Cómo empezar a invertir en inmuebles desde cero, con Mario Corpa

0:00 Ruben: Muy buenas. Bienvenidos a Nice to Fit You. Hola, Gimar.

0:03 Gimar: Hola, Rubén.

0:05 Ruben: Bueno, pues otro capítulo más. Hoy tenemos aquí un invitado que conocí en persona hace poquito, que conocimos, además, la cena que hicimos, bueno, ya sabéis, si os apuntáis a la newsletter, os llegan cuándo tenemos estas cenas de inversores, que mucha gente me preguntaba, oye, ¿yo cómo me entero? Bueno, pues en la newsletter, cuando vamos a tener una cena, que normalmente hacemos 2, 3 al año, ahí conocimos a Mario Corpa. Muy buenas, Mario.

0:29 Mario Corpa: Muy buenas.

0:30 Gimar: Bienvenido.

0:31 Mario Corpa: Muchas gracias por la invitación. Y deseando de compartir un tiempo de calidad.

0:35 Ruben: Pues nada, Mario, yo le, le conocía por redes, pero en persona no, y ahí estuvimos hablando muy poco, la verdad, porque había un montón de gente y, bueno, pues le dije, oye, tienes que venir al podcast, nos tienes que contar tu historia, porque ahora, cuando escuchéis la historia, vais a ver que además es interesante. Y queremos también que nos cuente, vamos a hacer ahora un pequeño ejercicio de cómo empezaría alguien y cómo haríamos si, por lo que sea, nos arruinamos, porque hemos hablado con otros invitados, por ejemplo, Juan Haro, que nos dijo que se arruinó un par de veces. Pues, oye, si te arruinas Ajá. ¿Cómo volverías a empezar? Pero bueno, de eso ya hablaremos. 1º, cuéntanos un poquito quién eres YYA qué te dedicas dentro del sector inmobiliario.

1:18 Mario Corpa: Bueno, pues yo me considero un emprendedor, un soñador, una persona que tiene mucha disciplina, que es lo más importante y lo que considero que me ha llevado hasta aquí, y, sobre todo, tengo una característica que muchas veces la gente lo ve como un contra, yo lo veo una virtud, y es ser una persona con mentalidad obsesiva. O sea, a mí, cuando me da por algo, lo llevo al extremo, y eso es lo que me ha hecho conseguir todo lo que he conseguido a día de hoy. Los a todo los ámbitos, en el deporte. En su día, quise tener el físico, lo conseguí, en los estudios igual, quise sacarme el mayor número de titulaciones universitarias, conseguí 3 carreras, 2 másteres y, bueno, 2 grados superiores, y luego 2 imboles, pues, de igual manera, ¿no? Quise alcanzar la libertad financiera. En principio, 5 inmuebles, ¿no? Que es lo que todo mundo sueña, ¿no? 5 pisos, libertad financiera. Sí que es cierto que, cuando conseguí los 5 pisos a eso de menos de un año, pues el siguiente paso era 10, luego 15, y, bueno, actualmente estoy en 20, que sí que es cierto que, a día de hoy, quiero estancarme un poquito en el crecimiento del patrimonio, porque me siento más realizado creciendo a nivel empresarial, ayudando a más personas, porque ya el dinero no es un problema. Entonces, ahora lo que intento es ver de qué manera puedo ayudar a más personas a conseguir esa libertad financiera y geográfica que yo he conseguido gracias a ese vehículo de

2:38 Ruben: la inversión inmobiliaria. Y tú conseguiste la libertad financiera, ¿vale? A través de inmobiliaria, pero ¿cómo les ayudas? ¿Qué haces tú? Yo le hago

2:49 Mario Corpa: un servicio de 0 a 100, o sea, un ecosistema cerrado en el que inversor, cuando entra en rentabilizarte, que es nuestra empresa, tiene todas las áreas de la inversión completamente garantizadas y validadas. Es decir, el inversor, desde su casa, con el teléfono móvil, a través de una comunidad de WhatsApp, se mete y va viendo todos los pisos que compartimos todos los días, ¿no? Todos los días compartimos un piso, el cual se vende en cuestión de minutos u horas, y el inversor desde su casa, sin ningún tipo de presión, sin llamadas incómodas, sin agendar videollamadas, él elige cuál es el que más le cuadra o tiene sentido con su estrategia de inversión. Cuando un inmueble que está compartido en la comunidad le cuadra, él acciona a través de un mensaje de WhatsApp o una llamada, oye, Mario, oye, Felipe, que es mi socio, me interesa este piso. Nos hace la llamada, le contestamos, le solventamos cualquier duda que tenga, y a raíz de él, él decide si invierte o no con nosotros. ¿Qué hacemos? En el momento que el inversor reserva, le acompañamos en todo el proceso. Automáticamente, le mandamos a un grupo de WhatsApp donde están todos los jefes de departamento de mi equipo, departamento de adecuaciones, de reformas, de gestión, del del departamento legal, le montamos la notaría, le acompañamos dentro del proceso, incluso, si necesita financiación hipotecaria, también disponemos de bróker, que le puede conseguir hasta el 100 por 100. Y, al final, lo que el inversor necesita es seguridad, confianza y transparencia durante todo el proceso, porque yo entiendo que mucha gente, pues no son expertos, ¿no?

4:26 Mario Corpa: Quieren seguir trabajando en su trabajo o en su negocio, que es lo que le genera dinero, y depositar ese dinero en personas que se dedican a ello de manera profesional para que lleven la inversión totalmente pasiva y ellos no tengan que preocuparse ni tener dolor de cabeza., el inversor se mete en la comunidad de WhatsApp, selecciona el piso, oye, lo reservo, automáticamente, grupo de WhatsApp con todos los jefes de departamento, ahí le acompañamos en todo el proceso, le damos soporte 24 7. Somos unos socios del trabajo, o sea, respondemos de lunes a domingo, da igual la horas, incluso horas intempestivas. Lo que queremos es que el inversor en ningún momento sienta que está desangelado, ¿no? Que está abandonado la inversión, porque eso es lo que más inseguridad y dolor produce en una persona, ¿no? Yo no me comunico con email, yo WhatsApp, inmediatamente, cuando el inversor tiene una pregunta o un miedo, una inseguridad, en 15 minutos está respondido. Entonces, no le da lugar a dudas, a imaginarse cosas o situaciones que nunca van a suceder, ¿no? Y, entonces, le entregamos el inmueble y, a partir de ahí, si hay que hacer una reforma o una adecuación de mobiliario únicamente, le hacemos todo. Ese presupuesto, de ese análisis de la adecuación o del mobiliario, ya está previamente validado y añadido en el análisis de rentabilidad de la comunidad cuando se ha pasado el piso con la oferta, es decir, precio de compra, reforma, ITP, registro, notaría, todo, ¿vale? Para que no tenga sorpresas o gastos que diga, uf, ya con esto no contaba. Ahora no me sale la inversión. También garantizamos el alquiler, ¿vale? Ponemos en el 1º momento cuál es el alquiler al cual se va a alquilar.

6:05 Mario Corpa: Nada de alquileres estimados, ¿vale? Porque yo sé que hay muchas personas que hacen eso, ¿no? Se alquila entre 400 y 500 euros, y luego te buscas tú la vida, lo alquilas tú. ¿Qué han hecho? Han hecho, han engordado la el alquiler para dar más rentabilidad, colocarte el piso y salir corriendo. Yo no, yo me encargo, dentro de mis honorarios, de alquilarte el piso a ese precio que está pactado, ¿vale? Para que tú veas que la rentabilidad es fiel a lo que estamos marcando. Y ya no solamente eso, sino también, oye, yo, por ejemplo, soy madrileño, ya me gustaría invertir en Madrid, lo he hecho hasta el 2024, 25, A día de hoy, es imposible. Entonces, yo quiero seguir invirtiendo. Oye, estoy en Madrid, ¿dónde hay viviendas rentables? A 300 kilómetros. Ya, pero ¿es que cómo puedo gestionar yo un alquiler habitacional a 300 kilómetros? ¿De qué manera? Yo no voy a estar bajando a Murcia todos los días, ida y vuelta, para abrir una habitación, una visita. Entonces, también le incluimos esa gestión integral del inmueble, tanto alquiler tradicional como habitacional, para que él no tenga que preocuparse de nada. O sea, su misión totalmente pasiva, servicida de hermano. Perfecto.

7:13 Gimar: Eso eso es lo que haces ahora. Pero ¿qué es lo que te hizo inicialmente interesarte en los inmuebles?

7:20 Mario Corpa: Pues, a ver, yo comencé, como todo el mundo, ¿no? A trabajar por cuenta ajena, que es lo que nos enseñan, y es perfecto. O sea, al final, te enseña a ser el mejor estudiante para tener el mejor puesto de trabajo, y, una vez que tienes el mejor puesto de trabajo, pues ser el mejor empleado para ir ascendiendo en la empresa y, poquito a poco, pues comprarte tu coche, comprarte tu chalet, y luego, cuando tienes tu chalet, pues comprarte tu apartamento en la playa, ¿no? Yo sí que es cierto que, al principio, me me tragué eso y, bueno, pues estudié todo lo posible, Trabajé como el que más. De hecho, trabajaba en 3 trabajos a la vez. No tenía vida. Tuve que sacrificar mucho ocio y tiempo libre. Me tuve que quedar totalmente solo, o sea, sacrifiqué hasta mis amistades, porque tenía un entorno que no era bueno y no me impulsaba a ser la persona que quería ser, y eso yo siempre lo digo, ¿no? Que el entorno es muy importante, porque o te impulsa o te lastra. Yo tuve que hacer ese camino del guerrero, ¿no? Decir, oye, Mario, ¿dónde quieres estar? Esa hoja de ruta, ahora, donde estás, no puedes seguir porque no vas a conseguir nunca sus objetivos, ¿no? Y, partir de ahí, pues tomé decisiones, ¿no? Tomé decisiones. Seguí formándome, sí que es cierto, seguí trabajando en los 3 trabajos que llevaba. Yo siempre me he dedicado la parte de seguridad privada, porque estoy graduado en seguridad y de privado, y he llevado siempre dirección de de seguridad, seguridad privada ante eventos. Y, bueno, pues al final se ganaba dinero, pero a costa de trabajo. Trabajó 16, 14 horas diarias, de lunes a domingo, sin vida, sin tiempo y sin salud, que es lo más importante. A través de ese dolor, dije, esto para mí no es la vida, ganar dinero está bien, pero a este coste no está bien.

9:05 Mario Corpa: Yo quiero ser una persona libre, disfrutar del tiempo que tengo, de la única vida que tengo, y sin que nadie me tenga que decir dónde tengo que estar o qué tengo que hacer., a partir de ahí, pues empecé a investigar un poquito opciones, ¿no? Que si Forex, que si criptomonedas, que si inversión inmobiliaria, ¿no? Y yo, como había sido muy buen ahorrador y trabajaba mucho, porque no tenía tiempo para gastarlo, pues, cuando tenía dinero ahorrado, decidí comprar mi inmueble. Lo compré sin conocimiento, ¿vale? Simplemente dije, ¿en qué me gasto el dinero? ¿En un coche, para presumir, o en un piso que me va a generar 500 euros al mes? Pues en un piso. ¿Qué sucedió? Que lo compré al contado, porque dije, vamos a ver, Mario, si tienes los 65000 euros, ¿para qué vas a pagar una hipoteca con intereses, si es que eso es absurdo? Págalo y te ahorras eso. Y Mario, fue a cheque bancario, vamos a notaría, firmamos y listo, 500 euros limpios al mes. Qué bien, ¿no? Ahí me di cuenta, al cabo de los meses, que había cometido un gran error. Pero bueno, de todo, la vida se aprende, y ese error, más tarde, a los años, lo revertimos con conocimiento.

10:16 Ruben: Pero ahí, el error que tú cometiste no es un error por ser Mario, es un error por por la sociedad que tenemos tan adversa a tener el la deuda, ¿no? YYY al final, cuando tú ves al a los más ricos del mundo, lo que tienen es mucha deuda. Y dices, es que nos han enseñado a que la deuda es mala, que no te endeudes, que no debas dinero a nadie, que no debas dinero al banco y no sé qué, pero dices, pues es que la única forma de crecer es el dinero de otro que me ayude a crecer, siempre y cuando lo puedas pagar, evidentemente. Sea, no nos vamos a volver locos, pero es que es el dinero más barato que hay, porque, como dices tú, si tú tienes 65000 euros, pues seguramente habrás tenido que ganar 100 y pico 1000 quitando impuestos, IVAs y demás para tener 65000. Sin embargo, si el banco te da 65000, te da 65, y tú debes 65, y un poquito más. Que si coges una hipoteca al 2 por 100, vas a deber 75. O sea, de 10000 euros de diferencia al otro, que son 50000, pero eso no se enseña en los colegios, eso no se enseña en ningún sitio.

11:18 Mario Corpa: Sí.

11:19 Gimar: Porque el tipo de deuda que asume la gente no es una deuda que, como decía aquí, dinero en tu bolsillo, sino la deuda de las vacaciones, la deuda de, no sé, del coche, la deuda de de la deuda que financia un estilo de vida.

11:35 Mario Corpa: Claro. Sí, sí, sí, totalmente de acuerdo. O sea, de hecho, la deuda es el dinero más rápido, ¿no? Porque, ¿yo cuánto tardo en ahorrar? No en ganar, en ahorrar 65000 euros. Pues, a lo mejor, me alimento 4 años, ¿vale? ¿Cuánto tardo en obtener 65000 euros? Es un clic. Fijaos la velocidad que tenemos de compra a través del apalancamiento hipotecario. Pero claro, es lo que vosotros decís, ¿no? Nadie nos enseña a eso, nos enseña, pues, a a financiarnos la vida de lujo. Eso sí nos enseñan. Oye, cómprate un coche, 96 cuotas, tipo de interés, 7 por 100, genial. Préstamo en coffee, al 10 por 100, te vas de vacaciones gratis, ya lo pagarás en 3 meses, genial. Pero, evidentemente, no nos enseña a ser libres, ¿no? Pienso que también, pues, no interesa realmente, no interesa que la gente sepa, pues, cómo salirse del sistema, ¿no? Al final, el sistema quiere esclavos y no quiere gente libre. Está claro. Si todo el mundo fuéramos como nosotros, pues el sistema se caería. Pero sí que es cierto que esa 1º inversión es la más importante, porque es la que te quita miedos, te quita inseguridades y es la que te ayuda a empezar en este sector y a ver que esto es un sector totalmente apasionante, que que te da esa magia, ¿no? Ese ese enganche que tiene, que yo, como os decía al principio, con 5 emboles ya era feliz, pero cuando te das cuenta de que puedes escalar esto hasta que tu sirve lo permita o hasta que tu cabeza lo lo sostenga, pues no tiene límites y, oye, a lo mejor, mucha gente, pues, que está en un nivel empresarial alto, ¿no?

13:09 Mario Corpa: Pues, a lo mejor, 500 euros al mes de un piso no le hace mucho, pero sí que la hace, porque al final es protección patrimonial que tiene, ese dinero está generando una rentabilidad que, seguramente, que en su banco le va a dar un 2 por 100, y como mucho, y ya solamente eso, sino también la revalorización que va obtener con el inmueble. Y lo importante de la deuda, que mucha gente esto no lo tiene en cuenta y siempre tengo que explicárselo a los inversores, ¿no? Que es que yo pongo las rentabilidades, ¿no? Rentabilidades brutas, si vas con dinero al contado, que a lo mejor es un 10 por 100, ¿no? Si vas al contado. Pero es que, si vas con apalancamiento, te vas hasta un 66 por 100, porque el retorno sobre el capital aportado, ¿cuánto es? Dependiendo, si vas al 100 por 100 de apalancamiento, eso es lo que tú realmente estás sacando rentabilidad a tu dinero.

13:52 Ruben: Pero no solo eso, es eso más el equity que te está dando todos los meses de, estoy pagando una parte, por lo tanto, estoy recuperando mi capital. O sea, son las 2 cosas. Por eso, cuando hablamos de financiación hipotecaria, es el mejor negocio para la persona, no para el banco. El banco también gana, pero el que más gana es el inversor. Al final, el que dice, como dices tú, ¿no? ¿Cuánto tardo en ahorrar esto? ¿Cuánto me lo da el banco? Vale, sí, pero... Y todo el mundo me dice, ya, pero es que tienes que pagar intereses al banco. Digo, hombre, estaría bueno que encima te lo diese al 0, ¿no? O sea, ya sería la leche, digo. Pero es que, aun así, aun pagando un 3 por 100, o sea, un 3 por 100 es ínfimo. Que si tú le estás sacando, como dices tú... Vamos a ponernos que estás en un 6, ¿vale? Que la gente dice, es que un 6 es poco bueno, un 6, pero es que no es un 6, porque tú, has puesto, ¿no? Lo que decías tú. Es que sobre tu dinero no es un 6, es sobre el total de la operación, pero sobre tu dinero, lo mismo lo estás sacando un 45 por 100. Y un 45, encima te están dando a ti dinero para que tú tengas tu casa. ¿Qué más quieres? O sea, lo hablamos con otros inversores, ¿no? De, es que esto en la bolsa no se puede hacer. Claro. Entonces, este es un mercado muy especial, que tiene unas reglas muy especiales, que si sabes jugarlas y y las entiendes, pues puedes hacer como tú, ¿no? Tener 20 inmuebles en muy poco tiempo.

15:10 Mario Corpa: Sí, y además que es que la inversión inmobiliaria ganas por todos los lados. Mira, ganas porque compras un inmueble, lo has comprado bien, y se revaloriza, ganas esa revalorización. Ganas en protección de que tu dinero está protegido en un activo que es tangible, ganas también en intereses, porque, al final, tú, cuando pagas una hipoteca, ¿no? Tiene intereses, que son deducibles. También ganas en fiscalidad, porque, si alquilas por aquí de tradicional, te puedes acoger al 50 por 100 de deducción fiscal del IRPF. O sea, ganas con la rentabilidad de las rentas. O sea, ganas por todos lados. O sea, yo veo veo que por todos lados estás cogiendo dinero. O sea, es una inversión que, para mí, tienes que hacerlo muy, muy, muy mal para perderlo todo.

15:55 Ruben: De hecho, yo, en Rentexa, justamente, que esta semana he terminado de hacer la renta, que ya era el límite, ¿no? Y lo hice, y claro, ahí veo todo el dinero que ha entrado de intereses. Y digo, es que todo este dinero que yo he pagado de intereses, realmente Hacienda me lo descuenta encima de lo que he ganado. Por lo tanto, mi rendimiento... Esto luego es un problema, porque los bancos, cuando vas a pedir financiación, ven el rendimiento neto. Claro, el rendimiento neto, pues, lo mejor, en un año he tenido 700 euros de de intereses y ellos te cuentan 700 euros menos. Pero bueno. Pero al final, para Hacienda, eso es gasto para ti, te lo quitan, y encima luego es un 50 por 100 de lo que, si es por, yo que lo tengo todo en tradicional, es un 50, pues yo debe haber este año unos 50 y pico 1000 euros de rentas inmobiliarias. En renta, yo he puesto solo 9000. Todo lo demás, entre gastos, el 50 por 100 y no sé qué, se queda en 9000. Para Hacienda, es como si yo hubiese ganado 9000. Pero realmente no he ganado 9000. Por eso, luego, cuando voy al banco, me dice, no, es que tiene solo 9000. Digo, hombre, ¿tú te crees que con 9000 yo puedo vivir? No. Digo, pero es que aquí hay que meter las cosas que no, la amortización del inmueble, no sé qué. Son muchas cosas que la gente tiene que darse cuenta que también, en en una, si tú tienes una acción, como digo yo siempre, tú tienes la acción, va subiendo, pero no tienes dinero hasta que no lo sacas, y cuando lo sacas, pagas, el 19. Claro. Entonces, es otro juego.

17:20 Mario Corpa: Y aun así, en el banco, como tú dices, que no te tiene en cuenta, o sea, que es al 100 por 100, o que ve que ahí hay una deducción fiscal del 50 por 100, que te quite la hipoteca, te quita todo, es depende cómo tú te presentes al banco, y depende del gestor que haya y el gestor que haya, ¿vale? Porque yo he tocado en muchos bancos, muchas puertas, hasta que di con un banco, el cual entendió mi modelo de inversión, y automáticamente me computan los alquileres con tan solo una renta, con tan solo un mes, ya me computa ese alquiler para hacerme el balance con la ZIRBE. Y también me computan hasta el 70 por 100, que hay muchas veces que te computan el 50 por 100, que es lo habitual, ¿no? Es saber presentarlo y ya te quita la deducción del 50 por 100. Oye, ¿este tío cuánto gana? 700 euros por este alquiler. No te dice, no, con la deducción fiscal son 3 50 menos tal, ganas 150. No, no, ganas 700, y de ahí te cojo el 70 por 100, que son 4 90. Al final, es saber presentarse al banco, ver que es una apuesta segura contigo, ¿no? Que dice, oye, con este tío iba a ganar dinero, porque cada vez que viene aquí, me pone el seguro de hogar, me pone el seguro de vida, se ha llevado 2 alarmas ya, tiene el seguro del coche, los 2 coches que tiene, tal. Paga, siempre liquidez, cada vez genera más dinero. Oye, pues al final eres su socio, ¿no? Y yo eso lo he trabajado mucho, ¿no? El scoring bancario, que siempre que vaya, tengas la alfombra roja puesta y que, oye, una operación de 20000 euros. No, es que menos de 60000 euros no te podemos dar, porque las condiciones bancarias... No, no les interesa dar menos de 60000, pero eso es una creencia limitante, porque yo siempre se lo digo a mis inversores, yo tengo hipotecas de 12000 euros al 2 por 100, de 25000 euros, de 32000 euros, de 17000 euros. Al final

18:58 Ruben: que ganar por otra parte contigo, si

19:00 Mario Corpa: Claro, gana... ¿Cómo gana? Pues con los seguros. Pero, bueno, a mí me han dado ese dinero, me ha apalancado el 80 por 100 en mi inmueble, que he comprado supereconómico, que ese inmueble lo comprado a un 40 por 100 de descuento, ya estoy ganando en la compra, y, como digo antes, digo, normalmente, tienes que salir las cosas para que pierda todo. O sea, si ya estoy comprando un 40 por 100 o un 20, que ya es muy bien, o un 10 por 100, que te saca la inversión mal, es como yo digo. A ver, cojo un inmueble por 50000 euros, me apalanco al 80 por 100. ¿Cuánto tengo de hipoteca? 150, 180 euros a 30 años. Vale, el alquilo por 4 50, 500. Es que, aunque bajen los mercados, baje el alquiler, ¿cuánto te puede bajar el alquiler? Como mucho. Un 10 por 100. Vamos a poner un 20. Es que te sigue cubriendo la la hipoteca, de sobra. Sí, sí.

19:46 Gimar: Mira, acabas de decir ahora, mal se tiene que dar para que lo pierda todo. Vamos a hacer ese ejercicio. Vamos a imaginarnos que es mañana y amaneces sin nada. ¿Qué haces el 1º día? El 1º día, vamos poco a poco.

20:01 Mario Corpa: Pues la verdad que ahora sería una aventura bastante emocionante, y no tengo miedo a perderlo todo. Al contrario, sería como un reto. Yo, ahora, lo tengo fácil, porque tengo conocimientos, tengo la experiencia y sé cómo hacerlo, ¿no? Si no tuviese dinero, evidentemente, no puedo comprar un inmueble, porque me va a pedir el banco ahorros o una nómina, lo que haría sería, suponiendo que no tenga experiencia ni nada, ¿vale? Aprendería una habilidad, ¿vale? Una formación de algo, ¿no? En este caso, yo me declinaría por una formación en intermediación inmobiliaria, porque al final, eso no requiere de dinero, sino de conocimiento y de tiempo, ¿no? Y eso es gratis. Entonces, yo me formaría para hacer esas intermedias inmobiliarias, intentar captar inmuebles rentables y ofrecérselos a terceros, y cobrar una comisión. Capitalizarme a base de comisiones, a base de aportar valor, a base de generar ese círculo, que luego, a su vez, todo ese círculo que estoy generando con todas esas inmobiliarias y agentes que me están nutriendo ese producto, el día de mañana, cuando yo tenga liquidez suficiente para poder dar la 1º entrada a inmueble, más fácil, porque ya tenéis el producto ya de 1º mano.

21:10 Gimar: Cuando dices el día siguiente, dices, por ejemplo, el 1º año, ¿cuánto tiempo crees que te tardarías en en ahorrar para tener ese 1º?

21:20 Mario Corpa: Pues yo soy, bueno, he he tenido diferentes estrategias que de inversión. Al principio, empecé a comprar inmuebles más caros, y ahora compro inmuebles muy baratos, ¿no? Yo llamo inmuebles carroñeros. Yo estoy comprando inmuebles por 55000 euros. Entonces, si yo no tengo capacidad de endeudamiento a día de hoy, porque acabo de empezar en este negocio de intermediación y si soy autónomo, no me van a dar nada, seguramente. Oye, pues yo, el momento que tenga esos primeros 30000 euros, compraría al contado y ya generaría mi 1º alquiler. No tengo miedo a quedarme a 0 a las cuentas. De hecho, yo pienso, y y lo hago, yo vacío cuentas, vacío cuentas. Yo, el momento que veo que hay 100000 euros en la cuenta, me lo gasto todo. ¿Me lo gasto cómo? De manera inteligente, en más inmuebles. ¿Por qué? Porque si yo veo 100000 euros en la cuenta, estoy relajado, estoy tranquilo, no me esfuerzo a salir de la zona de confort, y yo constantemente quiero sentir esa presión de, tengo que generar más, tengo que trabajar más.

22:14 Gimar: ¿En qué año empezaste a invertir originalmente?

22:18 Mario Corpa: Yo empecé en el 2019.

22:19 Gimar: ¿Qué qué diferencia hay si tú empiezas ahora, como estamos haciendo en este ejercicio, en el 2026, con respecto al 2019?

22:27 Mario Corpa: Pues mira, el 2019, aunque parezca que ahora es fácil, porque antes los precios eran más baratos, era más complicado antes, y te cuento por qué. No había divulgación inmobiliaria en ningún sentido. O sea, tú, como digo, yo empecé porque dije, bueno, me gasta metido en un coche, me lo gasta en un piso, pero no había cursos, no había podcasts, no había nada. Los seguros de impago, prácticamente, no existían. Había una o 2 empresas, pero no se llevaba por aquella época, ¿no? Entonces, de hecho, yo, cuando compré este piso, lo compré alquilado ya, con inquilino y sin seguro de impago. O sea, hice todo mal, ¿vale? Al contado, alquilado, sin seguro de impago, o sea, hice todo lo que se puede hacer mal, pues lo hice mal. Entonces, claro, yo cuando empezaba a invertir en el 2 19, la gente me veía como un loco, porque había muchos impagos, ocupaciones, entonces decía, vamos a ver, Mario, te estás metiendo en un jaleo, qué necesidad.

23:19 Gimar: Como a ti, ¿no?

23:20 Ruben: Claro. Igual.

23:21 Mario Corpa: Era más difícil. Ahora es más difícil por los precios que hay, ¿vale? De que han subido muchísimo y la rentabilidad, pues, ha bajado, evidentemente. Pero ahora es más sencillo, porque hay herramientas, hay profesionales, hay conocimiento. Entonces, sí que es cierto que ahora es muy difícil equivocarse. Antes era muy fácil.

23:41 Gimar: Pero si tú tú estabas, ahora decías que tú compras, ahora sabes que hay pisos de 25, de 30000, ahorrarías los 30000 y comprarías el piso. Pero ¿y dónde se consiguen esos pisos de 30000?

23:54 Mario Corpa: Pues nosotros los conseguimos a base de picar piedra, de colaboradores de la zona. O sea, tenemos guardias civiles, porteros de comunidad, carniceros, APIs también, evidentemente. Gente, como digo yo, corredor de la zona, ¿no? Que se dedican a a mirar pisos y nos lo pasan. Oye, Mario, tengo esto. ¿Te interesa? Venga, me interesa. Sube, hazme un vídeo, sácame la documentación y lo vendemos. Eso nunca llega ahí, ahí está en la foto de casa. O sea, yo, esos inmuebles para mí son oro, porque estás comprando un inmueble por 30, 40000 euros, que ya solamente el valor de construcción o del suelo de ese inmueble ya es muy superior. O sea, yo tengo pisos que he comprado por 30000 euros, que lo veo, digo, es que solamente el suelo, las puertas, la cocina, el baño, valen más de 30000 euros, solamente eso. ¿Cuánto me cuesta a mí ahora hacer esta reforma y llegar a este punto, de este estado en el mueble? Seguramente, me voy gastarme casi 40000 euros. Imueles impecables. Sí que es cierto que, bueno, para ahora, día de hoy, esos imboles de 30 a 40000 euros, pues son imboles de la abuela, ¿no? Que hay que darle el lavado de cara, hay que cambiar la cocina, el baño, pintar un poquito. Pero oye, si tú compras por 30000, te dejas una adecuación de 1000 euros y la alquilas por 500, pues está muy bien.

25:05 Ruben: ¿Y empezarías por alquiler tradicional, por habitaciones, turístico? ¿Cómo lo harías?

25:10 Mario Corpa: Yo empecé por tradicional, pero porque tenía, pues mi negocio, ¿no? Y me generaba dinero, pero si no tuviese mi negocio, y empezaría por alquiler habitacional tener más cash flow. Sí que es cierto que te genera más trabajo, más dolor de cabeza. Bueno, pero empezaría por alquiler habitacional. Intentaría comprar inmuebles muy rentables, cerca del 18, 20 por 100 de rentabilidad por alquiler habitacional, y intentaría escalar lo máximo posible hasta que tuviera una gran liquidez de cash flow, en plan, oye, me genero ya de cash flow 5000 al mes, y, a partir de ahí, si quiero, pues puedo asentar posiciones en un alquiler tradicional, que es más pasivo, más tranquilo, ¿no? Te genera menos cash flow, pero para mí, es la estabilidad, ¿no? Y la paz que te da, y, sobre todo, a la hora de presentar al banco, ¿no? Esos rendimientos, pues son mucho más fáciles de demostrar.

26:00 Ruben: ¿Y en qué tipo de de ciudades buscarías?

26:04 Mario Corpa: Yo, te soy sincero, o sea, yo es que tengo aquí la comunidad de Madrid, tengo 14 viviendas, y lo tengo en un pueblecitos de 21000 habitantes, que, cuando yo comenzaba a invertir, me decían, ¿cómo se va a alquilar? ¿Quién va a querer vivir ahí? Ya, pero es que yo compraba casas y pisos por 40000, para reformar, ¿vale? 20000 casas de la abuela, que estaban lo típico, ¿no? Oye, hemos heredado esto, nadie lo quiere, déjamelo a mí, que yo me encargo de reformarlo. Y esos pisos que yo compraba por esos precios, 15, 20, 30, 27, le metía una reforma de 20, 30, porque los dejaba perfectos, fontanería, electricidad, ventanas, suelo, todo. A día de hoy, está en un precio de entre 150 y 250000 euros cada 1 de ellos, por toda esa revalorización que ha tenido el mercado, y porque en poblaciones más habitadas, ¿no? Por 80000 habitantes, 90000, pues, por los precios de alquiler de esas zonas, se han tenido que ir a esas poblaciones, ¿no? Que el alquiler es un poquito más bajo, pero que, a día de hoy, fijaos, el 1º inmueble que compré eran 450 de alquiler, y, a día de hoy, está alquilado en 850. En 5 años, lo que ha subido, 6. O sea, que, al final, esas poblaciones, con el paso del tiempo, por la necesidad económica y el crecimiento de la población, se han ido poblando y hay muchísima demanda. Pero, bueno, yo, a día de hoy, esas poblaciones de la comunidad de Madrid ya son intactables, o sea, sus precios ya no dan rentabilidad, y me he tenido que ir a poblaciones de 55000 habitantes, Ciudad Real, Jaén y Murcia, poblaciones, que ahí, a día de hoy, encontramos rentabilidades del 10 por 100 por tradicional y de un 14 hasta un 20 por 100 en alquiler habitacional.

27:56 Gimar: Decías que el, o sea, voy a hacer una 1 resumen de lo que hemos dicho hasta ahora. Decías que lo 1º que harías es aprender una habilidad, por ejemplo, intermediación inmobiliaria, entras en el círculo, digamos así, y luego ahorras los primeros 25, 30000 euros, y vas y compras directamente, y empiezas a alquilar. Pongamos que por ese de, pongamos 30000 euros, por un piso de 30000 euros los alquilas a 450, para no irnos tan. Y son 450 euros que te entran mensualmente. Ahora, ¿cómo te comprarías el 2º piso? ¿Irías al banco? ¿Pedirías financiación?

28:41 Mario Corpa: Intentaría ir al banco, a ver si me da financiación para el 2º, a ver si ya, pues tengo una trazabilidad, llevo un tiempo como autónomo justificando ingresos, y con ese alquiler también le justifico, ¿no? Para que, a ver si, pues mejoramos el scoring. ¿Que el banco me da? Bienvenido sea. ¿Que no me da? Pues seguiré comprando al contado. También es cierto que, al final, cuando vacías cuentas, te obligas a trabajar día, tarde y noche. Sí, evidentemente, la hipoteca es mucho más rentable porque, como hemos dicho anteriormente, das un clic y ya lo tienes, pero es que, al principio, a lo mejor, si eres autónomo, 12, 18 meses en que el banco te dé algo., yo no voy estar parado en mi casa ahorrando dinero o sin hacer nada. No, no. Si yo puedo ya accionar y tener 1º inmueble y ya generar ingresos, oye, ¿por qué voy a esperar a que el banco me dé financiación de aquí a 18 meses? No. Yo ya compro ahora, ya voy generando esas rentas, y encima estoy comprando en un momento que, seguramente, si las cosas siguen como a día de hoy, va a ser más caro de aquí a 18 meses ese inmueble. Ajá.

29:42 Ruben: ¿Y cómo se negocia con un banco a día de hoy? Alguien que tenga rentas de alquiler, que quiera, ¿no? Como dices tú, que me den hasta un 101 100 por 101 70, lo que sea, ¿cómo le presentas tú al banco lo que tienes para ponerte guapo y decirle, mira, esto es lo que tengo y necesito seguir creciendo?

30:03 Mario Corpa: Pues yo siempre voy con un Excel, ¿no? Una hoja de escalado patrimonial, con el patrimonio neto que tengo, las deudas, los activos, las cuentas bancarias que tengo también en otros bancos, porque quedarte en un banco no es bueno, ¿no? Al final, que sentir que hay rivalidad, que hay otro banco que también te da hipoteca, y oye, no quiero que te vayas con ellos, ¿no? Yo voy con mi Excel completamente documentado, y lo que hago es sacar todas las notas simples, voy, saco las 20 notas simples y las presento actualizadas, para que vean todo el patrimonio que tengo neto, que tengo libre de cargas, que vea que tenemos ahí también la oportunidad de sacar doble garantía hipotecaria, si es que lo requieren, o que podemos sacar una hipoteca de una vivienda libre de carga, justificando con la sarra de otra vivienda y apalancándonos hasta el 70 por 100, y he comprado hasta un 100 por 100. Yo he comprado viviendas al 100 por 100 apalancándome de esa manera. Oye, el 1º piso que compré, 65000 euros, luego saqué una hipoteca, lo tasamos en 120 y me dieron el 70 por 100, y con ese 70 por 100 lo destiné de la compra de 2 viviendas. O sea, al final, todo tiene solución en el sector inmobiliario, pero el banco, yo me presentaría de esa manera. Oye, mi... De hecho, lo que hago, ¿no? Voy con mi hoja, tiré mis cuentas, lo que gano, lo que dejo de ganar, en qué me gasto el dinero, ¿no? Y yo voy y digo, mira, yo quiero seguir comprando o veo como un socio, gracias a vosotros estoy consiguiendo lo que estoy consiguiendo, ya veis que yo, lo que me ofrecéis, todos los productos los cojo. Evidentemente, hay veces que hay que negociar esos productos, porque te meten, pues productos que no necesitas. No sé qué, esto de excesos, esto tal. No, no, no, déjame, yo con el seguro de hogar, el seguro de vida tengo bastante.

31:40 Mario Corpa: Yo, por ejemplo, sí que he sacado 2 alarmas, ¿vale? Pero ¿por qué? Porque también las utilizo, porque, como también hago reformas, pues las pongo, las alarmas, y así también tengo, aparte de protegida la vivienda, sé cuando entran y salen los albañiles, ¿no? Si están trabajando o no están trabajando. Qué bueno, me pueden engañar si pasan y se van al bar. Pero, bueno, de esa manera, pues también le saco rendimiento a las alarmas. Pero contratar los buenos productos que ellos te ofrecen, ver que tienes suficiente saldo como para poder afrontar todos los pagos que te lleguen a día 1, y que vean que eres una persona que transmite confianza, ¿no? Porque en el banco hay también una persona detrás, no nos olvidemos, que dentro de una gran entidad, como puede ser, por ejemplo, Kaiza Band, hay un director que es el que aprueba con atribuciones y la corporación no es muy elevada. Y si ese a ese director le seduzco con mi modelo de inversión y ve que tiene sentido, incluso a él, le vendo pisos, porque dice, hostia, tío, es que yo quiero hacer lo que tú haces, tal, pues te va a echar una mano.

32:37 Gimar: ¿Qué porcentaje de endeudamiento crees que es recomendable?

32:41 Mario Corpa: Pues, a ver, yo, desde mi experiencia, cada 1 tiene su manera de ver la inversión o de tratar ese esa aversión al riesgo, ¿no? Yo estoy muy poco apalancado, ¿vale? Yo apenas tengo 200000 euros de deuda, pero porque he generado dinero a base de trabajo, a base de esfuerzo, y he preferido, pues tener más cash flow, comprar muchas cosas al contado, porque había oportunidades, evidentemente. Pero, si fuese una persona que tiene su trabajo normal, su nómina, su familia, yo intentaría sacar el máximo por 100 de financiación. O sea, si te dan el 100 por 100, cógelo y sal corriendo. Si que te va quedar evidentemente menos cash flow, claro, ¿qué quieres? Lo queremos todo, ¿no? Pero, joder, la rentabilidad sobre el capital aportado se va a elevar hasta un 80 por 100, incluso, a veces, un... Sí, 80, 90 por 100. ¿Que no? ¿Que esté en un 80? Bienvenido sea, ¿vale? Lo más importante es que, joder, cuando vayas al banco, no digas que es invertir, porque directamente te van a colgar el 60 por 100 o el 70 por 100, ya 20 años. Ya colgada la matrícula de inversor inmobiliario, no queremos que hagas negocio con la vivienda, te vamos a dar lo mínimo., claro, eso te va a lastrar mucho el crecimiento, esa velocidad de compra. Pero, al principio, apalancarse al máximo posible hasta que la sirve, la colapse, y ya, a partir ahí, cuando la la colapse con ese 40 por 100 que no puedes ya apalancarte más con ellos, pues ver cómo está tu patrimonio, qué se ha revalorizado, qué tiene sentido, a lo mejor, rotar y vender, recapacitalizarte y volver a comprar.

34:13 Mario Corpa: Si hace falta comprar al contado, comprar al contado para bajar esa sirve y volver a empezar, ¿no? Yo, por ejemplo, este año lo estoy haciendo, ¿no? Estoy comprando todo al contado también, save vivienda que me compra al contado, la la tengo superlimpia, pero sí que es cierto que tengo una estrategia detrás, ¿no? De el escalado de 20 a 30 inmuebles., estoy preparando todo ese perfil, toda esta estrategia, para que el banco me diga, hostia, esta persona tiene esta capacidad todavía de endeudamiento que quiere conseguir ahora, y yo se lo presento. A mí no me hace falta ni ir a diferentes bancos a la vez a hacer la trampa, que, bueno, es ilícito hacerlo y mucha gente lo hace, y yo, pues, a veces lo he recomendado. No se puede decir esto en público, evidentemente, porque es una estafa. Pero, oye, si tienes 60000 euros y quieres comprar 3 inmuebles, pues toca 3 puertas. Vale.

35:06 Ruben: Hablábamos antes de de qué tipo de zonas comprar y no sé qué, pero claro, para alguien, a lo mejor, que no, que está empezando, no sabe cómo encontrar estas oportunidades, o más que, perdón, o más que encontrarlas, ¿cuándo no comprar?

35:25 Mario Corpa: Claro. A ver, el principal problema y el principal miedo que yo he detectado en la comunidad que tengo de inversores es el miedo a equivocarse en la zona, ¿no? Te puedes meter en una zona 4, zona marronera, que sabemos lo que es sequeza ahí, que te han seducido con un inmueble económico, o que has visto un ialista que se vende muy barato y dices, guau, 30000 euros. Me he unido a la aquí se fían por 500. Va, llamo, evidentemente, el vendedor te lo va a poner como que es una zona tranquila, que está todo superbién. Guau, no me lo pienso. Lo reservo, que me lo quitan. Y luego se encuentra el percal cuando va a visitar el inmueble y se da cuenta, pues, que abajo hay lo que hay, o que el portal está lleno de ocupas. Entonces, el principal miedo es ese, equivocarse en la zona, ¿no? Por por esa sociedad que puede haber alrededor, ¿no? Ese ese tipo de de personas que pueden haber por la zona, ¿no? Que hacen que ese inmueble, pues tenga ese precio y sea depreciado de tal manera. Nosotros, lo que aseguramos siempre en nuestra en nuestra comunidad, ¿no? Es que todos los imboles que pasamos están validados y verificados, ¿no? Verificamos si es una finca con okupas, evidentemente, salimos corriendo. Si es una finca que está llena, pues, de x etnias, tampoco, lo lo cogemos. Cogemos zonas humildes, claro que sí, zona de trabajadores, pero nunca zonas que puedan poner en peligro esa inversión o que nadie quiera vivir ahí, y con lo cual no se pueda nunca alquilar.

36:54 Ruben: Eso es

36:54 Mario Corpa: lo más importante.

36:55 Ruben: Te preguntaba también esto porque yo soy un poco reacio a los grupos esos de Telegram que sale de para comprar pisos, ¿no? Que vienen ahí y todos los días hay no sé cuántas 1000 ofertas y tal, porque yo muchos de ellos me he dado cuenta precisamente lo que tú dices, que yo conozco zonas precisamente de Alicante, ¿no? Y ponían inmuebles en esa zona, un inmueble superbarato, y yo decía, joder, es que el que lo reserve va a tener un problema, porque no sabe dónde se está metiendo. O sea, eso ya no es ni zona 4, eso es zona 5. O sea, eso es como meterte la guerra. Y, claro, te lo ponen ahí, la rentabilidad, y encima por habitaciones sales... Y yo decía, pero por habitaciones ahí no vas a... Digo, no sabes dónde. Entonces, me da un poco de miedo el este tipo de grupos, ¿no? O sea, otra cosa eres tú, que tú tienes tus tus oportunidades y tú eres una empresa que lo hace, que no los que están en medio, ¿no? Que le llega por oído, le llega y va. Yo lo paso aquí, me lleva una comisión, y luego ya, que se busque la vida.

37:55 Mario Corpa: Sí, sí. Yo, además, que eso es lo lo más importante, mi socio y yo tenemos unos valores y unos principios que, bajo ningún concepto, nos saltamos, y es, yo no invertiría aquí, no lo paso. O sea, si yo no invertiría en ese piso, automáticamente, descartado. Yo no persigo el dinero, el dinero no es un problema, yo estoy aquí para ayudar a personas, y ese es mi principal objetivo y misión en la vida, ¿no? Ayudar a otras personas a conseguir esa libertad financiera geográfica de tiempo que yo conseguí. Entonces, lo que no puedo hacer es encarcelar a una persona en un piso que le va a dar problemas. Eso sería contraproducente y en contra de mis valores. Entonces, yo siempre analizo eso. Oye, la zona, la rentabilidad, el activo, dónde está. Evidentemente, activos que son vacas lecheras, que no se revalorizan, y activos que juegas un poco más con la revalorización y tiene menos rentabilidad. Pero siempre y cuando esté dentro de una zona que no sea zona 4 o zona 5.

38:47 Gimar: Bueno, vamos a cambiar de tercio, porque ya hemos arruinado a Mario, hemos vuelto AAAA hacer patrimonio, ya ha vuelto a su comunidad. Ahora vamos a entrar en aspectos más de experiencia, aspectos legales, financieros. Tú eres abogado. ¿Qué errores? Bueno, abogado, pero entiendo que no has ejercido

39:14 Mario Corpa: No, yo estudié grado en derecho, pero nunca ejercí como abogado. No tengo el máster en abogacía, pero, bueno, sí que tengo conocimientos legales que aplico a día de hoy, pues a todos mis inversores en la documentación legal, aparte que tenemos un departamento legal, pero, bueno, siempre yo he hecho el último vistazo a la sarra, si hace falta. Y, bueno, creo que es muy importante el aspecto legal, ¿no? Porque nos podemos meter en un buen lío, que aunque el piso sea muy bonito, 30000 euros, muy rentable, buena zona, pero, oye, a lo mejor podemos tener algún problema, ¿no? De alguna derrama que no hemos visto o previsto, o algún tipo de vicio oculto que tenga ese inmueble, y luego parece que lo que era barato sale caro.

39:57 Gimar: Eso, justo. Te iba a preguntar qué errores legales veías con frecuencia.

40:03 Mario Corpa: Como errores legales no suelo ver muchos, sí que es cierto que intentan pasarte las sarras rápido, toma, cójeme las sarras, que se me cae la operación, fírmame las. Oye, oye, vamos a pasar por el departamento legal, vamos a darle un vistazo y esta inmateable tienes una contestación. Claro, ahí te das cuenta de que te han metido cosas, o o, mejor dicho, no te han puesto cláusulas que te protejan, ¿no? Como, por ejemplo, la comunidad, ¿no? Oye, la comunidad, si hay una derrama que esté aprobada o que esté ya junta para aprobarse, ¿no? El vendedor la tiene que asumir al 100 por 100. Eso, vamos, impepinable. Sí que es cierto que puedes tener, a lo mejor, la mala suerte, ¿no? De que tú pongas esa cláusula y, justamente, cuando vayas a comprar el inmueble, se haga un presupuesto para el mes siguiente, que tú ya eres propietario y te te pongas un ascensor. Bueno, pues ahí ya es mala suerte, ¿no? Pero con esta cláusula estás protegido en el 99 por 100 de los casos. También otra cláusula que es prácticamente imposible, yo no voy a mentir a nadie, es la que, si no me dan hipoteca, me tienes que devolver las arras. Oye, pues, como comprenderás un propietario que tiene un inmueble paralizado durante 3 meses, que le presentes un documento como que no te dan la hipoteca, que lo puedo conseguir fácil, yendo al banco y diciendo, pues no tengo nada o tal, oye, pues no te damos hipoteca. ¿Me puedes dar un justificante? Toma, ahí lo tienes. Te paraliza el inmueble 3 meses, él que gana, ha perdido tiempo. A

41:33 Gimar: mí me la trataron de, que era lo que, me la trataron de poner ahora en un en un inmueble que estoy vendiendo y le dije que no. Entonces, la de la inmobiliaria decía, no, pero bueno, aunque sea 2 bancos, y yo le dije, 20 bancos. No, 20 bancos no. Yo le digo, ¿y cómo sé yo que se está esforzando en conseguir una hipoteca? Porque si vas y te dicen que no a la 1º, y tú dices, ay, ya no lo puedo comprar. Le digo, no, porque yo yo estoy bloqueando ese piso. Y entonces me decían, no, pero 20 bancos no. Y yo le dije, 20 bancos es lo mismo. Entonces, al final le dije, yo entiendo que viene ahora el verano y entiendo que yo no tengo problema en extenderlo hasta septiembre, porque justamente en verano, julio y agosto empieza todo en declive. Yo no tengo ningún problema en aumentar el tiempo de las jarras, pero yo no voy a aceptar, no por financiación, si no me das de verdad que has buscado y que te han negado 20 personas. Y si te han negado 20 bancos, entonces, lo mismo es que tú estás tratando de comprar algo que no puedes comprar. Entonces, esa cláusula, yo, es muy bien para el que compra, pero para el que vende, no.

42:38 Mario Corpa: Sí, sí, totalmente. Yo soy sincero, y con los inversores se lo digo, digo, mira, yo, Mario, Mario, no, no, o sea, que no te lo van a aceptar. O sea, vamos a estar mañana en la pérdida 2 días, incluso se puede caer la operación, porque nosotros jugamos mucho con gente que realmente no sabe el precio de su vivienda. Entonces, claro, cerramos muy rápido, vendemos el inmueble en cuestión de 10 minutos, una hora, venga, vamos a preparar las arras y cerramos. Claro, si tardamos y dilatamos el proceso 2 o 3 días, se lo va a preguntar a su amigo, a su vecino o al otro, le va decir, ¿pero cómo vas a vender por este precio? Sí, mira cómo están. Y te llama y dice, oye, Mario, que son 10000 euros más. Entonces, claro, no podemos dilatarnos en esos procesos de voy a poner esta cláusula, la otra, ¿no? Porque al final lo único que vamos a conseguir es perder la la operación. Y, oye, yo considero que, si tú eres un inversor inmobiliario, tienes que saber perfectamente si el banco te da o no te da. Anteriormente, tengo un canal de WhatsApp y ponerte a comprar pisos. Oye, 1º vete al banco, presentas tu perfil, oye, esto es lo que gano, esto es lo que tengo, ¿cuánto me podéis dar? Oye, pues te podemos dar hasta 60000 euros de hipoteca, Mario, perfecto. Ya con esa información, me voy a la comunidad y selecciono el piso, Pero 1º, hacer los deberes.

43:46 Ruben: Es que hay mucha gente que que, bueno, dice, va, voy a ver, compro, y luego miro financiación. Y hablamos aquí con con una chica de Estados Unidos, que allí es justo al contrario, allí, 1º tienes financiación, y cuando te piden financiación, te dicen, damos hasta 200, y tú ya vas al al API, lo que sería ahí un API, y decirle, tengo hasta 200. Aquí vamos al revés, aquí es, ah, he visto un piso, voy a ver si me lo financian. Bueno, pues deberíamos ser todos un poco conscientes de hasta dónde puedo llegar, ¿no? Y es muy fácil, así, grosso modo, decir, bueno, yo sé que me pueden dar hasta un 35 por 100 de mi renta libre. ¿Qué es mi renta libre? Pues lo que ganan, menos tus gastos, ¿no? Todo el mundo sabe qué gastos tiene, más o menos. Pues, oye, un 35 por 100. Pues te metes en el Banco España, que tiene una calculadora de hipotecas, le pones cuánto vale el piso, cuántos años, y te va a decir cuánto. Si eso es más alto de tu 35 por 100, sabes que no. Mucha gente que va a lo loco y luego te dice esto, ¿no? Oye, ponme esta cláusula. Y a mí siempre, o sea, me decía las inmobiliarias, oye, ¿le pedimos lo de la cláusula? Digo, es que si le pones eso, lo mismo, nos dicen que no. Bueno, pero por intentarlo, digo, que no, que no. Digo, yo sé que me lo dan. Digo, si no, no lo haría, digo, Pero si yo fuese vendedor, y yo todavía no había vendido ninguno, ahora estoy vendiendo 1, precisamente, pero yo decía, yo, si fuese vendedor, no pondría nunca eso, porque lo dices tú, es que voy a estar 3 meses ahí con el piso, que no puedo encima vender a otro que sí que lo tenga, porque esta persona, a lo mejor, le dan o no le dan una hipoteca.

45:13 Gimar: Sobre todo, porque cuando tú eres vendedor, o sea, en este caso, yo, que soy vendedora, se lo estoy vendiendo a un cliente final, no se lo estoy vendiendo a un inversor, se lo estoy vendiendo a una persona que va a comprar la casa para vivir ahí. Y este tipo de perfiles, 1º que, obviamente, es como lo más rápido posible, lo mejor, porque es una casa para ti. No necesariamente se va a poner a buscar hipoteca en todos los bancos. Eso lo hacemos nosotros, que somos inversores, que podemos ir a tocar 20 bancos, si hace falta. Pero una persona normal, al 1º no se se se dice, ay, ya no puedo, sí.

45:51 Ruben: La nómina dice que no, dice.

45:53 Gimar: Exacto. Ay, ya no puedo. Entonces, claro, ¿cómo te proteges tú frente a eso? Pues no aceptas la cláusula.

45:59 Mario Corpa: Aceptas. Lo que sí hacemos es remar por los intereses de la parte compradora, en el sentido de intentar sacar el mayor período de arras, ¿no? Oye, pues yo lo que hago es intentarle cobrar los 60 días hábiles, que ya nos vamos a 85 naturales, tenemos 3 mesecitos, que yo creo que en 3 meses da tiempo suficiente como para tocar diferentes puertas de bancos y que no den financiación. También, pues, si, por lo que sea, hay que extender a ras, pues nosotros nos ocupamos de ello, de negociar con la parte vendedora, oye, que es que, mira, tiene un problema, nos inventamos cualquier película y extendemos esas a ras otros 30 días. ¿Que hay que dar un pago adelantado? Se da, oye, se ha tenido el documento y tenemos otros 30 días. Eso no hay problema. Sea, yo siempre se lo dijo claro a mi parte, a mi compradora, oye, no te preocupes, tú tienes 3 meses casi para financiarte. Si tienes algún problema, también tenemos el departamento de bróker, que, oye, evidentemente, tienes que pagar unos honorarios, ¿no? Pero, oye, te va dar seguramente que mayor facilidad y mayor apalancamiento, y y si, por lo que sea, dentro de tus cábalas no quieres un bróker porque tienes que gastar un dinero y quieres intentarlo con los bancos de tu zona y se te dilata el proceso por la fake o porque hay que liquidar alguna deuda que tengas pendiente para tener el certificado de acero y que se actualice o lo que sea, y se dilata el proceso, y pasan los 85 días naturales, pues negociamos esa ampliación de arras, no hay problema.

47:18 Ruben: Sí, yo alguna vez también he negociado ampliación de arras y, bueno, pues lo que haces es, oye, pues te doy 5000 euros más o 10000 euros más, y sabes que que que no es que no lo quiera, es que tengo problemas, Y al final... De hecho, cuando lo hice, al final, justo, pasaban 2 o 3 días de fecha de arras, dije, oye, que al final no va a hacer falta, porque justo podemos firmar, y era un 1 semana después de arras, ¿no? O algo así. Y hablé con el notario y dice, no, no, dice, no pasa nada, mientras que la otra parte no diga que no. Dice, pero tenerlo atado no vaya a ser que venga aquí a firmar y diga, no, es que las arras se pasaron, y no hubo problema.

47:57 Gimar: De hecho, eso le pasó a un compañero mío, que las arras se pasaron, pero se pasó por un día. Y él, pero porque el vendedor no podía vender.

48:06 Mario Corpa: Es su problema de vender. Claro,

48:08 Gimar: pero luego, o sea, lo que el vendedor le quiso decir es, ay, imagínate, un 30, ese 30 era un viernes, y el siguiente día hábil era un lunes, que ya no era 30. Y, entonces, él le dijo, mira, que no puedo ir a firmar ese 30, por decir algo, vamos el 2, ¿no? No, el 2 no, el 3, vamos el 3, y entonces el vendedor dijo, ay, se pasaron las arras.

48:32 Mario Corpa: Claro. Entonces sí que tenemos muy en cuenta toda la documentación, ¿no? Porque sí que es cierto que algunas veces no es problema de financiación, sino es problema de que haya alguna afección en la nota simple, algún problema urbanístico, o que no cuadran los metros cuadrados del catastro con la nota simple, o que, por ejemplo, la última que tuvimos es que había una carga de no sé cuántos reales de Beyond, una moneda que ni existe a día de hoy. Entonces, claro, el el banco no quería dar el préstamo hipotecario al comprador porque tenía esa carga. Entonces, claro, era complejo, porque no sabíamos de qué manera solucionar eso, porque en el registro decían, no, no, esto no se puede, esto tiene que ir por la vía judicial. Al final, eso estamos también nosotros, como figura de personal sobre inmobiliario, para duchar al máximo la operación y que no se caiga, evidentemente. No os interesa que se caiga por ninguna de las partes. Entonces, dándole vueltas al asunto, me acuerdo que fue una mañana fatídica. O sea, yo, cuando hay un problema gordo, la bordo, cojo el toro por los cuernos y digo, Mario, este es tuyo. O sea, es así. Y me acuerdo que dándole vueltas, dándole vueltas, digo, esto tiene que haber una jurisprudencia, por así decirlo, que ya se haya consolidado, ¿no? De alguien que haya transmitido este inmueble con esta casuística, y fuimos al registro de propiedad de ese inmueble, donde estaba, estuvimos preguntando en las notarías de alrededor, y un notario nos dijo que un gestor había aprobado esa operación con el banco tal, y que hablásemos con ellos. Entonces, a través de ese gestor, hemos podido justificar esa esa intermediación que se puede hacer con esa carga, registrar, y hemos podido sacar adelante la operación. Pero bueno, es que son cosas que se pueden dar muy complejas. O sea, que yo...

50:11 Mario Corpa: Yo siempre digo que comprar un piso no es fácil, no es fácil, parece fácil. Tengo el 20 por 100 ahorrado, la nómina, me da la hipoteca, compro y listo. Pueden haber muchas muchos problemas, que tú no cuentas con ellos, y cuando te metes en la operación de lleno, te das cuenta de que te has metido en un. Por eso es tan importante esa verificación documental de todo, o sea, de lactada comunidad, la nota simple, si esta corriente de pagos en la comunidad no, cuántos EBIT debe, todo, porque te puedes encontrar... Incluso, nos han intentado colar notas simples falsificadas, ¿no? Que yo siempre lo que hago es comprobar con el CSV, oye, esto es verdadero, ¿no? Hostia, no se se le pone ningún lado esto, ¿esto qué es? Y es una nota simple y falsificada para, claro, él cobra sus arras y sale corriendo. Y tú al inversor, que le dices, oye, has dado 10000 euros a un tío que pensábamos que era el propietario y no lo era. Y te va decir, ya, Mario, pero ahora eso de 1000 euros es tu responsabilidad, y yo los tengo que asumir., es que se te pueden dar tantas casuísticas que, como no estés avispado y tengas una experiencia... Yo llevo de personal sopler desde el año 2023, intermediando 1º a título personal con mi entorno más cercano, amigos, colegas, familiares, y luego ya sí que es cierto que, desde enero, que comenzamos con rentabilizarte, pues actualmente estamos en una operación diaria, y eso te da mucha experiencia, ese baje, ¿no? Que te la ves de todos colores, y cada día, pues es 1 1 1 problema nuevo, del cual aprendes, te haces mejor profesional y, por ende, mejor persona.

51:41 Gimar: Mira, yo recuerdo ahora que dice lo de los metros cuadrados, que cuando estaba haciendo Rubén Rentexa, era Rentexa Labs, creo. Estábamos, yo le decía, no, es que yo escuché que había una rentabilidad que que hay que medir, que es la rentabilidad por metro cuadrado, me decía, rentabilidad por metro cuadrado, ¿cuál metro cuadrado? Si todos los números te dan un metro cuadrado distinto, el catastro te da un metro cuadrado, el documento de compra te da otros metros cuadrados, ¿cuál usas? Y yo decía, pues no sé, porque esa eso es muy común, esa diferencia entre lo que hay en el catastro y lo que hay en el registro. Sí. Yo creo que en ninguno de mis pisos coincide,

52:16 Mario Corpa: No coincide, y, de hecho, o sea, esto también es parte nuestra, ¿no? Nosotros siempre decimos que el tasador lo ponemos nosotros, porque tú vas a ir a tu banco y te va decir, yo te pongo el tasador, son 300 euros, te lo pongo y te lo taso. Te lo va a tasar, seguramente, que por debajo de precio, con lo cual vas a tener problemas para financiarte. Y, si no tienes los ahorros suficientes, no vas a poder llegar a la operación y no vas a poder comprar. O que te pasen problemas de alguna afección que tenga la el inmueble. Por ejemplo, también hemos tenido otro hace poco, de un edificio que tenía más metros cuadrados que la normativa urbanística. Estaba ilegal. Entonces, claro, claro, ese problema, sí, es un problema del vendedor, pero claro, el comprador quiere comprar, porque está comprando un 20 por 100 de rentabilidad, y él dice, vale, a mí me da igual los metros cuadrados que hay de más. Si es que yo estoy comprando al 20 por 100, esto es un negocio, yo quiero comprar como sea Mario. Entonces, ¿qué hay que hacer? Pues oye, negociar con el tasador para que esa afección la elimine y el banco la vea limpia y diga, vale, aquí tienes la financiación.

53:18 Ruben: Sí, pero luego hay muchas cosas. Yo tuve una también con un piso que quería comprar, bueno, era una casa, que habían hecho 2 plantas por encima, pero no estaban en en catastro. Entonces, no, no estaban en registro, en catastro sí estaba. Entonces, en catastro sí ponía que tenía 3 plantas, en registro ponía que solo era una planta, entonces, al tasar, me dijo, vale, solo te puedo pasar tasar la de abajo, ¿no? Y, claro, con eso no me daba suficiente... Y luego me dijo el API, no hay problema. Esto es muy fácil porque vamos a registro y le decimos que lo ponga con contacto y no sé qué, ta ta. Bueno, pues resulta que había un problema porque era una herencia de una división tal que se hizo, división vertical, yo no sé, de la finca. Bueno, un lío que había ahí de herederos de no sé qué, que eran, tenían fincas tal, que no habían abierto herencia. Total, que al final, después de 2 años, dije, mira, paso, o sea, perdí 2 años intentando comprar eso. Yo lo que pasa es que lo hice con, alquilé con una opción a compra, entonces yo lo tenía alquilado durante el proceso y no perdí dinero. Prácticamente, me salió comido por servido, pero durante 2 años yo estaba ahí con el este y imposible. Entonces, todas estas cosas que la gente, pues, como dices tú, ¿no? Parece muy fácil, yo firmo y ya está. Pero pero luego hay algunas cositas que, como te toque o o no, es que resulta que tu piso hizo una reforma al antiguo dueño y se ha comido parte del piso del de al lado. Por lo tanto, ahora tienes que tirar este este muro para que... Cosas de estas, que yo las he escuchado que dices tú.

54:47 Mario Corpa: Sí, sí, loco. Yo, en los problemas, veo oportunidades. O sea, yo, una de de tantas que he hecho inversiones, ha sido todo personal, pero la, para mí, la mejor, la más top, fue una vivienda que compré sin estar registrada en el registro de la propiedad, ¿no? Yo invertía por la zona y me llegó un vecino, oye, Mario, si tengo una casita por aquí, que igual te interesa, tal. Dije, vale, vamos a verla. Fuimos a ver la casa, y está, bueno, no estaba perfecta, había que realmente una reforma, pero para mí era perfecta, dije, guau, aquí hay oro. Y le digo, vale, pues, ¿cuánto quiere usted por la casa? Y me dijo, 15000 euros en la comunidad de Madrid. Y dije yo, vale, pues, ¿cómo lo hacemos? Dice, pues, no sé, me haces una transferencia, tal, y yo, no lo haré. Esto hay hacerlo, pues, de esta manera, ¿no? Voy a solicitar la nota siempre, no te preocupes. Claro, voy a elegir la propiedad. Solicito la nota siempre con la dirección del inmueble, me dice, no aparece, no aparece. Yo, dice, no, no está registrada, no aparece. Estaba en el catastro, pero no estaba en el registro. Bueno, total, voy al hombre y digo, oye, que es que esta casa, pues, no está registrada, tal. Dice, no, es que esta casa es de mis padres, yo soy hijo único y digo, vale, la aceptación de herencia que hiciste eso en su día, dice, yo no hice nada. Si es hijo único, pues me quedé con todo. Digo, bueno, vale, no te preocupes. Solucionamos el problema. Total, que me fui al notario, le comenté la situación y me dijo, a ver, hay riesgo, evidentemente, porque, sí, en el catastro aparece como que él es el dueño, ¿no?

56:20 Mario Corpa: Él paga su IVI, pero puede salir un sobrino o lo que sea y reclamar esa propiedad. Te la puedes jugar. Dije, bueno, ¿qué podemos perder? ¿15000 euros? Me la juego. Y nada, quedé al día siguiente con el señor, me presenté en su casa con unas arras documentadas, como que no estaba registrada, tal, que yo me hacía cargo de todo los costes de la compra, que él solamente tenía que firmar, recibía el dinero en notaría y ya está. Fuimos a notaría, hicimos la 1º escritura pública, que fue esa, y, como bien sabéis, hasta que no tenemos doble escritura pública, no se puede registrar ese inmueble, ¿no? Porque la 1º escritura pública que tienes de un inmueble que no está registrado, que, en este caso, no está inmatriculado, que es así como se denomina jurídicamente, ¿no? Pues no se puede inscribir., bueno, yo lo compré, no lo pude registrar en el registro propiedad, lo reformé y y lo adquiré. Lo adquiré 700, no, 810. Me costó 15000, ITP pagué de 40000, y le reforme por 20000 euros, o sea, la rentabilidad era un 15 o 17, una brutalidad. Y hay que esperar un año, ¿vale? Cuando pasa el año, tú ya puedes solicitar un expediente de dominio, ¿vale? Que se hace a través de notaría, se hace un expediente de dominio, en el que se comunican el BOE y el ayuntamiento, que ahí vive una persona que quiere registrar un inmueble, y si hay alguien que lo reclame, pues estás jodido. Si nadie se opone, pues pasan los 30 días y, automáticamente, ya puedes hacer esa 2º escritura pública, que es como que tú ya te has adjudicado ese inmueble, y ya luego tienes que ir al registro, presentar esa doble escritura pública, y ya el inmueble es tuyo.

58:01 Mario Corpa: Claro, ese inmueble a día de hoy valdrá 160, 180, y me costó, entre unas cosas y otras, 50000.

58:08 Ruben: No creo que haya nadie leyéndose el para ver si sale justo esa casa.

58:12 Gimar: No, y era hijo único, que es lo que iba a decir, que es hijo único. Esa esa jugada, lo mismo, hay 2 hermanos, ya no te sale tan bien. Esto es porque no había, en teoría, más.

58:21 Mario Corpa: Sí, sí.

58:21 Ruben: Oye, vamos a... Ya ya no estás arruinado, ya hemos llegado al presente, ¿no? Que ahora estás en 2026. ¿Cómo ves el mercado inmobiliario en 2026 y en adelante? O sea, ya sé que nadie puede predecir el futuro, porque justo ayer tuvieron consejo de ministros y han dicho que van a empezar a cambiar cosas y no sé qué, y, bueno, lo de siempre, ¿no? Pero ¿tú cómo lo ves? ¿Por dónde va el el mercado inmobiliario?

58:48 Mario Corpa: Yo nunca hago caso del ruido de la sociedad ni de las televisiones ni de los políticos, porque, si hubiese hecho caso a eso, hubiese dejado de invertir por habitaciones hace 2 años. Pero sí que es cierto que yo veo que hay poquísimo riesgo en este sector si se compra bien, ¿vale? El negocio se hace la compra. Luego ya, pues pues tú poner lo más bonito, alquilar lo más caro, alquilarlo por habitaciones, por vacacional, como quieras, pero el negocio es hacer la compra. Entonces, si tú has comprado bien, por muy mal que vengan los tiempos, que haya una crisis de nuevo y bajen los mercados, como pasó en el 2008, siempre vas a estar protegido. Y también te digo una cosa, yo siempre promuevo lo que yo hago a día de hoy, ¿no? Compro inmuebles carroñeros, inmuebles de 30, 90000 euros, que hay una corrección del mercado, y he bajado un 10 por 100, que me ha bajado de 50000 euros, 5000 euros. Es que, si compro un inmueble, a lo mejor, en el barrio Salamanca, 2000000 de euros, me ha bajado un 10 por 100, ya son 200000 euros. Ahí sí que, a lo mejor, no otra esa corrección, ¿no?, yo soy partidario de que, si tú compras barato, por que venga, siempre vas a estar protegido. Ese es el principal... Que sí, que pueden venir políticas de, oye, limitaciones y los precios de alquiler. Venga, que ahora venga otro gobierno y se dedique a construir y haya muchísima demanda. Ojalá No va ser así, evidentemente. Que ahora, pues, en gran tenedor, te prohíban alquilar a más de 300 euros. Bueno, ya las soluciones de sacar los símbolos como persona física, meterlos a una sociedad. O sea, para todo, hay soluciones. O sea, miedo a nada.

1:00:23 Gimar: ¿No escuchas en tu entorno como que ya es demasiado tarde para empezar a invertir? Porque, por ejemplo, tú empezaste en el 2019, Rubén, también, en 2020.

1:00:34 Ruben: 20, sí.

1:00:35 Gimar: ¿No? Y, entonces, como que la gente empieza a decir, ah, no, es que tú ya empezaste con el 2019, el 2020. ¿Tú crees que de verdad es demasiado tarde para invertir?

1:00:44 Mario Corpa: No es demasiado tarde. De hecho, a día de hoy vendemos un piso al día y rentable. No te estamos dando un 5 por 100 ni un 6, te estamos dando un 10 por 100 por tradicional, y del 14 al 20 por habitacional. Entonces, estamos a junio de 2026, se sigue dando rentabilidades. Bueno,

1:01:01 Ruben: yo creo que esto es como todo, ¿no? El que ahora compra Tesla 400 dólares, cuando estaba a 100, pues claro, dice, es que tú, claro, cuando tú, pero es que era muy caro. Bueno, ya, pero es que lo mismo dentro de 5 años está a 1000. Entonces, ahora sigue siendo barato, ¿no? Había, escuché hace poco una entrevista que que 1 decía, NVIDIA está barato, está hipercaro, pero decía, está barato, dice, porque de aquí a 5 años va a valer 3 veces más., claro, todo es caro si miras al pasado, pero lo que tienes que mirar es al futuro, ¿no? De, oye, al futuro, ¿esto cómo va a ser? Como dices tú, un piso de, yo, cuando empecé a comprar, igual, yo compraba pisos hasta por 16000 euros, y dices, joder, es que por muy mal que te vaya un piso que has comprado por 16000 euros, si lo tienes que alquilar a 250 euros, no vas a perder dinero. O un piso que, el más caro que he comprado yo, el más, más caro, han sido 64000 euros. Lo más caro, en Alicante. Madre, ahora está alquilado a 750 euros y está barato, porque lo tengo barato. Dices, vale, que me hacen ponerlo a 500. Bueno, pues estoy pagando una hipoteca de 137 euros. Si me lo ponen a 400, sigue siendo rentable. Entonces, si compras bien, como dices tú, es muy difícil equivocarse. Otra cosa es que digas, no, yo es que me voy a comprar un piso aquí que cuesta esto nuevo que están haciendo aquí, ¿no? Berrocales y cañaveral, toda esa zona, 350. Yo veía ayer, porque ahora en Facebook, claro, en Meta me salen muchos anuncios de pisos, evidentemente, porque saben que invierto en pisos, ¿no? Y me sale piso, obra nueva, tal, en los cerros, que es esto nuevo que están haciendo también.

1:02:32 Ruben: Desde 400000 euros una habitación, y digo, 400000 euros una habitación. Claro, si tú compras a 400000 euros estás muerto, pero comprando a 40000, como dices tú, por mucho que baje un piso, no lo vas a alquilar por menos de 250 euros, en ningún en ninguna parte de España. Total. Pero bueno. Vamos con algún error que hayas tenido, aparte del 1º este que nos has dicho, alguno que hayas dicho, vale, de esto ya aprendo, ¿no? El 1º, comprar al contado, pero porque fue así, pero algún error que hayas dicho, esta inversión la

1:03:08 Mario Corpa: sector inmobiliaria no ha tenido ningún error, la verdad. Los errores han sido en confiar en personas que no debería confiar en ellas, que me prometían cosas que yo decía, bueno, lo veo difícil, pero bueno, te voy a confiar en ti, porque eres buena persona, te conozco, y al final, pues han salido mal los negocios. Pero el sector inmobiliario, como al final tú confías en ti mismo, en tu análisis, en tu mentalidad y en tu estrategia, pues equivocarse es muy difícil.

1:03:34 Gimar: Sí, pero pero ahí ahí distes en un punto, ¿no? Porque sí, confías en ti mismo y todo, pero también dependes de otra persona, dependes de que te den eso, de que lo que sea que te ofrezcan sea fiable.

1:03:47 Mario Corpa: Claro.

1:03:48 Gimar: Entonces, después de esa, digamos, de de esa experiencia, ¿qué tendría que tener una persona para que tú confíes en ella y digas, ok, sí, voy contigo, ok, sí, te compro esto? Esto.

1:04:00 Mario Corpa: Yo lo 1º que siempre animo a la gente, porque ya sabemos que hay hoy en día en redes sociales hay mucho impostor, ¿no? Gente que imposta una, pues una apariencia, una 1 economía, unos resultados que no tiene, y yo eso lo veo, porque conozco a las personas que están detrás de ello y digo, si este chico no ha hecho más de 2 operaciones, no tiene más de 2 pisos, no, y ahora es esto y lo otro, ¿no? Bueno, pues si él se ve capacitado para abordar ese tipo de problemáticas, como hemos dado unas pinceladas anteriormente, y de solventarlas cuando lleguen mal dadas, porque se piensa que es una nota simple, llegar al banco y hala, cobra comisión, ¿no? Pues adelante, pero yo siempre lo que hago es estudiar a las personas, y animo a todo el mundo a que me estudie a mí. Yo, por ejemplo, te puedo meter en mi Instagram, todos los días comparto información, experiencia, y luego, abajo, tengo destacados de todo el proceso, BZ 20 inmuebles desde el año 2019, todas las historias, todas las historias, todas las historias. No acabo de empezar ahora, no acabo de llegar ahora, no quiero vender humo, sino lo que vendo es realidad, experiencia aplicada a mí mismo, que me ha hecho llegar a esos 20 inmuebles, y que, a día de hoy, pueda dar seguridad y transparencia a otras personas para que también lo puedan conseguir, incluso, resultados mejores, ¿vale?, yo siempre eso, que estudie a la persona que está detrás, ¿no? Qué experiencia tiene, qué formación tiene, dónde se ha metido, qué ha divulgado, qué ha hecho, y, si te te da confianza y estás alineado con sus valores, pues oye, pues invierte con él. Evidentemente, no hay ninguna inversión totalmente segura, lo único seguro es la vida, la muerte. Lo demás, tienes que arriesgar, evidentemente, siempre hay una parte de riesgo.

1:05:33 Mario Corpa: Pero si la persona que está detrás has analizado todas esas áreas y has visto que es una persona, pues, que para ti es válida, yo tiraría hacia adelante.

1:05:43 Gimar: A mí hay algo que me da muy mala espina, que es que me metan prisas. A mí, cuando alguien viene y me dice, ya, ya, dale, ahora, ahora

1:05:52 Mario Corpa: Claro.

1:05:52 Gimar: Me, mi cuerpo le pide decirle, déjame esperarme una semana. Sí, porque me da supermala, malísima espina que alguien empiece a decirme, ya, ya, ya, ya, ya, ya.

1:06:04 Mario Corpa: Quieres cerrar de pronto la venta. Yo, por ejemplo, lo que siempre digo, yo no meto presión a nadie, yo pongo el piso y tú me llamas cuando tú quieras. Yo te la llamada, y si ha llegado otro, lo he llevado, pues se lo he llevado, pero yo no te voy a decir, oye, 5 minutos y me cierras, tal, que si no ha llegado, te... No, no, yo ya sabes perfectamente que no tengo que venderte nada. Yo lo estoy viendo en el grupo, lo que te va a vencer los pisos. Si tú decides, espera mañana, hablar con el banco, lo que sea, seguramente que mañana ya estés reservado.

1:06:30 Ruben: ¿Y qué error es el que ves más en los inversores primerizos?

1:06:36 Mario Corpa: Pues siempre el, voy a formarme, voy a formarme, voy formarme, me formo, me formo, nunca paso a la acción. Esa parálisis por análisis, ¿no? De que tienen que tener Excel controlado por todas las áreas y decir, guau, esto es ya perfecto, y cuando llega ese Excel perfecto, con ese inmueble perfecto, te lo han quitado., tío, empieza, empieza. Si es que todo no ha sido equivocado. Yo, 1º que me he equivocado, empieza, y esa ese 1º inmueble es el que te va dar la gasolina y la energía decir, quiero más. Tanto si te has ido bien como para mal, te va a dar energía.

1:07:09 Ruben: Muy bien. ¿Vamos con las preguntas rápidas? Sí. A ver. Es una ronda de preguntas rápidas. Bueno. A ver, si son rápidas o no

1:07:17 Gimar: Que nunca son rápidas.

1:07:19 Ruben: Las hacemos rápido, pero luego, la contestación, no son rápidas. Como

1:07:22 Mario Corpa: quiera, ¿no?

1:07:22 Ruben: Es tan fácil. ¿Comprar o alquilar?

1:07:27 Mario Corpa: Yo compraría para alquilar y viviría de alquiler.

1:07:31 Ruben: Muy bien.

1:07:32 Gimar: Muy bien. ¿Endeudarse a tope o crecimiento progresivo?

1:07:37 Mario Corpa: Pues, al principio, optaría por el endeudamiento a tope, y luego ya, como he dicho, vería qué inmuebles se han revalidado más, qué no, jugaría, rotaría el mercado, y intentaría apalancarme menos al 70, 80 por 100, más conservador. ¿Qué te gusta más?

1:07:53 Ruben: ¿La rentabilidad o la revalorización a la hora de invertir?

1:07:56 Mario Corpa: La rentabilidad, sin ninguna duda. O sea, yo quiero un dinero presente, el de que yo mañana compro y ya sé que tengo ese dinero. La revalorización, al final, es especulación. Yo te puedo decir, oye, tu piso que te iba a vender, por 100000 euros, te da un 5 por 100, pero es que se va a regularizar y en 2 años va valer 200000. Y la rentabilidad sobre la regularización más la renta son de 20, un 20 por 100, me lo invento. Guau, lo compro. Ya, pero es que a lo mejor es de 100 a 200 nunca pasa, y te has comido un piso de 100000 a un 5 por 100. Entonces, yo siempre pido la rentabilidad, el cash flow, ¿qué me genera esto? ¿Cuánto me da de rentas? ¿Me da un 10? Adelante. Yo, a título personal, siempre, siempre es es muy difícil, ¿vale? Pero, a título personal, la rentabilidad de tradicional, yo la tengo al 17, 18 por 100 rentabilidad por tradicional, y por habitacional tengo algunos monstruos que me dan hasta un 58, 60, que he comprado casas grandes. O sea, tengo una casa enorme, de 9 habitaciones, 2 baños y 2 cocinas, aquí, en la comunidad de Madrid, que eso me genera solamente 508800 al mes. La rentabilidad sube eso, es un 60 por 100 casi., Y sí, ¿puedes subir la rentabilidad de esa casa? Quizás. También lo que puedes hacer es vender un inmueble como un negocio. Oye, esta casa me genera 4500 al mes, que por 12 meses son 60000. Oye, te lo vendo por 600000 euros. Fíjate qué rentabilidad te da, validado, negociado, subrogación de contratos, y tú recuperas tu liquidez de nuevo y vuelves a empezar.

1:09:29 Mario Corpa: Pero yo, la rentabilidad, vamos, es el indicador de si un inmueble merece la pena invertir en él o no.

1:09:37 Gimar: ¿Invertir solo o con socios?

1:09:39 Mario Corpa: Yo todo lo que tengo es solo, ¿vale? Pero sí que es cierto que, a nivel empresarial, mejor con socios que solo, pero también es muy importante salir a elegir al socio adecuado, ¿vale? Yo, para eso, siempre he tenido mucho cuidado, y hasta que no he visto la persona adecuada, no me he decantado por ella y a tomar acción, ¿no? Como, en este caso, como mi amigo Felipe Beltrán, el cual, pues yo sé que es una persona como yo, con valores, con propósito, que no perseguimos el dinero, que nuestra misión y nuestra obsesión es ayudar al mayor número de familias a ser libres, y, por ende, el dinero no va a llegar, es la consecuencia directa de ello. Y somos personas obsesionadas con nuestro trabajo, que tenemos mucha disciplina, mucha motivación, y a veces la motivación falla también, pero ahí estamos en 1 o otro para empujarnos y remar. Y yo invertiría, a título personal solo, es decir, aunque tengas tu pareja, ¿vale? Que tu pareja compre por su lado y tú por la por la tuya. ¿Por qué? Porque, al final, la deuda se duplica, ¿no? Que eso, mucha gente, lo que la gente no no sabe, ¿no? Que la deuda se duplica, pero los ingresos no. O sea, tú compras un piso de 100000 euros, apachas, ¿no? Imaginaos, sois matrimonio, lo compráis a medias, 100000 euros. Vale, una hipoteca de 80000 euros, y la alquiláis por 800 euros. Y vosotros pensáis, vale, pues la hipoteca son 800 euros, 400 son míos, igual son tuyos. No, no, tú tienes 800 de deuda y tú 800 de deuda. Sin embargo, cobráis 800 entre los 2, 400 y 400. Entonces, la ZIRBE te la comes.

1:11:12 Ruben: Sí, la ZIRBE te la cuentan entera, luego te ponen ahí un 2, ¿no? De que son 2 personas, y vale. La ZIRBE es tuya entera, porque el banco dice, bueno, si esa persona no paga, me da igual, tú me lo pagas, Pero luego, cuando vas a la renta, igual, tú imputas la mitad de intereses, imputas la mitad de ingresos, toda la mitad, porque tú tienes el 50 por 100. Entonces, invertir en pareja a veces está bien. Yo lo he visto bien cuando cuando hay 1 que gana mucho y el otro gana poco, está muy bien, porque al sumar los los rendimientos, claro, la mitad de tus rendimientos no van a tu base. Imagínate que estás en la base máxima, no van a un 45, ¿no? Van a lo que tenga la otra persona. Y si cobra poquito, por ahí sí, pero por parte fiscal, pero por parte de deuda es la peor inversión que puedes hacer. Por eso, porque es que todo va a ti, ¿no? Porque yo cuando iba al banco decía, no, porque tengo tanto de deuda, tal, no, pero tienes esto. Digo, ya, pero esto solo a mí me decían, no, no, no, esto es tuyo. Digo, bueno, pero está el 50 por 100 de hipoteca. Y dice, ya, me da igual. Aquí pone que tú lo debes, que hay otra persona. Y dice, si la otra persona se muere o no paga, tú lo debes. Y yo dije, ay, va, pues entonces esto no Actual.

1:12:24 Gimar: ¿El mejor momento para comprar?

1:12:27 Mario Corpa: Cualquier momento es bueno. O sea, esa pregunta es que yo mañana, mínimamente, compraría. Bueno, de hecho, la semana que viene voy a comprar 2, y la siguiente voy a comprar otros 2 en hide. O sea, siempre hay un momento para comprar, siempre y cuando los números salgan, adelante.

1:12:41 Ruben: Oye, ¿qué podemos esperar del futuro de Mario Corpa que tienes a corto plazo?

1:12:47 Mario Corpa: Pues, a corto plazo, tengo la misión y la obligación de crear el mejor servicio de personal inmobiliario a nivel nacional, ayudar al mayor número de familias. Actualmente, nos hemos posicionado en un piso al día de venta, en WhatsApp, pero estamos trabajando para llegar a 2 pisos al día. Esa es mi objetivo y mi obsesión todos los días jugando me levanto, y, evidentemente, para llegar a ello, pues tengo que pasar por un proceso, ¿no? El proceso es que la los inversores vayan cogiendo experiencia en la comunidad, nos vayan conociendo, vayan viendo cómo trabajamos, cómo lo hacemos, y, sobre todo, que los CEOs, que somos mi socio Felipe Beltrán y yo, cada día nos mejoremos a nivel personal y profesional. Eso es lo más importante, porque nosotros no podemos exigir a nuestro equipo nada que nosotros no hagamos. O sea, un líder lidera con el ejemplo, y nosotros todos los días somos ejemplo de ello, tanto a nivel físico, salud, formación, habilidades blandas, todo lo necesario para llegar a conseguir ese objetivo, que no es un objetivo económico, no medimos los resultados por dinero, si si vas al banco, evidentemente, pero medimos los resultados por el número de familias que hemos ayudado a invertir.

1:13:57 Gimar: ¿Qué te queda por hacer en el mercado inmobiliario español?

1:14:00 Mario Corpa: Pues este es 1 de mis objetivos, el que os he dicho anteriormente, y el siguiente que me gustaría hacer sería meterme, pues, o a comprar edificios, reformarlos y venderlos para inversores, hacer, pues, habitaciones premium o minipisos, ¿no? Y crear un edificio potente, ¿no? Como los que hay por aquí cerca, de alquiler, ¿no? Que podamos participar inversores en ello, y hacer un edificio con cuotas participativas, reformarlo, y luego, pues darle una rentabilidad y que cada 1 sea propietario de su propia

1:14:37 Ruben: propiedad. Nos hablabas antes, fuera de cámaras, de otro proyecto personal que estás haciendo.

1:14:44 Mario Corpa: Sí, eso es. Bueno, ya, al final, la parte económica la tengo cubierta, y, entonces, yo, mi obsesión en la vida es cómo puedo ser mejor en todo, ¿no? Y cómo puedo ayudar a más gente. Entonces, pues ahora estoy escribiendo un libro. Es una parte, pues, que me está ayudando mucho a abrirme, ¿no? A a dar el 100 por 100 de mí, de todo mi proceso, que incluso hay momentos en los que lo pasas mal hablando y escribiendo y tal, pero es un libro que va ser inspirador para muchas personas, de yo cómo empecé, todos los procesos que he tenido y cómo puedes comenzar en, aunque estés en la oscuridad o que tu entorno no te apoye o que te sientas perdido o desolado, de todo se sale, ¿no? En plan, yo pasé una situación bastante compleja de adolescente, y, gracias a ello, pues, y aislarme y a tener ese momento, ¿no? Del camino del guerrero, en el que te aíslas y estás solo contigo mismo y dices, ¿quién quiero ser? ¿A dónde quiero ir? ¿Cómo puedo conseguirlo? Disciplina, disciplina, resiliencia, constancia. Pues que cualquier persona que sea ese libro, ¿no? Ya, aparte de tener tips, nociones y estrategias de inversión inmobiliaria, pues que, aunque sea un peluquero, un camarero, lo pueda aplicar a su negocio para decir, oye, yo tampoco puedo escalar mi peluquería o mi bar, y puedo emprender o puedo tomar acción y salir de la situación en la que estoy ahora porque no estoy cómodo o porque no me siento bien. Entonces, es un libro en el cual, pues voy a compartir muchas reflexiones, muchas experiencias, y luego, todo lo recaudado del libro lo voy a donar íntegramente a una asociación contra el cáncer.

1:16:16 Gimar: ¿De qué de qué te hubiese gustado hablar si no hemos hablado?

1:16:24 Mario Corpa: Pues, a ver, hemos tocado todos los puntos. Quizás, no sé, por así decirlo, así que se me ocurre un poco, a lo mejor, la mentalidad, ¿no? Que es lo más importante a la hora de invertir, ¿no? El forjar 1º la mentalidad. Un inversor 1º se hace por dentro y luego ya empieza a invertir, ¿no? Tener esa capacidad de de riesgo, ¿no? De de saber tomar acción cuando el resto de personas, pues dicen que no. Sea, yo siempre digo que mi mejor mentor ha sido mi familia, ¿no? Todo lo que me decían hacía lo contrario, y gracias a eso, pues estoy donde estoy hoy en día. ¿Por qué? Porque ellos, lo único que querían, era protegerme, ¿no? De que no me pasase nada, de que no me equivocase, de que no perdiese el dinero. Pero, evidentemente, cuando tú tienes la mentalidad correcta y te formas y estás seguro de ti mismo, esa autoconfianza, todo viene de forma innata.

1:17:12 Ruben: Oye, ¿dónde dónde te encuentra la gente que no?

1:17:16 Mario Corpa: Pues me pueden encontrar en Instagram. Ahí estoy todo el día, dando caña, compartiendo conocimientos, experiencias, resultados, y luego, a través de Instagram, pues tiene mi enlace directo a la comunidad, en la cual se puede meter de forma gratuita y ver los símbolos que pasamos todos los días.

1:17:31 Gimar: Vale. Una pregunta que se me quedó en el tintero es, ¿un libro que te haya cambiado la vida?

1:17:36 Mario Corpa: ¿Un libro que me haya cambiado la vida? Pues mira, hay varios, pero así hago, de pronto, lo 1º que me viene a la cabeza, los secretos de la mente millonaria, hábitos atómicos y Piense y hágase rico, de Napoleon Hill. Esos 3, para mí, son imprescindibles. Bien.

1:17:54 Ruben: Te voy a hacer la última pregunta del podcast ya. ¿A qué te gustaría que trabajésemos aquí?

1:17:59 Mario Corpa: Bueno, pues, sin ninguna duda, a mi socio, Felipe Beltrán, es una persona en la cual, pues me he dado de estar donde estoy hoy en día con el servicio de personas open. Él tiene muchísima experiencia con el rent to rent, tiene una empresa muy potente, la que compagina con la de PSI también, sea, que tiene doble mérito, ¿no? Y creo que es una persona que puede aportar mucho valor y, sobre todo, compartir también la experiencia de de cómo ha llegado hasta donde está hoy en día y cómo ha pasado de 0 a lo que tiene ahora.

1:18:29 Ruben: Muy bien, pues nada, luego te pediré el contacto y también le traeremos por aquí. Pues nada, Mario, que un placer tenerte aquí, que somos casi vecinos, además, Así que genial que hayas podido venir, que hayamos echado este ratito por aquí, y nada, todo el mundo que que le visiten su Instagram, porque ahí compartes eso. Además, hace poco que habéis estado de team building y no sé qué, pues, que no todo es trabajar, ¿no? Que de vez en cuando también hay que descansar.

1:18:56 Mario Corpa: Hay que premiar al equipo cuando hace las cosas bien, y eso es lo más importante, ¿no? Tienes que valorar las personas que tiene detrás, esos recursos humanos, que son los que están día a día trabajando por y para ti, para que tu negocio salga adelante. Entonces, cuando haces las cosas bien, oye, nosotros somos los primeros en premiarlos.

1:19:10 Gimar: Pues muchas gracias, Mario.

1:19:12 Mario Corpa: Nada, gracias a vosotros 2 por invitarme aquí a compartir este tiempo enriquecedor, y nos veremos en la siguiente.

1:19:19 Ruben: Muy bien. Adiós. Chao.