino por porque se meten en mi cabeza, todas esas cosas me generan ruido mental. Ya. Y yo no quiero estar pendiente de a ver si va el fontanero a a ver si al otro electricista, a ver si no sé qué, porque claro, cuando tenía un piso no pasa nada, ahora con 9 pisos ya tienen 9 problemas.

56:59 Albert Peguera: Claro. Entonces... ¿Y tienes con quién con quién confiar para ello?

57:04 Ruben: Como tengo pisos en Alicante, ahí sí que es fácil, porque ahí sí que lo hacen, pero por ejemplo, los pisos que tengo en Alcoy, ahí no hay nadie, porque en Alcoy no tienen

57:11 Albert Peguera: Qué raro.

57:12 Ruben: No, porque en... Lo que pasa es que en Alcoy, al ser una ciudad más pequeña, no no le sale rentable a estos, a estas grandes plataformas y demás porque está hablando con algunas. Seguro que si investigo bien, bien consigo a alguien, pero por ejemplo, para tener alguien que me lleve todo eso, sé que algunas inmobiliarias lo ofrecen, he estado hablando con ellos, pero me cobran bastante y al final me baja mucho la rentabilidad y dicho, oye, pero sí que hay algunos que me planteo el a ver cómo lo hago para que que me lleven esto, que ya os digo que no es mucho, pero siempre es algo y ese algo es es ruido, o sea, tengo en WhatsApp, cuando me mandan un WhatsApp y sé que tengo algo pendiente de esa persona, lo tengo con el puntito verde de no no he leído para saber que todavía tengo una... Es como Me to do, y cada vez que abro el WhatsApp en el ordenador que tengo 3 y digo, y los veo el punto rojo con los 3, digo, Todavía estos siguen sin decirme si ha ido el de la persiana o no, no sé, entonces es ruido mental que me genera, es solo por quitarme eso.

58:07 Albert Peguera: Yo no entiendo el que externaliza la el filtro inicial y luego se mete en la parte del mantenimiento, yo soy justo lo contrario, es decir, yo quiero saber quién se mete, mejor piso vacío que mal ocupado o mal alquilado, y me meto en esa parte inicial, porque quiero entender quién está allí, conocerlo, que más o menos nos conozcamos sin llegar al detalle, pero oye, pues saber quién quién está entrando, ¿no? Porque existen psicópatas, existen cocainómanos, me imagino, existen, no sé, a mí nunca me ha pasado, por suerte he tenido mucha suerte menos un caso

58:38 Ruben: luego fuera de micro os contaré la última.

58:43 Albert Peguera: No, a mí a mí me han hablado de de casos de viviendas por habitaciones, pues que hay gente que ha fallecido de una sobredosis y tienes un pollo allí metido brutal, ¿no? Entonces, hay que vigilar mucho a quién metes, pero una vez ya has decidido quién vas a meter y tienes muy claro tu criterio, ¿no? De estándar, ¿no? Esto, Alberto de del inversor directivo, el el 1º libro que sacó, el de largoplacismo, lo explicaba superbién, ¿no? Es decir, un buen filtro inicial, pero luego yo lo externalizo o o intentaría externalizarlo. No lo tengo siempre externalizado, pero intento externalizarlo.

59:16 Ruben: Bueno, para cerrar esto es algo nuevo que vamos a empezar a hacer en este podcast y vas a ser tú el 1º. Wow. Así que vamos a empezar a preguntar a nuestros invitados a quién te gustaría ver aquí o a quién te gustaría que entrevistásemos, porque te parezca que es una persona interesante de tu sector o de lo que sea. Vale. Evidentemente alguien, no me digas Warren Buffett porque le vamos a traer, pero me refiero a alguien que pueda decir, pues, no tiene por qué ser famoso tampoco porque aquí no traemos a... Famoso me refiero de de que tenga 50000 seguidores en YouTube, ese tipo de gente, sino gente, pues igual que trajimos a Marina y a Carlos el otro día, que son muy interesantes y son gente desconocida porque no tienen redes sociales ni nada, porque había gente en comentarios que decían ¿nos puedes dejar las redes sociales para seguirles? Y es que no tienen, o sea, pues ese tipo de personas que, como decimos nosotros, son inversores que nadie conoce o inversores de inversiones un poco distintas, y que dices, pues sería interesante este caso. Sí. Vale. Yo te pillo ahí

1:00:15 Albert Peguera: un poco diría, no, diría varios,

1:00:17 Ruben: Ah, bueno, mejor

1:00:17 Albert Peguera: Empezaremos por los difíciles y, o sea, al final todos conocemos inversores muy potentes, muy buenos, que que prefieren no salir a la luz, ¿no? Y yo al menos, pues tengo como una docena de de de clientes en en el 22 arroba, en el polo, Barcelona, que todos son de Australia, de Estados Unidos, de Inglaterra, de Francia, que se han enamorado de Barcelona y que no paran de comprar y vender edificios enteros de oficinas YYY transforman y, o sea, y y perfiles muy, muy interesantes, pero no no no creo que, bueno, lo voy a preguntar, pero no creo que que quieran venir. Luego hay hay perfiles que que a mí me gusta mucho, acabamos de hablar de Alberto, ¿no? De inversor directivo, pero no creo que quiera salir a luz, supongo que algún día tendrá que salir a luz, pero pero no querrá, pero sí que es verdad que lo que él explica en los libros, al, y luego también a nivel social, que que habla tal, creo que tiene una filosofía largoplacista muy value, o muy de lo que yo me siento, yo tengo 3 hijos y al final todo esto lo hago un poco, pues, para para dejar a la siguiente generación, pues más tranquilidad o más libertad de la que yo tuve y he tenido, o sea, igualmente mis padres me han dado muy buena educación, pero me gustaría, pues dentro de 10 años tener un patrimonio para que ellos, o para que podamos decidir más de lo que tenemos a día de hoy, y quizá Alberto, pues, quizá quiere estar, y alguien que creo que ya os va venir es Ramón Molera, que que ha sido alumno o ha sido o ha estado dentro del de todo el mundo value, pero que además, ostras, este último año yo creo que lo está haciendo súper bien a nivel de de redes sociales explicando, pues, todo lo que está haciendo a nivel tal, y que y que a mí me gusta mucho este este tipo de perfil, que se desnuda y que no le da vergüenza, pues, explicar que, incluso equivocarse, decir, oye, pues mira, al final de esta operación no no ha salido, no pasa nada.

1:01:57 Christopher: Sí, la verdad que su Instagram de arte inversor es una maravilla.

1:02:02 Ruben: Lo tendremos con nosotros, ya tenemos Claro,

1:02:04 Christopher: por eso, por eso, ya se lo se lo estuve comentando a Albert. Y mira, pues creo que es una recomendación maravillosa, nosotros ya habíamos hablado con él y ya lo tenemos cerrado, así que mira, pues cogemos el testigo y dentro de unas semanas más tarde que que este episodio, pues saldrá el suyo. ¿Me vais a matar? También me va a matar Marta, que es mi chica y nos ayuda a dividir el podcast en 3 partes, para que todo esté bien ordenadito y demás. Te tengo que hacer una pregunta, volviendo al tema de tasaciones, sé que estamos acabando, pero si no digo esto y no lo pregunto, reviento. ¿Vale? El otro día escuché algo que no había escuchado jamás, y es que es complicado, pero existe una posibilidad de poder tasar pisos que están ocupados. ¿Se te ocurre cómo puede pasar eso? Porque yo sabía que era

1:02:52 Albert Peguera: imposible, tenía entendido. Claro, o sea, lo sacas a pasear, ¿no? O sea, tienes un acuerdo, tú le preguntas al al al ocupante, ¿estás dispuesto a salir algún día? Ponemos un precio, que a veces hay gente que regala viviendas que tiene en zonas, o sea, el 100 por 100 de España, el 70 por 100 de España es la España vaciada. Pues tú le regalas a un okupa tal y tal. Y si al final llegáis a un acuerdo, el día que venga el tasador tú le pides dentro de ese acuerdo, pues que se vaya a pasear o que se vaya a tal, y ya está. Entonces, tú entras en la vivienda, la tasas, luego no sé qué pondrá el tasador. Yo no me he encontrado por suerte, También tengo que decir que nunca me, nadie me ha puesto en este aprieto hasta ahora.

1:03:29 Christopher: Es un aprieto bueno. Pero bueno, pero tú, o

1:03:31 Albert Peguera: sea, sale el el el ocupante un rato, el el se hace la la el croquis, la tasación y luego ya está, ya ya entra, ya está. Qué bueno, o

1:03:40 Christopher: sea, es fácil. Porque yo antes de escuchar esto yo tenía entendido que piso ocupado, una de las de los problemas que tenía, aparte de estar ocupado como tal, es el tema de que no se podía financiar, ¿no? Que ahí es donde hablamos, porque él, en principio, no podía entrar. Pero claro, ahora con esta alternativa que que me comentas, entiendo que es la forma que un piso que esté ocupado se pueda comprar, tasar y demás. Pero claro, se me se me vino una cosa a la cabeza, y es que hay mucho vendedor, por ejemplo, fondos que asocian el precio de venta al estado ocupacional.

1:04:12 Albert Peguera: Claro.

1:04:13 Christopher: Entonces, claro, ahí es donde quizás es donde viene el problema extra para que te... Claro, porque tú al final cuando vas a notaría el el vendedor sabe que tienes una tasación y sabe que si hay tasación es que alguien ha entrado ahí, y eso probablemente no es el estado ocupacional que ellos dieron. ¿No? Sí.

1:04:31 Albert Peguera: Es es que, o no tengo una respuesta. Lo único que queda claro es que al final la financiación es un puzle muy complicado, donde existen muchas pequeñas piezas y puedes intentar mentir en todas ellas, pero es muy difícil. ¿No? Y la y la ley está hecha, el sistema está hecho, el Banco de España, pues para que esto no suceda, Entonces, difícilmente vas a conseguir este caso que es, creo que que el que hablas de algún caso en concreto de que conocemos, ¿no? Es muy difícil de que todo encaje por esto, ¿no? Para que el banco no sepa que tú has llegado un acuerdo con el okupa de una vivienda que va a desocupar, es es difícil. Pero bueno, al final es es un 1 puzzle que tiene que encajar, ¿no? Y que un bebé

1:05:06 Ruben: como pones todas las piezas.

1:05:08 Albert Peguera: Claro, todas las piezas, y hay gente que lo consigue, pero yo a a muchos clientes les digo, oye, ah, muchas gracias, Albert, el trabajo que has hecho, espectacular. Yo os digo, no, solo te pido que si consigues pasar todas las pantallas estas que quieres hacer, pues que me llames solo para saberlo, ¿no? Pero es es difícil.

1:05:24 Christopher: De BBR, ¿no? Esa justamente era mi última pregunta para ya terminar de romper la estructura, y es, pongamos un caso, ¿vale? Imaginemos que tiene un inversor que por lo que sea le da por ser valiente y decir, venga, yo sí o sí voy a conseguir un BRRR, que para gente que no que no lo sepa, es comprar una vivienda al contado, en este caso, reformarla de la forma más inteligente posible. En este caso sería refinanciarla ya, pues como con el caramelito ya preparado, con la casa bonita y demás, y poder repetir la operación, ¿no? En en siguientes en siguientes casos. Si hay algún valiente que en España lo intenta, imaginemos un piso de estos que está de origen, que hay que hacer una reforma integral, que se ha comprado al contado, dejando a un lado, ¿no? Lo que ya hemos dejado muy claro, que es toda la parte de ubicación, pues que esté cerca de colegios, hospitales, comisarías, supermercados, bueno, todo lo que

1:06:21 Albert Peguera: pueda Sí.

1:06:22 Christopher: Hacer que la zona tenga valor. ¿Qué recomendación crees, desde el punto de vista de de tasador, que podías darle a este inversor para que con el mínimo dinero posible Ajá. Maximice lo que sí que está bajo su control, que es la parte de la reforma?

1:06:38 Albert Peguera: La 1º pregunta que te va a hacer el banco es, ¿por qué quieres refinanciar una vivienda que me estás diciendo que es tu vivienda habitual o que lo va a hacer porque te estás separando si si ahora mismo está vacía? O sea, ¿qué haces en España con una vivienda vacía? Sí. ¿Vale? Esa será la 1º pregunta que te va hacer. Entonces, tú le puedes explicar, no sé, o sea, estamos todos suponiendo,

1:06:57 Christopher: pero Sí.

1:06:57 Albert Peguera: Tú le puedes decir, no, es que me estoy separando y y creo que aquí me voy a gastar 50000 euros en estos 50 metros cuadrados. De una vivienda que cuesta 50000, que ya le va a oler mal decir, ostras, qué raro todo este tío, ¿no? Que está haciendo tal, que quizás se lo va a tragar, pero es difícil, porque al final no solo es el banquero comercial, sino luego es el departamento de operaciones que nos dividen mucho entre 1º 2º, 1º residente, 2º residencia, inversor, y que van a ver que allí algo huele mal y te van a continuar pidiendo datos, ¿no? No solo el presupuesto de alguien que tenga un CIF, sino, pues, más datos, no sé, O sea, yo qué sé, no tengo ni idea, entonces, se puede intentar, pero pero no es fácil, o sea, no tengo una... Como yo no lo he conseguido nunca Claro. Tampoco, porque tampoco le he puesto los máximos esfuerzos, Quizá, tal, tampoco no... Sí. Yo lo que sí es que me encuentro, o sea, es que no exagero, cada año, no sé, con con 20 clientes que me llaman por lo mismo, no, es que yo estoy intentando hacer un BBR, tal

1:07:52 Ruben: Vete a Estados Unidos.

1:07:54 Albert Peguera: Sí, allí no hay ningún problema. Bueno, es que yo os digo, sea, yo tengo muchos clientes que vienen de fuera de España y no lo entienden esto de aquí. Y a ver, que se se puede llegar a a entender por qué no, O sea, porque el Banco de España al final acabó harto en 2013 de quedarse con activos tóxicos que nadie quería, ¿no? Pero pero que que los los franceses, norteamericanos, australianos, cuando llegan a España lo intentan y y ven que que todo es más complicado, entonces lo me saben muy mal, porque no tengo una fórmula mágica.

1:08:23 Christopher: Sí, no, aquí un poco también yo quería preguntar de decir, oye, pues en este piso que está de de origen, al final el inversor que lo que quiere es, vamos a intentar maximizar el valor de tasación Sí. Dejándome el menor dinero posible, que 3 o 4 partidas de un piso totalmente de origen de hace 50 años Vale. Recomendarías a ese inversor que se gastase el dinero en cambiarlas? Cocina

1:08:48 Albert Peguera: baño, ¿vale? O sea, poner al día la cocina, y al final todos sabemos, que una cocina por... Mira, de hecho este dato es interesante. Esa empresa del norte de Europa que hace cocinas baratas, hace 2 meses me presupuestaron una cocina a 5800 euros y ayer, o antes de ayer...

1:09:10 Ruben: Sí, eso te lo he visto en tu...

1:09:11 Albert Peguera: Misma cocina, 4000... Que les dije, oye, no, porque la guerra Ucrania, porque tal, no sé qué, o sea, habrá factores que que me

1:09:18 Ruben: Sí, sí.

1:09:18 Albert Peguera: Que no te... Pero que hay cocinas por, o sea, yo he hecho cocinas por 3000 euros y ahora haré una por 4800. Vale, cocina. Cocina baños, ¿genera valor? Bueno, al final las ventanas, si aportan, si están rotas, oye, pues tendrás que hacer algo, y instalaciones te diría. Instalaciones, importante, claro,

1:09:36 Christopher: es unas partidas más más grandes, ¿no?

1:09:38 Albert Peguera: Sí. Vale, perfecto.

1:09:40 Christopher: Bueno, muy bien.

1:09:40 Albert Peguera: No, y perdona, y también si legalmente lo puedes llegar a hacer, alguna, quizá alguna estancia más, ¿no? O sea, si es una vivienda de 3 habitaciones, que finalmente consigues que que sean 5, y eso lo puedes llegar a legalizar, ostras, vale más una vivienda de 5 que una vivienda de 3.2 baños en vez de 1, o un baño y un aseo. Entonces, son pequeños puntos Mira, te hace

1:10:00 Christopher: muy buen consejo, porque este último yo lo había escuchado nunca, que tiene que ver el sentido del mundo. ¿No? Pero no me da para analizarlo, y oye, pues el el si eres capaz de sacar una habitación más, pues interesante.

1:10:10 Albert Peguera: Otra cosa es que a nivel legal en la nota simple consigas que en

1:10:13 Ruben: vez de

1:10:13 Albert Peguera: de 3 pongas 5 y lo hagas todo bien, pero pero oye... Vale, puede ayudar.

1:10:18 Christopher: Muy bien, genial.

1:10:19 Ruben: Pues nada, pues muchas gracias por estar aquí con nosotros, Ha sido muy interesante esta charla y nada, deseando seguir tus tus proyectos en value, ya te digo, soy un fan, entonces, muy...

1:10:33 Christopher: Y para la gente que está viendo un poco el podcast, ¿dónde pueden seguir a Alberto Aguera?

1:10:37 Albert Peguera: Vale, yo estoy en redes sociales, o sea, LinkedIn es fácil de encontrarme, APG arroba Gmail punto com es mi correo, y bueno, y en Value, dentro del mundo de Value es fácil de que si alguien envía algo me me van a encontrar por

1:10:48 Christopher: Muy bien, pues también pondremos en la descripción esto nos has comentado. Muy bien.

1:10:52 Albert Peguera: Y

1:10:52 Christopher: nada, agradecerte tu tiempo, yo he estado súper a gusto, voy a estar, como me pasan muchos invitados, una hora y media, 2 horas más hablando, pero bueno, te agradezco hayas dedicado este tiempo.

1:11:02 Albert Peguera: Gracias vosotros,

1:11:03 Christopher: y muchas gracias por venir.

1:11:04 Ruben: Buenos días. Gracias. Hasta luego.