Comprar 3 pisos a la vez en Madrid y alquiler con opción a compra

0:00 Ruben: Pues, al principio me daba un poco de miedo, pero bueno, después de varios meses dándole vueltas, he decidido intentar acometer que mi 1º operación de de inversión inmobiliaria no sea una sola vivienda, sino intentar hacer una operación triple simultánea.

0:14 Christopher: Va a ser muy difícil, porque lo que más tarda el banco es en darte el sí o el no, pero una vez que tienes el sí o el no, lo demás son 15 días.

0:21 Ruben: Un poco, yo creo que para que tenga sentido esto, los precios de compra tienen que estar rondando los 90, 96000 euros en ese rango. Es que no tendría sentido hacerlo de otra forma, porque al final es lo que tú dices, ¿no? Estás consiguiendo que el propio comprador te financie

0:37 Christopher: Al 0 por un año

0:38 Ruben: al 0 por 100 y luego tú encima puedes, es que es maravilloso, porque te financia el comprador y luego además te financia el inquilino y te paga parte de esa cuota que te está financiando el propio comprador. Y luego llegas ahora a pedir una hipoteca y como ya has pagado una parte bastante considerable puede ocurrir como en tu caso que es que encima te devuelvan dinero, es hipotecas, te capitalizas y puedes volver a otra operación. ¿Me puedo plantear invertir en tu zona? Preguntas como estas. Con estos sí, con estos sí que me interesaría invertir en tu zona.

1:04 Christopher: Muy buenas, bienvenidos a Nice to Fit You.

1:07 Ruben: Bienvenido, Christopher. Muy buenas, Rubén. ¿Qué tal?

1:10 Christopher: Hoy venimos a hablar de un tema que le gusta mucho a la gente, que es inversiones inmobiliarias. Yo creo que es el tema que más gente nos sigue, pero también tenemos otros temas interesantes, pero hoy vamos a hablar de casos reales, de tu caso, de mi caso, y vamos a analizar un poquito números, vamos a ver un poquito cómo lo estamos haciendo y cómo lo vamos a plantear y qué es lo que pretendemos conseguir y qué qué expectativas tenemos. Eso es. Empieza, cuéntanos, ¿qué es lo que vas a hacer tú este año? Es lo que te toca?

1:41 Ruben: Yo como parece ser que lo de hacer las cosas sencillas y así facilitas, como que no es lo mío, pues, después de mucho dar vueltas y después de tener al final a muchos compañeros que me han insistido en que ellos les hubiese, por ejemplo,

1:56 Christopher: Rubén, en

1:57 Ruben: que ellos les hubiese gustado que sus primeras operaciones fuesen así, pues, al principio me daba un poco de miedo, pero bueno, después de varios meses dándole vueltas, he decidido intentar acometer que mi 1º operación de de inversión inmobiliaria no sea una sola vivienda, sino intentar hacer una operación triple simultánea. Entonces, un poco la idea de hoy es contar un poco cuál es mi idea, preguntarte también un poco tu opinión, ver, bueno, pues un poco bajo tus conocimientos, tu experiencia, poco tú cómo lo harías, y ver, bueno, pues si estás de acuerdo o no en ciertas ideas que tengo yo en la cabeza, de cara de cara a poder afrontarlo.

2:33 Christopher: Pues vamos, vamos a ir. A ver, 3 operaciones, o sea, yo recuerdo para la gente que nos sigue o para los que sean nuevos, yo cuando empecé hice 2 de primeras. Tú vas un paso más allá, vas 3 ahí. Efectivamente. Y en Madrid.

2:50 Ruben: Y en Madrid, que eso es un poco quizás la la mayor dificultad, ¿no? Porque quizás en otras zonas en los que el ticket de entrada sea menor, pues probablemente se puedan conseguir mejores oportunidades de inversión más rápido, pero aquí en Madrid, al final con, digamos, un poco la competencia tan fuerte que hay, las oportunidades van apareciendo más a cuentagotas o al menos las que yo puedo puedo acceder, que yo al final puedo acceder simplemente a oportunidades idealista, y alguna suelta que de vez en cuando voy consiguiendo que que alguna API me pase, pero es súper puntual, O sea, no no estoy consiguiendo entrar todavía. Obviamente entiendo que hasta que no les compres, pues no vas a ser realmente un cliente de de los de su cartera de de inversión, y lo estoy intentando, pero todavía no estoy consiguiendo entrar un poco en en esa, ¿no? En esa capa previa a idealista. Entonces, efectivamente, yo justamente quizás lo que más me preocupa es el hecho de conseguir 3 oportunidades en un período corto de tiempo, porque al final, bueno, luego lo voy a detallar un poco cuál es la idea, pero claro, yo voy a intentar que en cada compra me permitan unas arras a un plazo de vencimiento de al menos 4 meses, para que me dé un poco tiempo a cuadrar todo. Y bueno, pues, al final se juntan varios factores, 1º que es un mercado al final en el que tienes mucha competencia, lo que al final acaba implicando que oye, pues no sea tan sencillo que un propietario, pues te acepte un plazo largo de horas, porque probablemente si espera 3 semanas más llega otro inversor, otro comprador final y se la deje igual comprada o al contado o mucho más rápido, ¿no?

4:28 Christopher: Ese el 1º punto, vamos a empezar por el 1º punto tema de ¿vale? El tema de arras es un tema que que siempre hay que tener muy, mucho cuidado, porque al final es es la forma en la que tú demuestras que vas en serio, y es la forma en la que la otra parte se compromete a a venderte eso. Entonces, es lo que dices tú, en un mercado que es tan rápido y que es tan caótico como el el de Madrid, que todo se vende ya y hay gente que está dispuesto a pagarte de un día para otro sin hipoteca y sin nada, ahí sí que hay que tener bastante mano izquierda para ver cómo lo afrontas, y yo incluso lo haría ahí intentando dar unas arras fuertes, es decir Sí. Normalmente si vas a 5000 euros de arras, pues en este tipo de operaciones intentaría darle unas arras de 15000 euros. Pero ahí también el problema que hay es que tienes que tener 15 por 3, que bueno tú sí

5:34 Ruben: lo tienes,

5:34 Christopher: pero también luego el banco con unas arras grandes va a ser te va ver la operación mucho mejor también, porque sabe que sí, porque Qué bueno. Porque a ellos también les interesa que, o sea, si tú das 2000 euros de arras, mañana viene el otro, te da a ti 4000 euros y se lo quita. Entonces, si el banco ve que das unas arras fuertes, pues, también eso indica que que tienes atado bien el inmueble, sea, que no va a llegar el día de la firma y no se firme, cosas de estas raras. Pero también el el que te lo va a vender a ti, con 15000 euros de arras, claro, si tú no, si él decide no comprar, ya te tiene que pagar 30000 euros. Sí. Es más difícil que se echen atrás, porque yo conozco a más de 1 que se le han echado atrás por dar unas arras bajas, que eso es lo que digo siempre, las arras hay que darlas en serio, o sea, si te lo vas a comprar da arras porque al final lo vas a pagar igual, pues dalo ya porque si si llega alguien que le da ese esa diferencia o le da 10000 euros más y tú has puesto 2000 de arras, a él le supone ganar 6000 euros, porque te da los 4 a ti y el otro le da 10. Entonces, por eso te digo.

6:40 Ruben: Esto justo que me cuentas me ocurrió cuando estábamos intentando vender el chalet por nuestra cuenta, que hubo una posible interesada que justamente me contó esa misma historia. Y ella dijo que a partir de esta de ese momento que lo que le ocurrió fue que dio unas arras pues un poco bajitas y, bueno, pues el comprador se ve que empezó poco a poco a alargar la cosa, no darle respuesta, y cuando ya quedaba poco para el plazo de vencimiento, el comprador le dijo que le devolvía las arras porque había vendido el piso más después de de ella haber hecho la oferta, por más dinero. Entonces le compensaba darle ese lleno de arras y él había sacado más beneficios por otro lado. Entonces esa compradora me dijo desde ese momento tomé la decisión de si doy arras son muy fuertes. Que claro, que a mí me parecía un poco contraintuitivo al principio, digo, ¿por qué querrías tú pagar de más? Pero claro, final lo que haces es, por un lado asegurártelo y protegerte, Y luego, además, entiendo que de cara también al vendedor das buena imagen. Yo lo estoy pensando también que lo que me da un poco de miedo de esto es que sí, obviamente al final es un contrato privado entre las 2 personas, pero tú cuando haces arras, cuando no hay, imagínate, una inmobiliaria de por medio que sea la que hace un poco como el depósito de dinero hasta que la operación acaba de cerrarse, a mí me preocupa un poco si yo lo hago directamente con algún particular, que yo le doy unas arras de 15000 euros, y claro, yo tengo el otro legal que nos vincula. Pero este señor se va a Brasil y hasta que yo recupere mis 15000 euros han pasado 3 años.

8:04 Christopher: Por eso está bien siempre tener a alguien en medio, ya sea la inmobiliaria, un notario o lo que sea, que hace de lo que llaman en inglés el término el escrow, que es este dinero está aquí, y hasta que las 2 partes no dicen que todo ha ido bien, no se da ese dinero. Vale. Entonces, yo siempre que hago operaciones con inmobiliaria, yo le doy el dinero al a lo que es la inmobiliaria para que lo retenga a ellos, que lo retengan ellos en vez de dárselo al comprador o al, perdón, al vendedor. Pero sí que alguna operación la ha hecho de la otra forma y bueno, pues, al final sí, con lo que dices tú, te tienes que fiar y tal, si das unos sarras muy grandes de 15000 euros y se fuga, pues Claro. Momento es posible que la recuperes o no. O imagínate que te dice no, yo no te puedo dar los otros 15000, solo te los tuyos. O sea, hay que tener un poco de cuidado, por eso está muy bien siempre contar con la inmobiliaria que haga de de intermediario, de árbitro y que se lo queden ellos, que tú los deposites en la inmobiliaria Sí. Y que cuando llega el día de firma ya se da. Pero hay muchos que te dicen vale, dámelo ya, porque lo necesito el dinero, bueno, eso es un poco. A mí lo que lo que más me me chirría de, bueno, o lo que más es que me está diciendo quiero poner arras de 4 meses. En un mercado tan rápido creo que es donde vas a tener más problemas, no por dar dinero de decir te doy 15000, porque eso está muy bien, pero el decir 4 meses, el que está ahí sabe que durante esos 4 meses tiene que estar esperándote a ti, que no va a poder venderlo encima. Entonces, ahí yo creo que vas a tener más problemas a la hora de de enfocarlo por esa parte.

9:38 Ruben: Se me había ocurrido, quizás, pues para compensar un poco, ¿no? Ese plazo. Por un lado lo que decías de dar más cantidad, pero por otro lado también coger y no meter ningún tipo de cláusula de salida por financiación. Es decir

9:51 Christopher: No, no, es que eso no lo va a aceptar nadie.

9:52 Ruben: Claro, justo, pues, que de alguna forma el comprador, oye, sabe que tiene que esperar 4 meses, pero ya se olvida, él ya lo tiene vendido, porque la mala es joder, se va llevar 15000 euros, pues ya con eso luego lo vende si quiere, pues un 20 por 100 por debajo de mercado y le dura medio día el el piso, ¿no?

10:08 Christopher: A ver, yo lo de la cláusula esta de financiación, que mucha gente lo quiere poner, que dice no, yo quiero poner una cláusula, yo si fuese vendedor, yo nunca daría esa opción, porque te dicen no, yo te doy 4000 euros y ya veremos, o te doy 10000 euros y a lo mejor... A mí me parece que eso es, oye si tú quieres comprar esto, tú lo compras y si tú no lo puedes comprar, no me hagas perder mi tiempo. Por eso yo las cláusulas de si no me dan financiación no te lo compro, si yo fuese el vendedor no las pondría nunca, y siendo el comprador no las pido nunca por eso, porque digo, no es justo para el otro y es muy probable que me diga que no. Claro. O sea, porque al final qué culpa tengo yo como vendedor de que a ti no te den una hipoteca. Pues, tú tendrás que saber 1º si te la dan o no. Es como si yo digo, me voy a comprar un Ferrari, voy a ver si consigo el dinero, tú me lo dejas ahí y ya veré si vengo a poner, y va a decirle a Ferrari, me estás vacilando que no. Si tienes el dinero, vienes, sino no me hagas perder mi tiempo.

11:04 Ruben: Sí, no, totalmente. Y de hecho, ya yo estoy de acuerdo y yo cuando estuve vendiendo el chalet me lo plantearon alguna vez, y dije que lo que tú dices, oye, que no, que se firma sin cláusula de financiación. Al final, todo yo creo que también es una negociación, es oferta y demanda, es de la situación en la que se encuentre ese vendedor. Bueno, supongo que todos son poco negociables. Yo creo que en este caso yo lo puedo intentar utilizar como palanca de negociación. De alguna forma, si el vendedor no es un profesional en ventas, pues probablemente le pueda sonar porque es algo como medio voz populi que esas cláusulas existen. Entonces, yo le pongo sobre la mesa, oye, yo siempre suelo comprar con estas cláusulas, o sea, le puedes decir, pero oye, en tu caso, para que estés más cómodo y me permitas estos 4 meses, pues, aparte de darte unas horas fuertes, pues esto lo lo suprimimos. No lo sé, tengo que probarlo, tengo que que probarlo, pero para mí lo que tú dices, la dificultad más grande. Bueno, hay 2 dificultades claves. Una, encontrar otras oportunidades, y la 2º, que te permitan ese plazo. Porque a mí me preocupa que si no me dan un plazo medianamente largo, en algún momento se me vaya a atascar. Se me vaya a atascar en no conseguir los 3 pisos, en que alguna de las financiaciones se me alargue, en que si 1 de los pisos es de banco, quizás ahí los plazos se me puedan complicar, ahí es donde tengo yo un poco el miedo y la preocupación.

12:21 Christopher: Yo te planteo ahora una cosa, o te pregunto, mi pregunta es, ¿por qué quieres hacer las 3 a la vez? Es decir, ¿no puedes hacer 2 y luego una?

12:31 Ruben: Vale, mi objetivo de hacer las 3 a la vez es porque lo que quiero hacer es que, al hacer las 3 operaciones simultáneas, yo presento esta operación a todos los bancos como una operación de mi 1º vivienda en la que no tengo ningún tipo de endeudamiento previo, tengo una buena situación financiera, para intentar conseguir el máximo apalancamiento posible al mejor tipo de interés. Eso es un poco la idea que tengo. O sea, al final no me complicaría la vida si no fuese por ese por ese objetivo, porque si no al final pues podría hacerlo todo más secuencial, con más calma, pero quiero que las 3 operaciones en 3 bancos distintos sean mi 1º compra de cara a ellos.

13:10 Christopher: Aquí la cosa sería empezar a tener ya contacto con los bancos, empezar a ir a los bancos o por Internet o lo que sea, plantearle lo que tú tienes en la cabeza de cuánto me voy a gastar, pues yo sé que me van a costar los pisos 100, 120, y empezar ya el proceso con el banco.

13:29 Ruben: Vale. ¿Lo empezarías antes a tener los activos?

13:31 Christopher: Sí, sí, mucho antes, porque los bancos, y ahora hablaremos de de mis operaciones

13:37 Ruben: Ajá.

13:37 Christopher: Cuando te pide cuando tú estás pidiendo una hipoteca, en la 1º fase no te suelen pedir arras. Hay algunos que sí, pero normalmente no te piden arras. Entonces, tú le dices es una vivienda 120, es una vivienda que voy a hacer para, pues eso, para vivir, blablablá, lo que sea, y tú empiezas a a aportar documentación, y ellos ya te van a decir si sí o si no y condiciones. Y una vez que tengas eso, ahí también tú ya tienes un 1 tiempo, un margen para encontrar también estas cosas. Lo otro es, cuando te pidan arras, claro, a lo mejor tú imagínate que le has dicho 120 y al final lo has comprado por 110, o lo has comprado por 130.

14:19 Ruben: Vale.

14:19 Christopher: Ahí el el problema, entre comillas, es que tienes que decir al banco, oye, que al final estos 120 son 110, porque me han hecho una rebaja, ¿vale? Ahí el el banco te va a decir, bueno, si en vez de 120 son 110, mejor para mí porque te dejo menos dinero. Si en vez de 120 son 130, a lo mejor tiene que volver a riesgos, porque cambia un poco, son 10000 euros más o eso ya depende del banco te dirá. Pero tener ya un, oye, yo sé que tengo, entre comillas, preaprobado en en ciertos bancos esto, porque si necesitas encontrar las 3 a la vez, para empezar a hacer las 3 hipotecas a la vez, va a ser muy difícil, porque lo que más tarda el banco es en darte el sí o el no. Ahora hablaremos de cómo lo estoy haciendo yo, y es lo que tardan, pero una vez que tienes el sí o el no, lo demás son 15 días.

15:09 Ruben: Vale, pero claro, y también pienso que si ellos me dan el sí hoy y yo no consigo los las 3 operaciones hasta dentro de, ponte, 3 meses

15:18 Christopher: No hombre, claro, 10 meses.

15:19 Ruben: Eso es lo que yo estoy pensando, que ese sí caduca, entiendo, claro. Y ahí es donde quizás estaría un poco perdiendo el tiempo si lo hago muy pronto, no sé.

15:30 Christopher: Vale, ahora la cosa es, ¿qué KPIs tienes tú o qué medidas tienes tú de número de oportunidades que te pueden llegar a ti, que puedes optar a ellas? Es decir, ¿ya tienes algo que te esté diciendo que puedes llegar a 3 a la vez en un plazo de 3 meses? Vale. Porque el último mes, aunque lo tengas a ras a 4, el último mes es para hacer

15:48 Ruben: el banco. Sí. Vale. Yo por ahora, como lo he estructurado es, por mi cuenta, no me veo capaz de sacar las 3 operaciones en 3 meses. O no me veo capaz de conseguir 3 oportunidades en Madrid en 3 meses. Entonces, que he hecho ha sido que, bueno, pues conocí a a una chica que, junto con su hermana, ellas se dedican, digamos, es una especie como de inmobiliaria, pero no es inmobiliaria oficial. Ellas se dedican a captar pisos de particulares por la zona del del sur de Madrid, y también tienen alguna colaboración con ciertas inmobiliarias. Entonces, yo con ellas lo que he acordado es, como yo solamente tengo acceso a los pisos de idealista, y sí, yo estoy viéndolos todos, cada vez que sale 1 lo visito, intento ofertar, es lo que lo que voy a hacer por mi lado. Pero, por si acaso, para cubrirme las espaldas, voy a trabajar con ellas para intentar que me complementen. Es decir, yo mi idea es conseguir yo 1 o 2 y ellas 1 o 2 de los 3, ¿vale? Como intentando de alguna forma crear una pequeña estructura de gente que me ayude con la captación, porque es lo que más complicado veo. Entonces, ¿qué cantidad de pisos que pueda entrar en rango puedo estar viendo la semana? Igual, 2, 3, que puedan encajarme en números y en la distribución que yo quiero y el tamaño que yo quiero y demás. 2 a la semana te diría que es, con todas las alertas puestas por mi zona, lo que estoy encontrando.

17:16 Christopher: Tú estás encontrando 2 a la semana. De esos 2 a la semana, a las 2 semanas, ¿cuántos quedan sin venderse? Ese es otro KPI muy interesante de oye, yo tengo tengo un funnel de entrada, ¿vale? Pero este funnel de entrada yo necesito un tiempo para para ver muchas cosas que tengo que ver, de aquí a 2 semanas, cuántos quedan, cuántos de esos no se han vendido, porque aquí en Madrid se vende todo muy rápido. Sí. O sea, si fuese otro mercado que tardan 3 meses o 4 meses en venderse, dices, ¿me puede tomar tiempo? Pero aquí tienes que ser tan rápido, por eso te decía, ¿qué número tienes? Si tienes 2 a la semana, en 2 semanas podrías tener 4 potenciales Sí. Que te interesen, que además si visitas 2, pues probablemente 1 no te valga o los 2 no te valgan. Entonces, yo creo que ahí deberías aumentar el ratio de de de entrada, que es lo que estás haciendo con estas chicas, que te entre ahí más más ratio y luego ver cómo evoluciona tu desde que tú los tienes hasta que tú puedes hacer una oferta, si no se han vendido, se han vendido, porque lo mismo, hoy te entran y en 3 días ya no están.

18:25 Ruben: Claro. Yo un poco lo que estoy viendo es que duran en el mercado quizás 3 semanas, o sea, no están tan rápido, de una semana se van, pero el handicap que estoy viendo es que lo que me entra más o menos en precio y características, mucho es activo bancario. Y yo tengo aquí el miedo de que el activo bancario se pueda enquistar en los plazos, aunque ya sea, obviamente, solo comprar activos que ya estén adjudicados por el banco, con la posesión, con todo. O no me metería ya, si meto ya en temas de subastas o cosas así de posesión, te vuelves loco, ¿no? O sea, simplemente cosas que ya tenga el banco, que sea suyo, pero tengo entendido que en los bancos hay veces que el plazo desde que tú haces la oferta hasta que te la aceptan arras y escritura, a veces es como muy variable, no sé si tienes tú más referencia y me puedes echar una mano con eso.

19:10 Christopher: Yo es que pisos de banco todavía no me he metido y y el otro día lo estaba hablando con con una de las inversoras de nuestro grupo, que me gustaría empezar a a ver temas de banco por el tema de financiación, porque ya empieza a ser difícil financiarme, ya cuando tienes 7 hipotecas, 8 hipotecas como yo, empieza a ser difícil.

19:31 Ruben: De hecho, justamente esto que tú cuentas

19:32 Christopher: Pero no es difícil, perdón, no es difícil por por el tema de de que no te la den por sino por el ajetreo que lleva, hay muchos bancos que ya directamente te dicen que no.

19:42 Ruben: Sí. De hecho, esto que comentas justamente Javier, un inversor de que es el de Albacete, contaba que él tiene ya muchas, no sé cuántas son, no no lo sé, pero por encima de 10, eran por encima de 10. Y él decía que ya le estaba costando tanto que le financiasen porcentajes de centers, es decir, ya no le financiaba casi nadie por encima de 50, que tenía que empezar a hacer BRRR como única forma de poder financiarse a porcentajes por encima del 70 por 100. Claro. Porque los bancos, como tú dices, no le querían dar más de cincuentas y cosas así.

20:13 Christopher: Explica qué es el BRRRRR, para que no

20:15 Ruben: Ah, bueno, claro, sí. Nada, es comprar un piso que esté, pues, para que salgan en la operación lo más destrozado posible, meterle una reforma lo más inteligente posible para maximizar tasación, pero que no sea muy cara la reforma, luego después de esa operación tasarlo e ir al banco con esa tasación a pedir financiación. Es un poco como el proceso inverso, en vez de comprar, hipotecar y luego alquilar, pues aquí sería comprar al contado, reformar, tasar y luego y luego hipotecar. Lo que estaba yo también escuchando es que últimamente esas operaciones estaban complicando, pero eso es como todo. He escuchado gente que las ha sacado hace poco y gente que dice que está imposible. Entonces, bueno.

20:54 Christopher: A los bancos no les suele gustar mucho este tipo de operaciones Claro. Precisamente porque porque ellos... Tú estás rehipotecando algo que ya es tuyo y ahí la cosa es ¿por qué lo necesitas rehipotecar si ya es tuyo? Sí. Entonces, el banco es más reticente a eso que decir, no, es que me quiero comprar algo, necesito el dinero. Aquí es, yo ya tenía el dinero, me lo he comprado y ahora quiero que me des dinero. Es como, ¿por qué? Sí, total. Y además el porcentaje siempre es más bajo, no te van a dar un 80 nunca. Es muy difícil que un banco en una rehipoteca te dé un 80. Seguramente los haya, pero casi todos los bancos no te van dar un 80. Es más, yo con el banco que suelo trabajar más, me decían para hacer ese tipo de cosas que ellos daban máximo un 60.

21:38 Ruben: De tasación. De tasación.

21:40 Christopher: Claro, de tasación si lo tasa muy, muy, muy, muy bien, te sale perfecto, pero tienes que ganarle mucho dinero en esa reforma para que te tase tan bien que te compense.

21:51 Ruben: Eso es, ahí es donde está el el afinar y lo que lo que Javier cuenta que es donde tiene que afinar a tope, porque justamente es lo que dices, ¿no? Al final, si a ti te van a dar 50 de de compraventa, como le daban a él, dice oye, pues si consigo un 60 de tasación y soy muy fiero con la tasación y consigo una buena tasación y tal, al final igual de lo que sería compraventa, más reforma, me me han financiado al 80, 70 y largos, que ya es más del 50 que me van a dar. Entonces, quizás como en tu caso, como alguna solución plausible en caso de que veas que se empieza ya a enquistar el tema de la financiación, pues, no lo sé, podría ser.

22:26 Christopher: Sí, eso sería sería una opción, pero yo ahí lo veo lo veo difícil. Y además el problema de eso es que tú no tienes todo el cast para hacer eso, en 3 operaciones me refiero.

22:40 Ruben: Claro, no,

22:40 Christopher: no, no, yo yo

22:41 Ruben: en mi caso no, yo en mi caso está descartado, no, no, ni de lejos, sea, no, no. De hecho, en su momento me planteé empezar haciendo esto así, pero cuando me dijeron que últimamente estaba complicando mucho la financiación para este tipo de operaciones, lo he descartado. De hecho, mi 1º idea era empezar haciendo eso, y una vez me dijeron que iba a estar complicado y varios inversores me comentasteis la otra alternativa, pues al final he optado por por esta opción, ¿no? Entonces, bueno, pues un poco volviendo a la a la operación. Sí, yo ahí es lo que tú dices, lo que más complicado veo es el encontrarlas. ¿Qué ocurre? Que el otro día, justamente ayer fue, estuve en una quedada de de inversores y me estuvieron contando una idea que digo, joder, tiene sentido. Me dijeron al final de esta operación, para ti lo importante y donde tú realmente vas a sacar rédito es en conseguir una muy buena financiación para los 3. Por lo tanto, quizás no es tan importante que afines la compra al al euro, es decir, que busques el chollo más chollo del mercado, sino que consigas algo que, oye, pues sí que sea rentable obviamente y te salgan los números, pero no aprietes tanto la soga como si fueses a ir individualmente, porque digamos que el retorno de tu inversión y la clave de tu operación no está tanto en que te cueste el piso 89 en vez de 94, sino en poderte financiar al máximo posible y con buenas condiciones, porque para el banco es tu 1º vivienda, que probablemente sea el momento de toda tu historia inversora en la que vas a conseguir la mejor hipoteca al mejor porcentaje y a la mayor financiación, ¿no?

24:11 Ruben: Y tiene sentido, sea, me gustó esa idea, porque a mí me tira un poco de presión, porque yo estaba agobiado y digo, yo no sé si va a ser capaz de conseguir 3 chollos en tan poco tiempo, o sea es que me parecía una 1 locura en Madrid, ¿sabes?

24:22 Christopher: Vale. Y ahora, yendo al tema números, a ver, cuenta qué precio buscas, qué cuota se te quedaría, qué precio de alquiler tendrías, o sea un poco los datos de la operación que tú tienes en tu cabeza. Vale. Las 3 ideales que tienes, luego evidentemente esto puede cambiar en función de 1000 cosas, pero cuéntame un poco.

24:46 Ruben: Vale, pues un poco yo creo que para que tenga sentido esto, los precios de compra tienen que estar rondando los 90, 96000 euros en ese rango. Que ya es ir apurando porque ya en Madrid quedan muy poquitas cosas de las características que yo busco, que sabéis que son 3 habitaciones, salón independiente, unos 70 metros, un piso ya más en condiciones, quedan poquitas que estén por estos rangos. Entonces, valor de compra, estos 90, 96000 euros. Importante, un lavado de cara sutil. O sea, no me puedo meter en reformas grandes porque si no esta operación pierde la gracia. O sea, la gracia de esto es tener que poner de mi bolsillo lo menos posible y que el dinero que hemos sacado a la venta lo podamos estirar a tope, ¿no? Entonces, poquita reforma, ese es el objetivo. Por ponerlo en números, pues que la reforma más mobiliario no supere 7000 euros, 8000, como muchísimo, así, y intento que sea lo menos lo menos posible. Que sea pintar, que sea quizás cambiar algún mueble del baño que le dé un toque pero sea barato, que sea, pues en la cocina lo mismo, pintar quizás los azulejos, cambiar tiradores y poco más. Intentaría que no tuviese que cambiar todos los muebles de cocina, que eso ya es más dinero. Bueno, sería un poco eso, que fuese un lavado de cara, que en estos rangos de compra de unos 90, 96000 euros, intentar hipotecar lo máximo posible. O yo voy a a los bancos pidiendo el 100 por 100, y luego ya que ellos me recorten. Pero bueno, también me lo dijo también una 1 compañera, pero yo lo voy intentar.

26:21 Ruben: Yo voy a intentar decir, oye, quiero 100 por 100, y de hecho en algún banco voy a intentar pedir 100 por 140 años, a ver qué pasa. Sea, para

26:28 Christopher: que me...

26:28 Ruben: Claro, quizás tengo esa opción para que me recorten ellos y me digan, oye, no, mira, lo máximo que te puedo dar es x, pues siempre estamos a a tiempo, ¿no? Entonces, las hipotecas de en estas cifras al 90 por 100 que las he estado calculando yo más o menos, porque supongo que es lo que voy a acabar pudiendo conseguir en las 3 operaciones. O sea, no fácilmente, sino luchándolo, pero bueno, ese 90 rondaban como los 390 euros, 400, más o menos a un tipo de interés, pues ahora 3 3 y medio, 3.4 bonificados, un poco en ese en ese rango. Y luego, en cuanto a temas de precio de alquiler, está bueno. Es muy es muy interesante porque yo no sé si os lo he comentado alguna vez, pues me gusta hacer estudios de mercados por las zonas, pongo anuncios sobre cómo sería el tipo de piso o habitación en este caso que voy a alquilar, y le pongo un precio y veo un poco la demanda, ¿no? Y bueno, yo lo puse un anuncio en la zona del sur de Madrid a 325 euros, que para la zona en el mercado actual no era nada loco, y tuve muchísimo muchísimo contacto, y me hice una proyección, pues, multiplicando esos 325 por 4. Yo pensaba que eso era una proyección muy muy optimista, o sea, perdona, muy realista, pero he visto una forma de calcular lo que me ha gustado mucho más. Bueno, que lo he aprendido de un curso básicamente, que me ha gustado mucho más y creo que voy a hacerlo de esa forma porque es más conservador y para mí tiene sentido. ¿Y cuál es la forma? Para calcular un poco el ingreso, la idea es de la zona en la que vas a invertir coge las 10 habitaciones más baratas, haces una media de esas 10 habitaciones más baratas y con eso sacas el número aproximado por el que hacer tus números, ¿vale?

28:11 Ruben: Así consigues que sea un escenario conservador, que tú puedas estar en el rango bajo, que al final igual en tu población en la que vas a invertir igual hay 100 habitaciones. Pues oye, si has cogido el 10 por 100 más abajo, te aseguras que a ese precio vas a tener salida, si se complican las cosas, pues malo sería que no tuvieses salida, ¿no? Entonces, es un poco para hacer la estimación, pero luego para hacer el número más fino, cuando ya tienes el piso, la idea era coge la habitación más barata que haya en en tu zona, si ves que, por ejemplo, pues la más barata son 100 euros y la 2º más barata son 250, es que al de 100 pues se habrá colado por lo que sea, coge el de 250, ¿no? Y a partir de ahí empiezas a hacer un escalado. Es decir, tú empiezas poniendo tu habitación más pequeñita, que siempre en estos pisos hay una habitación, pues de 6 metros, 6 y medio, 7, al precio más barato que haya en el mercado empiezas por ahí. Luego coges y la 2º habitación más pequeña incrementas ese valor en un 10, 20 por 100. Y luego coges la 3º habitación, que ya probablemente sea la habitación de matrimonio, o sea, la el dormitorio principal, ¿no? Porque la 4º, la más grande es el salón. Bueno, ahí coges y le incrementas otro 10, 20 por 100 sobre el precio de la 3º. Y para calcular el salón, que sería la más grande, en la que metería una pareja, un poco la idea es coger el precio de la más barata y subirlo un 50 o un 80 por 100. Entonces, con estos cálculos te da una cifra un poquito más conservadora, que yo creo que es como también muy realista y te da como una sensación de control mayor, y a partir de eso, pues hacer los números para la rentabilidad.

29:47 Ruben: Y un poco en todo este cálculo, la rentabilidad bruta que me sale haciendo estos cálculos que hemos comentado, pues igual puede rondar por por habitaciones, 13 y medio, una cosa así, cerca del 14. Me gustaría llegar al 14, si puedo, rentabilidad bruta. Sobre el activo, en este caso. Vale, eso es. Y aquí un poco la magia es que toda esta presión se hace para que el roce, o sea, el dinero que yo gano sobre el capital invertido, se me vaya por encima del 30. Eso es un poco la gracia. Si no, no haría toda esta parafernalia. Eso es un poco lo que lo que tengo en la cabeza.

30:20 Christopher: Vale, 2 cosas. La 1º, si no lo alquilas por habitaciones Sí. Tienes una rentabilidad que sea buena, también, para alquilar en tradicional.

30:32 Ruben: Sí, justo. De hecho eso es lo que yo estoy hablando con todos los APIs. Yo les digo, yo lo voy a hacer por habitaciones, pero yo los cálculos a la hora de ofertar y a la hora de plantearme comprar esta oportunidad los hago sobre un alquiler tradicional conservador. ¿Por qué? Porque ahora en la zona del sur de Madrid es una locura, los precios están muy inflados, para mi gusto no pueden durar mucho así, porque alquileres en barrios muy obreros del sur de Madrid ahora mismo pueden estar en 850 euros, cosa que la gente ahí tiene salarios mínimos, y con un salario mínimo ni de lejos puedes pagar 850, y con 2 salarios mínimos vas pillado. A nada que 1 se quede sin trabajo va a haber problemas. Entonces, yo lo calculo sobre, digamos, un alquiler razonable, que es el que había hace 3, 4 años, que rondaría, pues en este caso, los 700 euros. En esos 650, 700, sería como el alquiler razonable para esas zonas en momentos en los que no haya tanta quizás burbuja de precio de alquiler. Y sobre esa cifra yo calculo que me dé un 8 por 100 bruto de rentabilidad, contando con que en el valor de compra incluyo precio de compraventa, impuestos y la reforma que tenga que que hacerle. Entonces, me obligo a que mínimo sea ese 8 por 100 bruto. Y no es fácil, O sea, de verdad que en Madrid no es fácil. Parece que es una cifra que en otras ciudades, pues donde inviertes tú, por ejemplo, pues lo haces casi sin querer, supongo, sea, nada que

32:01 Christopher: no te convence. O sea, yo Un día invierto

32:03 Ruben: bajo. Claro, efectiva.

32:04 Christopher: Claro. No invierto en esa ciudad.

32:06 Ruben: Claro, efectivamente. Pero que al final en Madrid yo lo que entiendo es que al final tienes que también pagar la prima de seguridad entre comillas. ¿A dónde quiero llegar? Que al final, bueno, pues en Madrid no hay que olvidar que es la capital de España, tienes, ¿cuántos somos? 5000000 de habitantes, 6000000 de habitantes, es un mercado súper dinámico en el, bueno, yo creo que si vienen momentos más complicados, entiendo que será de los últimos mercados que sufran problemas de bajadas de precios, de que no se alquilen cosas. Entonces, bueno, pagas un poco esa prima de seguridad patrimonial entre comillas, que en mi caso serían 2 puntos en comparación quizás con ciudades un poquito más pequeñas y yo con eso me quedo al menos más tranquilo.

32:49 Christopher: Vale, bien, todo muy bien explicado. Ahora, te puedo ser franco, ¿no?

32:55 Ruben: Por supuesto eso, para eso estamos.

32:57 Christopher: No te va a gustar lo que te iba a decir. Yo veo, 1º, cosas que yo veo, Sí. Y me puedo equivocar porque yo no soy nadie para hablar de esto. Creo que va ser muy difícil que consigas cosas a 100000 euros, bueno, a menos de 100000 euros, esto es desde lo que yo pienso, Tú ya me arrebates porque tú tienes más datos que yo. Vale. Pero yo he estado mirando también cosas para el Madrid. Veo que va ser difícil que consigas 3 cosas, o sea, una la vas a conseguir, pero 3 cosas en un período corto de tiempo que te encajen, es decir, cosas ahí, pero que encajen en lo que tú buscas en 70 metros, que no tengan mucha reforma, que tengan salón grande, lo veo muy, muy difícil, y por eso te dije busca a alguien que te ayude a esto. Sí. Porque si no, no va a ser difícil. Eso es lo 1º. Lo 2º, creo, a mi punto de vista, ahora tú me dices porque Sí. Doy más datos de lo que has hecho, que la reforma la estás valorando muy baja, o sea, una reforma de 7000 euros para lo que tú quieres hacer que es convertir una habitación más y, o sea, si me dijeses que es para poner el tradicional 7000 euros es más que eso ahora. Sí. Pero para lo que tú quieras hacer yo creo que está un poquito bajo, porque date cuenta que vas a tener que amueblar 4 habitaciones. Sí. Los muebles son baratos, eso porque yo he amueblado un piso entero por 2200 euros. Sí. Entero. O sea, los muebles no son caros, pero yo creo que ahí lo veo un poco barato, ya tú me dirás tus números cómo los has hecho y estaré equivocado seguramente, porque yo me equivoco mucho, que eso es lo bueno, hay que equivocarse mucho.

34:28 Christopher: Sí. Pero es lo que veo. Y luego, tema de de alquiler yo lo veo perfecto y creo que si los alquilas vas a tener rentabilidades del 13, 14, sin ningún problema. O sea, ahí sí que lo veo que lo tienes muy claro y que has hecho los números muy bien, eso sí que lo veo totalmente totalmente que se puede conseguir un 14 por habitaciones, claro. Pero tienes que tener la seguridad del 8 si no te sales, porque imagínate que dices no, es que no... Pero yo creo que ahora mismo el alquiler por habitaciones está muy demandado y, de hecho, yo estoy en un grupo en Facebook de de aquí de mi ciudad donde vivo y están poniendo cada 2 por 3, aquí en una habitación y hay un montón de gente comentando, yo, yo, yo, o sea Sí. Que veo que es un mercado que ya sabes que a mí no me gusta, pero lo veo que es un mercado súper dinámico.

35:15 Ruben: Vale, pues, me has analizado estupendamente porque donde más falla mis números, porque es donde menos visibilidad puedo tener desde mis medios, es en la parte de la reforma. Totalmente, o sea, justamente es, digamos, como mi punto débil a la hora de montar el business plan, ¿no? Entre entre comillas. ¿Qué es lo que voy a intentar

35:35 Christopher: yo te lo digo porque he hecho muchas reformas Claro, justo por eso, por eso yo muy bajo y más, si me dices esto hace 3 años te digo que sí, pero es que ha subido muchísimo todo en las reformas, muchísimo.

35:47 Ruben: ¿Qué es lo que voy intentar? Voy a intentar que, bueno, pues, ejemplo, con el tema del salón, si no es independiente ya de por sí, intentar que simplemente sea tirar un pladur, bueno, 2 pladur con el medio aislante, lana de roca, poner una puertecita, y que eso sea la única reforma que hago para independizar el el salón. También habría que ver, poner algún tipo de punto de luz, porque, claro, si yo cierro el salón se me quedará un pequeño pasillito sin iluminar. Entonces, tengo que dar una vuelta a ver cómo sin gastarme mucho dinero, porque no quiero meterme en tener que estar tocando la instalación eléctrica, podría hacer que ese pasillito estuviese un poco iluminado. Pero la idea es como hacerlo muy sencillo, es pladur, puerta, pintar y cambiar pomos. Ya está, o sea, realmente es un lavado de cara muy muy sutil, porque yo al final con estos cálculos que te estaba comentando, yo voy a hacer un tipo de alquiler muy decente, en el que el piso va estar en condiciones, va a tener sus camas, va a tener sus mesas, escritorio, pero va a ir enfocado a un mercado más low cost, ¿no? Es decir Sí, sí. Yo no me termine de convencer el tema de las habitaciones premium, porque yo creo que al final quien vive en una habitación es porque quiere vivir barato, y yo lo veo clarísimo, porque si no tendrías un piso o a un estudio, entonces entiendo que habrá mercado para gente que quiera estar muy cómoda en pisos como muy premium, pero yo creo que donde el grueso de la demanda de habitaciones está en ese look cost. Por lo tanto, el objetivo es que quede sobrio, muy sencillito, sin ningún tipo de parafernalia.

37:18 Ruben: De hecho, me planteaba al principio coger y cambiar bañeras por platos de ducha, que se habla mucho en los grupos de inversores, dicen que es más cómodo, que es mejor, que si no la gente de las bañeras se puede tirar horas bañándose. Le he dado una vuelta y si el piso te viene con una bañera, creo que va ir parlante con la bañera. Y probablemente ni ponerle mampara, lo más probable es que quizás ponga el típica cristal fijo, o esa mampara fija como mucho, y si no una cortina de ducha y ya está. Al final hay que entender cuál es tu mercado, cuál es tu público y que no puedes pasarte

37:46 Christopher: con A mí también lo que me preocupa, y esto es preocupación mía, que yo veo a la hora de si yo viviese en un piso en el que son 4 habitaciones, con lo cual vas a tener mínimo, porque si metes una pareja te duermas, pero mínimo vas a tener otras 3 personas contigo Sí. Es el tema de un baño. Sí. ¿Has pensado en eso?

38:08 Ruben: Lo he pensado y a mí me pasaba un poco lo mismo que a ti hasta que no he parado de escuchar a gente. Hay muchos inversores que dicen que hasta 5 personas a un baño da. Es decir, cuidado con 5 personas, porque son 5 estudiantes que tienen el mismo horario, probablemente se vayan a matar. Pero al final, como el nicho va a ser trabajadores, pues hay que intentar un poco, pues que los horarios y puedes, como puedes elegir, porque por suerte hay muchísima demanda, no sean iguales. Pues que tengas un trabajador nocturno, un trabajador que por las mañanas, 1 por las tardes, con la idea de que tampoco coincidan demasiado en el baño. Y al parecer, yo por lo que dice la gente, yo claro, no he podido experimentar. Tampoco hay que ponerse tan fino a decir, 1 de noche, 1 de mañana, 1 de tarde. Que más o menos cuando esos trabajadores, como al final son, pues, trabajos que no quizás no tengan horario de oficina, son trabajos quizás un poco más rotativos, cosas así un poco más complejas, automáticamente se regula la cosa y dicen que no hay mucho problema con 5 personas a un baño. Vale. El problema que pueda llegar, regulaciones. O sea, ya hay, obviamente, si llegan regulaciones, ahí es donde el modelo ya hay que dejarlo de lado, y por eso está esa alternativa para cambiarte al tradicional. También te digo que el día que se carguen las habitaciones, bueno, a no ser que haya una limitación absoluta del alquiler, el tradicional se va a disparar, porque toda esa gente que iba a alquilar habitaciones como mi caso, pues que no cumplan con 2 baños por cada 3 habitaciones o cosas así un poco locas, toda esa gente tendrá que ir a algún sitio, ¿no?

39:41 Ruben: Entonces, era del tradicional, pues subiría aún más, ¿no? Sería un poco como lo lógico. Pero bueno, entiendo esa duda, yo también la tengo y todo es probar. Al final, oye, si ves que hay muchísimo problema, que hay mucha rotación, pues verías saber cómo sacar un 2º baño. Al final no deja de ser, pues te comes un poco de una habitación, siempre y cuando no haya un muro de carga, haces 2 aseos pequeñitas completos

40:03 Christopher: hablamos de los 7000 que decías.

40:05 Ruben: No, pero eso lo harás más adelante. Claro, que eso es un poco lo que yo le da muchas vueltas, ¿no? Es decir, joder, para reformar siempre tienes tiempo. Y no es lo mismo reformar al principio cuando no tienes un duro, cuando acabas de hacer toda la inversión y no has retornado nada, que cuando ya llevas igual un año recibiendo el dinero, que puedes reinvertirlo a malas, ¿no? En hacer esas mejoras. Que hay veces muchas veces que yo veo muchos inversores que me enseñan fotos preciosas de sus pisos por habitaciones, súper reformados, que se nota que se han viajado 20000 euros en la reforma. Y no sé hasta qué punto merece la pena, porque, claro, creo que es una decisión basada más en el miedo que en un razonamiento puramente lógico. Es, oye, me voy a dejar una reforma súper chula porque tengo miedo de que no me lo alquilen. Pero igual hay que hacerlo al revés, es, oye, vamos a ponerlo correcto, sin ningún tipo de alarde y funcional, y si ya veo que no se me alquila, pues ya me planteo quizás, ¿no? Meterle un extra.

40:58 Christopher: Vale, no, yo te planteo mis dudas porque como tampoco es un mercado que yo conozca, yo tengo mis dudas y estas son mis mis cosas que me hacen no ir a habitaciones, el tema de Sí. Pues eso, que haya líos entre los inquilinos, que los baños, que no sé qué. Entonces, como yo me gusta vivir tranquilo, que no me llamen al móvil mucho mis inquilinos, por eso yo te decía todo esto, pero bueno, yo ya sé que tú lo tienes muy claro y y lo que quieres es ir haciendo negocios. Vale, pues esas son son mis dudas.

41:28 Ruben: Sí, sobre todo, yo lo digo, os parece un poco loco, ¿no? Pero yo lo que quiero es complicarme la vida ahora mismo. O sea, yo lo que quiero es empaparme al máximo de todos los procesos que tengan que ver con con la inversión, desde el 1º hasta el último. De hecho, yo he tenido un poco de debate interno con el tema, que creo que lo estuve comentando, con el tema de, bueno, pues contratar a esas 2 personas que me van a ayudar a buscar, porque al final no dejo de no aprender o no involucrarme tanto como debería en una de las partes claves del proceso, que es la búsqueda de los inmuebles. Digamos que como para medio, bueno, pues sentirme bien y y sentir que sí que lo hago, tengo ese compromiso con ellas y conmigo mismo de que de esos 3 mínimo 1 lo voy a sacar yo por mi cuenta. Entonces, bueno, ahí por ese lado sí que me quedo un poco más tranquilo, pero porque

42:19 Christopher: mi objetivo es eso es lo que lo que hablaba el otro día que yo te decía, pero ¿tú qué quieres? ¿Aprender o ganar dinero? Porque si solo quieres aprender, pues hazlo tú todo, pero también quieres ganar dinero, ¿qué pesa más? Pues oye, pues para ti me está diciendo que 1 tú, 2 ella, pues, pesa el 66 por 100 ganar dinero, 33 hacerlo tú, pues, está, perfecto. Eso es lo que hay que hacer, o sea, hay que ser a veces pragmático, es decir, oye, a mí me gustaría poder hacer todo esto, pero no voy a llegar yo solo. Pues, pido ayuda y no voy a aprender tanto, pero voy a empezar. Y ya cuando tengas esos 3 pisos, al siguiente te lo buscas tú por tu cuenta y aprendes todo lo que quieras. Pero ahora mismo, que lo que quieres es meter la cabeza, pues eso, tú te buscas 1 y que te consigan otros 2 y empezar a generar y empezar a a verlo y hasta ahí ver pues cómo se hace una reforma, que eso tendrás que aprender de cómo buscar gente para la reforma, cómo reformar bien un piso, que todo eso lo vas a aprender. Sí. Pero bien aprendido,

43:11 Ruben: Total, total, no y eso yo ya me imagino en esa situación, oye, si ya llego a esa situación es maravilloso, porque significa que ya he conseguido hacer la operación, ¿no? Que para mí eso es como lo más lo más crítico. Sea, yo veo ahora mismo me da más miedo el cerrarlo todo a tiempo que que la propia reforma. Porque es verdad que yo las reformas, ni de lejos soy un experto, ojalá, pero como que sí que llevo varios meses yendo con algunos amigos inversores y compañeros a sus reformas, y voy ahí con ellos y me pongo incluso, pues eso, picar, a pues a ver cómo van las reformas, le perdí un poco el miedo desde que me fui a la obra a, bueno, pues a estar en el día a día y ver que, no es tan complejo, y que si haces las cosas bien, seleccionas bien a la gente y tú también te implicas, pues, en principio espero que pueda salir bien, ¿no?

43:57 Christopher: Sí, sí.

43:58 Ruben: Y también, ¿no? El hecho de como al final tenemos la suerte de que conocemos pues a muchos inversores y tenemos muchos compañeros con los que nos juntamos, pues intentar también tirar de gente recomendada por inversores que ya hayan trabajado con ellos, ¿no? Más que siempre tirar al mercado a lo loco y y ver qué pasa.

44:15 Christopher: Perfecto, pues nada. Ahora buscar esas 3 oportunidades y empezar. Sí. Y ya nos irás contando aquí cómo van avanzando, cómo tienes y demás.

44:26 Ruben: Y yo lo que quiero es documentarlo todo, o sea, quiero que... Supongo, estoy adelantando, no estoy pensando en voz alta, pero sí que me gustaría hacer, en este caso, de todo más en en YouTube, ¿no? Intentar, pues, documentar cómo hago todos los pasos desde que se hacen las ofertas, desde que entro al piso, se hace la reforma, el proceso de selección de inquilinos, o sea, algo como muy enfocado en enseñar los números, enseñar el proceso y grabar en el propio campo. Es decir, quiero grabar los vídeos en la propia casa. Bueno, quiero hacer un poco ese estilo que a mí me gusta muchísimo, similar a como lo hace Javier Medina, el libro de los 30, que me encanta. O me parece 1 de los modelos más interesantes porque a mí me detiene mucho ver cómo él está ahí en la obra, cómo hace todo el proceso, cómo te cuenta y quiero hacer algo similar porque creo que puede ser muy interesante.

45:15 Christopher: Pues sí, genial. Yo sabes que soy un inversor muy vago. Prefiero que me hagan todo. Yo prefiero pagar y que me lo hagan YY0 sea, evidentemente voy a

45:25 Ruben: la obra para ver cómo

45:25 Christopher: están las cosas, pero no voy a estar picando ya, he entendido yo.

45:29 Ruben: No, yo lo haré, o sea, ver, yo obviamente esto lo hago al principio porque quiero aprender y entenderlo, pero yo tengo claro que yo lo que quiero en cualquier inversión o negocio de cara a un futuro es escalar las cosas. Es decir, yo tengo claro que en un futuro cuantos más colaboradores pueda tener, cuantas... Porque claro, esto es un tema, ¿no? También, que yo le he dado muchas vueltas. Y tú, cuando creas algún tipo de estructura en el que quieres crecer, yo cada vez veo como con menos sentido el contratar empleados. Es decir, hay cosas que no puedes evitar, ¿no? Pero joder, hacer una estructura basada en muchas personas que son colaboradores, gente autónoma, que al final está súper motivado porque trabajan a éxito, son personas que ellos, pues al final no tienes que estar tú detrás porque, bueno, pues tienen ese nivel de responsabilidad absoluto porque es su propio negocio. Lo veo como muy interesante a la hora de poder escalar modelos sin crear un coste de estructura muy gordo, tener toda la presión y todo el problema de la gestión de todos los equipos, sin tener quizás la carga mental de, ¿qué pasa si no puedo pagar, no sé, 50 nóminas a final de mes, no sé, me gusta como un modelo en el que haya mucho colaborador y la gente quizás, ¿no? De empleados, justa y necesaria. Muy bien. Es un poco... Bueno. Entonces, nada, te quería también preguntar, ¿no? Porque yo sé que tú ahora mismo estás con algo muy interesante entre manos.

46:57 Christopher: Sí, dígame,

46:57 Ruben: sí. Eso es. Y no sé si nos quieres contar un poco, qué estás haciendo o cómo es, porque es algo que no es tan habitual, que la gente suele hablar poco de ello, y creo que puede ser muy interesante. A ver, el año pasado

47:09 Christopher: yo compré 4 inmuebles, pero realmente no compré 4, compré 2. Los otros 2 los hice en alquiler con opción a compra, es decir, yo doy una entrada grande a los propietarios y durante un año yo les pago un x y al año firmamos la venta ya ante notario. Vale. Es decir, esos 2 pisos que compré, que yo siempre digo 9 pisos, bueno, son 7 míos y 2 que están en esta opción. Sí. Al año, que va a ser ahora dentro de par de meses cuando cumple ese año, o sea, tenemos un año máximo, se puede hacer antes o en el año, pero la idea es que sea menos de un año. Ahí lo que tenemos que hacer justo es, ahora, lo que tengo, lo que estoy haciendo es empezar a mover el tema de las hipotecas para comprar estos 2 inmuebles.

48:00 Ruben: Vale.

48:01 Christopher: Porque yo lo que di es entrada en 1 de ellos, por ejemplo, 10000 euros de entrada y luego todos los meses doy 500 euros. Vale. Entonces, cuando llega un año has dado 16000 euros.

48:13 Ruben: ¿Cuál es el valor de total del inmueble?

48:15 Christopher: En este caso son 45000 euros. Vale. Entonces, cuando termina ese año, yo tendría que poner los otros 29000 euros. Sí. Más impuestos, etcétera, etcétera, ¿vale? Entonces, eso es lo que yo estoy empezando a mover ahora, de cara... Lo que pasa es que estoy haciendo 2, los 2 a la vez. Los estoy haciendo un poquito antes del año para no pillarme los dedos, porque como tengo un año máximo, pues, no quería llegar al último día a buscar la hipoteca, sino que ya lo estoy empezando a mover y me da igual que salgan ahora que salgan dentro de 2 meses, sí lo voy a tener que pagar. Lo bueno es que estos inmuebles los tengo alquilados porque aquí sí que hacemos el dentro del del contrato de de alquiler cuando hace una compra, que puedo subarrendarlos, con lo cual de esos 500 euros que yo pago parte, porque no están alquilados por 500 euros, están alquilados, en este caso, en el que estoy hablando es 400. Ajá. Digamos que se me financia esa compra con el alquiler, pero yo, entre comillas, pierdo 100 euros por el alquiler. Sí. Pero lo que estoy haciendo es darme tiempo a capitalizarme, porque el año pasado, claro, cogiendo estos 2 pisos, más el piso que cogí con la sociedad mía que invertimos entre 4 personas y demás, claro, yo no podía meterme en más pisos, entonces lo que hice es bueno, pues, lo hago de esta forma, lo alargo en el tiempo, pero yo sé que dentro de un año voy a tener ese dinero. Entonces, ahora lo que lo que estoy intentando es encontrar esas 2 hipotecas y, bueno, la verdad que parece que ya las tengo las 2 encaradas, que van a salir las 2 hipotecas, que tiene buena pinta de más y lo bueno de todo esto es que como yo ya he pagado mucho dinero por adelantado, cuando me den las hipotecas yo voy a recuperar, en vez de poner dinero en mi bolsillo voy a recuperar dinero.

50:03 Christopher: Es una pasada.

50:04 Ruben: De hecho, es que es brutal. Yo para mí esta esto que estás haciendo tú es la operación inmobiliaria definitiva. Es decir, ojalá si pudieras hacer todas las operaciones así, porque me parece que es el mejor modelo.

50:18 Christopher: Bueno, de hecho tengo aquí los números. Ya, fíjate los números, los voy a ver porque los tengo justo aquí. Este este piso que vendo en 45, si ahora mismo que llevo dados 14000, ¿vale? Entre que se haga la hipoteca y demás van a ser 15000, quedan por pagar 60000 de los cuales hay que poner otros 5000 de impuestos y de notarios y demás, ¿cuál? Entonces, realmente son esos 30 más otros 5, vamos a poner unos 35000. Sí. El banco en este caso, si me concede el 70 por 100, que era lo que tenía yo aquí puesto, me está concediendo 31000 euros. Vale. Según tengo yo puesto aquí. Entonces, yo tendría que poner 4000 euros, aquí tendría que poner 4000, pero pongo 4000 euros que no es mucho. Ahora, la otra operación que tengo, que el banco me va a conceder, según si va todo bien, me va a conceder hasta un 90 de tasación

51:19 Ruben: Ajá.

51:20 Christopher: Ahí voy a recuperar como 6 o 7000 euros. Qué bueno. O sea, no solo voy a tener el piso, sino que es que además voy a recuperar dinero, con lo cual lo que saco de 1 lo puedo poner en el otro y ya no, así tengo 3000 euros más en el banco de lo que tenía antes de firmar las hipotecas. Y a partir de ese momento y así, los alquileres íntegros los cojo menos descuento hipoteca, que la hipoteca van a ser 200 euros cada 1.

51:45 Ruben: Vale.

51:46 Christopher: Por lo tanto, tengo 200 limpios que no tengo que poner en... O sea, que lo que voy a hacer es capitalizarme y además sacar más dinero Me quito 1000 euros al mes de pagos que estoy haciendo ahora mismo, que son 1000 euros de ahí, que me están entrando los alquileres para, en vez de ser 1000 euros, bajarlo a 400 euros de pago. Sí. Entonces, son 600 euros más al mes y encima me capitalizo, me llevo 3000 euros así.

52:15 Ruben: Es que es maravilloso, sea, de verdad que

52:17 Christopher: Y por eso estoy pensando comprarme otro piso en junio.

52:19 Ruben: Claro, no, total, total. Es que si esto se pudiese hacer en todas las ciudades, guau, es que no tendría sentido hacerlo de otra forma, porque al final es lo que tú dices, ¿no? Estás consiguiendo que el propio comprador te financie durante un año al 0 por 100, y luego tú encima puedes... Es que es maravilloso, porque te financia el comprador. Y luego además te financia el inquilino, y te paga parte de esa cuota que te está financiando el propio comprador. Y luego llegas ahora a pedir una hipoteca, y como ya has pagado una parte bastante considerable, puede ocurrir como en tu caso, que es que encima te devuelvan dinero. Es decir, hipotecas, te capitalizas y puedes volver a otra operación. Entonces, yo sinceramente me puedo plantear invertir en tu zona cosas como estas. Con esto sí, con esto sí que me interesaría invertir en tu zona.

53:04 Christopher: Claro, pero bueno, date cuenta que yo también di una entrada de 10000 euros, o sea, que tienes que tener esos 10000 desde el principio, pero al final el mayor problema de cuando vas a hacer una hipoteca del 70 por 100 es el otro 30, ¿de dónde lo saco? Pero si el otro 30 lo pagas así, 10 y 500 euros, date cuenta que además eso no cuenta en CIRBE.

53:26 Ruben: Aparte, por si acaso le faltaba algo a la operación.

53:28 Christopher: O sea, el banco no sabe que tú estás pagando, no no sale en ningún sitio, tú no le dices al banco que todos los meses tengo un alquiler de 500 euros, no.

53:38 Ruben: Claro, eso es.

53:40 Christopher: Pero le puedes demostrar que tienes un ingreso de 400 todos los meses. Ostras, ostia, qué bueno. Es maravilloso.

53:46 Ruben: Es más, estupendo. Aquí nos surgen 2 dudas, ¿no? La 1º es, a estos inquilinos que les alquilas antes de que la propiedad sea tuya, como este es su arrendamiento entre comillas, ¿no? Durante el período de alquiler, ¿se le puede hacer seguro de impago?

53:57 Christopher: Sí, todos tienen seguro de impago, todos.

53:59 Ruben: Vale, se puede hacer también aunque la propiedad no sea tuya, ¿no?

54:03 Christopher: En este Porque yo tengo el derecho a arrendar ese inmueble Vale. Y a sacar dinero por ese inmueble, entonces el contrato de alquiler está a mi nombre, o sea, soy yo el que lo alquila, no lo alquila el propietario.

54:15 Ruben: ¿Y solo tienes que hacer como sociedad o lo haces con persona física? Persona física. Vale, genial. Y la otra duda que tenía es lo que me comentabas, ¿no? Dado que en este caso... Vale, que aquí un poco el riesgo que puede haber quizás es que cuando llegue la hora de financiarlos te puedas quedar pillado por el que tengas de otras operaciones. Imagínate, vale, así un poco, por poner un poco así una situación compleja. Imagínate que te quedas sin trabajo y claro, tú ahora mismo con tu trabajo más tus pisos, pues podías afrontar perfectamente estas 2 hipotecas nuevas. Si te quedases sin trabajo y has comprado varios con opción a compra, porque igual 1 los lo sacas, ¿no? Pero imagínate que tienes 3 o 4 operaciones simultáneas de estas, ahí es donde puedes entrar un riesgo importante, ¿no? Claro, ¿qué podría ocurrir en ese caso?

55:00 Christopher: ¿Pierdes? ¿Pierdes el dinero que hayas dado?

55:02 Ruben: Todo lo que hayas dado, ¿no? Claro, pero ya los 10000 más la diferencia entre los 400 y los 500 durante ese año, ¿no? Más otros 1000 y pico. Sea, perderías como 12000 euros, sería el riesgo. Claro. Bueno, pero tampoco es tan loco. Sea, al final yo creo que te compensa. Obviamente tienes que tener claro que oye, pues vas a tener esa estabilidad laboral, que, bueno, tu caso es obvio, ¿no? Pero si otra gente se lo plantea y demás, quizás ahí pueda estar el único riesgo de estas operaciones, pero si no es que es como la operación inmobiliaria perfecta. ¿Qué pasa? Que claro, lo que te decía, ¿no? Que ojalá todos los mercados permitiesen eso.

55:36 Christopher: A ver, hay un riesgo también, que yo lo he pensado muchas veces, que es algo que que te arriesgas a ello y que por eso al final, cuanto más riesgo corres, mayor retorno quieres, esto tú dices esto es perfecto porque me está dando mucho retorno, pero ¿no has pensado qué pasa si ese piso se lo embargan al dueño?

55:59 Ruben: Ostras, no, no, ni se me ha pasado por la cabeza.

56:02 Christopher: Yo lo he pensado y he dicho si se lo embargan al dueño, claro, el dueño te tendría que dar a ti lo que tú has dado de alquiler cuando hace una compra, porque lo que estipula ese contrato es como un contrato de arras en el que si pasado el año el vendedor no te lo vende, ¿vale? Pues, evidentemente, tiene una penalización, que te tienen que devolver lo que tú has dado y una penalización. Pero si fuese un embargo, algo de eso que el otro no puede afrontar, claro, también vas a perder. Pero bueno, esto te puede pasar con unas arras también. O sea, que no es súper perfecto el plan, siempre hay un riesgo y cuanto más dilates eso, más más riesgo hay, es decir

56:40 Ruben: corres, ya.

56:41 Christopher: Porque hubo 1 que después de hacer estos 2, luego volví allí y la API que me los que me que me hizo estos 2 me dijo oye, para el próximo que vamos a hacer, o sea, tengo otro, podíamos hacer lo mismo y le dije mira, yo ahora mismo no puedo afrontar otro porque acabo de dar 10, he dado otros 10 al mes siguiente, me me he comprado 2, más lo de, digo, no puedo, dice, bueno, podrías dar algo, dice, que no sean los 10, a lo mejor dar 6 o 7 y en vez de hacerlo a un año, porque yo dije también, digo, dentro de un año yo no sé, y en vez de hacerlo a un año lo haces a un año y medio, que era otra opción que valoraba, pero decía, ya tengo 2 que están aquí, que puede ser un riesgo, no me voy a meter en más. O sea, también, claro, al verlo así dices ah pues me compro muchos, pero el problema es que esto es un poco dilatar el problema, o sea, el problema que tengo hoy que es no me puedo comprar estos 2, le doy una patada y dentro un año ya veré. Pero claro, estás un año pensando en oye, esto, yo llevo un año pensando, no preocupado, pero pero lo tienes en la cabeza y es una cosa que está en tu cabeza y estás diciendo esto dentro de un año lo tengo que hacer, y estás un año pensando esto lo tengo que sacar dentro de un año. Por eso yo he empezado a hacerlo en enero, empecé a hacerlo, empecé a moverlo, porque dije en mayo y en junio los tengo que tener sí o sí resueltos, entonces empecé en enero. Vale. Porque dije, si por lo que sea va mal, tengo que buscar opciones, que ya te dije, ya hemos estado hablando de esto Sí. Tengo opción ABCDFY hasta la h. Vale. O sea, tengo muchos planes de si no me salen las hipotecas, ¿qué hago?

58:22 Christopher: Y si solo me sale una hipoteca, ¿qué hago? Si no, ¿qué puedo hacer? ¿Qué puedo pedir? ¿Cómo puedo? O sea, tengo un montón de cosas como plan BCH, todos, de, vale, esto va a salir sí o sí, pero tienes que planear muy bien eso, y el problema es el espacio mental que te ocupa. Que te ocupa. Era el decir esto sigue aquí, sigue aquí, todo lo que puedas quitarte de tu mente que te preocupe mucho mejor, y esto era algo que yo tenía y desde que llegó enero dije voy a quitármelo. Vale. Me quiero quitar cuanto antes.

58:57 Ruben: Pregunta, después de todo esto, ¿repetirías? Sí. Es decir, vale, aún así repetirías, ¿no? Sea, pesar de espacio mental, repetirías. Repetiría, ¿por qué? Porque es lo

59:06 Christopher: que te digo, pero repetirías solo en el caso de que no pudiese hacerlo de de la forma tradicional. Vale. Porque corres un riesgo durante ese año, ¿vale? Que, a ver, es difícil que pase algo, pero puede pasar. Entonces, tienes que ver 1º que el piso, que no sea un piso que tenga una hipoteca sobre ese piso, porque si tiene una hipoteca, si deja de pagar el otro la hipoteca Vale. Se va.

59:27 Ruben: Ah, mira, es interesante eso. Claro. Vale.

59:29 Christopher: Tiene que ser, en caso de que no puedas afrontar el piso de forma normal, te lo puedes plantear, pero yo si lo pudiese hacer normal lo haría normal. Sí. Mi problema viene ahora de oye, yo cuando firme estas 2 hipotecas voy a tener 10 hipotecas, entonces voy a tener las 9 de inversión más la la de mi casa. Vale. Ahora, los bancos saben lo que estoy ingresando por hipotecas, lo que estoy ingresando por trabajo. Sí. O sea, por ingresos me dicen que sigo por debajo del 30 por 100 de de endeudamiento. Los bancos están muy contentos conmigo en esa parte. Sí. Pero me están empezando a poner problemas por ZIRBE, porque claro, yo tengo ahora una ZIRBE altísima. Claro. Que toda la ZIRBE está respaldada por hipotecas Sí. Pero la ZIRBE empieza a ser muy alta. Entonces dices, vale, tienes mucha deuda que está respaldada por muchos ingresos Sí. Pero son ingresos que lo mismo mañana dejan de estar, ¿y yo qué hago? Entonces, en los bancos les empieza a preocupar ya mi ZIRBE. El año que viene...

1:00:36 Ruben: ¿Qué duda más? ¿Tus ingresos alquileres o los ingresos de trabajo por cuenta ajena? ¿De cuáles tienen más dudas?

1:00:41 Christopher: No, de los alquileres, porque 1º

1:00:42 Ruben: De alquileres, ¿no?

1:00:42 Christopher: Ellos solo cuentan los alquileres que has metido en renta. Ya. Entonces, si están en renta te los cuentan, si no están en renta muchos bancos no te los cuentan. Ya. Hay bancos que si les das el control alquiler y eso, sí lo hacen, pero casi todos te dicen ¿están en renta o no? Sí, si están en renta y ellos lo ven en la renta. Claro, yo cuando presento la renta que es la de 2022, porque ahora está cerrada 23, la de 2022, en 2022 yo tenía 5 pisos. Claro. Entonces, no puedo presentar los otros 4 que tengo, no les puedo presentar como estos son ingresos también y ahí me quita pues mucho

1:01:14 Ruben: dinero Mucha capacitación.

1:01:15 Christopher: Aun así, tengo de sobra, pero el problema que me dicen es que tienes una sirve ya muy alta, pues claro tengo 9 pisos de, bueno, 7, para ellos tengo 7 pisos de inversión, esos 7 pisos empiezas a sumar, aunque son importes pequeñitos, pero ya te estás yendo a cierres altas. Y es lo único que el banco me dice, que tienes una cifra muy alta y es eres un caso especial de para para mirarlo. Claro, entiendo que al final a ti

1:01:38 Ruben: se te limitan ya los bancos a los que acudir, supongo que tienes ya alquilar mucho más fino que las personas que tienen menos No te

1:01:44 Christopher: creas, lo que pasa que les cuesta más hacerlo todo y tienen que pasar por más, o sea, no es Ya,

1:01:50 Ruben: más trabajo. Y en

1:01:51 Christopher: una semana tengo la respuesta a mí, pues me piden más documentación, me piden más, pues eso, los alquileres, me piden... ¿Por qué? Porque empieza a tener un 1 casuística muy especial. Tú vas a llegar, no tienes nada, no tienes préstamos, no tienes nada, te piden las 2 nóminas y ya está. Pero a mí me piden nóminas, me piden los alquileres, me piden los seguros de impago, o sea, piden muchísimas cosas para que yo demuestre que todo esto está respaldado por... Y al final todo está bien, pero a ellos les cuesta confiar...

1:02:24 Ruben: Vale, pregunta, ¿cómo vamos de tiempo para abrir un melón? Porque es un melón un poquito así largo, ¿cómo vamos?

1:02:29 Christopher: Pues una hora.

1:02:30 Ruben: Pues, me da mí que lo abrimos la próxima vez.

1:02:32 Christopher: Apunta el melón. ¿Qué melón quieres

1:02:34 Ruben: abrir? Lo apunto. Pues, te quería comentar que quizás en tu situación no se te has llegado a plantear el, joder, ya con el volumen de hipotecas que tienes y el volumen de inmuebles, empezar a pasar unos cuantos a sociedad. Que al final te cambiaría tampoco te cambiaría mucho la historia, porque pasarías, bueno, sí, te cambiaría que pasarías de pagar, entiendo, ese 19 por 100 bonificado a pagar el 25, ¿no? Por los beneficios, y no tendrías, ¿no? Esa deducción

1:03:00 Christopher: Te respondo muy rápido. El problema de eso es que a una empresa no le van a dar hipotecas.

1:03:05 Ruben: No, claro, no, no, a lo que me refiero es pasar los que ya tienes al socio

1:03:10 Christopher: que ya siguen siendo a mi nombre.

1:03:11 Ruben: Vale, o sea que no tendrías forma de de, digamos, como quitarte sirve de encima, ¿no?

1:03:16 Christopher: No, porque el yo soy el balista de ese de esa hipoteca, aunque esté a nombre de la empresa, el balista soy yo, el que paga soy yo, entonces

1:03:23 Ruben: No ganarías nada, ¿no?

1:03:24 Christopher: Vale. Melón.

1:03:25 Ruben: Pues, entonces, melón, pues ya está.

1:03:27 Christopher: Pues nada, hasta aquí el episodio de hoy, nada más, que nos vemos en el siguiente y el siguiente además tenemos muchas novedades, muchas cosas interesantes que contar, así que

1:03:40 Ruben: Alguna sorpresa también.

1:03:42 Christopher: Suscribiros al canal, ya sabéis, y si nos escucháis en plataformas como Spotify, nos podéis también dejar comentarios o en YouTube también podéis dejar lo que queráis.

1:03:54 Ruben: Sí, de hecho el que haya comentarios en las plataformas tipo Spotify y y demás nos ayuda mucho porque al final cuantos más comentarios como unas reseñas tengan, pues al final el algoritmo entiende que es más interesante lo que contamos y nos da un poco más visibilidad. Y al final, pues nos permite seguir un poco haciendo esto gracias a al apoyo. Así que, por favor, si podéis ahí apoyarnos, de verdad que nos ayudáis un montón.

1:04:18 Christopher: Pues, nos vemos en el próximo. Adiós. Hasta luego.