Coinversión inmobiliaria: cómo funciona, reparto y rentabilidad

0:01 Ruben: Bienvenidos a Nice to Fit You, cuerpo, mente, bolsillo. En el capítulo de hoy venimos a hablar de algo que sí que os gusta mucho y que es el dinerito. Esta vez hablamos de bolsillo en el capítulo de hoy y os voy a hablar de algo que me habéis preguntado y me habéis dejado en comentarios y me habéis comentado también por, bueno, gente que me escribe en distintos medios, que me conoce de otras cosas y es, ¿cómo funciona mi empresa de coinversión? ¿Y qué es esto de una empresa de coinversión? Por supuesto. Bueno, como sabéis los últimos 2 años y medio he estado muy enfocado en lo que es inversión inmobiliaria, 2 años y medio he conseguido 9 pisos a mi nombre, pero aparte tengo otros 2 pisos a nombre de una empresa que gestiono yo, que es una empresa de coinversión. ¿Qué es una empresa de coinversión y qué es lo que hacemos en esta empresa de coinversión? Es lo que vamos a ver en este vídeo de hoy, así que espero que te quedes por aquí. Recuerda que si quieres estar enterado de todo, incluido las cosas que vamos a ver de coinversión y sobre todo temas de cuando encuentro un activo que va ser para coinversión, métete conmigo a hacer este tipo de proyectos, en mi newsletter que tenéis por aquí abajo el enlace para suscribiros, lo podéis poner ahí y enseguida os mandaré toda la información si hay algún proyecto de inversión interesante, solamente para aquellos que estén suscritos en esta newsletter. Pero vamos a hablar de coinversión. ¿Qué es una coinversión? Bueno, como el nombre indica, coinversión es es una inversión entre varias personas.

1:39 Ruben: ¿Qué tipo de coinversiones hago y qué tipo de de proyectos hago en esta empresa, bueno, yo no soy un empresario que solo me dedique a esto, con lo cual intento buscar cosas que yo mismo compraría, pero que en ese momento a lo mejor no tengo el suficiente dinero, el cash, para comprarlo y me junto con otras 2, 3, 4 personas máximo para comprar este tipo de activos. ¿Qué activos son los que busco? Bueno, pues son los mismos activos que busco para mí mismo y son activos a los que yo mismo optaría o los que yo mismo compraría si tuviese ese dinero. ¿Por qué hago este tipo de cosas? 1º, porque al llevar ya tiempo en este mundillo, pues resulta que me llegan muchas ofertas, muchas cosas directamente de los APIs, de los agentes de propiedad inmobiliaria, chollos que no están publicados en ningún sitio y que me dicen, oye, Rubén, mira lo que tengo, este es el precio que tiene, ¿te interesa o no te interesa? O yo mismo cuando voy a hacer una compra, como fue hace unos meses que fui a comprar otro activo, llegué allí y resulta que había 1 que está en un precio muy interesante, pero yo ya había reservado 2 y dije, bueno, no puedo meterme a un 3º activo ahora mismo porque en este momento no puedo porque ya tengo 2 reservados y tengo que pagar y demás, no tengo suficiente cash, pero sí que podría meterme si es con alguien.

3:15 Ruben: ¿Qué es lo que hacemos en estos casos? Lo que hacemos en estos casos es, en mi empresa se junta ese dinero de todos los socios, es decir, imaginemos que tenemos un activo que cuesta 100000 euros, esos 100000 euros hay que añadirles pues los gastos del notario, gastos de el ITP, tema de reformas, etcétera, etcétera. Imaginemos que el precio total sean 120000 euros, lo que nos vamos a gastar, eso sería el coste del proyecto, 120000 euros. Si yo me voy a meter con otras 3 personas, somos 4 personas, con lo cual 120000 euros a repartir entre 4 o a entre los 4 a poner dinero serían 30000 euros cada 1, es decir, cada 1 ponemos 30000 euros. ¿Esto es siempre así? No, ¿por qué? Porque hay veces que algún socio pone más o pone menos. Imaginemos que somos 3 socios, que hay 1 de ellos que pone el 50 por 100 y los otros 2 ponen un 25 cada 1, Pues, el 1º socio pondría 60000 y los otros 2 pondrían 30000 cada 1. Esto significa que hay un socio que va a tener más ganancia pero que puede tener más pérdida en caso de que haya pérdida. Normalmente no va a haber pérdida porque todos los pisos o todos los inmuebles o todos los proyectos que hago son los que yo mismo cogería y sé que van a funcionar, sino no lo haría y lo que hacemos es repartimos los ingresos a partes iguales, repartimos las ganancias a partes iguales, y en el caso hipotético que hubiese pérdidas, que ya os digo que no ha habido pérdidas, lo haríamos a partes iguales, bueno, a partes iguales no en el porcentaje que corresponda cada 1.

5:01 Ruben: En principio, los 2 proyectos que tenemos hasta ahora van bien, hay 1 de ellos que estamos haciendo un flip en vez de ser un alquiler a largo plazo, el otro es un alquiler a a largo plazo. ¿Cuál es la diferencia entre estas 2 modalidades? Bueno, pues la diferencia entre estas 2 modalidades es que en la modalidad de a largo plazo lo que hacemos es un contrato de, pues igual que se hace un contrato de alquiler en en los demás en los demás pisos que cojo yo, se hace un contrato de alquiler, se alquila y todos los meses ese alquiler, pues, va devolviendo dinero evidentemente, ¿no? Pues, ese dinero a final de año o cada 6 meses, depende un poco de de cómo se haya estipulado en el contrato, se reparte con el porcentaje de reparto que haya, ¿vale? Pues, imaginemos que se han generado 3000 euros de ganancias en un año, pues si hay un socio que tiene 50 por 100 se le dará 1500 y los demás se les dará, pues los lo que le corresponda, la 4º parte 250 cada 1, ¿vale? Esto es un poco la forma en la que se haría para lo que es un alquiler a largo plazo. Si es un flip, una operación de flip, ¿qué es una operación de flip? Antes, pues si alguien no lo sabe, pues es compras reformas y vendes. Si es una operación de flip, lo compras, lo reformas, le subes el valor evidentemente y lo vendes por más precio. Bueno, pues en esta operación de flip lo que se hace es justamente lo mismo, repartir los ingresos en función de todo lo que cada 1 ha aportado, pues si 1 aporta el 50 por 100 y se han ganado 3000 euros pues son 1500 para él.

6:40 Ruben: Así es cómo funciona esto. Muchos diréis, bueno, Rubén, ¿y tú qué ganas aquí? Bueno, yo lo 1º que gano es, como dicen los americanos, yo tengo skin in the game, es decir, yo pongo mi dinero también en estos proyectos. Esto no es como las empresas por ahí que te ofrecen proyectos de invierte aquí y gana un no sé cuánto de rentabilidad y no no no no. Esas empresas lo que quieren es con ese crowdfunding que hacen gestionarlo, comprarlo y ellos se llevan un fee de ahí. Pero yo lo que me llevo es que yo también soy socio, con lo cual yo no voy a entrar como socio en un proyecto que pierda. Es decir, yo os he dicho, yo no soy un empresario que solo vive para para tener inmuebles, yo tengo otras cosas. Los inmuebles a mí me generan dinero y me generan cash flow y y todo eso, pero yo cuando hago un proyecto de estos no lo hago pensando en, voy a reunir un montón de gente que venga aquí, hacemos este proyecto y yo me llevo un fee y me forgo en esto. No, ese no es mi tipo de de juego, ese no es mi tipo de de negocio. Mi negocio es yo quiero este activo, yo no tengo dinero para este activo, lo que hago es junto a otras personas que quieran ponerse conmigo y entre todos lo cogemos. Entonces, es distinto. Lo que sí os digo, y aquí quiero ser totalmente claro, es que, evidentemente, hay una parte de esos ingresos que yo sí repercuto como gastos de la sociedad. ¿Por qué?

8:16 Ruben: Porque, evidentemente, cuando tú estás comprando un activo tienes que ir tú a la notaría, tienes que buscarlo, tienes que reformarlo. Sin embargo, cuando lo haces conmigo yo me encargo, tú delegas toda esa parte en mí, yo cobro un porcentaje de esa parte, es decir, hay un porcentaje de las ganancias que se queda mi empresa, no yo, porque yo como como persona particular le pago a mi empresa ese fee, ¿vale? Ese porcentaje que se queda, ¿en concepto de qué? Pues de que tú no tienes que ir, en este caso, pues si tienes que ir fuera de Madrid, tú no vas a ir fuera de Madrid, tú no vas a tener que aguantar a los inquilinos en caso que haya. Si se rompe algo los inquilinos no te van a llamar. Si tienes que ir al notario no vas a tener que ir. ¿Por qué? Porque todo esto lo gestiona la empresa. Es la empresa la que hace eso. Y como la empresa es la que lo hace, la empresa es la que se lleva una parte. Es una parte pequeña, pero se la lleva. Que al final resulta que esa parte pequeña, el trabajo de esa parte pequeña lo tengo que hacer yo. Vale, lo tengo que hacer yo porque yo soy, la empresa es unipersonal y yo soy el que gestiona esa empresa. Pero el dinero no es para mí, es para la empresa. Para cubrir, ¿qué más? Pues la gestoría de la empresa. Tener una empresa en este país es muy caro porque tienes que presentar un montón de cosas que si no las presentas bien te ponen multas con lo cual tienes que tener una gestoría. Esa gestoría te cobra. Pues estas cosas son para cubrir la gestoría, para cubrir los desplazamientos que tengo que hacer a los sitios o si tengo que ir a comprar un frigorífico, lo que sea. Entonces yo digo que esto es cómo funciona en mi caso particular el tema de coinversión, ya os digo, son proyectos pequeños entre 3, 4 personas, no más, en los que cada 1 pone una parte proporcional, puede ser igual entre todos o no, y en la que lo que buscamos es tener un beneficio entre todos y que hay una empresa, en este caso, mi empresa, que es la que gestiona y en la que el inmueble está a su nombre y que paga los gastos de de todo lo que sea a nombre de esa empresa en vez de cada 1 de ellos.

10:22 Ruben: Esto se reparte todo, como os he dicho, 6 meses o cuando se acaba el proyecto o lo que sea y cuando se reparte ya va repercutido el IRPF para los socios. Es decir, que cuando te llega Hacienda en el año siguiente te va a decir, ah, resulta que tú de este proyecto te han pagado x pero ya te han retenido el IRPF con lo cual tú lo que recibes siempre va a ser un neto, no vas a tener que hacer nada. Directamente mi empresa, la gestoría, es la que se encarga de pagar eso en tu nombre cuando se te hace el ingreso. Por eso os digo que esto es una forma muy fácil de entrar. Si tienes que comprar un activo de 100000 euros y no lo tienes, si entras aquí en un proyecto en el que estoy yo y somos 4, pues pones 25000, ¿vale? ¿Qué tipo de rentabilidades tenemos? Pues en el 1º activo que tuvimos creo que neto estamos por encima de un 5 neto y en el 2º activo que estamos haciendo el flip todavía no os puedo dar números porque estamos esperando a ver si lo vendemos para obtener esos números, pero esperamos estar también por encima de 1 8 9 por 100 neto en 6 meses, que sería un 18 en anual. ¿Vale? Ya os digo que depende un poco del del proyecto y depende un poco de la tipología de si es alquiler a largo plazo o si es un fix and flip, bueno, esto es un poco.

11:55 Ruben: Así que con esto yo creo que queda un poco comentado por encima todo lo que lo que implica esta esta empresa de coinversión. Si tenéis cualquier duda sobre ella, ponérmelo en los comentarios, dejarme un comentario y os responderé y si queréis más información me podéis escribir también al email. Si os suscribís a la newsletter os llegará en caso de que encuentre algún proyecto interesante, os dirá cuál es la tipología, cuánto hay que aportar cada 1, qué número de socios busco y demás y, a partir de ahí, pues empezar a ganar dinero que es a lo que todos hemos venido aquí, ¿no? Pues esto es todo. Espero que os haya servido, espero que hayáis aprendido algo más y nos vemos en el próximo episodio.