Cómo empezar a invertir en pisos: rentabilidad y ROCE

0:00 Ruben: Bienvenidos a Nice to Fit You, cuerpo, mente, bolsillo, y hoy vamos a hablar de bolsillo precisamente con Daniel Gorostiaga, ya estuvimos hablando de de mentalidad, estuvimos hablando de fitness, hoy toca de finanzas, ¿no?

0:13 Daniel Gorostiaga: Sí, yo creo que de eso vamos a hablar muchas veces, o que hay temas muy diversos relacionados con esta pata, vamos a decirle así, de de tu podcast, pero bueno, hoy está bien para para empezar.

0:28 Ruben: Muy bien.

0:29 Daniel Gorostiaga: Y así vamos hablando de tema.

0:30 Ruben: Pues nada, yo recientemente sí que he puesto un par de vídeos hablando sobre inversiones y sobre mi cartera actual, o sea, que yo tampoco me voy a extender mucho en eso, sí que quiero que tú me cuentes un poco ahora, te iré preguntando cosas, y que tú me preguntes cosas que tengas dudas sobre los vídeos que, vídeos y podcasts que ya están hechos. Entonces, lo 1º de todo es, ¿tienes alguna inversión a día de hoy?

0:58 Daniel Gorostiaga: No, actualmente no tengo ninguna inversión. O sea, no. Yo las veces que en mi vida he tenido la la oportunidad de ahorrar un dinero, vamos a llamarle un sobrante sobre mi estilo de vida. Lo que he hecho siempre con eso es como tener un colchón para luego atreverme a emprender proyectos propios sin la urgencia de de facturar inmediatamente. Es una forma como de comprar tiempo sin sin estar demasiado estresado con la facturación. Sí he pensado alguna vez y alguna vez te pregunté a ti, porque para mí tú eres la una referencia en eso, en inversiones relacionadas con con el tema inmobiliario. Me acuerdo que una vez te pregunté alguna, tu opinión sobre la posibilidad de por ejemplo, en Plaza de Garajes, ¿te acuerdas? No sé si te acuerdas.

2:01 Ruben: Sí, sí, estuvimos hablando.

2:03 Daniel Gorostiaga: Lo lo que yo recuerdo es que investigué un poco sobre el tema, pero al final no no me entusiasmé. Pero aprovechando que el el tirón que tú has tenido en los últimos 2 o 3 años con con lo de los pisos, yo te quería yo quería aprovechar y hacerte alguna pregunta sobre eso, por ejemplo, muchos de los que nos escuchan, a lo mejor no están en tu situación, de que tiene una entrada recurrente mensual bastante alta. Y mi duda es, por ejemplo, para una persona que tenga, pueda ahorrar 1000 euros mensuales, por ejemplo, ¿qué estrategia tú le le sugieres? Yo sé que es una pregunta muy en general, pero ve diciéndome los primeros pasos y yo te voy haciendo preguntas más, o sea, pensando, lo voy a hacer básicamente para coger la información para mí, ¿vale? Y yo sé que eso le va a servir a mucha gente.

2:58 Ruben: A ver, aquí yo lo que le digo a la gente cuando me preguntan, oye, es que yo no sé por dónde empezar, yo no sé por dónde invertir, yo lo que les digo es, lo 1º de todo, ¿estás ahorrando? O sea, ¿ahorras todos los meses? La respuesta tiene que ser sí, pero del de lo que ahorras tienes que invertir algo. Como hablaba en 1 de de los vídeos de una parte de tu sueldo tiene que ir para ahorro, otra parte para inversión y otra es para disfrutar de la vida, básicamente. La parte de ahorro tiene que ser para hacer ese colchón que todos tenemos que, a no ser que estés en mi en mi situación, por ejemplo, en sector tecnológico, si a mí me echan mañana es muy probable que pasado mañana tenga trabajo y encima cobrando más por por la experiencia que tengo y por el por todo lo todo lo que llevo ya detrás, si no estás en esa situación, lo que quieres tener es un colchón de estar tranquilo y decir, aunque mañana me echen de mi trabajo, o no te echen, simplemente digas, estoy harto de mi jefe, estoy harto de lo que hago, aquí no puedo ser lo que quiero ser. Poder comprar ese tiempo, como decías tú, comprar un tiempo en el que no necesites facturar o que no necesites entrar dinero, una vez que tengas eso cubierto, yo creo que a partir de ahí el fondo que haces de ahorro debería añadirse a lo que pueda ser inversión. Es lo que comentaba yo en el vídeo de yo no uso los fondos de los fondos indexados, yo no invierto en fondos indexados para en el futuro tener ese dinero, yo los uso como huchas.

4:36 Ruben: Entonces, como todos los meses meto automáticamente dinero ahí, eso se convierte en una hucha, lo bueno es que es una hucha remunerada. A veces pierdo dinero, a veces gano dinero, depende. Si lo saco en 6 meses, pues a lo mejor he ganado un 3 por 100 o he perdido un 7, si lo saco en 2 años, a lo mejor he ganado un 20 o he perdido un 15, depende un poco de qué fondo lo inviertas y demás. Pero normalmente yo ese dinero que muevo ahí no lo hago por tenerlo en el futuro y esto es algo con el que mucha gente no está de acuerdo porque me dice, no, es que los fondos indexados tendría que ser otra parte de tu inversión para futuro y yo le digo, bueno, pero es que a mí me interesa ahora mismo más el tema de los pisos por el cash flow que me genera. En el futuro sí que es posible que, a lo mejor, para el siguiente piso no saco todo lo que tengo en esos fondos, saco la mitad, pero lo 1º es ahorro y luego inversión en lo que sea, fondos indexados o, simplemente, hay plataformas de crow de proyectos como Urbanitae o Houser o cosas así,

5:34 Daniel Gorostiaga: que te

5:34 Ruben: dejan invertir.

5:35 Daniel Gorostiaga: Pero una duda Rubén, perdona que te interrumpa, lo tu ahorro actualmente lo pones todo en fondos indexados.

5:42 Ruben: No, no, no, no, no, tengo una cuenta de ahorro.

5:45 Daniel Gorostiaga: Vale, vale. Tengo una cuenta de ahorro y

5:48 Ruben: el fondo es otro ahorro.

5:50 Daniel Gorostiaga: Vale, el fondo indexado, por lo que entendí contigo ahora, en el global, puede ir bien para así todo 1 asume ciertos riesgos, por eso tú tienes una parte de ahorro que no tienes en el que no lo tienes en el fondo interno.

6:02 Ruben: Eso es, eso es. Yo yo hablaba de mi método de ahorro en 1 de los vídeos que decía, tengo un método de ahorro en el que el x por 100 va a una cuenta de ahorro, el x por 100 va a fondos indexados y el otro x por 100 va a amortizar deuda. El de ahorro siempre va ahorro y eso se queda en ahorro. Otra cosa es que yo, por mi situación, no necesite ese colchón y cuando me vaya a comprar un piso reviente el fondo de o la cuenta de ahorro, la vacíe y lo haga, pero por mi situación, pero yo eso no se lo recomiendo a nadie a no ser que esté en mi situación, porque si mañana se te rompe el coche o tienes que cambiar un frigorífico o cualquier cosa, no vas a tener ahí ese colchón o te echan de del trabajo. Entonces, esa es mi forma de hacerlo por mi situación, pero yo a una persona que, como dices tú, ahorra 1000 euros, tiene una nómina, a lo mejor, de 2000 euros, bueno, si consigues ahorrar 1000 euros

6:55 Daniel Gorostiaga: pero vos, suponte alguien gane, o sea, lo que sea, 3000 y logre ahorrar 1000.

7:00 Ruben: Sí.

7:00 Daniel Gorostiaga: Ahora, una vez que, yo lo que entiendo es que lo que tú sugieres y me parece bien, o sea, y de hecho, yo creo que es lo más natural, o sea, 1 1º tiene un colchón que le da cierta tranquilidad y poder recalcular la vida si de repente suben imprevistos. Ahora, una vez que 1 tiene ese colchón, que cada 1 sacará de una forma diferente, porque, por ejemplo, las personas como tú o como yo en el pasado, que he trabajado también como programador, sabemos que las probabilidades de que nos echen son muy bajas y las probabilidades de que nos pasemos demasiado tiempo sin curro, también son muy bajas, el colchón es verdad que no tiene que ser muy alto, ¿vale? No tiene que ser muy alto. Pero vamos a suponer, una vez que la persona tiene ya ese colchón cubierto, si sigue con ese ritmo de 1000 euros mensuales de sobrante, por llamarle de alguna forma, ¿cuál sería la estrategia que tú tú aconsejas? 1º hay que, ¿deben formarse, deben ahorrar un poco?

8:00 Ruben: Yo lo 1º sería, aquí hay que hay que cambiar 1º la mentalidad del ahorro, que toda la gente lo que hace es, si yo gano 2000 euros ahorro lo que me sobra a final de mes y lo que pasa es que a final de mes no te sobra dinero, porque si tienes 2000 euros vas a gastar 2000 euros, aquí la idea es, si cobro 2000 euros lo 1º que hago es retirar el dinero del ahorro y de la inversión y en vez de cobrar 2000 me hago la idea que cobro 1600. Los primeros meses vas a estar un poco reticente o va a haber un poco de fricción porque tú estabas acostumbrado a cobrar 2000, pero cuando empiezas a hacer esto y ves que con 1600 puedes vivir igual, por ejemplo, por decir una cifra o 1700, y que los otros 300 se están metiendo todos los meses en un sitio, al final te acostumbras a esos 1700 usarlos igual y llegar a fin de mes con 300 ahorrados, en vez de llegar a fin de mes ganando 2000.0, es el cambio el cambio que hace que la gente empiece a ahorrar es lo que se suele llamar el págate a ti 1º, el, vale, págate tu futuro, me pago mi ahorro y me pago mi inversión, eso es pagarme. Una vez que ya tienes, como dices tú, eso establecido y ya empiezas a ahorrar, la estrategia es, ¿qué quieres hacer? ¿En qué quieres invertir? ¿Eres una persona que quiere invertir en inmobiliario? ¿Eres una persona que quiere invertir en fondos indexados o eres una persona que quiere invertir en oro? Eso lo tienes que decidir tú, pero vayas a invertir donde vayas a invertir tienes que formarte o, al menos, saber de qué van las cosas porque hay mucha gente que que cuando las cripto empezó a volverse loco y a comprar criptos y no sé qué y han perdido dinero porque es un mundo muy complejo y pasa lo mismo con la inmobiliaria, si tú te compras un piso que está en un sitio que no vas a poder alquilar o que te va a costar la reforma mucho dinero y y no te van a dar una hipoteca, al final va a ser una mala inversión o si estás en un fondo o metes tu dinero en un fondo que no rinde bien, por lo que sea ese fondo, entonces, eso evidentemente lleva detrás un aprendizaje.

10:05 Ruben: En mi caso, yo hice un curso de inversión inmobiliaria, que eran 2 semanas intensivo y ahí, pues te dan un poco la guía, luego tú ya tienes que empezar a moverte y, como se suele decir, a mover el culo y patearte las calles y mirar pisos como yo, que me fui una semana entera a Alicante a ver pisos.

10:23 Daniel Gorostiaga: Recapitulando, yo creo que hay, a ver, una cosa importante es que, pues, por supuesto, hay que priorizar el ahorro, en el sentido de pagar, eso es lo mismo el ahorro, coger ese ritmo de ahorro y poder hacer algo con ese dinero. Luego, tener presente que no hay ninguna inversión sencilla en el plan que yo ni segura, o sea, eso eso que tú has dicho es muy importante, ¿Vale? Porque yo creo que es muy fácil caer en la tentación de creer de que las inversiones son seguras, o sea, y y es más, yo creo que podríamos aplicar la la regla de que entre más alta es la promesa o la expectativa de la rentabilidad, menos segura es, o sea, ¿vale? Porque es más alta porque estás asumiendo más riesgo.

11:10 Ruben: Aquí hay una cosa que, una frase que me gusta mucho que es, que dice, para que alguien gane, alguien tiene que perder. Normalmente en las inversiones suele pasar eso, o sea, no ser que estés jugando un juego de win win o un juego de suma 0, perdón, a no ser que haga

11:23 Daniel Gorostiaga: Hola, de full full full la que

11:24 Ruben: de suma 0 es si tú has perdido dinero es porque yo lo estoy ganando, o sea, cuando yo vendo un título otro me lo está comprando, con lo cual el que compra es el que se lo queda y yo gano dinero porque lo estoy vendiendo, es decir, al final si te están diciendo que vas a ganar 10000 euros y todo el mundo puede ganar 10000 euros, ¿de dónde sale ese dinero? El dinero no se crea, bueno, sí lo crea los bancos y el FMI y todo eso, pero pero si tú no eres capaz de crear el dinero, ese dinero sale de algún sitio. ¿De dónde sale ese dinero? Pues en el caso de las criptomonedas de la especulación de esto ahora vale 50000, ¿por qué? Porque lo digo yo, pero alguien está diciendo que vale eso en ese momento, pero mañana, a lo mejor dice, no, ahora vale 20000, entonces, estás perdiendo. En las casas pasa lo mismo, a lo mejor ahora tu casa vale 40000 y resulta que mañana le ponen al lado de tu casa un vertedero y ya no vale 40000, ahora vale 10000 o le ponen al lado una estación de tren y en vez de 40 vale 80. O sea, esas son las cosas que hay que tener cuidado porque yo veo a muchos youtubers y muchos tiktoks de hazte rico con inmobiliario y no sé qué. No es tan sencillo hacerse rico porque tienes que saber cómo está el mercado donde vas, saber si una casa está o no está en condiciones de alquilar, los requisitos que tienes. Luego, el gobierno está cambiando las leyes continuamente del alquiler, de la vivienda. A partir del 2025 no se pueden poner, creo que era el 2025, no se pueden poner calderas de gas, tienen que ser de aerotermia.

12:54 Ruben: Entonces, todas estas cosas tienes que saberlas porque si yo mañana, imagínate que me compro una casa que me dicen, no, es que en 2 años no la vas a poder vender porque resulta que no ha pasado la inspección técnica de edificios, con lo cual no se puede vender es, o sí se puede vender, pero vas a perder mucho dinero, tienes que esperar y a lo mejor tienes una derrama de 20000 euros, pues a lo mejor estás perdiendo todo el dinero ahí. Claro, claro. Entonces...

13:20 Daniel Gorostiaga: Sí, sí, eso a final, cualquier sea el ámbito de inversión que 1 quiere dedicarse, lo que si todo parece indicar, porque lo he escuchado también en otros vídeos, en otros podcasts, al final hay que saber de esa temática, saber de esa temática. Y hay una cosa que yo creo que también que que es importante, que es que como muchas veces se asocia la inversión con dinero fácil Sí. 1 puede caer en el error de ponerse a pensar más en inversión que en lo que realmente hay que pensar como paso previo imprescindible, que es tener una actividad económica que te genere dinero. O sea, porque yo creo que ahí ahí influido, a lo mejor, negativamente el libro de Kiyosaki, de padre rico, padre pobre, cuando habla de los cuadrantes y de que si eres un trabajador o lo que sea, estás en la rueda de hámster y entonces tú tienes que tratar de estar en el cuadrante de la inversión. Eso está muy bien, pero tú para poder invertir tienes que tener un dinero sobrante y para poder tener dinero sobrante tienes que tener una actividad económica que te dé el dinero, que nunca va a hacer la inversión. Nadie gana dinero como inversor sin tener dinero.

14:33 Ruben: Sí, a no ser que lo hayas heredado, no hay otra forma. Y otra cosa que que también ahí es, hay mucha gente que empieza con el, bueno, voy a voy a hacerme experto en todo para invertir y al final es la parálisis por análisis de necesito más información, no, yo creo que necesito más y más y más y al final no hacen nada porque están solamente pendientes de no, es que no sé suficiente, nunca vas a saber suficiente de un tema, nunca. Yo ahora estoy haciendo una reforma en 1 de mis pisos y resulta que los materiales ahora, pues, están disparadísimos, o sea, es una locura, los materiales lo que han subido en los últimos 2 años, por la guerra, por lo que sea, no lo sé, pero los materiales están desbocados. ¿Qué pasa? Que yo los números que hice los hice pensando en lo que costaba hace un año o un año y medio una reforma de ese tipo, y ahora me he encontrado con un sobre coste de un 30 por 100, a lo mejor. Entonces, eso no lo no lo había previsto, porque en ese momento no lo prevés, los últimos pisos que me había comprado ninguno tenía que hacer reforma, con lo cual yo tenía el dato de hace x tiempo, fue fallo mío por no haber visto 1º, oye, ¿cuánto me cuesta esto en 2023 en octubre? Porque no es lo mismo que cuando yo hice mi última reforma en 2021, los precios están totalmente cambiados. Pues eso fue un fallo lo que ha hecho que mi rentabilidad baje, pero aún así ha bajado no lo suficiente como para no ser rentable.

16:03 Ruben: Entonces, yo siempre intento o siempre digo a la gente que lo 1º que tienes que buscar son inversiones que atan la inflación, porque la inflación es lo que te va a hacer comer el dinero, no la inflación que dice el gobierno, porque el gobierno siempre tira para abajo, es decir, los índices de inflación están quitando cosas como la cesta de la compra, algunas cosas o energías y demás, con lo que hace que la inflación parezca que está un 2 y medio o un 3, realmente es es más alta

16:32 Daniel Gorostiaga: ¿Y cómo cómo sabes ese dato? Porque te digo, por ejemplo, que no tengo idea de tema

16:36 Ruben: No lo sabes.

16:36 Daniel Gorostiaga: No sabía que el gobierno tenía ese poder de, o sea, que que maquillaba lo de la inflación, ¿dónde puedes? Bueno, habrá páginas que tendrán más más

16:44 Ruben: información en el INE se puede ver, el problema es que el INE está controlado por el gobierno, a día de hoy hay muchas cosas que no las meten para bajar la inflación, tienen un índice que se llama la inflación subyacente, que te da una idea más Más cercana. Más real y luego, bueno, pues hay algunas empresas como De Lloyd o de estas consultoras grandes que hacen sus propios índices, pero solo hay que ver si en toda Europa tienen una inflación del 7 o el 8 es imposible que España tenga una inflación del 2 o del 2 y medio. Es totalmente imposible, no puede ser, pero lo ves cuando vas a comprar y ves que ha subido todo, o sea, yo lo que me gastaba antes cuando iba a comprar 60 euros ahora me gasto 100, pues eso no es un 2 por 100 de inflación, eso es bastante más. Entonces, ese tipo de cosas, pues también tienes que intentar cuando haces una inversión batir a esa inflación, no siempre lo vas a poder, la inflación debería ser sobre 1 2, 1 3, es la media anual. Ahora sí que está muy alta, pero hemos tenido años de inflación negativa, que cuando se revisaban los contratos de alquiler había que bajar los precios. Bueno, pues al final si tienes más de un 3 no va mal la cosa, intenta ir a mínimo 1 5, 1 6 y yo lo que recomiendo cuando invierta es en algo que sea un 8, porque esa inflación, o sea, ese ese porcentaje de de beneficios siempre es bruto y ahí tienes que quitar impuestos, tienes que quitar tu tiempo, porque tu tiempo al final el que dice, no, ingresos pasivos, no, ingresos pasivos no,

18:11 Daniel Gorostiaga: a mí

18:11 Ruben: me llaman los los inquilinos y me dicen, oye, tengo una gotera, oye, que es que no sé qué, eso no es posible.

18:16 Daniel Gorostiaga: Eso no, es que es que para mí eso es otro debate que podemos abrirlo para otro capítulo de podcast, pero para mí eso ni existe, o sea, lo que realmente existe

18:25 Ruben: El único ingreso pasivo que tengo, perdona, es los libros de KDP de Amazon, Ahí los

18:30 Daniel Gorostiaga: hice una

18:30 Ruben: vez y no lo he vuelto a hacer.

18:32 Daniel Gorostiaga: Pero para mí los, ese, por ejemplo, ese es un caso típico de ingresos pasivos.

18:35 Ruben: Pero ya está.

18:36 Daniel Gorostiaga: O o yo me acuerdo que yo tuve una empresa de hosting y era bastante pasivo. Pero nunca es 100 por 100 pasivo, al final lo que sucede es que entre más pasivo es, lo que ocurre es que tu ganancia ahora es más alta, pero yo estoy seguro que en algún momento de de este año o el siguiente tú vas a tener que hacer algo en los libros de Amazon para poder seguir manteniendo el ritmo de venta, Siempre hay algo que hacer. Y por ejemplo, lo de los pisos, como hará gracias a eso, estás viniendo más aquí a donde yo vivo, a Denia, me entero de las cosas que tú haces y tienes que tramitar y hacer y y supervisar, y de pasivo no tiene nada. Claro, no, claro que no. De pasivo no tiene nada. Entonces, lo del 8 por 100 me parece muy bien, de hecho, voy a apuntar para tenerlo en cuenta. Y además de de todo lo que tú has dicho, de que es bruto, de que hay que contabilizar también el tiempo que 1 le dedica a gestionar todo eso, siempre hay sorpresa. O sea. Sí, sí. Siempre hay sorpresas.

19:34 Ruben: Y se rompe algo.

19:35 Daniel Gorostiaga: Claro, te ocurrió ahora lo de el el aumento de de los precios de los productos de una reforma, pero siempre va a haber alguna sorpresa, es parte

19:44 Ruben: de eso. O hace poco, pues una cama de una de las casas, pues se rompió.

19:49 Daniel Gorostiaga: Claro.

19:49 Ruben: Pues, o un váter se rompe, pues hay que cambiarlo y el seguro muchas veces de la casa no lo cubre, porque si es por uso no te lo va a cubrir. Entonces, esas cosas, pues bueno, ese 8 bruto es para que el neto te salga en un 5 aproximadamente, o sea, un neto de un 5 en una inversión es es muy bueno. Yo en todas las inversiones inmobiliarias que tengo, en todos los pisos que he comprado tengo más de un 10, en todos, bruto. En algunos tengo incluso más de un 13.

20:17 Daniel Gorostiaga: Pero o sea, ¿en cada 1 de ellos tienen más de 10?

20:20 Ruben: Sí, sí, sí, en todos. Si no es más de un 10, no lo compro. Ah, bueno, si es un nuevo

20:24 Daniel Gorostiaga: O sea, el 8 el 8 lo pusiste muy conservador, pero en verdad tu caso tú trata que sea más de 10.

20:28 Ruben: O sea, el 8 es es mi baseline de es el mínimo y de ahí para arriba y yo intento subirlo que sea un 10. ¿Por qué? Porque al final lo que dices tú, va a haber imprevistos, va a haber cosas que no sabes, Si tienes un 8, a lo mejor se te queda en un 7 al final porque ha subido los precios de no sé qué o te ha subido el, bueno, el ITP no puede subir porque está al máximo, por ejemplo, pero cosas de esas que te pueden cambiar o una reforma como me ha pasado ahora. Pues bueno, pues esta reforma lo que ha hecho es que en vez de tener un x tenga un x menos 2, bueno, pero aún así está dentro de de ese más de 8, porque si no, no me saldría los números. Y luego, pues también esto ahora mismo, el tema alquileres está funcionando muy bien, pero el año que viene yo no sé si va a seguir funcionando bien, a lo mejor el año que viene me quedo con 3 casas vacías 2 meses, no lo sé. O sea, ese eso también hay que tenerlo en en los cálculos de, oye, ¿qué pasa si tengo 2, 3 casas vacías durante 3 meses? Por lo que sea, ¿qué pasaría en ese caso? ¿Puedo asumirlo o no? Porque hay mucha gente que empieza con esto y luego dice, claro es que no, me estoy comprando una casa, pero casi no me da apenas beneficio, lo justo para cubrir gastos, más o menos, pero bueno, ya lo amortizaré, ya y si se te queda vacía tienes que pagar. Si no tienes suficiente dinero para pagar todos los meses, al final vas a tener tú un problema con el banco. Entonces, eso es otra cosa que tienes que ver también de tampoco te metas, por eso siempre digo, cuando vayas al banco a pedir dinero ellos te van a decir que un 35 de máximo de de endeudamiento, intenta ir a un 30, porque no sabes lo que va a pasar.

22:12 Daniel Gorostiaga: Te entiendo, te entiendo. Eso la verdad que siempre puede haber imprevisto y y es jodido el tema. Ahora, suponiendo que la persona, de ahí solo de su cuestión de dinero, mantiene un ritmo de ahorro, se forma se forma, pero se forma, como bien tú decías, había hay que evitar la parálisis por análisis, o sea Ajá. Te formas un período de tiempo, qué sé yo, compras un pack de cursos sobre real estate o lo que sea, Y luego, porque, claro, hasta que no te metes, como dice un amigo mío, Octavio, no aprendes a capar, o sea, se aprende a capar capando, hasta que no te metas en el mundillo, realmente, y con los fallos no vas a aprender. Ahora, una cosa que te quería preguntar antes, tú tenías como una referencia de que hay que romper por lo menos la barrera de la inflación, ¿vale? Vamos a suponer que la inflación sea de media a un 3 por 100 y y cojamos el el bruto mínimo ese de 8 por 100, que neto mínimamente en 5, ¿vale? Pero además de eso, tú tendrás de referencia que siempre te dé más que poner el dinero de media en en lo, ¿cómo se llama? Lo lo que empezamos ahora, los índices

23:28 Ruben: En el fondo

23:29 Daniel Gorostiaga: los fondos indexados.

23:31 Ruben: A ver, aquí hay 2 cosas, un fondo indexado, si es un buen fondo indexado, yo tenía fondos indexados que ha habido años que me han dado un 30 por 100 y ha habido años que me han dado un menos 5. La media del SP 500 de los últimos 100 años anualizada, 10 años, más o menos, está en torno a 1 8, 1 7, 7, 8 por 100, con lo cual, si partimos de eso significa que si tú inviertes ahora, en los próximos 10 años la media de ganancia va a ser un 7 por 100, vamos a poner un 7 por 100. Eso significa que dentro de 10 años vas a tener un 7 por 100 más de lo que tengas ahora, pero cuando tú inviertes en inmobiliario lo que estás consiguiendo es generar flujo de caja, es decir, yo pongo ahora un dinero, pero me está volviendo antes, porque si tú quieres rescatar un fondo, lo vas a rescatar dentro de 2 años y vas a ganar lo que haya en 2 años, y ya está, se acabó, ya lo has sacado, se acabó. Pero sin embargo, con con una inversión como puede ser, bueno, el tema de los libros o el tema de de los pisos que dan flujo de caja, todos los meses te entra dinero y ese dinero lo puedes reutilizar, es como si tuvieses acciones que den dividendos, es otra forma de tener flujo de caja. Lo que pasa que de tener acciones que den dividendos suficientes como para hacer cosas interesantes, necesitas muchas acciones y meter mucho dinero porque no sé si por cada acción a lo mejor te dan un euro, a lo mejor en un banco o lo que sea, necesitas mucho dinero.

24:59 Daniel Gorostiaga: Mucho, mucho.

24:59 Ruben: Entonces, flujo de caja es lo que te hace esa bola de nieve, que es lo que explicaba yo en el en el vídeo el otro día de yo el 1º piso que compré, bueno, compré 2 a la vez, los 2 primeros pisos que compré lo que hice es capitalizar todo lo que me van a dar en un año, dije, había un 1 producto que lo que te hacían era, la renta anual te la adelantan, es decir, el día 1 que tú alquilas te dan lo del año entero, se quedan con un porcentaje porque es como un préstamo y tú lo que haces es tener desde el día 1 ese capital. ¿Qué haces con ese capital? Pues como tienes capital te compras otro piso, tienes 3 pisos de los cuales solo 2 te están dando dinero, porque el otro lo has usado para, los otros 2 los has usado para capitalizar, pero en el 2º año tienes ya 3 pisos y el flujo de caja es mucho más alto. Ya, ya. Esa es otra forma que se puede hacer.

25:52 Daniel Gorostiaga: Vamos poco a poco, porque ahí ya me perdí un poco. Un segundito. Vas muy rápido, a ver, porque son 3 años exclusivos que no podemos explicarlo en 5 minutos. A ver, 1º, quiero estar seguro sobre una cosa que dijiste hace 2 minutos, a ver, lo de los fondos indexados. Yo lo que entendí es que si se mide el histórico en los últimos 100 años, en un período de 10 años, de media son 7 por 100 anual, 7, 8 por 100 anual, ¿no?

26:19 Ruben: Sí, hay años de un 15 y hay años de un menos 4.

26:22 Daniel Gorostiaga: Por lo tanto, si es así, en 10 años no es que tú coges un 7 por 101 7 por 100 anual, sería un 60 por 100. Vale, vale. Ahora, bueno, más porque va aumentando ahora. Hay un tema aquí que que me parece interesante, porque explícame una cosa, cuando tú y las personas que dominan el tema de la inmobiliaria dicen una rentabilidad del 8 por 100, supongo que sea teniendo en cuenta lo que tú has te, lo que tú tienes que pagar anualmente de hipoteca

26:53 Ruben: Sí, bueno, es, no, no, no, lo que pagas anualmente de hipoteca no es. Lo que te cuesta la operación entera, es decir, cuánto te cuesta comprar el piso. El piso te cuesta 100000 euros, sumando los gastos de notario, los gastos de todo, la reforma, todo, 100000 euros. Si tú al año de esos 100000 euros estás recibiendo 10000 euros de renta, es un 10 por 100 anual, eso es la rentabilidad bruta. Otra cosa es el cash flow, el cash flow depende de si tienes hipoteca o no. Si tienes hipoteca tu cash flow va a ser menor porque de los 10000 euros vas a tener que quitar la hipoteca, la comunidad, el IVI, lo que se vaya rompiendo, el seguro de la casa, el seguro de impagos, etcétera. Es decir, una cosa es la rentabilidad bruta y otra cosa es el cash flow o lo que se llama también el el roce. El roce es el retorno de la inversión, es, ¿cuánto dinero pongo de mi bolsillo? Porque no es lo mismo poner yo los 100000 euros que el banco me deje 90000. Es una diferencia muy grande.

28:00 Daniel Gorostiaga: Pero cuando entonces se refiere, en este caso tú, a 1 8, 1 10 por 100 de rentabilidad para hablar de números redondos, lo que te refieres es a que cada año recuperas el 10 por 100 de lo que costó ese piso.

28:14 Ruben: Bruto. Recuperas el 10 por 100 bruto.

28:17 Daniel Gorostiaga: Bruto de lo que costó ese ese piso.

28:20 Ruben: La operación entera, eso es.

28:21 Daniel Gorostiaga: La operación entera, pero cuando tú dices la operación entera te refieres teniendo en cuenta lo que pagas de más por por tener una hipoteca, ¿no?

28:31 Ruben: No, no, no, la hipoteca no entra ahí. Esto es cuánto cuesta el piso, con todo, gastos de notario blablablá? 1000 euros. ¿Cuánto recibo? 20000 entre 100000 es 0 coma 1, que es un 10 por 100, ya está. Eso es rentabilidad bruta.

28:48 Daniel Gorostiaga: O sea, que cuando tú pones cuando tú pones el límite inferior de un 8 por 100, lo que quieres decir es que tú tienes que sí o sí recuperar el dinero en 12 años y pico, 12 años y pico, vale.

28:59 Ruben: Eso es. Recuperarlo de forma bruta, no neta, o sea, neta vas a tardar más porque tienes gastos asociados, y más si te apalancas, es decir, si te prestan dinero en una operación, si tú tienes 2 operaciones iguales, una en la que pones 100000 euros y otra en la que pones 50000 euros y las 2 cuestan lo mismo y te dan la misma rentabilidad, yo voy a preferir la de 50000 euros porque me voy a descapitalizar menos. Es decir, esto es como le comentaba yo a un amigo, estábamos un día hablando y me dice, yo tengo un piso no sé dónde tal y lo tengo alquilado por tanto, no sé qué, tal. Bueno, total, el piso cuesta unos 130000 euros y le está sacando todos los meses una, bueno, todos los años una rentabilidad del 3, 3 y medio. Y le dije yo, oye, ¿por qué no vendes el piso y de esos 130000 que sacas, menos impuestos y demás, vamos a poner que te quedan 100000 limpios, te compras 2 pisos de 40000, ¿vale? Dices, bueno, no, él me decía, me compro 2 pisos de 40000, y yo decía, no, cómprate 4. Dice, ¿cómo me voy a comprar 4 si no tengo tanto dinero? Digo, ya, pero es que el otro te lo deja el banco. Me decía, no, no, no, pero yo prefiero comprarme 2 de 40, que 40 y 40, más impuestos y demás van a ser 50000, y me gasto los 100000 y no tengo hipoteca, y todo el dinero que me entra es limpio. Y, vale, pero si tú lo haces que el banco te dé la hipoteca y te compras 4, imagina que cada piso te da 500 euros.

30:31 Ruben: Te está entrando todos los meses 2000 euros de hipotecas que si no te estarían entrando 1000, es decir, estás ganando el doble, porque tienes el doble de pisos y lo que estás haciendo es que lo otro, el que ponga la pasta sea el banco y no la pongas tú. Con lo cual, es una forma muy rápida de de aumentar tu tu cartera de pisos, apalancarte en otros, ya sea el banco, sean préstamos personales de lo que sea, o sea préstamos que te deje una persona, porque lo que estás haciendo es el dinero que tú no tienes te lo deja otro, porque si no, no podrías acceder a eso. Y eso es lo que se llama el ROZE, que es el retorno de la inversión del capital propio. Es decir, ¿cuánto capital pongo yo? Yo ha habido pisos que los he comprado por 6000 euros de mi bolsillo, los otros x 1000 los ha puesto el banco. Entonces, yo solo he puesto 6000, y con esos 6000 todos los meses recibo 400. Eso, si lo llevas a a la rentabilidad, imagínate, es una burrada, eso es lo que es el roce. Entonces, yo siempre intento ir a eso, pero tienes que tener cuidado de no sobreendeudarte mucho, de decir, cojo, cojo, cojo, y que todo me lo presten, porque necesitas también pagar eso en el caso de que estén vacíos, que es lo que decía yo, si se me quedan vacíos todos los pisos a la vez, ¿voy a ser capaz de pagarlos? Eso es lo que va a mirar el banco también. Entonces, no te van a dar financiación para siempre, pero sí que es muy probable que te den bastante más financiación y que haga que tu tu velocidad de adquisición sea más rápido.

32:05 Ruben: Si no te no te hipotecas, porque mucha gente me dice, no, pero es que no me van a dar otra hipoteca o yo no quiero tener otra hipoteca, digo, bueno, si no te hipotecas un piso de 50000 euros tienes que ahorrar 60000. ¿Cuánto tardas en ahorrar 60000? Yo un piso de 50000 euros lo compro con 15000 y hay pisos que he comprado con 6000. ¿Cuánto tardo en ahorrar 6000 o 10000? Mucho menos de lo que tardaría en ahorrar 60000. Y al final ¿verdad? Sí, tengo una hipoteca, pero es que la hipoteca me la cubre el el alquiler.

32:33 Daniel Gorostiaga: Sí, yo lo que entiendo que que lo que estás explicando es una forma como de acelerar el proceso, que al final es lo que has logrado hacer con todos los pisos que has comprado en estos 2 o 3 años. O sea, que es que, porque al final el objetivo es aumentar el cash flow para que te entre el dinero suficiente mínimo necesario para poder seguir comprando más más propiedades y seguir aumentando el cash flow, y así poder acelerarse. Ahora, teniendo en cuenta lo que tú dices de que siempre está el riesgo de que algunos pisos se queden vacíos o que o que surjan sorpresas inesperadas. Yo supongo que aparte del colchón que tú tienes de vida normal, el que le le el que está el que me estás comentando de que se debe crear 1º, luego ya luego tengas un pequeño colchón operacional para temas del negocio, porque claro, las operaciones de compra y venta cuestan dinero, ¿Qué quiere decir? Si de repente tú tienes 15 pisos y 3 le pasan a 3 le pasan algo, tú tienes que pagar al banco y tienes que vender 1, ya ahí estás embarronándote, o ahí estás perdiendo dinero, siempre que hagas una operación de comprigante, o sea, que tú dejas un pequeño colchón siempre para para sorpresas de En

33:45 Ruben: mi caso, ya he dicho que no por por mi

33:48 Daniel Gorostiaga: situación. Por burlo.

33:49 Ruben: Claro, pero evidentemente, si lo que vas a hacer es este tipo de operaciones y las quieres empezar a hacer rápido deberías tener, cuando yo me refiero a voy a invertir dinero, ¿vale? Es decir, quiero invertir, imagínate que dices dentro de 6 meses me quiero comprar mi 1º piso, vale, voy a ir ahorrando, voy a ahorrar todos los meses hasta que tenga la entrada de ese piso, porque yo he calculado que con mi con mi forma de ahorro en 6 meses lo puedo tener ahorrado. Eso lo dejas en una cuenta que no es ni la de ahorro de de supervivencia, como hemos dicho, la de si pasa algo y no es la de inversión, o sea, no es un fondo de inversión, a no ser que hagas como yo que usas el fondo de inversión como ahorro y luego digo, oye, si he ganado dinero, pues he ganado, si he perdido, pues he perdido. Es si el horizonte es es grande no sueles perder dinero, si es un horizonte de un mes, lo mejor ese mes saca una leche la bolsa y resulta que has perdido el 30 por 100, como pasó con el COVID. Bueno. Ya, ya. Ahí ahí tienes ese, pero si tu objetivo es a 6 meses puedes decir, bueno, lo meto en un fondo y a ver qué pasa de aquí a 6 meses. A lo mejor el fondo dentro de 6 meses ha perdido un 3 o ha ganado un 20. Ya. No lo sabes, pero si no, lo suyo sería tener otra cuenta aparte y ahora que hay cuentas remuneradas, porque ahora los bancos están empezando a dar cuentas remuneradas, por ejemplo, yo tengo la cuenta de ING la naranja, todos los meses me van dando algo, no es mucho, pero oye, no pierdo dinero, me van dando un poco y ahora tienen un depósito a 4 meses, pues dices, oye, lo puedo meter en este depósito a 4 meses, dentro de 4 meses lo saco.

35:24 Daniel Gorostiaga: Vale. Yo que

35:24 Ruben: sé, hay muchas formas, pero por mi situación yo no lo tengo así.

35:30 Daniel Gorostiaga: Vale, vale, vale, lo entiendo, lo entiendo. Ahora, vamos a seguir con el ejemplo, ¿vale? Está ahorrando la persona, se formó, decide invertir en temas de inmueble, porque de las posibles variables que hay, variantes, le apasiona más, le gusta, bueno, lo que sea, ¿no? Ahora, una pregunta, porque, por ejemplo, sería mi caso. Yo no tengo una casa en propiedad. No sería ninguna locura que el 1º piso que compre sea para negocio y no para donde yo vivo, ¿no?

36:02 Ruben: Y sería mucho mejor hacer eso, porque el banco, si es tu 1º casa, te va a financiar hasta un 90 por 100. Muchos de los bancos financian para 1º compra, para tu 1º vivienda 90, tú le dices al banco, me quiero comprar una casa, y te dicen, ¿tienes casa? No, es que estoy de alquiler y me quiero comprar esta casa. Ah, vale, te vamos a dar hasta el 90 por 100, si el piso te cuesta 40, el banco te va a dar 36, los impuestos los pagas tú y el notario también lo pagas tú, bueno, parte lo paga tú, lo pagas tú, parte lo paga el banco, etcétera. Pero tú fíjate, tienes que poner 4000 euros más impuestos, con lo cual, por 7, 8000 euros, lo más seguro es que tengas una casa, y ya. La 2º que vayas, ya no. Hay gente que le dice al banco otra vez, no, es que están, al final me mudo y y cuela, y algunos bancos hacen los locos y dicen, venga, esta también es la 1º, pero no suele ser, porque luego a partir de la 2º, si es 2º residencia te suelen dar 1 80, algunos bancos que te dan hasta 1 85, depende del banco, pero si ya les dices que es para inversión, la mayoría de los bancos no dan más de un 70. Entonces también tienes que tener eso en

37:10 Daniel Gorostiaga: cuenta O sea, que que en teoría debería mentir, sea, básicamente sería comprar piso. No, no, no estoy diciendo, no vale todo

37:19 Ruben: el tiempo. Ser mi 1º residencia, tú en el último momento dices, me lo pensado mejor y no me ve. El banco no te va a pedir, una vez que esté la hipoteca firmada, no te va pedir el empadronamiento en tu casa.

37:27 Daniel Gorostiaga: Claro, claro, claro, o sea

37:28 Ruben: Pero ellos van a ver en la ZIRBE y te van a mirar y te van a decir, no tienes hipotecas, con lo cual es tu 1º vivienda.

37:34 Daniel Gorostiaga: 1º vivienda, vale, vale. O sea, que no habría ningún problema en que la 1º casa que que se compre sea 1 donde no va a donde no no va a vivir. Pero nunca te digo que no hay ningún problema, es estratégico, que sería incluso mejor, ¿vale? Sí, sí. Ahora, una duda. Desde tu punto de vista, ¿estaría bien que para meterse en el mundo de la inmobiliaria esa 1º inversión se haya directamente a un piso, no? Un piso para alquilar. Es es es yo creo que es lo más generalizado, ¿no?

38:07 Ruben: Lo dices por lo de lo de lo

38:10 Daniel Gorostiaga: Lo digo por lo de, ah, porque me acuerdo que estuve estudiando el tema una vez y había gente que, por ejemplo, inversiones más pequeñas, que podría ser un trastero, una plaza de garaje, un local de negocio, también hay variantes que, por ejemplo, gente que lo que hace es, tú fuiste que me dijiste ese término una vez, se olvidó cómo es que cogen un piso que está hecho polvo, lo reforman, y lo revenden, lo venden más caro.

38:32 Ruben: Pizza and flip.

38:33 Daniel Gorostiaga: Exactamente, o alquileres vacacionales. Pero bueno, yo creo que, por ejemplo, como tú lo que mayormente estás haciendo son de alquileres de residencia habitual de las personas que lo alquilan

38:46 Ruben: ¿Por qué hago yo eso? Ajá. ¿Vale? Porque aquí también tienes que tener en cuenta por qué hago yo eso y no hago lo otro. Tú puedes alquilar un local, puedes alquilar un trastero, puedes alquilar un garaje, puedes alquilar lo que quieras. Incluso, te puedes comprar un piso para alquilar por Airbnb

39:03 Daniel Gorostiaga: Sí, vale, vale.

39:05 Ruben: Si tú lo que estás comprando es un piso para alquilar a a larga temporada, es decir, que está amparado dentro de de la ALAU, de la ley de arrendamientos urbanos, en el IRPF tienes una reducción, actualmente del 60 y creo que el año que viene la han bajado el 50 o algo así, o no sé si la han bajado, lo iban a bajar, no sé si es para el año que viene o se ha quedado fuera, no sé, pero la idea era bajarlo, es decir, si tú ganas 1000, los 600 primeros euros están exentos de tu ganancia, con lo cual, eso no te va a tributar, no tienes que pagar por esos 600 primeros euros, vas a pagar por los 400 siguientes y vas a pagar en función de capital mobiliario que en rentas un 19 por 100 hasta 6000 euros creo que es. Entonces, si tú lo que haces es alquilar otro tipo de cosas, por ejemplo, alquiler turístico, vas a pagar el 100 por 100 de las ganancias. Evidentemente, en turístico es más grande la ganancia, porque es más grande.

40:07 Daniel Gorostiaga: Sí, sí,

40:07 Ruben: ganar más. Entonces, tienes que ver ahí si te compensa o no te compensa, y luego valorar. Pero yo prefiero tenerlos alquilados también a larga estancia, a larga temporada, porque yo tengo inquilinos que llevan desde el el 1º piso que compré lleva alquilado desde que lo compré, lleva 3 años y y sigue ahí y todos los

40:28 Daniel Gorostiaga: Con los mismos inquilinos, con los mismos inquilinos.

40:30 Ruben: Los mismos inquilinos y y no se van porque están muy bien ahí, es una buena zona, el piso está bien, cada vez que tienen un problema yo les atiendo, o sea, que renueva, renueva, renueva y y la ley te dice que tienes que renovar, o sea, puedes renovar hasta 5 años. Entonces, si no hay nada raro lo normal es que se queden ahí. Por eso yo te digo que yo lo prefiero así, porque yo ya sé que si todo va bien lo voy a tener alquilado y además en renta voy a pagar menos.

40:59 Daniel Gorostiaga: Interesante. Y una cosa, Rubén, ahora pensando en en lo que me explicaste de cómo se calculaba lo del porcentaje de la rentabilidad en este caso, tengo una duda. Eso es hasta que se cubra el costo del piso, ¿no?

41:16 Ruben: No, no, no, no, el la rentabilidad es siempre la misma, aunque tú hayas cubierto sigue siendo la misma rentabilidad. La rentabilidad es cuando tú haces una operación, la rentabilidad de la operación es el coste de

41:28 Daniel Gorostiaga: la ya ya luego sí es... Vale, vale, vale, vale, vale.

41:31 Ruben: Luego sí luego sí lo que hay es que se calcula el el número de años que tardas en recuperar la inversión o el o el ROCE, como te decía, que es el capital que yo he puesto, hay otros indicadores, pero la rentabilidad bruta siempre se calcula igual.

41:45 Daniel Gorostiaga: Vale. Ahora, para la 1º inversión en en en el 1º piso para alquilarlo, tú en líneas generales, ¿qué recomiendas? O sea, que lo compre solo la el el potencial inversor o que se asocie con otras personas. Es que sé que también a veces has comprado creo que los últimos algunos pisos o un par de pisos de esas en esa fórmula

42:09 Ruben: Sí, yo tengo una empresa con la que hacemos coinversiones en la que nos juntamos varios y compramos un piso y nos repartimos las ganancias a a partes iguales o en el porcentaje que pongas, si tú pones un 50 y yo pongo un 30, pues para ti es un 50, para mí es un 30. Aquí, pues depende de lo que quieras, si te quieres meter como me metí yo directamente a 2 pisos, venga, al ruedo, pues te metes, o si quieres tocar un poquito el agua y ver si está fría o no, meterte un poquito y ver cómo va la cosa. Evidentemente, si lo haces por coinversión tu riesgo es menor, pero al final date cuenta que si tú estás sacando hipoteca, el riesgo que tú estás poniendo es el mismo para... No el riesgo, el capital que estás poniendo es el mismo para ganar menos dinero.

42:58 Daniel Gorostiaga: ¿Pero por qué el capital que estás poniendo es el mismo? No entiendo por qué

43:01 Ruben: Claro, porque tú

43:02 Daniel Gorostiaga: lo ponemos entre 4 personas, por ejemplo.

43:04 Ruben: Claro, tú lo pones entre 4 personas. En vez de entre 4 vamos a hacerlo entre 2, ¿vale? Imagínate que lo pones entre 2. Cada 1 pone un 50 por 100. Tú estás poniendo un 50 por 100 de 40000 euros, tú pones 20 y el otro pone 20.20 1000 euros tú puedes ir al banco que te dé una hipoteca, lo pones tú solo. Y todo lo que entre es para ti. Sin embargo, cuando es con con coinversión las ganancias no va ser con hipoteca porque, evidentemente, no hace falta una hipoteca, pero también la empresa que gestiona la inversión se lleva un porcentaje, sea, yo en mi empresa me llevo un pequeño porcentaje porque yo soy el que hace la obra, el que contrata no sé qué, el que lo mueve, el que va a mirarlo, el que lleva los inquilinos, etcétera. Entonces, ahí tienes que ver también que ese fee se lo van a quedar y estás como un poco a a expensas de lo que pase con ese piso, sea, tú tienes una parte de de voz sobre ese piso. Entonces, si hay 3 socios, 2 dicen que quieren vender y tú no, pues tú tienes que vender.

44:03 Daniel Gorostiaga: Ya, ya, ya, tiene esa parte de comer.

44:05 Ruben: Sin embargo, si es tuyo, pues tú haces lo que quieras.

44:07 Daniel Gorostiaga: Claro, claro. O sea, que cuando alguien hace eso, por ejemplo, tú en tu caso, es porque es una vía rápida de de repente seguir aumentando la bola de nieve,

44:17 Ruben: Eso es.

44:17 Daniel Gorostiaga: Y ya son gente que tiene cierta confianza porque los conoce de cursos y eso, supongo, y y toman acción.

44:25 Ruben: Eso es. Entonces, ahí lo que hacemos es, oye, lo compramos entre varios, ponemos menos, los beneficios son menos evidentemente, pero a lo mejor el beneficio neto es el mismo que si te lo comprases tú solo, o a lo mejor no, esos los números que tienes que echar, decir, oye, si este piso me cuesta tanto y me lo compro yo y me dan hipoteca, ¿cuánto necesito poner de mi bolsillo y cuánto me devuelven? Porque, sea, y cuánto me me vuelve a mí en el de rentabilidad, porque, lo mejor, poniendo tú de tu bolsillo y alquilándolo tú por tu cuenta te sale mejor el cash flow que no haciéndolo así. Es que es lo que te digo, es muy complejo el el saber si lo haces de una forma o de otra. La única forma es la Excel, los números no mienten. Yo cuando voy a visitar un piso lo 1º que hago es, ¿cuánto cuesta este piso? ¿Por cuánto se alquila? Miro más o menos y digo, la reforma va a costar, más o menos, porque ya más o menos me lo sé, va a costar tanto, lo que pasa que la última, pues, hubo problemas por el sobreprecio, el sobreprecio, entonces no lo sabía, vale. ¿Por cuánto se alquila? Tal, ¿cuál es la comisión de venta? ¿Cuál es la comisión de no sé qué? Tal, tal, tal, tal, y digo, vale, pues esta este piso me va dar una rentabilidad de x por 100. ¿Me interesa? Sí. ¿No me interesa? Pues nada.

45:46 Daniel Gorostiaga: Sí, sí, el Excel es tu tu fiel amigo. Ahora, una cosa, es que me suena, alguna vez me comentaste algo, como que a la hora de tú pedir una hipoteca nueva a a un banco, como que hay un límite de endeudamiento, ¿no? O sea

46:04 Ruben: Eso es.

46:05 Daniel Gorostiaga: Ese límite, explícanos un

46:06 Ruben: poco eso que es el límite ese es el límite que hemos hablado antes del 30 por 130 100. Hasta un 35.

46:13 Daniel Gorostiaga: Vale, vale, pero, a ver, a ver, pero yo tengo la siguiente duda. Eso lo entiendo para una 1º hipoteca, pero cuando tienes 10 hipotecas...

46:21 Ruben: Es lo mismo. Lo que pasa que cuando tú tienes 10

46:24 Daniel Gorostiaga: hipotecas ellos, es público, ¿ellos saben todas las demás hipotecas que tú tienes?

46:29 Ruben: Sí, sí, ellos lo saben porque ellos sacan la CIRBE, que es el certificado del Banco de España que te dice todos los riesgos que tienes, es decir, qué préstamos tienes, si tienes tarjetas de crédito, qué hipotecas tienes y todo eso. Ellos lo sacan porque tienes que darle consentimiento para que ellos saque la CIRBE y dicen, vale, tienes 200000 euros aquí en hipotecas Y tú dices, no, no, espera, es que tengo 10 pisos, pero los 10 están alquilados. Y le presentas contrato de alquiler, le presentas los movimientos de todos los meses. ¿Y qué hacen? Te suman eso a tu ingreso.

47:01 Daniel Gorostiaga: Ya, ya, ya Por lo cual

47:04 Ruben: tu 30 por 100 está subiendo, ¿vale? Aquí hay una cosa que algunos bancos algunos bancos te cuentan el 100 por 100 y otros el 50 por 100. Es decir, si yo tengo un alquiler de 500 ellos te dicen, solo te cuento 2 50 porque yo sé que tienes que pagar comunidad, tienes que pagar IVI, tienes que pagar cosas. Entonces, te cuentan menos. Aún así, si tú tienes 500 de alquiler, tienes una hipoteca de 100 euros y ellos te contabilizan 2 50, significa que estás haciendo un más 150 con tu piso. Eso hace que tu ratio de endeudamiento baje, porque estás generando más dinero. O aunque debo estoy generando más dinero.

47:42 Daniel Gorostiaga: No, no, el error mío es que no tuve en cuenta que en el cálculo no solo tienen en cuenta todo lo endeudado que está, sino que tienen en cuenta los nuevos ingresos que tú tienes.

47:51 Ruben: Claro, ellos te van a pedir todos los ingresos. Si tienes ingresos, yo qué sé, lo que hablamos de un 1 extra que tienes porque te dan royalties de no sé qué, pues también se lo presentas. Si tienes ingresos por todo lo que tengas se lo presentas al banco y luego ellos ya deciden si les vale o no. O a mí lo de los libros me decían que 50 euros al mes no me lo van a decir, o sea, no me lo van a no me lo van a contar como tienes 50 euros más al mes, porque hay veces que son 50, hay veces que no son 80 y

48:21 Daniel Gorostiaga: muy a la pérdida.

48:21 Ruben: Pero los pisos, que es algo más estable y más cuando llevan tiempo alquilados, pues oye, tú le dices mira, esto es lo que tengo, ta, ta, ta, ta, ta, ya está, y este lo contabilizan.

48:31 Daniel Gorostiaga: Buenísimo, buenísimo. Oye, y una cosa que yo creo que ya trataremos con más detalle en otros episodios de podcast, pero me gustaría que me dijeras por encima, me listaras las tareas que te conlleva hacer eso, o sea, todo todo el proceso, porque está, a ver, déjame yo mismo y así tú me corriges, ¿Vale? Para las cosas que yo recuento en la conversación contigo. Una cosa es búsqueda de piso, búsqueda de piso. Sí. Vale. Otro tema es, bueno, va al

49:05 Ruben: Lo 1º, 1 momento, con lo de la búsqueda de piso. Buscar piso no es ir idealista y ya está, porque en idealista no está en los buenos pisos normalmente. Los buenos, los pisos que yo he comprado, la mayoría no estaban en idealista porque en idealista un piso bueno tarda 2 minutos en venderse, tal cual. Ahora mismo está así el mercado, entonces, tienes que ir a las inmobiliarias, mover el culo, como dije yo, mover el culo y decir, oye, soy un inversor o voy a hacer mi 1º inversión, estoy buscando un piso, si tienes algo avísame. Entonces, las inmobiliarias al final te van a buscar, porque si saben que estás buscando piso, cuando les entre algo te van a llamar, porque no les va dar tiempo

49:48 Daniel Gorostiaga: así se ahorran el trámite de meter la ficha en idealista grado.

49:51 Ruben: Claro, no es solo el trámite, sino que si normalmente las inmobiliarias tienen una cartera de inversores a los que llaman y les dicen, me ha entrado esto, pues como a mí, 1 de los pisos que me que compré estaba yo en horas las 8 y pico de la tarde y me llegó 1 de la inmobiliaria y me dijo, oye, mira qué piso tengo, cuesta tanto, te mando las fotos, dime si lo quieres o si no se lo paso a otro. Yo vi las fotos y le dije, mañana por la mañana vamos a verlo, resérvamelo hasta mañana por la mañana, si está todo ok, mañana me lo quedo, y fue así. Pero porque, claro, ellos lo que tienen ahí es una forma muy rápida de de, es lo que dices tú, no tengo que meterlo ni en idealista ni coger el teléfono ni nada, es decir

50:32 Daniel Gorostiaga: Ni hablar con que me den coñazo, no sé qué, o sea, eso es comprado el seguro. Qué bueno.

50:38 Ruben: Entonces, la búsqueda de pisos es eso.

50:41 Daniel Gorostiaga: Eso pasa también ya con los alquileres, O sea

50:43 Ruben: Sí, no, los alquileres son igual.

50:45 Daniel Gorostiaga: Un piso bueno de alquiler en el idealista es una locura, porque hay un casting. O sea, es mejor ir caminando por la calle, hablando con conserjes y y ver si hay algo, alguien que haya puesto el teléfono en la ventana, que todavía no le haya puesto el idealista, y y así aumenta las probabilidades de una oportunidad.

50:59 Ruben: 1º que te piden es la nómina, antes de enseñarte un piso, por lo menos aquí en Madrid, yo tenía una compañera buscando piso y me dice, llamas y lo 1º que te dicen es, ¿cuánto ganas?

51:08 Daniel Gorostiaga: No, no, ya, así

51:09 Ruben: es Y mándame la nómina, si no, nada, llevas más de un año contratado, no, vale, pues ni ni vengas.

51:15 Daniel Gorostiaga: Sí, sí, es como venir con el banco, tienes que demostrar que tienes mucho dinero actualmente para que te alquilen un piso, tienes que mostrarle a los caseros de que eres muy, muy solvente y que no tienes ninguna dificultad. Ahora, todo el tema de búsqueda del piso. Vale. Ahora, una vez que escoges el piso y haces toda la operación de comprar el piso, préstamo, banco, no sé qué. Ahora, yo lo que más bien estoy pensando son las tareas una vez que ya logras que tengas un inquilino dentro, porque, por ejemplo, ya una vez que tú compras el piso, tú tienes colaboras con algunas inmobiliarias, ¿no? Que te buscan el inquilino.

51:55 Ruben: Sí, claro. Yo, normalmente, cuando compro un piso, lo que suelo hacer es, la inmobiliaria que me lo ha vendido, le doy el piso para que lo ponga en alquiler y que me busque el inquilino, en el caso de que me digan que se pueden hacer cargo ellos. Hay inmobiliarias que te dicen, pues mira, no tengo capacidad o lo que sea, vale, bueno, pues se lo puedes dar a otra, pero sí que lo suelo hacer por, bueno, ya que lo he comprado contigo, lo mueves tú y ya está. Una vez que tienen ellos el inquilino, yo siempre lo que hago es seguro de impago, eso sí o sí, para que en el caso de que no te paguen te pague un seguro. Es un 4 o un 5 por 100 del de la renta anual, al final suelen ser 250, 300 euros como mucho, y al menos te aseguras que vas a cobrar, aunque el inquilino no pague, vas a cobrar, y si no paga le van a echar ellos y las costas las van a asumir ellos, etcétera. O sea, es es una forma de de estar tranquilo, dormir tranquilo. Y luego el día a día, pues depende del piso. Si el piso está bien no te suelen llamar mucho porque todo está bien, Si tienes algún piso que no está tan bien, pues te estarán llamando para se me ha roto esto, la lavadora no funciona, no sé qué. Yo la verdad es que no, todos los meses no es que tenga llamadas de todos los inquilinos, lo mejor hay 1 o 2 que te llaman en un mes para algo, pero no suele ser se me ha roto, o sea, no se le rompe a todo cosas, si compras cosas buenas, que luego esa es otra, puedes ahorrar dinero, pero al final a la larga quizás sea peor, pues compra un si se rompe la lavadora, comprar una lavadora nueva que sabes que te va a durar 20 años, o cosas así.

53:34 Daniel Gorostiaga: YYY por ahora, como no te genera tanto trabajo, eso no lo tienes delegado, o sea, te encargas tú directamente de Sí. O sea, lo lo lo que lo que me refiero es, los inquilinos todos tienen tu teléfono, te te tienen como identificado como el casero, te llaman y ya está.

53:50 Ruben: Todos lo tienen, lo que pasa es que hay algunos que directamente llaman 1º a la inmobiliaria, porque si es algo muy pequeño, la inmobiliaria se lo lo resuelve enseguida porque yo no estoy allí, porque no invierto en Madrid y es más difícil. Pero sí, al final muchas cosas me llaman a mí y me dicen, oye, que se ha roto no sé qué. Vale, no te preocupes, que te llamo a un técnico. Yo ya tengo técnicos de todo, del...

54:09 Daniel Gorostiaga: Vale, vale, vale.

54:10 Ruben: De fontaneros, de pintor, bueno, pintor no, pero fontanero, electricista, no sé qué, pues según lo que sea, llama 1 a otro o el seguro de la casa va allí y te lo arregla.

54:19 Daniel Gorostiaga: Tío, me me da una curiosidad ahora, porque me dijiste que a veces llaman directamente a la inmobiliaria que les resuelve el problema. Yo yo tengo una duda con eso, porque por ejemplo, aquí que mis padres también viven aquí en Denia, tienen un piso alquilado aquí en Denia, todo se lo resuelve lo de la inmobiliaria. Mi duda es, ¿los caseros le pagan algo a la inmobiliaria por por intervenir en esas cosas?

54:43 Ruben: Pues, si lo tienes delegado sí. O sea, ellos tienen servicio, normalmente las inmobiliarias tienen servicio de gestión integral que tú no das tu teléfono, no te conocen y son ellos los que ponen la cara. Si hay que llamar un fontanero lo llaman ellos, si que no sé qué, pero eso evidentemente va a bajar tu rentabilidad.

55:00 Daniel Gorostiaga: Claro claro, tú tú no lo tienes contratado, tú eso no lo tienes contratado.

55:03 Ruben: No porque, bueno, ahora mismo ya te digo, es manejable, sea, si me estuviesen llamando todos los días, evidentemente no, pero ahora mismo ya te digo, es que de 4 semanas del mes a lo mejor hay una que sí que me llama alguno, pero no suele ser lo normal tampoco.

55:20 Daniel Gorostiaga: Vale, vale, vale, que por lo tanto luego en el día a día, por lo menos con el volumen actual tuyo de pisos, no no es que, una vez que ya estén los inquilinos dentro, no genera mucho problema.

55:31 Ruben: A mí no, o sea, esto va por casos, pero yo también miro también que todo esté bien, o sea, yo intento que cuando hay un piso, yo he estado en ese piso y sé que todo va a funcionar bien, que las cystem no van a funcionar, evidentemente eso luego pasan cosas, pero sí que me aseguro que las persianas bajen o cosas de esas

55:51 Daniel Gorostiaga: que porque esa revisión es la que te posibilita que más o menos se mantenga la rentabilidad que habías planificado.

55:58 Ruben: Eso es. Pero vamos, que ahí depende mucho de de cómo te lo montes. Si lo quieres delegar todo, lo puedes delegar, creo que hay inmobiliarias que por 20 euros al mes te lo hacen, pero claro, si es un 1 alquiler bajo el 20 por 100, o sea, un 20 euros a lo mejor es un porcentaje alto de, a lo mejor es un 5 por 100, bueno, 5 no Ya,

56:17 Daniel Gorostiaga: yo me imagino que la gente que tenga ya muchos pisos, no sé, más de 30, 40, que se vuelva insoportable la gestión de estos, sí lo delegarán

56:24 Ruben: y Ahí tienes esos delegados, evidentemente, no puedes estar recibiendo porque yo trabajo, si no trabajase, porque esto es lo que hablaba 1 que decía, no, si es que a mí me gusta hablar con mis inquilinos, ir allí y hacerle las cosas y decía, yo no, es que yo tengo mi trabajo, yo no puedo estar todos los días yendo a verlos y además que no estoy allí, pero aunque estuviese allí, o sea, aunque yo viviese al lado de mis pisos tampoco podría no querría estar todos los días, todas las tardes yendo a ver qué pasa, porque 1º, yo no sé arreglar un butter, yo no sé arreglar

56:52 Daniel Gorostiaga: Me pasó luego.

56:53 Ruben: Claro, entonces, al final esto es lo que lo que hablo muchas veces con la gente de hay veces que es mejor pagar que intentar hacerlo tú. O sea, si se te rompe x y te va a costar un técnico que venga 60 euros y tú te vas a tirar 4 horas, 4 horas de tu tiempo valen 60 euros? ¿Sí o no? Planteatelo. No, fuera. Es como lo de ir a la compra. ¿Cuánto cuesta que te traigan la compra a casa? 7 euros. ¿Cuánto tardas en ir a comprar no sé qué, no sé cuántos frente a hacerlo online? ¿Te merece la pena esos 7 euros por estar 2 horas entre que vas, vuelves y no sé qué? A lo mejor sí te merece la pena, pero a mí no me merece la pena, pues lo delegas. O sea, al final el dinero lo que compra es es la libertad. O sea, el dinero dice, el dinero te da la felicidad, no da la felicidad, te da la libertad de poder decir, no tengo ganas de limpiar mi baño, que me lo limpie a ti. Pero eso significa que tienes que pagar. Entonces, puedes pagar con tu tiempo de estar 2 horas limpiando el baño o puedes pagar una persona que te cobre o lo de... Y hay una cosa que que llevo fatal, lo de las camisetas. O sea, aquí en donde vivo yo no lo hay, pero en Madrid hay servicio que vienen, te recogen la colada, te la hacen y te la dan dobladita, planchadita. Yo, si lo tuviese aquí en mi pueblo, yo lo haría, porque es algo que no soporto, pero en mi pueblo no, donde vivo no está, pero yo te juro que por eso yo pagaría tranquilamente todas las semanas 40 euros, o sea, porque es algo que que es que es un tiempo perdido entre la pones, la secas, la recoges, la planchas, la...

58:28 Ruben: No, no, no, toma llévatelo, me lo devuelves todo.

58:32 Daniel Gorostiaga: Vale, entonces yo lo que veo es que una vez que ya el inquilino está ahí normalmente no genera demasiada demasiada tarea.

58:40 Ruben: Si el piso está bien no te va a dar mucho porque tú... Una cosa, tú vives de alquiler, ¿cuántas veces has llamado tu inquilino a la inmobiliaria?

58:51 Daniel Gorostiaga: Prácticamente creo que una vez.

58:53 Ruben: Porque normalmente no pasa nada. En un piso, a no ser que lo estés tratando a golpes, no se te van a romper las cosas, te puede dejar de funcionar, pues, yo qué sé, la caldera porque algo se ha roto, bueno, pero eso, ¿qué pasa? Una vez cada 3 años, no te pasa todos los días que se te rompe algo. Entonces, es que es así. Las probabilidades, por eso es de lo que viven haciendo esos, es como los seguros, los seguros se basan en estadísticas, pues los de la inmobiliaria igual, dice, ¿cuál es la probabilidad de que me llamen x? Pues esto vale tanto, ya está.

59:25 Daniel Gorostiaga: Tío, y una última pregunta que te quiero hacer es que me dio la curiosidad, a ver, ¿cómo le llaman a al indicador? El IPC, ¿no? La el indicador este que sale, vale. Porque el otro día hablando con el padre de mi novia, me preguntaba si, o sea, porque yo tengo aquí un piso en Denia muy bien de precio el alquiler, y y me preguntaba si me aumentaba el alquiler con el IPC cuando pasaba el año. Yo te quiero preguntar, ¿cómo lo haces tú con tus inquilinos? Porque yo ahí me di cuenta que en todos los años de mi vida y no solo yo, sino mi mi familia más cercana que hemos estado en alquiler, en todos los contratos está eso, y nunca me lo han subido. O sea, solo una vez me acuerdo, un casero de un piso que vi a mis padres en Miami, un piso muy grande, que después de muchos años quiso subirlo al IPC y le dije que que no, que que bueno, que veía bien lo que decía la ley, pero que si lo subía, mis padres se iban ahí. Al final llegamos un acuerdo y lo subía un poco, pero menos que lo del IPC. En tu caso, tú lo estás subiendo por curiosidad, ¿vale?

1:00:29 Ruben: Yo aquí tengo una regla que es, yo estos pisos que compro son negocios y lo trato como negocios. ¿Los hombres? Sí, son negocios, o sea, como negocio yo estoy poniendo mi dinero en juego y a mí el IPC me afecta también anualmente, y yo tengo que pagar más por la comida, por la gasolina, por por todo. Entonces, yo lo que digo es, oye, si me afecta a mí, ¿por qué no voy a repercutir esto en mis negocios? Porque todos los negocios lo repercuten, ¿por qué yo no? Lo que sí que hago también es, oye, si tengo un inquilino que es bueno, tengo un inquilino que no da guerra, que paga a tiempo, que si hay algún problema es tranquilo y no se pone porque hay algunos que yo no los he tenido, pero hay algunos que se ponen tal y cual, Pues en vez de a lo mejor subirles el IPC, sobre todo cuando hemos tenido IPCs altos del 7, el 8, decir, oye, el IPC está al 8, en vez del 8 vamos a subirle un 4.

1:01:28 Daniel Gorostiaga: Ya, ya, ya. Sí, yo haría lo mismo, o sea, a final es según como tú te sientas de feliz con ese cliente.

1:01:37 Ruben: Claro.

1:01:38 Daniel Gorostiaga: Yo lo que creo es que, claro, como nunca siempre he tenido suerte con eso y mi padre también nunca hemos llamado, como que dice, bueno, mantengo a esta persona, no sé qué. Ah, también hay una cosa diferente, Rubén, que es, no quiero enredarme mucho porque ya nos estamos halagando, pero es es es interesante la observación que tú hiciste, que por ejemplo, el caso que estamos explicando aquí son personas como el tuyo y lo que me gustaría, también he pensado hacerlo alguna vez yo, como verlo como un negocio 100 por 100 y una forma de rentabilidad, lo rentabilizar lo máximo posible nuestra inversión. Pero es verdad que gran parte de los caseros en España, por lo menos, en mi experiencia son personas que no están en ese punto, sino que tienen un 2º piso, pero no tienen esa, vamos a llamarle ese hambre, esa ambición de ir a crecer rápido, no sé qué, entonces Claro. Cambia todo Es

1:02:30 Ruben: distinto el el tengo un piso que me han dejado aquí o un piso que compré yo, que un inversor profesional como me considero yo, es decir, yo esto lo hago como una forma de generar dinero, con lo cual, yo no le subo, porque esto sí que lo he hablado en algunas veces que me he reunido con otros inversores que decían, no, pero yo es que no le subo porque es que tal, porque y yo digo, hombre, tú verás lo que haces, pero es tu negocio, estás perdiendo dinero en tu negocio.

1:02:55 Daniel Gorostiaga: Es perdiendo dinero voluntariamente, voluntariamente, vamos, o

1:02:58 Ruben: Otra cosa es lo que hemos hablado de, oye, es un buen cliente, como dices tú, es un buen inquilino, no te voy a subir todo, pero tampoco te puedo dejar el precio que hay porque yo, como digo siempre, yo también como, yo también voy, porque hay muchos que me dicen, es que, qué me lo subes? Porque es que, digo, no, claro, pero, ¿qué te crees? Que a mí no me ha subido el agua, que no me ha subido la luz, que no me ha subido la comida Ah,

1:03:17 Daniel Gorostiaga: aparte está está en el contrato.

1:03:19 Ruben: Sí, sí, claro.

1:03:20 Daniel Gorostiaga: Está está en el contrato. Otra cosa es que toda la vida es negociable, Pero realmente lo que tú dices es, cambia la dinámica, porque por ejemplo, los caseros del piso que yo vivo ahora, todos los veranos tienen otro piso en Denia que vienen a veraniegación de Madrid, y todos los veranos, de hecho, ayer los vi, quieren verme, me regalan cosas, o sea, es otro tipo de la cosa que no es el típico inversor que es a lo que estamos hablando ahora, ¿no?

1:03:41 Ruben: Eso es.

1:03:42 Daniel Gorostiaga: Pues a ti, o sea, tomé aquí bastantes notas, yo creo que no te voy a tener que fastidiar cuando me decía la 1º vez, porque ya con esto de aquí tengo...

1:03:50 Ruben: Cuando te decía, ya sabes, me llamas y y te doy contactos de de gente para que empieces.

1:03:57 Daniel Gorostiaga: No, y lo bueno que la zona que dominas geográficamente está cerca de aquí, así que más fácil todo.

1:04:03 Ruben: El levante alicantino

1:04:05 Daniel Gorostiaga: es mi zona

1:04:06 Ruben: de de caza.

1:04:08 Daniel Gorostiaga: Despide tú que tienes más experiencia despidiendo el programa.

1:04:10 Ruben: Nada, un placer hablar contigo de finanzas, como siempre, hablar contigo cualquier cosa, siempre salen conversaciones interesantes y dentro de un par de semanas pues tendré por aquí ya ya prepararé algo, pero

1:04:24 Daniel Gorostiaga: ¿Cómo hablas de marketing, de marketing, de marketing digital?

1:04:28 Ruben: Mira pues, así aprendo yo, porque yo no tengo ni idea y estaría muy bien para un poco de marketing para que el podcast suba porque sí que es verdad que están subiendo bien las visitas. Sí que es verdad que la gente no se está suscribiendo, suscribiros que no cuesta nada y a mí me hace súper feliz ver ahí subir los suscriptores si os ha gustado estos episodios, pero sí que me gustaría darle un empujón y y que esto llegue a más gente porque, como hemos dicho muchas veces, si tienes estas 3 patas controladas, yo creo que poco más, bueno, la pata de la familia es la única que quedaría, pero yo no soy quién aquí para para hablar de cómo tienes que vivir tu vida con tu familia, pero si tienes las finanzas bien, tienes una mentalidad buena y, además, tu salud es buena, yo no sé qué más quieres, aparte de tener una familia que te quiera y que tú puedas estar con ellos. Así que, nada, nos vemos. Yo creo que la próxima vez que nos veamos nos veremos en Denia.

1:05:20 Daniel Gorostiaga: Sí, yo creo que el próximo el próximo presencial, el próximo presencial los 2.

1:05:24 Ruben: Me llevaré me llevaré el kit de grabación y y los 2.

1:05:27 Daniel Gorostiaga: Eso, eso, eso, No traía bañado, porque ya yo creo que en 2 semanas no

1:05:31 Ruben: No, no.

1:05:32 Daniel Gorostiaga: No, no, no. Si fueras no lo bebo, sí. Pero ahí de de

1:05:36 Ruben: Pero ya sabes que yo el agua tiene que estar a 30 grados, si no, no me meto.

1:05:39 Daniel Gorostiaga: Entonces, no, no, no traiga bañador. Dale, bueno. Bueno,

1:05:44 Ruben: Chao. Hasta luego. Adiós.