Inversiones inmobiliarias 2023: gastos e ingresos de 4 pisos

0:00 Ruben: Muy buenas, bienvenidos a Nice to Fit You, cuerpo, mente, bolsillo. Y en el episodio de hoy voy a hacer un pequeño recap, igual que hice en el pasado, que en el que hice un recap de los libros que había leído este año, esta vez me toca hacer un recap de las inversiones, en este caso inmobiliarias que he hecho este año, para ver cómo me ha ido el año, cuánto he invertido y qué he aprendido sobre todo, porque esto va de aprender cada vez más y, sobre todo, ver en qué podemos mejorar en cada una de las áreas de lo que vamos haciendo mes a mes y año a año. En 1º lugar, quiero que sepas que esto que te voy a contar es mi experiencia, Los consejos o las cosas que diga aquí son las que yo he aprendido y puede que no apliquen para ti, así que si vas a invertir, 1º, es tu dinero, es tu riesgo, yo no me responsabilizo de lo que hagas con él, solamente tienes que tener cabeza, tienes que pensar muy bien cómo hacer las cosas siguiendo un método en el que te puedas basar que esté probado, como el que uso yo, por ejemplo, y una vez que sepas esto ya es bajo tu responsabilidad el dinero que gastes, cómo lo gastes y, sobre todo, los réditos y las distintas rentabilidades que tengas a futuro son cosas tuyas. Yo ahí no voy a entrar, voy a hablar de mi caso particular. Una vez hecho este disclaimer ya podemos empezar a ver cifras y empezar a ver cosas.

1:32 Ruben: Ya os he comentado en alguna vez en este podcast que actualmente tengo particular para mí lo que son míos 9 pisos en distintos en distintas ciudades, sobre todo están en el Levante, bueno, en la parte de Levante, la comunidad de comunidad valenciana, y quiero empezar viendo cómo ha sido este año, qué compras he hecho y luego ya veremos cifras. Entonces, me voy a ir a mi hoja de gastos, a mi hoja de de todo lo que tengo aquí. Si quieres que te envíe esta hoja, voy a dejar un formulario para que te apuntes, porque la estoy retocando, para que todo el mundo la pueda usar. Es una hoja que que tengo yo en en Notion, donde vas a poder llevar todo esto al día para ver tus gastos, tus ingresos por tipo, por años, por meses y si quieres te puedes apuntar en el formulario que voy a dejar aquí para que te la mandes, solo tienes que poner tu email y ahí tendrás las instrucciones para que te llegue esto. Entonces, vamos a empezar 1º con las propiedades, entonces me voy a ir a a mi hoja, lo estoy viendo ahora mismo aquí y me voy a ir a la pestaña de cartera, y en la pestaña de de cartera tengo aquí la fecha de compra de todos, vamos a ordenarlo, podemos ordenar por fecha de compra y vamos a ordenarlas por las últimas, en este caso, Y una vez ordenadas, pues puedo ver aquí que este año he hecho 4 compras, ¿vale?

3:05 Ruben: Es decir, he comprado 4 propiedades este año. Este ha sido un año bastante intenso, pero es por lo que decía ya en otros vídeos, en otros podcasts, que cuando empiezas a tener ciertas rentas, esas rentas las puedes reinvertir en que cada vez compres más rápido, ¿vale? Entonces, este año he comprado 4, pero dentro de esos 4 te diré que 2 de ellos los he hecho con compra aplazada. ¿Qué significa esto de compra aplazada? Pues significa que yo ahora he dado una entrada, esa entrada lo que estoy haciendo es comprometerme con el propietario actual de que se lo voy a comprar dentro de un año, y todos los meses le estoy pagando una especie de alquiler, que no es más que darle un dinero que todos los meses le estoy dando, y que al final lo que está haciendo él es recibir, aparte del 1º pago que le di, pues todos los meses una cantidad con una condición, y es que yo pueda re alquilar este inmueble a un 3º. Es decir, que doy una cantidad ahora, no el 100 por 100 evidentemente, doy una parte, todos los meses le voy pagando cierta parte dentro de un, cuando hicimos el contrato el al año vencía este contrato y en el cuando cumple este contrato yo me comprometo a comprar ese inmueble por el precio estipulado o la opción es que yo me quedo sin el dinero que le he adelantado.

4:37 Ruben: En el caso de que se lo compre todo el dinero que le he adelantado más los meses que le he ido pagando, eso se descuenta del precio final. Entonces, una cuenta, perdón, es una compra en diferido que lo que va a hacer es que cuando llega el momento de compra el precio sea más bajo porque yo ya he pagado parte, pero además mes a mes yo puedo ir recuperando parte de mi inversión gracias a que los puedo realquilar, ¿vale? Entonces, ya te digo, 4 pisos, de esos 4 pisos 2 con compra diferida, los otros 2 han sido con hipoteca, como siempre lo hago, hipoteca con distintos bancos, hipoteca tipo fijo, como siempre, y bueno, pues son pisos que rondan entre los 45000 a 52000 euros, los 4, más o menos, esa es la franja que tengo y, bueno, los alquileres, pues, depende un poco del tipo de piso, entre 400 euros y otros hasta 550, depende un poco del piso. Así que esto en cuanto a fecha de compra. Me voy a ir a lo que son los gastos, vamos a ver los gastos y mira, la cifra actual de gastos de todos los gastos que he tenido en todos los pisos que he comprado, no solo los que he comprado ahora, ahora veremos las compras y demás, pero la cifra de de todo lo que he invertido yo este año en inmobiliario han sido 103000 euros. Esto cuando lo ves aquí parece una locura, porque si ya de por sí comprar un 1 piso es mucho dinero, comprar 4 supone desembolsar mucho dinero, pero estar pagando otros porque sigo pagando hipoteca supone muchísimo, muchísimo dinero a invertir.

6:25 Ruben: Ahora veremos también la parte de ingresos, pero de momento la parte de gastos han sido 103000 euros en total este año. Vamos a verlo por tipo, porque es es muy interesante ver el en por tipo, y ya os digo que en en esta hoja se puede ver por tipo también, y aquí por tipo me dice que en compra lo que he dado yo de dinero para comprar pisos han sido 64000 euros, es decir, de esos 167000 han ido a comprar activos, a comprar activos nuevos, ¿vale? Luego tenemos otras partidas en las que, bueno, voy a ordenarlo, que también lo podemos ordenar por cantidad para ver los que tienen más gasto, así, perfecto, ordenadito. Se me ha quitado un momento, por cantidad, short, quiero hacer un short por cantidad, perfecto. Vale, entonces, ahora mismo tenemos eso, los 64000 euros que decían, perdón, sí, 64000 euros que decía, el siguiente concepto que más he gastado ha sido, por supuesto, en reparaciones, es decir, en reformas de esos pisos, en reformas de todos los pisos que tengo, ya sea porque se ha roto un váter o porque he tenido que cambiar un electrodoméstico, demás, eso ha sido este año un total de 14000 euros, ¿vale? Y aquí hay una parte una partida muy importante de del piso de 1 de los pisos nuevos que he comprado que he reformado entero, con lo cual en este han sido 14000 euros en total en reparaciones de todos los pisos, reparaciones tanto de los nuevos, como ya os digo, como de los que ya tenía.

8:10 Ruben: El siguiente gasto que más grande he tenido ha sido hipotecas. ¿Cuánto he gastado yo este año en hipotecas? Bueno, pues este año en hipotecas he gastado casi 12000 euros en hipotecas, ¿vale? Es decir, todos los meses tengo distintas hipotecas y todos los meses hay que pagarlas. Pues en total, de todos los pisos que tengo más los que he comprado este año, en hipotecas he gastado casi 12000 euros, ¿vale? Lo cual es un montante interesante. ¿Dónde es lo siguiente que más se ha ido? Pues, adivinar, en honorarios de los de las inmobiliarias. Aquí casi 3500 euros de de honorarios, tanto de compras como de alquileres y demás. Y si os digo la verdad, no me duele gastarme este dinero en en las inmobiliarias, porque todos con los que trabajo hacen un buen trabajo, por eso trabajo con ellos, y al final tienen que comer, es su trabajo, lo hacen bien, pues hay que pagarles y se les paga encantados. Y yo encantado porque ellos me hacen un buen servicio, yo me despreocupo en muchas cosas y lo que consigo es tener alguien de confianza que me gestiona no solo la compra y la venta, sino que también me gestiona temas de alquiler y yo no me tengo que desplazar, porque yo estando en Madrid ir al Levante, pues evidentemente me cuesta un poco más, pero ya os digo que yo encantado de pagar ese dinero a profesionales que se lo merecen, ¿vale? ¿Qué más tenemos? El siguiente, más o menos, que ha sido el de los más grandes y este os va a sorprender, ha sido seguros de impago, seguros de impago, 2700 euros este año, 2700 euros por dormir tranquilo, pero ¿quién no duerme tranquilo por 2700 euros?

9:56 Ruben: Si os dais cuenta, esto, al final, lo que lo que hace es que duermas bien, y 2700 euros al año te supone al mes, ¿qué? ¿200 euros? Por 200 euros al mes vas a dormir tranquilo y sabes que te van a pagar siempre, y que si alguien no te paga vas a tener detrás un seguro que te va a pagar. Entonces, en esto es algo que siempre, siempre digo que hay que tener un seguro de impago y esos 2700 euros anuales me vienen perfecto. Siguiente partida, 1900 euros en mobiliario. Vale, aquí hay un pequeño truco y es porque me he gastado más en mobiliario, lo que pasa que ha habido parte de ese mobiliario que lo he diferido a un año, es decir, me ha cogido a un a un, bueno, en en una de las tiendas en las que compré que tenían paga en un año sin intereses, y en este momento me venía bien para no descapitalizarme más, entonces, hay mobiliario que seguiré pagando durante el año que viene, por eso el año que viene, cuando haga este mismo vídeo, el año que viene, será un vídeo en el que veréis que he pagado ese ese mobiliario, aunque no esté reflejado en el 2023, que es cuando debería estar reflejado, ¿vale? Pero esto se va pagando mes a mes. Siguiente, atención, que esta también es buena. Comunidad. He pagado 1700 euros de comunidad este año. Claro, cuando tienes 9 pisos tienes que pagar muchas comunidades.

11:26 Ruben: Esto, bueno, pues 1700 euros no es mucho si lo divides entre los 9 pisos, no es tanto anual, ¿vale? Y luego, la siguiente partida sería la de seguros de hogar, ¿vale? Y esta, pues igual, hay que tener un seguro de hogar, si pasa algo que puedas llamar a alguien que vaya allí a arreglarlo, si se rompe algo que vayan, 1700 euros tampoco me parece algo sumamente estrambótico como para, perdón, 1200 euros no me parece muchísimo como para tener la tranquilidad de que si tienes algún problema en casa van a acudir, así que yo lo veo bien. Y luego, bueno, pues lo siguiente son tributos, porque hay que pagar, pues el IVI y y todas estas cosas, y luego suministros también, pues dar de alta cosas, mientras que los pisos no están alquilados, pues pago yo los suministros, etcétera, etcétera. Así que esto es un poco todo lo que he pagado este año. No sé si alguno dirá que es mucho, si es poco, bueno, estos son mis números, os estoy poniendo aquí encima los números para que veáis que yo no soy un inversor de boquilla, sino que yo soy un inversor que que tiene los números, el skin in the game, que en 3 años, menos de 3 años, he comprado ya 11 pisos, 9 de ellos a mi nombre y 2 con la sociedad estaico inversión, o sea que esto es algo que estoy muy centrado en hacerlo bien. Vamos a ver el tema de ingresos, que seguro que que muchos queréis saber cómo ha ido el tema de ingresos, y luego lo vamos a comparar con los gastos para ver si esto es así, si es rentable o no.

13:07 Ruben: Bueno, el tema de ingresos este año han sido unos 35000 euros, que puede que no sea mucho comparado con los 100000 de gasto, pero daos cuenta que he comprado 4 pisos. Entonces, realmente, si ponemos estos ingresos que son de 35000 a los 100 y pico 1000 euros, le quitamos los 64000, más o menos se van a quedar unos 40 40000. Básicamente, bueno, luego habría que quitar reparaciones y demás. O sea, que realmente estoy ganando dinero, no estoy ganando mucho dinero, pero eso es parte de mi plan. Parte de mi plan es conseguir muchos pisos ahora al principio para tener muchos ingresos, aunque esos ingresos se me coman con los gastos que que estoy teniendo al comprar más pisos, pero eso es lo que me está haciendo ir tan rápido. Y yo lo que quiero ahora mismo es rapidez, lo que quiero es conseguir cuanto antes tener, no sé, 12, 15 pisos, no lo sé, ya veré cuándo paro, porque siempre digo que voy a parar. Cuando tenía 2 dije, cuando tenga 5, cuando tenga 5 he dicho, cuando tenga 10 y cuando tenga el 10º, que el año que viene tendré el 10º, ya os contaré por aquí, cuando compre el siguiente, cuando tenga el 10º diré, voy a parar cuando tenga 20, no lo sé cuándo voy a parar, pero pare cuando pare os aseguro que que será en el momento en el que el año siguiente al que pare, ahí va a subir muchísimo los ingresos, los gastos van a estar fijos, porque al final los gastos de comunidad seguro y demás los vas a tener, pero van a ser una diferencia súper baja, y ahí voy a tener 2 opciones que va a ser o meter todo el dinero en quitar hipotecas y enseguida estar a 0 y todo lo que entre que sea limpio, bueno, limpio quitando comunidad y demás, O la opción es, bueno, que se vayan pagando las hipotecas, no tengo prisa y tengo más dinero porque no tengo que amortizar.

15:04 Ruben: No lo sé lo que haré, cuando llegue el momento que no sé cuándo será, lo decidiré, pero de momento os digo que estoy muy contento con mi estrategia, estoy siguiendo los números mucho mejor de lo que había planteado al principio, yo nunca me había planteado. A ver, yo siempre que que me meto en algo me meto a full, es decir, no me meto a medias tintas, pero ni por asumo me había planteado que en menos de 3 años me iba a haber comprado 11 pisos, era algo que no entraba dentro de mis planes desde el principio, pero lo empecé a ver muy claro a partir del 2º año, cuando ya compré el 5º piso dije, oye, esto puede escalar muy rápido si lo hago bien, y ahora mismo es lo que quiero, escalarlo, y una vez que lo tenga escalado, ya veremos qué pasa, pero mientras pueda seguir escalando, esto va a escalar y escalar y escalar hasta que me aburra o hasta que ya me canse o hasta que ya los pague todos y me vaya a vivir a a un pueblo con las cabras y a plantar tomates, no lo sé lo que haré, pero bueno, seguramente os lo diga por aquí. Así que bueno, estos han sido un poco mis números, han sido un poco todo lo que tenía que decir, ya os digo, si queréis que os mande esta, si queréis ser los primeros que reciban esta esta hoja en donde llevo todos los gastos, donde podéis ver todo esto, si queréis ser de los primeros, apuntaros en el formulario, os llegará en cuanto la tenga lista, todavía no está lista, la tengo casi porque tengo que hacer algunos retoquitos pequeños, pero una vez que la tenga os aseguro que que os va a merecer la pena porque es algo súper interesante tenerlo todo de un vistazo y poder mirar en un mismo sitio cómo está todo lo que tienes sin tener que preocuparte de tener abiertas múltiples ventanas o tener múltiples Excel que era como lo tenía yo antes, sino que ahora aquí de un vistazo hago, pum, lo miro y digo, vale, ya sé cómo va todo esto.

17:01 Ruben: Así que, ya sabéis, si os ha gustado, no os olvidéis darle al me gusta, suscribiros, todo eso que se dice y nos vemos en el próximo episodio, próximo capítulo, próximo vídeo, depende de dónde lo estés viendo. Así que un saludo.