Cómo empezar a invertir en pisos en Madrid: visitas y ofertas

0:00 Ruben: Muy buenas, bienvenidos a Nice to Fit You.

0:02 Christopher: Bienvenidos, muy buenas.

0:04 Ruben: Ya tenemos a Christopher con nosotros para todo el 2024, de momento es fichaje de 2024, ya abrimos 2025 si renuevan.

0:13 Christopher: A ver si me renuevan. A ver cómo lo hacemos.

0:15 Ruben: Como los futbolistas. Y hoy vamos a hablar de cómo empezar a invertir en inmobiliario. Christopher ya está empezando a invertir y está empezando a ver algunas cosas que hay gente que se pregunta por las que yo ya he pasado y, pues, preguntarme a mí cómo lo solucioné o qué hago yo para mejorar. Entonces, cuéntame, ¿qué qué te está pasando a ti o cómo estás empezando tú a invertir en inmobiliaria? Porque el capítulo anterior dijimos que tú todavía no tenías ninguna inversión, pero que ya ibas a empezar este año, que ya tenías la forma de o que ya tenías tu plan hecho de cómo lo ibas a hacer, pero, claro, a un plan sin acción es un sueño, tienes que... Entonces, ¿qué estás haciendo para empezar a tener tu plan?

1:03 Christopher: Vale, eso es. Vale, pues yo te cuento, ¿vale? Bueno, al final estoy empezando por la parte que es más accesible, ¿vale? En en los portales inmobiliarios, pues, como hace todo hijo de vecino, estoy empezando a, bueno, pues, acotar mucho, mucho, mucho qué es lo que quiero, ¿vale? En este caso, como te he comentado, que quiero invertir por habitaciones, estoy acotándolo todo a pisos de al menos... Te pongo lo que está el filtro y luego ya yo ahí, pues, voy categorizando y viendo qué coge y qué no, ¿vale? Pero mi filtro actual está en pisos de más de 65 metros cuadrados, va a hacer falta más, pero bueno, ese es el mínimo que pongo, de al menos 3 habitaciones. La idea es que tengan el salón independiente, pues, para poder cerrarlo y poder hacer la 4º la 4º habitación. Que aquí hay un tema interesante también quiero tocar y es que me voy a atrever a meter parejas, que es un tema muy muy controvertido dentro de habitación, quiero probar a mezclar parejas en el salón que siempre son muy grandes siempre, con guiños individuales. Entonces, bueno, pongo el filtro, pongo el radio de acción en el que quiero invertir, que al final obviamente hemos hablado de que voy a invertir en Madrid, pero no hablamos de Madrid ciudad, hablamos de comunidad de Madrid, que al final te quedan muy poquitos sitios ya, al día de hoy con precios de 100000, que también es un tema que igual también tenemos que abrir ese melón, que hace 4 años en zonas como Villa Verde y Vallecas había pisos de 85000 euros, hablamos de 2017, por lo que me cuenta gente que invirtió en esa época, y a día de hoy ahí no baja nada de 120, 130, algo está pasando.

2:38 Christopher: O sea, estás en un momento de mercado en el que El

2:41 Ruben: mercado el mercado está muy caliente, el mercado está subiendo, pero el problema que yo veo en el mercado es que está subiendo en España, pero está bajando en el resto de Europa, con lo cual nos pasa algo a los españoles, aparte de muchas otras cosas, algo nos pasa con el inmobiliario. Yo no sé si es porque se ha puesto muy de moda o qué y todo el mundo está en ello y hace que los precios suban, pero sí que es verdad que yo llevo 3 años invirtiendo, hace 3 años. Yo he mirado cosas por Madrid y sí, lo que dices tú, en la zona de Villaverde, la zona de Carabanchel, sí que había cosas por 80 y 90000 euros y ahora las hay, pero tienes que tener buenos contactos porque hay muy, muy pocas y vuelan.

3:25 Christopher: Eso es. Yo por ahora soy incapaz, desde mi perspectiva de de principiante, yo ni las vuelo, vamos, que ni ni se me acercan. Lo único que veo por esas cifras son pisos que estén ocupados, nuevas propiedades, cosas que nuevas propiedades seguro que mi intención no es meterme, pero desocupado es algo que me planteo para un futuro, pero ahora mismo no me quiero meter en esos manejos.

3:43 Ruben: Qué bonito entrenar para echarles.

3:44 Christopher: Efectivamente, hay que hay que, bueno, eso eso ya tiene su tiene su su misterio y por ahora no quiero meterme en ello, pero sí que es cierto que yo creo también que es un tema de que en España hay muchísima escasez de de vivienda. Obviamente, estoy hablando por hablar, no soy experto, no he analizaba a fondo el motivo por el cual los precios están subiendo, pero sí que creo que estamos en un país en el que hay un desequilibrio bastante importante entre la oferta y la demanda, hay muy poquito inmueble, muy poquito suelo liberalizado en en zonas de de alta demanda, como pueda ser Madrid, y no sé hasta qué punto, porque yo creo sinceramente, igual me equivoco, pero creo que los inversores particulares como nosotros, inmobiliarios, somos una pequeña mota de polvo en un océano mucho más grande, no sé hasta qué punto, por mucho que, no sé, haya 5, 10000 inversores que van a ese tipo de pisos, pueda tener un efecto quizás real en los precios del mercado de ciudades tan grandes como Madrid? No lo sé, aquí habría que igual debatirlo y hablarlo, pero no sé hasta qué punto realmente estamos influyendo o están influyendo los inversores

4:50 Ruben: en

4:50 Christopher: estas subidas

4:51 Ruben: de Pues seguro que algo influye evidentemente porque todo influye, pero yo creo que influirá más el tema de hay poca oferta, con lo cual sube el precio. Esto es el mercado, si hay poca oferta te va a subir el precio de las cosas. Si es mucha oferta va a bajar, pero aparte de eso, pues bueno, yo también otra cosa que veo es todo sube y todo ha subido, la vivienda, la luz, el agua, entonces, pues, al final tiene que subir los precios. No sé si se van a corregir o no o dicen que para este año que se debería corregir un poco, pero bueno.

5:30 Christopher: Mira, esto es algo muy interesante, es algo que yo aprendí de mi época invirtiendo en criptomonedas, esto es una maravilla de de aprendizaje, pues de los mejores que he aprendido, y es que nadie, ni los que más saben, ni los que más creen que saben son capaces de predecir el futuro.

5:42 Ruben: No, no, si yo no les creo.

5:44 Christopher: Es una 1 barbaridad.

5:45 Ruben: O sea, yo lo que he leído es eso, que todo el mundo dice que se deben, que deberían un poco empezar a a bajar un poco, tampoco mucho, no sé si hablan de 1 3, 4 por 100 de de la bajada del precio, que bueno, si baja 1 3, 4 por 100 está bien, pero nadie lo sabe, si está al final ahí. Efectivamente.

6:04 Christopher: Es algo que yo al principio me preocupaba mucho por intentar seguir tendencias y de hecho me di cuenta de que gente, bueno, es que un ejemplo muy claro que fue cuando empecé con a investigar sobre inmobiliario, con el tema del euríbor. Me acuerdo que periódicos de renombre, blogs de de mucho renombre dentro del sector, cuando el euríbor estaba, de hecho, cuando estábamos saliendo del del COVID, pues creo que va allá, pues, por 2020, mediados, 21, en esa época, cuando todavía no empezó a subir el euríbor, yo leí artículos que encima me acuerdo, porque yo soy muy ordenada, y todo lo que veo que me interesa me lo guardo y lo tengo todo muy organizado y estructurado. Pues me guardé artículos que hablaban sobre que, debido a los efectos de la COVID 19, el euríbor iba a mantenerse en negativo los próximos 10 años, hablaban de 2030. ¿Qué ocurrió? Por curiosidad volví a dar al enlace de estas páginas de renombre, ¿y sabes qué ocurrió con ese artículo?

6:57 Ruben: Borra, ¿no?

6:58 Christopher: Que no existía. Claro. Por lo tanto, yo ahí también aprendí que, ostras, hay mucho ruido siempre alrededor.

7:05 Ruben: Sí, sí, no, sí, está claro que nadie sabe lo que va a pasar, pero la tendencia de todo el el mundo es hacia eso, por mucho que nosotros queramos ir contra corriente en algún momento es como cuando Estados Unidos sube los tipos, Europa los sube. Pues, evidentemente, si todo el mundo está empezando a bajar los precios de inmobiliario, en algún momento debería, pero, o lo mismo esto es para siempre y sube infinitamente.

7:33 Christopher: Eso es lo que veo, al final todos los mercados son cíclicos o han sido cíclicos en el pasado hasta ahora, porque es lo que hablamos, ¿no? No puedes predecir qué va a pasar, pero sí que es muy probable, pues, que era buen tema correcciones. Lo que sí que creo que no podemos saber cuándo, ni de qué magnitud. Y eso también creo que lo que realmente marca las crisis y las correcciones grandes no son movimientos, digamos, artificiales que se hagan desde gobiernos centrales, sino lo que habla Glassing Taleb, como comenté el en el podcast anterior, de los cisnes negros. Que pase algo grande, como ha pasado en China, por ejemplo, con el tema de ver grande, algo inesperado, y que de repente ahí es cuando empiezan los problemas. Pero, por lo general, creo yo, mi perspectiva es que las grandes bajadas, grandes crisis, no ocurren de una forma natural, siempre ocurre con algún suceso inesperado que nadie es capaz de prever, y ahí es cuando cuando las cosas caen, y eso, pues, como no lo puede prever ni el mejor analista del mundo, es 100 por 100 impredecible para los mortales.

8:33 Ruben: Bueno, confiaremos en que bajen y si no bajen, pues tendremos que poner más dinero y ya está. Vamos a seguir con lo que estamos, que nos hemos ido un poco por las ramas, hemos salido por la vía de servicio aquí. Entonces Sí. Estábamos hablando de los precios, las zonas que estás buscando y demás. Vale, ya nos has contado un poco los filtros, ¿no?

8:54 Christopher: Eso

8:54 Ruben: es. ¿Cómo te organizas para buscar, aparte de verlo en los portales inmobiliarios? ¿Qué haces aparte de eso? O sea, cuando tú ya has visto un piso que dices, este me puede encajar, ¿qué

9:04 Christopher: vas a verlo, llamas o qué? Vale, pues intento contactar con ellos llamando o por mensaje. Es cierto que llamando tengo el problema que me estoy encontrando con el que en la propia llamada ellos intentan ya la mayoría de APIs, pues, cerrarte la visita. ¿Y qué ocurre? Que al final, si tú no te paras un momento, organizas tu agenda, ves cuando puedes, intentas cuadrarlo con con ellos y con tu agenda, acabas un poco como pollo sin cabeza, sobre todo si tu área de acción es en zonas muy diferentes. Yo estoy mirando en la zona del corredor de Henares, en la zona del sur de Madrid, puntos opuestos de la comuna de Madrid, por lo tanto, a veces me he encontrado con que si yo dejo y cierro la visita en la propia llamada con el API cuando a él le cuadra, tengo un día a las 4 de la tarde en en el sur, luego a las 5 y media en la otra punta de Madrid, y es un caos. Entonces, por ahora lo que estoy probando, obviamente, si hay una oportunidad de estas que sabes que es un caramelo que lo acaban de publicar y que o que acaban de bajar el precio a un precio realmente de mercado atractivo, llamaría, saldría corriendo y y me da igual, iría volando aunque fuese en en taxi a verla, ¿no? Pero como por ahora estoy empezando, no encuentro ese tipo de cosas, a ver si algún día aparecen, pues, cambiaría la estrategia, por ahora intento organizármelo para intentar que en un día hacer más de una visita en una misma zona, con el objetivo, pues, no volvérmelo de un lado para otro y darle un poco de orden y coherencia a todo este inicio.

10:36 Ruben: Bien. Visitas, ya has hecho, entiendo. Sí. ¿Qué es lo que que miras, qué es lo que ves allí o qué es qué preguntas le haces al al API? Bueno, API, si alguien no lo sabe, es el el agente de la propiedad inmobiliaria, básicamente es el comercial que te enseña el piso.

10:56 Christopher: Sí, vale. Pues, aquí tengo varias cosas, ¿vale? Yo todo esto no me lo he inventado, yo esto lo he aprendido de las formaciones. Por un lado, empezamos con la parte de del barrio, que obviamente tienes que hacer un trabajo de pateártelo, pero no está de más que siempre en cada piso, pues le preguntes al agente inmobiliario sobre la zona, pues si es tranquila, si hay algún bar de estos que hace ruido hasta las tantas de la mañana, qué servicios cercanos tiene, que al final de trabajos tú lo tienes que hacer por tu cuenta y no te lo quita, pero siempre toda información que tengas de más, pregúntale gratis, no cuesta nada, y todo lo que te vayan diciendo, pues pues te te ayuda, ¿vale? Una vez recopilo la información sobre el barrio, hago todas las preguntas que puedo, que muchas veces no te las saben responder, sobre el edificio. Intento saber si han cambiado el tejado recientemente, por qué puede haber problemas de filtraciones, aunque es verdad que si no es una última planta quizás a ti no te afecta tanto, pero sí que es cierto que si hay problemas en el tejado, pues la derrama, te la comerías, ¿no? En caso de de entrar en ese inmueble. Termas de fachada, me intento fijar en que esté en condiciones la fachada. Cuando entro al portal, esto no sé dónde lo vimos, pero como que lo cogimos como con mucho foco, y es el echar un 1 vistazo a los buzones. Miramos mucho los buzones, qué pinta tienen, si están conservados, un poco qué nombres hay en el buzón, cuánta gente hay por cada buzón. Bueno, veamos un poco el estado de conservación de las zonas comunes, de los buzones, y nos fijamos también mucho, pues, en la escalera, el nivel de limpieza, todo esto, pues, antes de llegar al al inmueble.

12:27 Christopher: Siempre nos gusta preguntar, aunque a veces sea obvio que no, pero lo preguntamos por si acaso, si hay posibilidad de colocar un ascensor o no en el inmueble, porque eso, pues, al final cambia mucho tu estrategia, y también me gusta preguntar, no solamente si cabe dentro, porque hay veces que es obvio que no cabe, pero hay algunos lugares en los que te ponen el ascensor por fuera, que es verdad que es más complejo porque habría que pedir, si no, la digo de memoria, pero depende del ayuntamiento, creo que hay que pedir una licencia especial para que te permitan ponerlo en la acera, la acera tiene que tener unas dimensiones para que la gente quepa, y, bueno, pues, por si acaso, que probablemente no lo sepan, pero lo que hablábamos, preguntar es gratis. Pregunto a ver si eso sería una

13:05 Ruben: 1 opción. Pero te digo que hay a gente que le ponen el ascensor dentro de su piso y le quitan un trozo de piso.

13:10 Christopher: Eso no lo he visto, eso sería dramático.

13:13 Ruben: Pues, el próximo día le preguntamos a alguien de nuestro grupo y que te cuente su historia. Ostras, vale. Que todavía no ha pasado pero puede que pase.

13:21 Christopher: Pues eso nunca lo había escuchado. Pues muy interesante el decir sobre

13:25 Ruben: eso. Muy interesante cuando te quitan un trozo de de tu

13:28 Christopher: De tu casa para

13:29 Ruben: poner ascensor. Porque ahora es

13:31 Christopher: verdad que si no me equivoco, con que una persona mayor o con x condiciones lo pida, ya no se vota en comunidad, comunidad de vecinos, sino que hay que ponerlo y ya está.

13:39 Ruben: Sí. Me equivoco, ¿no? Eso sí.

13:41 Christopher: Claro. Entonces, bueno, esto es toda la parte de análisis de la zona, así muy por encima de lo que es el portal, y luego, pues, cuando entro a la vivienda, aquí miro varias cosas. En 1º lugar, nos fijamos mucho en tema del cuadro eléctrico, intentamos ver a ver por vista cuán nuevo es, cuántos diferenciales tiene, pregunto también si se cambió la instalación eléctrica recientemente o no, ver si está de origen o no, eso al entrar en la parte del cuadro. Luego me fijo también mucho en la cocina, me gusta ver las tuberías, quiero ver a ver de qué son, si están cambiadas y es algún tipo de material más moderno, pues tipo PVC o son más de plomo, de cobre y demás, que son más antiguas y depende el estado, hay que ver si habría que cambiarlas o no, también depende a qué lo quieras destinar, ¿no? Pero bueno, para alquiler por habitaciones en principio, si están bien, la idea sería no no tocar, si funcionan bien. Comprobar grifos, que parece una tontería, pero grifo, un tubito que me dijeron que pruebo es poner un tapón, si me dejan, claro, un tapón en el fregadero y dejar el agua corriendo un poco y ver si está transparente o no. Que muchas veces si solamente la dejas correr no se ve quizás como blanquecino y no sabes o puedes no distinguir si tiene más caldero normal, si tiene algún problema, pues con el tapón tú lo dejas ir reposando y si está transparente, pues tiene buena pinta, parece que por ahora funciona bien. Después de eso, dentro de la propia cocina intento mirar también un poco cuál es el estado de los muebles, no es tan importante porque en caso de que hubiese que cambiarlos o pintarlos o cambiar tiradores tampoco es algo que considero que sea muy dramático, y también, pues, todo el tema de caldera, intento ver a ver si tienen caldera de gas o no, si tienen sistema de gas o no, en caso de que no, ver qué termo eléctrico tienen y dónde se dónde está ubicado y dónde se puede poner, y y, bueno, pues también considerar que todo el mundo dice, y creo que yo voy a intentar seguir por esa línea, que es mejor no complicarse la vida con el gas y que, aunque haya gas, quizás es mejor quitar la instalación de gas y que, en este caso, por habitaciones, pues la gente o ponga su propio radiador eléctrico o tenga los pequeños radiadorcitos eléctricos con el objetivo de que al final dicen que el gas da muchos problemas.

15:58 Christopher: También te digo que yo en mi casa donde yo vivo tengo una caldera de gas, igual estoy exagerando con la cifra, ¿vale? Pero creo que es de 1990 y algo. Cada vez que llega un técnico a revisarla dice que es la caldera más antigua que ha visto, y que había escuchado hablar de ellas, pero no las había tratado muchos de ellos, y a mí el gas no me ha dado ningún problema en la casa en la que vivo. Bueno.

16:19 Ruben: Sí, luego depende de la suerte que tengas, es que al final...

16:24 Christopher: Eso es, Depende de la suerte que tengas.

16:25 Ruben: Puedes tener el gas muy bien o puedes tener un termo que se rompe cada 2 meses.

16:30 Christopher: Eso es. Entonces, bueno, dicen que al principio para prevenir problemas quizás es mejor lo otro y aquí es analizar y ver a ver, pues, qué te interesa y qué no. ¿Qué más cosas miro? E importante, me fijo mucho, intento encontrar muros de carga, porque nunca sabes si en el futuro vas a querer darle una redistribución, ya sea para venderlo haciendo un flip o para sacar una habitación más o lo que lo que necesites, me intento fijar mucho en qué muro se me cae y qué no. Por mi experiencia, por ahora le pregunto a la gente inmobiliario, y hay veces que lo saben y hay veces que no. Yo intento fijarme, igual tú me puedes ayudar aquí más, en un poco el grosor del tabique, si es un tabique así gordo, pues la probabilidad de que se dé carga es alto, al tocarlo también se escucha que no es en absoluto hueco, sino que es 100 por 100 macizo, y bueno, pues intento de esta forma ver a ver si consigo identificar qué muros son de carga y qué no, porque en estos pisos antiguos planos como tal, pues no suele haber muchos. Eso es. Tengo, es verdad, una pequeña ventaja, que todavía no la he utilizado esta carta hasta que no empiece a comprar, realmente no la voy a utilizar, y es que mi padre es aparejador, arquitecto técnico que se llama, que ahora le llaman ingeniero de edificación, que no he cambiado el nombre 3 veces en los últimos años. Y él tiene una empresa de reformas y, bueno, pues él me podría echar una mano en caso de que tuviese dudas para saber si el muro es de carga o no o para saber si puedo tirar x cosa o no, y bueno, pues ahí podría ayudarme un poco por por mi padre, aunque sí que es verdad que no lo hace mucha gracia todo el tema este que tenemos en mente de las inversiones en este tipo de activos, bueno, no le gusta Bueno,

18:09 Ruben: al final cuando empiezas a invertir hay mucha gente que que no te compra esa burra y que no se sube a tu burra, pero como digo yo, al final el camino se hace andando y cuando te ven andando lo lejos que llega se quieren subir contigo, también, ya lo verás.

18:26 Christopher: Pasa también algo va pasar, que te que gente que estaba actualmente en contra de lo que hacías y no te quería apoyar, ahora que ve que las cosas van bien, te pregunta oye, tengo un dinerito, eso es contra Sí,

18:36 Ruben: a ver, y yo te digo, a mí me llaman el loco de los pisos cuando me compré los 2 pisos primeros. Sí. Que dónde iba yo a comprarme 2 pisos, a tomar por saco y que quién me iba a alquilar esos pisos y que que si estaba loco. Bueno, a los 2 años cuando ya tienes 6 o 7 pisos, ya alguno en vez de decirte loco en pisos te dice oye, ¿y yo podría comprarme también algún piso? Y, o sea, esto al final no hay nada como demostrar las cosas para que los demás te creas. O sea, yo cuando cuando hice la formación, claro, tú haces una formación y te dicen vas a encontrar pisos y los vas a alquilar y vas a sacar dinero y no sé qué, y tú te lo tienes que creer porque el que te está dando la formación te lo está diciendo, pero realmente no tienes nada que que te demuestre que eso va a funcionar, o sea, yo podría haber dicho, bueno, esto funcionará o no. Lo mismo meto yo aquí los 40000 euros que tenía ahorrados y me compro un piso y no me lo alquila nadie y me como un piso o 2 o lo que sea. Sí. Claro, cuando eres tú el que lo ha hecho y te ve alguien que te conoce, ya es mucho más sencillo de decir, oye, pues esto funciona. Pero yo creo que al final es que no hay nada mejor como como, vale, lo que tengan de fuera da igual, si tú confías en lo que estás haciendo y sabes que va a funcionar, tú tira para adelante, porque si tuviésemos que escuchar a todo el mundo que hay fuera, no habríamos hecho nada.

20:09 Christopher: A mí, al principio, me acuerdo que me daba mucha rabia el... Yo, al principio, tuve una época en la que intentaba explicarlo sin parar, intentaba dar explicaciones, intentaba contarlo y, bueno, pues, conforme iba dando contra contra muros, contra gente que, pues, lo más bonito que te llamaba era especulador, ¿no? Por ejemplo, eso era lo más bonito, te das cuenta, o al menos yo me di me di cuenta de que, bueno, al final yo los entiendo, o sea, es algo que no conoces, que te da miedo, que no conoces a nadie a tu alrededor que lo haya hecho de forma satisfactoria, y en cierto modo yo creo que yo también pensaría lo mismo que ellos. Si a mí me hablan, por ejemplo, de cualquier otra inversión loca en whisky, por ejemplo, digo, ¿qué me estás contando? Seguro que esto es una tontería, esto es una burbuja que te estás tú aquí inventando. Entonces, al final ese desconocimiento te hace, pues, obviamente dudar y no fiarte, y al principio me dolía pero ya poco a poco lo voy asumiendo como que es algo natural, que es algo que a mí creo que también me pasaría en otro contexto, y perdonando entre comillas. Es decir, no no no sintiéndome mal y no yéndome enfado a mi casa porque la gente no entienda lo que haces y te llame pues loco o o cualquier historia. Eso es.

21:22 Ruben: A mí, que me llamen lo que quieran, yo lo que les he dicho siempre, digo, me puedes decir a, me puedes decir b, puedes decir lo que quieras, pero estos son mis números y a final de mes este es el dinero que me entra a mi cuenta con mis pisos locos.

21:36 Christopher: Sí, sí.

21:36 Ruben: ¿Tú qué has hecho, no? Esto es como, ¿quién es este tío? Que decía el Corn McGregor, ¿no? Pues igual, ¿tú quién eres? O sea, enséñame tus credenciales y luego empezamos a hablar. Pues yo digo igual, a mí cuando me viene alguien y te dice, oh, es que eso, especuladores, no sé qué y tal, porque por tu culpa, no sé qué, digo, a ver, no es mi culpa que no haya gente que no pueda alquilar, no es mi culpa, porque los precios que yo pongo son precios de mercado. No es mi culpa que no haya gente que no pueda tener hipotecas, eso es culpa de que los trabajos están mal pagados. Ahora, mi culpa sería si yo no uso mi dinero para tener una mejor vida, Eso sería malo, pero usar tu dinero para algo que al final yo le estoy alquilando un piso a una persona que no se puede comprar un piso porque no le van a dar una hipoteca. Le estoy alquilando un piso a un precio razonable, no estoy poniendo a nadie una pistola en la cabeza para que me alquile mi piso, y si me lo están alquilando es porque lo que yo estoy vendiendo, en este caso, ese alquiler, es algo razonable. Entonces, la gente que viene así ya me ha dicho qué tipo de personas son y ese tipo de personas es que me dan igual. Otra cosa es que me viniese alguien que conozco y que admiro y que me lo diga, me podría doler, pero a mí la gente que no me conoce y que no sé qué, o sea, hay mucha gente que yo le digo, no, yo tengo 9 pisos y te miran como como si fueses Amancio Ortega, ¿sabes? Sí. Poco como, hola, 9 pisos y es que, especulador, por tu culpa se va a arruinar, digo, bueno, vale. Ya está. Tú dices, sí, sí, es verdad. Ya está, si es que, ¿para qué discutir?

23:10 Christopher: De hecho, muy pasos más allá, yo creo que el hecho de que cojas pisos, los adecues y los pongas al mercado, no solamente no eres parte del problema, sino que realmente eres parte de la solución. Es decir, estás poniendo en el mercado un activo para que alguien pueda vivir en él.

23:28 Ruben: Estás reformando.

23:29 Christopher: Estás estás dándole más valor. Eso es. A a lo que es el parque de viviendas en en España, y no solamente eso, sino que, hombre, a pequeña escala no, pero es que a gran escala cuantos más pisos pongas en alquiler por oferta y demanda, los precios bajarían, ¿no? O sea que realmente es una solución lo que tú estás aportando al al mercado, que posiblemente estés aportando tú más al mercado como particular, pues que quizás se pueda aportar a nivel o se aporte a nivel a nivel institucional, ¿no? Entonces, bueno, yo creo que en este caso la gente que alquila es parte de la solución y no es parte del del problema. Y bueno, pues también yo muchas veces he intentado explicar esto, hay gente pues que no lo entiende y no pasa nada. Al final Sí. Todo el mundo tiene sus objetivos, sus sus pensamientos Cada 1 su contexto y eso.

24:15 Ruben: Tiene eso, 1 piensa una cosa y no le vas a convencer. Yo he conseguido convencer a gente Sí. Con el ejemplo.

24:24 Christopher: Eso es.

24:25 Ruben: O sea, hablando no vas a conseguir convencer a prácticamente nadie solo hablando. Es muy difícil,

24:29 Christopher: no ser que tenga

24:30 Ruben: una mente abierta y hoy en día no hay gente con mente abierta, pero una vez que tú le has demostrado que lo tuyo ha funcionado Eso es. Ahí ya empieza a cambiar. Es como yo hace, pues eso, hace 3 años que empecé con las inversiones inmobiliarias, yo hace 3 años, no tenía ni idea de nada, y hace 3 años, yo es cuando me compré mis 2 primeros pisos y, bueno, vas aprendiendo. Pero ahora, hay mucha gente que me viene a mí a preguntar sobre inversiones inmobiliarias, que yo digo, pero ¿yo quién soy para decirle a esta persona? Claro, ¿yo quién soy? Joder, pues, ¿quién eres? Es que tienes 9 pisos, estás gestionando 9 pisos, estás alquilando 9 pisos, has estado 3 años invirtiendo tu dinero, tienes algo detrás que que te está haciendo ver como alguien que sabe y realmente no te das cuenta, pero dices, pues, es que tengo que saber por narices, porque si no, no habría llegado donde he llegado. Y en ese momento dices, pues claro que te ayudo, hombre.

25:27 Christopher: Esa esa pregunta es como tu lucha constante contra el síndrome del impostor, ¿no?

25:31 Ruben: Claro, o sea, ¿tú quién eres? Yo no soy Amarte Ortega para hablarte de inversiones inmobiliarias, pero tengo 9 pisos, o sea, algo he hecho y algo he hecho bien. Entonces, ahí es el el decir, ahora yo también puedo hablar de esto. O sea, hace 3 años no me pondría a hablar de inversiones inmobiliarias porque no tienes, no sabes de qué va esto, no no tienes experiencia, solo es todo teórico. Está muy bien saber la teoría, pero hasta que no es el día a día, hasta que no estás ahí, hasta que no sabes cómo ver un piso como lo que dices tú, pues, miro esto, miro lo otro. Todo lo que tú has dicho eso es la teoría, pero cuando llegues a la práctica verás que es mucho más sencillo muchas cosas, que hay muchas cosas que no te tienes ni que fijar.

26:08 Christopher: Eso es. Y bueno, continuando con que al final nos hemos ido también, hemos ido tirando del hilo, continuando un poco, pues, cómo cómo continuaría la visita. Fijándome básicamente en lo que comentaba, la electricidad, la fontanería, intentar ver baños y cocina, en qué estado están, para intentar hacer una estimación de reforma, que eso quizás es lo más complejo, pero también te digo que, como te comentaba, como el objetivo es escalar lo antes posible, por eso está el tema de las habitaciones y por eso también está el tema de que no hay que meter mucha reforma, porque cuanta más reforma metas, más complicado es que te financien a altos porcentajes, porque la reforma es muy complicado que te la financien, que ojo, yo conozco gente que haya conseguido hacer todo tipo de cosas difíciles, pero siendo un poco más terrenales es es complicado y al final lo que hablábamos, ¿no? Pues esos 30000 se convierten en 45000 de tu bolsillo y empieza no tener mucho sentido. Para mí la métrica más importante para escalar es el roce, ¿no? Entonces, bueno, lo que hablaba, poquita reforma, entonces tampoco me tengo que volver muy loco con estimas reformas porque sería algo muy muy básico, son pisos que tienen que estar medio bien, que con un ladito de cara ya funcionarían. Y luego muy importante, que es algo que esto lo aprendí de de de Carlos Galán, cuando acabas la visita, muy importante ir a a las puertas de los vecinos y preguntar. Es algo que al principio da mucha vergüenza, decir, oye, ¿quién me abrirá a mí la puerta? No me conocen, van a pensar que les voy a vender una aspiradora, no sé, no, es una situación un poco así como que te da que te da un poco de de sensación de incomodidad.

27:40 Christopher: Pero una vez lo una vez lo haces te das cuenta de que, bueno, pues hay veces que te abren, otras que no, pero algo que yo me ha funcionado muy bien es las señoras mayores que llevan toda la vida en el edificio, que están deseando hablar con alguien porque les apetece hablar y charlar, es gente muy agradable, y te cuentan todo lo que ha pasado en ese edificio en los últimos 25 años. Si tú lo dejas hablar, le haces las 4 preguntas adecuadas y, obviamente, tienes buena pinta y eres agradable y demás con ella, yo por los las visitas que he hecho te da una información súper valiosa. Yo ahí siempre intento preguntar si hay gente en el edificio que da problemas. De hecho, mira, dato muy, muy curioso, esto es algo que le ha pasado a unos amigos de, bueno, amigos nuestros de de Marta y míos, que posiblemente vayan a estar viendo este este episodio, entonces sabrán de quién estoy hablando. Ellos, sus padres, tenían un tienen tienen un piso muy bien ubicado en Madrid, en una zona pues, muy céntrica y de bastante buen nivel, y bueno, en principio, nadie se esperaría que en esa zona hubiese ningún tipo de problema. Pues, claro, se por quizás no hacer este proceso previo o o porque en ese momento quizás esta persona no estaba, pasaron por alto que una de las vecinas del edificio, pues tiene un trastorno mental grave y, bueno, pues va dando voces por las noches, va insultando a los vecinos, va tirando basura por el edificio, y lo que en teoría era un edificio de alto standing en una zona de nivel, pues se convierte en una comunidad muy difícil de vivir y en la es muy complicado alquilar a alguien, y la gente que alquila ese piso dura muy poco tiempo, porque, bueno, pues tú pensabas que era una comunidad muy buena en un buen sitio y te has llevado la sorpresa.

29:28 Christopher: Por lo tanto, esto se puede prevenir haciendo esto. No vale también con que solamente una persona te abra la puerta, intenta que sea 2 o 3 personas, porque imagínate que das con el que da problemas. El que da problemas no te va a decir que es él, oye, no, yo es que hay muchos problemas. Entonces, bueno, lo que yo intento es que al menos me abra la puerta 2 personas, y algo que como que todavía no he conseguido porque todavía no he dado el paso a lanzar ya las primeras ofertas, que es lo que empezaré a hacer ahora a partir de de este mes, cuando ya por fin se escriture la venta de la casa, que, como comentábamos, habíamos firmado garras, pero se escritura la venta de la casa a principios de enero, esa, perdón, a mediados de enero, en ese momento, ya dar el paso de lanzar ofertas, y yo lo que todavía no he conseguido sin lanzar ofertas es que el agente inmobiliario le pida al administrador temas como los 3 últimos actas de las juntas de vecinos, información, pues, ya más específica. Eso no sé tú cuándo lo consigues o si lo consigues, pero por mí, a mí por ahora no me han dado nada.

30:26 Ruben: Eso es muy difícil, porque cuando tú vas con el API, el API al final no tiene mucha información. Tú date cuenta que al API le llega una persona, quiero vender mi piso, y dice, voy bien y lo que le pregunta es, ¿cuánto pagas de comunidad, cuánto pagas de IVI? Y se ha pasado la IT o no. Básicamente, son las 3 preguntas que necesita responder, pero no le va a pedir ni referencias de los de la otra gente, ni los muros de carga, ni si hay, bueno, si hay derramas sí, porque entra dentro de comunidad, pero no le va a pedir las últimas 3 actas, o sea, todo eso no lo va no lo va a pedir un API, porque sería imposible gestionar todo eso. Entonces, al final esa parte es muy difícil de tener y ahí, pues, te tienes que un poco dejar llevar por lo que tú has hablado con las otras personas, como tú dices, igual que puedes haber hablado por la gente del barrio, lo que sea, es un, hay muchas veces que tampoco conocen la finca, no ser que hayan vendido otro piso ahí, no la conocen porque hoy venden un piso aquí, mañana venden un piso no sé dónde y van rotando, entonces, es muy difícil conseguir esa información antes de tener una oferta, o sea, es incluso difícil tener esa información, incluso teniendo fecha para el notario, sea, yo no he conseguido esa información. Yo lo que sí hago es lo que dices tú, pues, hablo con algún vecino, sí que hablo con ellos, el barrio, normalmente, como suelo invertir ya en los mismos barrios, ya me los conozco y sé qué zonas, pero aún así la finca es distinta según en qué en qué parte de de la calle estés, pero nunca nunca me he planteado el pedir las actas de las de los anteriores juntas de vecinos, o sea, nunca, porque he dicho es que esto es imposible que lo tengan.

32:16 Ruben: Y, hecho, hasta que no tienes hora en el notario, por así decirlo, no sabes si está al corriente de pago o no de La Comunidad. Pero bueno, para vender el piso tiene que estar al corriente, si no, no dejan vender. Entonces, sabes que ahí no vas a tener ningún problema.

32:30 Christopher: Pues mira, justo quizás es este punto en el que, esto es lo bueno de de poder enfrentar la teoría con la práctica, y es que a mí esto es algo que pues yo lo lo pido porque lo he aprendido en la teoría, y luego pues lo enfrentamos contra el día a día, como me estás contando, que la realidad es que es muy difícil, muy difícil de de conseguir Eso sería lo mejor.

32:50 Ruben: Sí, evidentemente eso sería lo mejor, pero hay muchas veces que, bueno, muchas veces, ya te digo, no lo vas a conseguir. Es es eso en concreto, sea, todo lo demás que hemos hablado evidentemente lo puedes hacer tú, hablar con los vecinos, hablar con el panadero, hablar con el el quiosco, eso lo puedes hacer, pero conseguir esas cosas son muy difíciles. Evidentemente, tienes que saber si está la IT pasada cuánto se paga de AB de comunidad de 16 derramas, eso es básico, eso sí o sí, tienes que saberlo, si no puedes tener un problema, pero lo de las otras actas...

33:25 Christopher: Y fíjate que esto que comentas, ha habido veces que el propio API no me ha sabido responder a temas como el IVI, hasta han llegado a no tener mucha idea de la comunidad. Por eso yo, en estas visitas que te digo de los vecinos, ahí aprovecho, que obviamente luego lo quiero contrastar, ¿no? Pero esas visitas, pues, si son propietarios y llevan tiempo viviendo ahí, pues, suele ser la información más precisa que puedo conseguir en esa 1º visita, pues, respecto a esos a esos gastos. Y luego el tema de la AITE, por ejemplo, esto es un tema, porque claro, depende, si no me equivoco, de la comunidad autónoma, claro, pero en Madrid, quizás creo que es Madrid centro, empiezan a pedirla, o sea, sí que son más exigentes, pero en zonas de la periferia no es obligatorio. De hecho, yo lo he preguntado y ya muchas veces casi últimamente casi ni lo pregunto, solamente pregunto en qué estado está la fachada, porque no es obligatoria, entonces muchas comunidades, al no ser obligatoria, pues Sí, sí, sí. Claro, que ahí quizás la importancia, ¿no? Del tema de las actas, porque si no tienes una ITE que te pueda decir en qué estado está, claro, las actas te podrían dar información, pues más precisa de si hay algún problema gordo que se está estudiando, porque siempre las actas se suele poner qué cosas están pendientes para el futuro, qué se van a resolver, pero bueno, eso es un poco la la PDA y

34:40 Ruben: lo que Eso es muy difícil, porque además no la suelen tener los vecinos, la suelen tener siempre los administradores y es muy difícil esa información, si consigues alguna dímelo, pero yo no he conseguido ninguna data. Yo lo que sí, pues eso, hablar con algún vecino y ver cómo está todo lo que dices tú, pues ver el el descansillo, ver los buzones, todo eso está está dentro de los parámetros estándares que yo que yo miro cuando voy a buscar un 1 piso, pero de ahí a actas de otros años ya ya eso sería para récord,

35:16 Christopher: Ya es un nivel más avanzado, más más complejo de conseguir, sí. Y te quería preguntar, porque yo ahora mismo me estoy encontrando un poco con este problema que estaba comentándote, que bueno, obviamente estoy empezando y tengo que empezar a hacer la red de de contactos, pero ahora mismo estoy un poco como pollo sin cabeza a la hora de poder organizar bien las visitas, lo que te comentaba, de que a veces tengo que estar en un día, me proponen una visita en una punta, luego en otra, tú un poco, ¿qué sistema tienes a la hora de poder recibir las oportunidades de una forma más escalable y más cómoda, que yo que voy de aquí para allá, que parece que voy pues persiguiendo un 1 ratón?

35:53 Ruben: A ver, yo cuando empecé lo que hice fue cogerme una semana de vacaciones, porque yo además me iba de Madrid, yo no invertí en Madrid, invertí en Alicante y dije bueno, pues me cojo una semana de vacaciones y antes de ir allí hice una criba, o sea, 2 semanas antes de ir allí empecé, pues, con los portales inmobiliarios, a llamar inmobiliarias y decir, oye, he visto este piso pero estoy buscando cualquier piso porque soy inversor, no tiene por qué ser este, si tienes otro también me interesa. Tener una agenda de visitas que quiero hacer, yo tenía 40 pisos la 1º semana y ya irme desde aquí, o sea, yo empezaba el lunes allí, pues, domingo por la noche cuando llegué, yo ya sabía que el lunes a las 9 30 iba a estar no sé dónde y que luego iba a estar no sé y tener toda la agenda de pa pa pa pa, todo lo que iba a haber. Y a partir de ahí, pues ya empezar un poco a hablar con los apis, Cuando ves un par de pisos con ellos, pues, le vas comentando, oye, pues, y quiero, pues, si te enteras de algo, dímelo porque este no me ha encajado, pero otro que sea igual. Entonces, vas un poco ahí haciendo tu red de de contactos, pero al final la red que más funciona es cuando le has comprado un piso, ahí es cuando cuando te hacen caso, porque muchas veces yo he ido, sobre todo en en zonas nuevas o en inmobiliarias nuevas que todavía no he no he comprado, te voy a contar una anécdota que me pasó en una inmobiliaria.

37:29 Ruben: Yo estuve, porque de vez en cuando hago vacaciones, entre comillas, de de comprar, ¿no? Entonces, el año pasado a principios marzo, una cosa así, del año pasado, me fui con otro de los chicos que está dentro de nuestro grupo de inversores, nos fuimos los 2 a buscar pisos. Entonces, yo desde aquí, desde Madrid, pues, llamé a las 2 inmobiliarias con las que trabajaba y les dije, oye, voy para allá, prepararnos algo para mirar. Vale, pero cuando estábamos allí le dije, conozco otras 2 inmobiliarias con las que no he trabajado nunca, pero lo que quiero es ver si tienen algo interesante porque también me interesa. Bueno, fuimos a una de ellas y, pues, les dije, pues, yo ya he comprado aquí, tengo aquí 3 pisos o 4, ya no me acuerdo cuántos tenía por acá entonces. Tengo 3, 4 pisos, no sé qué, tal, aquí, 1 aquí, otro acá, pues, a ver si nos cuentas algo, vale. Y ese nos dijo, muy bien, esta tarde tengo, bueno, no, miento, no nos dijeron lo de esta tarde, sino nos dijeron, vale, ya llamaremos si hay algo. Y a como a las 2, 3 horas, me llamó la chica, oye, que tengo un piso que me acaba de entrar, que está superbién, que si queréis verlo esta tarde a las 4 de la tarde. Vale, perfecto. Mientras tanto, mientras que me estaba llamando, estábamos dentro de inmobiliaria, que no había trabajado con ellos nunca y le dije, oye, que tal, que somos inversores,

38:48 Christopher: que venimos a comprar, bla

38:49 Ruben: bla bla bla y la chica en Santa Ana dijo, sí, sí, sí, yo dejo aquí nota al comercial, esto te estoy hablando el lunes, el mismo día que llegamos. Vale. Le dejo aquí nota al comercial y cuando venga, pues, ya se pondrán en contacto con vosotros. Bueno, pues, fuimos allí, estuvimos toda la semana, el jueves yo ya había comprado 4 pisos, mi compañero este que había venido conmigo había comprado otro.

39:10 Christopher: Vale. 4, esa semana.

39:12 Ruben: Sí. 4,

39:13 Christopher: es buena historia para para escucharlo más más más detenidamente, por supuesto.

39:16 Ruben: Esta semana fue la semana de los 4 pisos, ¿vale? Y el jueves, a mediodía así, nos llama el API de la inmobiliaria. Oye, mira, que soy no sé quién, tal, que me han dado vuestro teléfono, tal, que qué queréis, tal cual. Digo, pues mira, esto es lo que estamos buscando un poco, tal cual. Bueno, de hecho, llamaron al otro chico, no me llamaron a mí porque como yo estaba hablando por teléfono, él dejó su número, le llamaron a él, venga vale, pues nos vemos. Fuimos a a verle al humbester y empezó a decirnos, bueno, pues tengo este piso, tal, nos enseña un piso. Y claro, yo ya dije no, esta calle no me gusta porque tal, no sé qué, y ella me dijo, ¿ya tienes ya conoces este barrio? No sé qué, digo, sí, sí, digo, esta calle digo, no me gusta. Ah, pues, tengo otro piso aquí y no sé qué, le dije no, ese piso ya lo he visto, digo, y está descartado. Y ya como que te empieza a a mirar con otros ojos, ¿no? Ya no son ojos de vienen a, entre comillas, molestarme Vale. Sino estos vienen aquí y saben de qué hablan. Claro, cuando vamos al 1º piso nos enseña un piso, empezamos a verlo, y el chico este decía, es que no sé, es que no le veo, tal, y le dije, vamos a ver, dio focus, dio mira la cocina, está perfecta, digo, mira el baño, no hay que hacerle nada. Ya, pero es que los muebles, digo, pídate, los muebles los vas a tirar, digo, si te cuesta 2000 euros amoblar el piso. Ya, pero es que tal. Claro, ya lapi como que me empezó a ver y me dijo, a ver, ¿tú que has venido aquí? Digo, yo he venido aquí a comprar pisos, no sé qué, digo, llevamos aquí desde el lunes, está. Ah, pues, tengo, digo, no, pero yo es que ya me lleva 4, pero, ¿cómo que ya te has llevado 4? Digo, sí, sí, digo, yo ya tengo reservas 4, no voy a comprar más, dice, es que me tenías que haber avisado antes, digo, el lunes por la mañana estábamos en tu inmobiliaria, digo, pero allí nadie nos hizo ni caso. Entonces, ¿qué quieres?

40:57 Ruben: Es lo que te digo, que al final tienen tantas visitas que ellos también tienen que filtrar un poco los que van a molestar, que los que van a tiro hecho. Una vez que ya has comprado con ellos, una vez que ya te han visto que que no vas, entre comillas, a molestar, sino que que sabes a lo que vas, que vas a darles dinero, ahí es cuando empiezan a ser o se empiezan a abrir más contigo y empiezan a a verte con otros ojos. Evidentemente, cuando compras un piso, bueno, pero cuando compras 3 o 4, como yo en algunas inmobiliarias que he comprado 3 o 4 o me han gestionado el alquiler de pisos, pues, evidentemente, te empiezan a ver con ojos de este perfil, yo sé que si le paso algo le va a interesar o, al menos, si no le interesa en ese momento, sé que si tengo otra cosa, le voy a poder llamar, porque yo ahora mismo hace poco, la semana pasada me llamaron, oye, tengo un piso interesante, tal y cual, dije, ahora mismo no tengo cash, digo, pero ya sabes, dentro de par de meses vuélveme a llamar. Entonces, ahí sí que es verdad que la red de contactos esa que siempre dicen, hay que hacer tu red de contactos, pero los APIs están hartos de hablar con gente. Todos los días hablan con mucha gente, entonces, no te van a hacer caso a ti por ser Christopher, te van a hacer caso a ti por ser Christopher el que me ha comprado 3 pisos o Christopher el que me va a comprar un piso ahora, o el que es un inversor que tiene 5 pisos y está buscando un piso más en esta zona.

42:29 Ruben: Entonces, ahí sí que es verdad que eso es muy bonito lo que hablan de los, bueno, los que saben de de inmobiliarias que tienen mucho más de, crea tu red de contactos, tienes que tener contactos, y yo digo, ¿tú sabes lo difícil que es que alguien te haga caso solamente por tu cara bonita?

42:46 Christopher: De hecho, aquí volvemos un poco al tema, ¿no? Quizás que lo que realmente es significativo es que tienes que demostrar las cosas con actos, es lo que hablábamos un poco antes, ¿no? Es decir, el acto, ¿no? De de de comprar el piso, de de dárselo en gestión, de, bueno, pues ir creando negocio con ellos, esos son los actos que realmente ellos valoran y no tanto, pues las palabras que puedas estar contando antes. Claro, aquí yo tengo una pregunta, mira, que es algo que la última semana llevo dándole una vuelta y a ver tú qué opinas, y es que, claro, me da un poco de miedo que, yo puedo ser una persona muy seria, que sé que te voy a comprar, pero me da un poco de miedo que si voy con mucha oferta agresiva lanzando ofertas fuertes, esa relación que intento crear con el API me la acabe cargando, porque al final me toman como esa persona que va demasiado bruto y tampoco me interesa. Entonces, claro, pero tampoco vas a comprar un piso sobre pagado solamente por llevarte bien con el con el API, ¿no? Entonces, ¿dónde está el equilibrio ahí?

43:50 Ruben: A ver, aquí hay 2 cosas. 1º va a depender mucho del del API de cómo trabaje, si trabaja contra tu oferta o trabaja contra la oferta del del que venda, es decir, si cobra un fijo al que lo vende, le va a dar igual que tú le hagas una oferta más alta o más baja. Evidentemente, si cobra en porcentaje a la venta, él también va a tener que jugar ahí su baza de si me baja mucho, yo voy a cobrar menos. Pero también ahí es lo que dices tú, si vas demasiado fuerte te pueden tomar menos en serio, porque te van a ver como este no sabe de qué es es este mercado. O sea, yo alguna vez que he hablado con algún API que tengo mucha relación con ellos y les he dicho, este piso yo lo no lo compraría por más de x, y me han dicho, te has pasado de frenada directamente, y me lo dice, pero a mí me lo dice porque tiene confianza. Sí. Pero, a lo mejor, a otro le dice, vale, vale, y y se acabó. Ya. A mí me dice, te has pasado de frenada y me va a decir por qué me pasa de frenada, pues por esto, por esto, por esto, y yo le digo, mira, para que me salgan los números, este es mi precio, si no lo vale, no, ya está, no lo intentes, pero tienes el riesgo de que te diga, vale, sí,

45:13 Christopher: sí,

45:13 Ruben: sí, y luego no le pasa la oferta o te dice, no, que me ha dicho que no, y ya como que entonces también hay que calibrar un poco eso y es es difícil al principio por por lo que te digo, nadie te conoce. Es como lo que hablábamos el otro día de Totalmente. De quién quién te va a hacer a ti, quién te va conceder a ti una entrevista, tú quién eres. Nice to Fit You, tú quién eres. O sea, si fuésemos Joe Rogan, pues todo el mundo está esperando a que le llame, pero somos Nice to Fit You, no nos conoce nadie, entonces es el ¿y tú ahora aquí me vienes con esta oferta de mierda que yo sé que no vale para nada, que tú quieres que yo pierda mi tiempo en decírselo? Y luego hay muchas muchos APIs y muchas inmobiliarias que para hacer oferta te exigen que pongas un dinero por delante. Es decir, ¿tú quieres hacer una oferta? Déjame una señal. Si la oferta va bien, se queda en señal, si la oferta no va bien, te la devuelvo. ¿Para qué? Para que vean que vas, o sea, porque si no todo el mundo haría ofertas de todo. Entonces, también a ellos, a mí me han contado muchas veces de aquí viene mucha gente que entra aquí y empieza a soltar cifras, o un piso de 100000 dice, no, yo doy 50. ¿Y por qué? Porque sí.

46:20 Christopher: Sin ningún tipo de coherencia, simplemente ya. Como si fuese un mercadillo, que es entiendo que es donde pierde la seriedad, ¿no? Cuando tratas el activo como un mercadillo de a ver si cuela y realmente quizás ahí sienten que están perdiendo su tiempo, igual que si simplemente vas a pasearte quizás, ¿no? Vale, entonces, ¿y qué estrategia se te ocurriría o has podido aplicar para averiguar cuál sería el mínimo, la mínima oferta viable que podría llegar a aceptar si hay alguna forma de

46:51 Ruben: A ver, aquí lo mismo, cuando no te conoce el API le puedes decir, oye, ¿por cuánto crees que venderían? Y algunas veces te puede funcionar. Muchas veces tampoco se van a meter porque o si el piso es es muy reciente, pues tampoco te van a decir, pues están dispuestos a bajar, porque todavía no les ha dado tiempo a a hacerse. Pero sí que es verdad que cuando ya tienes más confianza te dicen, oye, mira, este piso está en tanto, pero yo que he hablado con el propietario sé que por no sé cuánto te lo ven, y te lo dice él directamente, no hace falta ni que lo preguntes, porque él sabe que tú se lo vas a comprar si es a buen precio. Vale. Pero que tú no le vas a a comprar algo fuera de precio porque tú sabes los precios que manejas. O sea, cuando te conoces una zona, cuando te conoces algo muy bien, tú sabes si algo está en precio o no. Es más, cuando estuve yo la última vez, esta que compré los 4 pisos, yo 1 de ellos los lo compré sin verlo y estaba allí, o sea, luego fui a verlo al día siguiente, pero yo estaba por la tarde allí tumbado en el sofá y me llegó unas fotos del API, me dijo, Rubén, mira lo que tengo, mira lo que me ha entrado, está en tanto, el piso está muy bien, es es perfecto para ti. Sí. Yo ya me fío de él. ¿Por qué? Porque sé que lo que me está dando es algo que que yo voy a querer y me pasa unas fotos y con las fotos dije, vale, mañana lo veo para ver que no hay nada raro, pero me fío porque ya hemos hecho muchos negocios juntos, pero al principio necesitas algo necesitas algo tangible, o sea, no puedes llegar ahí y decir, ah, lo que sea, pues a ellos les pasa lo mismo, ellos no pueden decir este que me está haciendo aquí oferta random y que me está tirando aquí precios así, no voy a ir a cada 1 que me tire un precio a decírselo al propietario porque le vuelvo loco.

48:42 Ruben: Ahora, si el piso lleva 4 meses ahí parado, pues evidentemente... Claro, Pero en Madrid no duran 4 meses.

48:48 Christopher: No, no, ese ya yo lo estaba pensando y digo, claro, no es el mismo mercado. Estaba yo pensando justamente qué es lo que dices en Madrid

48:56 Ruben: El problema que tienes es que tú tú ves algo por 80, que lleva una semana y le dices, no, yo por 70, pero es que mañana viene 1 que dice, yo por 80 me lo quedo, y se lo queda, porque hay mucho movimiento. A lo mejor te vas a otro mercado y sí que puedes decir, 70, no, es que 70 no, bueno, pues ya dentro de 3 semanas hablamos otra vez y dentro de 3 semanas sigue allí el piso. Claro. Y a las 3 semanas sí que le puede decir, oye, ¿tiene prisa o no tiene prisa? Pues me ha dicho que a lo mejor puede bajar 75, ya es distinto, pero de primeras en un mercado tan caliente como el de Madrid, si hay algo que te cuadra por números, no te pases de de agresivo porque no te va a funcionar. 1º, porque la gente no está dispuesta a bajar, porque saben que se lo van a pagar y 2º, porque va a venir otro y te lo quita. Es que es así, es que

49:47 Christopher: De hecho, te iba a preguntar, se me ha venido una duda ahora de escucharte hablar. ¿Tú ofertas por lo que sería un valor de mercado coherente o exclusivamente por rentabilidad? Por ejemplo, oye, si este piso debería costar 80 y puede salir por 72, es decir, es un precio de mercado en el rango inferior de lo que debería, me lo quedo independientemente de que me dé un 8 o un 10 o por debajo de 10 no compro nada.

50:21 Ruben: Yo lo que intento, cuando voy a una visita con los APIs que ya tengo confianza y estamos viendo el piso, yo lo que le pregunto es, ¿por cuánto se alquila este piso? Le digo, ¿por cuánto? Porque ellos también llevan alquileres y ellos te van a decir, pues 400, 500, 600. Entonces, yo siempre llevo mi móvil con mi Excel en la que pongo precio de compra. Después de ver el piso, más o menos, sabes cuánto te va a costar la reforma, cuánto vas a pagar de notario y demás, lo sabes, de impuestos y le pones, por cuánto alquilas, y ahí te va a salir un número. Si ese número está muy bajo, le digo, oye, mira, a mí por este precio no me cuadra, a mí me cuadraría por este precio, ¿tú qué crees? Y le preguntas un poco, y él te dirá, pues, no, porque llevo muy poco o yo creo que sí o tal. Yo hay muchas veces que he ido y me han dicho, este piso son 50 y yo he dicho, oye, digo, es que por por menos, o sea, por más de 40 no lo puedo comprar, no es y se lo digo, digo, no es que no valga 50, digo, pero yo por más de 40 no me salen los números. Entonces, yo juego un poco con las 2 cosas, juego un poco con el que esté en precio mercado, pero también si a mí me dicen 50 y me dice que se alquila por 300 euros, yo le digo, no me salen los números, no te voy a pasar una oferta ridícula, porque no tiene sentido, o sea, yo no te voy a pasar una oferta de 35 para que salgan mis números.

51:50 Christopher: Me gusta esa idea. Sí, porque da más seriedad, me ha gustado. Sí, sí, porque claro, yo ahí lo 1º que se me vendría a la cabeza es decir, vale, pues si los números me salen con 35, pues, oye, no, no me salen los números, te ofrezco 35 y quizás ahí ya pierdes la seriedad

52:04 Ruben: Claro, pero Vale. No le puedes hacer esa oferta porque reírte de del cliente, sea, el cliente te van a venir y te dice, te doy 35 y dice, lo 1º que el API no va a pasar esa oferta porque sabe que está muy fuera. La cosa es que diga 50 y tú le digas, oye, por 45, ahí puedes jugar un poco, pero si le haces una oferta, mira, sé a 1º, tienes que tener algo que que lo motive y que tus números no salen no es motivo suficiente. A le da igual. A otra cosa es que digan, no, mira, te doy 35 porque es que hay que cambiar esto, esto el baño está mal, hay que hacer reforma y y hay una derrama. Si le pones eso, sí la puede pasar, pero si no, no te la va a pasar. O sea, el API ni siquiera se va, porque el API es el que va a vender esa casa y es el que tiene que que darle al cliente el el feedback de de lo que están diciendo y eso no es un feedback real, eso es alguien que se ha vuelto loco y a mí me ha pasado, ya te digo, más de 1 y más de 10 pisos de decir, este piso no me salen los números, o decirme, llegarme y decirme, oye, tengo un piso súper bueno, no sé qué, tal, ¿cuánto cuesta? 70000 euros. Digo, ¿y por cuánto alquilo? Por 500. Digo, ni me lo enseñes. Claro. Ya, pero es que está superbién porque, sí, sí, sí, que está perfecto, que todo lo que tú quieras, digo, pero mis números no sale. Ya, pero es que es no hay que hacerle nada, digo, ya, pero es que mi número no sale, entonces, no voy a perder ni mi tiempo ni el tuyo, es que no lo voy a comprar. Aunque fuese el mejor piso del mundo, si no salen mis números, ¿para qué lo quiero? O sea, si me sale un 5 por 100 de rentabilidad, ¿para qué para qué voy a ir a verlo? No tiene sentido.

53:38 Ruben: Entonces, tienes que valorar un poco eso, el jugar un poco con tu rentabilidad, no hace falta que sea más de un 10 siempre, yo intento que sí, pero no hace falta que sea más de un 10, 8, 9, 10, es un rango aceptable, pero claro, depende también un poco de de cuánto tienes que apretar para que llegue a ese 8, porque si te está dando un 6 y tienes que apretar mucho para llegar a un 8, tampoco te merece la pena.

54:00 Christopher: Claro, porque al final desgastas más la relación con con el API del posible beneficio, quizás, que puedas llegar a conseguir en ese caso en el que hay mucha diferencia entre lo que sería tu rentabilidad objetivo y el precio actual del del inmueble.

54:17 Ruben: Si esto al final es como decir, tengo 15000 euros para comprarme un coche y me voy a la BMW y digo, quiero un M 3, pues cuesta 120000 ya, pero es que tengo 15000, es lo que te puedo dar y el de la BMW te va a decir, pues mira chico, pues cómprate un Dacia Sandero, a mí qué me cuentas, pero esto es lo que vale. Pues esto es igual, sea, te puede hacer una pequeña rebaja de 120 dejártelo en 110 el coche, pero no va a bajar mucho y, al final, pues, el de la BMW se va a decir, este este de qué va, pues esto es igual. Entonces, ahí sí que ya cuando tienes más más confianza con ellos, sí que ellos mismos te van a decir puede bajar hasta tanto o podíamos alquilarlo quizás por un poco más y si lo ponemos más bonito o yo qué sé, ese tipo de cosas. Pero si no, de primeras a alguien que no te conozca, si le vienes con una oferta ridícula, ya te digo yo que la próxima vez que tenga un piso no se va a acordar de ti. Ya. No te lo va pasar porque va a decir es que me va hacer otra oferta ridícula. Entonces, ahí hasta que empieces a a comprar pisos, ya cuando hayas comprado en el 2 o 3, ya puedes hablar más abiertamente porque ya hay una confianza, pero si no, por eso a mí también me gusta centrarme en zonas y trabajar con las mismas inmobiliarias, aunque es mejor tener un abanico muy grande, pero cuando te centras en unas pocas inmobiliarias es más fácil crear ese ese nexo, ese vínculo, y luego te ayudan más porque te conocen más, porque les has comprado 3 pisos o 4, les has dejado mucho dinero, pues, si tienes que hacer algo en el piso, ellos oye, que yo me encargo, no te preocupes y te lo hacen ellos, porque para ellos saben que tú les vas a comprar más pisos o les vas a dar pisos de alquiler o lo que sea.

55:58 Ruben: Entonces, también ahí hay que tener un poco el...

56:00 Christopher: Es decir, poner foco, ¿no? De alguna forma intentar el el típico dicho, ¿no? De que mucho abarca, poco aprieta, pues en este caso aplicártelo quizás, ¿no? Y intentar buscar tu nicho, tu zona concreta, tus inmobiliarias con las que tengas una relación. A mí también me ha pasado, que ha habido veces que había visto algún piso que tenía buena pinta. De hecho, me pasó hace un par de días que vi un piso que el API me dijo que se podía pasar una oferta con la que salían bien los números y bastante coherente. No lo llegué a hacer porque como todavía estoy pendiente de de escriturar la venta, digo, voy a ser un poco prudente por si acaso, no quiero correr, pero sí que es cierto que no he intentado mantener relación con este API porque no vi mucha sintonía personal, que creo quizás también es un tema importante en el que te entiendas con esa persona, que esa persona te vea como un aliado y sepa lo que haces y le parezca bien, creo que es muy importante tener esa conexión. Por ejemplo, me pasó, me pasó con otro con otro API, que en este caso el piso que estaba vendiendo tampoco era tan buena oportunidad y la oferta que se podía pasar tampoco era tan interesante, pero me dio buena sensación hablando con él y le dije, oye, te invito a tomar un café y charlamos. Y estuvimos hablando durante 15 minutos, exponiéndole un poco en persona cuál es, pues, mi idea de inversión, y ahí vi muchísima sintonía. Una cosa que no sé si tú has podido comprobarlo o no, pero me he dado cuenta, al menos con este ejemplo, que quizás muchas veces cuando son inmobiliarias pequeñas o incluso voy un paso más allá, autónomos que se dedican ellos solos a tener su propia inmobiliaria y hacen todas las operaciones, es probable que estén más abiertos a escucharte y más motivados a que tú seas parte de su cartera y quizás un repiso tecno casa que tendrán 300.

57:55 Christopher: Yo a este chico le vi en los ojos la las ganas y la necesidad de hacer dinero, pero desde una perspectiva muy productiva. Él lo que quería era crear relaciones a largo plazo con clientes que pudiesen darle sustento.

58:09 Ruben: Claro, tú date cuenta que al final si tienes 10 o 12 clientes que te compran un piso al año, sabes que vas a tener un cupo muy grande de tu objetivo anual cubierto. Entonces ellos, evidentemente, quieren este tipo de perfil, el nuestro. Perfiles que saben a lo que van, que van a comprar, que no les van a marear y que le van a delegar muchas cosas a ellos. Por ejemplo, yo cuando compro un piso, pues el alquiler se lo delego al que me lo ha vendido, ya está, o sea, es así. Entonces, ahí sí que es verdad que ese tipo de de alianzas con otros es muy fructífera porque es un win win, ganas tú, ganan ellos. Entonces, las grandes, como dices tú, tecno casa, red piso y todos estos remakes y todo esto que son muy grandes, al final ahí dentro es una jauría entre ellos mismos de comisiones y no sé qué, y lo que quieren es vender y ya está, porque están de paso. Las que son más pequeñas, que son más familiares, ahí, pues, te tratan y yo con las que trabajo son pequeñitas y la verdad que estoy súper encantado y vamos, me llevo muy bien con todos y y cuando voy, pues, paso a visitarles y qué tal y no sé qué o nos tomamos un café, o sea que...

59:29 Christopher: Yo sí que no no he notado mucho eso, la diferencia entre el nivel de atención personalizada y de cariño con el que te tratan cuando son pequeñitas, y a mí, sobre todo, lo que se me ha quedado en la retina es este ejemplo de este freelance, que es que se le veía que estaba deseando poder hacer negocio y deseando poder tener una cartera de inversores dispuestos a comprarle sus activos. También es cierto que él, por ejemplo, pues tenía que mantener una familia, estaba muy motivado y creo que si consigues encontrar estas pequeñas perlas, ya os iré diciendo si es fructífero o no, porque igual simplemente ves la sensación que me ha dado y luego no se materializa, pero sí que veo que es más probable que puedas

1:00:05 Ruben: Sí, evidentemente.

1:00:06 Christopher: Parte de esa persona a la que le llegan esas oportunidades que el resto de mortales, como yo he incluido ahora mismo, pues no no podemos alcanzar. Muy bien,

1:00:17 Ruben: una hora.

1:00:18 Christopher: Una hora ya.

1:00:19 Ruben: Yo creo que buen cierre, ¿no?

1:00:22 Christopher: Madre mía, es que podemos estar hablando aquí, yo es que me puedo ir hablando de esto contigo durante durante días,

1:00:26 Ruben: durante Tenemos todo el 2024 para seguir hablando.

1:00:29 Christopher: Efectivamente, no vamos a desgastar todos los temas todavía, que si no estar ya hablando de malabares dentro de 4 meses.

1:00:34 Ruben: Hablaremos de de más cosas, sí, no sé, no solo de inversión inmobiliaria, tenemos más proyectos en mente y iremos hablando, pero bueno, lo dicho, cualquier duda o comentario que tenga la gente lo puedes dejar por aquí. Si están en en Spotify hay comentarios, en YouTube hay comentarios, en iBox hay comentarios, o sea que...

1:00:55 Christopher: Y una cosa que quiero pedir que por casualidad, bueno, el otro día, pues, busque en YouTube Nice to Fit You y si simplemente pongo Nice to Fit You, lo 1º que me aparece es un canal de cocina ruso.

1:01:04 Ruben: Sí.

1:01:05 Christopher: Por lo tanto, no puede ser, tenemos que estar por delante de ese canal de cocina ruso, así que, por favor, si nos podéis apoyar, ayudar a que al menos al buscar nuestro nombre seamos los primeros, pues, oye, sería una maravilla.

1:01:16 Ruben: Me quitaron el nombre los rusos. Sí, sí,

1:01:19 Christopher: que me estuve fijando.

1:01:21 Ruben: Bueno, pues, dicho, en el siguiente capítulo más y seguimos aquí, placer, Cristian, como siempre, Christopher, Cristiano, es que Cristian es 1 de los APIs.

1:01:30 Christopher: Me pasa mucho.

1:01:31 Ruben: No, no, es que se llama Cristian 1 de los APIs con los que más trabajo, entonces, es antes me ha escrito y le tengo que escribir ahora, entonces, le tengo aquí pensando de, le tengo que escribir porque me está gestionando un contrato de alquiler nuevo. Cristopher, siguiente capítulo más, no sé de qué hablaremos, inversiones o ya empezaremos a hablar un poco de otros tipos de cosas, pero nos vemos por aquí.

1:01:51 Christopher: Muy bien. Un placer Rubén, de verdad estoy encantado de de estar aquí y nada, con muchas ganas de darle caña este este año.

1:01:58 Ruben: Muy bien. Adiós.