Cómo conseguir la mejor hipoteca en 2026, con Antonio Lorenzo

0:00 Ruben: Muy buenas. Bienvenidos a Nice to Fit You. Hola, Gimar.

0:03 Gimar: Hola, Rubén.

0:04 Ruben: Bueno, hoy tenemos un capítulo que es bastante interesante, porque el último capítulo que hicimos sobre este tema tuvo una gran repercusión, que es sobre hipotecas, que aquí, bueno, casi todos los que nos veis sois inversores inmobiliarios y os gusta mucho apalancaros, y, de hecho, yo creo que es la forma de crecer, pero ahora veremos si si es bueno o no es bueno. Vamos a ver qué está pasando en el mercado, porque este 2026, y con la guerra de Irán están cambiando un poco las cosas en el mercado hipotecario, vamos a ver qué hacer, qué no hacer y y cómo hacerlo bien, sobre todo, y cómo prepararnos para ponernos guapos delante del banco, para que el banco nos vea con buenos ojos, sobre todo, con buenos ojos numéricos, y y que nos dé esa hipoteca que todos queremos. Hay que llevar.

0:49 Gimar: ¿Qué está pasando en el mercado hipotecario en el 20 26?

0:52 Antonio Lorenzo: Pues el 20 26 pasando una cosa, y ahora pasa otra, ¿no? Que se llama guerra de Irán, y aunque parezca mentira que en Irán de repente pasa algo y a nosotros nos afecta, nos hemos encontrado como esta semana, por ejemplo, un banco nos había aprobado una hipoteca a las 9 de la mañana con un precio, y a las 12 de ese mismo día nos dice que no, que el diferencial es 0 coma 5 por 100 más. O sea, estamos hablando, en una hipoteca de 150000 euros, de 60 euros al mes casi. Claro, los números ahí varían. Sí que verdad que sigue siendo tipos de interés para mí casi de regalo, porque estamos hablando de, a lo mejor, nos vamos al 2 y medio, algo cercano al 3 por 100, pero iba a saber el 3 por 100. Pero claro, ha cambiado mucho la película. Si tú me preguntas en enero qué iba a pasar, pues la tendencia del euríbor era la baja, los bancos bien, queriendo hipotecas, normal y corriente. Sí que es verdad que lejos de objetivo, porque estamos a principios de año. Se ponen un poco más estrictos, pero claro, de repente pasa esto. Y yo ahora lo que le digo a la gente es, si te vas a sacar una hipoteca tipo fijo, fírmala ya, porque dentro de un mes va ser mucho más cara.

1:54 Ruben: ¿Y qué diferencia hay antes de que hubiese la guerra? ¿Qué diferencia teníamos? Porque ya se venía hablando antes de la guerra de que el 2026 no era igual que los años anteriores. ¿Qué diferencia había con otros años? ¿Qué es lo que está pasando?

2:06 Antonio Lorenzo: Pero es que el problema es que la la mente del ser humano es cortoplacista. Nos acordamos respecto al último trimestre del año. ¿Qué pasa? Que siempre el último trimestre del año es el mejor del año, porque los bancos que no han llegado a objetivo, de repente se ponen a dar precios que antes no daban y riesgos que antes no daban. Y de repente nos metemos en el año nuevo, principio de año, muy lejos los objetivos de los bancos, y entonces, obviamente, con los perfiles que sí que estaban aprobando, pues se ponen más estrictos. Incluso te la denegan. O sea, yo, a mí me pasó una operación de que en diciembre la teníamos ya aprobada, el abogado tardó 2 meses más de la cuenta en hacer la herencia, nos metimos en febrero, y de repente el banco denegó la operación. Sí que es verdad que luego lo pudimos sacar por otro banco, porque había plan b, plan c, Pero claro, mira la diferencia, 2 meses, el mismo banco, el mismo perfil, no había cambiado nada. Sí, la política de riesgo, que era más estricta, porque los objetivos estaban más lejos. No les importaba que en ese momento no estuvieran llegando objetivos.

2:58 Ruben: Bueno, como habéis visto, tenemos aquí con nosotros a Antonio Lorenzo, que seguro que muchos habéis visto por redes, es muy activo, hablando de hipotecas. Cuéntanos un poco quién eres, para quien no te conozca.

3:08 Antonio Lorenzo: Bueno, pues soy una persona que hizo ADE, administración de inversión de empresa en Murcia, como no se nota en mi acento apenas. Luego estuve en el instituto de empresa, hice un máster international management, y a partir de ahí, pues algo, ¿no? Nuestro tipo de perfil, por lo que estudiamos en el máster, éramos de la B4, ¿no? De Accentur, de Price, pero a mí ese mundillo no me gustaba, me parecía un mundillo un poco de que, para tú escalar, tienes que pisotear de al lado, y eso a mí no me gusta mucho, y de repente empecé a hacer entrevistas, y como encima vengo de banca de inversión, toqué banca, pero no directamente banca, sino asesor del crédito inmobiliario, que es como nos llama la ley, y desde el 2015, ya que me vengo dedicando a esto. La verdad que muy bien, a día de hoy, ya con con una empresa propia, nuevos empleados, ya 11 años de experiencia, más de 100 hipotecas todos los años, y casi 500 clientes al mes, una locura. Ojalá convirtiera más más clientes a a hipotecas reales. Pero claro, mucha gente a día de hoy, sobre todo por ahorro, no no puede comprar. O sea, ahí siempre lo que planteamos es unos meses vista, o incluso algunos años, porque algunas veces no da, el que puedan comprar todo el mundo, claro.

4:14 Gimar: ¿Más de 100 hipotecas desde el 2015?

4:17 Antonio Lorenzo: Al año. Guau. Sí, sí, o sea, yo no soy bueno porque sea bueno, yo soy bueno por dolor, sea, por volumen. O sea, yo yo tengo 100000000 de vida hipotecarias que pueda tener una persona. Claro, una persona al año, bueno, al año no, en su vida, historia, que se sacara 2, 3 hipotecas, ¿no? Claro, yo saco eso cada semana, prácticamente.

4:36 Gimar: ¿Cómo ha variado el mercado hipotecario desde que empezaste hasta ahora?

4:40 Antonio Lorenzo: Puf, muchísimo. De hecho, nuestra figura no existía, prácticamente. Era la inmobiliaria de turno, muchos con el con el parche en el ojo, ¿no? Pirata, y a día de hoy, la cosa ha cambiado bastante. Ya desde el 2019 estamos regulados, ya hay que pasar una reglamentación del Banco de España, unos seguros, una oficina física. Muy guay esa parte. De hecho, nuestra figura está creciendo cada vez más. Y, por contraparte, los bancos, pues, como hemos visto, cada vez son menos, cada vez menos personal, menos oficinas, todo online, y la hipoteca es un paso muy grande para la gente. O sea, tú no te gastas 200, 400000 euros todos los días de tu vida, ¿no?, ese abandono que está teniendo la gente por parte de la banca tradicional, nosotros lo estamos recogiendo con los brazos abiertos. De hecho, cada vez hay más empresas que se dedican a lo nuestro. Lo que aquí sí que voy a hacer una diferenciación, porque la gente muchas veces no lo no lo entiende o no lo ve, que está el intermediario y el asesor. El intermediario es, simplemente, pasan la documentación del punto a al punto b, y tú te encargas de todo directamente. Claro, a ti no te cobran porque realmente lo único que hacen es pasar documentación de un punto A a un punto B, y quien le paga es el banco. Entonces, aquí para mí hay 2 peligros. 1, solo van a trabajar con el banco que les pague, con los que no pagan, no van a trabajar, y luego, obviamente, si hay un banco que le paga 500 y otro 1000, ¿cuál de los 2 te van a querer vender? El de 1000, ¿no? Pero bueno, al final, es un servicio más como otro cualquiera. Y luego sí que está la parte de asesor, que hacen absolutamente todo, ¿no? Como el 3 60 de la reforma o de la compraventa, ¿no?

6:12 Antonio Lorenzo: Pues parecido en el mundo inmobiliario, ¿no? Todo el tema de la tasación, todo el tema de si hay algún tema urbanístico, si hay algún tema de herencia, acompañarte en esta transparencia, la compraventa, coordinar todo con notaría para que recibas la la vivienda libre de carga. Y TPs, por ejemplo, los ITPs a día de hoy, como bien sabemos, son altísimos, pero hay 1000000 de bonificaciones. Pues hay gente que no lo sabe, y a lo mejor una bonificación te puede ahorrar 3 o 4000 euros. Y eso, si no vas de la mano que alguien sepa, no te das cuenta. Y tú dices, el banco, el banco a día de hoy, afortunadamente, para nuestra figura, son gente que va a volumen. Tengo que hacer un PE, tengo que hacer un fondo de inversión, tengo que hacer un renting, y, a la misma vez, tengo que hacer hipoteca. Pero claro, es que encima tengo 100 clientes entrándome por la puerta para cualquier cosa, o sea, porque la tarjeta de crédito no me va. Entonces, necesitan ellos para no lo fácil, para no lo rápido. Nosotros nos beneficiamos de eso, pero vamos, muchas gracias, bancos.

7:04 Ruben: Bueno, hay que buscar los puntos débiles y hacerte fuerte ahí, ¿no? Yo creo que, sí, nosotros hemos, hace poco que estaba Gimar sacando una hipoteca, pues estábamos en el deadline, porque el banco estaba hasta arriba. Claro. Y claro, dices, oye, es es que se me va a vencer la, se me va a vencer la, se me va a vencer... Bueno, ni siquiera la, porque era la lo que no tenía, pero se me va vencer todo. Yo necesito agilidad, ¿no? Y muchas veces, pues, sobre todo cuando vas con bancos más pequeños, les pasa un poco eso, pero igual, yo he estado con otros bancos más grandes y también sufres.

7:35 Antonio Lorenzo: De hecho, parte de nuestro trabajo a día de hoy es apretar a los bancos para que cumplan tiempo. Y no te puedes ni imaginar, yo recibo a la semana 2, 3 clientes que no llegan a firmar arras, o sea, las van a perder, y tenemos que sacarle la hipoteca en tiempo récord. Sí que es verdad que nosotros en 30, 40, 50 días, dependiendo de la dificultad de la operación, estamos sacando operaciones. O sea, que hablemos de tiempos más o menos que la gente sepa. Una sanción económica, es decir, esta operación es viable, en una semana tendría que estar. Si no, ponte a buscar alternativas. El informe de tasación, pues más o menos igual, una semanita. Para que te emitan la FEME, que algunos bancos tienen ahí un poco de de atasco, otra semana, más o menos. Ya estamos hablando de 3 semanas. Y luego, la la ley hipotecaria de los 10 días, que eso no te la puedes salvar, incluso en Cataluña son más días. Entonces, pues ya estamos hablando de 21 días, más 10, 31, nos vamos a 35, 40 de normal. Si ya los plazos no son esos, por, que la gente lo mire, porque al final pierden arras, Y muchas gracias.

8:34 Gimar: Estuve a a días de perder arras, y una de las cosas que me decía el banquero es que, como habían crecido tanto, pero crecido en en demanda, pero no en empleados, el banco internamente estaba gestionando el doble con el mismo número de personas. Dice que no llegaba, y él lo que hacía era presionar a la central para los para los las firmas que eran más próximas.

9:03 Antonio Lorenzo: No, lo que pasa que ahí, o sea, estoy de acuerdo con ese banquero, pero también, en mi experiencia, es porque los bancos no son tontos. Ellos saben que van a haber momentos puntuales de mucho más trabajo. Dicen, vale, pero ¿cuál es la media? O sea, si mi media son 100 trabajadores, para este volumen en general, yo tengo 100. Si tengo picos de que a lo mejor necesitaría 120, 130, me da igual, porque eso es un gasto para mí. Y también, muchas de las veces, lo que nosotros tenemos que hacer es buscar otra alternativa a otros bancos. De hecho, nos pasó, sobre todo, en noviembre, octubre, porque ahí se juntó, como tú bien dices, la saturación de algunos bancos y, por otro lado, bancos que habían cubierto objetivos. Tuvimos que mover, obviamente, un montón de operaciones a otras entidades para que fueran viables y se firmaran en tiempo y forma. Pero sí, sí, eso bastante habitual, desgraciadamente. Pero ya te digo, yo yo siempre tendría un plan B0Y un plan c, porque incluso he llegado a ver que se atrasa, se atrasa, se atrasa, y luego, última hora, te dicen, no te puedo meter la fain, porque, claro, la gestoría me ha dicho que no van a computar tus ingresos, sobre todo cuando vienen de alquileres, de esta manera. Y es como, ¿perdona? ¿Me tienes una 1 mes parado? Y ahora, repente, una semana de tener que que perder a Rae, me dice, ¿qué gestoría no coge los ingresos? No me hagas eso, perder un dineral. Pues sí, sí, eso está a la orden del día, día de hoy.

10:18 Ruben: Oye, vamos a volver un poco con nuestro tema de los inversores. ¿Es buen momento para apalancarse con hipotecas o es mejor esperar un poco por lo que pueda pasar?

10:29 Antonio Lorenzo: A ver, yo creo que es buen momento. ¿Por qué? Porque no sabemos el futuro. O sea, obviamente, si la guerra se alarga, las las hipotecas van a seguir subiendo., tú dices, Tony, ¿mi hipoteco ya? Yo, sinceramente, sí. Si luego baja lo suficiente, hacemos una subrogación y ya está, no pasa nada. Pero al final, la parálisis por el análisis, en mi experiencia, en todos los sentidos, va mal. Que luego, justo 1 puntualmente dice, guau, es que menos mal, hubiera firmado el 2 y medio y ahora firmo un 2.20. Perfecto. Digo, chico, de verdad, ¿cuánto has dejado de ingresar por no haber comprado ese inmueble, a lo mejor? 3, 4 rentas, mínimo. Saca los números. ¿Realmente era rentable ahorrarte el 0 coma 30 en la hipoteca? Son números, muchas veces los números lo justifican o no. Pero vamos, yo creo que sí, que es un buen momento, aunque gente dice que estamos en la parte alta del ciclo y que, claro, te vas a hipotecar por un valor, y luego la escasez va valer menos de ese valor. Yo, sinceramente, no pienso, desgraciadamente, que estemos al final de un ciclo alcista, porque cada vez hay más demanda, y y las casas que hay son las que casas que hay. Entonces, no era como en 2007, que se construían 700000. A día de hoy, construyendo 120, 150. Entonces, yo, desgraciadamente, para la gente que todavía esté fuera del mercado, creo que el recorrido queda mucho.

11:47 Gimar: Eso que cuentas lo hice yo el año pasado. No, hace 2 años, perdón, yo me compré una casa. Tenía una hipoteca al 100, pero un interés, o sea, altísimo. Aun así, saqué mis cuentas y dije, el 1º año, con lo que iba a cobrar, me daban las cuentas y dije, al siguiente, al 1º año, apenas cumpla un año, me cambio de banco, y me cambié de banco

12:12 Antonio Lorenzo: y me bajó

12:13 Gimar: 2.5.

12:14 Antonio Lorenzo: Mataste a ese banco. Porque a día de hoy, desde que cambió la ley que fue en el 2017, ellos asumen el impuesto de AJD, notario registro de gestoría. Eso, traducido a los números del banco, es que se meten que el 1º año no ganan dinero con la hipoteca. Y a partir del 2º año, empiezan a ganar algo, pero todavía hay que amortizar, pues, todos los costes de personal, oficina, blablablá. Hasta el 3º año, realmente, el banco no gana dinero. Entonces, tú, haciendo una subrogación el 1º año, los has matado.

12:41 Gimar: Pero me cobraron,

12:42 Antonio Lorenzo: Ellos me cobraron, ¿no?

12:44 Gimar: Sí. Sí,

12:44 Antonio Lorenzo: sí. Es la única manera que ellos tienen de

12:46 Gimar: Gratis nos salió, O sea.

12:48 Antonio Lorenzo: Yo la entiendo a ellos, ellos también se tienen que defendernos, no engañemos. Pero claro, ¿dónde está el punto intermedio, no? Yo creo que a día de hoy, yo sí que estaría dispuesto, por ejemplo, a asumir los costes de la hipoteca, plan de impuesto, notario y registro de autoridad. De hecho, en su momento lo lo asumí, porque no tengo las pruebas, pero tengo la certeza absoluta de que los bancos serían mucho más flexibles con los perfiles de riesgo, porque darían más hipotecas a gente que va mucho más justitas. Por eso, porque, al final, ¿quién está poniendo en riesgo realmente su dinero? ¿Nosotros? Yo estoy poniendo 20, 30000 euros en un piso de 100000. El que está poniendo los otros 80, 90000 euros, el banco., claro, el banco dice, yo me tengo que asegurar que yo voy a beneficio, yo no puedo perder ese dinero. Y eso pasa por, por ejemplo, la ocupación. Si la ocupación fuera mucho más rápida de echar a la gente, yo creo que se haría mucho más hipoteca de una manera más fácil para perfiles más cogidos con pinzas. Si nosotros asumiéramos los gastos o fueran menos, directamente quítame el impuesto, por ejemplo, también darían más hipoteca. O sea, siempre son los malos de la película, pero no siempre son los malos de la película.

13:50 Ruben: Bueno, yo creo que los bancos para mí siempre han sido mi socio, y como tú dices, ellos ellos ponen el máximo, es decir, yo tengo hipotecas de 30000 euros a 1.85, y yo he hecho cuentas y digo, es que este banco en los próximos 25 años conmigo va a ganar 8000 euros, en 25 años. O sea, tienes durante 25 años el riesgo de que yo no pague por 8000 euros. Digo, es que... Claro. De hecho,

14:14 Antonio Lorenzo: por eso, desde que el los gastos los asume el banco, muchos bancos han dicho, mira, yo menos de 50000 o de 60000 no financio. Que son matemáticas, es que a ti te pasa lo mismo, tú. ¿Cuánto me van a pagar de alquiler y cuánto voy a pagar de cuota? Tú no te vas a comprar una casa de 1000000 de euros para pagar casi 4000 euros de cuota al mes, para alquilarlo por 3000 euros. No tiene sentido, los bancos es lo mismo.

14:36 Gimar: Ya sabes. Para un banco, ¿qué perfil es más atractivo? ¿Un inversor o un comprador único?

14:44 Antonio Lorenzo: Funcionario, sin préstamo, vivienda habitual. Y vayamos por partes, ¿no? Vivienda habitual, ¿por qué? Porque el Banco Central Europeo... Hay una normativa europea, es Basilia 3, que les dice a los bancos, vale, si tú das una hipoteca para vivienda habitual, me tienes que provisionar de una hipoteca de 100000 euros, 3000 euros. Perfecto. Si ahora das una hipoteca para un inversor, me tienes que provisionar 15000 euros. Hablando ya que solo por la finalidad del préstamo, que no es vivienda habitual, al banco la provisión, o sea, el dinero que tiene que bloquear en su balance es 5 veces más. Es decir, le sale 5 veces más caro una hipoteca cuando es para invertir., por eso también hay una incongruencia ahí brutal, que la gente muchas veces no lo sabe, pero eso no no le pasa a un banco, le pasa a todo porque es normativa. Luego, pues funcionario o autónomo, ¿no? Pues un funcionario, hemos visto cómo tú puedes vivir en otra parte del mundo, que que no te van a despedir ni con esa, realmente. Y un autónomo, el pobre, le puede ir bien, le puede ir mal, entonces eso es lo más denoctado. Y luego la sirve, ¿no? Tener préstamos previos es muy curioso. O sea, un banco, te pongo 2 ejemplos, ¿no? Un cliente gana 10000 euros al mes y paga una cuota de 500 euros al mes de un piso que tiene en Barcelona. Otro cliente gana 5000 euros al mes, la mitad, pero no tiene préstamo. ¿Cuál de los 2 creéis que perfil bueno o cuál es perfil muy bueno? Pues, sin embargo, el el de muy bueno es el que gana menos, el que gana 5000. Pero ¿por qué no tiene un préstamo pequeñito de 500 euros al mes?

16:16 Antonio Lorenzo: Yo sé que choca mucho, pero es un poco por cómo la política de riesgos de los bancos, también influida por el Banco de España, el Banco Central Europeo, funciona, ¿no? Entonces, si tú me preguntas a mí, vivienda habitual siempre, funcionarios mejor que que autónomos, sin préstamos mejor que sin préstamos, que se vea que el ahorro, por ejemplo, viene de ti, porque a día de hoy cada vez es más normal y nos hemos vuelto profesionales en saber cómo los padres tienen que donar al a los hijos a el dinero de la aportación o hacer préstamos familiares al 0 por 100 de interés. Todo ese tipo de cosas se se se mira con con mucho detalle. Incluso, la la última parte que he comentado puede ser un error. ¿Por qué? Porque si tu padre de repente te ingresa en tu cuenta para que tú puedas comprar la casa 20000 euros, el banco va a decir, buah, branqueado de capitales, ha pasado? ¿Qué ha pasado? ¿Qué pasado? ¿Dónde viene ese dinero? Justifícamelo. Y te puede paralizar la la la operación hasta que esté bien justificado ese dinero, ¿no? Muchas veces te toca salir corriendo, si es un préstamo, ir a presentar los modos de impuestos, si es una donación, ir corriendo a notaría, y es curioso, ¿no? Las situaciones que se dan porque la gente no se prepara, o simplemente informa al banco, oye, ¿cómo quieres que te lo haga para que esto se paralice? La gente, no, no te ingresa el dinero ya, luego veremos qué pasa.

17:27 Ruben: Ahí es muy curioso lo que hablabas, porque yo trabajaba para una empresa de Reino Unido, y allí era todo lo contrario. Allí, los bancos te veían mejor cuantos más tarjetas de crédito tenías, cuantos más préstamos pagabas. Claro, y era algo que le chocaba, porque yo hablaba con compañeros, ¿no? Que me me decían, no, tarjeta de crédito, y yo digo, yo no tengo ninguna tarjeta de crédito ni la quiere.

17:45 Antonio Lorenzo: Me dice,

17:46 Ruben: ¿cómo que no vas a querer una tarjeta de crédito? Digo, yo no quiero tarjetas de crédito. Porque, claro, ellos están en el sistema igual que en Estados Unidos, ¿no? Que tienen ese scoring de, si tú tienes crédito y pagas, eres mejor que alguien que no tiene préstamos, y es es un poco, a mí me choca, ¿no? A lo mejor

18:00 Antonio Lorenzo: Y además, cuanto más créditos tienes, mejor credit score tienes, mejor hipotecas te dan, a tipos de interés más bajo, mayores porcentajes de financiación, hasta el punto de que viene gente de Estados Unidos a sacarse aquí hipotecas, se las sacamos sin ningún problema, y me hizo mucha gracia 1 porque de repente me hizo una hija imitada. De repente se pide un préstamo personal de 50000 pavazos. Muchacho, ¿qué haces con el dinero? ¿Cómo has pedido un préstamo? No, Tony, para mejorar mi credit score. Digo, que no, que no, que España no funciona así. Y le digo, ¿dónde está el dinero? Me dice, en la cuenta. Dice, no la toca, dice, no. Dice, pues devuélvelo ya. Me mira, que lo devuelvas. Si no, operación saldría, porque el tío ganaba casi 200000 dólares al año. Pero son cosas que manchan el expediente, y los bancos son muy miedicas. Y a nada que ven algo que no controlan o que no está claro, es como, lo cancelo y ya está. Pero que vea, ¿no? La mentalidad cómo cambia de de un país a otro, es una barbaridad.

18:52 Gimar: Es que yo, bueno, 1 de mis de mis cosas con la tarjeta de crédito es que yo me acostumbre, 1º que todo, o sea, en Venezuela se usa usa la tarjeta de crédito y yo empecé a usar la tarjeta de crédito y la tarjeta de débito muy jovencita para no tener dinero en efectivo, para que no me robaran.

19:08 Antonio Lorenzo: Normal, normal.

19:09 Gimar: Lo normal. Pero era lo normal allí y te estoy hablando de los años 90. Y después viví en Puerto Rico, que es lo que tú dices, lo 1º que llegamos ahí, cuando nos pagan la nómina es, tienes que pedir una tarjeta de crédito. Claro. Para empezar a crear CreditScore. Eso fue tarjeta de crédito en el banco, tarjeta de crédito en Sears, tarjeta de crédito en Keimar, tarjeta de crédito en Macy's. Entonces, claro, porque era más fácil que te dieran las tiendas por departamento, tarjeta de crédito, y tú te comprabas la tostadora, el televisor Todo. El no sé qué, todo, 4 tarjetas de crédito, cada una por tienda, para empezar a hacer credit score. ¿Y y qué pasa? Que eso es una 1 costumbre que a mí me tardó años en quitarme. Yo usaba hasta hace 2 años la tarjeta de crédito para todo. O sea, la diferencia es que aquí, o sea, allá pagabas el mínimo, Aquí, si la pagas al final, o sea, haces los gastos del mes, y entre los primeros 5 días del mes siguiente, los pagas. Y así vivía yo. Pero es una costumbre, pero por eso, porque te lo exige.

20:09 Antonio Lorenzo: Pues eso hay que tener cuidado, porque aparecen en ZIRBE, y luego, de repente, el banco te pide la ZIRBE, aparece la tarjeta de crédito, te dice, oye, 3000 euros que tiene, no sé qué, dice. No, yo no tengo nada. Sí, sí, sí, míralo aquí. Y empiezas a investigar y ves ya que el banco o Ikea, por ejemplo, esas tarjetas estas maravillosas que te dan en Ikea, pues son a crédito, y normalmente el crédito significa prestar dinero, y eso significa que aparece en sirve. Y a lo mejor eso te puede perjudicar, o muchas veces, y yo lo entiendo, la persona no lo sabe, pide esa tarjeta, tiene unos gastos, unas comisiones, tú no lo sabes, de repente te llegan los cargos, te enfadas y dices, pues, no pago nada, porque esto me parece mal. Y de repente te aparece como impagado un préstamo, y realmente no es un préstamo al uso. Claro, eso automáticamente para el banco es denegada la operación.

20:54 Gimar: Me da risa, porque yo cuando cuando cuando conocí a Rubén, bueno, cuando empecé a salir con Rubén, lo 1º, me contó esto, y lo 1º que hice fue cancelar la tarjeta de IKEA.

21:03 Antonio Lorenzo: Claro.

21:03 Gimar: Pero tú no sabes, o sea, yo llegué a España, yo pedí la tarjeta de IKEA, me la rechazaban, la tarjeta de IKEA me la rechazaban, y yo decía, el día que me dieron la tarjeta y que yo me sentí como si, sí, yo superfeliz, porque venía con esa mentalidad loca de que te de que las tiendas te dan te dan tu tarjeta, y después la cancelé, porque Rubén decía, no, que eso te parece en sirve y que no sé qué, y yo me cancelé esa tarjeta, me cancelé otra tarjeta. Pero va, o sea, es, hay que cambiar el

21:31 Antonio Lorenzo: El chip mucho.

21:32 Gimar: El chip, sí.

21:32 Antonio Lorenzo: Yo digo, en España, por cómo funciona la financiación, solo puedes tener hipotecario realmente, y el coche, después de la del hipotecario. Ya está. Olvídate, todo lo demás...

21:42 Ruben: Yo, de hecho, una de las hipotecas que pedí me dijo la del banco, dice, tienes aquí 8000 euros en una tarjeta de crédito. Y es lo que decías tú de, yo no tengo nada. ¿De qué? Dice, no, no, pues lo tienes aquí. Claro, es que a mí un banco que yo tenía me la había preconcedido.

21:57 Antonio Lorenzo: Es que ese es

21:57 Ruben: el problema. Tenía ni la tarjeta física, porque yo no uso tarjeta de crédito. O sea, yo no la tenía, pero como estaba ahí, estaba que lo tenía, claro, salía en sirve, dices, y eso, digo, no te preocupes, que mañana desaparece. O sea, digo, si por esto me vas a tirar, digo, si yo no la uso, si es no la usado nunca. Digo, pero te la dan, ¿no? Porque el banco te dice, toma una tarjeta de crédito, va. Y yo yo no la quiero.

22:15 Antonio Lorenzo: Para cubrir su objetivo. De hecho, eso es un peligro, Yo yo he visto, para cumplir objetivos, cosas tan alocadas como decirle el del banco a la persona, sí, sí, píllate un personal para la entrada del piso. Y luego, obviamente, luego no sale la hipoteca. Y es como, y eso te lo ha dicho la persona del banco, sí, sí, que, Tony, te lo prometo, digo. Madre mía, qué nivel. Pues lo voy a denunciar, le digo, denúncialo, yo qué sé. O sea, te estoy vendiendo casas. También te digo, lo dice el cliente, no sé si es verdad o mentira, ¿no? Pero no es la 1º vez que lo escucho.

22:44 Gimar: ¿Cuántas hipotecas son muchas hipotecas?

22:48 Antonio Lorenzo: Cuantas más, peor realmente. O sea, el récord que hemos hecho una operación es una persona con 15 hipotecas. Eso es el récord histórico. Pero cuantas más hipotecas lo lo ven en los bancos, peor. Y también es verdad que llega un punto en el que el rato de tu de endeudamiento lo satures. Es decir, como como bien sabemos, los bancos no te computan los alquileres al 100 por 100, te lo calculan al 50 y al 80 por 100, más luego tú los ingresos estables que delante de tu trabajo. Puede ser perfectamente que llegue un momento en el que tú, como ratonudamiento, ya te puedas seguir financiando. Entonces, ahí, lo que se plantea muchas veces es portarlo todo a una sociedad, que esa sociedad genere ingreso y empezar a hacer todo con pólizas de crédito a través de la sociedad, y ahí te puedes seguir financiando. Es un poco tu tu límite que que vas a tener, ¿no? No es tanto en sí el número de hipoteca, que también, pero sobre todo el rato de endeudamiento. Hay gente que a lo mejor con 5 hipotecas ya muere, porque gana un sueldo de 1500, y luego tiene 2 o 3 alquileres o 4 de 300, 400 euros.

23:46 Ruben: Y luego entraremos en eso de de pólizas de crédito y demás, porque es otra parte que vamos a discutir de qué hacer cuando ya el banco te dice, se acabó, ¿no? Pero antes de eso, bueno, tú dices, 15, yo tengo 9, o sea, no voy Hay

23:58 Antonio Lorenzo: margen de todo, que vale, una.

24:00 Ruben: No, pero ya no tengo margen porque, como te comentaba antes de la entrevista, yo ya no tengo nómina, entonces este año es el 1º año que no tengo nómina, y cuando voy al banco, te ponen muchas muchas piedras.

24:11 Antonio Lorenzo: Es surrealista, o sea, es como, puedo tener medio 1000000 de euros en patrimonio, recibir 3500 euros en alquiler, y no me dan financiación. Luego, de repente, viene una persona que tiene una nómina de 1500 y le dan financiación. Pues sí, sí que funciona así, hasta el punto de que una operación, lo que le dijimos a la chica, en este caso, era que aportara, como hemos dicho, los bienes a la sociedad y se pusieron la nómina de su sociedad, y ahí sí que le pudimos que se haga la financiación. Y tú dices, Tony, ¿en serio? Dice, yo solo juego con las reglas del juego. A mí no me culpáis por el juego.

24:40 Ruben: Mira, el problema de eso es que aportar bienes a una sociedad es muy caro.

24:45 Antonio Lorenzo: Claro, hay que hay que hacer escritura y hay que pagar a documentos, si no me equivoco, o la la ampliación de capital no tiene, ¿no?

24:50 Gimar: Creo que la Y ganancia patrimonial.

24:52 Ruben: Patrimonial, pues,

24:53 Antonio Lorenzo: valía la yo creo que sí, que donde te pillan realmente ganancia patrimonial en IRPF, correcto.

24:57 Ruben: Ahí ahí, por eso, hay que ver los números, o sea, esto que no lo haga nadie sin antes consultar

25:02 Antonio Lorenzo: Claro, yo hablo de la parte hipotecaria, la parte fiscal, eso

25:05 Ruben: La parte fiscal tenemos aquí algunos vídeos en el canal con José Antonio hablando precisamente de de esto de

25:10 Antonio Lorenzo: a eso es lo que voy.

25:11 Ruben: De cómo... Y hay veces que dices, bueno, es que tengo un piso desde hace 10 años, y lo aporto, voy a tener que pagar 50000 euros solo en impuestos. Y dices, ¿te merece la pena?

25:19 Antonio Lorenzo: De hecho, ahí hay una pelea brutal, porque la gente dice, no, tienes que aportar los valores de referencia. Hay gente que dice que no, que lo puedes aportar a precio de compra en su momento, que no sé yo si es tan claro o no. Y, claro, obviamente, si se le aporta valor de de referencia, pues pagas un dineral, se le aporta al supuesto valor de compra, en teoría pagas mucho menos impuestos, ¿no? Pero claro, yo ahí no me meto, como

25:40 Gimar: Pero hay otra parte hay otra parte también que es que te te la, y lo digo porque nos pasó, o sea, el banco tampoco le da una hipoteca a una empresa de reciente creación, si no tienes ninguna actividad allí. Entonces, ¿cuánto tiempo tiene que esperar esta persona que pone sus bienes en una empresa para que la el banco le dé la hipoteca?

26:02 Antonio Lorenzo: Lo ideal son, mínimo, 2 modelos 200, ¿vale? Los modelos 200 son los que se hacen prácticamente ya en verano, bueno, en verano, que son impuestos de sociedades, entonces lo ideal sería tener 2 para demostrar ingresos recurrentes, y cada vez más al alza, más creciente. Eso es lo ideal. Sí que es verdad que en casi todas las operaciones de de empresa piden que los socios sean abalistas. También va a depender de del perfil de de los socios abalistas. Y también fíjate operaciones que hemos hecho, ¿no? En España, cuando tú cobras, o sea, cuando tú cobras una moneda diferente al euro, es decir, te sacas una hipoteca aquí en España como no residente, o como incluso residente, porque tenemos gente que está cobrando en dólares, por ejemplo, de Estados Unidos. ¿Qué pasa? Que tú le puedes pedir al banco que te cambie la moneda de la hipoteca a tu moneda de ingreso. Claro, ante ese riesgo, los bancos dicen, ahí va, no, a lo mejor no te doy la financiación, sobre todo con las monedas que tienen mucha inflación, sobre todo en Latinoamérica. ¿Cuál es la solución que hemos encontrado y que funciona? Genero, monto una ASL, compra ese s l, obviamente, con mi aval, pero como ya esa persona es residente en España y, en teoría, recibe sus ingresos en euro, me saltó así la ley y cobro cobro en euro no me puede cambiar la hipoteca en ningún momento de de divisas. Que hay muchas cosas, detallitos chulo en en el mundo hipotecario.

27:28 Ruben: Y no hay límite, o sea, no hay un límite que diga, ya ya 30 hipotecas, ¿no? Siempre va a depender de tus ingresos y tu ZIRBE, ¿no?

27:36 Antonio Lorenzo: Rato de endeudamiento a morir, sí, sí, sí.

27:38 Ruben: Ahí tengo yo una duda con el tema de la sirve, porque la sirve te dice, bueno, tú debes tanto, tú tienes tanto de préstamos. Pero claro, yo, por ejemplo, no yo ahora, con las 9 hipotecas, pues lo que valen mis pisos ahora no es lo que valían cuando yo los compré, o sea, ahí la mayoría han doblado precio casi. Entonces, ¿el banco lo que te va a exigir es sobre lo que debes o sobre el valor de tu patrimonio?

28:02 Antonio Lorenzo: A ver, vayamos por partes, como diría Jack el destripador. Lont to Value, LTV. No nos gusta mucho hablar en inglés en España. Obviamente, si tú tienes 1000000 de euros en patrimonio y medio 1000000 de euros de deudas, pues tienes un 50 por 100 del LTV, y eso gusta. No es lo mismo que tengas 1000000 y tengas 1000000, porque también se da. Hay gente que que hasta que no pueda más. Y me parece bien, siempre y cuando los números los sostengan, obviamente. Pero luego, también, ellos van a mirar a tu endeudamiento. O sea, tú puedes tener 1000000 de euros de patrimonio que tengas 2 prestamitos pequeñitos, pero si tus ingresos no son no son suficientemente altos, el patrimonio no no lo avala la operación. Hay gente que me dice, Tony, es que tengo 2 viviendas libres de carga. Digo, sí, pero ganas 1500 euros al mes. Entonces, es más importante, sobre todo, los ingresos fundamentales, como hablábamos antes, de, hay que ser funcionario, tiene que ser vivienda habitual, pues es más importante siempre los ingresos que realmente el patrimonio que que tengas.

29:00 Gimar: Claro, pero las rentas son ingresos, y no te los cobra, o sea, no te los computan al 100.

29:05 Antonio Lorenzo: Claro, te los computan entre el 80 por 100 y el 50 por 100, eso por un lado, depende del banco, y luego te los computan si los tienen declarados en renta o no. Entonces, claro, con todo eso hay que hay que jugar, y muchas veces, pues vamos con nuestro Excel superchulo de, mira, gano 3500 euros al mes en alquileres, y te dice el banco, no, pero yo solo te voy a computar 1750. Y a lo mejor por ahí no sale la operación. Eso eso, desgraciadamente, es bastante común y eso lo tiene que saber la gente, ¿sabes? Que también tiene una coherencia. Tú, aunque ingreses 500 euros en un alquiler, luego tienes que pagar IVI, comunidad de propietario. Hay una serie de gastos relacionados con el inmueble, que, obviamente, eso es lo que se descuenta en sí de de de ese ingreso. Al final, no no es limpio ti, ojalá.

29:50 Ruben: No, eso está claro, porque yo fui a un banco hace poco, que en el que ella estaba pidiendo esa hipoteca, y yo dije, oye, ¿me puedes mirar a mí por si puedo hacer algo? Porque iba a comprar unos inmuebles, y digo, prefiero una hipoteca, ¿no? Y claro, me dijo, aquí lo 1º es lo que venga en renta. Si no viene en renta, para mí ni existe. Digo, Entonces, claro, yo en renta tenía, además, todavía no estaban los los últimos inmuebles que le compré hace años, no sé qué. Me dice, bueno, es que aquí el neto, encima me mira el neto, digo, es que, claro, ya...

30:18 Antonio Lorenzo: Le metes deducciones, bonificaciones, amortizaciones, todos los gastos, claro, todo, y te da 0 prácticamente.

30:24 Ruben: Eso, y me dice, vale, pues tu neto lo divido entre 12 y me sale aquí una nómina, tienes 1200 euros al mes, dice, y luego, claro, te tengo que descontar esa hipoteca. Digo, pero ¿encima también me quitas las hipotecas

30:34 Antonio Lorenzo: que tengo? Sí, claro. Digo, entonces, ¿sale negativo? Sale negativo, sale negativo. Incluso, eso es a nivel negocio, pero yo he visto auténticos dramas de manutenciones. La manutención se cuenta como sirve en la mayoría de los bancos. Claro, de repente tú pasas una manutención de 350 euros y te comes 1000 euros de ingreso. Claro, tú ganas 1500, ya no te puedes hipotecar. Entonces, sí, sí, sí, con el tema de los ingresos rotundamente en España, es es una locura, y lo que hace que muchas operaciones se se caigan.

31:02 Ruben: Vamos a hablar justo de eso, de cómo me pongo yo guapo para ir al banco, aparte de ir bien vestido, porque las apariencias también, o sea...

31:10 Antonio Lorenzo: No, es fundamental, es fundamental. O esto es vender, Al final, no deja de ser vender. De hecho, me me he encontrado yo operaciones que la persona del banco te dice que no sale y no la metió ni en el ordenador, y es porque no quería. Entonces, ahí, muchas veces, es detectar ese tipo de cosas. Obviamente, una persona que sea novata, pues ese tipo de cosas no las ve, es muy difícil. Pero pero sí, o sea, tú, de cara al banco, eres el mejor pagador del mundo mundial y vas a vas a dar menos 0 problemas. O sea, tienes que dar 0 problemas y ser el mejor cliente. ¿Y eso cómo va? Pues hay que hacer su trabajo, literalmente, ¿no? Yo muchas veces, y lo siento por la gente que me voy a escuchar y se sienta ofendida, pero hay mucho gente de banca que son funcionarios. O sea, están ahí echar su hora, pero no me estreses, que me canso. Entonces, claro, cuanto más haga su trabajo más carito, menos tienen que trabajar ellos y más les va a gustar las cosas., pues todos los ingresos detallados, todos los inmuebles valorados, esta hipoteca está relacionada con este con este piso, con esta cuota, a este LTV, mirando endeudamiento es este, estos son 1000 ingresos. Hay que tener cuidado de lo que hemos hablado, claro, que todos los bancos no computan los ingresos de los alquileres igualmente. Luego, también es verdad que no es lo mismo, por ejemplo, recibirlo en un bonus que en salario. Se fijan más los bancos en en salario. Pero, sobre todo, claro, luego tener todos los PDF bien bonitos. O por favor, la gente que haga fotos, que no haga nada, directamente. O sea, los PDF bien bonitos, cada 1 con vida laboral, nómina de enero, nómina de febrero. También que nos falte documentación. La gente no se da cuenta cómo... Eso no es solo banco, eso somos todos en nuestra forma de trabajar, ¿no?

32:49 Antonio Lorenzo: Yo ahora mismo me pongo a hacer una cosa, me pongo, me pongo, pongo, pero como de repente hay una interrupción, como que desconecto, y luego retomar eso me cuesta montón. Puesto lo mismo, da toda la documentación de golpe. No no dejes la vida laboral, una nómina. Bueno, a lo mejor la nómina sí, porque todavía no te ha llegado, ¿vale? Y no te queda más remedio. Pero en sí, todo perfecto, ya puesto, que la persona diga, buah, a esta persona le dedico una hora de meter todo en el score y en el evaluador a riesgos, hay que hacerlo, o pedir tasación o lo que haya, y siguiente. Eso es lo que les gusta a ellos, es normal. Al final, tenemos que pensar como si fuéramos nosotros los que vamos a recibir esa operación. Queremos darle un préstamo a un tío que va a tener 0 problemas y que encima me facilita la vida lo máximo posible siempre.

33:33 Ruben: Vale. Entonces, se lo damos todo bien bonito. Bueno, yo tengo problemas cuando les envías mucha documentación, que se les satura los buzones y demás,

33:40 Antonio Lorenzo: y luego

33:40 Ruben: a un buen drive

33:41 Antonio Lorenzo: no te dejan. No, máximo, 20 megas. O sea, es preferible. De hecho, para que no haya ningún problema, es la descripción de la operación entera. O sea, la idea es que en un correo ellos tengan la operación clarísima desde el principio, por un lado, y luego empieza a mandarle correo con, máximo, 20 megas cada correo, y la la impresoras, muchas, tienen opción de PDF reducido. No pierden prácticamente calidad, pero sí que el tamaño lo hace mucho más pequeño., puede ahí calcular, más o menos, hasta 20 megas, cuántos PDF se puede mandar. Yo operaciones complejas, lo mejor, como ese que te decía de 15 hipotecas, se llegan a mandar 5, 6 correos. Obviamente, en asunto, pues operación, nombre del cliente, documentación, 1, documentación, 2. Y así hay un orden, y eso es mucho más fácil y mucho más bonito para la gente. Nada de comprimidos, porque muchas veces no pueden abrir comprimidos por si tienen virus y el antivirus salta y es una locura, o mandarle todo un PDF junto, así, buscas de la vida, 0 fotos, como nos gustaría a nosotros realmente.

34:44 Ruben: Yo, un truco aquí para los que lo manden, os lo digo, hay una página que se llama I love PDF punto com, y ahí tiene una opción de comprimir PDF. A lo mejor, un PDF que ocupa 15 megas te lo dejan 2 megas, porque me ha pasado muchas veces de decir, oye, no puedo mandar esto, pues I love PDF punto com, como tú dices, apenas pierde calidad

35:01 Antonio Lorenzo: Claro.

35:01 Ruben: Y les llega mucho mejor, porque yo he tenido algún problema con un banco, es decir, es que te tengo, claro, tengo 8 hipotecas, tengo 8 alquileres o 10 alquileres y

35:09 Antonio Lorenzo: O sea, yo me estoy reuniendo en la piel de del banco y solo con tengo 8 hipotecas, y cuánto me va hacer trabajar.

35:15 Gimar: Y y, Rubén, esto es una recomendación, nadie nos paga por decir eso.

35:19 Ruben: No, no.

35:20 Antonio Lorenzo: De hecho, también, que la gente lo sepa, que ahora, prácticamente, todos los documentos públicos formales, no sé cómo llamarlo, institucionales, tipo vida laboral, renta, todos tienen un código, un CSSV, un código de verificación., muchas veces, el que tienes tú, pues es una fotocopia, por ejemplo. Pues tan fácil como te metes en Google, pones CSV, declaración de la renta, pones el código y te saca el PDF bonito. O sea, que eso la gente lo lo sepa. Obviamente, una nómina, pues es lo que tiene, pero todo lo que son vida laboral, renta, incluso hay gente que pide ya la sirve directamente, se adelantan para ver si tienen algún tipo de situación, porque la la sirve es superfácil. Si tiene firma electrónica, le meten en el banco de España, pedir la sirve, la sirve, y y llega prácticamente en el día, o sea, que incluso eso estaría bien. Lo pasa es que sí que es verdad que en mi experiencia, cuando me vienen muchos clientes con la ciruela a pedida, es porque hay algo malo.

36:13 Gimar: Hay hay... Bueno, ya nos decías que preferible, realmente, lo preferible es tener una nómina para el banco, más allá de

36:21 Antonio Lorenzo: que siempre.

36:22 Gimar: Ahora, una pregunta... ¿Cómo se llama? Una pregunta trampa. Españoles e inmigrantes con la misma nómina. ¿A quién prefiere el banco?

36:31 Antonio Lorenzo: Los bancos son racistas. Los bancos son racistas, porque ya nos pasó en 2007, 2008, que la gente se iba a su país de vuelta y te dejara ya del piso a buscarte la vida. Entonces, si tú me dices entre NIE y DNI, por supuesto, un banco DNI. Si me dices entre DNI nacido en España y DNI nacido fuera de España, DNI nacido en España, por supuesto.

36:53 Gimar: Eso confirma mi teoría, porque yo siempre he tenido una buena nómina, y a mí los bancos no me dan las mismas ni las mismas condiciones ni me tratan igual,

37:03 Antonio Lorenzo: Y y también no es lo mismo ser europeo que ser latinoamericano, obviamente. Si tú me dices, DNI, nacido, o incluso NIE, nacido en Europa, está mucho mejor visto que en Latinoamérica. Funciona funciona así. Italiana, o sea...

37:17 Gimar: Yo soy italiana, pero es lo mismo, porque soy nacida en Caracas.

37:20 Antonio Lorenzo: Mira, miran el país de nacimiento, Sí. O sea, miran eso, no miran el pasaporte, miran país de nacimiento, NIE o DNI.

37:26 Gimar: Bueno, ahora mi NIE sí

37:27 Antonio Lorenzo: lo pone, algunas veces no lo pone.

37:28 Gimar: Yo tengo un primo que él nació en, un primo que vive en el pueblo, se crió en el pueblo, en, pero él él él nació en Venezuela, y su niñez es como el mío. O sea, como, al final, discriminan. O sea, digo, no no por decirlo de malas formas ni nada, pero que es algo que yo lo he vivido.

37:48 Ruben: Es es estadística, al final, es como los seguros, ¿no? O sea, ¿quién prefiere a 1 de 20 años, 1 de 50? Pues, evidentemente, es, la estadística les dice, pues este tipo de población me va dar más problemas, pues, entre 2 que tengo que elegir, pues elijo la mejor.

37:59 Gimar: Y lo vivimos con mi cuñado. Mi cuñado, en lo que cogió la nacionalidad española, porque es que él y yo íbamos juntos a pedir, este, créditos o lo que sea. Él me hacía va copa a mí, yo le hacía va copa a él y lo... Y siempre nos negaban, los 2 con buenas nóminas. Me dice Gimar, en lo que me llegó mi DNI, me están llamando todos los bancos, me piden todas las

38:20 Antonio Lorenzo: Funciona así.

38:21 Gimar: Me ofrecen todos los préstamos, todo. Me dice, hazte española. Yo tengo mi conflicto, no lo sé, pero pero sí.

38:27 Antonio Lorenzo: De hecho, hay bancos que directamente ni no financian, y sí los financian con un porcentaje irrisorio de financiación. Y mira cómo es el histórico, ¿no? Como tú decías, importante, que hubo una época que, no sé por qué, cuando la la profesión no estaba clara, rollo en plan de auxiliar administrativa y cosas así, los bancos ponían azafatas directamente. ¿Qué pasa? Que hubo tantas azafatas de golpe, que hubo tanta mora de golpe, que directamente tú ponías azafatas en el scoring y dabas denegada automáticamente. Ya que había que poner otra cosa, o sea, incluso esos detalles de poner la profesión por el histórico es es importante.

39:02 Ruben: El tema de la profesión, a mí eso sí que me lo dijo en el banco con el que yo trabajaba, que me dijo, bueno, dice, tú, como eres informático, dice, aquí os tratamos mejor, porque saben que el sector de informático no

39:12 Antonio Lorenzo: tiene no tiene paro.

39:13 Ruben: Tiene paro. Claro, decía, porque yo me acababa de cambiar hace 3 meses de trabajo, y siempre te dice, no, tienes que esperar un año no sé qué, pero dice, bueno, dice, con tu profesión sabemos que hay más cambios y y, es un cambio motivado por un aumento de un 20 por 100 de salario. O sea, esos sí que eran un poco más flexibles, pero había otros bancos que me decían, no, no, a mí me da igual. Dice, te te has cambiado hace 3 meses, nada.

39:33 Gimar: Eso me

39:34 Antonio Lorenzo: Aquí también hay hay un parámetro que es el período de prueba. El período de prueba, a efectos legales prácticos, tú eres temporal, y entonces el banco también te va a tomar como un temporal. Entonces, o te pide un aval o te pide más aportación o pide doble garantía o te me dé extras. Pero una vez pasado el período de prueba, obviamente, ya sí que eres indefinido como tal, y sí que a partir de ahí te te ayudan. Y otro otro ejemplo como el tuyo también es la sanidad. Todo lo que es enfermero o médico, como prácticamente ahí en ese sector no hay paro, los bancos lo miran con muy buenos ojos y hemos sacado operaciones con gente con prácticamente 6 meses recién recién hecho.

40:12 Gimar: A mí me pasó justo lo que dice Rubén, yo me cambié de me cambié de trabajo, pasó el período de prueba, porque eso yo sí lo tenía claro, pasó el período de prueba y metí la hipoteca. Este, tú ves mi vida laboral y yo no he estado ni siquiera un mes de vacaciones. O sea, es que un mes de vacaciones, yo no he tenido ni un ningún, o sea, tun, tun, tun. Y me decía la del banco, es que te acabas de cambiar. Y yo le digo, ¿pero no estás viendo que estoy ganando más? O sea, me estoy yendo por, no sé si era un 30 por 100 más, y me decía, sí, pero te acabas de cambiar de trabajo.

40:45 Antonio Lorenzo: Hombre, a mí me tocó, desgraciadamente, decirle a una chica que rechazara la oferta de trabajo que le habían hecho, porque, no, la hipoteca no le salía. Eso eso está a la orden de del día. Y, de hecho, dentro de me cambio de trabajo, ¿no es lo mismo hoy lunes me cambio de trabajo y empiezo martes, que directamente hay una semana o 15 días, que no hay nada, como que eso los bancos lo ven supersospechoso, como si hubieras cometido un delito. Sin embargo, si cambias de un día a otro, es mucho mucho más fácil. Pero sí, sí, o sea, cambiar de trabajo te puede te puede tirar una hipoteca abajo. De hecho, la gente no no piensa, no tiene cultura de ningún tipo, y me vino un tío diciendo, Tony, voy a comprar un challenge, muy bien. ¿380000 euros? Muy bien. Tengo de aportación 200000 euros. Muy bien. No, pero en enero monté mi propia empresa. Digo, muy mal. Que sepas que yo no te vas a comprar un chalet de 380000 euros. Digo, dime que tienes pareja y que tiene un sueldazo, porque un autónomo de reciente creación no le dan ni la hora. Y, efectivamente, esa esa operación no salió.

41:46 Ruben: Oye, ¿cómo elegimos el banco adecuado?

41:50 Antonio Lorenzo: No lo hay. Hay hay momento adecuado en los bancos y persona adecuada en los bancos. Esto quiere decir que, pues, un banco... De hecho, un cliente me lo definió muy bien. Oye, es que mi banco ha cambiado de personalidad. O sea, el director de mi oficina ha cambiado de personalidad. Digo, no, no ha cambiado de personalidad, simplemente los scoring los van modificando según, pues, convenga más al banco., ahora, el banco que está dando mejores hipotecas en tipos de interés o en porcentajes de financiación o con o con menos vinculaciones, dentro de una semana no lo es., por ahí, siempre comparar. Y luego también la gente de los bancos. En la gente de los bancos hay gente muy, muy, muy buena, que si das con esa persona, te ha tocado la lotería, que se sabe la política de la empresa, tiene claro los timings, no te engaña, controla muy bien si a lo mejor a partir de aquí van a tributación en tu oficina o a partir de aquí, ¿vale? Va a dar riesgo y no te marea. Todo ese tipo de cosas son fundamentales, pero no más que picar piedra., banco ideal, no hay no hay ninguno, hay momento. Por eso yo digo que compares. A lo mejor, no compares con los 27 que hay en España, te vas a volver loco, o encima también vas a quedar mal con mucha gente. Pero que te quedes con lo 1º que te digan, eso sí que me chirría un poco.

43:06 Ruben: Yo tenía una directora de banco, cuando era bankia, antes de fusionarse, se llama y no sé qué, que cuando se fusionó Kaiza Bank, pues ya se jubiló, porque era una mujer mayor, y cambió totalmente. O sea, yo con esa mujer, de entrar por la puerta, decir, Rubén, ¿qué quieres? No, es que es una hipoteca para un piso. Vale, no te preocupes, mañana la tienes aprobada. Tal cual, que no ni una cosa. Me decía, mañana la tienes. Ahora, cambio a Bankia, no, pues ahora nos tienes que traer, pues no sé qué, y ahora un mes, el... O sea, a Kaiza Bank, y y era, joder, macho, digo, pero es que es lo, se supone que sois lo mismo, pero claro, no estaba esa persona, y esa persona a mí era era, no, no, no te preocupes, esto está aprobado, ya está.

43:44 Antonio Lorenzo: La gente ha sufrido muchísimo con con la absorción de Caixabank, porque eran políticas de de banca muy diferentes, y la gente en general que oigo hablar de de banca a Caixabank hablan muy mal. De hecho, Caixabank me choca, ¿no? Porque al final, es el banco más grande de España en cuanto a España, ¿no? Obviamente, luego está el Santander, que es más grande en cuanto a al mundo. Pero hay un amor odio con Gaixabán brutal, ¿no? La gente, o la odia o la ama. Y muchas veces veo que, pues, de los pocos bancos que todavía, por ejemplo, te cobran por transferencia. Y es curioso. Sin embargo, luego, por épocas puntuales, dan hipotecas que nadie puede competir contra ellos, ¿no? O sea, pero es que venimos un poco lo que estábamos hablando antes. De repente, cierran el grifo y empiezan a ser carísimos y superexigente y perfilazo y 80 por 100 y funcionarios, y como, chico, si te aprueban una operación hace un mes y medio de una persona justita a un 2 por 100 maravilloso, son los bancos así.

44:44 Gimar: Vamos a ayudar a la audiencia y vamos a encaminarlos. ¿Qué banco crees tú que está dando más hipotecas en este momento?

44:51 Antonio Lorenzo: A ver, ¿qué banco está dando más hipotecas en este momento? Si te soy sincero, no sé ni responderte la pregunta YYY pongo el contexto. Ahora mismo, todos los bancos están fríos. O sea, les da igual objetivo, entonces es un muy pasivo este momento este momento del año. ¿Qué pasa? Que, conforme vayamos pasando el año, pues ahí sí que se pondrán más calientes y más intensos. Sí que es verdad que hay algunos bancos, por ejemplo, los que son más grandes, que juegan con una pequeña ventaja, y es que, como nosotros somos tan incultos financieramente que le damos al banco nuestro dinero gratis, es decir, lo depositamos en una cuenta bancaria al 0 por 100, o en depósito al 1 por 100. Esos tienen mucho más margen, a lo mejor para dar hipotecas mucho más baratas, porque el dinero viene prestado de nosotros. No necesitan ir a otros bancos o al Banco Central Europeo a comprarle dinero., por ejemplo, en cuanto a tipos de interés, a lo mejor sí que son ellos los que los que son más interesantes. Contraparte, están los demás. Claro, si ellos no pueden pelear por precio, tendrán que pelear por tipos de interés, perdón, por tipos de interés por riesgo. Entonces, van a dar más riesgo que los bancos que sí que pueden pelear por tipos de interés. Y ahí, esos, a lo mejor, son los que mucho encajan mejor con el perfil inversor muchas veces. Los que, pues eso, un unas cajas, cajas como... Las cajas como tal no no existen, pero siguen existiendo Eurocajas, Globalcajas, Cajamar, Caixa Popular, Rural Nostra, todo ese tipo de cosas. De hecho, están casi todas metidas dentro del grupo de Ruvalvia.

46:24 Antonio Lorenzo: Pues sí que, lo mejor, sí que son bastante más flexibles a la hora de financiar inversores. Luego, lo mejor, en cuanto a porcentajes de financiación, pues, a lo mejor, puntualmente, un ING puede estar interesante, porque te dan mayor porcentaje de financiación, aunque a lo mejor la la el tipo fijo no te interesa, porque a 25 años y es un pelín más caro que el mercado. Hay hay de todo, es que depende. Un autónomo, por ejemplo. ¿Un autónomo a dónde va? Pues, por ejemplo, una caja que sea pequeña. ¿Por qué? Porque una caja que sea pequeña, sí que trata mejor a un autónomo, porque también le quiere coger su negocio. Un banco grande te va a decir que también, pero luego la práctica es mentira, realmente, ¿no?, dime el momento del año, dime dime el perfil, y y hacemos match y cambia, ¿no? A final de año, por ejemplo, nos estábamos hinchando a hacer hipotecas con Sabadell. Y de repente, en noviembre, no me cogen el teléfono. Y esta ya me la sé. Digo, cuando noviembre yo no te cogen el teléfono, es porque han llegado a objetivos y les da igual todo. Y, efectivamente, habían llegado objetivos, les da igual todo. Y, por ejemplo, empezamos a hacer muchas operaciones con iver caja. Y eso fue de un día para otro. Y y ahora, de repente, el sábado en enero vuelvo a dar hipoteca, Ibercaja también. Entonces, es una pregunta, sinceramente, que que que no sé responder, por eso, desde mi punto de vista, siempre tienes que tener diferentes alternativas.

47:45 Gimar: ¿Cuándo empieza cuándo empiezan a, digamos, a a estresarse porque no llegan a los objetivos? ¿Más o menos en qué? ¿El último trimestre? De verano. Después de verano.

47:55 Antonio Lorenzo: Después de verano, ahí es cuando empieza a oler la necesidad, hasta el punto de, mira, de que me llaman, me dicen, oye, Tony, ¿me puedo pasar por tu oficina para hacer una presentación de de la hipoteca, de los tipos que tenemos a día de hoy y de algo que estamos aprobando, tal y cual? Digo, sí, claro, sin sin ningún problema, ¿no? Eso en enero no lo encuentran ni de coña, no, ni con suerte., si te llaman, oye, ¿tiene algo para mí? Se nota, se nota, hay hay demanda. Claro, tú piensa que, al final, una oficina pequeñita de un banco, una sucursal, estará haciendo entre 5 y 10000000 de de euros en activo, ¿no? En hipoteca. Nosotros, a día de hoy, estamos haciendo más de 10000000, o sea que nosotros, nuestro equipo puede hacer el objetivo de una oficina sola. Entonces, decían, lo que hemos dicho antes, ¿cómo trabajo? Menos y gano más. Pues con con gente como nosotros, que que da que da mucho volumen, y eso lo detecta así, de esa manera. Cuando te llaman por teléfono, dicen, oye, queremos ir, o ¿cómo vas? Un hola, ¿qué tal? Ya sabes que tiene una intención brutal. De hecho, la siguiente pregunta es, ¿qué quieres?

48:56 Ruben: Es la, ¿no? De que te llaman a las 2 de la mañana. ¿De dónde andas? ¿No? Pues igual. ¿Y qué es mejor a la hora de de la estrategia para los bancos? ¿Es mejor tener todo en un banco o tener varios bancos? Uf, a ver. Vale, hemos dicho que no te íbamos a hacer preguntas difíciles que no supieses, pero

49:16 Antonio Lorenzo: No, no, es que parezco gallego. Estoy ahí, depende, y y, desgraciadamente, es que es así. Por ejemplo, si tú tienes unos ingresos de 3000 euros al mes, coges, lo metes en el banco a, luego los traspasas al banco b, así todos los meses,

49:30 Ruben: y al c y al d.

49:32 Antonio Lorenzo: Y de repente tienes créditos personales preaprobados, por ejemplo, en todos ellos., si ese es tu objetivo y tu margen, pues a lo mejor te interesa eso. A lo mejor, para vestirte muy bien, muy bien, muy bien en algún banco y que te sigan financiando, pues tenerlos todos los huevos en la misma cesta es importante. ¿Por qué? Porque los bancos, sobre todo, a partir de ciertos capitales, a partir de 250000 euros, a partir de medio 1000000, ya empiezas a considerarte banca premium o banca privada., ahí las condiciones de repente son mucho más laxas, están más enfocados en a ver cómo te pignoro el dinero realmente para que tú no lo saques del banco, y, entonces, a lo te doy más financiación a unos tipos de interés más bajos, porque ya estoy ganando dinero por los productos que tú tienes en el banco. Entonces, depende depende la estrategia realmente, la que la que quieras tener. Tener muchas puertas abiertas tiene sentido, tiene coste, pero claro, cuando te vuelves banca privada de un banco, te vuelves un semidiodo para el banco. De hecho, hay ofertas de banca privada que yo no soy capaz de competir. O sea, no no soy capaz de competir. Pero claro, porque yo no... O sea, al final, lo que tenemos que pensar es cómo funcionan los bancos. Yo con Tony gano 10, y me cuesta 9. Guay, salen las cuentas, ¿Qué pasa? Que a lo mejor ese cliente, por ser banca privada, también le pide 10 y gasta 9, sea, también le sale rentable ese cliente. Entonces, yo ahí no tengo margen. Pero mira también esto cómo funciona a la inversa. A mí me ha llegado a llamar un zona de un banco a decir, oye, Tony, tú sabes que esta operación iba a pérdida.

51:05 Antonio Lorenzo: Al final, ellos cogen y dicen, este es el rico de la operación y esto es mi tipo de interés y estos son mis beneficios o pérdidas. Y decirle, pues no, no lo sabía. Y obviamente me llama para decir, si yo hago una operación a pérdida, es porque tú me vas a dar ahora 2, 3 mucho más bonitas, que van a ir a beneficio a compensar esa pérdida. Por ejemplo, esa esa operación, yendo a ese cliente de forma individual, sería un denegado de casa. Al al final, son son matemáticas, es puro puro número. Entonces, depende, si si tú eres capaz, lo mejor, de llegar a banca premium en el banco, lo tendría todo en el mismo sitio. Si no, posiblemente sería lo que tendría repartido en diferentes bancos.

51:41 Ruben: Yo tenía banca premium en Kaiza Bank cuando tenía la nómina y todo allí, tenía con ellos 4 hipotecas. Bueno, sigo teniendo las 4 hipotecas, pero ahora no tengo nómina ni

51:49 Antonio Lorenzo: nada de eso.

51:50 Ruben: Y a mí me han dado un préstamo personal de 30000 euros al 2.6.

51:54 Antonio Lorenzo: ¿Por qué? Por eso.

51:56 Ruben: Que yo flipaba. Es por eso.

51:58 Gimar: ¿Cuál es el criterio para ser banca premium?

52:01 Antonio Lorenzo: Depende del banco. O sea, si tú me dices de forma genérica, normalmente, es tener medio... Es que también aquí depende. Madre mía, pero depende hoy. Tener, al menos, medio 1000000 de euros, ¿vale? Lo que pasa es que algunos bancos, por ser más flexibles, a lo mejor se han inventado un 1 paso intermedio, que ya no es banca privada de banca premium, que a partir de 250000 euros y le cambian el nombre, que van cambiando los nombres y los las cuantías, la verdad. Pero si tú me dices de forma genérica, me me dio 1000000 de euros. Lo que pasa que aquí es donde viene lo que yo decía, que también depende, porque si tú me dices puramente cómo funciona eso, es tienes que tener medio 1000000 de euros, pero con la entidad. Pero claro, yo he estado viendo últimamente cómo, de repente, si tú entras a este banco, este banco y este banco sí que tienes medio 1000000 de euros, yo ya te voy a considerar en mi banco, banca premium o banca privada, porque te quiero captar como cliente. O de repente tengo estos activos inmobiliarios, también los voy a valorar para meterte dentro de ese circuito, porque este circuito me permite que el banco sea más flexible a lo de los tipos de interés y de las financiaciones, y así sé que te voy a gastar antes, y luego, a lo mejor, me puedo atraer también esos fondos o esos otros activos, otras hipotecas que tengas en otro banco.

53:09 Gimar: Pero cuando tú dices medio 1000000, ¿es medio 1000000 en efectivo, medio 1000000 en?

53:13 Antonio Lorenzo: Sí, si vamos al puro, tiene que ser medio 1000000 en efectivo. La práctica me ha demostrado que se está desvirtuando eso, y ya llega un punto en el que no hace falta ni que sea en efectivo.

53:21 Ruben: Yo,

53:21 Antonio Lorenzo: más que en efectivo, en activo financiero. Es decir, en euro, en depósito, fondos de inversiones, planes de pensiones, acciones, renta variable, renta fija, eso un poco es

53:34 Ruben: lo que durante cuando estaba en Kaisabank, ellos, para darte el premium, lo que decían era una nómina de más de 3500 euros. Con eso ellos te consideraban premium, que no es privado, pero las condiciones, como tú dices. O sea, a mí igual, aunque con Bankie era superrápido, con Kaiza van, yo también hacía las operaciones muy rápido, porque miraban y yo pedía hipotecas al 70, no me no las apretaba, les decía, al 70, y me las aprobaban también sin problema.

53:58 Antonio Lorenzo: Que, por ejemplo, Kaisha Bank, en este caso, lo que ha hecho es segmentar más aún y segmentar por ingreso., tú ahora mismo, o sea, alguien de Kaisha Bank me estará viendo y dice, le voy a cortar el cuello, porque no no es verdad. Es la información que a mí me llega, ojo. Me dicen que han segmentado tanto, que pueden tener ahora mismo 6, 7 categorías diferentes de clientes dentro de KaixaBan, dependiendo de tu ingreso y dependiendo de tu patrimonio.

54:19 Ruben: No, pero es que, además, cuando entrabas a la aplicación, arriba era negro, en vez de ser blanco, y ponía premium. O sea, era como, estás en otra categoría.

54:27 Antonio Lorenzo: Y cuando te dan la tarjeta negra. Y es como, ahora todo el mundo lleva tarjeta negra, digo, ¿qué ha pasado con la tarjeta? Antes significaba exclusividad. A día de una tarjeta negra ya lleva todo el mundo.

54:37 Ruben: Curioso. Oye, ¿qué qué secreto tienes tú para para tener mejores condiciones, para mejor tipo, para mejor plazo? ¿Qué qué truquillos hay?

54:48 Antonio Lorenzo: Es que, realmente, secretos, no. Es, por un lado, conocimiento. Saber en qué momento está el banco te ayuda mucho a negociar su mínimo. Obviamente, cuando no está en buen momento, pues no puedes negociar nada. Esto, al final, como las parejas, las cosas se llegan de mutuo acuerdo. Y y también volumen, o sea, volumen es la clave del éxito, pero esto es muy fácil. O sea, no es lo mismo que vayas a comprar a la Mercedes un Clase C, que digas, no, es que quiero 10 para mi empresa. Obviamente, con 10, lo más normal es que te puedan hacer una rebaja de precio en condiciones, ¿no? Al final, es conocimiento de cuáles son los mínimos de cada banco, en qué momento están, y también de qué personas hay dentro de cada entidad, y luego también el volumen que muevas. El volumen es la clave. Y mira cómo es importante el conocimiento, porque, ¿sabes? Por ejemplo, que un zona... Y esto ha pasado en Madrid, y voy a poner el banco, Bankinter. O sea, Bankinter tiene Madrid dividido en 2 zonas, y y un zona era más laxo que otro. Entonces, ¿dónde presentabas tú las operaciones, aunque fueran debajo? Arriba. Y, obviamente, esas operaciones estaban aprobadas. Abajo, hubiera estado denegada en precio, me refiero. Eso pasa mucho. O la persona de riesgo. Yo también, entonces, la he contado yo alguna vez, y, de hecho, creo que la conté con Álex, que era la de, había una mujer en riesgos del coche que cada vez que le presentábamos una divorciada, no sabíamos cómo, pero le aprobaba la operación. Entonces, hemos llegado a esperarnos una semana entera hasta que esa persona tuviera menos expediente intentar que le tocara ella. Desgraciadamente, no es que yo llegue y diga, quiero que Laura lleve la operación, yo no puedo hacer eso, pero sí que más o menos sabemos quién va cargado de expediente y quién no, y cómo se van asignando, y, a partir de ahí, tú dices, pues quiero que le toque a ella.

56:29 Antonio Lorenzo: Y cuando le toca, dices, mira, vamos a mirar otro banco. Eso pasa.

56:34 Gimar: Si una persona va, digamos, independientemente, a un banco, ¿qué condición tú crees que nunca se debe aceptar?

56:44 Antonio Lorenzo: La 1º, la que te den. Sobre todo, a mí, lo que me da mucho miedo a día de hoy es que te cogen, te sueltan de la impresora un papelito, que pone un 2.20, no sé qué, no sé cuánto, y es como, si eso no sirve para nada, eso no tiene validez. Entonces, al final, sobre todo, es poner el termómetro y y leer a la persona que tienes delante. Oye, pero esto está aprobado. No, no está aprobado. Tengo que documentación. Documentación, no no me digas qué tal, porque luego te te pueden llegar a marear mucho de que, claro, es que como no cumples el requisito de los ingresos mínimos de 3000 euros porque lo tienes en 2 nóminas, cualquier chorrada. Es buena como excusa decir, oye, yo me he comprometido a esto, pero realmente tú no cumples, y yo no lo sabía, ¿no? Entonces, ¿cómo? No, no, aprébame el riesgo y aprébame la operación a la vez, y dime realmente lo que tengo. Y, pues, es que al final es comparar cómo te vas a dar cuenta. Pues ahora mismo estábamos aprobando hipotecas al 2 por 100. Sí que es verdad, porque, como hemos comentado, las hipotecas se van a ir muy por encima del 2 y medio al ritmo que vamos. Pero si a lo mejor es un 2 por 100, está muy bien. Es que es peligroso, porque me encuentro perfiles que me dicen, Tony, un 2.15 está muy bien. Digo, ¿cuál es tu perfil? Y me lo cuentan y digo, no, un 1 75, o es que mi perfil es este, un 2.15 maravilloso. Es que es conocimiento, es comparación, y eso, la persona que va individualmente solo lo va aprender comparando y hablando con la persona, ¿no? Manden ego a la operación. Pero ¿por qué? Ah, no lo sé. Pregúntalo.

58:14 Antonio Lorenzo: No, por ingreso, o porque no te han computado esto, y y se y se cometen fallos. O sea, yo, por ejemplo, fue en El Sabadell, una chica presentaba su operación con su oficina, con su persona de toda la vida, y estaba denegada. Y, normalmente, sí que es verdad que cuando tú presentas una operación, yo luego no la puedo presentar por encima, como que nos vetamos y estamos mutuamente excluyentes. Pero es que, conforme vimos la documentación, fue tan flagrante que habían hecho mal su trabajo que dije, la vamos a presentar igualmente por el sábado. Y el sábado no la aprobó, porque no sé cómo había, no me acuerdo, es que hace ya un par de años, pero ya haber presentado los ingresos de una manera que al final se habían denegado por por eso, ¿no? Entonces, ¿qué truco? Prueba y error. O sea, aprender, preguntar, escuchar. O sea, de hecho, la gente, odio cuando cuando te tratan a la gente del banco así, con despectiva, no, tú me tienes que dar una hipoteca, porque yo soy un perfilazo, gano 3000 euros. Y es como, chico, que no, que funciona justamente al revés. Oye, mira, gano 3000 euros. ¿Cómo lo ves? ¿Te gusta o no te gusta? Mira aquello, yo tengo un préstamo. Bueno, no te preocupes, tal y cual. Y ahí es cuando realmente te empieza a nutrir y empieza a aprender. O sea, yo, hay inversores que son auténticos cracks. O sea, yo por mí, si se dejaran, los contrataba en mi empresa, realmente, ¿no? Porque ya saben realmente cómo funcionan por dentro la las empresas, los bancos. Y también una pregunta, que la repito hasta la saciedad, pero ¿por qué es muy importante que la gente la sepa? Que es, la operación, que dan atribuciones de oficina, ¿os vale o vale o o Porque si vale o vale vale riesgo, la persona con la que estás hablando me da igual que te diga, porque encima se utilizan frases genéricas de, la veo bien.

59:49 Antonio Lorenzo: Digo, mira, a mí no me la veas bien ni mal irregular, apruébamela que no quiero esto. No, a ver riesgos que dice. Claro, pues entonces directamente mándala a riesgo, y cuando riesgo hable, me dice lo que te ha dicho riesgo. No digas tú cómo te parece la hipoteca o que vas a luchar por ella. No, no, si es que tú no tienes ni voz ni voto en esto. Y eso es peligroso, ¿no? Cuando la gente no sabe ese matiz, confía cicamente, claro, y yo, me pasa, ¿no? Es que mi banco me ha dicho que está aprobada. Digo, vale, pásame la documentación. Esto no es viable. No te preocupes, la hago con mi banco. No va a salir. O sea, no sé si realmente le habían dicho que sí era viable o le habían dicho que la ven bien o que la van a ver, le va rico. No sé qué había pasado exactamente ahí. Pero pero no salía. Y, de hecho, eso, si te pasa así, sin arre, no pasa nada, una anécdota más de la vida. Pero me encuentro casos todas las semanas, y la última fue una chica que perdió 52000 euros, porque su banco le había dicho, supuestamente, según ella, que le daban la operación y ahora no le daban, y cuando yo la vi, dije, es que esto no fue viable nunca.

1:00:51 Gimar: Me pasó que que 1º me dieron unas condiciones en el banco, me pasaron el email, me dijeron, este es este es el seguro, este es el este, este es el este. Total de la operación, 94 por 100, creo que era lo que me habían dado de de de de hipoteca. Sí. El email, y después otro email a la semana o a las 2 semanas. No, esto no, esto no. Al final, fue el 82, o sea, de 94

1:01:22 Antonio Lorenzo: Madre mía.

1:01:22 Gimar: Al 82. O sea, no, hubo un pequeño cambio, un pequeño cambio.

1:01:28 Ruben: De hecho,

1:01:29 Antonio Lorenzo: yo, que me dedico a esto, se lo digo activado por pasiva, a mis chicos, que hasta que no tengas la FEIN, no des nada por cubierto. O sea, hasta que no tengas la FEIN, que ahí ya es por ley, que hay que obligar a las mancosas, condiciones, tienes humo. Que el humo sea un 99 por 100 real o un 1 por 100, pero es humo.

1:01:47 Gimar: Eso es. Ese fue el aprendizaje de mi... Hasta que no tuve la FAME, me cambiaron lo que

1:01:52 Antonio Lorenzo: me Claro. Por eso, yo, cuando la gente de los bancos empiezan, no, porque sí, porque arriba, es que... Fain. Fain, que fain, que me da igual. O sea, yo eso lo entiendo de fains. A mí, lo que tú me digas, lo que me escribas en correo, me da igual, fain. Y, claro, al final, se mosquea, pero también aprender, de que, pues eso, que yo no soy un cliente más al cual pueda manejar, Y, desgraciadamente, me encuentro muchos que eso, que se han olvidado de cuál es mi función y cuál es mi figura. Digo, chico, que yo no soy un cliente al uso, que a mí no me vengas con cosas vacías, a ver ganando tiempo. No, no, no, sea, yo me sé los tiempos. Solo una semana. Si en una semana no la tengo, mira alternativa, que lo sepáis. ¿Qué, Tony? No te pongas así, digo. ¿Cómo quieres que me ponga? Es mi trabajo.

1:02:31 Gimar: Pero bueno. De todas maneras, a mí, como como particular, digamos que voy al banco, para mí es muy importante poder tener acceso a la persona, poder hablar, poder que me digan 94, y después me dicen, no, es que no me lo aprobaron al final, porque yo puse el máximo tratando de buscar el beneficio, puse el máximo para ti, pero me dijeron, no, porque es una operación de inversión, y 82 por 100 está muy bien, de todas maneras. Pero pero pero tener ese acceso a la persona, para mí, es muy importante.

1:03:04 Antonio Lorenzo: Pero sobre todo, que esa persona sepa lo que haga. Porque mira, el ejemplo que tú me has puesto, la presento a un 94, pero vale, va dar riesgo. Y de repente, riesgos me la devuelvo en 82. ¿Qué pasa? Que a lo mejor esa persona, si hubiera tenido más conocimiento de la entidad, te diría, mira, hay 2 opciones, o la presento al 92 por 100, y casi siempre me la van a limitar, o directamente yo en la atribución de tu oficina tengo hasta el 85. Digo, podemos directamente ir al 85, si te parece bien, o al elevado riesgo a 92, y dependemos luego de que a lo mejor riesgos te diga un 85, un 90, un 82, un 80. ¿Sabes, Antonio Lorenzo, lo que contesta el día de hoy? Fírmame el 85. Yo no no quiero elevado a riesgo, yo quiero atribuciones de oficina, siempre que se pueda, porque controlo lo que está pasando. Sí que es verdad que ya, pues, por nuestro volumen y cómo nosotros somos, hay ciertas entidades que tenemos acceso directamente a riesgo, al centro hipotecario., pues también hay más feedback y es más fácil, porque ese control ya no es la persona de la oficina, es la persona de que aprueba finalmente la operación en riesgo. Pero yo, en mi experiencia, siempre, mejor malo conocido que malo por conocer. Siempre en atribución a tu oficina, si se puede. Si tiene sentido común, obviamente. Si con 1 85 no te sirve, hay que arriesgarse, no queda otra.

1:04:20 Ruben: Vamos a a pasar a la parte más práctica, ¿no? A la parte de, ¿cómo calculo yo mi ratio de endeudamiento? ¿Qué meto, qué no meto, qué sumo, que no sumo? Ya hemos dicho que el banco va a ser los alquileres, depende qué tengas, pero ¿qué otras cosas puedo meter o qué otras cosas tengo que tener en cuenta?

1:04:39 Antonio Lorenzo: Mira, por ejemplo

1:04:39 Ruben: Ejemplo, Netflix,

1:04:41 Antonio Lorenzo: Solo miro ¿cómo cómo calcula el ratio de endeudamiento el banco? Y es, claro, tú, para eso, te van a calcular una cuota. Pero claro, ¿la cuota cómo la van a calcular? ¿Con bonificaciones o bonificaciones? Al tipo de salida o al tipo final? O sea, con vinculaciones, no, perdón, ¿cuál era la la otra que quería comentar? Cuando es tipo fijo, ¿al tipo fijo o a un tipo de estrés, que es superior? Cuando es mixta, te la calculo al tipo fijo o al variable más a urebor. Y cuando es variable, o sea, eso es un tema, O solo esa parte, cada banco es un mundo. Entonces, lo más fácil es que calcules tu ratio sin bonificaciones, y, normalmente, hay bancos que utilizan un tipo de estrés. Es decir, aunque a ti te vayan a dar un 2 por 100 tipo fijo, lo van a calcular ellos con un 3 y medio, porque lo funcionan así, o sea, no hay otra. Entonces, yo, pues eso, sin bonificaciones, y como el tipo de riesgo ese que utilizan ellos muchas veces no lo vamos a ver, el el el sin bonificar es más alto posible, calculamos el esa cuota, y ahí ya partimos con el resto. En cuanto a gastos que tengamos, pues afortunadamente, todo lo que sean préstamos toca, obviamente, te comen un 30, 40 por 100 de esos ingresos, es decir, una cuota de 300 euros te puede comer perfectamente 800, 900 euros de ingreso. Manutenciones, muchos bancos lo tratan como sirve, como préstamo. Luego renting y leasing. Menuda pelea con el renting y leasing. Antiguamente, macho, no pasaba nada.

1:06:14 Antonio Lorenzo: A día de hoy, los renting o leasing aparecen en todos lados y encima aparecen como como sirve y, por ende, te lo computan como tal. Y me va venir gente, no, Tony, porque realmente es una operación financiera. Digo, sí, muy bien, lo que tú quieras. A día de hoy, a mí no me han denegado operaciones, pero sí me han computado los los gastos de renting o leasing, ¿cómo sirve? Pues que la gente lo sepa, que no, es que yo me cogí un coche. Tenía que haber comprado la casa antes, realmente. Eso es lo que lo que más va va a pesar. Pues todo lo que son tarjetas de crédito y de débito y todo eso, yo lo limpiaría, hasta el punto de que algunas veces tú tienes 50000 euros de aportación, y es mucho más inteligente, a lo mejor, quitarte esos pequeños préstamos, o a lo mejor tiene un préstamo de un coche y de 30000 euros, y te quitas la mitad, 15000, que directamente aportar eso a a la compraventa, por cómo funcionan los ratios de endeudamiento, sobre todo, que es donde más sales perjudicado, ¿no? Es más fácil financiar más dinero que financiar más ratio de endeudamiento. O sea, un banco que te diga que máximo el 40 por 100, si es 39 coma 99, aprobada. Si es 40 por 100, denegada. Va a cambiar un euro. Igual con el 35 y el 30. Cada banco ahí tiene tiene su política. Luego, no es lo mismo si sois 2 que si sois 1. A lo mejor, si sois 1, solo computo el 30 por 100. Si sois 2, computo el 35. Pero es que luego dices tú, Tony, pero es que este banco me está computando al 30 por 100. Sí, pero a lo mejor el cálculo de la cuota es al 2 por 100, mientras que otro que te lo calcula al 40 por 100 de ratio, te lo calcula un 4 por 100 de tipo de interés.

1:07:50 Antonio Lorenzo: Entonces, todas esas variables hay que tenerlas en cuenta. Y tú me vas decir, ¿y ni cómo no me la sé? Pregúntalo. Pregúntalo a la persona que tienes delante en el banco. Es más, si haces eso, te vas a dar cuenta si la realmente la persona del banco sabe o no, porque piensas la de, bueno, tengo que mirarlo, tengo que saberlo. Digo, no, mira, esto funciona así de esta manera, te va a pasar esto. O sea, te vas con 2, 3 preguntas simplistas, te vas a dar cuenta enseguida de realmente si la persona que tiene delante de la oficina controla la hipoteca o no, porque como yo... O yo no los culpo a ellos. Tienen que vender rentings, tienen que mandar fondos de inversión, tienes que vender depósito. Al final, saber de todo, es complicado en un banco.

1:08:27 Ruben: Y el tema de si vives de alquiler, te lo van a meter también, si gastas en Netflix y no sé qué, ¿eso también lo miran?

1:08:35 Antonio Lorenzo: Claro, a ver, depende la finalidad. Si la si la finalidad es vivienda habitual, obviamente, alquiler no lo va tener en cuenta. Si la finalidad es inversión, sí que te lo van a tener en cuenta. Todos los gastos redundantes de Netflix, todo ese tipo de cosas, no te los tienen en cuenta. Sí que es verdad que, si son de juegos de azar, te pueden llegar a denegar la operación por eso. Los bancos piensan, su manera de pensar, si tú juegas al azar, tienes una enfermedad, esa enfermedad varía peor, cada vez te vas a gastar más en juegos de azar, y a mí me vas a dejar la hipoteca sin pagar. Eso es un poco como piensa un banco. Tony, ¿20 euros en la lotería? No pasa nada. Ya no estamos hablando de 20 euros en la lotería, sino todas las semanas en la ruleta o donde sea, o el blackjack o o incluso el póquer. No, es que yo soy profesional de póquer. Pues que sepas que estás muy mal visto por los bancos.

1:09:28 Gimar: Y eso lo ves en los estados de cuenta, el banco lo ve

1:09:30 Antonio Lorenzo: claro, o sea, a día de hoy, prácticamente todos los bancos están pidiendo ya movimientos bancarios para ver tu ahorro, qué tipo de movimientos bancarios tienes, si tienes más préstamos que no salgan en, porque todos los préstamos por debajo de 100 de 1000 euros puede ser que no salgan, y y todos los movimientos, encima, que no sepan de qué vienen, porque no estén bien especificados, te lo van a preguntar. Incluso te van a pedir justificaciones. Porque aquí también los voy a defender un poco a ellos, porque al final, si son cargos de 10, 20 euros, lo mejor no pasa nada, ¿no? Pero si son cargos más grandes, la ley de blanqueo de capitales le culpa al banco porque tú hagas blanqueo de capitales. Entonces, a ser ellos los primeros que te van a decir, ojo, ojo, ojo. Yo aquí, o esto te lo tengo claro, o a lo mejor la hipoteca no te lo doy. Sin embargo, luego está el surrealismo, de que tú te vienes con una escritura de, he vendido una casa en en Venezuela de 50000 dólares y te vas a 4 bancos. Presentas esa escritura de 50000 dólares y de repente te haces 4 transferencias de 50000 euros a cada banco desde Venezuela. Acabas de meter en España 200000 dólares, justificando 50000. Pero claro, el banco tiene lo que necesita de cara al regulador español, que yo he ingresado 50 y tengo aquí justificado 50. Ah, lo siento. De hecho, por ese motivo, también trabajamos muy estrechamente con servicio de traer dinero fuera de de España. Una, porque, a lo mejor, una transacción normal entre cambio de divisas y transferencia se te va un 5 o 6 por 100 de la cuantía que vas a transferir, y estos servicios, a lo mejor, te cobran 1 2, 3, 1 4 por 100, y también por pasar blanco de capitales.

1:11:10 Antonio Lorenzo: O es surrealista, pero es más fácil mandar dinero de Venezuela a Francia y de Francia a España que directamente a España. Porque en España somos los que, o tenemos peor ley o peor tratamos este tipo de de de situaciones, ¿no? Y son lo más normal del mundo. Nos llegó a pasar una vez que surrealista que una mujer iba a hacer una transferencia de 100000 euros, y como tenía más dinero, esto era de México, hizo de 120, por todo lo que tengo en la cuenta, directamente para allá, pum. Y encima era española, o que tampoco. Pues todo paralizado, un mes justificando todo. De hecho, la mujer me dice, Tony, solo me falta que me pidan la talla del sostén. Digo, y eso funciona así, ¿no? Incluso, si no, directamente te devuelve dinero para atrás y y búscate la vida. Y si has perdido comisiones por el camino, con mala suerte, es tu culpa. Entonces, hay que avisar muy bien a los bancos, lo tenemos que tener todo justificado Si decimos y justificamos 100, tiene que venir 100. Pero vamos, yo, todas maneras, por los costes que veo, día de hoy, lo haría a través de de un intermediario financiero que se dedicara a ese tipo de transacciones internacionales.

1:12:14 Ruben: ¿Y cómo nos apalancamos de una forma responsable para que el banco nos deje seguir creciendo?

1:12:23 Antonio Lorenzo: Eso no existe. No existe. No existe. O sea, de cara al banco, ve muy mal los préstamos. Lo que sí podemos diferenciar aquí entre deuda buena y deuda mala. O sea, deuda mala, desde mi punto de vista, ojo, es toda aquella que no, el ingreso no supera la cuota que vas a pagar. Por ejemplo, un coche, en teoría, es deuda mala, ¿no? Pero si de repente eres un taxista o un Cavify o un Uber, y ingresas más de lo que realmente pagas de cuota, esa pasa a ser una deuda buena. ¿Qué pasa? Que esa esa posibilidad que tienes de ingresar más que, obviamente, gastas, te da para seguir apalancándote, mientras que la otra manera te limita tanto el rat endeudamiento, que prácticamente te mata. O sea, yo entiendo la gente que dice, no, Tony, yo quiero una casa vivir chulísima ya, tener a mi hijo ahí criado, perfecto. ¿Cuánto te vas a gastar? Pues yo qué sé, si te vienes aquí a Madrid, medio 1000000 de euros. Si te vas a Valencia, 300000. Pero es que a lo mejor luego no te vas a poder financiar prácticamente mes, nunca mes, porque te mata ratio. Porque en esta vida, pues hay que tener preferencias. De de hecho, por eso hay muchos inversores que que lo que dicen es, vive de alquiler y y compra con hipoteca, porque, claro, como sí que tienes esos ingresos, pues puedes seguir financiándote, como hemos dicho, ¿no? De forma ilimitada, tienes un límite. Pero pero claro, yo, sobre todo, miraría siempre siempre eso, ¿no? El qué me voy a hipotecar, igual que dentro de el no hipotecarme, sea, yo solo me hipotecaría en inmobiliario. ¿Por qué? Porque es superbarato.

1:13:55 Antonio Lorenzo: O sea, es el tipo de interés más barato del mundo mundial. O sea, está está por debajo de la inflación. Cualquier inversión inmobiliaria te da un 5 o 6 por 100 neto, y estás pagando 1 2, 1 3 por 100 de interés. O sea, hipotecario. Siempre que te salgas del hipotecario, que sea, pues con una necesidad imperiosa. Por ejemplo, un coche, te entiendo, pero le compres un BMW de 50000 euros, cómprate un Kia de 20 y pico, por ejemplo. Yo siempre enfocaría eso de de esa manera, ¿no? Siempre pensando en que luego hay un paso más. O sea, mi mi vida no se queda con esta operación, si no, luego tengo que vivir, y si tengo hijos, pues habrá que pagar dentista, y todo eso se tiene en cuenta.

1:14:32 Gimar: Pero pero eso, justamente, que decía, entonces, ¿cuál es el riesgo de los dentistas para los bancos? Porque realmente tú tienes tu hipoteca, estás generando un ingreso por esa hipoteca, deuda buena, además vives de eso, además tienes 10.

1:14:49 Antonio Lorenzo: A ver, te te te cuento la mentalidad de los bancos, no la mía. Y es, tú tienes un contrato de alquiler a 5 años. Yo te doy una hipoteca a 30. ¿Ese 6º año qué va a pasar? Claro, tú me vas a decir, Tony, obviamente, lo vuelvo a alquilar, y posiblemente más caro. Vale, pero los bancos piensan así, o sea, una hipoteca a 30 años, y tú tienes un contrato de alquiler de 5 años, Y el otro, 25 años, ¿quién me los paga? Son un poco también la la manera de pensar. Y también hay un poco de coherencia en, no es lo mismo, a lo mejor, que tú tengas 10 inmuebles en 10 años, que ya sabes lo que haces, que ya has tenido problemas con inquilinos, que ya has tenido rotura, ya has tenido impagos, ya has tenido una serie de experiencias, y la has resuelto bien, y aquí sigue. Salgo. Y y, por otro parte, está el que de repente, desde el 2025, un tío que tiene 10 pisos. Banco va a decir, ¿cómo? Tienes 10 pisos en 2 años. Uf, yo a ti no te creo ni con un palo, porque no has pasado por toda esa experiencia todavía, y tengo miedo de que eso se genere en impagos de mis hipotecas, porque allá, cuando te empiece... A lo mejor, nos pasa buenos filtros y alguien te deja de pagar y empieza a quedarte enganchado, ¿no? Y eso es como un poco, piensa piensa los bancos. O sea, yo no diré ni que estoy de acuerdo o no, que tenga sentido o no, pero un poco lo que lo que lo que vienen pensando ellos y gente, la conversación suralista de, Tony, me pongo a trabajar a jornada parcial en no sé dónde para sacarme la hipoteca, teniendo 3000 euros en ingresos de alquileres?

1:16:23 Ruben: Sí. Se lo decía yo ayer, además, ella. Sí. Digo, voy a tener que hacer esto, digo, porque, claro, yo tengo 11 inmuebles. Yo tengo ingresos de más de 5000 euros al mes. Claro, pero el banco me cuenta 1200. Entonces, dice, no, es que tú no te doy hipoteca, porque, claro, cualquier hipoteca, y digo, pero vamos a ver. O sea, dice, no, porque es que los alquileres tienen riesgo. Digo, todos tienen seguro impago, todos, absolutamente todos, ¿vale? De hecho, en la semana que viene tengo que ir a echar a 1, cosas que pasan, ¿no? Entonces, digo, es que no soy alguien que se ha comprado un pisito y ya está, ¿no? Es que yo vivo de esto. O sea, esto es como mi negocio. Y aun así, hay muchos bancos que te dicen, sí, muy bien, pero para, yo te cuento 1200, entonces te puedo dar una hipoteca de...

1:17:12 Antonio Lorenzo: Como con 1200 de 80000. Y suponiendo que lo tenga CIVE previa, claro.

1:17:16 Ruben: No, claro, porque es que no, son 1200, y luego encima me dice, te descuento las hipotecas que tienes. Entonces Me dice, pues, entonces,

1:17:24 Antonio Lorenzo: es algo a deber.

1:17:25 Ruben: Claro, yo le digo, digo, ¿tú te crees que si yo tuviese 1200 y tuviese que quitarme las hipotecas podría vivir? No. Pues entonces, no entiendo, dice, ya, pero es política del banco.

1:17:32 Antonio Lorenzo: Sí, pero es una política bastante generalizada, Esa ese... De hecho, esa es algo que no tengo dudas, pero tampoco tengo tengo pruebas de que a lo mejor también hay normativa bancaria española o europea detrás también de ese tipo de de actuaciones, porque es muy común dentro de la banca que que te interpreten todo así. O sea, realmente, el inversor inmobiliario, en la banca tradicional, está muy mal visto. Luego, sí, que dentro de cada banco y personas, y a lo mejor te tratan genial o intentan peleártelo todo lo posible, pero lo que es el banco como estamento tiene muy mal visto a los inversores en vivienda. Y si tú le preguntas a ellos, vivienda habitual. Ellos serían felices siempre, siendo vivienda habitual, obviamente, al 80 por 100, y de funcionarios, sin sin sirve, sin préstamo.

1:18:22 Ruben: Vale. Ok, pues ya hemos dicho que el banco me va a decir que no, ¿vale? Vamos a poner que ya el banco me dice

1:18:27 Antonio Lorenzo: que no. Algunas operaciones las hemos sacado, Son muy complicadas, sea, no te voy engañar. O sea, si tú ahora mismo me dices, probabilidad, Tony, de una persona que recibe alquileres, pero no recibe una nómina normal, un 90 por 100 de que no salga la operación. No sé que operaciones así, pero son muy complicadas.

1:18:43 Ruben: Vale. Pues ahora teniendo ese 90 por 100 de que no, el banco me dice de que no. ¿Qué posibilidades tengo yo cuando un banco me dice que no? Aparte de lo que hemos hablado de meterlo en en una sociedad y demás, porque eso hemos dicho que físicamente puede ser muy caro, ¿qué qué otras soluciones hay para poder seguir invirtiendo? Claro, aquí

1:19:05 Antonio Lorenzo: hay un parámetro, es que hay 27 bancos en España a día de hoy que dan hipoteca. Entonces, no es lo mismo una política, otro objetivo, otro. Entonces, siempre hay 27. O sea, inténtalo en todo, básicamente. Claro, también, en tu casuística, ya hemos detectado cuál es el problema, ¿no? Que únicamente te computan tus ingresos de alquileres y te lo computan como ellos quieren. Posiblemente, hay otro banco que te lo compute un porcentaje mayor, ¿no? Pero, sobre todo, el no quedarnos con el no. El no por qué. O sea, hay que saber el por qué te lo han denegado exactamente, ¿no? Incluso, algunas veces, ya ya mismo, por pesado, me pasan la parrafada directamente de riesgo del no. ¿Por qué? Porque, conforme ya sepa eso, al siguiente banco va a saber posiblemente por dónde te van a atacar y ya te va a poder defender previamente., también siempre hay cosas que se pueden hacer dentro de las operaciones, ¿no? Que meter una balista, disminuir el porcentaje de financiación. Todo ese tipo de cosas hay que tenerlas en cuenta, incluso cambiar la garantía. O sea, a ti te pueden denegar una hipoteca porque voy a comprar un 4º sin ascensor, y el banco diga, es que mi política es que cuartos sin ascensor no financio. Solo financio terceros sin ascensor como máximo, o incluso, no financio sin ascensor o financio como máximo un 1º sin ascensor. Todo eso hay que saberlo, y la única manera que va a haber es preguntar, y si dicen que no, el por qué, y a otro banco, y a otro banco, y hasta que haga más o menos tu tu idea. A tal punto que ya me hace gracia gente, que esto ya la ha mamado tanto, que que está hablando con la persona del banco y de cierta manera sabe que lo que le está diciendo a la persona del banco no es así, ¿no?

1:20:40 Antonio Lorenzo: Y es como, Tony, me ha hecho esto, y y se ríe. Digo, ya, si si ya sabes tú más que la persona que tiene delante, ¿no? Y es bastante fácil. Entonces, magia no hay, ¿no? Hay trabajo y también conocimiento de cómo estructurar muchas veces la la las operaciones o riesgo. No es lo mismo tener 20 préstamos pequeños, relativamente pequeños, que a lo mejor intentar juntar 2 o 3 préstamos en una en un mismo piso. Son operaciones más complicadas, pero te limpian bastante de cara al futuro., a lo mejor ahí también sería interesante ver cómo unificas deudas, aunque sea más complicado. Hay hay cositas que siempre se pueden hacer, pero claro, cada casuística es es un mundo, pero vamos, yo lo que haría es nunca quedarme con el no.

1:21:20 Gimar: Explícame eso. ¿Cómo cómo te beneficia tener la deuda unificada de cara a pedir hipoteca?

1:21:26 Antonio Lorenzo: Porque, o sea, obviamente, no por el ratondamiento, o a lo mejor sí, porque la has podido alargar, y a lo mejor el ratondamiento te sale más bonito, pero va implícito en cómo analizas las operaciones los bancos, ¿no? No es lo mismo tener 5 casas con 5 hipotecas que tener 5 casas y solo una hipotecada. Y tú me dices, Tony, pero si entre todas debía 100000 euros, y ahora debo 100000 euros. Yo, sí, pero de cara a riesgo, de cara a cómo lo ven, es como, yo mañana tiro por 4 casas y me las puedo llevar puestas. Pero si yo tiro a por tus casas y ya están hipotecadas previamente, voy como 2º deudor. Tiene preferencia el 1º hipotecante, el 1º banco que ha dado la hipoteca. Entonces, claro, ese banco se va a llevar todo el dinero y yo no voy a ver ni un duro. No quiero, yo quiero garantías libres, limpias. Por eso verás cómo si, por ejemplo, un banco te dice, oye, yo te hago una ampliación de la hipoteca, no va a hacer una ampliación de la hipoteca, ya está, sino va a hacer la ampliación de la hipoteca y se va a comer la de antes. Por eso, porque ellos siempre quieren estar en 1º rango, porque así se aseguran de que, si te embargan ese piso, los primeros en cobrar son ellos y cobran la totalidad de la deuda. No se van a quedar enganchados por el camino. No sé si me he explicado.

1:22:45 Ruben: Sí, sí. O sea, que lo mejor sería de, si tienes 5 hipotecas, intentar 1º que solo tengas una que cubra todas esas, limpiar todos esos activos. Entonces tendrías un activo hipotecado, 4 libres, aunque tengas la misma deuda. Lo único, que sería una deuda mayor, ¿no? Porque al final, pues si todas son de 300, pues vas a tener una de 1500.

1:23:06 Antonio Lorenzo: Claro, pero al final, a nivel número es igual, a nivel garantía de cara al banco, no no es lo mismo. Cambia cambia eso bastante de cara a ello. De hecho, la gente no lo sabe, pero tú, cuando vas a firmar una hipoteca, tú en el en la escritura firmas que no solo garantizas el préstamo con la vivienda, lo garantizas con todos tus bienes y derechos presentes y futuros. Eso significa que, si tienes otras casas, también estás avalando de cierta manera con eso. Obviamente, no es tan fácil, porque hay que ir al juez, el juez tiene que dictar embargo sobre el inmueble, escribirlo en el registro de la propiedad, reclamar tema del dinero. Bueno, un procedimiento judicial. Pero pero claro, le estás dando mayor garantía a los bancos de que realmente eres buen pagador, ¿no? Y luego, la misma vez, estoy diciendo que cuanto más hipotecas tengas y más casas tienes, es peor. A que choca un poco, ¿no? El el cómo funciona la banca. Y es que esta regla es esta y esta es regla, pero si choca, ya ya, vuelco en tu de Yango, si es que esta es el juego.

1:24:01 Gimar: ¿Y eso es solo para la hipoteca o también para los préstamos personales que que decíamos, tienes préstamos de coche, tienes préstamos, yo qué sé, personales? ¿Importa tener, o sea, más préstamos de menos importe o un solo préstamo?

1:24:17 Antonio Lorenzo: Un único que

1:24:18 Gimar: Aunque sea la suma de todo.

1:24:19 Antonio Lorenzo: Siempre, siempre, siempre. O sea, es limpieza, yo lo llamo limpieza. Es mucho más limpio y mucho más bonito, de cara al banco, un único préstamo que 5. Y tú dices, Tony, ¿y ese es la el mismo capital? Si yo lo sé, si te entiendo, son las reglas del juego.

1:24:34 Ruben: Vale. Entonces, cuando te dicen que no a un banco, ha llegado a riesgos y no sé qué, ¿insistimos o nos vamos a otro banco?

1:24:45 Antonio Lorenzo: A ver, insistimos en cuanto a, a lo mejor, bájame porcentaje de financiación, bájame, a lo mejor, directamente capital, mira a ver si yo te quito este préstamo cómo sale la operación. Ahí sí que se puede insistir. O sea, no se puede insistir con la operación tal cual. O mira a ver si te te meto mi padre de balista, o mira a ver si te meto a mi pareja de 2º titular, bueno, mi padre de 2º titular. Ahí sí, ahí sí que puedes insistir, pero si no son esas posibilidades, obviamente, tienes que venir a otro banco.

1:25:13 Gimar: Es decir, si insistes, si puedes aportar más garantías, o garantías diferentes.

1:25:18 Antonio Lorenzo: Sí, o simplemente bajar el importe de financiación o el importe de capital, porque

1:25:22 Ruben: condiciones, siempre.

1:25:23 Antonio Lorenzo: Claro, claro. Es que hay, por ejemplo, también hay un 1 ratio que la gente no tiene en cuenta, se llama ratio de renta disponible. O sea, una persona que gana 1500 euros al mes, ¿puede una hipoteca de 100000 euros, que son 300 y pico euros al mes?

1:25:38 Ruben: Sí, sí que puede. Pues ratio

1:25:39 Antonio Lorenzo: de endeudamiento. Ahora vamos a hablar de el ratio de renta disponible, que la persona, ¿tiene mujer? Sí. ¿Cuántos hijos tiene? 3. Ya la hemos liado. ¿Por qué? Porque el ratio de renta disponible lo que hace es, los gastos de un titular de vida son 300 euros al mes. Si son 2, 600 euros, ¿vale? Los gastos de vida de cada hijo son 200 euros. Si tienes 3 hijos, son 600 euros, ya tienes 1200. Si yo te estoy diciendo que además súmale la cuota de la hipoteca, que son 300 y pico, ya no vamos a eso, a más de 1500 euros, que son tus ingresos denegados. Donnie, pero si por ratio de arrendamiento entra la operación. Sí, pero por el ratio de renta disponible, no. Entonces, son pequeños parámetros que ir tocando de aquí, un poquito de allá, y ver cómo hace que que haga match. Entonces, ahí hay 2 maneras, o va un bróker hipotecario que sí que sepa eso bien, que los intermediarios no suelen hacerlo porque no es su trabajo realmente, ellos simplemente pasan documentación del punto a al punto b, o da con la persona del banco, que sí que sabe interpretar el scoring, que sabe lo que beneficia, lo lo que perjudica, y va jugando con ello hasta que pueda llegar a un aprobado. Y nosotros eso lo hacemos de forma continua. O sea, el decir, denegadan esto, inténtamelo de esta manera o con este importe o bájame esto, mira a ver si quito este préstamo de la lengüita. Aprobada. Magia. No, no, no, conocimiento. Sabes realmente cómo es el scoring, cómo funciona y cuál es la política, ¿no?

1:27:08 Gimar: Imagínate que alguien nos está viendo ahora

1:27:12 Antonio Lorenzo: Pregunta aburrido o tritécnico. Yo me pongo así tan técnico y digo, madre mía, este tiene que ser un totón.

1:27:16 Ruben: Qué va, qué va, al revés, o sea, yo estoy aprendiendo muchas cositas.

1:27:20 Gimar: Sí. Imagínate que alguien nos está viendo ahora y quiere aplicar para su hipoteca en los próximos, digamos, 6 meses.

1:27:29 Antonio Lorenzo: Sí.

1:27:29 Gimar: ¿Qué tiene que hacer sí o sí?

1:27:31 Antonio Lorenzo: Ahorrar. Está superbién visto. O sea, gente que lo que lo que pueda, si son 100 euros, 100 euros. Si son 1000 euros, 1000 euros. Pero ahorrar está superbién visto por los bancos, y es lo que primeramente nosotros podemos generar, porque al final, la antigüedad es la antigüedad. Si somos indefinidos, somos indefinidos. Nuestros ingresos, pues salvo que tengamos comisiones y nos hinchemos esos 6 meses a hacer comisiones, son nuestros ingresos, ¿no? Pero ahorrar es una de las cosas que podemos tener a nivel movimiento bancario, que a los bancos les da una confianza y también le le le alfila el colmillo. ¿Por qué? Porque ellos, al final, tienen objetivos, como todo, es una empresa. También tienen muchas veces objetivo de captar pasivo, ¿no? De de captar depósitos, renta variable, fondo de inversión, planes de pensiones., claro, si tú tienes ahorros, ¿tú el día de mañana me puedes hacer un plan de pensiones aportándome 100 euros al mes? Sí., yo contigo gano 2 veces. Bueno, con el activo, con la hipoteca, pero también gano con el plan de pensiones, con el pasivo. Cumplo los 2 objetivos con un solo cliente. Pues entonces me vas a interesar más que otro.

1:28:36 Ruben: Y si quisieras escalar en inmobiliario, alguien que empieza ahora en inmobiliario en 2026, ¿no? Para escalar rápido, ¿qué le aconsejarías hacer?

1:28:47 Antonio Lorenzo: Que se endeude hasta que le duela, porque, al final, el mejor momento para endeudarse es cuando empieza. Luego ya es mucho más complicado, pero al principio, endéudate hasta el infinito y más allá, quédate todo el dinero que tengas en cash lo máximo posible contigo mismo para poder hacer otras operaciones. No, me encuentro mucha gente que, por miedo, desconfianza, desconocimiento, aporta mucho dinero a las operaciones, y luego me dice, Tony, es que necesito ahora un 100 por 100. Digo, es que a lo mejor el 100 por 100 lo podría haber conseguido al principio. Ya no tendrías dinero para hacer una operación al 90, pero por haber hecho una operación al 90, ahora necesitas un 100 por 100, es que ahora te van a dar un 90 o un 80. Entonces, la acabas de liar parda. Entonces, siempre yo, sinceramente, el dinero en mi bolsillo, y más si encima unos tipos de interés de regalo del 2, 3 por 100. ¿Y

1:29:38 Ruben: qué clave hay para construir patrimonio con deuda? ¿Cuál es una clave que digas? Para hacerlo con deuda, empieza así, ¿no? Ya has dicho de, al principio, cuanto más en deuda tengas. Pero según vas creciendo, ¿qué le dirías a esa persona que ya tiene 2, 3 pisos y quiere seguir creciendo? ¿Cómo crece más?

1:29:55 Antonio Lorenzo: A ver, hay hay que ver su número muchas veces, porque, al final, ¿a ti te interesa tener un piso que compraste en 50 y salió 150000 euros, pero cobras 700? ¿O a lo mejor te interesa vender ese piso de 150000 euros y comprarte 2 de 70, 80000 euros? Otra cosa es que me digas, Tony, no hay producto, te lo compro. A lo mejor, por no tener alternativas, no lo hace. Pero lo más viable muchas veces es casas caras, y caras interpreta por más de 100000 o 200000 euros. O sea, lo ideal, que yo me haga, la gente me va a decir, esto no existe. Antiguamente existía y cada vez existe menos, ¿no? Pero pisos del 10 por 100 de rentabilidad, sería el objetivo. Y si, y no sobre el valor que tú compras, sino sobre el valor actual del inmueble. Y si ese ese ese ratio no se cumple, deshazte de ese inmueble para quedarte sin sin esa hipoteca y volver a hipotecarte por los 2 más a la vez. O sea, esa es la manera de siempre estar escalando. Obviamente, tú dices, es que sueltas patrimonio duele, y es verdad, encima tienes que pasar por ir a RPF, y tienes un 1 serie de temas que obviamente lo tienes que tener en cuenta, ¿no? Pero yo creo que siempre se se basa en cómo estructures tú el patrimonio que tengas. Por ejemplo, o sea, yo no lo digo, por decir, o sea, yo lo digo en mí. A lo mejor, prefiero tener una casa en Valencia capital, una casa, yo qué sé, en Zaragoza. Pero no en Zaragoza capital, no, en un pueblo de Zaragoza, porque no controlo. Pero es decisión personal y emocional. ¿Económica? Es un desastre. Obviamente, tendría que decir, no, yo vendo aquí y compro 2 allí. Eso sería lo más interesante.

1:31:28 Ruben: El único problema de de eso, porque es una cosa que me he planteado yo, ¿no? De de, como te decía, tengo pisos que han duplicado valor.

1:31:34 Antonio Lorenzo: Claro.

1:31:35 Ruben: Dices, bueno, pedía hipotecas al 70, me ha duplicado valor, a lo mejor, si los vendo, se me quedan limpios 60 65000 euros. Claro. El único problema es, tienes alquileres de 5 años. Entonces, claro, es muy difícil, que esto, además, la verdad, yo el otro día con el inversor, digo, es que, claro, nosotros, cuando alquilamos, sabes que durante 5 años estás bloqueado, ¿no? Y Eso es verdad. Entonces, ¿cómo haces eso? No no puedes, sino cuando llega la ventana de los 5 años, ahí es cuando tienes que parar y y pensar, pero claro, solo tienes ese momento, porque ahí tienes que decidir, ¿sigo, vendo o no? Entonces, con las leyes que tenemos en España, que protegen tanto a los inquilinos, y yo lo entiendo, que tengan que ser protegidos, pero también tendría que haber una forma que fuese para poder salir, ¿no? Porque tú imagínate que yo, por por circunstancias personales, yo tengo un problema y necesito ese dinero, ¿no? Claro. Que necesito, yo qué sé, un cáncer o lo que sea que necesito el dinero, me quedo sin trabajo. Claro, tú lo único que puedes hacer para recuperar tu piso antes de los 5 años es si lo necesitas por divorcio, porque un familiar tuyo lo necesita. Claro. Pero no, pero si te quedas sin trabajo, tú tienes un patrimonio de 5 años parado que no puedes usar, y eso, hombre, debería haber otras cláusulas, ¿no? De poder recuperar esas viviendas.

1:32:52 Antonio Lorenzo: De hecho, muchas veces protegemos, y lo único que conseguimos es proteger. De hecho, ayer estábamos hablando con la con la presidenta del sindicato de Inclina, presidenta o cómo se llama su su cargo, y y, claro, a mí se me ocurrió decirle una cosa que así me coleta el cuello, pero no hay que inventarse nada, ya está todo inventado, que es, hay un país en en en Europa, no, en en el mundo que ha cogido y ha quitado la lau. Se la ha cargado. O sea, la ley de arrendamiento urbano, una ley muy parecida, se la ha en su país. De repente, ¿qué ha conseguido en su país? Que haya mucha más oferta de alquileres y el precio ha bajado. Macho, vamos a replicarlo. Y ella, su contención es, ay, Argentina, mi ley. Digo, no sé, será Paco Jiménez, de Uruguay. Me da igual. No estamos diciendo todos que queremos que los alquileres bajen. Pues si sabemos que un país lo ha hecho y lo ha conseguido, lo replicamos. Puto, si es que no hay que innovar. Es que Berlín. Digo, mira, Berlín, creo que me dijo Berlín, si no me equivoco, ahora el ejemplo, porque hay muchas ciudades o países, en este caso, normalmente, son ciudades, como no pasa en Barcelona, que tienen límite de alquiler, o sea, lo tiene capado, no no no puedes subir el alquiler. Hay listas de espera de un año. Digo, claro, no jogues al despiste. Me dices, claro, no subes los alquileres porque están capados, pero es que hay una lista de espera de un año. Te estoy diciendo que en un país han conseguido que haya más ofertas, no hay listas de espera, y encima los precios han bajado. ¿Por qué no re obligamos a ese tipo de políticas? Así que no hay que inventarse nada. Así que ya prácticamente todo existe., para mí, lo positivo es que soluciones hay, y son relativamente útiles y rápidas en el caso de alquiler. En el caso de la construcción de la vivienda, de la compraventa, ya otro tema. Ahí no son, ¿no?

1:34:33 Antonio Lorenzo: Hay soluciones, no son rápidas, pero sí que hay soluciones, pero en el mundo del alquiler, yo creo que mañana mismo lo podrían solucionar. Si tú coges de regular la la la ocupas, se van fuera enseguida, habría mucho más alquileres, mucho más baratos, porque habría mucha más competencia, mucha más gente dispuesta a alquilar sus pisos, seguro.

1:34:51 Ruben: Bueno, lo hemos visto en Cataluña, que lo único que han conseguido topando los alquileres es que suba más el precio, que haya menos oferta y que la gente deje de invertir en Barcelona, que, bueno, en particular, en Barcelona, que era 1 de los motores de España. O sea, hasta hace 5 años, Barcelona era el motor, y ahora es Madrid el motor.

1:35:12 Antonio Lorenzo: Ya ya no solo era el motor en sí, sino era un centro de innovación brutal. O sea, a nivel como Lanzadera, que está en en Valencia, por ejemplo, de de de Rots, incluso ahí, Sama y Pata, tenemos varios, aquí también Venture Capital en en Madrid, o el instituto de empresa también, que tiene una incubadora. Barcelona era maravilloso. Había ahí un complejo, que sigue estando realmente, ahí, en la marina impresionante. Y, claro, la gente al final no es tonta, y lo que quiere es seguridad jurídica. Y dice, pues si ya en España tenemos poca seguridad jurídica, encima nos metemos en que ahí hay menos seguridad jurídica. Y al final, el dinero es muy miedoso, y yo lo entiendo perfectamente. De hecho, hubo una transición que hubiéramos hecho una millonada y no la hicimos, fuimos muy tontos. Cuando Reino Unido se fue de de Europa, el Brexit, claro, de repente hubo montón de empresas, sobre todo financieras, que salieron corriendo a a Europa, porque necesitan estar en Europa. Y Madrid se postuló como 1 de los sitios. Yo, sinceramente, lo hubiera puesto a la funda roja y lo hubiera dicho, ¿qué queréis? ¿Qué necesitáis? Al final, esas empresas se han ido a Holanda, se han ido a Luxemburgo, se han ido a Irlanda. Ahí tenemos oportunidades a dolor. O sea, España es buena, bonita y barata, es perfecta. Estamos en el acceso a a al Mediterráneo, conectamos con otro continente, tenemos Estados Unidos en línea recta, si metes un. O sea, lo tenemos todo ser una potencia, podemos ser una potencia renovable. En data centers, porque tenemos kilómetro y kilómetro de suelo rústico ahí abandonado, que no hacemos nada con ello.

1:36:46 Ruben: Y sol, alimentarlo.

1:36:48 Gimar: Sol. Es que tenemos

1:36:49 Antonio Lorenzo: todo chico. O sea, para mí es más difícil hacerlo como lo estamos haciendo que hacerlo bien, sinceramente.

1:36:56 Gimar: Eso me encanta.

1:36:57 Ruben: Bueno, sí, pero ya sabes que hay muchas cosas detrás. Oye, vamos a terminar, que ha sido muy interesante todo lo que nos has contado. Yo, la verdad, que me he quedado con algunas cositas que voy a intentar Aplicar. Aplicar, sobre todo el tema de alquiler. A ver, porque hacer una subrogación no es fácil.

1:37:14 Antonio Lorenzo: No, es complicada.

1:37:15 Ruben: Y, bueno, y teniendo 9 hipotecas, pues va a ser más complejo, pero sí que he aprendido muchas cositas. Y antes de de que terminemos, te voy a hacer la última pregunta que hacemos aquí en el podcast, que es una pregunta fácil, que es, ¿a quién te gustaría que trajésemos aquí que crees que puede aportar algo en este tema o en otro tema sobre inversiones?

1:37:35 Antonio Lorenzo: A Pedro Sánchez.

1:37:38 Ruben: No. Soy persona non grata en esta casa, lo siento.

1:37:41 Antonio Lorenzo: A ver, realmente, o sea, hay gente muy buena, a lo mejor, y no son tanto del mundo de del espectáculo, por decirlo de alguna manera, del mundo. De hecho, no sé si conoces a Tony Toregrosa, por ejemplo. No. Es un crack de del mundo inmobiliario, un personaje en marketing en en Valencia, capital que el tío controla mucho, te lo pasas pipa. Luego, por ejemplo, está Antonio de TikTok, el inmobiliario de TikTok.

1:38:09 Ruben: Tampoco Y

1:38:10 Antonio Lorenzo: si el tío te da un máster en marketing brutal, es un tío... Bueno, ese sí que es influencer puro y duro. Ese tío tiene medio 1000000 de seguidores. Es una locura y es un es un amor de persona, y sabe un huevo. Entonces, creo que, a lo mejor, esos 2 perfiles serían serían bastante interesantes, pero vamos, si me pusiera, por ejemplo, está también en Frat Sidges, en en Sidges, valga la redundancia, que Frank se dedica PSI, realmente, personal y superinmobiliario. De hecho, empezó de los primeros, cuando prácticamente no había nadie, y está certificado como realtor y como CRS. Hay gente por ahí muy chula y muy interesante, la verdad.

1:38:48 Ruben: Muy bien, pues ya tenemos ahí una lista para siguientes capítulos. Y nada, quien quiera tus servicios de tu empresa, ¿dónde

1:38:57 Antonio Lorenzo: está Como Antonio Lorenzo, estoy hasta la sopa. Si pones Google, redes sociales, YouTube, periódicos, televisión, radio, Antonio Lorenzo, y me van a encontrar rápido, no tengo no tengo escapatoria. De hecho, estoy tan loco, que eso lo voy a tener que cortar ahora ya, porque ya se me está yendo de las manos, que tengo mi número de teléfono. Obviamente, tengo 2, pero el del trabajo sí que lo tengo público, y la gente me escribe y me llama. Lo que pasa que ya con 10, 20 llamadas, entre llamadas y WhatsApp al día, pues me estoy empezando a volver loco. Entonces, más tarde o más temprano, eso lo tendré que cortar, porque si no, voy a morir de éxito.

1:39:28 Ruben: Sí, sí. Bueno, eso eso es bueno. En vez de tener 9, dentro de un año vas a tener 20 personas.

1:39:33 Antonio Lorenzo: Me me gustaría, la verdad. De hecho, la gente me dice de locos, o sea, incluso hay gente que me dice, ¿por qué no te pillas todo el mundo de que has tu sol y ganarías más? A lo mejor sí, pero realmente mi mi mi idea es ser 20, que mi equipo que ha confiado en mí crezca profesionalmente también conmigo. También rappelds, ¿no? Los bancos, muy importante el volumen. Si tienes volumen, puedes negociar, y, si puedes negociar, tus clientes salen beneficiados, ¿no?, eso también me parece fundamental. Entonces, si yo parto ahora más por, efectivamente, llegar a 20, ojalá que que quedarme donde estoy, la verdad.

1:40:07 Ruben: Muy bien, pues, Antonio, un placer haberte tenido aquí. Gracias por lanzarnos un huequito en tu agenda. Y, nada, que, ya sabéis, todos los que queráis, aquí tenéis un crack para sacaros vuestras hipotecas, y yo voy a intentar a ver si me saca algo a mí como rentista, aunque me ha dicho que no.

1:40:22 Antonio Lorenzo: Me lo pone fácil, me lo pone fácil.

1:40:23 Gimar: Pues muchas gracias por haber venido.

1:40:25 Antonio Lorenzo: A vosotros por la invitación. Adiós. Luego.